Urteil des OLG Brandenburg vom 30.11.2006

Gericht

Brandenburgisches Oberlandesgericht

Aktenzeichen

3 U 186/06

Entschieden

30.11.2006

Schlagworte

Kopie , Ordentliche kündigung , Beendigung , Pachtvertrag , Arbeitsgericht , Feststellungsklage , Befristung , Zusammenarbeit , Vollstreckung , Brief

OLG Brandenburg: kopie, ordentliche kündigung, beendigung, pachtvertrag, arbeitsgericht, feststellungsklage, befristung, zusammenarbeit, vollstreckung, brief

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 3.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

3 U 186/06

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 542 Abs 1 BGB, § 550 S 1

BGB, § 578 Abs 2 BGB, § 581

Abs 2 BGB

Feststellungsklage; Nutzungsverhältnis: Fortbestehen eines

Gaststättenpacht- bzw. Gaststättenmietvertrages

Tenor

I. Die Berufung der Beklagten gegen das am 30. November 2006 verkündete Urteil des

Landgerichts Neuruppin - 2 O 220/06 - wird zurückgewiesen.

II. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Beklagten zur Last.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin

durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils gegen sie

vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in

Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet. Als

Sicherheit genügt die schriftliche unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und

selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten

Kreditinstituts.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Prozessparteien streiten im Rahmen einer Feststellungsklage darüber, ob zwischen

ihnen ein am 16./19. Dezember 2004 unter Beteiligung der Rechtsvorgängerin der

Beklagten als Verpächterin abgeschlossener Pachtvertrag (Kopie Anlage K1 = GA I

24 ff.) fortbesteht, der sich über Gewerberäume nebst beweglichen und unbeweglichen

Vermögensgegenständen verhält, die in dem als N. bezeichneten Thermalsoleheilbad,

..., T., belegen sind und der Klägerin als Pächterin zum Betrieb einer Schank- und

Speisegaststätte überlassen wurden. Zur näheren Darstellung des Tatbestandes und

der erstinstanzlichen Prozessgeschichte wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug

genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Im Termin der mündlichen Verhandlung

zweiter Instanz haben die Parteien auf Nachfrage durch den Senat übereinstimmend

vorgetragen, dass zuletzt ein monatliches Nutzungsentgelt von € 10.000,00

einschließlich echter Nebenkostenpauschale und zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart

gewesen ist (€ 11.600,00 p.m. = € 10.000,00 p.m. + 16 %).

Vom Landgericht wurde der Klage stattgegeben. Das erstinstanzliche Urteil, auf das

auch wegen der Entscheidungsgründe verwiesen wird, ist der Beklagten – zu Händen

ihres erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten – am 06. Dezember 2006 (GA I 164)

zugestellt worden. Sie hat am 11. Dezember 2006 (GA II 166) mit anwaltlichem

Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel – nach antragsgemäßer

Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 06. März 2007 (GA II 172 f.) – durch einen

am 23. Februar 2007 (GA II 176) per Telekopie bei dem Brandenburgischen

Oberlandesgericht eingegangen Anwaltsschriftsatz begründet.

Die Beklagte ficht das landgerichtliche Urteil – ihr bisheriges Vorbringen wiederholend

und vertiefend – in vollem Umfange ihrer Beschwer an. Dazu trägt sie insbesondere

Folgendes vor:

Bei zutreffender Würdigung des tatsächlichen Verhaltens der Gegenpartei hätte

die Eingangsinstanz zu dem Ergebnis kommen müssen, dass das von der Klägerin

gegengezeichnete Schreiben vom 19. Mai 2005 (Kopie Anlage B5 = GA I 82) eine

Vereinbarung über die Aufhebung des Pachtverhältnisses zum 24. April 2006 beinhalte.

Nach Veröffentlichung eines Artikels über das Ergebnis des Rechtsstreits erster Instanz

in der Lokalpresse sei sie, die Beklagte, darüber informiert worden, dass sich die Klägerin

als Beklagte in einem Rechtsstreit unter dem Aktenzeichen 3 Ca 345/06 beim

Arbeitsgericht Eberswalde gegen die Kündigungsschutzklage einer früheren Angestellten

schon am zweiten Tage nach der Betriebsschließung und damit noch vor dem

angeblichen Gespräch vom 08. Juni 2006 ausdrücklich damit verteidigt habe, ihre

gastronomische Tätigkeit in der N. sei am 23. April 2006 endgültig beendet worden und

eine Wiederaufnahme des Betriebes komme infolge Kündigung des Verpächters nicht in

Betracht. Zum Beleg habe sie ihr – der Beklagten – Schreiben vom 06. April 2006 (Kopie

Anlage K6 = GA I 36) als Kündigungsbestätigung vorgelegt. Zumindest danach könne

kein Zweifel mehr verbleiben, dass beide Seiten von einer Beendigung und nicht von

einer Unterbrechung des Pachtverhältnisses ab 24. April 2006 ausgegangen seien.

Hilfsweise ergebe sich die Vertragsaufhebung konkludent aus dessen faktischer

Beendigung und der Rückgabe des Pachtgegenstandes. Die Zivilkammer habe

unberücksichtigt gelassen, das die Räumung seitens der Klägerin endgültig gewesen sei

und nicht nur vorläufig, um Baufreiheit zu schaffen. Hinzu komme, dass die Klägerin

selbst an der Ausschreibung teilgenommen habe, ohne geltend zu machen, es gebe

noch einen bis Ende 2007 laufenden Pachtvertrag. Die – angeblich scherzhafte –

Äußerung des Zeugen K. S., ihr – der Beklagten – „viel Glück mit dem neuen Betreiber„

zu wünschen, habe deshalb besondere Bedeutung und sei der Klägerin zuzurechnen,

weil er den Gastronomiebetrieb in der N. geleitet habe. Die Klägerin sei offensichtlich

erst später auf den Gedanken gekommen, die Vertragsbeendigung anzuzweifeln, um

Schadensersatzansprüche herausverhandeln zu können.

Die Beklagte beantragt sinngemäß,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt – ihr erstinstanzliches Vorbringen ebenfalls wiederholend und vertiefend –

das angefochtene Urteil. Dazu trägt sie insbesondere Folgendes vor:

Auf das – inzwischen durch Klagerücknahme beendete – arbeitsgerichtliche Verfahren

könne im Streitfall bereits deshalb nicht zurückgegriffen werden, weil die Beklagte daran

unbeteiligt sei. Zudem habe sie die dortigen Prozessunterlagen auf fragwürdige Art und

Weise erhalten. Jedenfalls sei es ein erheblicher Unterschied, ob man zur Abwendung

finanzieller Nachteile vor dem Arbeitsgericht argumentiere, dass ein Arbeitsplatz

dauerhaft weggefallen sei, oder ob man zivilrechtlich klären lassen möchte, ob ein

gewerblicher Miet- oder Pachtvertrag fortbestehe. In voneinander unabhängigen

Verfahren dürfe man als Partei unterschiedlich – auch konträr – argumentieren. Unwahre

Tatsachen seien nicht dargetan worden; sie – die Klägerin – habe im arbeitsgerichtlichen

Verfahren nur erklärt, dass das Restaurant am 23. März 2006 geschlossen wurde und

der Betrieb – nach damaligem Informationsstand – nicht weitergeführt werde. Grundlage

dafür sei das Schreiben der Beklagten vom 06. April 2006 (Kopie Anlage K6 = GA I 36)

gewesen, in dem sie mitgeteilt habe, mit einen anderen Bieter Vertragsverhandlungen

aufnehmen zu wollen. Eine Lohnfortzahlungsverpflichtung für den Zeitraum einer

vorübergehenden Schließung hätte sie, die Klägerin, wirtschaftlich nicht verkraften

können. Ein Aufhebungsvertrag sei in dem Schreiben vom 19. Mai 2005 (Kopie Anlage

B5 = GA I 82) nicht enthalten. Die vorzeitige Beendigung des Pachtvertrages habe sie,

die Klägerin, keineswegs gewollt. Sie sei schon bei Vertragsabschluss von einer

langfristigen Zusammenarbeit ausgegangen, habe durch Eintritt in bereits laufende

Lieferverträge erhebliche Verpflichtungen übernommen und der Beklagten sogar die

Baustellenversorgung mit Lebensmitteln und Getränken vorgeschlagen. Im Übrigen

bestehe zwischen den Prozessparteien nach wie vor ein Kooperationsvertrag vom

20. Oktober 2004 (Kopie GA II 210 f.), wonach sie – die Klägerin – verpflichtet sei, die vom

D. H. e.V. entwickelten Qualitätskriterien einzuhalten.

Wegen der näheren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes sowie der bisherigen

Prozessgeschichte wird ergänzend auf die Schriftsätze beider Parteien nebst Anlagen,

auf sämtliche Terminsprotokolle und auf den übrigen Akteninhalt Bezug genommen.

Zum Zwecke der weiteren Sachaufklärung hat der Senat B. Z., der bis zum 30. Juni 2007

Geschäftsführer der Beklagten gewesen ist (GA II 220), und die Klägerin persönlich

gehört. Das Ergebnis ist im Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 06. Juni 2007

festgehalten, worauf verweisen wird (Leseabschrift GA II 248 ff.).

II.

A. Das Rechtsmittel der Beklagten ist zulässig; es wurde von ihr insbesondere form- und

fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517 ff. ZPO). In der Sache selbst bleibt die

Berufung jedoch erfolglos. Das Landgericht hat der Feststellungsklage zu Recht

stattgegeben. Das mit Vertrag vom 16./19. Dezember 2004 (Kopie Anlage K1 = GA I

24 ff.) begründete Nutzungsverhältnis über die Gewerberäume nebst beweglichen und

unbeweglichen Vermögensgegenständen, belegen in dem als N. bezeichneten

Thermalsoleheilbad, ..., T., besteht zwischen den Prozessparteien fort. Ob es sich dabei –

wovon offenbar bei der Abfassung der Vertragsurkunde ausgegangen wurde – um einen

Pachtvertrag im Sinne von § 581 Abs. 1 BGB handelt oder ein Mietvertrag gemäß § 535

BGB vorliegt, kann für die Entscheidung des Streitfalles dahinstehen. Denn auf

Pachtverträge sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über den

Mietvertrag grundsätzlich entsprechend anzuwenden (§ 581 Abs. 2 BGB). Auf die

wenigen pachtspezifischen Regelungen, die in den §§ 582 bis 584b BGB enthalten sind,

kommt es hier nicht maßgeblich an. Im Einzelnen gilt Folgendes:

1. Ob der streitgegenständliche Pachtvertrag – trotz seiner Befristung nach § 2 lit. a)

Satz 1 – gemäß § 542 Abs. 1 i.V.m. § 550 Satz 1, § 578 Abs. 2 und § 581 Abs. 2 BGB mit

gesetzlicher Frist hätte ordentlich gekündigt werden können, weil er – im Rechtssinne

(§ 126 BGB) – nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde, mag, wie mit den

Prozessparteien im Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erörtert worden

ist, im Ergebnis dahinstehen. Bedenken gegen die Wahrung der Schriftform könnten sich

zwar mit Blick auf das Bestimmtheitserfordernis ergeben, weil die genaue Bezeichnung

der Lage des Pachtobjekts innerhalb des Gebäudekomplexes ausschließlich durch die

Verweisung auf einen Lageplan erfolgt, dessen formgerechte Einbeziehung in die

Urkunde sich anhand der Aktenlage nicht ohne weiteres feststellen lässt. Als

schriftformschädlich könnte sich ferner die nachträgliche Reduzierung des Pachtzinses

auf € 10.000,00 zuzüglich Mehrwertsteuer erweisen, worüber – zumindest nach

derzeitigem Aktenstand – außer dem mit „Kaufmännisches Bestätigungsschreiben„

überschriebenen Brief der Beklagten vom 28. November 2005 (Kopie Anlage K2 = GA I

32) offenbar keine weitere Urkunde existiert; die Übergangsregelung in § 24 Satz 2 des

Pachtvertrages war bis Mai 2005 befristet. Diese beiden Punkte bedürfen aber weder

einer weiteren tatsächlichen Aufklärung, noch der abschließenden rechtlichen

Beurteilung. Denn die Beklagte selbst behauptet nicht, die Kündigung des

streitgegenständlichen Pachtvertrages erklärt zu haben. Mit anwaltlichem Schriftsatz

vom 08. September 2006 (GA I 61, 65; vgl. ferner LGU 6) wurde von ihr klargestellt, dass

die entsprechenden Ausführungen im Schreiben vom 28. November 2005 auf einem

Irrtum ihres damaligen Geschäftsführers beruhen; sie habe – so heißt es dort weiter –

nicht kündigen, sondern eine einvernehmliche Vertragsbeendigung herbeiführen wollen.

Anhaltspunkte dafür, dass im vorliegenden Rechtsstreit für die Beklagte abgegebene

Erklärungen als konkludente ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist verstanden

werden sollten und mussten, sind nicht ersichtlich. Wäre eine solche im Termin der

mündlichen Verhandlung am 06. Juni 2007 erklärt worden, so hätte sie – sowohl nach

§ 580a Abs. 2 BGB als auch nach § 584 Abs. 1 BGB – frühestens mit dem Ablauf des

31. Dezember 2007 wirksam werden können. An diesem Tage endet allerdings in jedem

Falle die Festlaufzeit nach § 2 lit. a) Satz 1 des Pachtvertrages.

2. Dass das streitgegenständliche Nutzungsverhältnis bereits mit Ablauf des 24. April

2006 infolge Willensübereinkunft der Parteien sein Ende gefunden hat, wie die hierfür mit

Darlegung und Beweis belastete Beklagte geltend macht, kann der Senat – ebenso wie

bereits das Landgericht – auch unter Berücksichtigung ihres neuen Vorbringens in der

Berufungsinstanz und nach persönlicher Anhörung beider Seiten im Termin der

mündlichen Verhandlung nicht feststellen. Die Ausführungen in den

Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils, auf die zunächst zur Vermeidung von

Wiederholungen Bezug genommen wird, halten den Angriffen der Berufung stand. Die

Beklagte vermag allenfalls Indizien für eine vorzeitige Vertragsbeendigung darzutun, die

ambivalent sind, und selbst bei einer Gesamtwürdigung aller Umstände nicht die für den

Hauptbeweis erforderliche volle Überzeugung des Senats davon begründen können,

dass die Beklagte mit einer einvernehmlichen Aufhebung des Pachtvertrages vor dessen

regulärem Ende einverstanden gewesen ist. Im Einzelnen gilt Folgendes:

a) Der rein objektive Wortlaut des Schreibens der Beklagten vom 19. Mai 2005 (Kopie

Anlage B5 = GA I 82), das die Klägerin betreffend den Absatz 1 gegengezeichnet hat,

lässt keinen Willen der Parteien erkennen, die Befristung gemäß § 2 lit. a) Satz 1 des

Pachtvertrages vom 31. Dezember 2007 auf den Termin des Beginns der sich damals

erst abzeichnenden sanierungsbedingten Schließung des Thermalsoleheilbades im Jahre

2006 vorzuverlegen. Die Beklagte selbst räumt in der Berufungsbegründung ein, dass

der Wortlaut des Erklärten – ausgehend von der Laufzeitregelung des

Ursprungsvertrages – widersinnig sei (GA II 182, 185). Selbst unter Berücksichtigung der

Übergangsregelung in § 24 Satz 1 des Pachtvertrages war dieser nicht bis zum 30. Mai

2005 geschlossen, sondern konnte bis zum 06. Juni 2005 beiderseits mit vierzehntägiger

Frist gekündigt werden. Ist in einer schriftlich fixierten Vereinbarung – wie hier – explizit

von einer unveränderten Verlängerung des Vertrages die Rede, so spricht schon der

Wortlaut des Erklärten deutlich gegen die Annahme, in Wirklichkeit sei eine Verkürzung

der Gesamtlaufzeit des Pachtverhältnisses gewollt gewesen. Dem gegengezeichneten

Schreiben vom 19. Mai 2005 kann bei objektiver Betrachtung nicht mehr entnommen

werden, als dass keiner der Partner von der Möglichkeit zur vorzeitigen Kündigung nach

§ 24 Satz 1 des Pachtvertrages Gebrauch machen will und die Beklagte mit einer

Aussetzung des Vertragsverhältnisses für die Zeit der sanierungsbedingten Schließung

des Thermalsoleheilbades einverstanden ist. Eine Entscheidung „über den

Wiedereinstieg ab 22.12.2006 im dritten Quartal 2006„ zu treffen, konnte schon deshalb

sinnvoll sein, weil bei umfangreichen baulichen Sanierungsmaßnahmen oftmals nicht im

Voraus feststeht, ob sie pünktlich abgeschlossen werden. Zudem setzt ein

„Wiedereinstieg„ begrifflich voraus, dass noch ein Rechtsverhältnis vorhanden ist, das

später wieder aufgenommen werden kann.

b) Der Senat übersieht dabei nicht, dass es für eine einvernehmliche Vertragsaufhebung

ausreichen würde, wenn die Prozessparteien den Absatz 1 des Schreibens der Beklagten

vom 19. Mai 2005 – entgegen seinem objektiven Wortlaut – übereinstimmend als eine

Abrede über die vollständige Aufhebung des streitgegenständlichen Pachtverhältnisses

verstanden hätten, die mit dem Beginn der sanierungsbedingten Schließung des

Thermalsoleheilbades im Jahre 2006 wirksam werden soll. Der übereinstimmende Wille

der Vertragsbeteiligten ist nach ganz herrschender Meinung, der sich der Senat in

ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat, aus rechtlicher Sicht stets allein

maßgebend, selbst wenn er im Inhalt des Erklärten keinen oder lediglich einen

unvollkommenen Ausdruck gefunden hat (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl., § 133

Rdn. 8, m.w.N.). Dieser Gesichtspunkt, auf den die Beklagte offenbar insbesondere in

zweiter Instanz abstellen möchte, hilft ihr jedoch nicht weiter. Denn auch ein solches

übereinstimmendes Vertragsverständnis lässt sich nicht positiv feststellen.

aa) Dass das Pachtverhältnis über die Gaststättenräume mit ihrem Willen durch

Aufhebungsvereinbarung beendet wurde, hat die hiesige Klägerin als Beklagte in dem

Kündigungsschutzprozess ihrer ehemaligen Mitarbeiterin G. K. vor dem Arbeitsgericht

Eberswalde unter dem dortigen Aktenzeichen 3 Ca 345/06 nicht eingewendet. In dem

anwaltlichen Schriftsatz vom 25. April 2006 (Kopie Anlage BK2 = GA II 189, 190) heißt es

vielmehr, der Vertrag für den Betrieb des Restaurants sei durch die hiesige Beklagte –

also die Verpächterin – gekündigt worden und es bestehe keine Möglichkeit, den Betrieb

weiterzuführen. Dass die Beklagte des vorliegenden Rechtsstreits nach Ablauf der

vorübergehenden Schließung des Thermalsoleheilbades nicht mehr mit der Klägerin

zusammenarbeiten wollte, hatte Letztere – wie die eingehende Erörterung dieses

Punktes im Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ergab – dem Schreiben

der Beklagten vom 06. April 2006 (Kopie Anlage K6 = GA I 36) entnommen, worin

mitgeteilt wurde, dass Vertragsverhandlungen mit einem anderen Bieter aufgenommen

werden. Ferner gab es – darauf sei hier ergänzend hingewiesen – den als

„Kaufmännisches Bestätigungsschreiben„ bezeichneten Brief der Beklagten vom

28. November 2005 (Kopie Anlage K2 = GA I 32), in dem auf eine Kündigung gemäß § 24

des Pachtvertrages Bezug genommen wird. Unter diesen Umständen war bei objektiver

Betrachtung zumindest unklar, ob die Klägerin den Gaststättenbetrieb nach der

Wiedereröffnung des Thermalsoleheilbades wird fortsetzen können. Angesichts dessen

erscheint es als noch vom Sorgfaltsgebot gedeckt, dass die Klägerin zur Abwendung

erheblicher wirtschaftlicher Nachteile in dem arbeitsgerichtlichen

Kündigungsschutzprozess – neben der Befristung des Arbeitsverhältnisses – hilfsweise

den Wegfall des Arbeitsplatzes infolge Betriebsschließung als Grund für eine

betriebsbedingte Kündigung geltend gemacht hat, selbst wenn sie persönlich davon

ausging, dass das Pachtverhältnis in Wirklichkeit noch besteht. In verschiedenen

Rechtsstreitigkeiten unterschiedliche Rechtspositionen einzunehmen und sich dabei

gegebenenfalls die des Gegners aus dem anderen Rechtsstreit zu Eigen zu machen, ist

grundsätzlich möglich.

bb) Sonstige Umstände, die den Schluss auf ein übereinstimmendes – vom Wortlaut des

Erklärten abweichendes – Vertragsverständnis der Parteien rechtfertigen, sind ebenfalls

nicht gegeben. Ein Interesse der Klägerin, die Gesamtlaufzeit des Pachtvertrages vom

31. Dezember 2007 auf den 24. April 2006 zu verkürzen, ist nicht ersichtlich; ihr war

vielmehr – wie sie im Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Senat plausibel

dargetan hat – schon wegen der vertraglichen Beziehungen zu ihren Lieferanten daran

gelegen, die volle Pachtzeit auszuschöpfen. Aufgrund seiner geschäftsplanmäßigen

Spezialzuständigkeit für Berufungen in Miet- und Pachtsachen ist dem Senat bekannt,

dass insbesondere Verträge mit Brauereien und anderen Getränkelieferanten oftmals

bezogen auf einzelne Gaststättenobjekte abgeschlossen werden. Gespräche über das

Verständnis von Absatz 1 des klägerseits gegengezeichneten Schreibens vom 19. Mai

2005 (Kopie Anlage B5 = GA I 82) hat es auch nach den Bekundungen des damaligen

Geschäftsführers der Beklagten bei seiner persönlichen Anhörung durch den Senat nicht

gegeben. Es kann deshalb dahinstehen, ob die Gegenzeichnung – was die Klägerin

bestreitet – am 26. Mai 2005 in Gegenwart von B. Z. stattgefunden hat. Die Rückgabe

des Pachtobjekts war jedenfalls sanierungsbedingt erforderlich; dass sie endgültig sein

sollte, bestreitet die Klägerin. Eine davon zu unterscheidende Frage ist, ob die Klägerin

mit der Schlüsselrückgabe zugleich den Besitz an der Pachtsache verloren hat, so dass

ihr keine possessorischen Besitzschutzansprüche nach § 861 und § 862 BGB mehr

zustanden; allein dies war Gegenstand des Verfahrens nach Antrag auf Erlass einer

einstweiligen Verfügung, das beim Landgericht Neuruppin unter den Aktenzeichen 2 O

241/06 geführt und mit dem Urteil vom 28. August 2006 beendet wurde. Nach

allgemeiner Auffassung, die der Senat in ständiger Rechtsprechung teilt, geben die

bloßen Besitzverhältnisse am Miet- oder Pachtobjekt regelmäßig keinen hinreichenden

Aufschluss über den rechtsgeschäftlichen Willen zur vorzeitigen Vertragsbeendigung. Die

Teilnahme der Klägerin an dem Bieterverfahren nach Ausschreibung war schon aus

Gründen äußerster Sorgfalt geboten; dies gilt erst recht, wenn ihr von Seiten der

Beklagten mitgeteilt worden sein sollte, dass es sich bei dem Vergabeverfahren lediglich

um eine pro-forma-Angelegenheit handele. Die Erklärungen des Ehemannes der

Klägerin können dieser, unabhängig davon, ob sie scherzhaft zu verstehen waren, auch

dann nicht ohne weiteres zugerechnet werden, wenn er den Gastronomiebetrieb im

streitgegenständlichen Objekt geleitet hat. Die so genannte Rechtscheinshandlungs-

oder Funktionsvollmacht eines Gaststättenleiters erstreckt sich regelmäßig nicht auf die

Beendigung des Miet- oder Pachtvertrages über die Räume, in denen er tätig ist; nach

der Verkehrsauffassung bedarf er zur ordnungsgemäßen Erfüllung der ihm übertragenen

Aufgaben solcher Befugnisse nicht.

c) Eine andere Vereinbarung über die vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses,

die nach der ausdrücklichen Regelung in § 20 lit. b) Satz 1 des Pachtvertrags der

Schriftform bedurft hätte, ist von den Parteien nicht getroffen worden. Da dieses

Formerfordernis zusätzlich in § 23 lit. a) durch eine für Änderungen, Ergänzungen und

sonstige Nebenabreden zum Vertrag geltende Schriftformklausel abgesichert wird,

begegnet es keinen durchgreifenden Bedenken, dass das Landgericht – ähnlich wie bei

einer so genannten qualifizierten Schriftformklausel – darauf abgestellt hat, ob sich die

Beteiligten diesbezüglich einer rechtsgeschäftlichen Änderung bewusst waren, und dafür

keine Anhaltspunkte gesehen hat (LGU 8). Unabhängig davon fehlt dem Vorbringen der

Beklagten, bei der Übergabe des Objekts am 27. April 2006 habe uneingeschränkt

Einigkeit darüber bestanden, dass das Vertragsverhältnis beendet sei und der

Gastronomiebereich bei Wiedereröffnung des Thermalsoleheilbades von einem neuen

Betreiber übernommen werde (GA I 61, 63), eine hinreichende Konkretisierung zum

Inhalt des Erklärten und zu den seinerzeit handelnden Personen (zu den

Substanziierungsanforderungen vgl. BGH, Urt. v. 25.02.1992 - X ZR 88/ 90, NJW 1992,

1967 = VersR 1993, 593). Selbst die Bekundungen der Zeugin A. W. bei ihrer

Vernehmung im Termin der mündlichen Verhandlung am 18. August 2006 vor dem

Landgericht Neuruppin im Rahmen des Verfahrens zur Erlangung einstweiligen

Rechtsschutzes (GA 2 O 241/06 II 275, 280) helfen der Beklagten nicht weiter. Denn auch

danach hat es zwischen den Prozessparteien keine rechtsgeschäftlichen Absprachen

über das weitere Schicksal des streitgegenständlichen Pachtverhältnisses gegeben.

Lediglich ergänzend sei in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass es aus

Sicht der Beklagten nur konsequent gewesen wäre, auch den Kooperationsvertrag vom

20. Oktober 2004 (Kopie GA II 210) betreffend das Gütesiegel „Wellness im Kurort„ zu

beenden, wenn sie die Zusammenarbeit mit der Klägerin als endgültig beendet ansah.

B. Die Kostenentscheidung findet ihre Grundlage in § 97 Abs. 1 ZPO. Danach fallen die

Kosten des erfolglosen Rechtsmittels der Beklagten zur Last, weil sie es eingelegt hat.

C. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des vorliegenden Urteils folgt aus

§ 708 Nr. 10 sowie § 711 Satz 1 und 2 i.V.m. § 709 Satz 2 ZPO. Art und Umfang der

Sicherheitsleistung bestimmt der Senat nach § 108 Abs. 1 Satz 1 ZPO unter

Berücksichtigung der in § 108 Abs. 1 Satz 2 ZPO und in § 239 Abs. 2 BGB enthaltenen

Rechtsgedanken.

D. Die Revision wird vom Senat nicht zugelassen, weil es an den gesetzlichen

Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO i.V.m. § 133 GVG fehlt. Die Rechtssache

hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die

Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des

Bundesgerichtshofes als Revisionsgericht. Das Berufungsurteil beruht im Kern auf einer

Würdigung der Umstände des Einzelfalles.

E. Der Gebührenstreitwert für den zweiten Rechtszug beträgt gemäß § 41 Abs. 1 i.V.m.

§ 47 Abs. 1 Satz 1 GKG € 139.200,00 (12 m. x [€ 10.000,00 p.m. + 16 % MwSt]).

F. Der Senat macht ferner von der Befugnis nach § 63 Abs. 3 Satz 1 GKG Gebrauch, den

vom Landgericht festgesetzten Gegenstandswert (LGU 9) von Amts wegen abzuändern,

und setzt den Gebührenstreitwert für die Eingangsinstanz ebenfalls auf € 139.200,00

fest. Denn auch insoweit ist gemäß § 41 Abs. 1 GKG der Betrag des einjährigen

Nutzungsentgelts – einschließlich der echten Nebenkostenpauschale und des

Mehrwertsteueranteils – maßgeblich. Im Termin der mündlichen Verhandlung zweiter

Instanz bestand zwischen den Parteien Einigkeit darüber, dass zuletzt eine Inklusivpacht

von € 11.600,00 p.m. vereinbart war. Die streitige Zeit im Sinne des Gesetzes, also der

Zeitraum, hinsichtlich dessen das Bestehen des Vertragsverhältnisses bestritten wird

(vgl. Fischer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl.,

Kap. VIII Rdn. 227 und 233), begann hier spätestens mit Erhebung der Feststellungsklage

und endet mit dem Tag, an dem das Vertragsverhältnis unstreitig in jedem Falle

auslaufen würde. Insoweit kann nichts anderes gelten als im Rahmen von § 8 ZPO nach

vorausgegangener Kündigung (vgl. dazu BGH, Urt. v. 01.04.1992 - XII ZR 200/91, ZMR

1992, 433 = NJW-RR 1992, 1359; Beschl. v. 02.06.1999 - XII ZR 99/99, ZMR 1999, 615 =

NZM 1999, 794; Hüßtege in Thomas/ Putzo, ZPO, 27. Aufl., § 8 Rdn. 5; Zöller/Herget,

ZPO, 26. Aufl., § 8 Rdn. 5; jeweils m.w.N.). Da zwischen dem 04. August 2006, an dem

die Klage mit ihrer Zustellung an die Beklagte rechtshängig geworden ist (GA I 52R), und

dem 31. Dezember 2007, an dem der Pachtvertrag nach seinem § 2 lit. a) ausgelaufen

wäre, mehr als zwölf Monate liegen, ist das Jahresnutzungsentgelt maßgeblich. Nichts

anderes ergäbe sich, wenn man den Beginn der streitigen Zeit schon mit dem 25. April

2006, dem ersten Tag der sanierungsbedingten Schließung des Thermalsoleheilbades,

annehmen würde. Auf die Dauer des jeweiligen (gerichtlichen oder vorgerichtlichen)

Rechtsstreits über die Frage der Beendigung des Nutzungsverhältnisses kommt es –

anders als möglicherweise den Erwägungen in der Klageschrift zugrunde liegt (GA I 12,

21) – im Rahmen von § 41 Abs. 1 GKG nicht an. Ein so genannter Feststellungsabschlag

ist auch bei positiven Feststellungsklagen nicht vorzunehmen, weil das Gesetz selbst mit

der Beschränkung auf das Jahresnutzungsentgelt bereits eine Streitwertprivilegierung

anordnet (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 13.05.1958 - VIII ZR 16/58, JurBüro 1958, 295 = NJW

1958, 1291; OLG Brandenburg, Beschl. v. 11. 01.2006 - 3 U 202/05, n.v.;

Schneider/Herget, Streitwertkommentar, 11. Aufl., Rdn. 3037, m.w.N.).

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