Urteil des OLG Brandenburg, Az. 3 U 134/06

OLG Brandenburg: mietvertrag, vermietung, positive feststellungsklage, fristlose kündigung, vermieter, konkurrenzverbot, vertragsklausel, gebäude, prozessvertreter, einverständnis
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 3.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
3 U 134/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 126 BGB, § 536 BGB, § 542
Abs 2 Nr 1 BGB, § 543 Abs 2
BGB
Sonderkündigungsrecht bei Verstoß gegen Konkurrenzschutz,
Schriftformerfordernis bzgl. Zustimmungserklärung
Tenor
I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Potsdam vom
27.07.2006 - 12 O 600/04 – abgeändert und die Klage abgewiesen.
II. Die Kosten des Rechtsstreits in I. und II. Instanz werden dem Kläger auferlegt.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung
gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages
abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leistet.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Kündigung des Gewerberaum-
Mietvertrages wegen eines behaupteten Verstoßes des Klägers gegen eine
mietvertragliche Konkurrenzschutzklausel.
Die St. GbR, deren Gesellschafter der Kläger war, schloss mit der Beklagten einen auf
den 31.01.2003 datierten Gewerberaum-Mietvertrag zum Zwecke des Betriebes einer
Physiotherapie-Praxis in dem Gebäude P., R.Straße …. Der Mietvertrag wurde auf
Vermieterseite nach dem Ausscheiden der anderen Gesellschafter von dem Kläger allein
weitergeführt. Die Beklagte ließ sich bei den Vertragsverhandlungen und der
Vertragsunterzeichnung durch ihren Ehemann, den Zeugen W., vertreten. Die
Vertragsparteien vereinbarten eine feste Laufzeit des Mietvertrages bis zum 30.06.2008.
Der Mietvertrag beinhaltete in § 2 Nr. 4 folgende Regelung:
„Es gilt ein Sonderkündigungsrecht mit Kündigungsfrist von 3 Monaten für den
Mieter als vereinbart für den Fall, dass ein im Objekt ansässiger Arzt seine persönliche
Tätigkeit in den im Objekt befindlichen Mietflächen aufgibt oder sich direkt oder indirekt
an einem im Wettbewerb zum Mieter stehenden Konkurrenzbetrieb beteiligt. Das
Sonderkündigungsrecht muss ab Bekanntwerden des Sachverhaltes beim Mieter
gegenüber dem Vermieter innerhalb von sechs Wochen erklärt werden„.
Weiter beinhaltete der Vertrag in § 12 als Konkurrenzschutzklausel folgende Regelung:
„Es wird vereinbart, dass der Vermieter keine Ansiedlung eines direkten oder
indirekten Konkurrenzbetriebes zulässt. Dieser Konkurrenzschutz erstreckt sich auf
Leistungen aus dem SGB V, § 124, Heil- und Hilfsmittel, u.a. sog. physiotherapeutische
und physikalische Behandlungstherapien. Sollte ein anderer Mieter diese Leistungen im
Wettbewerb zum Mieter anbieten und dies nicht durch den Vermieter unterbunden
werden (…), gilt für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht mit Kündigungsfrist von drei
Monaten als vereinbart. Das Sonderkündigungsrecht muss ab Bekanntwerden des
Sachverhalts beim Mieter gegenüber dem Vermieter innerhalb von sechs Wochen erklärt
werden.„
In § 13 Nr. 2 des Vertrages ist eine Schriftform-Klausel für Nebenabreden, Änderungen
und Ergänzungen sowie alle rechtserheblichen Erklärungen einer der Parteien
niedergelegt. Zu den Einzelheiten des Vertrages wird auf die Urkunde vom 31.01.2003
(Bl. 8 bis 14 d.A.) ergänzend Bezug genommen. Der Kläger wollte die leer stehenden
Räume des Hauses an einen Arzt, den erstinstanzlich vernommenen Zeugen Dr. S.,
vermieten, der der Beklagten zumindest flüchtig bekannt war. Der Zeuge Dr. S. verfügte
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vermieten, der der Beklagten zumindest flüchtig bekannt war. Der Zeuge Dr. S. verfügte
u.a. über eine Ausbildung als staatlich anerkannter Masseur und beabsichtigte eine
Praxisgründung mit Schwerpunkt Naturheilverfahren, osteopathische Verfahren und
chinesische Medizin. Am Abend des 15.10.2004 hielt sich die Beklagte mit einer
Mitarbeiterin im „Café Z.„ auf, welches ebenfalls im genannten Gebäude des Klägers
betrieben wurde. Der Kläger sprach die Beklagte dort gegen 22.00 Uhr an und kam auf
die Frage der Vermietung der leer stehenden Räume an den Zeugen Dr. S. zu sprechen.
Der Verlauf und der Inhalt des Gespräches im Einzelnen sind streitig. Im Rahmen des
Gesprächs telefonierte die Beklagte auf Veranlassung des Klägers mit dessen Handy
auch mit dem Zeugen Dr. S.. Der Kläger vermietete dem Zeugen Dr. S. mit einem auf
den 20.09. oder 20.10. 2004 datierten Mietvertrag im ersten Obergeschoss des
Gebäudes leer stehende Räume mit einer Fläche von ca. 84 m² zum Betrieb einer
Naturheilpraxis. Mit Schreiben vom 20.10.2004 bat der Ehemann der Beklagten den
Kläger um Mitteilung des Leistungsangebotes des Zeugen Dr. S. zur Klärung einer
eventuellen Konkurrenzsituation. Der Kläger übersandte der Beklagten daraufhin mit
Schreiben vom 21.10.2004 einen Werbeflyer des Zeugen Dr. S.. Zu dessen Inhalt im
Einzelnen wird auf Bl. 47 und 48 d.A. ergänzend Bezug genommen. Nach Schriftwechsel
der beiden Prozessvertreter der Parteien zur Frage einer Konkurrenzsituation und der
angeblichen Zustimmung der Beklagten im Rahmen des Gespräches der Parteien vom
15.10.2004 ließ die Beklagte mit Schriftsatz vom 25.11.2006 die Kündigung des
Mietvertrages zum 28.02.2005 erklären, und zwar unter Bezugnahme auf einen Verstoß
gegen die mietvertragliche Konkurrenzschutzklausel. Aufgrund einer im Januar 2005
erfolgten Absprache der Parteien unter Beibehaltung der gegensätzlichen Standpunkte
zur Wirksamkeit der Kündigung nutzte die Beklagte die Räume über den 28.02.2005
hinaus zunächst weiter.
Der Kläger hat behauptet, der Beklagten sei das Betätigungsfeld des Zeugen Dr. S.
bereits vor dem Zusammentreffen am 15.10.2004 im Einzelnen bekannt gewesen. Die
Beklagte habe an diesem Tage dem Zeugen Dr. S. telefonisch zu seinem Entschluss der
Praxisgründung in dem Gebäude des Klägers beglückwünscht und erklärt, es sei sehr
schön, dass er die Räume beziehen werde. Erst daraufhin habe er, der Kläger, den
Mietvertrag mit dem Zeugen Dr. S. abgeschlossen, im Vertrauen auf das Einverständnis
der Beklagten. Der Kläger meint, es bestehe kein Konkurrenzverhältnis zwischen dem
Zeugen Dr. S. und der Beklagten.
Ursprünglich hat der Kläger in I. Instanz beantragt, festzustellen, dass das Mietverhältnis
nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 25.11.2004 zum 28.02.2005 beendet
wurde. Nachdem der Kläger die Beklagte in einem gesonderten Rechtsstreit auf Zahlung
des Mietzinses in Anspruch genommen und mit Schreiben vom 21.06.2005 die fristlose
Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges erklärt hatte, hat die Beklagte
die Geschäftsräume am 30.06.2005 geräumt und an den Kläger herausgegeben. Der
Kläger hat den Rechtsstreit in der vorliegenden Sache in der Hauptsache für erledigt
erklärt. Die Beklagte hat sich der Erledigterklärung nicht angeschlossen und
Klageabweisung beantragt.
Die Beklagte hat behauptet, sie habe den Zeugen S. nur flüchtig gekannt und keine
Kenntnisse über dessen Tätigkeitsfeld gehabt. Die Beklagte meint, die Tätigkeit des
Zeugen Dr. S. stehe zu ihrer Tätigkeit in einem Konkurrenzverhältnis. Sie hat behauptet,
es ergäben sich Überschneidungen der Tätigkeitsfelder in einem Umfang von 52% ihres
Umsatzes. Auch habe der Kläger den Mietvertrag mit dem Zeugen Dr. S. schon vor dem
Gespräch am 15.10.2004 geschlossen.
Das Landgericht hat nach Beweiserhebung insbesondere über den Inhalt der Gespräche
der Parteien am 15.10.2004 mit dem angegriffenen Urteil die Feststellung der Erledigung
des Rechtsstreites ausgesprochen. Es hat im Wesentlichen ausgeführt, es liege bereits
keine Konkurrenzsituation gem. § 12 des Mietvertrages vor, da die Vertragsklausel
einschränkend auszulegen sei und nach der Aussage des Zeugen Dr. S. keine
Konkurrenz gedroht habe. Jedenfalls stehe nach der Beweisaufnahme fest, dass sich die
Beklagte am 15.10.2004 gegenüber dem Kläger mit der Vermietung an den Zeugen Dr.
S. einverstanden erklärt habe, sodass sie sich gem. § 242 BGB nicht auf das vertragliche
Konkurrenzverbot und auch nicht auf die Schriftformklausel berufen könne. Der
Beklagten sei die Tätigkeit des Zeugen Dr. S. inhaltlich aufgrund verschiedener
Gespräche mit dem Zeugen bekannt gewesen.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihr Ziel der Abweisung der
Klage weiterverfolgt. Hierzu trägt sie vor: Der Schutzbereich des vertraglichen
Konkurrenzschutzes sei eröffnet gewesen. Sie habe nicht auf den Konkurrenzschutz
verzichtet. Ihr sei das Leistungsangebot des Zeugen Dr. S. nicht im Einzelnen bekannt
gewesen. Im Übrigen sei eine eventuelle Zustimmung wegen des vereinbarten
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gewesen. Im Übrigen sei eine eventuelle Zustimmung wegen des vereinbarten
Schriftformerfordernisses unwirksam. Sie habe ihre als Zustimmung gewertete
angebliche Erklärung vorsorglich auch mehrfach wegen Irrtums angefochten. Der Kläger
habe die von ihm behauptete Zustimmung jedenfalls unter vorsätzlicher Umgehung
ihres bevollmächtigten Ehemanns arglistig erschlichen, indem er sie, die Beklagte, in
einem Lokal mit einem Überraschungsangriff überzogen habe. Der Zeuge Dr. S. sei im
Übrigen nicht glaubwürdig. Der Zeuge habe sich offensichtlich durch seine
Zeugenaussage aus seinem eigenen Mietvertrag herausgekauft.
Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des am 27.07.2006 verkündeten Urteils des Landgerichts
Potsdam - 12 O 600/04 - die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Kläger verteidigt das angegriffene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung seines
erstinstanzlichen Vortrages. Die Äußerungen der Beklagten gegenüber dem Zeugen Dr.
S. am 15.10.2004 seien als Zustimmung und Einverständnis zur Vermietung an den
Zeugen zu werten. Eine Anfechtung der Zustimmung habe die Beklagte nicht erklärt.
Das vertragliche Schriftformerfordernis erfasse die Zustimmungserklärung der
Beklagten nicht. Gegebenenfalls, so meint der Kläger, sei das Verhalten der Parteien als
stillschweigende Aufhebung des vertraglichen Schriftform-Erfordernisses zu werten.
Zum Vortrag der Parteien im Einzelnen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst
Anlagen ergänzend Bezug genommen.
II.
Die Berufung der Beklagten gegen das ihrem Prozessvertreter am 31.7.2006 zugestellte
Urteil ist gem. §§ 517 ff. ZPO zulässig. Die Berufung wurde insbesondere fristgemäß am
28.08.2006 eingelegt und - nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum
31.10.2006 - an diesem Tage bei Gericht eingehend begründet.
Die Berufung ist auch begründet. Eine Erledigung des Rechtsstreits kann nicht
festgestellt werden. Die von dem Kläger begehrte Feststellung (§ 256 Abs. 1 ZPO) setzt
voraus, dass die Klage zur Zeit ihrer Erhebung zulässig und begründet gewesen wäre.
Die ursprüngliche Klage auf Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses über
den 28.02.2005 hinaus war jedoch von Anfang an unbegründet. Denn die Kündigung der
Beklagten vom 25.11.2004 war wirksam. Im Hinblick auf die vereinbarte feste Laufzeit
des Mietvertrages kam es gem. §§ 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB auf das Bestehen eines
Rechtes zur außerordentlichen Kündigung gem. §§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 536 BGB oder
auf das Vorliegen der Voraussetzungen des vertraglichen Sonderkündigungsrechtes
gem. §§ 2 Nr. 4 und 12 Nr. 2 des Mietvertrages an. Die Voraussetzungen zur Ausübung
des vertraglichen Sonderkündigungsrechtes wegen eines Verstoßes des Klägers gegen
das vereinbarte Konkurrenzverbot in § 12 des Mietvertrages liegen vor.
Die vereinbarte Konkurrenzschutzklausel richtet sich gegen eine Ansiedlung direkter
oder indirekter Konkurrenzbetriebe, wobei zur Eingrenzung der konkurrierenden Betriebe
auf den in § 1 Nr. 7 des Mietvertrages genannten Nutzungszweck des Betreibens einer
Physiotherapiepraxis abzustellen ist. Der Wortlaut der Konkurrenzschutzklausel bezieht
sich auf Leistungen aus dem SGB V, § 124. Diese Klausel ist auslegungsbedürftig (§§
133, 157 BGB), da § 124 SGB V Leistungen von Physiotherapeuten als Heilmittel nur
beispielhaft im Zusammenhang mit dem Zulassungserfordernis für Leistungserbringer
aufführt. In der Konkurrenzschutzklausel des Mietvertrages sind dann einzelne
Heilmittel-Arten, nämlich die physiotherapeutischen sowie die physikalischen
Behandlungstherapien, ausdrücklich genannt. Aus der Bezugnahme der Vertragsklausel
auf § 124 SGB V kann entgegen der Sichtweise des Klägers nicht gefolgert werden, dass
sich das Konkurrenzverbot auf Behandlungen gesetzlich Versicherter beschränkt. Die
Klausel stellt den Bezug zum Recht der gesetzlichen Krankenversicherung erkennbar nur
her, um den Inhalt der konkurrierenden Tätigkeiten anzugeben, nicht jedoch, um
Abrechnungsfragen in die Bestimmung der Reichweite einzubeziehen. Die
Vertragsklausel in § 12 zielt auf einen weiten Schutzbereich des Konkurrenzschutzes ab.
Durch die Regelung in § 2 Nr. 4 des Vertrages wird auch die Tätigkeit von Ärzten erfasst,
wenn sich diese direkt oder indirekt an einem im Wettbewerb zum Mieter stehenden
Konkurrenzbetrieb beteiligen. Der Beteiligung eines Arztes steht es nach Sinn und
Zweck des vertraglichen Konkurrenzverbotes gleich, wenn ein Konkurrenzbetrieb erst
gegründet wird. Jedenfalls ist die vertragliche Regelung zum Konkurrenzschutz nicht auf
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gegründet wird. Jedenfalls ist die vertragliche Regelung zum Konkurrenzschutz nicht auf
eine Einschränkung des vertragsimmanenten Konkurrenzverbotes des Vermieters
gerichtet, das bei Nichtvorhandensein einer vertraglichen Konkurrenzschutz-Regelung
eingriffe (vgl. hierzu etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 Rz. 543). Der Inhalt
der Klausel ist vielmehr auf eine Ausdehnung des Schutzes vor Konkurrenz anderer
Mieter gerichtet, da sie gem. § 12 Nr. 1 auch auf die Vermeidung nur indirekter
Konkurrenz gerichtet ist. Bereits ohne mietvertragliche Vereinbarung eines
Konkurrenzschutzes des Mieters ist anerkannt, dass es dem Vermieter verwehrt ist, in
räumlicher Nähe Gewerberäume an einen anderen Gewerbetreibenden zu vermieten,
dessen Hauptleistungen sich mit den Hauptleistungen des vorhandenen Mieters
überschneiden (vgl. etwa BGHZ 70, 79). Eine Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag
kann dazu führen, dass das Konkurrenzverbot auch bereits Überschneidungen von
Nebenleistungen des später hinzukommenden Mieters erfasst (vgl. etwa BGH, NJW-RR
86, S. 9).
Soweit das Landgericht auf Grundlage der Vernehmung des Zeugen Dr. S. annimmt, es
habe der Beklagten durch dessen Tätigkeit keine Konkurrenz gedroht, teilt der Senat
diese Sichtweise vor dem Hintergrund der zuvor vom Kläger mitgeteilten
Praxisausrichtung des Zeugen anhand seines Werbeflyers und der Ausbildung des
Zeugen zum Masseur nicht, zumal auch die Beklagte - wie der Zeuge Dr. S. -
Privatpatienten behandelt. Nach dem Inhalt des Werbeflyers, den der Kläger der
Beklagten auf ihre Anfrage hin übermittelt hat, liegen wesentliche Überschneidungen der
Tätigkeitsfelder des Zeugen Dr. S. und der Beklagten vor. Zur Überzeugung des Senats
ist bei der Feststellung, ob die Konkurrenzschutzklausel durch die Vermietung der
Gewerberäume an den Zeugen Dr. S. verletzt ist, auf den mitgeteilten Inhalt des
Werbeflyers abzustellen und nicht, wie das Landgericht meint, auf dessen tatsächlich
ausgeübte Tätigkeit. Denn die Beklagte hatte angesichts der kurzen, vertraglichen
Kündigungserklärungsfrist von lediglich 6 Wochen ab Bekanntwerden des Sachverhalts
gem. § 12 Nr. 2 des Mietvertrages keine Gelegenheit, erst in Ruhe abzuwarten, wie sich
die Tätigkeit des Zeugen Dr. S. entwickeln werde. Vielmehr war die Beklagte gehalten,
anhand der vom Kläger mitgeteilten Tätigkeitsbereiche auf Grundlage des Werbeflyers
des Zeugen einzuschätzen, ob eine Konkurrenzschutz-Verletzung vorliegt, wollte sie
nicht das Risiko eingehen, ihr Sonderkündigungsrecht durch Fristablauf zu verlieren.
Die Beklagte hat ihr Sonderkündigungsrecht, dessen Voraussetzungen vorlagen, auch
nicht etwa verloren durch die Gespräche, die sie am 15.10.2004 mit dem Kläger sowie
telefonisch mit dem Zeugen Dr. S. geführt hat. Die vom Kläger behaupteten Erklärungen
der Beklagten gegenüber dem Zeugen Dr. S. am Abend des 15.10.2004 reichen nicht
aus, um - vor dem Hintergrund der Schriftformklausel des Mietvertrages in § 13 Nr. 2 -
ein zustimmendes Verhalten der Beklagten zur Vermietung an den Zeugen oder ein
Verzicht auf die Rechte aus dem Konkurrenzschutzverbot anzunehmen. Auch genügt
der vom Kläger mitgeteilte Sachverhalt nicht, um das Berufen der Beklagten auf die
vertragliche Konkurrenzschutzklausel sowie auf die Schriftformklausel gem. § 242 BGB
als treuwidrig erscheinen zu lassen.
Zunächst ist hervorzuheben, dass eine ausdrückliche Willenserklärung der Beklagten (§§
116 ff. BGB) gegenüber dem Kläger im Sinne eines Verzichtes auf die Konkurrenzschutz-
Rechte oder im Sinne einer auf einen Erlassvertrag gerichteten Erklärung oder eine
Zustimmung zur Vermietung nach dem streitigen Vortrag des Klägers über den Inhalt
des Gespräches am 15.10.2004 nicht vorliegt. Die angeblichen Äußerungen der
Beklagten, an die der Kläger anknüpft, sind sämtlich gegenüber dem Zeugen Dr. S.
abgegeben und nicht unmittelbar an den Kläger gerichtet gewesen. Der Kläger
behauptet nicht, die Beklagte habe ihm gegenüber erklärt, sie stimme der Vermietung
an Dr. S. zu.
Die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes ist vor dem Hintergrund der Äußerungen
der Beklagten am 15.10.2004 auch nicht treuwidrig. Der Annahme einer Treuwidrigkeit
der Kündigung der Beklagten im Hinblick auf das Telefonat am 15.10.2004 mit dem
Zeugen Dr. S. steht bereits der Inhalt der mietvertraglichen Schriftformklausel
entgegen, nach der Änderungen und Ergänzungen des Vertrages sowie alle
rechtserheblichen Erklärungen einer Vertragspartei in Bezug auf den Vertrag nur
wirksam sein sollen, wenn sie schriftlich (§ 126 BGB) erfolgen. Dem Kläger musste es
hiernach klar sein, dass es an einer wirksamen Zustimmung der Beklagten zur
Vermietung an den Zeugen Dr. S. angesichts der Spontanität der Erklärungen der
Beklagten und ihrer lediglich mündlich geäußerten Form fehlte. Die angebliche
Zustimmung der Beklagten oder ihr zustimmendes Verhalten gegenüber dem Zeugen
Dr. S. unterfällt auch dem Anwendungsbereich der genannten Schriftformklausel, die
ihren Sinn und Zweck nach auch darauf abzielt, vor einer übereilten und potentiell
schwer beweisbaren mündlichen Abgabe von vertragsrelevanten Erklärungen zu
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schwer beweisbaren mündlichen Abgabe von vertragsrelevanten Erklärungen zu
schützen. Denn das vertraglich in § 13 Nr. 2 vereinbarte Formerfordernis erfasst nicht
nur Änderungen und Ergänzungen des Vertrages, sondern auch alle rechtserheblichen
Erklärungen in Bezug auf den Mietvertrag. Um eine derartige, für den Mietvertrag
erhebliche Erklärung der Beklagten geht es dem Kläger, wenn er ausführt, die Beklagte
habe der Vermietung an Dr. S. zugestimmt. Denn eine Zustimmung der Beklagten ist
nur bei Vorliegen eines Zustimmungsbedürfnisses gegeben, das sich nur aus dem
mietvertraglichen Konkurrenzschutz ergeben kann. Die Parteien haben mit der Klausel in
§ 13 Nr. 2 des Vertrages den Geltungsbereich des Wirksamkeitserfordernisses
ausdrücklich weit gefasst, so dass auch die Wertung des § 182 Abs.2 BGB verdrängt ist.
Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus der im Schriftsatz der Klägervertreter vom
17.7.2007 auf Seite 7 (Bl. 449 d.A.) zitierten Rechtsprechung, die sich nicht auf
vertraglich konstituierte Schriftform-Erfordernisse bezieht.
Auch kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Parteien die vertragliche
Schriftformklausel durch eine konkludent getroffene Änderungsvereinbarung
abbedungen haben, wie der Kläger im Schriftsatz vom 17.7.2007 ausführen lässt. Zwar
trifft es zu, dass eine vertragliche Schriftformklausel durch entsprechende Vereinbarung
der Vertragsparteien formfrei und sogar stillschweigend aufgehoben werden kann (vgl.
Palandt-Heinrichs, BGB, 66. Aufl., § 125 Rdn. 14 m.w.N.). Dies setzt jedoch einen
Geschäftswillen der Parteien voraus, der auf eine Änderung des Vertrages gerichtet ist.
Ein derart weit reichender Geschäftswille ist den vom Kläger behaupteten Erklärungen
der Beklagten, die im gesellschaftlichen Rahmen gegenüber dem Zeugen Dr. S.
erfolgten, nicht zu entnehmen.
Das Berufen auf die Schriftformklausel ist auch nicht etwa treuwidrig. Soweit der Kläger
im Rahmen des Gespräches am 15.10.2004 sein Mobiltelefon mit der bereits von ihm
hergestellten Verbindung zum Zeugen Dr. S. der Beklagten überreicht hat, liegt - auch
angesichts des eher privaten Umfeldes des Gespräches im Café Z. - gerade eine für den
Kläger erkennbare Gefahr einer übereilten und potentiell schwer beweisbaren Abgabe
von vertragsrelevanten Erklärungen vor, vor der die Schriftformklausel schützen sollte.
Auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob der Mietvertrag des Klägers mit dem
Konkurrenten Dr. S. vor oder nach dem Telefonat mit der Beklagten am 15.10.2004
abgeschlossen wurde, kommt es hiernach nicht an.
Die Beklagte hat auch die vertraglich vorgesehene sechswöchige
Kündigungserklärungsfrist eingehalten. Ob vor Erklärung der Kündigung ein
Abmahnungserfordernis gem. § 543 Abs. 3 BGB bestand, woran der Senat angesichts
der erheblichen Überschneidungen der vom Kläger mitgeteilten Tätigkeitsfelder des
Zeugen Dr. S. zweifelt, kann offen bleiben. Gegen ein solches Abmahnungserfordernis
spricht auch die knappe Frist zur Ausübung des Kündigungsrechts von sechs Wochen ab
Bekanntwerden des Sachverhaltes (§ 12 Nr. 2 des Mietvertrages). Jedenfalls liegt aber
ein ausreichendes Abmahnungsschreiben der Beklagten in dem Schriftsatz der
Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 05.11.2004 (Bl. 21 d.A.). Darin wird betont,
dass die Beklagte die Vermietung an Dr. S. als Vertragsverletzung ansieht und deshalb
rechtliche Schritte prüft. Zwar setzt das genannte Schreiben nicht ausdrücklich eine Frist
zur Abstellung des vertragswidrigen Zustandes. Eine weitergehende Fristsetzung war
jedoch gem. § 543 Abs.3 Satz 2 Nr. 1 BGB nicht erforderlich, weil sie vor dem
Hintergrund des Schreibens des Klägervertreters vom 19.11.2004 (Bl. 183 d.A.) keinen
Erfolg versprach. Denn der Klägervertreter hat mit dem genannten Schreiben das
Vorliegen einer Konkurrenzsituation bestritten und sich im Übrigen auf das angeblich
zustimmende Verhalten der Beklagten berufen. Hierdurch hat der Kläger die Herstellung
eines vertragsgemäßen Verhaltens verweigert, so dass es einer Fristsetzung nicht
bedurfte (vgl. hierzu Münchener Kommentar zum BGB-Schilling, 4. Auflage, § 543 Rdn.
65).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision wird vom Senat nicht zugelassen, da es an den entsprechenden
Voraussetzungen fehlt. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und gibt
keine Veranlassung, in den berührten Rechtsgebieten neue Leitsätze aufzustellen oder
Gesetzeslücken zu füllen. Die Entscheidung beruht auf einer Würdigung der Umstände
des Einzelfalles. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Bewertung zum Nichtvorliegen
einer Zustimmung der Beklagten zur Vermietung an den Konkurrenten und zum
Abmahnungserfordernis gem. § 543 Abs. 3 BGB. Der Senat weicht mit der vorliegenden
Entscheidung auch nicht von höchst- oder obergerichtlicher Rechtsprechung ab.
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Den Gebührenstreitwert setzt der Senat – dem Wert der ursprünglich erstrebten
Feststellung entsprechend - gem. § 41 Abs.1 GKG auf einheitlich 22.560 € fest. Durch die
einseitige Erledigungserklärung ist keine Verminderung des Streitwerts eingetreten (vgl.
Baumbach-Hartmann, ZPO, 65. Aufl., Anh. zu § 3, Rdn. 45). Da es sich um eine
(positive) Feststellungsklage handelte, war von der Jahreskaltmiete von 28.200 € (12
Monate zu jeweils 2.350 €) ein Abschlag von 20 % vorzunehmen.
Der Senat sieht keinen Anlass, aufgrund des nachgereichten, nicht nachgelassenen
Schriftsatzes des Klägers vom 17.7.2007 erneut in die mündliche Verhandlung
einzutreten (§ 156 ZPO).
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