Urteil des OLG Brandenburg, Az. 5 U 151/07

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Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 5.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

5 U 151/07

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 242 BGB, § 313 BGB

Vertragsanpassung: Vereinbarung einer Grunddienstbarkeit

zum Zwecke der Bebaubarkeit eines Grundstücks;

Anpassungsanspruch auf Einräumung einer kongruenten

beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des

Landkreises

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 30. Oktober 2007 verkündete Urteil der 10.

Zivilkammer des Landgerichts Potsdam – 10 O 168/07 – wird mit der Maßgabe

zurückgewiesen, dass der Urteilsausspruch zur Hauptsache aus Klarstellungsgründen

wie folgt gefasst wird:

Die Beklagte wird verurteilt, dem Landkreis P. zu Lasten des im Grundbuch von W. Blatt

815 verzeichneten Flurstücks 177/1 der Flur 4 der Gemarkung W. eine beschränkte

persönliche Dienstbarkeit zur Sicherung der Erschließung des im Grundbuch von W. Blatt

1555 verzeichneten Flurstücks 177/2 der Flur 4 der Gemarkung W. in demselben Umfang

einzuräumen, wie er sich aus der im Grundbuch von W. Blatt 815 in Abteilung II lfd. Nr.5

eingetragenen Grunddienstbarkeit und dem der Eintragung dieser Grunddienstbarkeit zu

Grunde liegenden – in der Anlage zu diesem Urteil beigefügten – Beschluss des

Landgerichts Potsdam vom 12. Januar 2006 (10 O 337/05) ergibt, und die Eintragung

dieser beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch von W. Blatt 815 zu

bewilligen.

Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung der

Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund dieses Urteils

vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn die Klägerin nicht vor der Vollstreckung

Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Einräumung und Bewilligung der Eintragung

einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P..

Durch notarielle Verträge vom 19. Dezember 1991 (UR-Nr. 1631/1991 und 1632/1991

des Notars … in P.) veräußerte die Gemeinde W. je eine etwa hälftige Teilfläche des 991

m² großen damaligen Flurstücks 177 der Flur 4 der Gemarkung W. (eingetragen im

Grundbuch des Amtsgerichts P. von W. Blatt 815) zu einem Kaufpreis von jeweils 50,- DM

pro m² zum Zwecke der Bebauung. Im Jahre 1993 wurde das damalige Flurstück 177 in

das 500 m² große Flurstück 177/1 und das 491 m² große Flurstück 177/2 geteilt.

Erwerber des vorderen, an der P. Straße gelegenen Flurstücks 177/1 (UR-Nr. 1632/1991)

war die Beklagte, die am 21. Dezember 1993 als Eigentümerin in das Grundbuch

eingetragen wurde und dieses Flurstück im Jahre 1994 mit einem Wohn- und

Geschäftshaus bebaute, dessen Hauptmieter die … S. in P. ist. Erwerber des hinter dem

Flurstück 177/1 liegenden Flurstücks 177/2 (UR-Nr. 1631/1991), das keinen eigenen

Zugang zum öffentlichen Straßenland hat (sog. „gefangenes“ Grundstück), war A. L., die

am 21. Dezember 1993 als Eigentümerin in das – für das Flurstück 177/2 nach

Abschreibung aus dem Grundbuch von W. Blatt 815 neu angelegte – Grundbuch von W.

Blatt 1555 eingetragen wurde.

In Ziffer XIII. des notariellen Kaufvertrages vom 19. Dezember 1991 (UR-Nr. 1632/1991)

hatte sich die Beklagte als Erwerber der vorderliegenden Teilfläche (Flurstück 177/1) wie

folgt verpflichtet:

A. L. bebaute das von ihr erworbene Flurstück 177/2 nicht und veräußerte es durch

notariellen Kaufvertrag vom 31. Juli 2003 (UR-Nr. 768/2003 der Notarin … in P.) zu einem

Preis von 20.000,- € an die Klägerin. Die Klägerin wurde am 18. Oktober 2004 als

Eigentümerin des Flurstücks 177/2 in das Grundbuch von W. Blatt 1555 eingetragen und

plante die Errichtung eines Wohngebäudes auf diesem Flurstück. In diesem

Zusammenhang wandte sie sich Anfang 2004 an die Beklagte mit dem Ersuchen um die

Vereinbarung und Einräumung eines Wegerechts. Nachdem hierüber keine Einigung

zwischen den Parteien zustande gekommen war, erhob die Klägerin gegen die Beklagte

im Januar 2005 vor dem Amtsgericht Potsdam (32 C 35/05) eine (Stufen-) Klage auf

Auskunftserteilung über die konkrete Ausgestaltung der von der Beklagten

übernommenen vertraglichen Verpflichtung zur Einräumung eines Geh-, Fahr- und

Leitungsrechts sowie auf Bewilligung des sich danach ergebenden Geh-, Fahr- und

Leitungsrechts zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 177/2 und des

Landkreises P.. Nach Verweisung dieses Rechtsstreits an das Landgericht Potsdam (10

O 337/05) und Auskunftserteilung begehrte die Beklagte zuletzt die Bewilligung eines

Geh- und Fahrrechts auf einer Breite von 3 m entlang der südlichen Grundstücksgrenze

des Flurstücks 177/1 und eines Leitungsrechts auf einer Breite von 1 m entlang der

nördlichen Grundstücksgrenze des Flurstücks 177/1 zugunsten des jeweiligen

Eigentümers des Flurstücks 177/2 sowie des Landkreises P.. Mit Beschluss vom 16.

Dezember 2005 unterbreitete das Landgericht Potsdam den Parteien einen

Vergleichsvorschlag, der die Einräumung eines Wege-, Fahr- und Leitungsrechts

(Grunddienstbarkeit) zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 177/2 auf

einer Breite von 2,5 m und einer Länge von ca. 28 m entlang der südlichen

Grundstücksgrenze des Flurstücks 177/1, eine Beschränkung der Nutzung des

Zufahrtsrechtes auf Fahrzeuge mit einem zulässigen Gesamtgewicht von bis zu 2,5 t

und weitere Regelungen zur Ausgestaltung der Grunddienstbarkeit vorsah. Die

Einräumung einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. enthielt der

Vergleichsvorschlag nicht. Mit Schriftsätzen vom 4. und 6. Januar 2006 stimmten die

Parteien dem gerichtlichen Vergleichsvorschlag zu, und mit Beschluss vom 12. Januar

2006 stellte das Landgericht Potsdam gemäß § 278 Abs. 6 ZPO das Zustandekommen

des Vergleiches fest. Am 29. August 2006 wurde die vereinbarte Grunddienstbarkeit in

Abteilung II lfd. Nr.5 des Grundbuches von W. Blatt 815 (zu Lasten des Flurstücks 177/1)

in das Grundbuch eingetragen.

Mit Anwaltsschreiben vom 9. Februar 2007 forderte die Klägerin die Beklagte auf, dem

Landkreis P. eine inhaltsgleiche Dienstbarkeit einzuräumen, was die Beklagte mit

Anwaltsschreiben vom 11. März 2007 unter Hinweis auf die Regelung im

Prozessvergleich vom 12. Januar 2006 ablehnte.

Die Klägerin hat geltend gemacht, nach den baurechtlichen Vorschriften des Landes

Brandenburg sei die Bestellung einer deckungsgleichen beschränkten persönlichen

Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. erforderlich, um die Sicherung der

Erschließung des Flurstücks 177/2 nachzuweisen und eine Baugenehmigung zu erhalten.

Die Beklagte sei aus der Regelung in Ziffer XIII. des Kaufvertrages vom 19. Dezember

1991 und dem Vergleich vom 12. Januar 2006 – gfs. in Verbindung mit § 313 BGB –

verpflichtet, diese beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Landkreises

einzuräumen. Der Zweck der Bestellung der Grunddienstbarkeit zu Gunsten des

Flurstücks 177/2 habe in der Ermöglichung der Bebauung dieses Grundstücks gelegen.

Die Parteien seien bei Abschluss des Prozessvergleichs vom 12. Januar 2006

entsprechend dem Hinweis des Landgerichts Potsdam in seinem Beschluss vom 16.

Dezember 2005 irrtümlich davon ausgegangen, dass es hierzu einer kongruenten

beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Landkreises nicht bedürfe.

Allein aus diesem Grunde sei die Einräumung dieser Dienstbarkeit nicht in den Vergleich

mit aufgenommen worden. Nach dem Abschluss des Vergleichs habe sich indes die

Notwendigkeit der Bestellung dieser Dienstbarkeit herausgestellt.

Die Beklagte hat eingewandt, der Klage fehle es im Hinblick auf die abschließende

Regelung der Anspruchsbeziehungen der Parteien im Prozessvergleich vom 12. Januar

2006 an dem erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis. Mit dem Prozessvergleich habe

insbesondere auch der hier geltend gemachte Anspruch auf Bewilligung einer

Dienstbarkeit zugunsten des Landkreises P. erledigt werden sollen. Jedenfalls sei die

Klage unbegründet, da die Klägerin im Prozessvergleich auf den mit der Klage geltend

gemachten Anspruch wirksam verzichtet habe. Ein Anpassungsanspruch stehe der

Klägerin nicht zu, weil keine Störung der Geschäftsgrundlage des Vergleiches vorliege.

Die in diesem Vergleich vereinbarte Grunddienstbarkeit habe nicht dem Zweck der

Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 dienen sollen. Sie, die Beklagte, habe sich in dem

Verfahren 10 O 337/05 vor dem Landgericht Potsdam wiederholt gegen die Bebauung

des Flurstücks 177/2 ausgesprochen. Mit der Grunddienstbarkeit habe nur die

Erreichbarkeit des Flurstücks 177/2 von der Straße her ermöglicht werden sollen. Dies

ergebe sich auch daraus, dass die vereinbarte Gestaltung des Wegerechts mit einer

Breite von nur 2,5 m und einer Obergrenze der Befahrung mit Fahrzeugen bis zu 2,5 t

zulässigem Gesamtgewicht die Nutzung des Weges durch Baufahrzeuge nicht zulasse

und das vereinbarte Wegerecht daher ohnehin nicht zur nötigen baurechtlichen

Sicherung der Erschließung des Flurstücks 177/2 genüge. Die Nutzung des Wegerechts

zum Zwecke der Bebauung des Flurstücks 177/2 habe gerade ausgeschlossen werden

sollen. Dementsprechend habe der Ehemann der Klägerin im Verhandlungstermin vor

dem Landgericht Potsdam im Verfahren 10 O 337/05 am 25. Oktober 2005 auch

Überlegungen angestellt, die Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. zu Lasten des

benachbarten Flurstücks 176 eintragen zu lassen und dieses Flurstück 176 während der

Bauphase zur Überquerung mit Baufahrzeugen zu nutzen. Der Klägerin sei aufgrund des

Schreibens des Landkreises P. vom 3. November 2005 schon vor dem Abschluss des

Prozessvergleichs bekannt gewesen, dass zur Erlangung der Baugenehmigung die

Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises

erforderlich sei. Gleichwohl habe sie den Prozessvergleich mit dem vereinbarten Inhalt

abgeschlossen, so dass keine nachträgliche Änderung der Geschäftsgrundlage

eingetreten sei. Vielmehr habe die Klägerin bewusst ein Spekulationsgeschäft getätigt

und in der Vergleichsvereinbarung das Risiko übernommen, dass es für die Erlangung

der erstrebten Baugenehmigung noch der Bewilligung einer Dienstbarkeit zu Gunsten

des Landkreises bedürfe. Ein gemeinsamer Irrtum der Parteien habe insoweit nicht

vorgelegen. Es sei der Klägerin auch nicht unzumutbar, an der unveränderten Regelung

im Prozessvergleich festgehalten zu werden.

Mit seinem am 30. Oktober 2007 verkündeten Urteil, auf dessen Inhalt Bezug

genommen wird, hat das Landgericht die Beklagte verurteilt, die begehrte beschränkte

persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. einzuräumen und deren

Eintragung im Grundbuch zu bewilligen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das

Landgericht ausgeführt: Die Klage sei zulässig, da die Klägerin nicht die Wirksamkeit des

Prozessvergleichs vom 12. Januar 2006 angreife, sondern eine Anpassung dieses

Prozessvergleichs wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB

begehre. Der Klägerin stehe ein solcher Anpassungsanspruch auch zu. Der

Prozessvergleich sei nicht gemäß § 779 BGB unwirksam. Die Parteien und das

Landgericht Potsdam hätten gemeinsam die irrige Vorstellung gehabt, dass es für die

Erlangung einer Baugenehmigung keiner beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu

Gunsten des Landkreises P. bedürfe. Dies ergebe sich aus der vorgelegten Auskunft des

Ordnungsamtes vom 27. Oktober 2005, dem Beschluss des Landgerichts vom 16.

Dezember 2005 und den Schriftsätzen der Beklagten vom 12. November und 2.

Dezember 2005. Die im Vergleich vereinbarte – und vertraglich geschuldete –

Grunddienstbarkeit habe die Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 bezweckt.

Dementsprechend sei die Beklagte verpflichtet, die hierzu notwendige deckungsgleiche

Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises einzuräumen.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer rechtzeitig eingelegten und

begründeten Berufung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen

Vorbringens. Sie hält die Klage weiterhin für unzulässig und unbegründet und macht

geltend, dass das Landgericht zu Unrecht eine Störung der Geschäftsgrundlage des

Prozessvergleichs angenommen habe. Die Parteien hätten in dem Rechtsstreit vor dem

Landgericht Potsdam 10 O 337/05 kontroverse Haltungen zur Frage der Verpflichtung

zur Bestellung einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises eingenommen, und die

Klägerin selbst habe diese Dienstbarkeit noch in ihrem Schriftsatz vom 7. November

2005 unter Hinweis auf das Schreiben des Landkreises vom 3. November 2005 für nötig

erachtet. Die Regelung im Vergleich habe nicht die Gewährleistung der Bebaubarkeit des

Flurstücks 177/2, sondern allein die Ausgestaltung der Verpflichtung nach Ziffer XIII. des

Kaufvertrages vom 19. Dezember 1991 bezweckt. Die Regelung im Prozessvergleich sei

abschließend. Die begehrte Dienstbarkeit genüge zudem nicht für die Erlangung der

Baugenehmigung, da sie die Nutzung des Weges für den Bauverkehr nicht zulasse.

Die Beklagte beantragt,

die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil des Landgerichts und macht geltend, dass die

begehrte Dienstbarkeit erforderlich (und ausreichend) sei, um die Baugenehmigung zu

erlangen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der

eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Zivilprozessakten des Landgerichts Potsdam (10 O 337/05) und die Grundakten des

Amtsgerichts P. von W. Blatt 815 und Blatt 1555 haben vorgelegen und sind Gegenstand

der mündlichen Verhandlung gewesen.

II.

1. Die Berufung der Beklagten ist statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere

form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs.1 und Abs.2 Nr.1, §§

517, 519, 520 ZPO).

2. Das Rechtsmittel hat in der Sache selbst jedoch keinen Erfolg. Das Landgericht hat

die Klage zu Recht als zulässig und begründet angesehen.

a) Gegen die Zulässigkeit der Klage bestehen keine durchgreifenden Bedenken.

Insbesondere fehlt der Klage nicht das allgemeine Rechtsschutzbedürfnis.

Das erforderliche allgemeine Rechtsschutzbedürfnis fehlt (nur) dann, wenn der Kläger

keinerlei schützenswertes Interesse an dem begehrten Urteil haben kann, etwa deshalb,

weil ihm ein anderer prozessualer Weg zur Verfügung steht, der zumindest gleich sicher,

aber einfacher begehbar ist (s. Zöller/Greger, ZPO, 26. Aufl. 2007, vor § 253 Rdn. 18;

Baumbach/Hartmann, ZPO, 66. Aufl. 2008, Grdz. § 253 Rdn. 34). Macht eine

Prozesspartei die Unwirksamkeit eines Prozessvergleichs geltend, so ist der Streit über

die Wirksamkeit des Vergleichs und die damit verbundene Prozessbeendigung im selben

(bisherigen) Verfahren fortzuführen und eine neue Klage mangels

Rechtsschutzbedürfnisses nicht zulässig (s. BGHZ Bd. 142, S.253, 254 ff. m.w.Nw.;

Zöller/Stöber, aaO., § 794 Rdn. 15a m.w.Nw.; Baumbach/Hartmann, aaO., Anhang § 307

Rdn. 37 [ff.]; Palandt/Sprau, BGB, 67.Aufl. 2008, § 779 Rdn.31; Münch.Komm.-

Habersack, BGB, Bd.5, 4.Aufl.2004, § 779 Rdn.89, 93). Im vorliegenden Fall macht die

Klägerin, wie das Landgericht zutreffend dargelegt hat, freilich nicht die Unwirksamkeit

des Prozessvergleichs vom 12. Januar 2006 geltend, sondern einen aus diesem

Vergleich hergeleiteten und auf §§ 242, 313 Abs.1 und 2 BGB gestützten (Folge-

)Anspruch auf Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten

des Landkreises P.. Für einen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Fehlens oder

Störung der Geschäftsgrundlage des Vergleichs gemäß § 313 Abs.1 und 2 BGB ist –

außerhalb des Anwendungsbereiches von § 779 BGB – eine neue Klageerhebung

zulässig und geboten und kommt die Fortsetzung des bisherigen Verfahrens nicht in

Betracht (s. BGH NJW 1986, S.1348, 1349; Palandt/Grüneberg, aaO., § 313 Rdn.64;

Palandt/Sprau, aaO., § 779 Rdn.31). Die Abgrenzung zwischen § 779 BGB

(Unwirksamkeit des Vergleichs) und § 313 Abs.1 und 2 BGB (Anpassungsanspruch)

richtet sich bei (Prozess-)Vergleichen danach, ob der Einwand des Fehlens der

Geschäftsgrundlage einen streitausschließenden Umstand betrifft (streitausschließender

Irrtum), so dass bei Kenntnis der Sachlage der Streit oder die Ungewissheit nicht

entstanden und der Vergleich nicht geschlossen worden wäre (s. BGH NJW 1986, S.1348,

1349; NJW-RR 1994, S.434, 435; Palandt/Grüneberg, aaO., § 313 Rdn.64; Palandt/Sprau,

aaO., § 779 Rdn.13, 17; Münch.Komm.-Habersack, aaO., § 779 Rdn.65). Wie sich aus den

beigezogenen Akten des Zivilprozesses vor dem Landgericht Potsdam 10 O 337/05

ergibt, bestand zwischen den Parteien dort in erster Linie Streit über den konkreten

Umfang und die nähere Ausgestaltung des nach Ziffer XIII. des Kaufvertrages vom 19.

Dezember 1991 zur UR-Nr. 1632/1991 des Notars … in P. in Verbindung mit § 328 Abs.1

und 2 BGB geschuldeten Wege- und Leitungsrechts, insbesondere hinsichtlich der Breite

und der zulässigen Nutzung des Weges durch Befahren mit Kraftfahrzeugen sowie

bezüglich der Pflicht und des Umfangs einer Entgeltzahlung. Hierzu gehörte im weiteren

zwar auch die Frage, ob eine Dienstbarkeit zugunsten des Landkreises P. einzuräumen

sei, doch wäre der Rechtsstreit auch entstanden und der Vergleich auch dann

geschlossen worden, wenn die Parteien zu dieser Frage Gewissheit gehabt hätten. Es

handelt sich insoweit mithin nicht um einen streitausschließenden Umstand oder Irrtum.

b) Die Klage ist auch begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf

Einräumung und Bewilligung der begehrten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu

Gunsten des Landkreises … (§ 65 Abs.1 BrbgBauO, §§ 1090 ff. BGB) zu, deren Umfang

der im Vergleich vom 12. Januar 2006 vereinbarten und in Abteilung II lfd. Nr.5 des

Grundbuches von W. Blatt 815 eingetragenen Grunddienstbarkeit (§§ 1018 ff. BGB)

entspricht. Dieser Anspruch findet seine Grundlage in dem Vergleich vom 12. Januar

2006 in Verbindung mit §§ 242, 313 Abs.1 und 2 BGB.

Geschäftsgrundlage und Zweck der Vereinbarung der Grunddienstbarkeit im Vergleich

vom 12. Januar 2006 war – im Gefolge der vertraglichen Verpflichtung der Beklagten aus

Ziffer XIII. des Kaufvertrages vom 19. Dezember 1991 zur UR-Nr. 1632/1991 des Notars

… in P. in Verbindung mit § 328 Abs.1 und 2 BGB – die Gewährleistung der Erreichbarkeit

und Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2. Dies ergibt sich aus folgenden Umständen: Die

Flurstücke 177/1 und 177/2 wurden am 19. Dezember 1991 zum gleichen Preis (50,-

DM/m²) und zum Zwecke der Bebauung verkauft; gemäß der jeweiligen Ziffern XI. und

XII. der Verträge zur UR-Nr. 1631/1991 und 1632/1991 des Notars … in P. übernahmen

die jeweiligen Erwerber sogar eine durch ein Rücktrittsrecht des Veräußerers

sanktionierte Bauverpflichtung. Dementsprechend wurde der Erwerber des

vorderliegenden Teilstücks des damaligen Flurstücks 177 (jetzt: Flurstück 177/1) in Ziffer

XIII. des Kaufvertrages zur UR-Nr. 1632/1991 der Pflicht zur Einräumung eines Wege- und

Leitungsrechts zu Gunsten des Erwerbers des hinterliegenden („gefangenen“) Teilstücks

des damaligen Flurstücks 177 (jetzt: Flurstück 177/2) unterworfen. Die Einräumung eines

Fahr- und Leitungsrechts gewinnt auch nur dann einen vernünftigen Sinn, wenn das

betroffene Grundstück bebaut wird. In dem Rechtsstreit der Parteien vor dem

Landgericht Potsdam 10 O 337/05 war der maßgebliche Zweck der Ermöglichung der

Bebaubarkeit von der Klägerin wiederholt hervorgehoben worden (s. insbesondere die

Schriftsätze vom 27. und 28. September 2005). Es bestand kein Zweifel daran, dass die

Klägerin die Grunddienstbarkeit wegen der geplanten Bebauung des Flurstücks 177/2

begehrte. Die Beklagte hatte die generelle Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 in ihrem

Schriftsatz vom 20. Juli 2005 zunächst unter Hinweis auf eine zu geringe

Grundstücksgröße bestritten, diesen Einwand nach gegenteiliger Darlegung der Klägerin

in ihren Schriftsätzen vom 28. September und 11. Oktober 2005 und Vorlage des

Bauvorbescheides des Landkreises P. vom 30. September 2005 dann aber nicht mehr

aufrechterhalten. Mit ihrem Schriftsatz vom 18. Oktober 2005 hat die Beklagte indes

geleugnet, dass die vertraglich geschuldete Einräumung einer Grunddienstbarkeit der

Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 diene und der Klägerin für diesen Zweck ein Anspruch

zustehe. Im Verhandlungstermin vom 25. Oktober 2005 baten die Parteien das Gericht

um einen schriftlichen Vergleichsvorschlag und erteilte das Landgericht den Parteien die

Auflage, die Frage der Erforderlichkeit der Eintragung einer „Baulast“ oder Dienstbarkeit

zu Gunsten des Landkreises P. durch Anfragen bei den zuständigen Behörden zu klären.

Mit Schriftsatz vom 12. November 2005 legte die Beklagte als Anlage B 16 ein Schreiben

des Ordnungs- und Verkehrsamtes des Landkreises P. vom 27. Oktober 2005 vor,

wonach aus Sicht des Brandschutzes nach § 5 BrbgBauO keine Zufahrt, sondern nur ein

Zu- oder Durchgang vom öffentlichen Straßenland zum Flurstück 177/2 geschaffen

werden müsse; in diesem Schriftsatz trug die Beklagte im Einzelnen vor, dass keine

Eintragung einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. gemäß § 65 BrbgBauO

erforderlich sei. Mit Schriftsätzen vom 7. und 22. November 2005 legte die Klägerin

demgegenüber ihren Standpunkt dar, dass für die Erlangung einer Baugenehmigung die

Einräumung einer Dienstbarkeit zugunsten des Landkreises nötig sei, und zwar unter

Vorlage von Auszügen aus Kommentierungen zur Brandenburgischen Bauordnung

(BrbgBauO), des Runderlasses Nr.3/1994 des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen

und Verkehr vom 30. September 1994 (Amtsblatt für Brandenburg 1994, S.1576) und

eines Schreibens des Landkreises P. – Untere Bauaufsichtsbehörde – vom 3. November

2005. Die Beklagte bestritt ihrerseits mit Schriftsatz vom 2. Dezember 2005 unter

näherer Darlegung von § 4 Abs.1 Nr.2 BrbgBauO und Vorlage des Runderlasses

Nr.24/01/2004 des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr vom 28. April

2004 (Amtsblatt für Brandenburg 2004, S.394) die Erforderlichkeit dieser Dienstbarkeit.

Mit Beschluss vom 16. Dezember 2005 wies das Landgericht Potsdam die Parteien

darauf hin, dass nach Auswertung der vorgelegten Unterlagen, insbesondere des

Runderlasses vom 28. April 2004, davon auszugehen sei, dass eine Dienstbarkeit zu

Gunsten des Landkreises P. weder aus Gründen des Brandschutzes (§ 5 BrbgBauO)

noch aus sonstigen Gründen erforderlich sei, und unterbreitete den Parteien im Gefolge

dieser Hinweise einen Vergleichsvorschlag, der die Einräumung einer Dienstbarkeit zu

Gunsten des Landkreises P. nicht vorsah und von den Parteien mit Schriftsätzen vom 4.

und 6. Januar 2006 angenommen wurde. In dem mit Beschluss des Landgerichts

Potsdam vom 12. Januar 2006 sodann als geschlossen festgestellten Vergleich ist an

mehreren Stellen von der künftigen Bebauung des Flurstücks 177/2 die Rede

[„Bauphase“, „Erdbau- und Tiefbauarbeiten“, „Baumaßnahmen“; s. dortige Ziffer 3) lit.

b) und e)].

Vor diesem Hintergrund steht es außer Zweifel, dass mit der Vereinbarung der

Grunddienstbarkeit im Vergleich vom 12. Januar 2006 nicht nur die „Erreichbarkeit“ (für

die es weder eines Fahr- noch eines Leitungsrechts bedürfte), sondern auch die

„Bebaubarkeit“ des Flurstücks 177/2 ermöglicht werden sollte. Sonst wäre die

Grunddienstbarkeit (insbe-sondere: das Fahr- und Leitungsrecht) für die Klägerin auch

ohne Sinn und Wert, und es ist nicht davon auszugehen, dass die Parteien etwas objektiv

Sinnloses hätten vereinbaren wollen. Die Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 und die

diesbezügliche Entbehrlichkeit der Einräumung einer Dienstbarkeit zu Gunsten des

Landkreises P. hatte die Beklagte in ihren Schriftsätzen vom 12. November und 2.

Dezember 2005 letztlich selbst vorgetragen und hiermit den Willen der Klägerin, mit der

Vereinbarung der Grunddienstbarkeit die Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 zu

ermöglichen, konkludent akzeptiert und auf diese Weise in die „Geschäftsgrundlage“ des

Vergleichs, in das gemeinsame Vorstellungsbild der Parteien, mit einbezogen. Wie das

Landgericht richtig dargelegt hat, hat die Klägerin mit der Annahme des

Vergleichsvorschlags des Landgerichts nach Lage des Falles stillschweigend zum

Ausdruck gebracht, dass sie unter dem Eindruck des substantiierten Vorbringens der

Beklagten in ihren Schriftsätzen vom 12. November und 2. Dezember 2005 und der

eindeutigen Hinweise des Landgerichts in seinem Beschluss vom 16. Dezember 2005

auch ihrerseits – unter Abstandnahme von ihrer bisherigen Auffassung – nunmehr davon

ausging, dass die vom Landgericht vorgeschlagene und sodann im Vergleich vereinbarte

Grunddienstbarkeit für die Erlangung der Baugenehmigung genügen werde.

Mithin war der Zweck der Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 und die gemeinsame

Annahme der Parteien und des Landgerichts, dass es hierzu keiner Einräumung einer

Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises bedürfe, zum Gegenstand des

gemeinschaftlichen Geschäftswillens der Parteien und somit auch zur

Geschäftsgrundlage des Vergleichs geworden.

Dem steht nicht entgegen, dass der Ehemann der Klägerin im Termin vom 25. Oktober

2005 Überlegungen dazu angestellt habe, die Baustellenzufahrt zum Flurstück 177/2

und die Eintragung der Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises gegebenenfalls über

das benachbarte Flurstück 176 zu ermöglichen. Wie geschildert, hatte sich nämlich nach

dem Termin vom 25. Oktober 2005 eine Entwicklung ergeben, die bei der Klägerin den

Eindruck erweckte, dass es einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises für die

Erlangung der Baugenehmigung gar nicht bedürfe, wobei dieser Eindruck durch die

eindeutigen Hinweise des Landgerichts und gerade auch durch das substantiierte

Vorbringen der Beklagten selbst hervorgerufen wurde. Zudem wäre es untunlich und

widersinnig, eine zur Grunddienstbarkeit kongruente beschränkte persönliche

Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises für einen anderen örtlichen Ausübungsbereich

– nämlich: für einen anderen Weg auf einem anderen Flurstück – als den solchen der

Grunddienstbarkeit eintragen zu lassen. Ohne Belang sind insoweit auch die vereinbarte

Breite des Weges (2,5 m) und die festgelegte Obergrenze der Belastung des Weges bei

der Benutzung mit Kraftfahrzeugen (bis zu 2,5 t zulässiges Gesamtgewicht). Dies mag

zwar der Benutzung des Weges durch schwere Baufahrzeuge entgegenstehen, nicht

aber der Erteilung einer Baugenehmigung.

Es handelt sich hier schließlich auch nicht um den Fall einer falschen Darstellung der

Rechtslage durch das Gericht, welche die Unwirksamkeit eines Vergleichs nach § 779

BGB für sich allein nicht zu begründen vermag (s. OLG Hamm, NJW-RR 1997, S.1429;

Münch.Komm.-Roth, BGB, Bd.2, 5.Aufl.2007, § 313 Rdn.254). Vorliegend sind die

Parteien und das Gericht vielmehr gemeinschaftlich von dem – nicht

streitausschließenden und somit auch für § 779 BGB nicht genügenden – Umstand

ausgegangen, dass es zur Erreichung des Zweckes der getroffenen

Vergleichsvereinbarung (Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2) der Einräumung einer

Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises nicht bedarf; insoweit geht es nicht um die

Wirksamkeitsgrundlage des Vergleichs, sondern um die Gewährleistung der

Verwirklichung des gemeinschaftlich vorausgesetzten und zu Grunde gelegten

(Gestaltungs-)Zweckes des Vergleichs.

Die zur Geschäftsgrundlage gewordene Annahme, dass die vereinbarte

Grunddienstbarkeit für die Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 genüge und eine

Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. nicht erforderlich sei, hat sich nach

Vergleichsabschluss als falsch herausgestellt, so dass der Klägerin gemäß § 313 Abs.1

und 2, § 242 BGB im Wege der Vertragsanpassung ein Anspruch auf Einräumung einer

kongruenten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P.

zusteht.

§ 313 Abs.2 BGB setzt voraus, dass sich wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage

des Vertrages geworden sind, als falsch herausgestellt haben. Darunter fällt der

gemeinsame Irrtum der Parteien über Umstände, die nach dem gemeinschaftlichen

Geschäftswillen zur Vertragsgrundlage geworden sind (Fehlen der subjektiven

Geschäftsgrundlage; gemeinsamer Irrtum; s. dazu etwa BGHZ Bd.25, S.390, 392 f.; BGH

NJW 1978, S.695, 696 [Baulast]; BGH NJW 1986, S.1348, 1349; Palandt/Grüneberg, aaO.,

§ 313 Rdn.38). So liegt es hier.

Entgegen der beiderseitigen, durch den Hinweisbeschluss des Landgerichts Potsdam

vom 16. Dezember 2005 gestützten, Annahme der Parteien ist für die Erlangung der

Baugenehmigung die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu

Gunsten des Landkreises P. erforderlich. Dies ergibt sich aus § 4 Abs.1 Nr.2 und 3, § 5

und § 65 Abs.1 BrbgBauO. Danach bedarf das „gefangene“ Flurstück 177/2 für die

Erlangung der Baugenehmigung einer Zufahrt zu einer öffentlichen Verkehrsfläche –

jedenfalls, bei Vorliegen der Voraussetzungen für ein „Wohngebäude geringer Höhe“ (§

2 Abs.3 Satz 1 BrbgBauO), einer Zuwegung (Wohnweg) – (§ 4 Abs.1 Nr.2 BrbgBauO),

eines Zu- oder Durchgangs zu den öffentlichen Verkehrsflächen für die Feuerwehr (gfs.

auch einer Zu- oder Durchfahrt; § 5 BrbgbauO) und des Anschlusses an das

Versorgungsnetz (§ 4 Abs.1 Nr.3 BrbgBauO), wobei die Erfüllung dieser öffentlich-

rechtlichen Anforderungen gemäß § 65 Abs.1 BrbgBauO rechtlich durch Eintragung einer

beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten der Gebietskörperschaft zu sichern

ist, welche die Aufgaben der Bauaufsichtsbehörde wahrnimmt (hier: Landkreis P., s. § 51

Abs.1 Satz 2, § 52 Abs.1 BrbgBauO). Diese Dienstbarkeit tritt an die Stelle der in der

BrbgBauO nicht (mehr) vorgesehenen Baulast und soll verhindern, dass die zur

Erschließung eines „gefangenen“ Grundstücks erforderlichen Wege- und Leitungsrechte

ohne Mitwirkung der Bauaufsichtsbehörde aufgehoben werden können (arg. e § 65 Abs.4

BrbgBauO; s. dazu etwa Otto, BrbgBauO, 2007, § 4 Rdn.12, 13 m.w.Nw. und § 65 Rdn.1,

3 und 4 m.w.Nw.; Jäde, in: Jäde u.a., Bauordnungsrecht Brandenburg, Stand Mai 2008, §

4 BrbgBauO Rdn.30, 32). Dies steht im Einklang mit den vorgelegten Schreiben des

Landkreises P. vom 27. Oktober 2005, vom 3. November 2005 und vom 5. Juni 2007

sowie mit dem Runderlass Nr. 24/01/2004 vom 28. April 2004 (s. dort: Ziffer 3 Absatz 2

1., 2. und 3. Spiegelstrich und Ziffer 4.2) und Ziffer 65.1.3 VVBrbgBauO. Das Erfordernis

der Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des

Landkreises P. nach § 65 Abs.1 BrbgBauO wird letztlich auch von der Beklagten nicht in

Abrede gestellt.

Nach dem Zweck und dem Hintergrund der Vergleichsvereinbarung sollte das Risiko des

Erfordernisses einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises für die Erlangung einer

Baugenehmigung nicht einseitig der Klägerin zugewiesen werden. Gerade auch die

Beklagte hat mit den eingehenden Ausführungen in ihren Schriftsätzen vom 12.

November und 2. Dezember 2005 maßgeblich zu dem Vorstellungsbild beigetragen,

dass es einer solchen Dienstbarkeit für die Bebaubarkeit des Flurstücks 177/2 nicht

bedürfe, so dass es – jedenfalls – treuwidrig wäre, wenn sie sich insoweit auf eine

einseitige Risikolast der Klägerin beriefe.

Da die Klägerin gehindert ist, das Flurstück 177/2 ohne Einräumung der begehrten

Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. zu bebauen und auf diese Weise sinnvoll

wirtschaftlich zu nutzen, wäre es ihr unzumutbar, am unveränderten Inhalt der

Vergleichsvereinbarung festgehalten zu werden. Auf der anderen Seite ist nicht

ersichtlich, dass die berechtigten Interessen der Beklagten mehr als unerheblich

beeinträchtigt werden könnten, wenn sie eine Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises

einräumt, die mit der vereinbarten und bereits eingetragenen Grunddienstbarkeit

kongruent ist. Hierdurch wird ihr Grundstück (Flurstück 177/1) nicht wirklich „zusätzlich

belastet“. Wenn sie mit ihrer Weigerung letztlich die Bebauung des Flurstücks 177/2

verhindern wollte, so setzte sich die Beklagte in Widerspruch zu dem gemeinschaftlich

vorausgesetzten und zugrunde gelegten Zweck der Vergleichsvereinbarung, den sie

beachten und gewährleisten muss.

Dass die begehrte Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises die Bebauung nicht

ermöglicht und für die Klägerin daher keinen Sinn hätte, hat die Beklagte nicht dargelegt

und ist auch sonst nicht ersichtlich. Die Befahrbarkeit des Weges mit Baufahrzeugen ist

keine Voraussetzung nach § 4 Abs.1 Nr.2 oder § 5 BrbrgBauO; danach sind für

bestimmte Bebauungen sogar bloße (nicht befahrbare) Wohnwege bzw. Zu- oder

Durchgänge nötig. Ob die Klägerin die Durchführung der Bebauung über die Nutzung des

Weges auf dem Flurstück 177/1 im Rahmen der getroffenen Regelungen oder über die

Nutzung des benachbarten Flurstücks 176 während der Bauphase ermöglichen kann,

betrifft nicht die Frage der Bebaubarkeit nach Maßgabe der §§ 4, 5, 65 BrbgBauO und

das diesbezügliche Erfordernis einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises. Aus

dem vorgelegten Schreiben des Landkreises P. vom 5. Juni 2007 ist ersichtlich, dass von

dort aus Bedenken gegen die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens der Klägerin

allein auf die rechtliche Sicherung der Erschließung durch Einräumung einer

beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises nach §§ 4, 65

Abs.1 BrbgBauO gestützt werden.

Der aus der Vergleichsvereinbarung vom 12. Januar 2006 hergeleitete (Anpassungs-)

Anspruch gemäß § 313 Abs.1 und 2, § 242 BGB auf Einräumung einer beschränkten

persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Landkreises P. steht, wie das Landgericht

richtig dargelegt hat, schließlich auch im Einklang mit den Erwägungen, welche der

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu Grunde liegen, die aus dem mit der

Eintragung einer Grunddienstbarkeit zum Zwecke der Bebaubarkeit eines Grundstücks

verbundenen gesetzlichen Schuldverhältnis und § 242 BGB einen Anspruch auf

Bestellung einer entsprechenden Baulast bzw. beschränkten persönlichen Dienstbarkeit

hergeleitet hat (s. BGHZ Bd.106, S.348, 350 = NJW 1989, S.1607, 1608; BGH NJW-RR

1991, S.333, 334; NJW 1992, S.2885 f.; NJW-RR 1992, S.1484 f.; NJW 1994, S.2757, 2758;

Palandt/Bassenge, aaO., § 1018 Rdn.1). Dieser Anspruch kommt zwar nicht in Betracht,

wenn eine vertragliche Beziehung vorliegt, die (gfs. im Wege der ergänzenden

Vertragsauslegung) eine vorrangige Regelung enthält (so insbesondere BGH NJW 1994,

S.2757, 2758). Die diesem Anspruch zugrunde liegenden Erwägungen machen aber

deutlich, dass derjenige, der einem anderen eine Grunddienstbarkeit zum Zwecke der

Bebaubarkeit dessen Grundstücks bestellt, im Rahmen der Gewährleistung des mit der

Grunddienstbarkeit verknüpften (gemeinschaftlich zugrunde gelegten) Zwecks und in

Ansehung von § 242 BGB regelmäßig auch verpflichtet ist, eine entsprechende Baulast

oder beschränkte persönliche Dienstbarkeit einzuräumen, wenn diese für die

Bebaubarkeit des Grundstücks erforderlich ist; denn sonst wäre die zum Zwecke der

Bebauung bestellte Grunddienstbarkeit ohne Sinn und Wert.

c) Aus Gründen der Klarstellung und der Vermeidung etwaiger Schwierigkeiten bei der

Vollstreckung der Entscheidung in der Hauptsache (Verurteilung der Beklagten) hat der

Senat den Urteilsausspruch des Landgerichts, wie aus dem Tenor ersichtlich, präzisiert

und neu gefasst.

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs.1 ZPO sowie auf § 708

Nr.10, § 711 Satz 1 und 2, § 709 Satz 2 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision zum

Bundesgerichtshof nach § 543 Abs.2 Satz 1 ZPO sind weder vorgetragen noch sonst

ersichtlich.

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