Urteil des OLG Brandenburg vom 11.07.2008

OLG Brandenburg: ausübung der option, rücktritt vom vertrag, wahrung der frist, optionsrecht, kaufpreis, optionsvertrag, genehmigung, grundbuch, urkunde, käufer

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 5.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

5 U 154/08

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 184 BGB, § 311b Abs 1 S 1

BGB, § 925 Abs 2 BGB, § 308

Abs 1 S 1 ZPO, § 529 Abs 1 Nr 1

ZPO

Optionsrecht: Anspruch auf Feststellung der Verpflichtung zum

Abschluss eines Grundstückskaufvertrages

Tenor

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts

Potsdam vom 11. Juli 2008 - 6 O 304/07 - teilweise insoweit abgeändert, als der Beklagte

verurteilt worden ist. Insoweit wird das Urteil wie folgt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, mit der Klägerin einen

notariellen Grundstückskaufvertrag zu schließen, der inhaltlich dem notariellen

Grundstückskaufvertrag der Notarin … aus K… vom 14. November 2007 zur UR-Nr.

1232/2007 mit der Maßgabe entspricht, dass die Regelung unter „Teil B

Grundstückskaufvertrag“, „V. Weitere Vereinbarungen“, Ziffer 1, Satz 5 und letzter Satz

für den Vertrag keine Geltung haben soll.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 60 % und der

Beklagte zu 40 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin zu 20 % und

der Beklagte zu 80 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien können die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in

Höhe von 110 % der jeweils beizutreibenden Beträge abwenden, wenn nicht die

vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Gegenstandswert für die erste Instanz: 255.000,00 €

Gegenstandswert für die zweite Instanz: 255.000,00 €

Gründe

Die Parteien streiten um die Ausübung eines Optionsrechtes betreffend eines

Grundstücks in W…, Flur 9, Flurstück 77, hilfsweise über die Frage, ob diese Option

wirksam und fristgerecht ausgeübt worden ist und damit auch über den Inhalt der

„Optionsvereinbarung“ als Teil des notariellen Vertrages vom 16. Juni 2004.

Am 16. Juni 2004 schlossen die Klägerin und der Beklagte vor der Notarin … in K… - UR-

Nr. 656/2004 - in Vollziehung eines notariellen Vermittlungsverfahrens einen notariell

beurkundeten Grundstückskaufvertrag betreffend die Grundstücke Flur 9, Flurstücke

85/2 und 89 der Gemarkung W…, der eine befristete Option hinsichtlich des (weiteren)

Flurstücks 77 der Flur 9 von W… enthält. In Teil C. des Vertrages, überschrieben mit

„Optionsgewährung“, ist unter „I. Option“ Folgendes geregelt:

Unter „II. Optionsfrist“ heißt es in dem Vertrag:

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des notariellen

Grundstückskaufvertrages der Notarin … vom 16. Juni 2004 verwiesen, der teilweise in

Ablichtung zur Akte gelangt ist (Bl. 8 - 21 und Bl. 215 d.A.).

Der Anspruch der Klägerin auf Eigentumsübertragung an dem Flurstück 77 wurde durch

eine Auflassungsvormerkung gesichert, die im Grundbuch eingetragen wurde.

Die Klägerin teilte über ihre späteren Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 11.

Juni 2007 (Bl. 23 d.A.) der Notarin … unter dem Betreff „UR-Nr. 656/2004“ u. a.

folgendes mit:

„In vorbezeichneter Angelegenheit wurden wir von unserer Mandantin, der LU…

GmbH, mit dem in der Anlage beigefügten Anschreiben beauftragt, die gem. Teil C des

im Betreff näher ausgeführten Vertrages geregelte Option auszuüben. Diese Option wird

hiermit verbindlich namens und mit Vollmacht unserer Mandantin ausgeübt mit der

Maßgabe, dass nunmehr die Übergabe des Grundstücks bis zum 31.12.2007

gewährleistet ist. …“

Mit gleicher Post wurde eine nicht unterschriebene Ablichtung dieses Schreiben an die

nunmehrigen Prozessbevollmächtigten der Beklagten übermittelt. Mit anwaltlichem

Schreiben vom 3. Juli 2007 bat die Klägerin darum, die entsprechenden Vorbereitungen

zur Ausübung des Optionsrechts zu treffen. Der Beklagte teilte mit Schreiben seiner

Prozessbevollmächtigten vom 10. Juli 2007 gegenüber ihren Prozessbevollmächtigten

der Klägerin u.a. mit:

Der von der Notarin … aufgesetzte Vertragsentwurf, datierend für den 22. August 2007,

enthielt entgegen der Vereinbarung aus dem Vertrag vom 16. Juni 2004 - Teil C I. Option

-, wonach Teil A Abschnitt V Ziffer. 1, 5 und letzter Satz keine Geltung haben sollte,

allerdings eine solche Regelung; der Entwurf beinhaltete keine Ausführungen zur

Kostentragung. Dem Beklagten ging der Entwurf dieses Vertrages am 16. August 2007

per E-Mail zu.

Die Notarin … erstellte unter der UR-Nr. 1232/2007 mit Datum vom 14. November 2007

einen weiteren Grundstückskaufvertrag. In dem Vertragstext heißt es unter „III.

Kaufpreis“ wie folgt:

„7. Die Notarin wird von den Beteiligten unwiderruflich angewiesen, die

Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst zu beantragen, wenn Ihr die Zahlung des

vollständigen Kaufpreises durch den Käufer nachgewiesen bzw. durch den Verkäufer

bestätigt worden ist“.

Unter „V. „Weitere Vereinbarungen“ wird u. a. angeführt:

Dieser Vertragstext wurde durch die Notarin … in der Urkundsverhandlung vom 14.

November 2007 beurkundet. Für den Beklagten trat die Notarangestellte M… A… als

Vertreter ohne Vertretungsmacht und ohne jegliche Haftungsübernahme auf, die den

Vertragstext unterzeichnete. Die Klägerin wurde durch ihren Geschäftsführer vertreten.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Grundstückskaufvertrages vom

14. November 2007 verwiesen, der in Ablichtung zur Akte gelangt ist (Bl. 29 - 39 d.A.).

Die Prozessbevollmächtigten des Beklagten teilten mit Schreiben vom 23. November

2007 der Notarin … mit, dass der Beklagte die in vollmachtloser Vertretung von Frau

M… A… abgegebenen Erklärungen aus dem vorbezeichneten Vertrag nicht genehmigen

wird. Eine Genehmigung seitens des Beklagten ist auch im weiteren nicht erteilt worden.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, ihr stehe ein Anspruch auf Genehmigung des

am 14. November 2007 beurkundeten Vertrages aus den Vorschriften der §§ 241, 305

BGB i.V.m. Teil C des notariellen Vertrages vom 16. Juni 2004 zu. Sie hat in diesem

Zusammenhang geltend gemacht, am 11. Juni 2007 unter ausdrücklichem Bezug auf

den Vertrag vom 16. Juni 2004 ihr Optionsrecht ausgeübt zu haben, dessen Inhalt

bereits durch die Formulierung im Ursprungsvertrag im Detail vereinbart worden sei.

Danach handele es sich um einen bereits geschlossenen, aufschiebend bedingten

Vertrag, welcher durch formlose Erklärung der Optionsausübung endgültig wirksam habe

werden sollen. Dies sei gegenüber der Notarin … auch ausdrücklich geschehen, die im

Übrigen auch die dafür zuständige Person gewesen sei. Des Weiteren hat die Klägerin

die Auffassung vertreten, die fehlende Regelung über die Kostentragungspflicht für den

Käufer sei dem Umstand geschuldet, dass diese nur für das damalige Vertragswerk

gegolten habe. Eine Kostentragungsregelung hinsichtlich des hier streitgegenständlichen

Grundstücks sei nach ihrer Ansicht weder in Teil C noch in Teil A des Vertrages vom 16.

Juni 2004 enthalten. Auch die Formulierung aus IV Ziff. 1 des Vertrages entsprächen

zwar dem Grunde nach nicht dem Abschnitt C des Ausgangsvertrages, dies sei jedoch

dadurch zu begründen, dass ein Fehlen dieser Formulierung eine Teilunwirksamkeit des

Vertrages mit Blick auf § 139 BGB bedeutet hätte. Mit der am 19.12.2007 eingereichten

und am 23. Januar 2008 um den Hilfsantrag ergänzenden Klage hat die Klägerin

beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, den notariellen Vertrag der Notarin … vom 14.

November 2007 zur UR-Nr. 1232/2007 zu genehmigen,

hilfsweise,

den notariellen Vertrag der Notarin … vom 14. November 2007 zur UR-Nr.

1232/2007 mit der Maßgabe zu genehmigen, dass V 1 Satz 5 sowie letzter Satz für den

Optionsvertrag keine Geltung haben soll.

2. den Beklagten zu verurteilen, zur Gewährleistung der Vollziehung des am Antrag

zu 1 genannten Vertrages die Eintragung in Abteilung I des Grundbuchs von W…, Blatt

1838, Flur 9, Flurstück 77 an rangbereiter Stelle zu beantragen;

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage zurückzuweisen.

Er hat die Auffassung vertreten, bei der in Rede stehenden Vorvereinbarung handele es

sich nicht um einen aufschiebend bedingten Vertrag. Die Optionseinräumung stelle

lediglich eine einseitige langfristige Bindung seinerseits an sein Vertragsangebot dar,

einen Vertrag zu bestimmten definierten Konditionen abzuschließen. Eine wirksame

Optionsausübung bedürfe daher der notariellen Beurkundung. Dies müsse zumindest

hinsichtlich der einzig dafür erforderlichen Annahmeerklärung durch die Klägerin gelten.

Ein weiteres Mitwirkungsbedürfnis seinerseits bestehe nicht, weshalb eine Genehmigung

nicht erforderlich sei. Im Übrigen würde es zumindest hinsichtlich der

Ausübungserklärung an einem wirksamen Zugang mangeln, da das Schreiben an die

Notarin vom 11. Juni 2007 zum einen lediglich die Erklärung enthalte, die Option ausüben

zu wollen, und zum anderen die Notarin nicht empfangszuständig sei. Die von der

Klägerin veranlasste Zusendung der Kopie ihres Schreibens an die Notarin an ihn selbst

könne mangels Unterschrift darüber hinaus keine Willenserklärung darstellen. Jedenfalls

sei nach seiner Auffassung auch eine eventuelle Ausübung des Optionsrechts durch den

Hilfsantrag verfristet. Bezüglich der fehlenden Kostentragungsregelung hat der Beklagte

geltend gemacht, der Umstand, dass die Kostentragungsregelung in Teil D der

Ursprungsurkunde geregelt sei, sei lediglich im formalen Aufbau der Gesamturkunde

begründet und gäbe nicht die Absicht der Parteien wieder, diese Regelung etwa nicht für

den Optionsvertrag gelten lassen zu wollen. Der Optionsvertrag entspreche auch im

Weiteren nicht den Vorgaben des Vorvertrages.

Das Landgericht hat mit seinem Urteil vom 11. Juli 2008 den Beklagten verurteilt, den

notariellen Grundstückskaufvertrag der Notarin … aus K… vom 14. November 2007 zur

UR-Nr. 1232/2007 mit der Maßgabe zu genehmigen, dass Ziffer B V 1 Satz 5 sowie

letzter Satz für den Vertrag keine Geltung haben soll. Weiter hat es den Beklagten

verurteilt, zur Gewährung der Vollziehung des in Ziffer 1 des Tenors genannten

Vertrages die Eintragung in Abteilung I des Grundbuchs von W…, Blatt 1837, Flur 9,

Flurstück 77 an rangbereiter Stelle zu beantragen. Im Übrigen hat es die Klage

abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits hat es dem Beklagten vollständig auferlegt.

Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe mit

Schreiben vom 11. Juni 2007 die eingeräumte Option ausgeübt, so dass der Beklagte

verpflichtet sei, den Vertrag entsprechend dem Vertragsentwurf der Notarin … vom 14.

November 2007 zu genehmigen. Die Parteien hätten einen wirksamen Optionsvertrag

mit dem Inhalt einer Optionsgewährung unter einer aufschiebenden Bedingung der

Annahme bis zum 31. Dezember 2007 geschlossen. Bei dem Begriff Option handele es

sich um einen mehrdeutigen Begriff, wobei von der rechtlichen Qualifikation des

Vertrages auch die Frage abhängig sei, in welcher Form eine Option ausgeübt werden

müsse. Ob ein Ankaufsrecht oder ein Optionsrecht bei Grundstücken in der Form des §

313 BGB a.F. (= 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB n.F.) ausgeübt werden müsse, hänge von der

konkreten, durch Auslegung zu ermittelnden Gestaltung im jeweiligen Einzelfall ab.

Dafür, dass ein Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung der wirksamen

Optionsausübungserklärung geschlossen worden sei, spreche zum einem die zeitliche

Beschränkung der Option, und zum anderen der Wortlaut des Vertrages vom 16. Juni

2004, insbesondere auf Seite 12 des Vertrages. Es handele sich daher um keinen

eigentlichen Optionsvertrag, sondern um einen einseitig verpflichtenden, unter die

Potestativbedingung der Ausübungserklärung gestellten Vertrag und damit um einen

aufschiebend bedingten Vertrag. Die Klägerin habe die Ausübung der Option wirksam

getätigt. Da es sich um einen aufschiebend bedingten Vertrag handele, habe die

Erklärung gegenüber der Notarin als richtiger Erklärungsempfängerin formfrei erfolgen

können. Der Vertrag entspreche den Vorgaben des Vorvertrages. Die Klägerin habe

auch einen Anspruch darauf, dass der Beklagte an der Eintragung der Klägerin im

Grundbuch mitwirke, so dass die Klage auch hinsichtlich des Klageantrages zu Ziffer 2)

begründet sei. Die Kostenentscheidung beruhe auf § 91 ZPO. Die Auferlegung von

Kosten auf die Klägerin wegen des Unterliegens hinsichtlich des Hauptantrages sei nicht

gerechtfertigt, da der Hauptantrag und der zugesprochene Hilfsantrag in wirtschaftlicher

Hinsicht gleichwertig seien.

Dagegen wendet sich der Beklagte mit der Berufung.

Der Beklagte macht unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen

Vorbringens geltend, die Parteien hätten zwar bei Abschluss des notariellen

Grundstückskaufvertrages vom 16. Juni 2004 den Willen gehabt, ihn mit der

„Optionsgewährung“ einseitig gegenüber der Klägerin hinsichtlich des Verkaufs des

Grundstücks in W…, Flur 9, Flurstück 77, befristet bis zum 31. Dezember 2007 zu binden:

Die Klägerin habe aber - unabhängig davon, wie die Optionsgewährung rechtlich zu

bewerten sei - diese Option jedenfalls nicht wirksam ausgeübt. Die Begründung des

angefochtenen Urteils lasse nicht deutlich erkennen, wie das Landgericht das gewährte

Optionsrecht rechtlich einordne. So habe dass Landgericht bei seiner Definition der

Voraussetzungen einer Option verkannt, dass es für die Einräumung einer Option

zwingend sei, dass sie dem Optionsempfänger das Recht gebe, durch einseitige

Erklärung einen Vertrag zustande zu bringen. Darin unterscheide sie sich von einem

Vorvertrag, durch den für eine oder beide Parteien des Vorvertrages ein Recht auf

Abschluss eines anderen Vertrages begründet werde; gerade diese Unterscheidung

habe das Landgericht nicht beachtet. Die vom Landgericht für anwendbar gehalten

Entscheidung des Bundesgerichtshofes - veröffentlicht unter NJW 2006, 2843 - sei hier

nicht einschlägig, da in der Entscheidung lediglich auf einen schuldrechtlichen Anspruch

auf Abschluss eines einseitig durch den Mieter vorgegebenen Grundstückskaufvertrages

abgestellt worden sei. Die Entscheidung trenne deutlich zwischen der Ausübung eines

Optionsrechtes und einem Vorvertrag an sich, aus dem sich das Recht einer Partei

ableiten lässt, den Abschluss eines weiteren - anderen - Vertrages zu verlangen. Zudem

habe das Landgericht bei der vorgenommenen Auslegung den maßgeblichen Willen bei

der „Optionsgewährung“ nicht ermittelt, sondern lediglich eine einseitige Auslegung zu

Gunsten der Klägerin vorgenommen. Auch habe das Landgericht nicht den Parteiwillen

des Beklagten klar bestimmt. Ihm sei im Vergleich zu den von der Klägerin 2004

erworbenen Flächen ein um 9,77 € pro m² nach unten abweichender Kaufpreis für das

optionale Grundstück, mithin ein um 124.479,57 € niedrigerer Erlös durch die Klägerin

gleichsam diktiert worden. Erst im Beurkundungstermin sei die Option erörtert und

letztlich gewährt worden; die Klägerin habe zuvor mit einem Ultimatum reagiert, auf den

vom Beklagten gedrängten Optionsanspruch zu verzichten oder andernfalls den

Vertragsschluss endgültig scheitern lassen zu wollen. Weiter vertritt der Beklagte die

Auffassung, selbst wenn die Option formlos auszuüben gewesen sein sollte und die

Klägerin diese ausgeübt habe, würde sich der von der Klägerin geltend gemachte

schuldrechtliche Anspruch auf die für die Durchführung, mithin die für die

Eigentumsübertragung etwa noch zwingend erforderlichen Erklärungen bzw.

Mitwirkungshandlungen des Beklagten beschränken. Jedenfalls fehle es an der gem. §

925 Abs. 1 S. 1 BGB erforderlichen gleichzeitigen Anwesenheit der Parteien. Die

angegriffene Entscheidung lasse zudem nicht erkennen, ob das Landgericht auch den

Hilfsantrag als auf die Annahme eines Angebotes gerichtet hält oder der Klägerin das

Recht zubilligt, statt auf Annahme des einen Angebotes auf Abgabe eines Angebotes zu

klagen. Des weiteren meint er, selbst für den Fall, dass dem Hilfsantrag der Klägerin

stattzugeben sei, könne die Kostenentscheidung keinen Bestand haben, da ein

kostenrelevantes Teilunterliegen der Klägerin gegeben sei. Vielmehr sei hier von einer

Verdoppelung des Kostenstreitwertes auszugehen, so dass das Unterliegen mit dem

Hauptantrag beim etwaigen Obsiegen mit dem Hilfsantrag dazu führen müsste, das die

Kosten des Rechtsstreits hälftig zu teilen seien.

Der Beklagte beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt im Wesentlichen das angefochtene Urteil und führt unter Wiederholung und

Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens weiter aus, auch der Beklagte sei mit der

Ausübung der Option einverstanden gewesen. Dies lasse sich bereits dem Inhalt des

Schreibens der Prozessbevollmächtigten des Beklagten vom 10. Juli 2007 entnehmen

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die eingereichten

Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die Berufung des Beklagten ist statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere

form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1

ZPO, §§ 517, 519, 520 ZPO).

Die Berufung hat teilweise Erfolg.

Die Klage ist nur insoweit begründet als festgestellt wird, dass der Beklagte verpflichtet

ist, mit der Klägerin einen notariellen Grundstückskaufvertrag zu schließen, der inhaltlich

dem notariellen Grundstückskaufvertrag der Notarin … aus K… vom 14. November 2007

zur UR-Nr. 1232/2007 mit der Maßgabe entspricht, dass die Regelung unter „Teil B

Grundstückskaufvertrag“, „V. Weitere Vereinbarungen“, Ziffer 1, Satz 5 und letzter Satz

für den Vertrag keine Geltung haben soll. Weitergehende Ansprüche der Klägerin

bestehen gegenüber dem Beklagten nicht. Insoweit ist die Berufung erfolgreich.

Die Verpflichtung des Beklagten, mit der Klägerin einen notariellen

Grundstückskaufvertrag zu schließen, der inhaltlich dem notariellen

Grundstückskaufvertrag der Notarin … aus K… vom 14. November 2007 zur UR-Nr.

1232/2007 mit der Maßgabe entspricht, dass die Regelung unter „Teil B

Grundstückskaufvertrag“, „V. Weitere Vereinbarungen“, Ziffer 1, 5. und letzter Satz für

den Vertrag keine Geltung haben soll, resultiert daraus, dass die Klägerin die ihr unter

Teil C des notariellen Grundstückskaufvertrags vom 16. Juni 2004 - UR-Nr. 656/2004 der

Notarin … in K… - überschrieben mit „Optionsgewährung“, unter „I. Option“

eingeräumte Befugnis wirksam und fristgerecht ausgeübt hat.

Ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten, den notariellen Vertrag der Notarin …

vom 14. November 2007 zur UR-Nr. 1232/2007 zu genehmigen, bzw. diesen Vertrag mit

der Maßgabe zu genehmigen, dass „V. Weitere Vereinbarungen“ Ziffer 1 Satz 5 sowie

letzter Satz für den Optionsvertrag keine Geltung haben soll, ergibt sich dagegen daraus

jeweils nicht.

Im Einzelnen:

aa.

Die Klägerin hat die ihr unter Teil C des notariellen Grundstückskaufvertrags vom 16. Juni

2004 - UR-Nr. 656/2004 der Notarin … in … - überschrieben mit „Optionsgewährung“,

unter „I. Option“ eingeräumte Befugnis eines Optionsrechts mit ihrem Schreiben vom

11. Juni 2007 an die Notarin … aus K… gegenüber dem Beklagten wirksam und

fristgerecht ausgeübt.

(1)

Das Landgericht hat in der angefochtenen Entscheidung im Ergebnis seiner rechtlichen

Würdigung sowie der vorgenommenen Auslegung angenommen, dass die

vorbezeichnete Vereinbarung im notariellen Grundstückskaufvertrag vom 16. Juni 2004

von dem Ziel der Parteien geprägt gewesen sei, einen weiteren Kaufvertrag schließen zu

wollen. Es handele sich daher nicht um einen eigentlichen Optionsvertrag, sondern um

einen einseitig verpflichtenden, unter der Potestativbedingung der

Optionsausübungserklärung durch den Berechtigten - hier der Klägerin - gestellten

aufschiebend bedingten Vertrag.

Der Senat hat nach §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO die darin enthaltene erstinstanzliche

Auslegung einer Individualvereinbarung - auf der Grundlage der nach § 529 ZPO

maßgeblichen Tatsachen - in vollem Umfang darauf zu überprüfen, ob die Auslegung

überzeugt. Diese Prüfungskompetenz hinsichtlich der erstinstanzlichen

Tatsachenfeststellung folgt aus § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Hält das Berufungsgericht die

erstinstanzliche Auslegung lediglich für eine zwar vertretbare, letztlich aber - bei

Abwägung aller Gesichtspunkte - nicht für eine sachlich überzeugende Auslegung, so hat

es selbst die Auslegung vorzunehmen, die es als Grundlage einer sachgerechten

Entscheidung des Einzelfalles für geboten hält. Dem steht nicht entgegen, dass § 513

Abs. 1 ZPO auf § 546 ZPO verweist. Aus dieser Verweisung und dem Regelungsgehalt

des § 546 ZPO ergibt sich nicht, dass das Berufungsgericht - bei der Kontrolle des vom

erstinstanzlichen Gericht ermittelten Inhalts einer Vereinbarung - die mit der

richterlichen Vertragsauslegung verbundene rechtliche Würdigung festgestellter

Tatsachen in geringerem - nämlich revisionsrechtlich beschränktem - Umfang

überprüfen dürfte als die von der Vorinstanz festgestellte Tatsachengrundlage des

Vertragsinhalts, für deren Überprüfung § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gilt (vgl. BGH NJW 2004,

2751).

Unter Anwendung dieser Prüfungskompetenz geht der Senat ebenfalls davon aus, dass

es sich bei der mit notariellem Vertrag vom 16. Juni 2004 - UR-Nr. 656/2004 der Notarin

… in K… - unter Teil C. des Vertrages, überschrieben mit „Optionsgewährung“, unter „I.

Option“ getroffenen Regelung nicht um einen eigentlichen Optionsvertrag, sondern um

einen einseitig verpflichtenden, unter der Potestativbedingung der

Optionsausübungserklärung durch den Berechtigten - hier der Klägerin - gestellten,

aufschiebend bedingten Vertrag handelt.

Ausgehend vom Wortlaut der unter Teil C. des notariellen Vertrages vom 16. Juni 2004,

überschrieben mit „Optionsgewährung“ unter „I. Option“ getroffenen Regelung hat der

Beklagte als Verkäufer der Klägerin als Käuferin betreffend das Flurstück 77 die Befugnis

- die bis zum 31. Dezember 2007 gegenüber der beurkundenden Notarin … ausgeübt

sein musste - eingeräumt, den Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zu einem

Kaufpreis von 255.000,00 € zu verlangen, und zwar mit einem Vertragsinhalt wie in Teil A

des notariellen Vertrages vom 16. Juni 2004 geregelt und zu einem Kaufpreis von

255.000,00 €, wie unter Teil C. des Vertrages, überschrieben mit „Optionsgewährung“,

unter „I. Option“, vereinbart, und zwar mit der Maßgabe, dass Abschnitt V - Teil A. - des

notariellen Vertrages vom 16. Juni 2004 in Ansehung des Flurstücks 89 hier

entsprechend gilt, ausgenommen die Vereinbarung in Abschnitt V Ziffer. 1, 5. und

letzter Satz.

Der Wortlaut dieser Vereinbarung im Vertrag vom 16. Juni 2004 ist dafür anzuführen,

dass der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages verlangt werden kann, wobei die

Parteien den Inhalt dieses abzuschließenden Vertrages in seinen wesentlichen

Hauptpflichten bereits festgelegt haben. Die Parteien haben ihren Bindungswillen

hinsichtlich dieses noch abzuschließenden Grundstückkaufvertrages nämlich dadurch

dokumentiert, dass sie unter Ziffer III des Teil C für diesen zukünftigen Anspruch auf

Eigentumsverschaffung an dem Flurstück 77 eine Auflassungsvormerkung bestellt

haben, die entsprechend der abgegebenen Bewilligung auch im Grundbuch eingetragen

worden ist.

Auch die Interessenlage der Parteien spricht für einen solch bedingten Vorvertrag. Die

Parteien standen bereits seit dem Jahre 1994 wegen des Areals in

Vertragsverhandlungen. Hinsichtlich des Flurstücks 85/2 stritten sie wegen einer

Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz. Im notariell

beurkundeten Grundstückskaufvertrag vom 16. Juni 2004 vereinbarten die Parteien

einen - im Verhältnis zum Flurstück 89 - deutlich geringeren Kaufpreis.

Auch unter Einbeziehung der außerhalb des Erklärungsaktes liegenden Begleitumstände

in die Auslegung, soweit sie einen Sinngehalt der Erklärung zulassen (vgl. BGH NJW-RR

2000, 1002), ergibt sich nichts anderes. Dies gilt insbesondere unter Berücksichtigung

des Schreibens der Prozessbevollmächtigten des Beklagten vom 10. Juli 2007. Soweit

der Beklagte vorträgt, ihm sei der um 124.479,57 € niedrigere Erlös „quasi diktiert

worden“ kann daraus lediglich entnommen werden, dass möglicherweise seitens der

Klägerin hart verhandelt worden sein mag, aber Anhaltspunkte für § 138 BGB lassen sich

aus dieser pauschalen Erklärung nicht ableiten.

(2)

Die Klägerin hat die Ausübungserklärung am 11. Juni 2007 mit Schreiben an die Notarin

… wirksam formfrei erklärt.

Ob ein Ankaufs- oder Optionsrecht bei Grundstücken in der Form des § 313 S. 1 BGB

a.F., jetzt § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, ausgeübt werden muss, hängt von seiner

konkreten, durch Auslegung zu ermittelnden Gestaltung in dem jeweiligen Einzelfall ab

(BGH NJW 2006, 2843 m.w.N.). Dadurch, dass - wie bereits ausgeführt - ein durch die

Optionsausübung aufschiebend bedingter Kaufvertrag geschlossen worden ist und das

eingeräumte Recht gerade nicht als befristetes Angebot zum Abschluss eines

Kaufvertrags zu qualifizieren ist, muss die Erklärung, die den Bedingungseintritt bewirkt,

nicht mehr beurkundet werden, weil der Schutzzweck von § 313 S. 1 BGB a.F. (jetzt §

311b Abs. 1 Satz 1 BGB) durch die Beurkundung des bedingten Kaufvertrags gewahrt ist

(st. Rspr. des BGH; vgl. BGHZ 140, 218; BGH NJW-RR 1996, 1167; BGH NJW 2006, 2843

m.w.N;). Das gewährleistet sowohl die sachkundige Beratung als auch den Schutz der

Beteiligten vor Übereilung, weil der Notar über die rechtliche Bedeutung und die

grundsätzliche Formfreiheit der Optionsausübung zu belehren hat (s. BGH NJW 1996,

1167). Nichts anderes gilt, wenn die Erklärung einen aufschiebend bedingt

geschlossenen Vorvertrag in Geltung setzt (BGH NJW 2006, 2843 m.w.N.). Die Tatsache,

dass die Klägerin einen Entwurf eines notariellen Grundstückskaufvertrages vom 22.

August 2007 durch die Notarin … fertigen ließ, wäre zwar im Hinblick auf die Formfreiheit

zur Ausübung des Optionsrechts danach nicht notwendig gewesen, führt aber nicht zur

Unwirksamkeit der Optionsausübung. Die Klägerin hat vielmehr einen Anspruch darauf,

dass die Auflassungserklärung in notariell beurkundeter Form abgegeben wird, da die

Auflassungserklärung nach § 925 Abs. 2 BGB bedingungsfeindlich ist.

(3)

Die Notarin … war auch die richtige Erklärungsempfängerin, da die Parteien im

notariellen Vertrag vom 16. Juni 2004 in Teil C vereinbarten, dass das Optionsrecht

gegenüber der beurkundenden Notarin bzw. deren amtlich bestellten Vertreter ausgeübt

werden muss. Selbst wenn der Beklagte - wie von ihm behauptet - lediglich die

Ablichtung eines nicht unterzeichneten Schreibens des Klägervertreters über die

Ausübungserklärung erhalten haben sollte, so bleibt die Ausübung wirksam. Denn auf

einen Zugang der Ausübungserklärung bei dem Beklagten kam es gerade nicht an, so

dass insoweit auch keine Regelungen über die Form einzuhalten waren.

(4)

Die Ausübungserklärung wurde auch fristgerecht abgegeben. Zur Wahrung der Frist

reichte es nach dem Inhalt des notariellen Grundstückskaufvertrags vom 16. Juni 2004

unter Teil C. „Optionsgewährung“ nämlich aus, dass das Optionsrecht, wie vorliegend,

spätestens bis zum 31. Dezember 2007 gegenüber der beurkundenden Notarin bzw.

deren amtlichen Vertreter ausgeübt wurde. Dies ist erfolgt. Auf das Erfordernis des

Zustandekommens des eigentlichen Kaufvertrages über das Grundstück entsprechend

den vertraglichen Vorgaben ist insoweit nicht abzustellen. Ansonsten würden

Anforderungen an die Ausübung des Optionsrechts gestellt, die sich dem Vertrag vom

16. Juni 2004 nicht entnehmen lassen.

bb.

Da die Klägerin die ihr im notariellen Grundstückskaufvertrag vom 16. Juni 2004

eingeräumte Befugnis eines Optionsrechts wirksam und fristgerecht ausgeübt hat, ergibt

sich daraus auch ihr Anspruch gegenüber dem Beklagten, dass gemäß dieser Regelung

in Teil C des notariellen Grundstückskaufvertrags vom 16. Juni 2004 überschrieben mit

„Optionsgewährung“ unter „I. Option“ der Hauptvertrag betreffend das Flurstück 77, Flur

9, eingetragen im Grundbuch von W…, Blatt 1838, wirksam beurkundet wird, zumal die

Auflassungserklärung nach § 925 Abs. 2 BGB bedingungsfeindlich ist.

(1)

Allerdings hat die Klägerin gegen den Beklagten keinen Anspruch darauf, dass dieser

den notariellen Vertrag der Notarin … vom 14. November 2007 zur UR-Nr. 1232/2007

mit der Maßgabe genehmigt, dass „V. Weitere Vereinbarungen“, Ziffer 1, Satz 5 und

letzter Satz für den Vertrag keine Geltung haben soll. Der Beklagte darf die

Genehmigung (§ 184 BGB) verweigern. Das in dieser Urkunde enthaltene Angebot der

Klägerin an den Beklagten, dass die Auflassungserklärung mit dem darin enthaltenen

Inhalt in notariell beurkundeter Form abgegeben wird, ist mithin erloschen (§ 146 BGB).

Der Inhalt des Grundstückskaufvertrages in der Fassung vom 14. November 2007 wurde

durch die Notarin … in der Urkundsverhandlung an diesem Tage - UR-Nr. 1232/2007 -

beurkundet. Für den Beklagten trat die Notarangestellte M… A… als Vertreter ohne

Vertretungsmacht und ohne jegliche Haftungsübernahme auf, die den Vertragstext

unterzeichnete. Der Beklagte hat die in vollmachtloser Vertretung von Frau M… A…

abgegebenen Erklärungen aus dem vorbezeichneten Vertrag allerdings nicht genehmigt.

Da der Beklagte mit Schreiben vom 23. November 2007 der Notarin … mitgeteilt hat,

dass er die in vollmachtloser Vertretung von Frau M… A… abgegebenen Erklärungen aus

dem Vertrag 14. November 2007 nicht genehmigen wird, ist hier kein wirksames

Hauptgeschäft zustande gekommen. Denn es fehlt an der Zustimmung als einseitige

empfangsbedürftige Willenserklärung und Wirksamkeitsvoraussetzung für das

Hauptgeschäft, auf das sie sich bezieht (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 68. Aufl., Einf. v. §

182 Rn. 1).

Die Verweigerung der Zustimmung konnte formfrei erfolgen, da sie nicht der für das

Rechtsgeschäft bestimmten Form bedarf (Umkehrschluss aus § 182 Abs. 2 BGB). Ein

Widerruf der Verweigerung der Zustimmung wäre analog § 183 BGB zwar möglich

gewesen, ist aber bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht erklärt worden.

Der Beklagte ist auch nicht verpflichtet, die Genehmigung als nachträgliche Zustimmung

(§ 184 BGB) zu erteilen. Denn der Inhalt des unter dem 14. November 2007

beurkundeten Vertragsangebotes hinsichtlich der Regelung unter Abschnitt V Ziffer 1, 5.

und letzter Satz aus Teil C (s. Seite V des Grundstückkaufvertrages, Bl. 35 d.A.) weicht

nämlich von der Vereinbarung unter Teil C. überschrieben mit „Optionsgewährung“, „I.

Option“ des notariellen Grundstückkaufvertrages vom 16. Juni 2004 (s. Seite 12 des

Grundstückkaufvertrages, Bl. 18 d.A.) erheblich ab. Wie bereits ausgeführt, hat der

Beklagte als Verkäufer der Klägerin als Käuferin nach der unter Teil C. des notariellen

Vertrages vom 16. Juni 2004, überschrieben mit „Optionsgewährung“ unter „I. Option“

getroffenen Regelung hinsichtlich des Flurstücks 77 die Befugnis eingeräumt, den

Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zu einem Kaufpreis von 255.000,00 € zu

verlangen, und zwar mit einem Vertragsinhalt wie in Teil A des notariellen Vertrages vom

16. Juni 2004 geregelt und zu einem Kaufpreis von 255.000,00 €, wie unter Teil C. des

Vertrages, überschrieben mit „Optionsgewährung“, unter „I. Option“, vereinbart, und

zwar mit der Maßgabe, dass Abschnitt V - Teil A. - des notariellen Vertrages vom 16. Juni

2004 in Ansehung des Flurstücks 89 hier entsprechend gilt, ausgenommen die

Vereinbarung in Abschnitt V Ziffer. 1, 5. und letzter Satz. Diese zu Gunsten des

Beklagten einschränkende Maßgabe aus dem notariellen Grundstückkaufvertrages vom

16. Juni 2004,

hat in der Fassung der Urkunde vom 14. November 2007 unter „V.

„Weitere Vereinbarungen“ (s. Seite V des Grundstückkaufvertrages, Bl. 35 d.A.) jedoch

keinen inhaltlichen Niederschlag gefunden. Der Inhalt der von der Notarin … unter dem

14. November 2007 beurkundeten Urkunde steht insoweit mit der Vereinbarung unter „I.

Option“ des notariellen Grundstückkaufvertrages vom 16. Juni 2004 nicht im Einklang.

Die Geltung der Abweichung in der Fassung der Urkunde vom 14. November 2007 würde

zu einer weitergehenden Haftung des Beklagten führen, die aber gerade nach der

Vereinbarung im notariellen Vertrag vom 16. Juni 2004 ausgeschlossen ist.

Es besteht auch kein Anspruch auf Genehmigung entsprechend dem Hilfsantrag. Denn

dessen Maßgaben wurden dem Inhalt des Notarvertrages vom 14. November 2007

ändern, so dass der geänderte Inhalt nicht vollständig beurkundet wäre.

(2)

Da die Klägerin die ihr unter Teil C des notariellen Grundstückskaufvertrags vom 16. Juni

2004 - UR-Nr. 656/2004 der Notarin … in K… - überschrieben mit „Optionsgewährung“,

unter „I. Option“ eingeräumte Befugnis eines Optionsrechts mit ihrem Schreiben vom

11. Juni 2007 an die Notarin … aus K… gegenüber dem Beklagten wirksam und

fristgerecht ausgeübt hat, verbleibt es allerdings bei der Verpflichtung des Beklagten,

mit der Klägerin einen notariellen Grundstückskaufvertrag zu schließen, der inhaltlich

dem notariellen Grundstückskaufvertrag der Notarin … aus K… vom 14. November 2007

zur UR-Nr. 1232/2007 mit der Maßgabe entspricht, dass die Regelung unter „Teil B

Grundstückskaufvertrag“, „V. Weitere Vereinbarungen“, Ziffer 1, 5. und letzter Satz für

den Vertrag keine Geltung haben soll.

Diese bestehende Verpflichtung des Beklagten kann als ein „weniger“ im Vergleich zum

in der ersten Instanz gestellten Hilfsantrag zu Ziffer 1) in Form eines

Feststellungsantrages tenoriert werden.

Das der Hilfsantrag zu Ziffer 1) insoweit als Feststellungsklage gewertet wird, verstößt

nicht gegen § 308 ZPO. Gemäß § 308 Abs. 1 S. 1 ZPO darf ein Gericht nichts

zusprechen, was nicht beantragt ist. Die Antragsbindung besteht sowohl in quantitativer

als auch in qualitativer Hinsicht. Das Gericht darf zwar kein „mehr“ zusprechen als

beantragt, wohl aber ein „weniger“ (vgl. Zöller-Vollkommer, ZPO, 27. Aufl., § 308 Rn. 2).

Eine Feststellung ist im Vergleich zu einem Leistungsgebot ein Weniger. In dem

Hilfsantrag zu Ziffer 1) ist deshalb sinngemäß ein Feststellungsantrag enthalten. Die

Tenorierung eines Feststellungsausspruches entspricht dem rechtlichen Interesse der

Klägerin, eine Klärung über den Bestand und Inhalt eines Rechtsverhältnisses mit dem

Beklagten zu erreichen. Mithin kann das Gericht dem in dem Leistungsbegehren

enthaltenen Antrag auf Feststellung des Rechtsverhältnisses auch dann stattgeben,

wenn dieser Antrag nicht ausdrücklich hilfsweise gestellt ist (vgl. BGHZ 118, 70; BGH NJW

1984, 2295 m.w.N.; Zöller/Vollkommer, a.a.O., § 308 Rn. 4).

Aus den unter a. ausgeführten Gründen hat die Beklagte zudem keinen Anspruch, zur

Gewährleistung der Vollziehung des im Antrag zu 1 genannten Vertrages die Eintragung

in Abteilung I des Grundbuchs von W…, Blatt 1838, Flur 9, Flurstück 77 an rangbereiter

Stelle zu beantragen. In diesem Zusammenhang weist der Senat darauf hin, dass ein

solcher Anspruch auch bei einer wirksamen Genehmigung des Inhaltes des Vertrages

vom 14. November 2007 nicht bestanden haben dürfte, da dort unter „III. Kaufpreis“

geregelt worden ist, dass die Notarin von den Beteiligten unwiderruflich angewiesen wird,

die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst zu beantragen, wenn Ihr die Zahlung

des vollständigen Kaufpreises durch den Käufer nachgewiesen bzw. durch den Verkäufer

bestätigt worden ist.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 92 ZPO sowie aus §§ 708 Nr. 10,

711 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 60 % und der Beklagte

zu 40 %. Der Senat folgt insoweit nicht der Auffassung des Landgerichts, die Auferlegung

von Kosten des Rechtsstreits erster Instanz auf die Klägerin wegen des Unterliegens

hinsichtlich des Hauptantrages sei nicht gerechtfertigt, da der Hauptantrag zu 1) und

der zugesprochene Hilfsantrag in wirtschaftlicher Hinsicht gleichwertig seien.

Grundsätzlich gilt, wird der Hauptantrag abgewiesen, seinem Hilfsantrag aber

stattgegeben, ist eine Kostenteilung geboten (vgl. Zöller-Herget, ZPO, a.a.O., § 92 Rn.

8). Dem folgend ist hinsichtlich des Antrages zu Ziffer 1) nebst Hilfsantrag von einem

sog. fiktiven Streitwert in Höhe von 420.750,00 € (Antrag zu Ziffer 1) = 255.000,00 €,

Hilfsantrag zum Antrag zu Ziffer 1) = 165.750,00 €) auszugehen. Der Hilfsantrag zum

Antrag zu Ziffer 1) ist bei der Bemessung des fiktiven Streitwertes mit einem um 35 %

geringeren Wert als für den Hauptantrag anzusetzen, da er im Vergleich zum

Hauptantrag zu Ziffer 1) eine inhaltlich einschränkende Maßgabe enthält. Dem Antrag

zu Ziffer 2) kommt kein eigenständiger wirtschaftlicher Wert zu.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin zu 20 % und der Beklagte zu 80

Dabei wird angenommen, dass der Feststellungsantrag, der als weniger im vom

Landgericht zugesprochenen Hilfsantrag zu Ziffer 1) enthalten ist, einen Abschlag von

20 % vom Gegen-standswert rechtfertigt.

Gründe für die Zulassung der Revision zum Bundesgerichtshof nach § 543 Abs. 2 Satz 1

70 Gründe für die Zulassung der Revision zum Bundesgerichtshof nach § 543 Abs. 2 Satz 1

ZPO sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Hinsichtlich der Rechtsfrage, ob ein

Ankaufs- oder Optionsrecht bei Grundstücken in der Form des § 313 S. 1 BGB a.F., jetzt

§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, ausgeübt werden muss, folgt der Senat den Grundsätzen, die

der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 12.05.2006 - V ZR 97/05 - (veröffentlicht

u.a. unter BGH NJW 2006, 2843 m.w.N.) entwickelt hat. Im Übrigen hängt die rechtliche

Einordnung hängt von der konkreten, durch Auslegung zu ermittelnden Gestaltung in

dem jeweiligen Einzelfall ab.

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