Urteil des OLG Brandenburg, Az. 5 U 151/07

OLG Brandenburg: grunddienstbarkeit, vergleich, anspruch auf bewilligung, breite, irrtum, gewährleistung, grundstück, amtsblatt, verkehr, quelle
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 5.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 U 151/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 242 BGB, § 313 BGB
Vertragsanpassung: Vereinbarung einer Grunddienstbarkeit
zum Zwecke der Bebaubarkeit eines Grundstücks;
Anpassungsanspruch auf Einräumung einer kongruenten
beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des
Landkreises
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 30. Oktober 2007 verkündete Urteil der 10.
Zivilkammer des Landgerichts Potsdam – 10 O 168/07 – wird mit der Maßgabe
zurückgewiesen, dass der Urteilsausspruch zur Hauptsache aus Klarstellungsgründen
wie folgt gefasst wird:
Die Beklagte wird verurteilt, dem Landkreis P. zu Lasten des im Grundbuch von W. Blatt
815 verzeichneten Flurstücks 177/1 der Flur 4 der Gemarkung W. eine beschränkte
persönliche Dienstbarkeit zur Sicherung der Erschließung des im Grundbuch von W. Blatt
1555 verzeichneten Flurstücks 177/2 der Flur 4 der Gemarkung W. in demselben Umfang
einzuräumen, wie er sich aus der im Grundbuch von W. Blatt 815 in Abteilung II lfd. Nr.5
eingetragenen Grunddienstbarkeit und dem der Eintragung dieser Grunddienstbarkeit zu
Grunde liegenden – in der Anlage zu diesem Urteil beigefügten – Beschluss des
Landgerichts Potsdam vom 12. Januar 2006 (10 O 337/05) ergibt, und die Eintragung
dieser beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch von W. Blatt 815 zu
bewilligen.
Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung der
Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund dieses Urteils
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn die Klägerin nicht vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Einräumung und Bewilligung der Eintragung
einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P..
Durch notarielle Verträge vom 19. Dezember 1991 (UR-Nr. 1631/1991 und 1632/1991
des Notars … in P.) veräußerte die Gemeinde W. je eine etwa hälftige Teilfläche des 991
m² großen damaligen Flurstücks 177 der Flur 4 der Gemarkung W. (eingetragen im
Grundbuch des Amtsgerichts P. von W. Blatt 815) zu einem Kaufpreis von jeweils 50,- DM
pro m² zum Zwecke der Bebauung. Im Jahre 1993 wurde das damalige Flurstück 177 in
das 500 m² große Flurstück 177/1 und das 491 m² große Flurstück 177/2 geteilt.
Erwerber des vorderen, an der P. Straße gelegenen Flurstücks 177/1 (UR-Nr. 1632/1991)
war die Beklagte, die am 21. Dezember 1993 als Eigentümerin in das Grundbuch
eingetragen wurde und dieses Flurstück im Jahre 1994 mit einem Wohn- und
Geschäftshaus bebaute, dessen Hauptmieter die … S. in P. ist. Erwerber des hinter dem
Flurstück 177/1 liegenden Flurstücks 177/2 (UR-Nr. 1631/1991), das keinen eigenen
Zugang zum öffentlichen Straßenland hat (sog. „gefangenes“ Grundstück), war A. L., die
am 21. Dezember 1993 als Eigentümerin in das – für das Flurstück 177/2 nach
Abschreibung aus dem Grundbuch von W. Blatt 815 neu angelegte – Grundbuch von W.
Blatt 1555 eingetragen wurde.
In Ziffer XIII. des notariellen Kaufvertrages vom 19. Dezember 1991 (UR-Nr. 1632/1991)
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In Ziffer XIII. des notariellen Kaufvertrages vom 19. Dezember 1991 (UR-Nr. 1632/1991)
hatte sich die Beklagte als Erwerber der vorderliegenden Teilfläche (Flurstück 177/1) wie
folgt verpflichtet:
A. L. bebaute das von ihr erworbene Flurstück 177/2 nicht und veräußerte es durch
notariellen Kaufvertrag vom 31. Juli 2003 (UR-Nr. 768/2003 der Notarin … in P.) zu einem
Preis von 20.000,- € an die Klägerin. Die Klägerin wurde am 18. Oktober 2004 als
Eigentümerin des Flurstücks 177/2 in das Grundbuch von W. Blatt 1555 eingetragen und
plante die Errichtung eines Wohngebäudes auf diesem Flurstück. In diesem
Zusammenhang wandte sie sich Anfang 2004 an die Beklagte mit dem Ersuchen um die
Vereinbarung und Einräumung eines Wegerechts. Nachdem hierüber keine Einigung
zwischen den Parteien zustande gekommen war, erhob die Klägerin gegen die Beklagte
im Januar 2005 vor dem Amtsgericht Potsdam (32 C 35/05) eine (Stufen-) Klage auf
Auskunftserteilung über die konkrete Ausgestaltung der von der Beklagten
übernommenen vertraglichen Verpflichtung zur Einräumung eines Geh-, Fahr- und
Leitungsrechts sowie auf Bewilligung des sich danach ergebenden Geh-, Fahr- und
Leitungsrechts zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 177/2 und des
Landkreises P.. Nach Verweisung dieses Rechtsstreits an das Landgericht Potsdam (10
O 337/05) und Auskunftserteilung begehrte die Beklagte zuletzt die Bewilligung eines
Geh- und Fahrrechts auf einer Breite von 3 m entlang der südlichen Grundstücksgrenze
des Flurstücks 177/1 und eines Leitungsrechts auf einer Breite von 1 m entlang der
nördlichen Grundstücksgrenze des Flurstücks 177/1 zugunsten des jeweiligen
Eigentümers des Flurstücks 177/2 sowie des Landkreises P.. Mit Beschluss vom 16.
Dezember 2005 unterbreitete das Landgericht Potsdam den Parteien einen
Vergleichsvorschlag, der die Einräumung eines Wege-, Fahr- und Leitungsrechts
(Grunddienstbarkeit) zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 177/2 auf
einer Breite von 2,5 m und einer Länge von ca. 28 m entlang der südlichen
Grundstücksgrenze des Flurstücks 177/1, eine Beschränkung der Nutzung des
Zufahrtsrechtes auf Fahrzeuge mit einem zulässigen Gesamtgewicht von bis zu 2,5 t
und weitere Regelungen zur Ausgestaltung der Grunddienstbarkeit vorsah. Die
Einräumung einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. enthielt der
Vergleichsvorschlag nicht. Mit Schriftsätzen vom 4. und 6. Januar 2006 stimmten die
Parteien dem gerichtlichen Vergleichsvorschlag zu, und mit Beschluss vom 12. Januar
2006 stellte das Landgericht Potsdam gemäß § 278 Abs. 6 ZPO das Zustandekommen
des Vergleiches fest. Am 29. August 2006 wurde die vereinbarte Grunddienstbarkeit in
Abteilung II lfd. Nr.5 des Grundbuches von W. Blatt 815 (zu Lasten des Flurstücks 177/1)
in das Grundbuch eingetragen.
Mit Anwaltsschreiben vom 9. Februar 2007 forderte die Klägerin die Beklagte auf, dem
Landkreis P. eine inhaltsgleiche Dienstbarkeit einzuräumen, was die Beklagte mit
Anwaltsschreiben vom 11. März 2007 unter Hinweis auf die Regelung im
Prozessvergleich vom 12. Januar 2006 ablehnte.
Die Klägerin hat geltend gemacht, nach den baurechtlichen Vorschriften des Landes
Brandenburg sei die Bestellung einer deckungsgleichen beschränkten persönlichen
Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. erforderlich, um die Sicherung der
Erschließung des Flurstücks 177/2 nachzuweisen und eine Baugenehmigung zu erhalten.
Die Beklagte sei aus der Regelung in Ziffer XIII. des Kaufvertrages vom 19. Dezember
1991 und dem Vergleich vom 12. Januar 2006 – gfs. in Verbindung mit § 313 BGB –
verpflichtet, diese beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Landkreises
einzuräumen. Der Zweck der Bestellung der Grunddienstbarkeit zu Gunsten des
Flurstücks 177/2 habe in der Ermöglichung der Bebauung dieses Grundstücks gelegen.
Die Parteien seien bei Abschluss des Prozessvergleichs vom 12. Januar 2006
entsprechend dem Hinweis des Landgerichts Potsdam in seinem Beschluss vom 16.
Dezember 2005 irrtümlich davon ausgegangen, dass es hierzu einer kongruenten
beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Landkreises nicht bedürfe.
Allein aus diesem Grunde sei die Einräumung dieser Dienstbarkeit nicht in den Vergleich
mit aufgenommen worden. Nach dem Abschluss des Vergleichs habe sich indes die
Notwendigkeit der Bestellung dieser Dienstbarkeit herausgestellt.
Die Beklagte hat eingewandt, der Klage fehle es im Hinblick auf die abschließende
Regelung der Anspruchsbeziehungen der Parteien im Prozessvergleich vom 12. Januar
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Regelung der Anspruchsbeziehungen der Parteien im Prozessvergleich vom 12. Januar
2006 an dem erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis. Mit dem Prozessvergleich habe
insbesondere auch der hier geltend gemachte Anspruch auf Bewilligung einer
Dienstbarkeit zugunsten des Landkreises P. erledigt werden sollen. Jedenfalls sei die
Klage unbegründet, da die Klägerin im Prozessvergleich auf den mit der Klage geltend
gemachten Anspruch wirksam verzichtet habe. Ein Anpassungsanspruch stehe der
Klägerin nicht zu, weil keine Störung der Geschäftsgrundlage des Vergleiches vorliege.
Die in diesem Vergleich vereinbarte Grunddienstbarkeit habe nicht dem Zweck der
Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 dienen sollen. Sie, die Beklagte, habe sich in dem
Verfahren 10 O 337/05 vor dem Landgericht Potsdam wiederholt gegen die Bebauung
des Flurstücks 177/2 ausgesprochen. Mit der Grunddienstbarkeit habe nur die
Erreichbarkeit des Flurstücks 177/2 von der Straße her ermöglicht werden sollen. Dies
ergebe sich auch daraus, dass die vereinbarte Gestaltung des Wegerechts mit einer
Breite von nur 2,5 m und einer Obergrenze der Befahrung mit Fahrzeugen bis zu 2,5 t
zulässigem Gesamtgewicht die Nutzung des Weges durch Baufahrzeuge nicht zulasse
und das vereinbarte Wegerecht daher ohnehin nicht zur nötigen baurechtlichen
Sicherung der Erschließung des Flurstücks 177/2 genüge. Die Nutzung des Wegerechts
zum Zwecke der Bebauung des Flurstücks 177/2 habe gerade ausgeschlossen werden
sollen. Dementsprechend habe der Ehemann der Klägerin im Verhandlungstermin vor
dem Landgericht Potsdam im Verfahren 10 O 337/05 am 25. Oktober 2005 auch
Überlegungen angestellt, die Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. zu Lasten des
benachbarten Flurstücks 176 eintragen zu lassen und dieses Flurstück 176 während der
Bauphase zur Überquerung mit Baufahrzeugen zu nutzen. Der Klägerin sei aufgrund des
Schreibens des Landkreises P. vom 3. November 2005 schon vor dem Abschluss des
Prozessvergleichs bekannt gewesen, dass zur Erlangung der Baugenehmigung die
Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises
erforderlich sei. Gleichwohl habe sie den Prozessvergleich mit dem vereinbarten Inhalt
abgeschlossen, so dass keine nachträgliche Änderung der Geschäftsgrundlage
eingetreten sei. Vielmehr habe die Klägerin bewusst ein Spekulationsgeschäft getätigt
und in der Vergleichsvereinbarung das Risiko übernommen, dass es für die Erlangung
der erstrebten Baugenehmigung noch der Bewilligung einer Dienstbarkeit zu Gunsten
des Landkreises bedürfe. Ein gemeinsamer Irrtum der Parteien habe insoweit nicht
vorgelegen. Es sei der Klägerin auch nicht unzumutbar, an der unveränderten Regelung
im Prozessvergleich festgehalten zu werden.
Mit seinem am 30. Oktober 2007 verkündeten Urteil, auf dessen Inhalt Bezug
genommen wird, hat das Landgericht die Beklagte verurteilt, die begehrte beschränkte
persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. einzuräumen und deren
Eintragung im Grundbuch zu bewilligen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das
Landgericht ausgeführt: Die Klage sei zulässig, da die Klägerin nicht die Wirksamkeit des
Prozessvergleichs vom 12. Januar 2006 angreife, sondern eine Anpassung dieses
Prozessvergleichs wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB
begehre. Der Klägerin stehe ein solcher Anpassungsanspruch auch zu. Der
Prozessvergleich sei nicht gemäß § 779 BGB unwirksam. Die Parteien und das
Landgericht Potsdam hätten gemeinsam die irrige Vorstellung gehabt, dass es für die
Erlangung einer Baugenehmigung keiner beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu
Gunsten des Landkreises P. bedürfe. Dies ergebe sich aus der vorgelegten Auskunft des
Ordnungsamtes vom 27. Oktober 2005, dem Beschluss des Landgerichts vom 16.
Dezember 2005 und den Schriftsätzen der Beklagten vom 12. November und 2.
Dezember 2005. Die im Vergleich vereinbarte – und vertraglich geschuldete –
Grunddienstbarkeit habe die Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 bezweckt.
Dementsprechend sei die Beklagte verpflichtet, die hierzu notwendige deckungsgleiche
Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises einzuräumen.
Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer rechtzeitig eingelegten und
begründeten Berufung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen
Vorbringens. Sie hält die Klage weiterhin für unzulässig und unbegründet und macht
geltend, dass das Landgericht zu Unrecht eine Störung der Geschäftsgrundlage des
Prozessvergleichs angenommen habe. Die Parteien hätten in dem Rechtsstreit vor dem
Landgericht Potsdam 10 O 337/05 kontroverse Haltungen zur Frage der Verpflichtung
zur Bestellung einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises eingenommen, und die
Klägerin selbst habe diese Dienstbarkeit noch in ihrem Schriftsatz vom 7. November
2005 unter Hinweis auf das Schreiben des Landkreises vom 3. November 2005 für nötig
erachtet. Die Regelung im Vergleich habe nicht die Gewährleistung der Bebaubarkeit des
Flurstücks 177/2, sondern allein die Ausgestaltung der Verpflichtung nach Ziffer XIII. des
Kaufvertrages vom 19. Dezember 1991 bezweckt. Die Regelung im Prozessvergleich sei
abschließend. Die begehrte Dienstbarkeit genüge zudem nicht für die Erlangung der
Baugenehmigung, da sie die Nutzung des Weges für den Bauverkehr nicht zulasse.
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Die Beklagte beantragt,
die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil des Landgerichts und macht geltend, dass die
begehrte Dienstbarkeit erforderlich (und ausreichend) sei, um die Baugenehmigung zu
erlangen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der
eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Zivilprozessakten des Landgerichts Potsdam (10 O 337/05) und die Grundakten des
Amtsgerichts P. von W. Blatt 815 und Blatt 1555 haben vorgelegen und sind Gegenstand
der mündlichen Verhandlung gewesen.
II.
1. Die Berufung der Beklagten ist statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere
form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs.1 und Abs.2 Nr.1, §§
517, 519, 520 ZPO).
2. Das Rechtsmittel hat in der Sache selbst jedoch keinen Erfolg. Das Landgericht hat
die Klage zu Recht als zulässig und begründet angesehen.
a) Gegen die Zulässigkeit der Klage bestehen keine durchgreifenden Bedenken.
Insbesondere fehlt der Klage nicht das allgemeine Rechtsschutzbedürfnis.
Das erforderliche allgemeine Rechtsschutzbedürfnis fehlt (nur) dann, wenn der Kläger
keinerlei schützenswertes Interesse an dem begehrten Urteil haben kann, etwa deshalb,
weil ihm ein anderer prozessualer Weg zur Verfügung steht, der zumindest gleich sicher,
aber einfacher begehbar ist (s. Zöller/Greger, ZPO, 26. Aufl. 2007, vor § 253 Rdn. 18;
Baumbach/Hartmann, ZPO, 66. Aufl. 2008, Grdz. § 253 Rdn. 34). Macht eine
Prozesspartei die Unwirksamkeit eines Prozessvergleichs geltend, so ist der Streit über
die Wirksamkeit des Vergleichs und die damit verbundene Prozessbeendigung im selben
(bisherigen) Verfahren fortzuführen und eine neue Klage mangels
Rechtsschutzbedürfnisses nicht zulässig (s. BGHZ Bd. 142, S.253, 254 ff. m.w.Nw.;
Zöller/Stöber, aaO., § 794 Rdn. 15a m.w.Nw.; Baumbach/Hartmann, aaO., Anhang § 307
Rdn. 37 [ff.]; Palandt/Sprau, BGB, 67.Aufl. 2008, § 779 Rdn.31; Münch.Komm.-
Habersack, BGB, Bd.5, 4.Aufl.2004, § 779 Rdn.89, 93). Im vorliegenden Fall macht die
Klägerin, wie das Landgericht zutreffend dargelegt hat, freilich nicht die Unwirksamkeit
des Prozessvergleichs vom 12. Januar 2006 geltend, sondern einen aus diesem
Vergleich hergeleiteten und auf §§ 242, 313 Abs.1 und 2 BGB gestützten (Folge-
)Anspruch auf Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten
des Landkreises P.. Für einen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Fehlens oder
Störung der Geschäftsgrundlage des Vergleichs gemäß § 313 Abs.1 und 2 BGB ist –
außerhalb des Anwendungsbereiches von § 779 BGB – eine neue Klageerhebung
zulässig und geboten und kommt die Fortsetzung des bisherigen Verfahrens nicht in
Betracht (s. BGH NJW 1986, S.1348, 1349; Palandt/Grüneberg, aaO., § 313 Rdn.64;
Palandt/Sprau, aaO., § 779 Rdn.31). Die Abgrenzung zwischen § 779 BGB
(Unwirksamkeit des Vergleichs) und § 313 Abs.1 und 2 BGB (Anpassungsanspruch)
richtet sich bei (Prozess-)Vergleichen danach, ob der Einwand des Fehlens der
Geschäftsgrundlage einen streitausschließenden Umstand betrifft (streitausschließender
Irrtum), so dass bei Kenntnis der Sachlage der Streit oder die Ungewissheit nicht
entstanden und der Vergleich nicht geschlossen worden wäre (s. BGH NJW 1986, S.1348,
1349; NJW-RR 1994, S.434, 435; Palandt/Grüneberg, aaO., § 313 Rdn.64; Palandt/Sprau,
aaO., § 779 Rdn.13, 17; Münch.Komm.-Habersack, aaO., § 779 Rdn.65). Wie sich aus den
beigezogenen Akten des Zivilprozesses vor dem Landgericht Potsdam 10 O 337/05
ergibt, bestand zwischen den Parteien dort in erster Linie Streit über den konkreten
Umfang und die nähere Ausgestaltung des nach Ziffer XIII. des Kaufvertrages vom 19.
Dezember 1991 zur UR-Nr. 1632/1991 des Notars … in P. in Verbindung mit § 328 Abs.1
und 2 BGB geschuldeten Wege- und Leitungsrechts, insbesondere hinsichtlich der Breite
und der zulässigen Nutzung des Weges durch Befahren mit Kraftfahrzeugen sowie
bezüglich der Pflicht und des Umfangs einer Entgeltzahlung. Hierzu gehörte im weiteren
zwar auch die Frage, ob eine Dienstbarkeit zugunsten des Landkreises P. einzuräumen
sei, doch wäre der Rechtsstreit auch entstanden und der Vergleich auch dann
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sei, doch wäre der Rechtsstreit auch entstanden und der Vergleich auch dann
geschlossen worden, wenn die Parteien zu dieser Frage Gewissheit gehabt hätten. Es
handelt sich insoweit mithin nicht um einen streitausschließenden Umstand oder Irrtum.
b) Die Klage ist auch begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf
Einräumung und Bewilligung der begehrten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu
Gunsten des Landkreises … (§ 65 Abs.1 BrbgBauO, §§ 1090 ff. BGB) zu, deren Umfang
der im Vergleich vom 12. Januar 2006 vereinbarten und in Abteilung II lfd. Nr.5 des
Grundbuches von W. Blatt 815 eingetragenen Grunddienstbarkeit (§§ 1018 ff. BGB)
entspricht. Dieser Anspruch findet seine Grundlage in dem Vergleich vom 12. Januar
2006 in Verbindung mit §§ 242, 313 Abs.1 und 2 BGB.
Geschäftsgrundlage und Zweck der Vereinbarung der Grunddienstbarkeit im Vergleich
vom 12. Januar 2006 war – im Gefolge der vertraglichen Verpflichtung der Beklagten aus
Ziffer XIII. des Kaufvertrages vom 19. Dezember 1991 zur UR-Nr. 1632/1991 des Notars
… in P. in Verbindung mit § 328 Abs.1 und 2 BGB – die Gewährleistung der Erreichbarkeit
und Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2. Dies ergibt sich aus folgenden Umständen: Die
Flurstücke 177/1 und 177/2 wurden am 19. Dezember 1991 zum gleichen Preis (50,-
DM/m²) und zum Zwecke der Bebauung verkauft; gemäß der jeweiligen Ziffern XI. und
XII. der Verträge zur UR-Nr. 1631/1991 und 1632/1991 des Notars … in P. übernahmen
die jeweiligen Erwerber sogar eine durch ein Rücktrittsrecht des Veräußerers
sanktionierte Bauverpflichtung. Dementsprechend wurde der Erwerber des
vorderliegenden Teilstücks des damaligen Flurstücks 177 (jetzt: Flurstück 177/1) in Ziffer
XIII. des Kaufvertrages zur UR-Nr. 1632/1991 der Pflicht zur Einräumung eines Wege- und
Leitungsrechts zu Gunsten des Erwerbers des hinterliegenden („gefangenen“) Teilstücks
des damaligen Flurstücks 177 (jetzt: Flurstück 177/2) unterworfen. Die Einräumung eines
Fahr- und Leitungsrechts gewinnt auch nur dann einen vernünftigen Sinn, wenn das
betroffene Grundstück bebaut wird. In dem Rechtsstreit der Parteien vor dem
Landgericht Potsdam 10 O 337/05 war der maßgebliche Zweck der Ermöglichung der
Bebaubarkeit von der Klägerin wiederholt hervorgehoben worden (s. insbesondere die
Schriftsätze vom 27. und 28. September 2005). Es bestand kein Zweifel daran, dass die
Klägerin die Grunddienstbarkeit wegen der geplanten Bebauung des Flurstücks 177/2
begehrte. Die Beklagte hatte die generelle Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 in ihrem
Schriftsatz vom 20. Juli 2005 zunächst unter Hinweis auf eine zu geringe
Grundstücksgröße bestritten, diesen Einwand nach gegenteiliger Darlegung der Klägerin
in ihren Schriftsätzen vom 28. September und 11. Oktober 2005 und Vorlage des
Bauvorbescheides des Landkreises P. vom 30. September 2005 dann aber nicht mehr
aufrechterhalten. Mit ihrem Schriftsatz vom 18. Oktober 2005 hat die Beklagte indes
geleugnet, dass die vertraglich geschuldete Einräumung einer Grunddienstbarkeit der
Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 diene und der Klägerin für diesen Zweck ein Anspruch
zustehe. Im Verhandlungstermin vom 25. Oktober 2005 baten die Parteien das Gericht
um einen schriftlichen Vergleichsvorschlag und erteilte das Landgericht den Parteien die
Auflage, die Frage der Erforderlichkeit der Eintragung einer „Baulast“ oder Dienstbarkeit
zu Gunsten des Landkreises P. durch Anfragen bei den zuständigen Behörden zu klären.
Mit Schriftsatz vom 12. November 2005 legte die Beklagte als Anlage B 16 ein Schreiben
des Ordnungs- und Verkehrsamtes des Landkreises P. vom 27. Oktober 2005 vor,
wonach aus Sicht des Brandschutzes nach § 5 BrbgBauO keine Zufahrt, sondern nur ein
Zu- oder Durchgang vom öffentlichen Straßenland zum Flurstück 177/2 geschaffen
werden müsse; in diesem Schriftsatz trug die Beklagte im Einzelnen vor, dass keine
Eintragung einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. gemäß § 65 BrbgBauO
erforderlich sei. Mit Schriftsätzen vom 7. und 22. November 2005 legte die Klägerin
demgegenüber ihren Standpunkt dar, dass für die Erlangung einer Baugenehmigung die
Einräumung einer Dienstbarkeit zugunsten des Landkreises nötig sei, und zwar unter
Vorlage von Auszügen aus Kommentierungen zur Brandenburgischen Bauordnung
(BrbgBauO), des Runderlasses Nr.3/1994 des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen
und Verkehr vom 30. September 1994 (Amtsblatt für Brandenburg 1994, S.1576) und
eines Schreibens des Landkreises P. – Untere Bauaufsichtsbehörde – vom 3. November
2005. Die Beklagte bestritt ihrerseits mit Schriftsatz vom 2. Dezember 2005 unter
näherer Darlegung von § 4 Abs.1 Nr.2 BrbgBauO und Vorlage des Runderlasses
Nr.24/01/2004 des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr vom 28. April
2004 (Amtsblatt für Brandenburg 2004, S.394) die Erforderlichkeit dieser Dienstbarkeit.
Mit Beschluss vom 16. Dezember 2005 wies das Landgericht Potsdam die Parteien
darauf hin, dass nach Auswertung der vorgelegten Unterlagen, insbesondere des
Runderlasses vom 28. April 2004, davon auszugehen sei, dass eine Dienstbarkeit zu
Gunsten des Landkreises P. weder aus Gründen des Brandschutzes (§ 5 BrbgBauO)
noch aus sonstigen Gründen erforderlich sei, und unterbreitete den Parteien im Gefolge
dieser Hinweise einen Vergleichsvorschlag, der die Einräumung einer Dienstbarkeit zu
Gunsten des Landkreises P. nicht vorsah und von den Parteien mit Schriftsätzen vom 4.
und 6. Januar 2006 angenommen wurde. In dem mit Beschluss des Landgerichts
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und 6. Januar 2006 angenommen wurde. In dem mit Beschluss des Landgerichts
Potsdam vom 12. Januar 2006 sodann als geschlossen festgestellten Vergleich ist an
mehreren Stellen von der künftigen Bebauung des Flurstücks 177/2 die Rede
[„Bauphase“, „Erdbau- und Tiefbauarbeiten“, „Baumaßnahmen“; s. dortige Ziffer 3) lit.
b) und e)].
Vor diesem Hintergrund steht es außer Zweifel, dass mit der Vereinbarung der
Grunddienstbarkeit im Vergleich vom 12. Januar 2006 nicht nur die „Erreichbarkeit“ (für
die es weder eines Fahr- noch eines Leitungsrechts bedürfte), sondern auch die
„Bebaubarkeit“ des Flurstücks 177/2 ermöglicht werden sollte. Sonst wäre die
Grunddienstbarkeit (insbe-sondere: das Fahr- und Leitungsrecht) für die Klägerin auch
ohne Sinn und Wert, und es ist nicht davon auszugehen, dass die Parteien etwas objektiv
Sinnloses hätten vereinbaren wollen. Die Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 und die
diesbezügliche Entbehrlichkeit der Einräumung einer Dienstbarkeit zu Gunsten des
Landkreises P. hatte die Beklagte in ihren Schriftsätzen vom 12. November und 2.
Dezember 2005 letztlich selbst vorgetragen und hiermit den Willen der Klägerin, mit der
Vereinbarung der Grunddienstbarkeit die Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 zu
ermöglichen, konkludent akzeptiert und auf diese Weise in die „Geschäftsgrundlage“ des
Vergleichs, in das gemeinsame Vorstellungsbild der Parteien, mit einbezogen. Wie das
Landgericht richtig dargelegt hat, hat die Klägerin mit der Annahme des
Vergleichsvorschlags des Landgerichts nach Lage des Falles stillschweigend zum
Ausdruck gebracht, dass sie unter dem Eindruck des substantiierten Vorbringens der
Beklagten in ihren Schriftsätzen vom 12. November und 2. Dezember 2005 und der
eindeutigen Hinweise des Landgerichts in seinem Beschluss vom 16. Dezember 2005
auch ihrerseits – unter Abstandnahme von ihrer bisherigen Auffassung – nunmehr davon
ausging, dass die vom Landgericht vorgeschlagene und sodann im Vergleich vereinbarte
Grunddienstbarkeit für die Erlangung der Baugenehmigung genügen werde.
Mithin war der Zweck der Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 und die gemeinsame
Annahme der Parteien und des Landgerichts, dass es hierzu keiner Einräumung einer
Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises bedürfe, zum Gegenstand des
gemeinschaftlichen Geschäftswillens der Parteien und somit auch zur
Geschäftsgrundlage des Vergleichs geworden.
Dem steht nicht entgegen, dass der Ehemann der Klägerin im Termin vom 25. Oktober
2005 Überlegungen dazu angestellt habe, die Baustellenzufahrt zum Flurstück 177/2
und die Eintragung der Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises gegebenenfalls über
das benachbarte Flurstück 176 zu ermöglichen. Wie geschildert, hatte sich nämlich nach
dem Termin vom 25. Oktober 2005 eine Entwicklung ergeben, die bei der Klägerin den
Eindruck erweckte, dass es einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises für die
Erlangung der Baugenehmigung gar nicht bedürfe, wobei dieser Eindruck durch die
eindeutigen Hinweise des Landgerichts und gerade auch durch das substantiierte
Vorbringen der Beklagten selbst hervorgerufen wurde. Zudem wäre es untunlich und
widersinnig, eine zur Grunddienstbarkeit kongruente beschränkte persönliche
Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises für einen anderen örtlichen Ausübungsbereich
– nämlich: für einen anderen Weg auf einem anderen Flurstück – als den solchen der
Grunddienstbarkeit eintragen zu lassen. Ohne Belang sind insoweit auch die vereinbarte
Breite des Weges (2,5 m) und die festgelegte Obergrenze der Belastung des Weges bei
der Benutzung mit Kraftfahrzeugen (bis zu 2,5 t zulässiges Gesamtgewicht). Dies mag
zwar der Benutzung des Weges durch schwere Baufahrzeuge entgegenstehen, nicht
aber der Erteilung einer Baugenehmigung.
Es handelt sich hier schließlich auch nicht um den Fall einer falschen Darstellung der
Rechtslage durch das Gericht, welche die Unwirksamkeit eines Vergleichs nach § 779
BGB für sich allein nicht zu begründen vermag (s. OLG Hamm, NJW-RR 1997, S.1429;
Münch.Komm.-Roth, BGB, Bd.2, 5.Aufl.2007, § 313 Rdn.254). Vorliegend sind die
Parteien und das Gericht vielmehr gemeinschaftlich von dem – nicht
streitausschließenden und somit auch für § 779 BGB nicht genügenden – Umstand
ausgegangen, dass es zur Erreichung des Zweckes der getroffenen
Vergleichsvereinbarung (Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2) der Einräumung einer
Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises nicht bedarf; insoweit geht es nicht um die
Wirksamkeitsgrundlage des Vergleichs, sondern um die Gewährleistung der
Verwirklichung des gemeinschaftlich vorausgesetzten und zu Grunde gelegten
(Gestaltungs-)Zweckes des Vergleichs.
Die zur Geschäftsgrundlage gewordene Annahme, dass die vereinbarte
Grunddienstbarkeit für die Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 genüge und eine
Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. nicht erforderlich sei, hat sich nach
Vergleichsabschluss als falsch herausgestellt, so dass der Klägerin gemäß § 313 Abs.1
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Vergleichsabschluss als falsch herausgestellt, so dass der Klägerin gemäß § 313 Abs.1
und 2, § 242 BGB im Wege der Vertragsanpassung ein Anspruch auf Einräumung einer
kongruenten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P.
zusteht.
§ 313 Abs.2 BGB setzt voraus, dass sich wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage
des Vertrages geworden sind, als falsch herausgestellt haben. Darunter fällt der
gemeinsame Irrtum der Parteien über Umstände, die nach dem gemeinschaftlichen
Geschäftswillen zur Vertragsgrundlage geworden sind (Fehlen der subjektiven
Geschäftsgrundlage; gemeinsamer Irrtum; s. dazu etwa BGHZ Bd.25, S.390, 392 f.; BGH
NJW 1978, S.695, 696 [Baulast]; BGH NJW 1986, S.1348, 1349; Palandt/Grüneberg, aaO.,
§ 313 Rdn.38). So liegt es hier.
Entgegen der beiderseitigen, durch den Hinweisbeschluss des Landgerichts Potsdam
vom 16. Dezember 2005 gestützten, Annahme der Parteien ist für die Erlangung der
Baugenehmigung die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu
Gunsten des Landkreises P. erforderlich. Dies ergibt sich aus § 4 Abs.1 Nr.2 und 3, § 5
und § 65 Abs.1 BrbgBauO. Danach bedarf das „gefangene“ Flurstück 177/2 für die
Erlangung der Baugenehmigung einer Zufahrt zu einer öffentlichen Verkehrsfläche –
jedenfalls, bei Vorliegen der Voraussetzungen für ein „Wohngebäude geringer Höhe“ (§
2 Abs.3 Satz 1 BrbgBauO), einer Zuwegung (Wohnweg) – (§ 4 Abs.1 Nr.2 BrbgBauO),
eines Zu- oder Durchgangs zu den öffentlichen Verkehrsflächen für die Feuerwehr (gfs.
auch einer Zu- oder Durchfahrt; § 5 BrbgbauO) und des Anschlusses an das
Versorgungsnetz (§ 4 Abs.1 Nr.3 BrbgBauO), wobei die Erfüllung dieser öffentlich-
rechtlichen Anforderungen gemäß § 65 Abs.1 BrbgBauO rechtlich durch Eintragung einer
beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten der Gebietskörperschaft zu sichern
ist, welche die Aufgaben der Bauaufsichtsbehörde wahrnimmt (hier: Landkreis P., s. § 51
Abs.1 Satz 2, § 52 Abs.1 BrbgBauO). Diese Dienstbarkeit tritt an die Stelle der in der
BrbgBauO nicht (mehr) vorgesehenen Baulast und soll verhindern, dass die zur
Erschließung eines „gefangenen“ Grundstücks erforderlichen Wege- und Leitungsrechte
ohne Mitwirkung der Bauaufsichtsbehörde aufgehoben werden können (arg. e § 65 Abs.4
BrbgBauO; s. dazu etwa Otto, BrbgBauO, 2007, § 4 Rdn.12, 13 m.w.Nw. und § 65 Rdn.1,
3 und 4 m.w.Nw.; Jäde, in: Jäde u.a., Bauordnungsrecht Brandenburg, Stand Mai 2008, §
4 BrbgBauO Rdn.30, 32). Dies steht im Einklang mit den vorgelegten Schreiben des
Landkreises P. vom 27. Oktober 2005, vom 3. November 2005 und vom 5. Juni 2007
sowie mit dem Runderlass Nr. 24/01/2004 vom 28. April 2004 (s. dort: Ziffer 3 Absatz 2
1., 2. und 3. Spiegelstrich und Ziffer 4.2) und Ziffer 65.1.3 VVBrbgBauO. Das Erfordernis
der Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des
Landkreises P. nach § 65 Abs.1 BrbgBauO wird letztlich auch von der Beklagten nicht in
Abrede gestellt.
Nach dem Zweck und dem Hintergrund der Vergleichsvereinbarung sollte das Risiko des
Erfordernisses einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises für die Erlangung einer
Baugenehmigung nicht einseitig der Klägerin zugewiesen werden. Gerade auch die
Beklagte hat mit den eingehenden Ausführungen in ihren Schriftsätzen vom 12.
November und 2. Dezember 2005 maßgeblich zu dem Vorstellungsbild beigetragen,
dass es einer solchen Dienstbarkeit für die Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 nicht
bedürfe, so dass es – jedenfalls – treuwidrig wäre, wenn sie sich insoweit auf eine
einseitige Risikolast der Klägerin beriefe.
Da die Klägerin gehindert ist, das Flurstück 177/2 ohne Einräumung der begehrten
Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. zu bebauen und auf diese Weise sinnvoll
wirtschaftlich zu nutzen, wäre es ihr unzumutbar, am unveränderten Inhalt der
Vergleichsvereinbarung festgehalten zu werden. Auf der anderen Seite ist nicht
ersichtlich, dass die berechtigten Interessen der Beklagten mehr als unerheblich
beeinträchtigt werden könnten, wenn sie eine Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises
einräumt, die mit der vereinbarten und bereits eingetragenen Grunddienstbarkeit
kongruent ist. Hierdurch wird ihr Grundstück (Flurstück 177/1) nicht wirklich „zusätzlich
belastet“. Wenn sie mit ihrer Weigerung letztlich die Bebauung des Flurstücks 177/2
verhindern wollte, so setzte sich die Beklagte in Widerspruch zu dem gemeinschaftlich
vorausgesetzten und zugrunde gelegten Zweck der Vergleichsvereinbarung, den sie
beachten und gewährleisten muss.
Dass die begehrte Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises die Bebauung nicht
ermöglicht und für die Klägerin daher keinen Sinn hätte, hat die Beklagte nicht dargelegt
und ist auch sonst nicht ersichtlich. Die Befahrbarkeit des Weges mit Baufahrzeugen ist
keine Voraussetzung nach § 4 Abs.1 Nr.2 oder § 5 BrbrgBauO; danach sind für
bestimmte Bebauungen sogar bloße (nicht befahrbare) Wohnwege bzw. Zu- oder
Durchgänge nötig. Ob die Klägerin die Durchführung der Bebauung über die Nutzung des
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Durchgänge nötig. Ob die Klägerin die Durchführung der Bebauung über die Nutzung des
Weges auf dem Flurstück 177/1 im Rahmen der getroffenen Regelungen oder über die
Nutzung des benachbarten Flurstücks 176 während der Bauphase ermöglichen kann,
betrifft nicht die Frage der Bebaubarkeit nach Maßgabe der §§ 4, 5, 65 BrbgBauO und
das diesbezügliche Erfordernis einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises. Aus
dem vorgelegten Schreiben des Landkreises P. vom 5. Juni 2007 ist ersichtlich, dass von
dort aus Bedenken gegen die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens der Klägerin
allein auf die rechtliche Sicherung der Erschließung durch Einräumung einer
beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises nach §§ 4, 65
Abs.1 BrbgBauO gestützt werden.
Der aus der Vergleichsvereinbarung vom 12. Januar 2006 hergeleitete (Anpassungs-)
Anspruch gemäß § 313 Abs.1 und 2, § 242 BGB auf Einräumung einer beschränkten
persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. steht, wie das Landgericht
richtig dargelegt hat, schließlich auch im Einklang mit den Erwägungen, welche der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu Grunde liegen, die aus dem mit der
Eintragung einer Grunddienstbarkeit zum Zwecke der Bebaubarkeit eines Grundstücks
verbundenen gesetzlichen Schuldverhältnis und § 242 BGB einen Anspruch auf
Bestellung einer entsprechenden Baulast bzw. beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
hergeleitet hat (s. BGHZ Bd.106, S.348, 350 = NJW 1989, S.1607, 1608; BGH NJW-RR
1991, S.333, 334; NJW 1992, S.2885 f.; NJW-RR 1992, S.1484 f.; NJW 1994, S.2757, 2758;
Palandt/Bassenge, aaO., § 1018 Rdn.1). Dieser Anspruch kommt zwar nicht in Betracht,
wenn eine vertragliche Beziehung vorliegt, die (gfs. im Wege der ergänzenden
Vertragsauslegung) eine vorrangige Regelung enthält (so insbesondere BGH NJW 1994,
S.2757, 2758). Die diesem Anspruch zugrunde liegenden Erwägungen machen aber
deutlich, dass derjenige, der einem anderen eine Grunddienstbarkeit zum Zwecke der
Bebaubarkeit dessen Grundstücks bestellt, im Rahmen der Gewährleistung des mit der
Grunddienstbarkeit verknüpften (gemeinschaftlich zugrunde gelegten) Zwecks und in
Ansehung von § 242 BGB regelmäßig auch verpflichtet ist, eine entsprechende Baulast
oder beschränkte persönliche Dienstbarkeit einzuräumen, wenn diese für die
Bebaubarkeit des Grundstücks erforderlich ist; denn sonst wäre die zum Zwecke der
Bebauung bestellte Grunddienstbarkeit ohne Sinn und Wert.
c) Aus Gründen der Klarstellung und der Vermeidung etwaiger Schwierigkeiten bei der
Vollstreckung der Entscheidung in der Hauptsache (Verurteilung der Beklagten) hat der
Senat den Urteilsausspruch des Landgerichts, wie aus dem Tenor ersichtlich, präzisiert
und neu gefasst.
3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs.1 ZPO sowie auf § 708
Nr.10, § 711 Satz 1 und 2, § 709 Satz 2 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision zum
Bundesgerichtshof nach § 543 Abs.2 Satz 1 ZPO sind weder vorgetragen noch sonst
ersichtlich.
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