Urteil des OLG Brandenburg vom 11.09.2008, 5 U 151/07

Quelle:

Normen: § 242 BGB, § 313 BGB

Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht 5. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 11.09.2008

Aktenzeichen: 5 U 151/07

Dokumenttyp: Urteil

Vertragsanpassung: Vereinbarung einer Grunddienstbarkeit

zum Zwecke der Bebaubarkeit eines Grundstücks; Anpassungsanspruch auf Einräumung einer kongruenten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 30. Oktober 2007 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam – 10 O 168/07 – wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Urteilsausspruch zur Hauptsache aus Klarstellungsgründen wie folgt gefasst wird:

Die Beklagte wird verurteilt, dem Landkreis P. zu Lasten des im Grundbuch von W. Blatt 815 verzeichneten Flurstücks 177/1 der Flur 4 der Gemarkung W. eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zur Sicherung der Erschließung des im Grundbuch von W. Blatt 1555 verzeichneten Flurstücks 177/2 der Flur 4 der Gemarkung W. in demselben Umfang einzuräumen, wie er sich aus der im Grundbuch von W. Blatt 815 in Abteilung II lfd. Nr.5 eingetragenen Grunddienstbarkeit und dem der Eintragung dieser Grunddienstbarkeit zu Grunde liegenden – in der Anlage zu diesem Urteil beigefügten – Beschluss des Landgerichts Potsdam vom 12. Januar 2006 (10 O 337/05) ergibt, und die Eintragung dieser beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch von W. Blatt 815 zu bewilligen.

Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn die Klägerin nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Einräumung und Bewilligung der Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P..

2Durch notarielle Verträge vom 19. Dezember 1991 (UR-Nr. 1631/1991 und 1632/1991 des Notars … in P.) veräußerte die Gemeinde W. je eine etwa hälftige Teilfläche des 991 m² großen damaligen Flurstücks 177 der Flur 4 der Gemarkung W. (eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts P. von W. Blatt 815) zu einem Kaufpreis von jeweils 50,- DM pro m² zum Zwecke der Bebauung. Im Jahre 1993 wurde das damalige Flurstück 177 in das 500 m² große Flurstück 177/1 und das 491 m² große Flurstück 177/2 geteilt. Erwerber des vorderen, an der P. Straße gelegenen Flurstücks 177/1 (UR-Nr. 1632/1991) war die Beklagte, die am 21. Dezember 1993 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde und dieses Flurstück im Jahre 1994 mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute, dessen Hauptmieter die … S. in P. ist. Erwerber des hinter dem Flurstück 177/1 liegenden Flurstücks 177/2 (UR-Nr. 1631/1991), das keinen eigenen Zugang zum öffentlichen Straßenland hat (sog. „gefangenes“ Grundstück), war A. L., die am 21. Dezember 1993 als Eigentümerin in das – für das Flurstück 177/2 nach Abschreibung aus dem Grundbuch von W. Blatt 815 neu angelegte – Grundbuch von W. Blatt 1555 eingetragen wurde.

3In Ziffer XIII. des notariellen Kaufvertrages vom 19. Dezember 1991 (UR-Nr. 1632/1991)

3In Ziffer XIII. des notariellen Kaufvertrages vom 19. Dezember 1991 (UR-Nr. 1632/1991) hatte sich die Beklagte als Erwerber der vorderliegenden Teilfläche (Flurstück 177/1) wie folgt verpflichtet:

4„Der Erwerber verpflichtet sich, bei Notwendigkeit dem Eigentümer der hier nicht verkauften Teilfläche des Flurstücks 177 einen Weg über sein Grundstück zu gewähren zum Begehen, Befahren, Verlegen von Versorgungsleitungen. Eine endgültige Vereinbarung wird er dann mit dem jeweiligen Eigentümer dieses Grundstücks treffen. Er wird die zur Eintragung eines solchen Wegerechts erforderlichen Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt abgeben.“

5A. L. bebaute das von ihr erworbene Flurstück 177/2 nicht und veräußerte es durch notariellen Kaufvertrag vom 31. Juli 2003 (UR-Nr. 768/2003 der Notarin … in P.) zu einem Preis von 20.000,- € an die Klägerin. Die Klägerin wurde am 18. Oktober 2004 als Eigentümerin des Flurstücks 177/2 in das Grundbuch von W. Blatt 1555 eingetragen und plante die Errichtung eines Wohngebäudes auf diesem Flurstück. In diesem Zusammenhang wandte sie sich Anfang 2004 an die Beklagte mit dem Ersuchen um die Vereinbarung und Einräumung eines Wegerechts. Nachdem hierüber keine Einigung zwischen den Parteien zustande gekommen war, erhob die Klägerin gegen die Beklagte im Januar 2005 vor dem Amtsgericht Potsdam (32 C 35/05) eine (Stufen-) Klage auf Auskunftserteilung über die konkrete Ausgestaltung der von der Beklagten übernommenen vertraglichen Verpflichtung zur Einräumung eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechts sowie auf Bewilligung des sich danach ergebenden Geh-, Fahr- und Leitungsrechts zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 177/2 und des Landkreises P.. Nach Verweisung dieses Rechtsstreits an das Landgericht Potsdam (10 O 337/05) und Auskunftserteilung begehrte die Beklagte zuletzt die Bewilligung eines Geh- und Fahrrechts auf einer Breite von 3 m entlang der südlichen Grundstücksgrenze des Flurstücks 177/1 und eines Leitungsrechts auf einer Breite von 1 m entlang der nördlichen Grundstücksgrenze des Flurstücks 177/1 zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 177/2 sowie des Landkreises P.. Mit Beschluss vom 16. Dezember 2005 unterbreitete das Landgericht Potsdam den Parteien einen Vergleichsvorschlag, der die Einräumung eines Wege-, Fahr- und Leitungsrechts (Grunddienstbarkeit) zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 177/2 auf einer Breite von 2,5 m und einer Länge von ca. 28 m entlang der südlichen Grundstücksgrenze des Flurstücks 177/1, eine Beschränkung der Nutzung des Zufahrtsrechtes auf Fahrzeuge mit einem zulässigen Gesamtgewicht von bis zu 2,5 t und weitere Regelungen zur Ausgestaltung der Grunddienstbarkeit vorsah. Die Einräumung einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. enthielt der Vergleichsvorschlag nicht. Mit Schriftsätzen vom 4. und 6. Januar 2006 stimmten die Parteien dem gerichtlichen Vergleichsvorschlag zu, und mit Beschluss vom 12. Januar 2006 stellte das Landgericht Potsdam gemäß § 278 Abs. 6 ZPO das Zustandekommen des Vergleiches fest. Am 29. August 2006 wurde die vereinbarte Grunddienstbarkeit in Abteilung II lfd. Nr.5 des Grundbuches von W. Blatt 815 (zu Lasten des Flurstücks 177/1) in das Grundbuch eingetragen.

6Mit Anwaltsschreiben vom 9. Februar 2007 forderte die Klägerin die Beklagte auf, dem Landkreis P. eine inhaltsgleiche Dienstbarkeit einzuräumen, was die Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 11. März 2007 unter Hinweis auf die Regelung im Prozessvergleich vom 12. Januar 2006 ablehnte.

7Die Klägerin hat geltend gemacht, nach den baurechtlichen Vorschriften des Landes Brandenburg sei die Bestellung einer deckungsgleichen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. erforderlich, um die Sicherung der Erschließung des Flurstücks 177/2 nachzuweisen und eine Baugenehmigung zu erhalten. Die Beklagte sei aus der Regelung in Ziffer XIII. des Kaufvertrages vom 19. Dezember 1991 und dem Vergleich vom 12. Januar 2006 – gfs. in Verbindung mit § 313 BGB – verpflichtet, diese beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Landkreises einzuräumen. Der Zweck der Bestellung der Grunddienstbarkeit zu Gunsten des Flurstücks 177/2 habe in der Ermöglichung der Bebauung dieses Grundstücks gelegen. Die Parteien seien bei Abschluss des Prozessvergleichs vom 12. Januar 2006 entsprechend dem Hinweis des Landgerichts Potsdam in seinem Beschluss vom 16. Dezember 2005 irrtümlich davon ausgegangen, dass es hierzu einer kongruenten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Landkreises nicht bedürfe. Allein aus diesem Grunde sei die Einräumung dieser Dienstbarkeit nicht in den Vergleich mit aufgenommen worden. Nach dem Abschluss des Vergleichs habe sich indes die Notwendigkeit der Bestellung dieser Dienstbarkeit herausgestellt.

8Die Beklagte hat eingewandt, der Klage fehle es im Hinblick auf die abschließende Regelung der Anspruchsbeziehungen der Parteien im Prozessvergleich vom 12. Januar

Regelung der Anspruchsbeziehungen der Parteien im Prozessvergleich vom 12. Januar 2006 an dem erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis. Mit dem Prozessvergleich habe insbesondere auch der hier geltend gemachte Anspruch auf Bewilligung einer Dienstbarkeit zugunsten des Landkreises P. erledigt werden sollen. Jedenfalls sei die Klage unbegründet, da die Klägerin im Prozessvergleich auf den mit der Klage geltend gemachten Anspruch wirksam verzichtet habe. Ein Anpassungsanspruch stehe der Klägerin nicht zu, weil keine Störung der Geschäftsgrundlage des Vergleiches vorliege. Die in diesem Vergleich vereinbarte Grunddienstbarkeit habe nicht dem Zweck der Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 dienen sollen. Sie, die Beklagte, habe sich in dem Verfahren 10 O 337/05 vor dem Landgericht Potsdam wiederholt gegen die Bebauung des Flurstücks 177/2 ausgesprochen. Mit der Grunddienstbarkeit habe nur die Erreichbarkeit des Flurstücks 177/2 von der Straße her ermöglicht werden sollen. Dies ergebe sich auch daraus, dass die vereinbarte Gestaltung des Wegerechts mit einer Breite von nur 2,5 m und einer Obergrenze der Befahrung mit Fahrzeugen bis zu 2,5 t zulässigem Gesamtgewicht die Nutzung des Weges durch Baufahrzeuge nicht zulasse und das vereinbarte Wegerecht daher ohnehin nicht zur nötigen baurechtlichen Sicherung der Erschließung des Flurstücks 177/2 genüge. Die Nutzung des Wegerechts zum Zwecke der Bebauung des Flurstücks 177/2 habe gerade ausgeschlossen werden sollen. Dementsprechend habe der Ehemann der Klägerin im Verhandlungstermin vor dem Landgericht Potsdam im Verfahren 10 O 337/05 am 25. Oktober 2005 auch Überlegungen angestellt, die Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. zu Lasten des benachbarten Flurstücks 176 eintragen zu lassen und dieses Flurstück 176 während der Bauphase zur Überquerung mit Baufahrzeugen zu nutzen. Der Klägerin sei aufgrund des Schreibens des Landkreises P. vom 3. November 2005 schon vor dem Abschluss des Prozessvergleichs bekannt gewesen, dass zur Erlangung der Baugenehmigung die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises erforderlich sei. Gleichwohl habe sie den Prozessvergleich mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen, so dass keine nachträgliche Änderung der Geschäftsgrundlage eingetreten sei. Vielmehr habe die Klägerin bewusst ein Spekulationsgeschäft getätigt und in der Vergleichsvereinbarung das Risiko übernommen, dass es für die Erlangung der erstrebten Baugenehmigung noch der Bewilligung einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises bedürfe. Ein gemeinsamer Irrtum der Parteien habe insoweit nicht vorgelegen. Es sei der Klägerin auch nicht unzumutbar, an der unveränderten Regelung im Prozessvergleich festgehalten zu werden.

9Mit seinem am 30. Oktober 2007 verkündeten Urteil, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Beklagte verurteilt, die begehrte beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. einzuräumen und deren Eintragung im Grundbuch zu bewilligen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Landgericht ausgeführt: Die Klage sei zulässig, da die Klägerin nicht die Wirksamkeit des Prozessvergleichs vom 12. Januar 2006 angreife, sondern eine Anpassung dieses Prozessvergleichs wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB begehre. Der Klägerin stehe ein solcher Anpassungsanspruch auch zu. Der Prozessvergleich sei nicht gemäß § 779 BGB unwirksam. Die Parteien und das Landgericht Potsdam hätten gemeinsam die irrige Vorstellung gehabt, dass es für die Erlangung einer Baugenehmigung keiner beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. bedürfe. Dies ergebe sich aus der vorgelegten Auskunft des Ordnungsamtes vom 27. Oktober 2005, dem Beschluss des Landgerichts vom 16. Dezember 2005 und den Schriftsätzen der Beklagten vom 12. November und 2. Dezember 2005. Die im Vergleich vereinbarte – und vertraglich geschuldete – Grunddienstbarkeit habe die Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 bezweckt. Dementsprechend sei die Beklagte verpflichtet, die hierzu notwendige deckungsgleiche Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises einzuräumen.

10 Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer rechtzeitig eingelegten und begründeten Berufung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Sie hält die Klage weiterhin für unzulässig und unbegründet und macht geltend, dass das Landgericht zu Unrecht eine Störung der Geschäftsgrundlage des Prozessvergleichs angenommen habe. Die Parteien hätten in dem Rechtsstreit vor dem Landgericht Potsdam 10 O 337/05 kontroverse Haltungen zur Frage der Verpflichtung zur Bestellung einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises eingenommen, und die Klägerin selbst habe diese Dienstbarkeit noch in ihrem Schriftsatz vom 7. November 2005 unter Hinweis auf das Schreiben des Landkreises vom 3. November 2005 für nötig erachtet. Die Regelung im Vergleich habe nicht die Gewährleistung der Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2, sondern allein die Ausgestaltung der Verpflichtung nach Ziffer XIII. des Kaufvertrages vom 19. Dezember 1991 bezweckt. Die Regelung im Prozessvergleich sei abschließend. Die begehrte Dienstbarkeit genüge zudem nicht für die Erlangung der Baugenehmigung, da sie die Nutzung des Weges für den Bauverkehr nicht zulasse.

11 Die Beklagte beantragt,

12die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.

13 Die Klägerin beantragt,

14die Berufung zurückzuweisen.

15 Sie verteidigt das angefochtene Urteil des Landgerichts und macht geltend, dass die begehrte Dienstbarkeit erforderlich (und ausreichend) sei, um die Baugenehmigung zu erlangen.

16 Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

17 Die Zivilprozessakten des Landgerichts Potsdam (10 O 337/05) und die Grundakten des Amtsgerichts P. von W. Blatt 815 und Blatt 1555 haben vorgelegen und sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

II.

18 1. Die Berufung der Beklagten ist statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs.1 und Abs.2 Nr.1, §§ 517, 519, 520 ZPO).

19 2. Das Rechtsmittel hat in der Sache selbst jedoch keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Klage zu Recht als zulässig und begründet angesehen.

20 a) Gegen die Zulässigkeit der Klage bestehen keine durchgreifenden Bedenken. Insbesondere fehlt der Klage nicht das allgemeine Rechtsschutzbedürfnis.

21 Das erforderliche allgemeine Rechtsschutzbedürfnis fehlt (nur) dann, wenn der Kläger keinerlei schützenswertes Interesse an dem begehrten Urteil haben kann, etwa deshalb, weil ihm ein anderer prozessualer Weg zur Verfügung steht, der zumindest gleich sicher, aber einfacher begehbar ist (s. Zöller/Greger, ZPO, 26. Aufl. 2007, vor § 253 Rdn. 18; Baumbach/Hartmann, ZPO, 66. Aufl. 2008, Grdz. § 253 Rdn. 34). Macht eine Prozesspartei die Unwirksamkeit eines Prozessvergleichs geltend, so ist der Streit über die Wirksamkeit des Vergleichs und die damit verbundene Prozessbeendigung im selben (bisherigen) Verfahren fortzuführen und eine neue Klage mangels Rechtsschutzbedürfnisses nicht zulässig (s. BGHZ Bd. 142, S.253, 254 ff. m.w.Nw.; Zöller/Stöber, aaO., § 794 Rdn. 15a m.w.Nw.; Baumbach/Hartmann, aaO., Anhang § 307 Rdn. 37 [ff.]; Palandt/Sprau, BGB, 67.Aufl. 2008, § 779 Rdn.31; Münch.Komm.- Habersack, BGB, Bd.5, 4.Aufl.2004, § 779 Rdn.89, 93). Im vorliegenden Fall macht die Klägerin, wie das Landgericht zutreffend dargelegt hat, freilich nicht die Unwirksamkeit des Prozessvergleichs vom 12. Januar 2006 geltend, sondern einen aus diesem Vergleich hergeleiteten und auf §§ 242, 313 Abs.1 und 2 BGB gestützten (Folge- )Anspruch auf Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P.. Für einen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Fehlens oder Störung der Geschäftsgrundlage des Vergleichs gemäß § 313 Abs.1 und 2 BGB ist – außerhalb des Anwendungsbereiches von § 779 BGB – eine neue Klageerhebung zulässig und geboten und kommt die Fortsetzung des bisherigen Verfahrens nicht in Betracht (s. BGH NJW 1986, S.1348, 1349; Palandt/Grüneberg, aaO., § 313 Rdn.64; Palandt/Sprau, aaO., § 779 Rdn.31). Die Abgrenzung zwischen § 779 BGB (Unwirksamkeit des Vergleichs) und § 313 Abs.1 und 2 BGB (Anpassungsanspruch) richtet sich bei (Prozess-)Vergleichen danach, ob der Einwand des Fehlens der Geschäftsgrundlage einen streitausschließenden Umstand betrifft (streitausschließender Irrtum), so dass bei Kenntnis der Sachlage der Streit oder die Ungewissheit nicht entstanden und der Vergleich nicht geschlossen worden wäre (s. BGH NJW 1986, S.1348, 1349; NJW-RR 1994, S.434, 435; Palandt/Grüneberg, aaO., § 313 Rdn.64; Palandt/Sprau, aaO., § 779 Rdn.13, 17; Münch.Komm.-Habersack, aaO., § 779 Rdn.65). Wie sich aus den beigezogenen Akten des Zivilprozesses vor dem Landgericht Potsdam 10 O 337/05 ergibt, bestand zwischen den Parteien dort in erster Linie Streit über den konkreten Umfang und die nähere Ausgestaltung des nach Ziffer XIII. des Kaufvertrages vom 19. Dezember 1991 zur UR-Nr. 1632/1991 des Notars … in P. in Verbindung mit § 328 Abs.1 und 2 BGB geschuldeten Wege- und Leitungsrechts, insbesondere hinsichtlich der Breite und der zulässigen Nutzung des Weges durch Befahren mit Kraftfahrzeugen sowie bezüglich der Pflicht und des Umfangs einer Entgeltzahlung. Hierzu gehörte im weiteren zwar auch die Frage, ob eine Dienstbarkeit zugunsten des Landkreises P. einzuräumen sei, doch wäre der Rechtsstreit auch entstanden und der Vergleich auch dann

sei, doch wäre der Rechtsstreit auch entstanden und der Vergleich auch dann geschlossen worden, wenn die Parteien zu dieser Frage Gewissheit gehabt hätten. Es handelt sich insoweit mithin nicht um einen streitausschließenden Umstand oder Irrtum.

22 b) Die Klage ist auch begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Einräumung und Bewilligung der begehrten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises … (§ 65 Abs.1 BrbgBauO, §§ 1090 ff. BGB) zu, deren Umfang der im Vergleich vom 12. Januar 2006 vereinbarten und in Abteilung II lfd. Nr.5 des Grundbuches von W. Blatt 815 eingetragenen Grunddienstbarkeit (§§ 1018 ff. BGB) entspricht. Dieser Anspruch findet seine Grundlage in dem Vergleich vom 12. Januar 2006 in Verbindung mit §§ 242, 313 Abs.1 und 2 BGB.

23 Geschäftsgrundlage und Zweck der Vereinbarung der Grunddienstbarkeit im Vergleich vom 12. Januar 2006 war – im Gefolge der vertraglichen Verpflichtung der Beklagten aus Ziffer XIII. des Kaufvertrages vom 19. Dezember 1991 zur UR-Nr. 1632/1991 des Notars … in P. in Verbindung mit § 328 Abs.1 und 2 BGB – die Gewährleistung der Erreichbarkeit und Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2. Dies ergibt sich aus folgenden Umständen: Die Flurstücke 177/1 und 177/2 wurden am 19. Dezember 1991 zum gleichen Preis (50,- DM/m²) und zum Zwecke der Bebauung verkauft; gemäß der jeweiligen Ziffern XI. und XII. der Verträge zur UR-Nr. 1631/1991 und 1632/1991 des Notars … in P. übernahmen die jeweiligen Erwerber sogar eine durch ein Rücktrittsrecht des Veräußerers sanktionierte Bauverpflichtung. Dementsprechend wurde der Erwerber des vorderliegenden Teilstücks des damaligen Flurstücks 177 (jetzt: Flurstück 177/1) in Ziffer XIII. des Kaufvertrages zur UR-Nr. 1632/1991 der Pflicht zur Einräumung eines Wege- und Leitungsrechts zu Gunsten des Erwerbers des hinterliegenden („gefangenen“) Teilstücks des damaligen Flurstücks 177 (jetzt: Flurstück 177/2) unterworfen. Die Einräumung eines Fahr- und Leitungsrechts gewinnt auch nur dann einen vernünftigen Sinn, wenn das betroffene Grundstück bebaut wird. In dem Rechtsstreit der Parteien vor dem Landgericht Potsdam 10 O 337/05 war der maßgebliche Zweck der Ermöglichung der Bebaubarkeit von der Klägerin wiederholt hervorgehoben worden (s. insbesondere die Schriftsätze vom 27. und 28. September 2005). Es bestand kein Zweifel daran, dass die Klägerin die Grunddienstbarkeit wegen der geplanten Bebauung des Flurstücks 177/2 begehrte. Die Beklagte hatte die generelle Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 in ihrem Schriftsatz vom 20. Juli 2005 zunächst unter Hinweis auf eine zu geringe Grundstücksgröße bestritten, diesen Einwand nach gegenteiliger Darlegung der Klägerin in ihren Schriftsätzen vom 28. September und 11. Oktober 2005 und Vorlage des Bauvorbescheides des Landkreises P. vom 30. September 2005 dann aber nicht mehr aufrechterhalten. Mit ihrem Schriftsatz vom 18. Oktober 2005 hat die Beklagte indes geleugnet, dass die vertraglich geschuldete Einräumung einer Grunddienstbarkeit der Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 diene und der Klägerin für diesen Zweck ein Anspruch zustehe. Im Verhandlungstermin vom 25. Oktober 2005 baten die Parteien das Gericht um einen schriftlichen Vergleichsvorschlag und erteilte das Landgericht den Parteien die Auflage, die Frage der Erforderlichkeit der Eintragung einer „Baulast“ oder Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. durch Anfragen bei den zuständigen Behörden zu klären. Mit Schriftsatz vom 12. November 2005 legte die Beklagte als Anlage B 16 ein Schreiben des Ordnungs- und Verkehrsamtes des Landkreises P. vom 27. Oktober 2005 vor, wonach aus Sicht des Brandschutzes nach § 5 BrbgBauO keine Zufahrt, sondern nur ein Zu- oder Durchgang vom öffentlichen Straßenland zum Flurstück 177/2 geschaffen werden müsse; in diesem Schriftsatz trug die Beklagte im Einzelnen vor, dass keine Eintragung einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. gemäß § 65 BrbgBauO erforderlich sei. Mit Schriftsätzen vom 7. und 22. November 2005 legte die Klägerin demgegenüber ihren Standpunkt dar, dass für die Erlangung einer Baugenehmigung die Einräumung einer Dienstbarkeit zugunsten des Landkreises nötig sei, und zwar unter Vorlage von Auszügen aus Kommentierungen zur Brandenburgischen Bauordnung (BrbgBauO), des Runderlasses Nr.3/1994 des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr vom 30. September 1994 (Amtsblatt für Brandenburg 1994, S.1576) und eines Schreibens des Landkreises P. – Untere Bauaufsichtsbehörde – vom 3. November 2005. Die Beklagte bestritt ihrerseits mit Schriftsatz vom 2. Dezember 2005 unter näherer Darlegung von § 4 Abs.1 Nr.2 BrbgBauO und Vorlage des Runderlasses Nr.24/01/2004 des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr vom 28. April 2004 (Amtsblatt für Brandenburg 2004, S.394) die Erforderlichkeit dieser Dienstbarkeit. Mit Beschluss vom 16. Dezember 2005 wies das Landgericht Potsdam die Parteien darauf hin, dass nach Auswertung der vorgelegten Unterlagen, insbesondere des Runderlasses vom 28. April 2004, davon auszugehen sei, dass eine Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. weder aus Gründen des Brandschutzes (§ 5 BrbgBauO) noch aus sonstigen Gründen erforderlich sei, und unterbreitete den Parteien im Gefolge dieser Hinweise einen Vergleichsvorschlag, der die Einräumung einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. nicht vorsah und von den Parteien mit Schriftsätzen vom 4. und 6. Januar 2006 angenommen wurde. In dem mit Beschluss des Landgerichts

und 6. Januar 2006 angenommen wurde. In dem mit Beschluss des Landgerichts Potsdam vom 12. Januar 2006 sodann als geschlossen festgestellten Vergleich ist an mehreren Stellen von der künftigen Bebauung des Flurstücks 177/2 die Rede [„Bauphase“, „Erdbau- und Tiefbauarbeiten“, „Baumaßnahmen“; s. dortige Ziffer 3) lit. b) und e)].

24 Vor diesem Hintergrund steht es außer Zweifel, dass mit der Vereinbarung der Grunddienstbarkeit im Vergleich vom 12. Januar 2006 nicht nur die „Erreichbarkeit“ (für die es weder eines Fahr- noch eines Leitungsrechts bedürfte), sondern auch die „Bebaubarkeit“ des Flurstücks 177/2 ermöglicht werden sollte. Sonst wäre die Grunddienstbarkeit (insbe-sondere: das Fahr- und Leitungsrecht) für die Klägerin auch ohne Sinn und Wert, und es ist nicht davon auszugehen, dass die Parteien etwas objektiv Sinnloses hätten vereinbaren wollen. Die Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 und die diesbezügliche Entbehrlichkeit der Einräumung einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. hatte die Beklagte in ihren Schriftsätzen vom 12. November und 2. Dezember 2005 letztlich selbst vorgetragen und hiermit den Willen der Klägerin, mit der Vereinbarung der Grunddienstbarkeit die Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 zu ermöglichen, konkludent akzeptiert und auf diese Weise in die „Geschäftsgrundlage“ des Vergleichs, in das gemeinsame Vorstellungsbild der Parteien, mit einbezogen. Wie das Landgericht richtig dargelegt hat, hat die Klägerin mit der Annahme des Vergleichsvorschlags des Landgerichts nach Lage des Falles stillschweigend zum Ausdruck gebracht, dass sie unter dem Eindruck des substantiierten Vorbringens der Beklagten in ihren Schriftsätzen vom 12. November und 2. Dezember 2005 und der eindeutigen Hinweise des Landgerichts in seinem Beschluss vom 16. Dezember 2005 auch ihrerseits – unter Abstandnahme von ihrer bisherigen Auffassung – nunmehr davon ausging, dass die vom Landgericht vorgeschlagene und sodann im Vergleich vereinbarte Grunddienstbarkeit für die Erlangung der Baugenehmigung genügen werde.

25 Mithin war der Zweck der Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 und die gemeinsame Annahme der Parteien und des Landgerichts, dass es hierzu keiner Einräumung einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises bedürfe, zum Gegenstand des gemeinschaftlichen Geschäftswillens der Parteien und somit auch zur Geschäftsgrundlage des Vergleichs geworden.

26 Dem steht nicht entgegen, dass der Ehemann der Klägerin im Termin vom 25. Oktober 2005 Überlegungen dazu angestellt habe, die Baustellenzufahrt zum Flurstück 177/2 und die Eintragung der Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises gegebenenfalls über das benachbarte Flurstück 176 zu ermöglichen. Wie geschildert, hatte sich nämlich nach dem Termin vom 25. Oktober 2005 eine Entwicklung ergeben, die bei der Klägerin den Eindruck erweckte, dass es einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises für die Erlangung der Baugenehmigung gar nicht bedürfe, wobei dieser Eindruck durch die eindeutigen Hinweise des Landgerichts und gerade auch durch das substantiierte Vorbringen der Beklagten selbst hervorgerufen wurde. Zudem wäre es untunlich und widersinnig, eine zur Grunddienstbarkeit kongruente beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises für einen anderen örtlichen Ausübungsbereich – nämlich: für einen anderen Weg auf einem anderen Flurstück – als den solchen der Grunddienstbarkeit eintragen zu lassen. Ohne Belang sind insoweit auch die vereinbarte Breite des Weges (2,5 m) und die festgelegte Obergrenze der Belastung des Weges bei der Benutzung mit Kraftfahrzeugen (bis zu 2,5 t zulässiges Gesamtgewicht). Dies mag zwar der Benutzung des Weges durch schwere Baufahrzeuge entgegenstehen, nicht aber der Erteilung einer Baugenehmigung.

27 Es handelt sich hier schließlich auch nicht um den Fall einer falschen Darstellung der Rechtslage durch das Gericht, welche die Unwirksamkeit eines Vergleichs nach § 779 BGB für sich allein nicht zu begründen vermag (s. OLG Hamm, NJW-RR 1997, S.1429; Münch.Komm.-Roth, BGB, Bd.2, 5.Aufl.2007, § 313 Rdn.254). Vorliegend sind die Parteien und das Gericht vielmehr gemeinschaftlich von dem – nicht streitausschließenden und somit auch für § 779 BGB nicht genügenden – Umstand ausgegangen, dass es zur Erreichung des Zweckes der getroffenen Vergleichsvereinbarung (Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2) der Einräumung einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises nicht bedarf; insoweit geht es nicht um die Wirksamkeitsgrundlage des Vergleichs, sondern um die Gewährleistung der Verwirklichung des gemeinschaftlich vorausgesetzten und zu Grunde gelegten (Gestaltungs-)Zweckes des Vergleichs.

28 Die zur Geschäftsgrundlage gewordene Annahme, dass die vereinbarte Grunddienstbarkeit für die Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 genüge und eine Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. nicht erforderlich sei, hat sich nach Vergleichsabschluss als falsch herausgestellt, so dass der Klägerin gemäß § 313 Abs.1

Vergleichsabschluss als falsch herausgestellt, so dass der Klägerin gemäß § 313 Abs.1 und 2, § 242 BGB im Wege der Vertragsanpassung ein Anspruch auf Einräumung einer kongruenten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. zusteht.

29 § 313 Abs.2 BGB setzt voraus, dass sich wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, als falsch herausgestellt haben. Darunter fällt der gemeinsame Irrtum der Parteien über Umstände, die nach dem gemeinschaftlichen Geschäftswillen zur Vertragsgrundlage geworden sind (Fehlen der subjektiven Geschäftsgrundlage; gemeinsamer Irrtum; s. dazu etwa BGHZ Bd.25, S.390, 392 f.; BGH NJW 1978, S.695, 696 [Baulast]; BGH NJW 1986, S.1348, 1349; Palandt/Grüneberg, aaO., § 313 Rdn.38). So liegt es hier.

30 Entgegen der beiderseitigen, durch den Hinweisbeschluss des Landgerichts Potsdam vom 16. Dezember 2005 gestützten, Annahme der Parteien ist für die Erlangung der Baugenehmigung die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. erforderlich. Dies ergibt sich aus § 4 Abs.1 Nr.2 und 3, § 5 und § 65 Abs.1 BrbgBauO. Danach bedarf das „gefangene“ Flurstück 177/2 für die Erlangung der Baugenehmigung einer Zufahrt zu einer öffentlichen Verkehrsfläche – jedenfalls, bei Vorliegen der Voraussetzungen für ein „Wohngebäude geringer Höhe“ (§ 2 Abs.3 Satz 1 BrbgBauO), einer Zuwegung (Wohnweg) – (§ 4 Abs.1 Nr.2 BrbgBauO), eines Zu- oder Durchgangs zu den öffentlichen Verkehrsflächen für die Feuerwehr (gfs. auch einer Zu- oder Durchfahrt; § 5 BrbgbauO) und des Anschlusses an das Versorgungsnetz (§ 4 Abs.1 Nr.3 BrbgBauO), wobei die Erfüllung dieser öffentlichrechtlichen Anforderungen gemäß § 65 Abs.1 BrbgBauO rechtlich durch Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten der Gebietskörperschaft zu sichern ist, welche die Aufgaben der Bauaufsichtsbehörde wahrnimmt (hier: Landkreis P., s. § 51 Abs.1 Satz 2, § 52 Abs.1 BrbgBauO). Diese Dienstbarkeit tritt an die Stelle der in der BrbgBauO nicht (mehr) vorgesehenen Baulast und soll verhindern, dass die zur Erschließung eines „gefangenen“ Grundstücks erforderlichen Wege- und Leitungsrechte ohne Mitwirkung der Bauaufsichtsbehörde aufgehoben werden können (arg. e § 65 Abs.4 BrbgBauO; s. dazu etwa Otto, BrbgBauO, 2007, § 4 Rdn.12, 13 m.w.Nw. und § 65 Rdn.1, 3 und 4 m.w.Nw.; Jäde, in: Jäde u.a., Bauordnungsrecht Brandenburg, Stand Mai 2008, § 4 BrbgBauO Rdn.30, 32). Dies steht im Einklang mit den vorgelegten Schreiben des Landkreises P. vom 27. Oktober 2005, vom 3. November 2005 und vom 5. Juni 2007 sowie mit dem Runderlass Nr. 24/01/2004 vom 28. April 2004 (s. dort: Ziffer 3 Absatz 2 1., 2. und 3. Spiegelstrich und Ziffer 4.2) und Ziffer 65.1.3 VVBrbgBauO. Das Erfordernis der Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. nach § 65 Abs.1 BrbgBauO wird letztlich auch von der Beklagten nicht in Abrede gestellt.

31 Nach dem Zweck und dem Hintergrund der Vergleichsvereinbarung sollte das Risiko des Erfordernisses einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises für die Erlangung einer Baugenehmigung nicht einseitig der Klägerin zugewiesen werden. Gerade auch die Beklagte hat mit den eingehenden Ausführungen in ihren Schriftsätzen vom 12. November und 2. Dezember 2005 maßgeblich zu dem Vorstellungsbild beigetragen, dass es einer solchen Dienstbarkeit für die Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 nicht bedürfe, so dass es – jedenfalls – treuwidrig wäre, wenn sie sich insoweit auf eine einseitige Risikolast der Klägerin beriefe.

32 Da die Klägerin gehindert ist, das Flurstück 177/2 ohne Einräumung der begehrten Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. zu bebauen und auf diese Weise sinnvoll wirtschaftlich zu nutzen, wäre es ihr unzumutbar, am unveränderten Inhalt der Vergleichsvereinbarung festgehalten zu werden. Auf der anderen Seite ist nicht ersichtlich, dass die berechtigten Interessen der Beklagten mehr als unerheblich beeinträchtigt werden könnten, wenn sie eine Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises einräumt, die mit der vereinbarten und bereits eingetragenen Grunddienstbarkeit kongruent ist. Hierdurch wird ihr Grundstück (Flurstück 177/1) nicht wirklich „zusätzlich belastet“. Wenn sie mit ihrer Weigerung letztlich die Bebauung des Flurstücks 177/2 verhindern wollte, so setzte sich die Beklagte in Widerspruch zu dem gemeinschaftlich vorausgesetzten und zugrunde gelegten Zweck der Vergleichsvereinbarung, den sie beachten und gewährleisten muss.

33 Dass die begehrte Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises die Bebauung nicht ermöglicht und für die Klägerin daher keinen Sinn hätte, hat die Beklagte nicht dargelegt und ist auch sonst nicht ersichtlich. Die Befahrbarkeit des Weges mit Baufahrzeugen ist keine Voraussetzung nach § 4 Abs.1 Nr.2 oder § 5 BrbrgBauO; danach sind für bestimmte Bebauungen sogar bloße (nicht befahrbare) Wohnwege bzw. Zu- oder Durchgänge nötig. Ob die Klägerin die Durchführung der Bebauung über die Nutzung des

Durchgänge nötig. Ob die Klägerin die Durchführung der Bebauung über die Nutzung des Weges auf dem Flurstück 177/1 im Rahmen der getroffenen Regelungen oder über die Nutzung des benachbarten Flurstücks 176 während der Bauphase ermöglichen kann, betrifft nicht die Frage der Bebaubarkeit nach Maßgabe der §§ 4, 5, 65 BrbgBauO und das diesbezügliche Erfordernis einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises. Aus dem vorgelegten Schreiben des Landkreises P. vom 5. Juni 2007 ist ersichtlich, dass von dort aus Bedenken gegen die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens der Klägerin allein auf die rechtliche Sicherung der Erschließung durch Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises nach §§ 4, 65 Abs.1 BrbgBauO gestützt werden.

34 Der aus der Vergleichsvereinbarung vom 12. Januar 2006 hergeleitete (Anpassungs-) Anspruch gemäß § 313 Abs.1 und 2, § 242 BGB auf Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. steht, wie das Landgericht richtig dargelegt hat, schließlich auch im Einklang mit den Erwägungen, welche der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu Grunde liegen, die aus dem mit der Eintragung einer Grunddienstbarkeit zum Zwecke der Bebaubarkeit eines Grundstücks verbundenen gesetzlichen Schuldverhältnis und § 242 BGB einen Anspruch auf Bestellung einer entsprechenden Baulast bzw. beschränkten persönlichen Dienstbarkeit hergeleitet hat (s. BGHZ Bd.106, S.348, 350 = NJW 1989, S.1607, 1608; BGH NJW-RR 1991, S.333, 334; NJW 1992, S.2885 f.; NJW-RR 1992, S.1484 f.; NJW 1994, S.2757, 2758; Palandt/Bassenge, aaO., § 1018 Rdn.1). Dieser Anspruch kommt zwar nicht in Betracht, wenn eine vertragliche Beziehung vorliegt, die (gfs. im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung) eine vorrangige Regelung enthält (so insbesondere BGH NJW 1994, S.2757, 2758). Die diesem Anspruch zugrunde liegenden Erwägungen machen aber deutlich, dass derjenige, der einem anderen eine Grunddienstbarkeit zum Zwecke der Bebaubarkeit dessen Grundstücks bestellt, im Rahmen der Gewährleistung des mit der Grunddienstbarkeit verknüpften (gemeinschaftlich zugrunde gelegten) Zwecks und in Ansehung von § 242 BGB regelmäßig auch verpflichtet ist, eine entsprechende Baulast oder beschränkte persönliche Dienstbarkeit einzuräumen, wenn diese für die Bebaubarkeit des Grundstücks erforderlich ist; denn sonst wäre die zum Zwecke der Bebauung bestellte Grunddienstbarkeit ohne Sinn und Wert.

35 c) Aus Gründen der Klarstellung und der Vermeidung etwaiger Schwierigkeiten bei der Vollstreckung der Entscheidung in der Hauptsache (Verurteilung der Beklagten) hat der Senat den Urteilsausspruch des Landgerichts, wie aus dem Tenor ersichtlich, präzisiert und neu gefasst.

36 3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs.1 ZPO sowie auf § 708 Nr.10, § 711 Satz 1 und 2, § 709 Satz 2 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision zum Bundesgerichtshof nach § 543 Abs.2 Satz 1 ZPO sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

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