Urteil des OLG Brandenburg, Az. 5 U 162/05

OLG Brandenburg: rücktritt vom vertrag, grundstück, grundbuch, nachträgliche unmöglichkeit, sparkasse, genehmigung, kaufpreis, teilung, kaufvertrag, gesellschafter
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 5.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 U 162/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 133 BGB, § 157 BGB, § 324
Abs 1 BGB, § 324 Abs 1aF BGB,
§ 433 Abs 1 S 1 BGB
Grundstückskaufvertrag: Nachträgliche Unmöglichkeit der
Eigentumsverschaffung durch Versagung der
Teilungsgenehmigung; Risikoübernahme durch den Käufer
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 29. November 2005 verkündete Urteil der 6.
Zivilkammer des Landgerichts Potsdam - 6 O 3/05 - teilweise, unter Zurückweisung der
Berufung im Übrigen und unter Aufrechterhaltung des Tenors betreffend die Widerklage
abgeändert:
Die Beklagte wird verurteilt, an die … Sparkasse, Anstalt des öffentlichen Rechts, in
P., 7.500,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 20. Januar 2005 zu
zahlen, Zug um Zug gegen Aushändigung der Löschungsbewilligungen für die zu
Gunsten der Gesellschafter der Klägerin als Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der
Bezeichnung “Wohnungsbaugesellschaft S.” in Abteilung II unter lfd. Nr. 18
eingetragenen Auflassungsvormerkung, verzeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts K.
von S. Blatt 3, lastend auf dem Flurstück 1, Flurstück 305.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der auf Grund dieses Urteils beizutreibenden
Beträge abwenden, wenn die vollstreckende Partei nicht jeweils Sicherheit in gleicher
Höhe leistet.
Gründe
I.
Die Klägerin verlangt nach einer rechtskräftigen Versagung einer damals nach
notwendigen Teilungsgenehmigung mit der Klage Rückabwicklung eines
Grundstückskaufvertrages.
Die Beklagte ist Eigentümerin des im Grundbuch von S. des Amtsgerichts K. Blatt 4
unter lfd. Nr. 8, verzeichneten, 7.190 m² großen Grundbesitzes, Gemarkung S. Flur 1,
Flurstück 305, nunmehr S., Flur 1, Flurstücke 605 (5.000 m²) und 606 (2.190 m²).
Die Beklagte wollte einen Teil dieses Grundbesitzes verkaufen. Auf ihre
Baunutzungsanfrage wurde ihr mit Schreiben des Gemeindeamts S. vom 12. Januar
1993 mitgeteilt, dass der Flächennutzungsplan der Gemeinde S. vom Landesamt für
Bauen, Bautechnik und Wohnen des Landes Brandenburg genehmigt worden sei und der
Plan die Ausweisung der Flächen Flur 1, Flurstücke 305 für eine zukünftige
Wohnbebauung beinhalte.
Mit notarieller Urkunde vom 20. Februar 1992 (Notar H., UR-Nr. 8/1992) erteilte die
Beklagte der Fa. R. GmbH bzw. einem von dieser zu bestimmenden Dritten das Angebot
zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages über ein noch nicht vermessendes in
der Anlage zum Angebot näher gekennzeichnetes unbebautes Teilgrundstück von 5.000
m² des Grundstücks S. Flur 1, Flurstück 305.
In § 3 des Vertragsangebotes ist der Kaufpreis mit 70 DM pro m² = 350.000 DM
angegeben und war bis zum 30. April 1992 auf Notaranderkonto einzuzahlen.
§ 5 des Angebots enthält einen Gewährleistungsausschluss (Grundstück dem Käufer
bekannt, er erwirbt es wie es steht und liegt und von ihm besichtigt worden ist.
Verkäuferin übernimmt keine Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit des
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Verkäuferin übernimmt keine Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit des
Kaufgegenstandes und für dessen Bebaubarkeit. ...).
Mit notarieller Urkunde vom 31. März 1992 (Notar S. in B., UR-Nr. 48/1992) benannte die
R. den Immobilienmakler W., die Bauingenieure Fa. und F. sowie den Rechtsanwalt K. als
Käufer, die ihrerseits das Vertragsangebot als Gesamthandseigentümer für sich und als
Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts Wohnungsbaugesellschaft S.
annahmen.
Der Notar zahlte der Beklagten den bei ihm hinterlegten Kaufpreis von 350.000,00 DM in
zwei Teilbeträgen nach Eintragung der Auflassungsvormerkung am 3. Februar 1994 und,
nachdem der Kaufvertrag insoweit von den Vertragsparteien geändert worden war, im
Sommer 1995 aus.
Die Sparkasse kündigte der Klägerin die von ihr u.a. zur Finanzierung des Kaufpreises
aufgenommenen Kredite mit Schreiben vom 15. August 1995 und stellte
Hauptforderung und Zinsen zum 30. August 1995 fällig.
Unter dem 29. September 1995 beantragte die Klägerin gemäß § 19 Abs. 1 Nr. 3 BauGB
1986 die Teilung des Grundstücks zum Zwecke der Bebauung mit Wohnhäusern. Mit
Bescheid vom 15. November 1995 wurde der Antrag unter Hinweis auf die
entgegenstehenden Vorschriften des § 20 BauGB 1986 abgelehnt. Der dagegen
gerichtete Widerspruch der Klägerin wurde mit bestandskräftigem Bescheid vom 28.
Januar 1997 zurückgewiesen, weil die Trennfläche weder im Geltungsbereich einen
qualifizierten Bebauungsplanes noch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten
Ortsteils liege.
Unter dem 26. April 2000 erging ein Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des
Amtsgerichts K., wonach der Anspruch der Klägerin auf Rückerstattung des Kaufpreises
durch die Sparkasse D. gepfändet und dieser zur Einziehung überwiesen wurde. Die
Sparkasse forderte die Beklagte mit Anwaltschreiben vom 21. Dezember 2001 unter
Hinweis auf die Pfändung auf, den Kaufpreis zurückzuzahlen, weil der Vertag wegen
Versagung der Teilungsgenehmigung nach §§ 275, 323 BGB rückabzuwickeln sei.
Das Flurstück 305 der Flur 1 wurde nach Verlegung auf Grund Fortführungsmitteilung des
Katasteramts vom 2. September 2002 als Flur 1, Flurstücke 605 und 606 am 7. Januar
2003 in das Grundbuch eingetragen.
Mit der Klage verlangt die Klägerin gestützt auf eine Erklärung zur Prozessführung der …
Sparkasse Rückzahlung des Kaufpreises an die Sparkasse.
Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, der Vertrag sei wegen nachträglich eingetretener
Unmöglichkeit rückabzuwickeln, da das erworbene Grundstück nicht bebaubar sei.
Hierzu hat die Klägerin behauptet, auch jede andere als die beantragte Bebauung sei
seinerzeit nicht genehmigungsfähig gewesen, da das Grundstück kein Bauland sei und
es auch nicht werde.
Das Landgericht hat die Klägerin wegen deren eigenen wirtschaftlichen Interesses an der
Durchsetzung der Forderung und wegen mündlich erteilter Einwilligung der Sparkasse als
prozessführungsbefugt angesehen. Es hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Zur
Begründung hat es ausgeführt, ein Anspruch der Klägerin nach §§ 323 Abs. 1 und 3 BGB
a. F. i. V. m. § 818 BGB sei ausgeschlossen, weil der zur Unmöglichkeit führende
Umstand von der Käuferin zu vertreten sei. Es handele sich um einen Fall der
nachträglich eingetretenen Unmöglichkeit. Dahingestellt bleiben könne, ob die Klägerin
vertragliche Obliegenheiten bei der Herbeiführung der Bebaubarkeit des Grundstücks
verletzt habe. Denn die Klägerin habe das Risiko, dass das Grundstück nicht bebaut
werden könne, auf Grund des Gewährleistungsausschlusses für die fehlende
Bebaubarkeit allein übernommen, so dass die Unmöglichkeit der Leistung nicht dazu
führe, dass der Kaufvertrag rückabzuwickeln sei. Der von der Beklagten erhobenen
Widerklage auf Abnahme des veräußerten Grundstücks sowie Bewilligung der Löschung
der Vormerkung hat das Landgericht nur hinsichtlich des Löschungsanspruchs
stattgegeben, der begründet sei, da der vorgemerkte vertragliche
Übereignungsanspruch jedenfalls mit Eintritt der Unmöglichkeit erloschen sei.
Gegen das Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung.
Mit ihrer Berufung rügt die Klägerin eine fehlerhafte Auslegung des Vertrages. Sie macht
nach wie vor geltend, dass nicht sie, die Klägerin, sondern die Beklagte die
Unmöglichkeit zur vertreten habe. Denn die Beklagte sei nach dem Kaufvertrag
verpflichtet, den Kaufgegenstand, das Grundstück, welches erst durch Teilung des
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verpflichtet, den Kaufgegenstand, das Grundstück, welches erst durch Teilung des
Flurstück 305 herzustellen gewesen sei, zu liefern und sei deswegen für die Teilung ihres
Grundbesitzes verantwortlich gewesen. Dies sei ihr nicht gelungen. Mit dem
Gewährleistungsausschluss habe lediglich die Art der Bebaubarkeit des Grundstücks
nicht jedoch die grundsätzliche Eigenschaft des Grundstücks als Bauland geregelt
werden sollen. Von letzterem seien beide Parteien bei Vertragsabschluss wegen der von
der Gemeinde im Zusammenhang mit der Aufstellung des Flächennutzungsplans
abgegebenen Erklärungen ausgegangen, nämlich dass das verkaufte Grundstück
Baulandeigenschaft besitze. Dies spiegele sich auch in dem Kaufpreis wieder, der dem
damals üblichen Marktpreis für Bauland entsprochen habe.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 29. November 2005
1. die Beklagte zu verurteilen, an die … Sparkasse, Anstalt des öffentlichen Rechts,
in P., 178.952,15 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 15. November
2002 zu zahlen, Zug um Zug gegen Aushändigung der Löschungsbewilligungen für die
zu Gunsten der Gesellschafter der Klägerin als Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der
Bezeichnung “Wohnungsbaugesellschaft S.” in Abteilung II unter lfd. Nr. 18
eingetragenen Auflassungsvormerkung, verzeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts K.
von S. Blatt 3, lastend auf dem Flurstück 1, Flurstück 305
und
2. die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil mit näherer Darlegung.
Wegen des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf den Inhalt der von den Parteien
gewechselten Schriftsätze sowie den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils verwiesen.
II.
Die Berufung ist statthaft und zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und
begründet worden (§§ 511 Abs. 1 und 2, 513, 517, 519, 520 ZPO).
In der Sache hat die Berufung nur geringfügig Erfolg.
Dass der Klägerin wegen Vorliegens eines wucherähnlichen Geschäfts ein Anspruch auf
Erstattung des Kaufpreises an ihre Gläubigerin aus §§ 812, 818, 142, 138 Abs. 1 BGB in
Verbindung mit §§ 835, 836 ZPO zusteht, vermag der Senat nicht festzustellen.
Die Parteien haben zwar das Grundstück zu einem Quadratmeterpreis von 70 DM ver-
bzw. gekauft, also einem Preis, der Bauland entspricht. Tatsächlich sollte der Klägerin
hierfür auch nur Ackerland übergeben worden. Um ein wucherähnliches Geschäft würde
es sich jedoch nur dann handeln, wenn die Parteien tatsächlich Ackerland hätten kaufen
bzw. verkaufen wollen. Dies war jedoch schon nach dem eigenen Vortrag der Klägerin
nicht der Fall. Danach waren bei Vertragsabschluss beide Parteien davon ausgegangen,
dass das Grundstück zukünftig bebaubar sein werde. Es lag auch eine Erklärung der
Gemeinde vor, wonach der Flächennutzungsplan eine Bebaubarkeit des Grundstücks
vorsah. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass schon wegen der berufsbedingten
Sachkunde der Gesellschafter der Klägerin ein Informationsgefälle, welches die Beklagte
hätte ausnutzen können, nicht bestand. Zudem wohnte dem Geschäft für die Kläger ein
spekulativer Charakter inne. Denn für die sachkundigen Gesellschafter der Klägerin war
auf Grund der Auskunft der Gemeinde, wonach nur ein Flächennutzungsplan vorlag, klar,
dass es sich bei dem veräußerten Trennstück allenfalls um zukünftiges Bauland handeln
konnte.
Der Anspruch der Beklagten auf Zahlung des Kaufpreises ist auch nicht nach dem
kaufvertraglichen Gewährleistungsrecht in der gemäß Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB
maßgeblichen Fassung der §§ 462, 459 Abs. 1, 465 BGB untergegangen.
Ansatzpunkt für einen derartigen Anspruch wäre die mangelnde Baulandqualität des
Grundstücks. Die Voraussetzungen des § 459 BGB a. F. mögen zwar ungeachtet des
Gewährleistungsausschlusses nach Übergabe des Kaufgeländes gegeben sein. Das
lagebedingte rechtliche Bebauungshindernis mag auch einen Sachmangel darstellen. In
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lagebedingte rechtliche Bebauungshindernis mag auch einen Sachmangel darstellen. In
seiner Bedeutung geht es jedoch über die eines Sachmangels entscheidend hinaus.
Denn es hindert nicht nur die Bebaubarkeit, sondern den Eigentumserwerb der Klägerin
und damit die Erfüllung einer Hauptverpflichtung der Beklagten nach § 433 Abs. 2 Satz 1
BGB.
Bis zum 31. Dezember 1997 bedurfte gemäß § 19 Abs. 1 Ziff. 3 BauGB 1986 die Teilung
zum Zwecke der Bebauung eines im Außenbereich liegenden Grundstücks der
Genehmigung.
Die Beklagte hatte als Eigentümerin des zu teilenden Grundstücks gemäß § 19 Abs. 2
BauG 1986 die Teilungserklärung abgegeben. Zur Umschreibung im Grundbuch war im
Hinblick auf § 7 Abs. 1 GBO und § 23 Abs. 1 BauG 1986 die Teilungsgenehmigung
erforderlich. Das heißt, eine ohne diese Genehmigung vorgenommene Eintragung im
Grundbuch hätte nicht zum Eigentumsübergang geführt, das Grundbuch wäre unrichtig
(Batties/Krautzberger/Löhr, BauGB 4. Aufl., § 23 Rn. 4).
Die Beklagte hat deshalb nicht schlecht erfüllt, sondern ist zu einer Erfüllung überhaupt
nicht in der Lage. Kommt der Verkäufer seiner Eigentumsverschaffungspflicht nicht
nach, greifen aber nicht die Gewährleistungsvorschriften nach §§ 459 BGB a.F. ein
sondern über § 440 Abs. 1 BGB die allgemeinen Bestimmungen der §§ 323 ff BGB über
gegenseitige Verträge.
Die Frage, ob die Sondervorschriften der §§ 459 ff. BGB a. F. auch dann ausgeschlossen
sind, wenn der Verkäufer bei Vertragsabschluss die Bebaubarkeit zusichert, kann
dahinstehen. Vorliegend könnte der Vereinbarung eines Baulandpreises bei Vorliegen
eines Flächennutzungsplanes allenfalls entnommen werden, dass die zukünftige
Bebaubarkeit Vertragsgrundlage war. Die zukünftige Bebaubarkeit stellt jedoch keine
zusicherungsfähige Eigenschaft dar, über sie kann man lediglich spekulieren.
Schließlich ist der Kaufpreiszahlungsanspruch der Beklagten auch nicht gemäß § 323
BGB a. F. untergegangen.
Wie ausgeführt, ist von einer Unmöglichkeit der Leistung der Beklagten auszugehen.
Dabei war die Leistung der Beklagten nicht deswegen von Anfang an unmöglich, weil die
zum Zwecke der Bebauung vorzunehmende Teilung der behördlichen Genehmigung
bedurfte. Sie wurde es vielmehr erst nachträglich mit endgültiger Versagung der
Teilungsgenehmigung. Bis zu diesem Zeitpunkt war sie schon im Hinblick auf die fiktive
Genehmigung gemäß § 19 Abs. 3 Satz 6 BauG als möglich anzusehen (BGHZ 37, 240).
Und zwar dies auch dann, wenn die Aussichten für die Erteilung der Genehmigung
bereits bei Vertragsabschluss äußerst gering gewesen wäre.
Nach endgültiger Versagung der Genehmigung verliert der Verkäufer nach §§ 440 Abs.
1, 323 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf den Kaufpreis, wenn weder er noch der Käufer die
Unmöglichkeit zu vertreten hat. Hat aber der Käufer die Unmöglichkeit zu vertreten, so
behält der Verkäufer gemäß § 324 Abs. 1 BGB den Anspruch auf den Kaufpreis.
Die Klägerin hat als Käuferin die Unmöglichkeit zu vertreten, wenn sie diese durch eine
schuldhafte Verletzung einer der Beklagten als Verkäuferin gegenüber bestehenden
Verpflichtung verursacht hat. Die gleiche Rechtsfolge tritt aber auch dann ein, wenn sie
das Risiko des Leistungshindernisses übernommen hat (BGH NJW 1980, 700). Vorliegend
ist davon auszugehen, dass die Klägerin das Risiko des Leistungshindernisses
übernommen hat, auch wenn der Vertrag eine ausdrückliche Risikoübernahme nicht
enthält. Letzteres geht nicht etwa deswegen zu Lasten der Beklagten, weil es zur
Erfüllung ihrer Hauptleistungspflicht erforderlich gewesen wäre, den Kaufgegenstand erst
noch herzustellen. Dass sie hierzu nicht in der Lage war, scheiterte im vorliegenden Fall
allein daran, dass die Teilung der Genehmigung nach § 19 BauGB 1986 bedurfte. Denn
grundsätzlich entspricht es dem Recht des Eigentümers eines Grundstücks aus § 903
BGB, sein aus einem Flurstück bestehendes Grundstück in zwei Grundstücke aufzuteilen.
Erforderlich hierfür sind lediglich die Teilungserklärung des Eigentümers, die
Eintragungsbewilligung und die Eintragung im Grundbuch, es sei denn, er will das
Grundstück bebauen. Dann war seinerzeit für die Herstellung des Trennstücks die
Teilungsgenehmigung nach § 19 BauGB 1986 erforderlich. Nicht die Beklagte sondern
die Klägerin wollte jedoch das Grundstück bebauen. Im Ergebnis geht es also um die
Frage der Verwendung des Kaufgegenstandes. Dieser Umstand führt mit dem Ergebnis
der Auslegung des Vertrages gemäß §§ 133, 157 BGB dazu, der Klägerin das Risiko des
Leistungshindernisses, nämlich die Versagung der Baugenehmigung, aufzuerlegen. Bei
dieser Auslegung hat der Senat zunächst den Grundsatz berücksichtigt, dass nach der
gesetzlichen Interessenbewertung beim Kaufvertrag in der Regel der Käufer das Risiko
dafür trägt, ob er den Kaufgegenstand wie besichtigt verwenden kann. Vorliegend hat die
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dafür trägt, ob er den Kaufgegenstand wie besichtigt verwenden kann. Vorliegend hat die
Klägerin Bauerwartungsland gekauft hat. Ein solches Geschäft schließt typischerweise
ein Element der Unsicherheit hinsichtlich der Bebaubarkeit des Grundstücks ein.
Hinzukommt vor allem der Gewährleistungsausschluss für fehlende Bebaubarkeit, der
nicht danach unterscheidet, ob diese auf fehlender Baulandqualität oder auf anderen
Gründen beruht. Dafür, dass die Klägerin das Risiko des Leistungshindernisses
übernommen hat, spricht schließlich, dass der Kaufpreis bereits einen Monat nach
Annahme des Vertragsangebotes durch die Klägerin auf Notaranderkonto zu hinterlegen
und die erste Hälfte unabhängig von dem Vorliegen der Teilungsgenehmigung nach
Eintragung der Auflassungsvormerkung auszuzahlen war. Letztlich wird die Übernahme
des Leistungsrisikos durch die Klägerin auch durch das Verhalten der Parteien nach
Abschluss des Vertrages bestätigt. Denn die Parteien haben die Fälligkeitsregelung im
Kaufvertrag für die Auskehrung der zweiten Kaufpreishälfte übereinstimmend dahin
geändert, dass diese bereits im Sommer 1995, also bevor die Teilungsgenehmigung von
der Klägerin beantragt worden war, ausgezahlt wurde. Diesem Ergebnis der Übernahme
des Vertragsrisikos durch die Klägerin steht die Regelung in § 10 Abs. 2 des Vertrages,
wonach bei Versagung einer Genehmigung der dadurch belastete Beteiligte zum
Rücktritt vom Vertrag berechtigt ist, nicht entgegen. Denn wegen des
Gewährleistungsausschlusses und der Übernahme des Leistungsrisikos ist nicht die
Beklagte sondern die Klägerin als belastete und damit rücktrittsberechtigte Beteiligte
anzusehen.
Mit rechtskräftiger Versagung der Teilungsgenehmigung ist die Beklagte nach alledem
gemäß § 275 BGB a. F. von ihrer Leistungspflicht frei geworden. Diese lebte auch nicht
mehr auf, nachdem wegen Veränderung der baurechtlichen Vorschriften die
Teilungsgenehmigung erteilt wurde.
Allerdings muss sich die Beklagte gemäß § 275 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. die durch den
Wegfall der eigenen Leistungspflicht entstehenden Vorteile, das ist der Verkehrswert des
verkauften Trennstücks, anrechnen lassen. Diese Anrechnung findet von Amts wegen
statt, ohne dass es einer entsprechenden Parteierklärung bedurft hätte
(Palandt/Heinrichs, 61. Aufl., § 324 Rn. 7; § 387 Rn. 2).
Der Senat schätzt den Verkehrswert des Ackerlandes gemäß § 287 ZPO auf 1,50 € pro
m², also 7.500 €. Zinsen können der Klägerin auf diesen Betrag erst vom Zeitpunkt der
Klagezustellung an zugesprochen werden, da zu einem davor liegenden Verzug nichts
dargetan ist.
Soweit das Landgericht der Widerklage stattgegeben hat, hat die Berufung aus den im
erstinstanzlichen Urteil ausgeführten Gründen keinen Erfolg. Da die Beklagte gemäß §
275 BGB a. F. von ihrer Leistungspflicht frei geworden ist, schuldet sie nicht mehr die
Übereignung des Grundstücks, zu deren Sicherung die Vormerkung diente.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Gründe, die es rechtfertigen könnten, die Revision gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO
zuzulassen, sind nicht ersichtlich.
Streitwert der Berufung: 178.952,15 €.
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