Urteil des OLG Brandenburg vom 29.11.2005

OLG Brandenburg: rücktritt vom vertrag, grundstück, grundbuch, nachträgliche unmöglichkeit, sparkasse, genehmigung, kaufpreis, teilung, kaufvertrag, gesellschafter

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 5.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

5 U 162/05

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 133 BGB, § 157 BGB, § 324

Abs 1 BGB, § 324 Abs 1aF BGB,

§ 433 Abs 1 S 1 BGB

Grundstückskaufvertrag: Nachträgliche Unmöglichkeit der

Eigentumsverschaffung durch Versagung der

Teilungsgenehmigung; Risikoübernahme durch den Käufer

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 29. November 2005 verkündete Urteil der 6.

Zivilkammer des Landgerichts Potsdam - 6 O 3/05 - teilweise, unter Zurückweisung der

Berufung im Übrigen und unter Aufrechterhaltung des Tenors betreffend die Widerklage

abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die … Sparkasse, Anstalt des öffentlichen Rechts, in

P., 7.500,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 20. Januar 2005 zu

zahlen, Zug um Zug gegen Aushändigung der Löschungsbewilligungen für die zu

Gunsten der Gesellschafter der Klägerin als Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der

Bezeichnung “Wohnungsbaugesellschaft S.” in Abteilung II unter lfd. Nr. 18

eingetragenen Auflassungsvormerkung, verzeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts K.

von S. Blatt 3, lastend auf dem Flurstück 1, Flurstück 305.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch

Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der auf Grund dieses Urteils beizutreibenden

Beträge abwenden, wenn die vollstreckende Partei nicht jeweils Sicherheit in gleicher

Höhe leistet.

Gründe

Die Klägerin verlangt nach einer rechtskräftigen Versagung einer damals nach

notwendigen Teilungsgenehmigung mit der Klage Rückabwicklung eines

Grundstückskaufvertrages.

Die Beklagte ist Eigentümerin des im Grundbuch von S. des Amtsgerichts K. Blatt 4

unter lfd. Nr. 8, verzeichneten, 7.190 m² großen Grundbesitzes, Gemarkung S. Flur 1,

Flurstück 305, nunmehr S., Flur 1, Flurstücke 605 (5.000 m²) und 606 (2.190 m²).

Die Beklagte wollte einen Teil dieses Grundbesitzes verkaufen. Auf ihre

Baunutzungsanfrage wurde ihr mit Schreiben des Gemeindeamts S. vom 12. Januar

1993 mitgeteilt, dass der Flächennutzungsplan der Gemeinde S. vom Landesamt für

Bauen, Bautechnik und Wohnen des Landes Brandenburg genehmigt worden sei und der

Plan die Ausweisung der Flächen Flur 1, Flurstücke 305 für eine zukünftige

Wohnbebauung beinhalte.

Mit notarieller Urkunde vom 20. Februar 1992 (Notar H., UR-Nr. 8/1992) erteilte die

Beklagte der Fa. R. GmbH bzw. einem von dieser zu bestimmenden Dritten das Angebot

zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages über ein noch nicht vermessendes in

der Anlage zum Angebot näher gekennzeichnetes unbebautes Teilgrundstück von 5.000

m² des Grundstücks S. Flur 1, Flurstück 305.

In § 3 des Vertragsangebotes ist der Kaufpreis mit 70 DM pro m² = 350.000 DM

angegeben und war bis zum 30. April 1992 auf Notaranderkonto einzuzahlen.

§ 5 des Angebots enthält einen Gewährleistungsausschluss (Grundstück dem Käufer

bekannt, er erwirbt es wie es steht und liegt und von ihm besichtigt worden ist.

Verkäuferin übernimmt keine Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit des

Kaufgegenstandes und für dessen Bebaubarkeit. ...).

Mit notarieller Urkunde vom 31. März 1992 (Notar S. in B., UR-Nr. 48/1992) benannte die

R. den Immobilienmakler W., die Bauingenieure Fa. und F. sowie den Rechtsanwalt K. als

Käufer, die ihrerseits das Vertragsangebot als Gesamthandseigentümer für sich und als

Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts Wohnungsbaugesellschaft S.

annahmen.

Der Notar zahlte der Beklagten den bei ihm hinterlegten Kaufpreis von 350.000,00 DM in

zwei Teilbeträgen nach Eintragung der Auflassungsvormerkung am 3. Februar 1994 und,

nachdem der Kaufvertrag insoweit von den Vertragsparteien geändert worden war, im

Sommer 1995 aus.

Die Sparkasse kündigte der Klägerin die von ihr u.a. zur Finanzierung des Kaufpreises

aufgenommenen Kredite mit Schreiben vom 15. August 1995 und stellte

Hauptforderung und Zinsen zum 30. August 1995 fällig.

Unter dem 29. September 1995 beantragte die Klägerin gemäß § 19 Abs. 1 Nr. 3 BauGB

1986 die Teilung des Grundstücks zum Zwecke der Bebauung mit Wohnhäusern. Mit

Bescheid vom 15. November 1995 wurde der Antrag unter Hinweis auf die

entgegenstehenden Vorschriften des § 20 BauGB 1986 abgelehnt. Der dagegen

gerichtete Widerspruch der Klägerin wurde mit bestandskräftigem Bescheid vom 28.

Januar 1997 zurückgewiesen, weil die Trennfläche weder im Geltungsbereich einen

qualifizierten Bebauungsplanes noch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten

Ortsteils liege.

Unter dem 26. April 2000 erging ein Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des

Amtsgerichts K., wonach der Anspruch der Klägerin auf Rückerstattung des Kaufpreises

durch die Sparkasse D. gepfändet und dieser zur Einziehung überwiesen wurde. Die

Sparkasse forderte die Beklagte mit Anwaltschreiben vom 21. Dezember 2001 unter

Hinweis auf die Pfändung auf, den Kaufpreis zurückzuzahlen, weil der Vertag wegen

Versagung der Teilungsgenehmigung nach §§ 275, 323 BGB rückabzuwickeln sei.

Das Flurstück 305 der Flur 1 wurde nach Verlegung auf Grund Fortführungsmitteilung des

Katasteramts vom 2. September 2002 als Flur 1, Flurstücke 605 und 606 am 7. Januar

2003 in das Grundbuch eingetragen.

Mit der Klage verlangt die Klägerin gestützt auf eine Erklärung zur Prozessführung der …

Sparkasse Rückzahlung des Kaufpreises an die Sparkasse.

Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, der Vertrag sei wegen nachträglich eingetretener

Unmöglichkeit rückabzuwickeln, da das erworbene Grundstück nicht bebaubar sei.

Hierzu hat die Klägerin behauptet, auch jede andere als die beantragte Bebauung sei

seinerzeit nicht genehmigungsfähig gewesen, da das Grundstück kein Bauland sei und

es auch nicht werde.

Das Landgericht hat die Klägerin wegen deren eigenen wirtschaftlichen Interesses an der

Durchsetzung der Forderung und wegen mündlich erteilter Einwilligung der Sparkasse als

prozessführungsbefugt angesehen. Es hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Zur

Begründung hat es ausgeführt, ein Anspruch der Klägerin nach §§ 323 Abs. 1 und 3 BGB

a. F. i. V. m. § 818 BGB sei ausgeschlossen, weil der zur Unmöglichkeit führende

Umstand von der Käuferin zu vertreten sei. Es handele sich um einen Fall der

nachträglich eingetretenen Unmöglichkeit. Dahingestellt bleiben könne, ob die Klägerin

vertragliche Obliegenheiten bei der Herbeiführung der Bebaubarkeit des Grundstücks

verletzt habe. Denn die Klägerin habe das Risiko, dass das Grundstück nicht bebaut

werden könne, auf Grund des Gewährleistungsausschlusses für die fehlende

Bebaubarkeit allein übernommen, so dass die Unmöglichkeit der Leistung nicht dazu

führe, dass der Kaufvertrag rückabzuwickeln sei. Der von der Beklagten erhobenen

Widerklage auf Abnahme des veräußerten Grundstücks sowie Bewilligung der Löschung

der Vormerkung hat das Landgericht nur hinsichtlich des Löschungsanspruchs

stattgegeben, der begründet sei, da der vorgemerkte vertragliche

Übereignungsanspruch jedenfalls mit Eintritt der Unmöglichkeit erloschen sei.

Gegen das Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung.

Mit ihrer Berufung rügt die Klägerin eine fehlerhafte Auslegung des Vertrages. Sie macht

nach wie vor geltend, dass nicht sie, die Klägerin, sondern die Beklagte die

Unmöglichkeit zur vertreten habe. Denn die Beklagte sei nach dem Kaufvertrag

verpflichtet, den Kaufgegenstand, das Grundstück, welches erst durch Teilung des

Flurstück 305 herzustellen gewesen sei, zu liefern und sei deswegen für die Teilung ihres

Grundbesitzes verantwortlich gewesen. Dies sei ihr nicht gelungen. Mit dem

Gewährleistungsausschluss habe lediglich die Art der Bebaubarkeit des Grundstücks

nicht jedoch die grundsätzliche Eigenschaft des Grundstücks als Bauland geregelt

werden sollen. Von letzterem seien beide Parteien bei Vertragsabschluss wegen der von

der Gemeinde im Zusammenhang mit der Aufstellung des Flächennutzungsplans

abgegebenen Erklärungen ausgegangen, nämlich dass das verkaufte Grundstück

Baulandeigenschaft besitze. Dies spiegele sich auch in dem Kaufpreis wieder, der dem

damals üblichen Marktpreis für Bauland entsprochen habe.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 29. November 2005

1. die Beklagte zu verurteilen, an die … Sparkasse, Anstalt des öffentlichen Rechts,

in P., 178.952,15 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 15. November

2002 zu zahlen, Zug um Zug gegen Aushändigung der Löschungsbewilligungen für die

zu Gunsten der Gesellschafter der Klägerin als Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der

Bezeichnung “Wohnungsbaugesellschaft S.” in Abteilung II unter lfd. Nr. 18

eingetragenen Auflassungsvormerkung, verzeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts K.

von S. Blatt 3, lastend auf dem Flurstück 1, Flurstück 305

und

2. die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil mit näherer Darlegung.

Wegen des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf den Inhalt der von den Parteien

gewechselten Schriftsätze sowie den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils verwiesen.

II.

Die Berufung ist statthaft und zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und

begründet worden (§§ 511 Abs. 1 und 2, 513, 517, 519, 520 ZPO).

In der Sache hat die Berufung nur geringfügig Erfolg.

Dass der Klägerin wegen Vorliegens eines wucherähnlichen Geschäfts ein Anspruch auf

Erstattung des Kaufpreises an ihre Gläubigerin aus §§ 812, 818, 142, 138 Abs. 1 BGB in

Verbindung mit §§ 835, 836 ZPO zusteht, vermag der Senat nicht festzustellen.

Die Parteien haben zwar das Grundstück zu einem Quadratmeterpreis von 70 DM ver-

bzw. gekauft, also einem Preis, der Bauland entspricht. Tatsächlich sollte der Klägerin

hierfür auch nur Ackerland übergeben worden. Um ein wucherähnliches Geschäft würde

es sich jedoch nur dann handeln, wenn die Parteien tatsächlich Ackerland hätten kaufen

bzw. verkaufen wollen. Dies war jedoch schon nach dem eigenen Vortrag der Klägerin

nicht der Fall. Danach waren bei Vertragsabschluss beide Parteien davon ausgegangen,

dass das Grundstück zukünftig bebaubar sein werde. Es lag auch eine Erklärung der

Gemeinde vor, wonach der Flächennutzungsplan eine Bebaubarkeit des Grundstücks

vorsah. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass schon wegen der berufsbedingten

Sachkunde der Gesellschafter der Klägerin ein Informationsgefälle, welches die Beklagte

hätte ausnutzen können, nicht bestand. Zudem wohnte dem Geschäft für die Kläger ein

spekulativer Charakter inne. Denn für die sachkundigen Gesellschafter der Klägerin war

auf Grund der Auskunft der Gemeinde, wonach nur ein Flächennutzungsplan vorlag, klar,

dass es sich bei dem veräußerten Trennstück allenfalls um zukünftiges Bauland handeln

konnte.

Der Anspruch der Beklagten auf Zahlung des Kaufpreises ist auch nicht nach dem

kaufvertraglichen Gewährleistungsrecht in der gemäß Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB

maßgeblichen Fassung der §§ 462, 459 Abs. 1, 465 BGB untergegangen.

Ansatzpunkt für einen derartigen Anspruch wäre die mangelnde Baulandqualität des

Grundstücks. Die Voraussetzungen des § 459 BGB a. F. mögen zwar ungeachtet des

Gewährleistungsausschlusses nach Übergabe des Kaufgeländes gegeben sein. Das

lagebedingte rechtliche Bebauungshindernis mag auch einen Sachmangel darstellen. In

seiner Bedeutung geht es jedoch über die eines Sachmangels entscheidend hinaus.

Denn es hindert nicht nur die Bebaubarkeit, sondern den Eigentumserwerb der Klägerin

und damit die Erfüllung einer Hauptverpflichtung der Beklagten nach § 433 Abs. 2 Satz 1

BGB.

Bis zum 31. Dezember 1997 bedurfte gemäß § 19 Abs. 1 Ziff. 3 BauGB 1986 die Teilung

zum Zwecke der Bebauung eines im Außenbereich liegenden Grundstücks der

Genehmigung.

Die Beklagte hatte als Eigentümerin des zu teilenden Grundstücks gemäß § 19 Abs. 2

BauG 1986 die Teilungserklärung abgegeben. Zur Umschreibung im Grundbuch war im

Hinblick auf § 7 Abs. 1 GBO und § 23 Abs. 1 BauG 1986 die Teilungsgenehmigung

erforderlich. Das heißt, eine ohne diese Genehmigung vorgenommene Eintragung im

Grundbuch hätte nicht zum Eigentumsübergang geführt, das Grundbuch wäre unrichtig

(Batties/Krautzberger/Löhr, BauGB 4. Aufl., § 23 Rn. 4).

Die Beklagte hat deshalb nicht schlecht erfüllt, sondern ist zu einer Erfüllung überhaupt

nicht in der Lage. Kommt der Verkäufer seiner Eigentumsverschaffungspflicht nicht

nach, greifen aber nicht die Gewährleistungsvorschriften nach §§ 459 BGB a.F. ein

sondern über § 440 Abs. 1 BGB die allgemeinen Bestimmungen der §§ 323 ff BGB über

gegenseitige Verträge.

Die Frage, ob die Sondervorschriften der §§ 459 ff. BGB a. F. auch dann ausgeschlossen

sind, wenn der Verkäufer bei Vertragsabschluss die Bebaubarkeit zusichert, kann

dahinstehen. Vorliegend könnte der Vereinbarung eines Baulandpreises bei Vorliegen

eines Flächennutzungsplanes allenfalls entnommen werden, dass die zukünftige

Bebaubarkeit Vertragsgrundlage war. Die zukünftige Bebaubarkeit stellt jedoch keine

zusicherungsfähige Eigenschaft dar, über sie kann man lediglich spekulieren.

Schließlich ist der Kaufpreiszahlungsanspruch der Beklagten auch nicht gemäß § 323

BGB a. F. untergegangen.

Wie ausgeführt, ist von einer Unmöglichkeit der Leistung der Beklagten auszugehen.

Dabei war die Leistung der Beklagten nicht deswegen von Anfang an unmöglich, weil die

zum Zwecke der Bebauung vorzunehmende Teilung der behördlichen Genehmigung

bedurfte. Sie wurde es vielmehr erst nachträglich mit endgültiger Versagung der

Teilungsgenehmigung. Bis zu diesem Zeitpunkt war sie schon im Hinblick auf die fiktive

Genehmigung gemäß § 19 Abs. 3 Satz 6 BauG als möglich anzusehen (BGHZ 37, 240).

Und zwar dies auch dann, wenn die Aussichten für die Erteilung der Genehmigung

bereits bei Vertragsabschluss äußerst gering gewesen wäre.

Nach endgültiger Versagung der Genehmigung verliert der Verkäufer nach §§ 440 Abs.

1, 323 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf den Kaufpreis, wenn weder er noch der Käufer die

Unmöglichkeit zu vertreten hat. Hat aber der Käufer die Unmöglichkeit zu vertreten, so

behält der Verkäufer gemäß § 324 Abs. 1 BGB den Anspruch auf den Kaufpreis.

Die Klägerin hat als Käuferin die Unmöglichkeit zu vertreten, wenn sie diese durch eine

schuldhafte Verletzung einer der Beklagten als Verkäuferin gegenüber bestehenden

Verpflichtung verursacht hat. Die gleiche Rechtsfolge tritt aber auch dann ein, wenn sie

das Risiko des Leistungshindernisses übernommen hat (BGH NJW 1980, 700). Vorliegend

ist davon auszugehen, dass die Klägerin das Risiko des Leistungshindernisses

übernommen hat, auch wenn der Vertrag eine ausdrückliche Risikoübernahme nicht

enthält. Letzteres geht nicht etwa deswegen zu Lasten der Beklagten, weil es zur

Erfüllung ihrer Hauptleistungspflicht erforderlich gewesen wäre, den Kaufgegenstand erst

noch herzustellen. Dass sie hierzu nicht in der Lage war, scheiterte im vorliegenden Fall

allein daran, dass die Teilung der Genehmigung nach § 19 BauGB 1986 bedurfte. Denn

grundsätzlich entspricht es dem Recht des Eigentümers eines Grundstücks aus § 903

BGB, sein aus einem Flurstück bestehendes Grundstück in zwei Grundstücke aufzuteilen.

Erforderlich hierfür sind lediglich die Teilungserklärung des Eigentümers, die

Eintragungsbewilligung und die Eintragung im Grundbuch, es sei denn, er will das

Grundstück bebauen. Dann war seinerzeit für die Herstellung des Trennstücks die

Teilungsgenehmigung nach § 19 BauGB 1986 erforderlich. Nicht die Beklagte sondern

die Klägerin wollte jedoch das Grundstück bebauen. Im Ergebnis geht es also um die

Frage der Verwendung des Kaufgegenstandes. Dieser Umstand führt mit dem Ergebnis

der Auslegung des Vertrages gemäß §§ 133, 157 BGB dazu, der Klägerin das Risiko des

Leistungshindernisses, nämlich die Versagung der Baugenehmigung, aufzuerlegen. Bei

dieser Auslegung hat der Senat zunächst den Grundsatz berücksichtigt, dass nach der

gesetzlichen Interessenbewertung beim Kaufvertrag in der Regel der Käufer das Risiko

dafür trägt, ob er den Kaufgegenstand wie besichtigt verwenden kann. Vorliegend hat die

Klägerin Bauerwartungsland gekauft hat. Ein solches Geschäft schließt typischerweise

ein Element der Unsicherheit hinsichtlich der Bebaubarkeit des Grundstücks ein.

Hinzukommt vor allem der Gewährleistungsausschluss für fehlende Bebaubarkeit, der

nicht danach unterscheidet, ob diese auf fehlender Baulandqualität oder auf anderen

Gründen beruht. Dafür, dass die Klägerin das Risiko des Leistungshindernisses

übernommen hat, spricht schließlich, dass der Kaufpreis bereits einen Monat nach

Annahme des Vertragsangebotes durch die Klägerin auf Notaranderkonto zu hinterlegen

und die erste Hälfte unabhängig von dem Vorliegen der Teilungsgenehmigung nach

Eintragung der Auflassungsvormerkung auszuzahlen war. Letztlich wird die Übernahme

des Leistungsrisikos durch die Klägerin auch durch das Verhalten der Parteien nach

Abschluss des Vertrages bestätigt. Denn die Parteien haben die Fälligkeitsregelung im

Kaufvertrag für die Auskehrung der zweiten Kaufpreishälfte übereinstimmend dahin

geändert, dass diese bereits im Sommer 1995, also bevor die Teilungsgenehmigung von

der Klägerin beantragt worden war, ausgezahlt wurde. Diesem Ergebnis der Übernahme

des Vertragsrisikos durch die Klägerin steht die Regelung in § 10 Abs. 2 des Vertrages,

wonach bei Versagung einer Genehmigung der dadurch belastete Beteiligte zum

Rücktritt vom Vertrag berechtigt ist, nicht entgegen. Denn wegen des

Gewährleistungsausschlusses und der Übernahme des Leistungsrisikos ist nicht die

Beklagte sondern die Klägerin als belastete und damit rücktrittsberechtigte Beteiligte

anzusehen.

Mit rechtskräftiger Versagung der Teilungsgenehmigung ist die Beklagte nach alledem

gemäß § 275 BGB a. F. von ihrer Leistungspflicht frei geworden. Diese lebte auch nicht

mehr auf, nachdem wegen Veränderung der baurechtlichen Vorschriften die

Teilungsgenehmigung erteilt wurde.

Allerdings muss sich die Beklagte gemäß § 275 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. die durch den

Wegfall der eigenen Leistungspflicht entstehenden Vorteile, das ist der Verkehrswert des

verkauften Trennstücks, anrechnen lassen. Diese Anrechnung findet von Amts wegen

statt, ohne dass es einer entsprechenden Parteierklärung bedurft hätte

(Palandt/Heinrichs, 61. Aufl., § 324 Rn. 7; § 387 Rn. 2).

Der Senat schätzt den Verkehrswert des Ackerlandes gemäß § 287 ZPO auf 1,50 € pro

m², also 7.500 €. Zinsen können der Klägerin auf diesen Betrag erst vom Zeitpunkt der

Klagezustellung an zugesprochen werden, da zu einem davor liegenden Verzug nichts

dargetan ist.

Soweit das Landgericht der Widerklage stattgegeben hat, hat die Berufung aus den im

erstinstanzlichen Urteil ausgeführten Gründen keinen Erfolg. Da die Beklagte gemäß §

275 BGB a. F. von ihrer Leistungspflicht frei geworden ist, schuldet sie nicht mehr die

Übereignung des Grundstücks, zu deren Sicherung die Vormerkung diente.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

Gründe, die es rechtfertigen könnten, die Revision gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO

zuzulassen, sind nicht ersichtlich.

Streitwert der Berufung: 178.952,15 €.

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