Urteil des OLG Brandenburg, Az. 5 U 32/08

OLG Brandenburg: treu und glauben, grundstück, verkäuferin, grünfläche, teilhaber, stadt, rechtskraft, miteigentümergemeinschaft, urkunde, amtsblatt
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 5.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 U 32/08
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 242 BGB, § 313 Abs 1 BGB, §
313 Abs 2 BGB, § 745 Abs 2
BGB
Verteilung des Kostenaufwands bei gemeinschaftlichem
Eigentum in einem Baugebiet: Anspruch eines
Grundeigentümers auf Herabsetzung seines Kostenanteils
wegen fehlenden wirtschaftlichen Vorteils aus der
Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums; fehlende
Bebaubarkeit eines zum Zwecke der Wohnbebauung
erworbenen Grundstücks als Benachteiligung eines
Grundeigentümers im Hinblick auf den Kostenaufwand für ein
Gemeinschaftseigentum in einem Wohngebiet
Tenor
I. Die Berufung der Beklagten gegen das am 14. Dezember 2007 verkündete Urteil der
1. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam – 1 O 410/06 – wird mit der Maßgabe
zurückgewiesen, dass der Tenor der angefochtenen Entscheidung in der Hauptsache wie
folgt neu gefasst wird:
1. Die Beklagten werden verurteilt, der Änderung des Verteilungsmaßstabes der Lasten
gemäß Ziffer VII. (6) lit. d) der notariellen Urkunde vom 2. März 1998 zur UR-Nr.163/1998
des Notars … in B. ab dem 1. Juni 2006 dahin zuzustimmen, dass der jeweilige
Eigentümer des Flurstücks 788/14 (Bezeichnung nach Teilungserklärung mit Grundstück
I) nur zu 1/10 der nach dem bisherigen Aufteilungsmaßstab auf ihn entfallenden Lasten
des Grundstücks L beteiligt ist und die weiteren Miteigentümer die danach verbleibenden
9/10 der nach bisherigem Verteilungsmaßstab auf den Eigentümer des Grundstücks I
(Flurstück 788/14) entfallenden Lasten entsprechend ihrer Miteigentumsanteile
zusätzlich zu tragen haben; diese Regelung gilt, solange auf dem Grundstück I (Flurstück
788/14) trotz ernsthafter Bemühungen des jeweiligen Eigentümers kein Baurecht
besteht; sollte Baurecht gewährt werden, tritt ab Vorliegen einer Baugenehmigung die
bisherige Regelung aus der notariellen Urkunde vom 2. März 1998 wieder in Kraft.
2. Es wird festgestellt, dass die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft vom 24. August
2006 (TOP 1 und TOP 2) unwirksam sind.
II. Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung
der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund dieses Urteils
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn die Kläger nicht vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Kläger begehren die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels der aus den Parteien
bestehenden Grundstückseigentümergemeinschaft und Feststellung der Unwirksamkeit
von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.
Die Parteien sind Eigentümer (bzw. Wohnungseigentümer) verschiedener Grundstücke
der Anlage „A. …“ am … in P. sowie Miteigentümer des daselbst belegenen Flurstücks
788/12 der Flur 2 der Gemarkung P. mit einer Größe von 2.310 m². Gemäß den
Regelungen in der notariellen Urkunde (Teilungserklärung) vom 2. März 1998 (UR-Nr.
163/198 des Notars … in B.) dient dieses, dort als „Gemeinschaftsgrundstück L“
bezeichnete, Flurstück 788/12 als Verkehrsfläche der Erschließung der anliegenden
Grundstücke A bis K [s. Ziffer III. lit. d) und Ziffer VII. (1)]. Auf den Grundstücken A bis J
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Grundstücke A bis K [s. Ziffer III. lit. d) und Ziffer VII. (1)]. Auf den Grundstücken A bis J
sollten Villen errichtet und Wohneigentumsrechte begründet werden [s. Ziffer III. lit. a)
und Ziffer IV. (1) und (4)]. Das Grundstück K war bereits mit der „Villa Ka.“ bebaut [s.
Ziffer II. (1)]. Die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftsgrundstück L wurden nach dem
Verhältnis der Flächengrößen der Grundstücke A bis K gebildet und den Eigentümern
dieser Grundstücke zugeordnet [s. Ziffer IV. (4) lit. a) und Ziffer VII. (2)]. Auf diese Weise
sollte an dem Gemeinschaftsgrundstück L eine Miteigentümergemeinschaft gemäß §§
1008 ff., 742 ff. BGB errichtet werden [s. Ziffer VII. (3) und (6) lit. c)]. In Ziffer VII. (6) lit. d)
der notariellen Urkunde vom 2. März 1998 ist zur Lasten- und Kostentragung folgendes
bestimmt:
Für den vom Teilungsplan vom 2. März 1998 erfassten Grundbesitz galt seit 1995 der im
Amtsblatt für die Landeshauptstadt P. vom 17. Februar 1995 öffentlich bekannt
gemachte Bebauungsplan Nr.7 „B. Straße/H.“. Nach 1998 wurden die in der
Teilungserklärung genannten Grundstücke A bis F veräußert, entsprechend den
Bestimmungen des Bebauungsplans mit mehrstöckigen Wohnhäusern bebaut, in
Wohnungseigentum aufgeteilt und bezogen. Die im Teilungsplan genannten
Grundstücke G bis J sind bis heute nicht bebaut worden.
Mit Vertrag vom 23. Februar 2005 zur UR-Nr. 133/2005 des Notars … in B. erwarben die
Kläger von der Immobilienverwaltungs- und Vertriebsgesellschaft Villen am … mbH je zu
hälftigem Miteigentum das in der Teilungserklärung vom 2. März 1998 als „Grundstück I“
bezeichnete Flurstück 788/14 mit einer Größe von 1.884 m² (postalische Anschrift: B.
Straße 75 H) und einen Miteigentumsanteil von 86/1.000stel am Flurstück 788/12
(Gemeinschaftsgrundstück L) für einen Kaufpreis von 490.000,- € [§ 6 (1) des
Kaufvertrages] zum Zwecke der Bebauung mit einem Einfamilienhaus [§ 5 (1)]. In § 1 (3)
und § 8 des Kaufvertrages wird auf die Regelungen für das Gemeinschaftsgrundstück L in
der Teilungserklärung vom 2. März 1998 verwiesen, in § 8 (1a) des Kaufvertrages
insbesondere auch auf die Kosten- und Lastentragungsregelung in VII. (6) lit. d) der
Teilungserklärung. In § 5 (2) enthält der Kaufvertrag schließlich einen umfassenden
Mängelgewährleistungsausschluss.
Nachfolgende Bemühungen der Kläger zur Erlangung einer Baugenehmigung blieben
erfolglos. Am 31. August 2005 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der
Landeshauptstadt P. die Änderung des Bebauungsplans Nr.7 für den Teilbereich B.
Straße 75 H bis 75 L und die Satzung über die Veränderungssperre im Bereich des
Änderungsverfahrens zum Bebauungsplan Nr.7, bekannt gemacht im Amtsblatt vom 2.
September 2005. Hiernach sollte die betroffene Fläche, auf der sich [neben den in der
Teilungserklärung so bezeichneten Grundstücken „G“, „H“ und „J“] auch das von den
Klägern erworbene Flurstück 788/14 [„I“] befindet, als private Grünfläche ausgewiesen
und eine Bebauung dieser Fläche dauerhaft unterbunden werden, und zwar vor allem im
Interesse übergreifender denkmalrechtlicher Bedenken aufgrund der
Denkmalbereichssatzung der Stadt P. für die B. Vorstadt und B.-P.er Kulturlandschaft
von 1996. Die gegen die Veränderungssperre erhobene Normenkontrollklage der Kläger
wurde durch Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 12. Dezember
2006 abgewiesen. Unter Hinweis auf die Veränderungssperre und die damit
verbundenen denkmalrechtlichen Bedenken lehnte die Landeshauptstadt P. den
Baugenehmigungsantrag der Kläger vom 17. Juni 2005 und den Antrag der Kläger vom
13. September 2005 auf Ausnahme von der Veränderungssperre durch Bescheid vom
21. März 2006 ab. Der hiergegen eingelegte Widerspruch der Kläger wurde durch
Widerspruchsbescheid vom 1. August 2006 zurückgewiesen. Hierauf haben die Kläger
Klage vor dem Verwaltungsgericht Potsdam erhoben (4 K 1787/06), über die bislang
noch nicht verhandelt und entschieden worden ist. Nach Verlängerung der
Veränderungssperre bis August 2008 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der
Landeshauptstadt P. am 7. Mai 2008 die förmliche Änderung des Bebauungsplanes Nr.7,
bekannt gemacht im Amtsblatt vom 29. Mai 2008, wonach das von den Klägern
gekaufte Grundstück als „private Grünfläche“ ausgewiesen wird. Hiergegen ist von
dritter Seite Normenkontrollklage vor dem Oberverwaltungsgericht erhoben worden.
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Der nach dem Verteilungsschlüssel der Teilungserklärung vom 2. März 1998 von den
Klägern zu tragende Kostenanteil für das Gemeinschaftsgrundstück L betrug monatlich
durchschnittlich etwa 1.500,- €. Nach der Abrechnung für das Jahr 2005 und dem
Wirtschaftsplan für das Jahr 2006 entfallen von den Kosten für das
Gemeinschaftsgrundstück L, welche die Kläger (als Käufer/Eigentümer des Grundstücks
I) mitzutragen haben, etwa 50% auf Sicherungs- und „Doormankosten“ (Personalkosten
Pförtnerloge, Einbruchmeldeanla-ge, Videoüberwachung) und 38% auf Gartenpflege. Die
bislang ebenfalls unbebauten Grundstücke G, H und J sind bisher nicht an
Bauinteressenten verkauft worden, sondern befinden sich im Eigentum der Verkäuferin
der Kläger bzw. einer Schwestergesellschaft.
Mit Anwaltsschreiben vom 8. Mai und 10. Juli 2006 verlangten die Kläger von den
Beklagten die Reduzierung ihrer Beteiligung an den Kosten für das
Gemeinschaftsgrundstück L um 90% auf nurmehr 10% des bisherigen Umfangs. Ab Juli
2006 stellten die Kläger ihre monatlichen Zahlungen dementsprechend um. Die
außerordentliche Miteigentümersammlung vom 24. August 2006 lehnte mit (Mehrheits-
)Beschluss (914/1.000) den Antrag der Kläger ab (TOP 1) und beschloss ferner
mehrheitlich (805/1.000) eine Sonderumlage für alle Miteigentümer (auch: die Kläger)
von insgesamt 3.151,- € monatlich für den Ausgleich der verminderten tatsächlichen
Zahlungen der Kläger und zur Bezahlung von Gerichts- und Anwaltskosten für die
Verteidigung der bisherigen Kostenregelung (TOP 2).
Die Kläger haben geltend gemacht, sie hätten das Flurstück 788/14 in der sicheren - und
angesichts des damals geltenden und im einzelnen mit der Stadt P. abgestimmten
Bebauungsplans Nr.7 auch gerechtfertigten - Erwartung erworben, dieses Grundstück
mit einem Wohnhaus bebauen zu können. Die Ende August 2005 beschlossene
Veränderungssperre und Änderung des Bebauungsplans Nr.7 sei für sie, die Kläger,
ebenso wie für die anderen Miteigentümer des Gemeinschaftsgrundstücks L
überraschend gekommen und nicht vorhersehbar gewesen. Erst nach dem
Kaufvertragsabschluss und der Einreichung des Baugenehmigungsantrags hätten sie,
die Kläger, von denkmalrechtlichen Bedenken gegen die Bebauung des Flurstücks
788/14 erfahren. Durch die Änderung des Bebauungsplans Nr.7 und die
Veränderungssperre sei das Flurstück 788/14 für sie auf unabsehbare Zeit nicht
bebaubar und damit wirtschaftlich nicht nutzbar. Das Verfahren vor den
Verwaltungsgerichten werde mindestens fünf Jahre in Anspruch nehmen. Angesichts
dieser Umstände sei die Grundlage für die Weitergeltung des in der Teilungserklärung
vom 2. März 1998 festgelegten Kostenverteilungsschlüssels entfallen. Mangels
Bebaubarkeit des Flurstücks 788/14 hätten sie, die Kläger, anders als die ein
anliegendes Wohngrundstück nutzenden Miteigentümer keinerlei Bedarf an einer
Pförtnerloge, an der Gartenpflege des Gemeinschaftsgrundstücks und an der
Unterhaltung von Leitungen und Sicherungsanlagen. Sie, die Kläger, benötigten das
Gemeinschaftsgrundstück L lediglich als Geh- und Fahrweg, um zu ihrem Flurstück
788/14 zu gelangen. Vor diesem Hintergrund erweise sich die bislang geltende
Kostenverteilung als grob unbillig, als eine unangemessene Benachteiligung wider Treu
und Glauben, und sei daher sachgerecht – im Sinne des Klageantrags zu 1) –
anzupassen. Die dem entgegenstehenden Beschlüsse der Miteigentümerversammlung
vom 24. August 2006 seien unwirksam.
Die Beklagten haben entgegnet, den Klägern seien schon vor Kaufvertragsabschluss
vom Bauamt Bedenken gegen ihr Bauvorhaben mitgeteilt worden. Im Hinblick auf die
seit 1996 geltende Denkmalbereichssatzung hätten die Kläger denkmalrechtliche
Bedenken jedenfalls von vornherein kennen müssen. Wie der kaufvertragliche
Mängelgewährleistungsausschluss und das Unterbleiben einer Bauvoranfrage zeigten,
hätten die Kläger das Risiko der Nichtbebaubarkeit des von ihnen erworbenen Flurstücks
788/14 übernommen. Dieses Risiko dürfe nicht auf die Beklagten verlagert werden.
Zudem stehe es noch nicht rechts- und bestandskräftig fest, dass die Kläger das
Flurstück 788/14 nicht bebauen dürften. Die Teilungserklärung sehe keine – auch nur:
teilweise – Kostenbefreiung für die Eigentümer unbebauter Anliegergrundstücke vor. Es
fehle an einer planwidrigen Regelungslücke. Dem Änderungsbegehren der Kläger stehe
auch das schutzwürdige Vertrauen der Beklagten entgegen, nicht über ihren
Miteigentumsanteil hinaus mit den Kosten des Gemeinschaftsgrundstücks belastet zu
werden. Zudem sei die von den Klägern erstrebte Änderung erst für die Zukunft, ab
Rechtskraft des gerichtlichen Urteils, zulässig und außerdem pauschal und
undifferenziert. Die Wartungs-, Unterhaltungs-, Gartenpflege- und Sicherungskosten
seien nicht nutzungsabhängig, sondern fixe Kosten und kämen auch dem Grundstück
der Kläger zugute.
Mit seinem am 14. Dezember 2007 verkündeten Urteil – auf das wegen der näheren
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Mit seinem am 14. Dezember 2007 verkündeten Urteil – auf das wegen der näheren
Einzelheiten, auch wegen der Fassung der erstinstanzlichen Anträge der Parteien, Bezug
genommen wird – hat das Landgericht Potsdam die Beklagten antragsgemäß zur
Zustimmung zu der von den Klägern begehrten Änderung der
Kostenverteilungsregelung verurteilt und die Unwirksamkeit der Beschlüsse der
Miteigentümerversammlung vom 24. August 2006 festgestellt. Zur Begründung seiner
Entscheidung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt: Die Klage sei zulässig
und begründet. Der Klageanspruch ergebe sich aus §§ 242, 745 Abs. 2 BGB. Die bislang
geltende Kostenverteilungsregelung führe zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben nicht
zu vereinbarenden Ergebnissen. In der Teilungserklärung vom 2. März 1998 sei die
Bebaubarkeit sämtlicher Anliegergrundstücke vorausgesetzt worden. Das Grundstück
der Kläger könne aber auf unabsehbare Zeit nicht bebaut, sondern nur als private
Grünfläche genutzt werden. Damit sei es unbillig, wenn die Kläger an den von einer
Wohnnutzung der anliegenden Grundstücke abhängigen Kosten des
Gemeinschaftseigentums beteiligt würden. Die Nichtbebaubarkeit ihres Grundstücks
falle nicht in den Risikobereich der Kläger. Die Regelungen zum
Mängelgewährleistungsausschluss im Kaufvertrag seien für das Verhältnis zwischen den
Parteien dieses Rechtsstreits ohne Belang. Für eine vorherige Kenntnis der Kläger über
etwaige (insbesondere: denkmalrechtliche) Schwierigkeiten bei der Erlangung einer
Baugenehmigung finde sich kein tragfähiger Anhaltspunkt. Die laufenden Kosten für das
Gemeinschaftsgrundstück L seien ganz überwiegend durch die Wohnnutzung der
Anliegergrundstücke bedingt, insbesondere die Doormankosten, die Gartenpflege und
die Wartungskosten. Das objektive Interesse der Kläger beschränke sich auf die
Erhaltung einer Zugangs- und Zufahrtsmöglichkeit zu ihrem Grundstück. Deshalb sei
eine Kostenbeteiligung von 10% des bisherigen Umfangs angemessen. Diese Änderung
dürften die Kläger bereits ab Zugang ihres schriftlichen Änderungsbegehrens vom 8. Mai
2006 verlangen. Vor diesem Hintergrund seien die entgegenstehenden Beschlüsse der
Miteigentümerversammlung vom 24. August 2006 unwirksam.
Gegen dieses Urteil wenden sich die Beklagten mit ihrer fristgerecht eingelegten und
begründeten Berufung. Sie wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen
und tragen ergänzend vor: Da noch keine rechts- und bestandskräftige Änderung des
Bebauungsplans Nr.7 vorliege, sei die Frage der Bebaubarkeit des Grundstücks der
Kläger bislang nicht geklärt und eine Änderung des bisherigen
Kostenverteilungsschlüssels für das Gemeinschaftsgrundstück L nicht gerechtfertigt.
Eine vorherige Änderung führe zu einer unangemessenen Risikoverlagerung auf sie, die
Beklagten. Die Herbeiführung der Bebaubarkeit und die tatsächliche Bebauung des
Grundstücks der Kläger lägen nicht im Einflussbereich der Beklagten, sondern allein der
Kläger. Maßstab bleibe die gesetzliche Regelung in § 748 BGB. Demnach komme es auf
die konkrete Nutzungsmöglichkeit eines Anliegergrundstücks für die Verteilung der
Kosten des Gemeinschaftsgrundstücks L nicht an. Das Nutzungsrisiko falle allein in den
Verantwortungsbereich der Kläger und ihres Verkäufers. Die Kosten für das
Gemeinschaftsgrundstück L entstünden im Übrigen ganz überwiegend unabhängig von
einer Wohnnutzung der Anliegergrundstücke (als „fixe Kosten“). Das
Änderungsbegehren der Kläger berücksichtige auch nicht, dass insgesamt vier
Anliegergrundstücke unbebaut und von der Veränderungssperre sowie der Änderung
des Bebauungsplans Nr.7 betroffen seien und nicht nur das Grundstück der Kläger. Der
Klage stehe schließlich auch entgegen, dass die Kläger wegen etwaiger Mehrkosten
gemäß § 42 BauGB Schadensersatz von der Stadt P. erlangen könnten.
Die Beklagten beantragen,
die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung der Beklagten mit der im Tenor dieses Urteils wiedergegebenen
Maßgabe zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene landgerichtliche Urteil und entgegnen im Übrigen: Sie
hätten bei Erwerbs ihres Grundstücks (Flurstück 788/14) angesichts des damals
geltenden Bebauungsplans Nr.7 keinen Anhalt für Zweifel an der Bebaubarkeit des
Grundstücks gehabt oder auch nur haben müssen. Sie hätten erhebliche Anstrengungen
zur Erlangung einer Baugenehmigung unternommen und würden dies auch in Zukunft
tun. Freilich trete ein Teil der Beklagten der Bebauung des Flurstücks 788/14 entgegen,
und sie, die Kläger, müssten die – voraussichtlich noch viele Jahre dauernde –
gerichtliche Überprüfung der angefochtenen Entscheidungen der Landeshauptstadt P.
abwarten. Nach derzeitigem Stand sei ihr Grundstück auf unabsehbare Zeit nicht
bebaubar und der bisher geltende Kostenverteilungsschlüssel daher grob unbillig. Nach
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bebaubar und der bisher geltende Kostenverteilungsschlüssel daher grob unbillig. Nach
den in der Teilungserklärung vom 2. März 1998 und in § 748 BGB enthaltenen Gedanken
komme es letztlich nicht auf die Verhältnisse der Bodenflächengrößen an, sondern auf
die Verhältnisse der Wohnflächengrößen. Die übrigen, nicht bebauten
Anliegergrundstücke G, H und J befänden sich im Eigentum ihrer Verkäuferin, die eine
Tochter-Tochtergesellschaft der das Gesamtprojekt „A. …“ finanzierenden Bank (…bank
AG) sei und kein eigenes Interesse an einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels
zu ihren Gunsten habe; daher komme nur das klägerische Anliegergrundstück für eine
Herabsetzung der Kostenbeteiligung in Betracht. Ob und inwieweit ihnen, den Klägern,
Schadensersatzansprüche gegen die Landeshauptstadt P. nach § 42 BauGB zustehen,
sei unklar und derzeit nicht zuverlässig einzuschätzen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der
eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
1. Die Berufung der Beklagten ist statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere
form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs.1 und Abs.2 Nr.1, §§
517, 519, 520 ZPO).
2. Das Rechtsmittel hat in der Sache selbst jedoch keinen Erfolg. Das Landgericht hat
die Klage zu Recht als zulässig und begründet angesehen. Lediglich aus Gründen der
Klar- und Richtigstellung war der Tenor in der Hauptsache – wie vom Senat angeregt und
von den Klägern sodann auch beantragt – neu zu fassen.
a) Gegen die Zulässigkeit der Klage bestehen keine durchgreifenden Bedenken.
Die Klage auf Zustimmung zur Änderung einer bisherigen Verwaltungsregelung der
Miteigentümergemeinschaft (§§ 242, 745 Abs.2 BGB) ist – wie hier auch geschehen –
gegen sämtliche anderen Miteigentümer als notwendige Streitgenossen (§ 62 ZPO) zu
richten (s. dazu etwa Palandt/Sprau, BGB, 67.Aufl.2008, § 745 Rdn.5; Münch.Komm.-
K.Schmidt, BGB, Bd.5, 4.Aufl.2004, §§ 744, 745 Rdn.38). Die Zustimmungsklage muss
ferner auf eine konkrete Änderung, also eine ganz bestimmte Neuregelung, gerichtet
sein; das Gericht ist nicht befugt, zu prüfen, ob eine andere Regelung interessengerecht
wäre, oder eine andere als die begehrte bestimmte Regelungsänderung auszusprechen
(s. BGH NJW 1993, S.3326, 3327 = MDR 1994, S.68, 69; NJW 2007, S.149, 150;
Palandt/Sprau, aaO., § 745 Rdn.5; Münch.Komm.-K.Schmidt, aaO., § 744, 745 Rdn.36,
38, 39). Auch diesem Erfordernis ist vorliegend entsprochen worden. Die Änderung des
Klageantrags zu 1) bzw. des hierauf fußenden Urteilstenors hat ausschließlich
redaktionelle Gründe. Die Unwirksamkeit von Beschlüssen der
Miteigentümergemeinschaft kann gemäß § 256 Abs.1 ZPO mit einer Feststellungsklage
geltend gemacht werden (s. BGH NJW-RR 1995, S.267, 268; BayObLG, NJW-RR 1995,
S.588, 589; Münch.Komm.-K.Schmidt, aaO., §§ 744, 745 Rdn.21, 33, 39).
b) Die Klage ist auch begründet.
Der Anspruch der Kläger auf Zustimmung zur begehrten Änderung der bisherigen
Kostenverteilungsregelung rechtfertigt sich aus § 745 Abs.2 BGB (i.V.m. §§ 242, 313
Abs.1 und 2 BGB).
Jeder Miteigentümer (Teilhaber) kann gemäß § 745 Abs.2 BGB (i.V.m. §§ 242, 313 Abs.1
und 2 BGB) von den übrigen Miteigentümern (Teilhabern) die Zustimmung zu einer
Änderung der bisherigen Verwaltungsregelung verlangen, wenn sich die tatsächlichen
Verhältnisse geändert haben und deswegen ein Festhalten an der bisherigen Regelung
unerträglich erschiene; die begehrte Abänderung muss nach billigem Ermessen dem
Interesse aller Teilhaber entsprechen (s. BGH NJW 1993, S.3326, 3327; NJW 1997, S.731,
732; NJW 2007, S.149, 150 m.w.Nw.; Palandt/Sprau, aaO., §745 Rdn.5 und § 744 Rdn.2;
Münch.Komm.-K.Schmidt, aaO., §§ 744, 745 Rdn.29, 35).
Voraussetzung für den Änderungsanspruch ist danach eine wesentliche Änderung der
bisherigen, gewissermaßen auch zur „Geschäftsgrundlage“ der bislang geltenden
Verwaltungsregelung zählenden, Verhältnisse, die nach Treu und Glauben für den
Anspruchsteller ein Festhalten an der bislang geltenden Regelung unzumutbar macht,
weil dies zu grob unbilligen Ergebnissen führte, die nicht mehr hingenommen werden
können und müssen. Die begehrte Änderung muss ihrerseits der Billigkeit entsprechen
und dem berechtigten Interesse der übrigen Miteigentümer (Teilhaber) Rechnung
tragen.
Zur weiteren Konkretisierung der diesbezüglichen Anforderungen kann auf die
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Zur weiteren Konkretisierung der diesbezüglichen Anforderungen kann auf die
Ausführungen der Rechtsprechung zu Änderungsansprüchen von Wohnungseigentümern
zurückgegriffen werden. Denn auch hier geht es letztlich um Wertungsgesichtspunkte,
wie sie in § 745 Abs.2, § 242 und § 313 Abs.1 und 2 BGB zum Ausdruck kommen (s.
dazu BGH NJW 2004, S.3413, 3414). Danach sind sämtliche Umstände des Einzelfalles
zu berücksichtigen. Hierzu gehören das Ausmaß der für den Anspruchsteller in Rede
stehenden Kostenmehrbelastung, die Betrachtung aller anteilmäßig zu tragenden
Kosten und Lasten, Risikobereichserwägungen, die Vorhersehbarkeit einer unbilligen
Kostenverteilung bei Eintritt in die Gemeinschaft und die Frage, ob bei einer gebotenen
längerfristigen Betrachtungsweise zu erwarten ist, dass es zu einem wirtschaftlichen
Ausgleich einer unbilligen Kostenmehrbelastung des Anspruchstellers kommen wird (s.
BGH NJW 2004, S.3413, 3414 f.; s. auch BGHZ Bd.130, S.304, 312 = NJW 1995, S.2791,
2793; BGHZ Bd.156, S.192, 196 f. = NJW 2003, S.2476, 3477; KG, ZMR 2004, S.620,
621).
Nach diesen Kriterien ist das Änderungsbegehren der Kläger begründet.
Die Teilungserklärung vom 2. März 1998, in welcher die streitige
Kostenverteilungsregelung enthalten ist [Ziffer VII. (6) lit. d)], ist davon ausgegangen,
dass sämtliche an das Gemeinschaftsgrundstück L angrenzenden Grundstücke A bis J
mit mehrstöckigen Wohnhäusern bebaut und in Wohnungseigentum aufgeteilt werden,
so dass das Gemeinschaftsgrundstück L der Erschließung dieser Grundstücke und deren
Wohnnutzung dient [s. Ziffer III. lit. a) und d); Ziffer IV. (1), (3) und (4); Ziffer VII. (1), (2),
(4), (5) und (6) lit. a)]. Das ebenfalls an das Gemeinschaftsgrundstück L angrenzende
Grundstück K war bereits mit der „Villa Ka.“ bebaut [s. Ziffer I. (2); Ziffer II. (1)].
Geschäftsgrundlage der Regelungen zur Verwaltung und Benutzung des
Gemeinschaftsgrundstücks L in Ziffer VII. der Teilungserklärung war (und ist) mithin
zweifelsohne die wohnbauliche Nutzung der Anliegergrundstücke. Eine Wohnbebauung
der Grundstücke war nach Maßgabe des 1995 bekannt gemachten Bebauungsplans Nr.7
zulässig, und nach 1998 wurden die Grundstücke A bis F dementsprechend auch bebaut
und in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die wohnbauliche Nutzung des von den Klägern
erworbenen Grundstücks I (Flurstück 788/14) ist aber auf unabsehbare Zeit nicht
möglich, da den Klägern die Erteilung einer Baugenehmigung angesichts der Ende
August 2005 bzw. Anfang Mai 2008 beschlossenen Änderung des Bebauungsplans Nr.7
und der mit dem Änderungsverfahren verbundenen Veränderungssperre (§ 14 BauGB)
verwehrt wird. Angesichts der gerichtsbekannten längeren Dauer
verwaltungsgerichtlicher Verfahren ist in absehbarer Zeit nicht mit einer gerichtlichen
Klärung der Rechtsstreite über die Rechtmäßigkeit der Entscheidungen der
Landeshauptstadt P. zu rechnen. Seit dem Erwerb des Grundstücks I im Februar 2005,
also seit etwa vier Jahren, können die Kläger dieses Grundstück nur als private
Grünfläche nutzen. Es ist nicht abzusehen, ob und wann den Klägern eine
Wohnhausbebauung ihres Grundstücks erlaubt wird. Auf diese Weise hat sich eine
wesentliche Änderung der Umstände ergeben, die Geschäftsgrundlage der Regelungen
in der Teilungserklärung (gewesen) sind.
Diese wesentliche Änderung der Verhältnisse führte zu einer grob unbilligen und mit Treu
und Glauben unvereinbaren Mehrbelastung der Kläger. Wie das Landgericht zutreffend
dargelegt hat, sind etwa 90% der von den Miteigentümern zu tragenden Lasten und
Kosten des Gemeinschaftsgrundstücks L durch Aufwendungen veranlasst, die in einem
inneren Zusammenhang mit der wohnbaulichen Nutzung der Anliegergrundstücke
stehen und für eine bloße – erzwungene – „Grünflächennutzung“ eines
Anliegergrundstücks keinen Sinn und Nutzen haben. Dies gilt insbesondere für die
„Doorman“-Kosten und die Kosten der weiteren Sicherungs- und
Überwachungseinrichtungen (ca. 50%), für die Gartenpflege (ca. 38%), aber auch für
einen nicht unbeträchtlichen Anteil der Instandhaltungskosten. Die vom Landgericht
vorgenommene, auf § 287 Abs.2 ZPO gestützte Schätzung des mit der wohnbaulichen
Nutzung der Anliegergrundstücke in einem engen inneren Zusammenhang stehenden
Anteils der Gesamtkosten auf 90% ist nicht zu beanstanden und wird von den Beklagten
auch nicht substantiiert bestritten (§ 138 ZPO).
Die auf unabsehbare Zeit verloren gegangene Möglichkeit der Bebauung des von ihnen
erworbenen Grundstücks I ist auch nicht der Risiko- und Verantwortungssphäre der
Kläger zuzurechnen. Angesichts der damals noch geltenden Regelungen des
Bebauungsplans Nr.7 und der vollzogenen Bebauung der im nämlichen Plangebiet
liegenden Grundstücke A bis F ergab sich für die Kläger bis zum Abschluss des
Kaufvertrages vom 23. Februar 2005 kein greifbarer Anhalt für Zweifel an der
Zulässigkeit der Wohnbebauung des Grundstücks I. Dass die Kläger vor Vertragsschluss
von Seiten der Baubehörde auf Bedenken gegen die Erteilung einer Baugenehmigung
hingewiesen worden wären, wird von den Beklagten im Hinblick auf die (für diese
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hingewiesen worden wären, wird von den Beklagten im Hinblick auf die (für diese
Vermutung aber nichts hergebende) Wortwahl in § 5 (1) des Kaufvertrages lediglich
„unterstellt“; das diesbezügliche Zeugenbeweisangebot bezieht sich also auf ein
Vorbringen „ins Blaue hinein“, das gemäß § 138 ZPO unbeachtlich ist. Dass bereits 1996
die Denkmalbereichssatzung der Stadt P. für die B.er Vorstadt und B.-P.er
Kulturlandschaft erlassen und bekannt gemacht worden ist, enthält schon deswegen
keinen tragfähigen Anhalt für eine Risikozurechnung zur Sphäre der Kläger (wegen
„Kennenmüssens“ rechtlicher Bedenken gegen die Wohnbebauung ihres Grundstücks),
weil trotz dieser Satzung nach 1998 – aufgrund des Bebauungsplans Nr. 7 – die
Bebauung der Grundstücke A bis F mit mehrstöckigen Wohnhäusern genehmigt und
durchgeführt worden ist. Wie das Landgericht zutreffend dargelegt hat, betrifft der
umfassende Mängelgewährleistungsausschluss in § 5 (2) des Kaufvertrages vom 23.
Februar 2005 nur die Risikoverteilung im Verhältnis zwischen den Kaufvertragsparteien,
nicht aber die Risikoverteilung im Verhältnis zwischen den Mitgliedern der
Miteigentümergemeinschaft. Die Kläger hatten fest damit gerechnet, das von ihnen
erworbene Grundstück I gemäß den Bestimmungen der damals noch geltenden Fassung
des Bebauungsplans Nr.7 mit einem Wohnhaus bebauen zu dürfen. Gegenteiliges war
für sie nicht vorhersehbar, und hierfür bestand aus ihrer Sicht auch keinerlei Anhalt. Dies
spiegelt sich wider zum einen in dem relativ hohen Bodenverkaufspreis von 490.000,- €
(= ca. 260,- €/m²), der allein für Bauland, nicht aber für eine bloße Grünfläche plausibel
ist, und zum anderen in dem umfassenden Mängelgewährleistungsausschluss in § 5 (2)
des Kaufvertrages. Auch für eine Zurechnung zur Risikosphäre der Verkäufer der Kläger
findet sich kein genügender Anhaltspunkt. Nach dem unstreitigen Parteivortrag war der
Beschluss zur Änderung des Bebauungsplans Nr.7 und zur damit verbundenen
Veränderungssperre vom 31. August 2005 für sämtliche Miteigentümer des
Gemeinschaftsgrundstücks L, also auch für die Verkäuferin der Kläger, „überraschend“.
Zudem müssten die Kläger gegenüber den übrigen Miteigentümern des
Gemeinschaftsgrundstücks L nicht ohne weiteres für eine etwaige Kenntnis ihrer
Verkäuferin von behördlichen Bedenken gegen die Bebauung des Grundstücks I
einstehen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von den Beklagten
herangezogenen Entscheidung des Kammergerichts vom 1. September 2003 – 24 W
285/02 –, veröffentlicht in ZMR 2004, S.620-622. Dort hatte der eine Änderung des
Kostenverteilungsschlüssels begehrende Miteigentümer (Wohnungseigentümer) die
Teilungserklärung mit der beanstandeten Regelung selbst errichtet und die zur Nutzung
seines Sondereigentums erforderlichen Arbeiten mangels entsprechendem
Nutzungswillen nicht durchführen lassen. So liegt es hier aber nicht. Die bauliche
Nutzung des Grundstücks I scheitert nicht an einem fehlenden Nutzungswillen der
Kläger, die die beanstandete Regelung in der Teilungserklärung auch nicht selbst
errichtet haben, sondern an der nicht vorhergesehenen Änderung des Bebauungsplans
Nr.7.
§ 748 BGB hindert das Änderungsbegehren der Kläger nicht, weil diese Regelung nicht
nur dispositiv ist (s. etwa OLG Schleswig, NJW-RR 2007, S.892, 893; Palandt/Sprau, aaO.,
§ 748 Rdn.1; Münch.Komm.-K.Schmidt, aaO., § 748 Rdn.5), sondern ihr – worauf die
Kläger zu Recht hinweisen – gerade der Gedanke einer gleichmäßigen, angemessenen
und billigen anteiligen Belastung der Miteigentümer zugrunde liegt. Eine gleichmäßige
oder „proportionale“ Belastung der Teilhaber setzt aber voraus, dass diese sich im
Verhältnis der Anteile zumindest „in etwa“ widerspiegelt; treten besondere Umstände
ein, die das Verhältnis von rechnerischem Anteil und tatsächlicher wirtschaftlicher
Beteiligung als grob „disproportional“ erscheinen lassen, so entfällt die Angemessenheit
einer Orientierung allein am rechnerischen Gemeinschaftsanteil und darf gfs. auch eine
Änderung des Verteilungsmaßstabes verlangt werden.
Soweit die Beklagten darauf hinweisen, dass angesichts der schwebenden
verwaltungsgerichtlichen Verfahren noch nicht feststehe, dass zukünftig keine
Wohnbebauung des Grundstücks I zulässig sei, wird diesem Bedenken hinreichend
Rechnung getragen durch die im Änderungsantrag enthaltene Einschränkung, wonach
die bisherige Kostenverteilungsregelung wieder in Kraft tritt, wenn Baurecht gewährt wird
und eine Baugenehmigung vorliegt. Dass sich die Kläger nicht ernsthaft und nicht mit
allen rechtlich zur Verfügung stehenden Mitteln darum bemühen, eine Baugenehmigung
für ihr Grundstück zu erlangen, steht nicht zu befürchten. Ungeachtet der
Kostenverteilungsregelung für das Gemeinschaftsgrundstück L bleibt es das primäre
Interesse der Kläger, eine Wohnbebauung des Grundstücks I zu erreichen und hierdurch
eine weitestgehende Entwertung dieses für einen Preis von immerhin 490.000,- €
angekauften Grundstücks zu verhindern.
Ob den Klägern Schadensersatz- und Ausgleichsansprüche gegen die Landeshauptstadt
P., insbesondere nach §§ 39 ff., 42 Abs.1 BauGB, zustehen, die gerade auch die hier in
Rede stehende übermäßige Beteiligung an den Kosten des Gemeinschaftsgrundstücks L
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Rede stehende übermäßige Beteiligung an den Kosten des Gemeinschaftsgrundstücks L
abdecken, kann derzeit nicht zuverlässig eingeschätzt werden. Das diesbezügliche
Verfahren wird erst nach Klärung der Bestandskraft der Änderung des Bebauungsplans
Nr.7 eingeleitet werden und selbst längere Zeit in Anspruch nehmen. Die
Landeshauptstadt P. begegnet entsprechenden Ansprüchen skeptisch bis ablehnend.
Auf die sonach sehr langwierige und unsichere Möglichkeit eines Schadensausgleichs
können die Kläger – mit dem Ziel der Abwehr ihres Änderungsbegehrens – nicht mit
Erfolg verwiesen werden. Zudem haben die Kläger angekündigt, solche Ansprüche gfs.
an die Beklagten abzutreten bzw. entsprechende Ersatzzahlungen der
Landeshauptstadt P. an die Beklagten auszukehren; dies trägt den Bedenken der
Beklagten hinreichend Rechnung.
Der begehrten Änderung des Kostenverteilungsschlüssels stehen keine überwiegenden
eigenen Belange der Beklagten entgegen. Zwar ist den Beklagten zuzugestehen, dass
sie grundsätzlich auf die Beibehaltung der in der Teilungserklärung enthaltenen
Kostenverteilung vertrauen dürfen. Andererseits war den übrigen Miteigentümern aus
der Teilungserklärung aber auch von vornherein ersichtlich, dass diese auf der
Geschäftsgrundlage der Wohnbebauung der Anliegergrundstücke des
Gemeinschaftsgrundstücks L beruhte; die gesamte Ausgestaltung der
Rechtsverhältnisse am Gemeinschaftsgrundstück L war hierauf abgestimmt. Daher
mussten die Miteigentümer auch damit rechnen, dass der Kostenverteilungsschlüssel
grob unbillig werden und einer Anpassung unterliegen könnte, wenn ein
Anliegergrundstück aufgrund nachfolgend eintretender Umstände, welche der betroffene
(Mit-)Eigentümer nicht zu verantworten hat, auf unabsehbare Zeit nicht bebaut werden
darf.
Schließlich hindert es das Änderungsbegehren der Kläger nicht, dass neben dem von
den Klägern erworbenen Grundstück I auch die Grundstücke G, H und J von der Änderung
des Bebauungsplans Nr.7 betroffen sind und auf unabsehbare Zeit nicht bebaut werden
dürfen. Wären die Eigentümer der Grundstücke G, H und J tatsächlich in der gleichen
Lage wie die Kläger, so wäre freilich auch für sie eine Besserstellung in dem von den
Klägern begehrten Sinne in die Neuregelung aufzunehmen. So verhält es sich hier
jedoch nicht. Unstreitig sind die Grundstücke G, H und J nicht an Bauinteressenten
veräußert, sondern von Tochter-Tochtergesellschaften der das Gesamtprojekt
finanzierenden Bank (…bank AG) übernommen worden, die ihrerseits offenbar keine
eigene Bebauung der Grundstücke beabsichtigten, unter anderem auch von der
Verkäuferin der Kläger. Aus den Abstimmungsergebnissen und den Beschlüssen der
Eigentümerversammlung vom 24. August 2006 sowie dem gesamten prozessualen
Verhalten der Beklagtenseite geht zudem hervor, dass die Eigentümer der Grundstücke
G, H und J bislang kein Interesse an einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zu
ihren Gunsten bekundet haben. Bei dieser Lage sind die Kläger nicht verpflichtet, in
ihrem Änderungsbegehren auch eine geringere Kostenbeteiligung der Eigentümer der
Grundstücke G, H und J vorzusehen. Es bleibt den Eigentümern der Grundstücke G, H
und J überlassen, ihrerseits entsprechende Änderungsanträge zu stellen, sofern auch für
sie die hierfür nötigen Voraussetzungen vorliegen und sie sich hiervon Erfolg
versprechen.
Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels dürfen die Kläger bereits ab dem 1. Juni
2006, nicht erst ab Rechtskraft der erstrebten gerichtlichen Entscheidung, verlangen.
Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, kann die Änderung einer bisherigen
Verwaltungsregelung der Eigentümergemeinschaft wegen grober Unbilligkeit
anerkanntermaßen bereits mit Wirkung ab dem Zugang eines ernsthaften
Änderungsverlangens gegenüber den anderen Teilhabern begehrt werden (s. BGH NJW-
RR 1993, S.386, 387; NJW-RR 2005, S.1200, 1201; Palandt/Sprau, aaO., § 745 Rdn.5;
differenzierend, für Zahlungsansprüche wohl bejahend, auch Münch.Komm.-K.Schmidt,
aaO., §§ 744, 745 Rdn.36, 38 m.w.Nw.). Im Vordergrund des Änderungsbegehrens steht
nämlich nicht der Gesichtspunkt der rechtskräftigen abweichenden „Gestaltung“ der
Regelungen der Eigentümergemeinschaft, sondern die Korrektur einer grob unbilligen
und treuwidrigen Verwaltungsregelung. Käme es für den Beginn der begehrten Änderung
auf die Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung an, so könnte die Änderung von der
Beklagtenseite längere Zeit hinausgezögert und müsste ein grob unbilliger
Rechtszustand über geraume Zeit aufrechterhalten bleiben; dies aber widerspräche dem
Sinn und Zweck des Anspruchs aus § 745 Abs.2 BGB (i.V.m. §§ 242, 313 Abs.1 und 2
BGB). Sofern die Rechtsprechung für entsprechende Änderungsbegehren innerhalb von
Wohnungseigentümergemeinschaften die Änderungswirkung erst mit Rechtskraft der
gerichtlichen Entscheidung eintreten lässt (s. BGHZ Bd.130, S.304, 312 f. = NJW 1995,
S.2791, 2793), ist dies auf Änderungsbegehren in Miteigentümergemeinschaften nach §
745 Abs.2 BGB nicht übertragbar, da der eine Änderung anstrebende
Wohnungseigentümer in diesem Zusammenhang auf die Möglichkeit verwiesen worden
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Wohnungseigentümer in diesem Zusammenhang auf die Möglichkeit verwiesen worden
ist, eine vorläufige Regelung im begehrten Sinne durch eine einstweilige Anordnung nach
§ 44 Abs.3 WEG (a.F.) zu erreichen (s. BGH, ebd.).
Der Änderungsanspruch der Kläger ist sonach mit Wirkung ab dem 1. Juni 2006
begründet, weil sie die erstrebte Änderung bereits mit Anwaltsschreiben vom 8. Mai
2006 ernsthaft und mit gebotener Eindeutigkeit von den Beklagten verlangt haben.
Demzufolge sind die dem entgegenstehenden Beschlüsse der Eigentümerversammlung
vom 24. August 2006 unwirksam, und zwar auch der Beschluss zu TOP 2, da die Kläger
hiernach selbst in die „Sonderumlage“ mit einbezogen werden.
3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs.1, § 100 Abs.1 ZPO
sowie auf § 708 Nr.10, § 711 Satz 1 und 2, § 709 Satz 2 ZPO. Gründe für die Zulassung
der Revision zum Bundesgerichtshof nach § 543 Abs.2 Satz 1 ZPO sind weder
vorgetragen noch sonst ersichtlich.
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