Urteil des OLG Brandenburg, Az. 3 U 186/06

OLG Brandenburg: kopie, ordentliche kündigung, beendigung, pachtvertrag, arbeitsgericht, feststellungsklage, befristung, zusammenarbeit, vollstreckung, brief
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 3.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
3 U 186/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 542 Abs 1 BGB, § 550 S 1
BGB, § 578 Abs 2 BGB, § 581
Abs 2 BGB
Feststellungsklage; Nutzungsverhältnis: Fortbestehen eines
Gaststättenpacht- bzw. Gaststättenmietvertrages
Tenor
I. Die Berufung der Beklagten gegen das am 30. November 2006 verkündete Urteil des
Landgerichts Neuruppin - 2 O 220/06 - wird zurückgewiesen.
II. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Beklagten zur Last.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin
durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils gegen sie
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in
Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet. Als
Sicherheit genügt die schriftliche unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und
selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten
Kreditinstituts.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Prozessparteien streiten im Rahmen einer Feststellungsklage darüber, ob zwischen
ihnen ein am 16./19. Dezember 2004 unter Beteiligung der Rechtsvorgängerin der
Beklagten als Verpächterin abgeschlossener Pachtvertrag (Kopie Anlage K1 = GA I
24 ff.) fortbesteht, der sich über Gewerberäume nebst beweglichen und unbeweglichen
Vermögensgegenständen verhält, die in dem als N. bezeichneten Thermalsoleheilbad,
..., T., belegen sind und der Klägerin als Pächterin zum Betrieb einer Schank- und
Speisegaststätte überlassen wurden. Zur näheren Darstellung des Tatbestandes und
der erstinstanzlichen Prozessgeschichte wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug
genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Im Termin der mündlichen Verhandlung
zweiter Instanz haben die Parteien auf Nachfrage durch den Senat übereinstimmend
vorgetragen, dass zuletzt ein monatliches Nutzungsentgelt von € 10.000,00
einschließlich echter Nebenkostenpauschale und zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart
gewesen ist (€ 11.600,00 p.m. = € 10.000,00 p.m. + 16 %).
Vom Landgericht wurde der Klage stattgegeben. Das erstinstanzliche Urteil, auf das
auch wegen der Entscheidungsgründe verwiesen wird, ist der Beklagten – zu Händen
ihres erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten – am 06. Dezember 2006 (GA I 164)
zugestellt worden. Sie hat am 11. Dezember 2006 (GA II 166) mit anwaltlichem
Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel – nach antragsgemäßer
Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 06. März 2007 (GA II 172 f.) – durch einen
am 23. Februar 2007 (GA II 176) per Telekopie bei dem Brandenburgischen
Oberlandesgericht eingegangen Anwaltsschriftsatz begründet.
Die Beklagte ficht das landgerichtliche Urteil – ihr bisheriges Vorbringen wiederholend
und vertiefend – in vollem Umfange ihrer Beschwer an. Dazu trägt sie insbesondere
Folgendes vor:
Bei zutreffender Würdigung des tatsächlichen Verhaltens der Gegenpartei hätte
die Eingangsinstanz zu dem Ergebnis kommen müssen, dass das von der Klägerin
gegengezeichnete Schreiben vom 19. Mai 2005 (Kopie Anlage B5 = GA I 82) eine
Vereinbarung über die Aufhebung des Pachtverhältnisses zum 24. April 2006 beinhalte.
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Vereinbarung über die Aufhebung des Pachtverhältnisses zum 24. April 2006 beinhalte.
Nach Veröffentlichung eines Artikels über das Ergebnis des Rechtsstreits erster Instanz
in der Lokalpresse sei sie, die Beklagte, darüber informiert worden, dass sich die Klägerin
als Beklagte in einem Rechtsstreit unter dem Aktenzeichen 3 Ca 345/06 beim
Arbeitsgericht Eberswalde gegen die Kündigungsschutzklage einer früheren Angestellten
schon am zweiten Tage nach der Betriebsschließung und damit noch vor dem
angeblichen Gespräch vom 08. Juni 2006 ausdrücklich damit verteidigt habe, ihre
gastronomische Tätigkeit in der N. sei am 23. April 2006 endgültig beendet worden und
eine Wiederaufnahme des Betriebes komme infolge Kündigung des Verpächters nicht in
Betracht. Zum Beleg habe sie ihr – der Beklagten – Schreiben vom 06. April 2006 (Kopie
Anlage K6 = GA I 36) als Kündigungsbestätigung vorgelegt. Zumindest danach könne
kein Zweifel mehr verbleiben, dass beide Seiten von einer Beendigung und nicht von
einer Unterbrechung des Pachtverhältnisses ab 24. April 2006 ausgegangen seien.
Hilfsweise ergebe sich die Vertragsaufhebung konkludent aus dessen faktischer
Beendigung und der Rückgabe des Pachtgegenstandes. Die Zivilkammer habe
unberücksichtigt gelassen, das die Räumung seitens der Klägerin endgültig gewesen sei
und nicht nur vorläufig, um Baufreiheit zu schaffen. Hinzu komme, dass die Klägerin
selbst an der Ausschreibung teilgenommen habe, ohne geltend zu machen, es gebe
noch einen bis Ende 2007 laufenden Pachtvertrag. Die – angeblich scherzhafte –
Äußerung des Zeugen K. S., ihr – der Beklagten – „viel Glück mit dem neuen Betreiber„
zu wünschen, habe deshalb besondere Bedeutung und sei der Klägerin zuzurechnen,
weil er den Gastronomiebetrieb in der N. geleitet habe. Die Klägerin sei offensichtlich
erst später auf den Gedanken gekommen, die Vertragsbeendigung anzuzweifeln, um
Schadensersatzansprüche herausverhandeln zu können.
Die Beklagte beantragt sinngemäß,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt – ihr erstinstanzliches Vorbringen ebenfalls wiederholend und vertiefend –
das angefochtene Urteil. Dazu trägt sie insbesondere Folgendes vor:
Auf das – inzwischen durch Klagerücknahme beendete – arbeitsgerichtliche Verfahren
könne im Streitfall bereits deshalb nicht zurückgegriffen werden, weil die Beklagte daran
unbeteiligt sei. Zudem habe sie die dortigen Prozessunterlagen auf fragwürdige Art und
Weise erhalten. Jedenfalls sei es ein erheblicher Unterschied, ob man zur Abwendung
finanzieller Nachteile vor dem Arbeitsgericht argumentiere, dass ein Arbeitsplatz
dauerhaft weggefallen sei, oder ob man zivilrechtlich klären lassen möchte, ob ein
gewerblicher Miet- oder Pachtvertrag fortbestehe. In voneinander unabhängigen
Verfahren dürfe man als Partei unterschiedlich – auch konträr – argumentieren. Unwahre
Tatsachen seien nicht dargetan worden; sie – die Klägerin – habe im arbeitsgerichtlichen
Verfahren nur erklärt, dass das Restaurant am 23. März 2006 geschlossen wurde und
der Betrieb – nach damaligem Informationsstand – nicht weitergeführt werde. Grundlage
dafür sei das Schreiben der Beklagten vom 06. April 2006 (Kopie Anlage K6 = GA I 36)
gewesen, in dem sie mitgeteilt habe, mit einen anderen Bieter Vertragsverhandlungen
aufnehmen zu wollen. Eine Lohnfortzahlungsverpflichtung für den Zeitraum einer
vorübergehenden Schließung hätte sie, die Klägerin, wirtschaftlich nicht verkraften
können. Ein Aufhebungsvertrag sei in dem Schreiben vom 19. Mai 2005 (Kopie Anlage
B5 = GA I 82) nicht enthalten. Die vorzeitige Beendigung des Pachtvertrages habe sie,
die Klägerin, keineswegs gewollt. Sie sei schon bei Vertragsabschluss von einer
langfristigen Zusammenarbeit ausgegangen, habe durch Eintritt in bereits laufende
Lieferverträge erhebliche Verpflichtungen übernommen und der Beklagten sogar die
Baustellenversorgung mit Lebensmitteln und Getränken vorgeschlagen. Im Übrigen
bestehe zwischen den Prozessparteien nach wie vor ein Kooperationsvertrag vom
20. Oktober 2004 (Kopie GA II 210 f.), wonach sie – die Klägerin – verpflichtet sei, die vom
D. H. e.V. entwickelten Qualitätskriterien einzuhalten.
Wegen der näheren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes sowie der bisherigen
Prozessgeschichte wird ergänzend auf die Schriftsätze beider Parteien nebst Anlagen,
auf sämtliche Terminsprotokolle und auf den übrigen Akteninhalt Bezug genommen.
Zum Zwecke der weiteren Sachaufklärung hat der Senat B. Z., der bis zum 30. Juni 2007
Geschäftsführer der Beklagten gewesen ist (GA II 220), und die Klägerin persönlich
gehört. Das Ergebnis ist im Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 06. Juni 2007
festgehalten, worauf verweisen wird (Leseabschrift GA II 248 ff.).
II.
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A. Das Rechtsmittel der Beklagten ist zulässig; es wurde von ihr insbesondere form- und
fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517 ff. ZPO). In der Sache selbst bleibt die
Berufung jedoch erfolglos. Das Landgericht hat der Feststellungsklage zu Recht
stattgegeben. Das mit Vertrag vom 16./19. Dezember 2004 (Kopie Anlage K1 = GA I
24 ff.) begründete Nutzungsverhältnis über die Gewerberäume nebst beweglichen und
unbeweglichen Vermögensgegenständen, belegen in dem als N. bezeichneten
Thermalsoleheilbad, ..., T., besteht zwischen den Prozessparteien fort. Ob es sich dabei –
wovon offenbar bei der Abfassung der Vertragsurkunde ausgegangen wurde – um einen
Pachtvertrag im Sinne von § 581 Abs. 1 BGB handelt oder ein Mietvertrag gemäß § 535
BGB vorliegt, kann für die Entscheidung des Streitfalles dahinstehen. Denn auf
Pachtverträge sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über den
Mietvertrag grundsätzlich entsprechend anzuwenden (§ 581 Abs. 2 BGB). Auf die
wenigen pachtspezifischen Regelungen, die in den §§ 582 bis 584b BGB enthalten sind,
kommt es hier nicht maßgeblich an. Im Einzelnen gilt Folgendes:
1. Ob der streitgegenständliche Pachtvertrag – trotz seiner Befristung nach § 2 lit. a)
Satz 1 – gemäß § 542 Abs. 1 i.V.m. § 550 Satz 1, § 578 Abs. 2 und § 581 Abs. 2 BGB mit
gesetzlicher Frist hätte ordentlich gekündigt werden können, weil er – im Rechtssinne
(§ 126 BGB) – nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde, mag, wie mit den
Prozessparteien im Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erörtert worden
ist, im Ergebnis dahinstehen. Bedenken gegen die Wahrung der Schriftform könnten sich
zwar mit Blick auf das Bestimmtheitserfordernis ergeben, weil die genaue Bezeichnung
der Lage des Pachtobjekts innerhalb des Gebäudekomplexes ausschließlich durch die
Verweisung auf einen Lageplan erfolgt, dessen formgerechte Einbeziehung in die
Urkunde sich anhand der Aktenlage nicht ohne weiteres feststellen lässt. Als
schriftformschädlich könnte sich ferner die nachträgliche Reduzierung des Pachtzinses
auf € 10.000,00 zuzüglich Mehrwertsteuer erweisen, worüber – zumindest nach
derzeitigem Aktenstand – außer dem mit „Kaufmännisches Bestätigungsschreiben„
überschriebenen Brief der Beklagten vom 28. November 2005 (Kopie Anlage K2 = GA I
32) offenbar keine weitere Urkunde existiert; die Übergangsregelung in § 24 Satz 2 des
Pachtvertrages war bis Mai 2005 befristet. Diese beiden Punkte bedürfen aber weder
einer weiteren tatsächlichen Aufklärung, noch der abschließenden rechtlichen
Beurteilung. Denn die Beklagte selbst behauptet nicht, die Kündigung des
streitgegenständlichen Pachtvertrages erklärt zu haben. Mit anwaltlichem Schriftsatz
vom 08. September 2006 (GA I 61, 65; vgl. ferner LGU 6) wurde von ihr klargestellt, dass
die entsprechenden Ausführungen im Schreiben vom 28. November 2005 auf einem
Irrtum ihres damaligen Geschäftsführers beruhen; sie habe – so heißt es dort weiter –
nicht kündigen, sondern eine einvernehmliche Vertragsbeendigung herbeiführen wollen.
Anhaltspunkte dafür, dass im vorliegenden Rechtsstreit für die Beklagte abgegebene
Erklärungen als konkludente ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist verstanden
werden sollten und mussten, sind nicht ersichtlich. Wäre eine solche im Termin der
mündlichen Verhandlung am 06. Juni 2007 erklärt worden, so hätte sie – sowohl nach
§ 580a Abs. 2 BGB als auch nach § 584 Abs. 1 BGB – frühestens mit dem Ablauf des
31. Dezember 2007 wirksam werden können. An diesem Tage endet allerdings in jedem
Falle die Festlaufzeit nach § 2 lit. a) Satz 1 des Pachtvertrages.
2. Dass das streitgegenständliche Nutzungsverhältnis bereits mit Ablauf des 24. April
2006 infolge Willensübereinkunft der Parteien sein Ende gefunden hat, wie die hierfür mit
Darlegung und Beweis belastete Beklagte geltend macht, kann der Senat – ebenso wie
bereits das Landgericht – auch unter Berücksichtigung ihres neuen Vorbringens in der
Berufungsinstanz und nach persönlicher Anhörung beider Seiten im Termin der
mündlichen Verhandlung nicht feststellen. Die Ausführungen in den
Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils, auf die zunächst zur Vermeidung von
Wiederholungen Bezug genommen wird, halten den Angriffen der Berufung stand. Die
Beklagte vermag allenfalls Indizien für eine vorzeitige Vertragsbeendigung darzutun, die
ambivalent sind, und selbst bei einer Gesamtwürdigung aller Umstände nicht die für den
Hauptbeweis erforderliche volle Überzeugung des Senats davon begründen können,
dass die Beklagte mit einer einvernehmlichen Aufhebung des Pachtvertrages vor dessen
regulärem Ende einverstanden gewesen ist. Im Einzelnen gilt Folgendes:
a) Der rein objektive Wortlaut des Schreibens der Beklagten vom 19. Mai 2005 (Kopie
Anlage B5 = GA I 82), das die Klägerin betreffend den Absatz 1 gegengezeichnet hat,
lässt keinen Willen der Parteien erkennen, die Befristung gemäß § 2 lit. a) Satz 1 des
Pachtvertrages vom 31. Dezember 2007 auf den Termin des Beginns der sich damals
erst abzeichnenden sanierungsbedingten Schließung des Thermalsoleheilbades im Jahre
2006 vorzuverlegen. Die Beklagte selbst räumt in der Berufungsbegründung ein, dass
der Wortlaut des Erklärten – ausgehend von der Laufzeitregelung des
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der Wortlaut des Erklärten – ausgehend von der Laufzeitregelung des
Ursprungsvertrages – widersinnig sei (GA II 182, 185). Selbst unter Berücksichtigung der
Übergangsregelung in § 24 Satz 1 des Pachtvertrages war dieser nicht bis zum 30. Mai
2005 geschlossen, sondern konnte bis zum 06. Juni 2005 beiderseits mit vierzehntägiger
Frist gekündigt werden. Ist in einer schriftlich fixierten Vereinbarung – wie hier – explizit
von einer unveränderten Verlängerung des Vertrages die Rede, so spricht schon der
Wortlaut des Erklärten deutlich gegen die Annahme, in Wirklichkeit sei eine Verkürzung
der Gesamtlaufzeit des Pachtverhältnisses gewollt gewesen. Dem gegengezeichneten
Schreiben vom 19. Mai 2005 kann bei objektiver Betrachtung nicht mehr entnommen
werden, als dass keiner der Partner von der Möglichkeit zur vorzeitigen Kündigung nach
§ 24 Satz 1 des Pachtvertrages Gebrauch machen will und die Beklagte mit einer
Aussetzung des Vertragsverhältnisses für die Zeit der sanierungsbedingten Schließung
des Thermalsoleheilbades einverstanden ist. Eine Entscheidung „über den
Wiedereinstieg ab 22.12.2006 im dritten Quartal 2006„ zu treffen, konnte schon deshalb
sinnvoll sein, weil bei umfangreichen baulichen Sanierungsmaßnahmen oftmals nicht im
Voraus feststeht, ob sie pünktlich abgeschlossen werden. Zudem setzt ein
„Wiedereinstieg„ begrifflich voraus, dass noch ein Rechtsverhältnis vorhanden ist, das
später wieder aufgenommen werden kann.
b) Der Senat übersieht dabei nicht, dass es für eine einvernehmliche Vertragsaufhebung
ausreichen würde, wenn die Prozessparteien den Absatz 1 des Schreibens der Beklagten
vom 19. Mai 2005 – entgegen seinem objektiven Wortlaut – übereinstimmend als eine
Abrede über die vollständige Aufhebung des streitgegenständlichen Pachtverhältnisses
verstanden hätten, die mit dem Beginn der sanierungsbedingten Schließung des
Thermalsoleheilbades im Jahre 2006 wirksam werden soll. Der übereinstimmende Wille
der Vertragsbeteiligten ist nach ganz herrschender Meinung, der sich der Senat in
ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat, aus rechtlicher Sicht stets allein
maßgebend, selbst wenn er im Inhalt des Erklärten keinen oder lediglich einen
unvollkommenen Ausdruck gefunden hat (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl., § 133
Rdn. 8, m.w.N.). Dieser Gesichtspunkt, auf den die Beklagte offenbar insbesondere in
zweiter Instanz abstellen möchte, hilft ihr jedoch nicht weiter. Denn auch ein solches
übereinstimmendes Vertragsverständnis lässt sich nicht positiv feststellen.
aa) Dass das Pachtverhältnis über die Gaststättenräume mit ihrem Willen durch
Aufhebungsvereinbarung beendet wurde, hat die hiesige Klägerin als Beklagte in dem
Kündigungsschutzprozess ihrer ehemaligen Mitarbeiterin G. K. vor dem Arbeitsgericht
Eberswalde unter dem dortigen Aktenzeichen 3 Ca 345/06 nicht eingewendet. In dem
anwaltlichen Schriftsatz vom 25. April 2006 (Kopie Anlage BK2 = GA II 189, 190) heißt es
vielmehr, der Vertrag für den Betrieb des Restaurants sei durch die hiesige Beklagte –
also die Verpächterin – gekündigt worden und es bestehe keine Möglichkeit, den Betrieb
weiterzuführen. Dass die Beklagte des vorliegenden Rechtsstreits nach Ablauf der
vorübergehenden Schließung des Thermalsoleheilbades nicht mehr mit der Klägerin
zusammenarbeiten wollte, hatte Letztere – wie die eingehende Erörterung dieses
Punktes im Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ergab – dem Schreiben
der Beklagten vom 06. April 2006 (Kopie Anlage K6 = GA I 36) entnommen, worin
mitgeteilt wurde, dass Vertragsverhandlungen mit einem anderen Bieter aufgenommen
werden. Ferner gab es – darauf sei hier ergänzend hingewiesen – den als
„Kaufmännisches Bestätigungsschreiben„ bezeichneten Brief der Beklagten vom
28. November 2005 (Kopie Anlage K2 = GA I 32), in dem auf eine Kündigung gemäß § 24
des Pachtvertrages Bezug genommen wird. Unter diesen Umständen war bei objektiver
Betrachtung zumindest unklar, ob die Klägerin den Gaststättenbetrieb nach der
Wiedereröffnung des Thermalsoleheilbades wird fortsetzen können. Angesichts dessen
erscheint es als noch vom Sorgfaltsgebot gedeckt, dass die Klägerin zur Abwendung
erheblicher wirtschaftlicher Nachteile in dem arbeitsgerichtlichen
Kündigungsschutzprozess – neben der Befristung des Arbeitsverhältnisses – hilfsweise
den Wegfall des Arbeitsplatzes infolge Betriebsschließung als Grund für eine
betriebsbedingte Kündigung geltend gemacht hat, selbst wenn sie persönlich davon
ausging, dass das Pachtverhältnis in Wirklichkeit noch besteht. In verschiedenen
Rechtsstreitigkeiten unterschiedliche Rechtspositionen einzunehmen und sich dabei
gegebenenfalls die des Gegners aus dem anderen Rechtsstreit zu Eigen zu machen, ist
grundsätzlich möglich.
bb) Sonstige Umstände, die den Schluss auf ein übereinstimmendes – vom Wortlaut des
Erklärten abweichendes – Vertragsverständnis der Parteien rechtfertigen, sind ebenfalls
nicht gegeben. Ein Interesse der Klägerin, die Gesamtlaufzeit des Pachtvertrages vom
31. Dezember 2007 auf den 24. April 2006 zu verkürzen, ist nicht ersichtlich; ihr war
vielmehr – wie sie im Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Senat plausibel
dargetan hat – schon wegen der vertraglichen Beziehungen zu ihren Lieferanten daran
gelegen, die volle Pachtzeit auszuschöpfen. Aufgrund seiner geschäftsplanmäßigen
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gelegen, die volle Pachtzeit auszuschöpfen. Aufgrund seiner geschäftsplanmäßigen
Spezialzuständigkeit für Berufungen in Miet- und Pachtsachen ist dem Senat bekannt,
dass insbesondere Verträge mit Brauereien und anderen Getränkelieferanten oftmals
bezogen auf einzelne Gaststättenobjekte abgeschlossen werden. Gespräche über das
Verständnis von Absatz 1 des klägerseits gegengezeichneten Schreibens vom 19. Mai
2005 (Kopie Anlage B5 = GA I 82) hat es auch nach den Bekundungen des damaligen
Geschäftsführers der Beklagten bei seiner persönlichen Anhörung durch den Senat nicht
gegeben. Es kann deshalb dahinstehen, ob die Gegenzeichnung – was die Klägerin
bestreitet – am 26. Mai 2005 in Gegenwart von B. Z. stattgefunden hat. Die Rückgabe
des Pachtobjekts war jedenfalls sanierungsbedingt erforderlich; dass sie endgültig sein
sollte, bestreitet die Klägerin. Eine davon zu unterscheidende Frage ist, ob die Klägerin
mit der Schlüsselrückgabe zugleich den Besitz an der Pachtsache verloren hat, so dass
ihr keine possessorischen Besitzschutzansprüche nach § 861 und § 862 BGB mehr
zustanden; allein dies war Gegenstand des Verfahrens nach Antrag auf Erlass einer
einstweiligen Verfügung, das beim Landgericht Neuruppin unter den Aktenzeichen 2 O
241/06 geführt und mit dem Urteil vom 28. August 2006 beendet wurde. Nach
allgemeiner Auffassung, die der Senat in ständiger Rechtsprechung teilt, geben die
bloßen Besitzverhältnisse am Miet- oder Pachtobjekt regelmäßig keinen hinreichenden
Aufschluss über den rechtsgeschäftlichen Willen zur vorzeitigen Vertragsbeendigung. Die
Teilnahme der Klägerin an dem Bieterverfahren nach Ausschreibung war schon aus
Gründen äußerster Sorgfalt geboten; dies gilt erst recht, wenn ihr von Seiten der
Beklagten mitgeteilt worden sein sollte, dass es sich bei dem Vergabeverfahren lediglich
um eine pro-forma-Angelegenheit handele. Die Erklärungen des Ehemannes der
Klägerin können dieser, unabhängig davon, ob sie scherzhaft zu verstehen waren, auch
dann nicht ohne weiteres zugerechnet werden, wenn er den Gastronomiebetrieb im
streitgegenständlichen Objekt geleitet hat. Die so genannte Rechtscheinshandlungs-
oder Funktionsvollmacht eines Gaststättenleiters erstreckt sich regelmäßig nicht auf die
Beendigung des Miet- oder Pachtvertrages über die Räume, in denen er tätig ist; nach
der Verkehrsauffassung bedarf er zur ordnungsgemäßen Erfüllung der ihm übertragenen
Aufgaben solcher Befugnisse nicht.
c) Eine andere Vereinbarung über die vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses,
die nach der ausdrücklichen Regelung in § 20 lit. b) Satz 1 des Pachtvertrags der
Schriftform bedurft hätte, ist von den Parteien nicht getroffen worden. Da dieses
Formerfordernis zusätzlich in § 23 lit. a) durch eine für Änderungen, Ergänzungen und
sonstige Nebenabreden zum Vertrag geltende Schriftformklausel abgesichert wird,
begegnet es keinen durchgreifenden Bedenken, dass das Landgericht – ähnlich wie bei
einer so genannten qualifizierten Schriftformklausel – darauf abgestellt hat, ob sich die
Beteiligten diesbezüglich einer rechtsgeschäftlichen Änderung bewusst waren, und dafür
keine Anhaltspunkte gesehen hat (LGU 8). Unabhängig davon fehlt dem Vorbringen der
Beklagten, bei der Übergabe des Objekts am 27. April 2006 habe uneingeschränkt
Einigkeit darüber bestanden, dass das Vertragsverhältnis beendet sei und der
Gastronomiebereich bei Wiedereröffnung des Thermalsoleheilbades von einem neuen
Betreiber übernommen werde (GA I 61, 63), eine hinreichende Konkretisierung zum
Inhalt des Erklärten und zu den seinerzeit handelnden Personen (zu den
Substanziierungsanforderungen vgl. BGH, Urt. v. 25.02.1992 - X ZR 88/ 90, NJW 1992,
1967 = VersR 1993, 593). Selbst die Bekundungen der Zeugin A. W. bei ihrer
Vernehmung im Termin der mündlichen Verhandlung am 18. August 2006 vor dem
Landgericht Neuruppin im Rahmen des Verfahrens zur Erlangung einstweiligen
Rechtsschutzes (GA 2 O 241/06 II 275, 280) helfen der Beklagten nicht weiter. Denn auch
danach hat es zwischen den Prozessparteien keine rechtsgeschäftlichen Absprachen
über das weitere Schicksal des streitgegenständlichen Pachtverhältnisses gegeben.
Lediglich ergänzend sei in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass es aus
Sicht der Beklagten nur konsequent gewesen wäre, auch den Kooperationsvertrag vom
20. Oktober 2004 (Kopie GA II 210) betreffend das Gütesiegel „Wellness im Kurort„ zu
beenden, wenn sie die Zusammenarbeit mit der Klägerin als endgültig beendet ansah.
B. Die Kostenentscheidung findet ihre Grundlage in § 97 Abs. 1 ZPO. Danach fallen die
Kosten des erfolglosen Rechtsmittels der Beklagten zur Last, weil sie es eingelegt hat.
C. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des vorliegenden Urteils folgt aus
§ 708 Nr. 10 sowie § 711 Satz 1 und 2 i.V.m. § 709 Satz 2 ZPO. Art und Umfang der
Sicherheitsleistung bestimmt der Senat nach § 108 Abs. 1 Satz 1 ZPO unter
Berücksichtigung der in § 108 Abs. 1 Satz 2 ZPO und in § 239 Abs. 2 BGB enthaltenen
Rechtsgedanken.
D. Die Revision wird vom Senat nicht zugelassen, weil es an den gesetzlichen
Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO i.V.m. § 133 GVG fehlt. Die Rechtssache
hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die
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hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die
Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des
Bundesgerichtshofes als Revisionsgericht. Das Berufungsurteil beruht im Kern auf einer
Würdigung der Umstände des Einzelfalles.
E. Der Gebührenstreitwert für den zweiten Rechtszug beträgt gemäß § 41 Abs. 1 i.V.m.
§ 47 Abs. 1 Satz 1 GKG € 139.200,00 (12 m. x [€ 10.000,00 p.m. + 16 % MwSt]).
F. Der Senat macht ferner von der Befugnis nach § 63 Abs. 3 Satz 1 GKG Gebrauch, den
vom Landgericht festgesetzten Gegenstandswert (LGU 9) von Amts wegen abzuändern,
und setzt den Gebührenstreitwert für die Eingangsinstanz ebenfalls auf € 139.200,00
fest. Denn auch insoweit ist gemäß § 41 Abs. 1 GKG der Betrag des einjährigen
Nutzungsentgelts – einschließlich der echten Nebenkostenpauschale und des
Mehrwertsteueranteils – maßgeblich. Im Termin der mündlichen Verhandlung zweiter
Instanz bestand zwischen den Parteien Einigkeit darüber, dass zuletzt eine Inklusivpacht
von € 11.600,00 p.m. vereinbart war. Die streitige Zeit im Sinne des Gesetzes, also der
Zeitraum, hinsichtlich dessen das Bestehen des Vertragsverhältnisses bestritten wird
(vgl. Fischer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl.,
Kap. VIII Rdn. 227 und 233), begann hier spätestens mit Erhebung der Feststellungsklage
und endet mit dem Tag, an dem das Vertragsverhältnis unstreitig in jedem Falle
auslaufen würde. Insoweit kann nichts anderes gelten als im Rahmen von § 8 ZPO nach
vorausgegangener Kündigung (vgl. dazu BGH, Urt. v. 01.04.1992 - XII ZR 200/91, ZMR
1992, 433 = NJW-RR 1992, 1359; Beschl. v. 02.06.1999 - XII ZR 99/99, ZMR 1999, 615 =
NZM 1999, 794; Hüßtege in Thomas/ Putzo, ZPO, 27. Aufl., § 8 Rdn. 5; Zöller/Herget,
ZPO, 26. Aufl., § 8 Rdn. 5; jeweils m.w.N.). Da zwischen dem 04. August 2006, an dem
die Klage mit ihrer Zustellung an die Beklagte rechtshängig geworden ist (GA I 52R), und
dem 31. Dezember 2007, an dem der Pachtvertrag nach seinem § 2 lit. a) ausgelaufen
wäre, mehr als zwölf Monate liegen, ist das Jahresnutzungsentgelt maßgeblich. Nichts
anderes ergäbe sich, wenn man den Beginn der streitigen Zeit schon mit dem 25. April
2006, dem ersten Tag der sanierungsbedingten Schließung des Thermalsoleheilbades,
annehmen würde. Auf die Dauer des jeweiligen (gerichtlichen oder vorgerichtlichen)
Rechtsstreits über die Frage der Beendigung des Nutzungsverhältnisses kommt es –
anders als möglicherweise den Erwägungen in der Klageschrift zugrunde liegt (GA I 12,
21) – im Rahmen von § 41 Abs. 1 GKG nicht an. Ein so genannter Feststellungsabschlag
ist auch bei positiven Feststellungsklagen nicht vorzunehmen, weil das Gesetz selbst mit
der Beschränkung auf das Jahresnutzungsentgelt bereits eine Streitwertprivilegierung
anordnet (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 13.05.1958 - VIII ZR 16/58, JurBüro 1958, 295 = NJW
1958, 1291; OLG Brandenburg, Beschl. v. 11. 01.2006 - 3 U 202/05, n.v.;
Schneider/Herget, Streitwertkommentar, 11. Aufl., Rdn. 3037, m.w.N.).
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