Urteil des OLG Brandenburg, Az. 5 U 90/06

OLG Brandenburg: grundstück, rücktritt, kaufvertrag, herausgabe, kaufpreis, vermietung, mietvertrag, rückzahlung, verzug, vollstreckung
1
2
3
4
5
6
Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 5.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 U 90/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 320 Abs 1 BGB, § 322 Abs 1
BGB, § 346 S 1 BGB, § 348 BGB,
§ 349 BGB
Herausgabeanspruch nach Rücktritt vom
Grundstückskaufvertrag
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 27.
April 2006, Az. 13 O 321/05, abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, das Flurstück 139 der Flur 1 in der Gemarkung D.,
postalische Anschrift ... Weg 33, R., einschließlich der aufstehenden Gebäude zu räumen
und geräumt an die Kläger herauszugeben Zug um Zug gegen Zahlung von 27.609,76
Euro an den Beklagten.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 1 und 2 jeweils zu 1/8, der Beklagte zu
6/8 zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 230.000,00 Euro abwenden, wenn nicht die Kläger vor
der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe geleistet haben. Die Kläger dürfen die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils
beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die Parteien streiten über die Herausgabe eines von den Klägern an den Beklagten
verkauften Grundstücks, nachdem die Kläger den Rücktritt von dem Kaufvertrag erklärt
haben.
Die Kläger sind Eigentümer des Flurstücks 139 der Flur 1 in der Gemarkung D.,
eingetragen im Grundbuch von D. des Amtsgerichts Fürstenwalde Blatt 116, postalische
Anschrift ... Weg 33, R., das mit einem Wohnhaus bebaut ist.
Mit notariellem Vertrag vom 6. April 1995 verkauften sie das Grundstück an den
Beklagten. Es wurde vereinbart, dass der Beklagte den Kaufpreis von 435.000,00 DM in
24 monatlichen Raten zu je 6.000,00 DM beginnend mit dem 1. Mai 1995 und einer
Schlussrate von 291.000,00 DM zum 1. Mai 1997 begleichen sollte. Gemäß § 3 Satz 4
des Vertrages verpflichteten sich die Kläger, dem Beklagten das Grundstück am
Übergabetag geräumt und frei von Miet- und Pachtverhältnissen und sonstigen
Nutzungsverhältnissen herauszugeben. Gemäß § 5 Satz 6 des Vertrages sollte die
Übergabe zum 1. Mai 1995 erfolgen. In § 10 Abs. 2 des Vertrages wurde den Klägern ein
Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt, dass der Beklagte mit mehr als zwei Raten in
Rückstand gekommen ist.
Am 6. April 1995 leistete der Beklagte durch einen auf den 6. April 1995 datierten
Scheck eine Zahlung in Höhe von 50.000,00 DM. Von Mai 1995 bis Januar 1996 zahlte
der Beklagte monatliche Raten in Höhe von insgesamt jedenfalls 54.000,00 DM, nach
der Behauptung des Beklagten in Höhe von 56.000,00 DM. Seitdem zahlte er nicht
mehr.
Am 15. Juli 1996 schlossen die Kläger mit Herrn W. G. über das Grundstück einen
Mietvertrag mit Kaufoption und einer Laufzeit von zehn Jahren. Herr G. übte vom 1.
August 1996 bis September 1999 den Besitz an dem Grundstück aus.
Nachdem die Kläger sich eine vollstreckbare Ausfertigung des Notarvertrages hatten
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Nachdem die Kläger sich eine vollstreckbare Ausfertigung des Notarvertrages hatten
erteilen lassen, schlug der Beklagte ihnen mit Schreiben vom 29. Januar 1997 vor, den
Kaufvertrag rückabzuwickeln, etwa indem die Kläger „den bisher erhaltenen Kaufpreis in
Höhe von 106.000,00 DM“ an den Beklagten zurückzahlten und der Kaufvertrag
aufgehoben werde. Darauf gingen die Kläger nicht ein.
Mit Schreiben an den Beklagten vom 30. April 1997 erklärten die Kläger unter
Bezugnahme auf § 10 Abs. 2 des Vertrages den Rücktritt von dem Kaufvertrag.
Der Beklagte nutzt das Grundstück seit 1999, ohne Zahlungen zu leisten.
Die Kläger haben behauptet, der Beklagte habe sich von August 1996 bis September
1999 in einer Haftanstalt befunden. Da er sich nicht um das Haus habe kümmern
können, hätten sie sich gezwungen gesehen, das Haus an Herrn G. als einen Freund und
Geschäftspartner des Beklagten zu vermieten, damit das Haus unterhalten wurde.
Dieser habe jedoch auch nur fünf Mieten zu je 2.000,00 DM gezahlt. Die einmalige
Zahlung des Klägers von 50.000,00 DM sei nicht auf den Kaufpreis, sondern als Entgelt
für das im Haus vorhandene Mobiliar gezahlt worden.
Die Kläger haben geltend gemacht, sie seien wirksam von dem Vertrag zurückgetreten
und hätten gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks aus
§ 985 BGB.
Der Beklagte hat eingewandt, dass der Rücktritt nicht wirksam sei, da er sich nicht mit
Zahlungen in Verzug befunden habe. Die von ihm geleisteten Zahlungen von
zusammen 106.000,00 DM hätten den bis zum 30. April 1997 geschuldeten Betrag
übertroffen. Im Übrigen sei er nicht zur Zahlung verpflichtet gewesen, nachdem die
Kläger das Grundstück weitervermietet und ihm so den Besitz entzogen hätten. Eine
Rückgabe des Grundstücks sei nicht erfolgt, weil sich die Kläger nicht mit der
Rückabwicklung des Kaufvertrages, insbesondere zur Rückerstattung des bereits
gezahlten Betrages bereit erklärt hätten.
Mit Urteil vom 27. April 2006, Az. 13 O 321/05, hat das Landgericht Frankfurt (Oder) die
auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks gerichtete Klage abgewiesen. Zur
Begründung führt es aus, dass der Rücktritt der Kläger vom 30. April 1997 nicht wirksam
sei, weil sie sich selbst nicht vertragstreu verhalten hätten, indem sie das Haus an Herrn
G. vermieteten. In der Klage sei kein neuer Rücktritt zu sehen. Das Gericht habe den
Gesichtspunkt eines neuerlichen Rücktritts in der mündlichen Verhandlung mit den
Parteien erörtert, ohne dass dieser erneut erklärt worden wäre. Daher verbiete es sich,
die Klage als Rücktrittserklärung auszulegen, weil ein solcher Bedeutungsinhalt seitens
der Kläger nicht gewollt gewesen sei.
Gegen das ihnen am 28. April 2006 zugestellte Urteil haben die Kläger mit Eingang bei
Gericht am 26. Mai 2006 Berufung eingelegt, die sie mit Eingang bei Gericht am 19. Juni
2006 begründet haben.
Sie meinen, das Urteil beruhe auf einem Rechtsfehler und sei verfahrensfehlerhaft
zustande gekommen. Das Landgericht habe zu Unrecht angenommen, dass der
Rücktritt aufgrund mangelnder Vertragstreue der Kläger unwirksam sei. Die Überlassung
des streitgegenständlichen Grundstücks stehe nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis zu
der Kaufpreiszahlung. An der als Gegenleistung für die Kaufpreiszahlung geschuldeten
Übereignung seien sie durch die Vermietung an Herrn G. nicht gehindert gewesen.
Jedenfalls sei in der Klage eine erneute Rücktrittserklärung zu sehen. Ein erneuter
Rücktritt sei in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht nicht erörtert worden,
anderenfalls hätten die Kläger ihn selbstverständlich erklärt.
Außerdem könne sich der Beklagte nicht auf fehlende Vertragstreue berufen, denn er sei
mit der Vermietung an Herrn G. ausdrücklich einverstanden gewesen und habe an der
Übergabe an Herrn G. mitgewirkt. Dies sei in erster Instanz nicht vorgetragen worden,
weil das Landgericht nicht auf die Erheblichkeit der Umstände der
Gebrauchsüberlassung hingewiesen habe. Der Beklagte habe die Vermietung an Herrn
G. initiiert, nachdem er sich nicht mehr in der Lage gesehen habe, die Kaufpreisraten zu
zahlen. Er habe vorgeschlagen, das Grundstück an seinen Bekannten und
Geschäftspartner Herrn G. zu vermieten und die Miete an die Kläger weiterzuleiten. Da
er zur Vermietung nicht berechtigt gewesen sei, hätten die Kläger den Mietvertrag mit
Herrn G. geschlossen. Eine Vereinbarung, dass damit die Kaufpreisraten hinfällig werden
sollten, habe es jedoch nicht gegeben. Der Beklagte habe Herrn G. die Schlüssel zu dem
Grundstück und dem Haus übergeben und nach dem Einzug von Herrn G. mit diesem
gemeinsam eine Malerfirma betrieben. Inhaber der Firma sei der Beklagte gewesen,
Herr G. sei in der Firma als Malermeister beschäftigt gewesen.
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Mit Schriftsatz vom 2. Februar 2007 erklärten sie nochmals den Rücktritt von dem
Kaufvertrag vom 6. April 1995.
Sie beantragen,
das Urteil des Landgerichts vom 27. April 2006 abzuändern und den Beklagten zu
verurteilen, das Grundstück mit der postalischen Anschrift ... Weg 33, R., Flurstück 139
der Flur 1 in der Gemarkung D. zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das angefochtene Urteil. Der neue Vortrag zur Weitervermietung
widerspreche dem klägerischen Vortrag in der ersten Instanz, wenn nun der Beklagte
angeblich selbst an der Weitervermietung mitgewirkt und vom 1. August 1996 bis
September 1999 eine Malerfirma betrieben haben solle, während in erster Instanz
behauptet worden sei, er habe sich in dieser Zeit in Haft befunden. Es sei absurd, dass
er einverstanden gewesen sein solle damit, dass die Kläger einerseits von ihm
Kaufpreisraten verlangen konnten und andererseits von dem Zeugen G. Miete. Darüber
hinaus beruft er sich auf ein Zurückbehaltungsrecht an dem Grundstück wegen der
Zahlung von 106.000,00 DM.
I.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere frist- und formgerecht eingelegt und begründet
worden (§§ 511, 517, 519, 520 ZPO).
II.
In der Sache hat sie teilweise Erfolg.
1) Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und
Herausgabe des Grundstücks aus § 346 Satz 1 BGB, denn sie sind wirksam von dem
Kaufvertrag zurückgetreten. Die §§ 346 ff. BGB sind hier gemäß Art. 229 § 5 EGBGB in
der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden, weil das zugrunde
liegende Schuldverhältnis, der Kaufvertrag vom 6. April 1995, vor dem 1. Januar 2002
entstanden ist.
Gemäß § 10 Abs. 2 des Vertrages waren die Kläger zum Rücktritt berechtigt, wenn sich
der Beklagte mit der Zahlung von zwei Kaufpreisraten in Verzug befand.
a) Es kann dahinstehen, ob sich der Beklagte zur Zeit der Rücktrittserklärung am 30.
April 1997 mit der Zahlung von zwei Kaufpreisraten in Verzug befand, denn zu diesem
Zeitpunkt waren die Kläger nicht zum Rücktritt berechtigt, da sie selbst nicht
vertragstreu waren. Wie das Landgericht zutreffend ausführt, ist ein Vertragspartner nur
dann zum Rücktritt wegen der Vertragsverletzung des anderen Vertragspartners
berechtigt, wenn der Zurücktretende selbst vertragstreu ist (vgl. BGH MDR 1967, 826;
NJW 1985, 266, 267). Dies gilt für die Einhaltung solcher Pflichten, die für die beiderseits
zu erbringenden Leistungen von wesentlicher Bedeutung sind (vgl. BGH NJW 1985, 266,
267). Die Kläger waren durch den Kaufvertrag nicht nur verpflichtet, dem Beklagten das
Grundstück nach der vollständigen Kaufpreiszahlung zu übereignen, sondern auch, ihm
bis dahin den Besitz an dem Grundstück einzuräumen sowie, sich jeder Verfügung zu
enthalten, die die Durchführung des Vertrages gefährdete. Indem die Kläger am 15. Juli
1996 einen Mietvertrag mit einer Dauer von zehn Jahren mit dem Zeugen G. schlossen
und dem Zeugen zum 1. August 1996 den Besitz an dem Grundstück und dem Haus
übergaben, verletzten sie das vertraglich vereinbarte Besitzrecht des Beklagten. Dies
stellt sich als Verletzung einer wesentlichen Vertragspflicht dar, weil die Kläger dem
Beklagten unter § 3 des Kaufvertrages ausdrücklich zugesichert hatten, dass sie ihm
den Besitz an dem Grundstück unbelastet von Mietverträgen überlassen würden.
Es kann offen bleiben, ob der Vortrag der Kläger, wonach der Beklagte die Vermietung
an den Zeugen initiiert und die Besitzübergabe selbst durchgeführt habe, in der
Berufungsinstanz trotz § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO noch zuzulassen wäre. Selbst
wenn dies der Fall wäre, wäre der Vortrag unbeachtlich, denn er steht in direktem
Widerspruch zu dem Vorbringen in erster Instanz. Wenn sich der Beklagte in einer
Haftanstalt befand und sich aus diesem Grund nicht in dem Haus der Kläger aufhalten
konnte, wie die Kläger in erster Instanz vortrugen, dann ist nicht nachvollziehbar, wie der
Beklagte die Besitzübergabe an den Zeugen G. durchführen, ihm bei der Renovierung
28
29
30
31
32
33
Beklagte die Besitzübergabe an den Zeugen G. durchführen, ihm bei der Renovierung
helfen und anschließend als Firmeninhaber eine Malerfirma mit ihm betreiben konnte,
wie die Kläger nun vortragen. Im Übrigen hätte es nahe gelegen, bereits in erster Instanz
die angebliche Beteiligung des Beklagten an der Vermietung vorzutragen, nachdem der
Beklagte die Vermietung als grob vertragswidriges Verhalten bezeichnet hatte. Dass die
Kläger stattdessen nur erklärten, sie hätten sich gezwungen gesehen, das Haus an
Herrn G. zu vermieten, damit sich jemand darum kümmere, lässt den neuen Vortrag,
der Beklagte habe die Vermietung initiiert, unglaubhaft erscheinen.
b) Die Kläger sind jedoch mit der Erhebung der Klage wirksam von dem Kaufvertrag vom
6. April 1995 zurückgetreten.
Die Klage ist entgegen der Ansicht des Landgerichts als konkludente weitere
Rücktrittserklärung im Sinne des § 349 BGB zu verstehen. Mit der Klage auf Herausgabe
des Grundstücks haben die Kläger auch vom objektiven Empfängerhorizont des
Beklagten unzweideutig ihren Willen ausgedrückt, dass sie nicht mehr an den
Kaufvertrag gebunden sein wollen. Dass die Kläger in der mündlichen Verhandlung nicht
nochmals den Rücktritt erklärten, verbietet nicht, die Klage als Rücktrittserklärung zu
verstehen. Maßgebender Zeitpunkt für die Auslegung von Willenserklärungen ist der
Zeitpunkt ihrer Abgabe (vgl. Palandt-Heinrichs, 66. Auflage, § 133 Rn. 6 b). Zwar kann
ein späteres Verhalten des Erklärenden Anhaltspunkte für die der Erklärung im Zeitpunkt
der Abgabe beigemessene Bedeutung bieten. Daraus, dass die Kläger in der mündlichen
Verhandlung die Rücktrittserklärung nicht wiederholten, lässt sich jedoch nicht schließen,
dass die Klage nicht den Inhalt einer Rücktrittserklärung haben sollte. Es liegt vielmehr
nahe, dass die Kläger nicht – zum dritten Mal – den Rücktritt erklärten, wenn sie
meinten, sie hätten diesen jedenfalls bereits mit der Klage erneut erklärt.
Die in der Klage liegende Rücktrittserklärung ist nicht deshalb unwirksam, weil die
Beklagten auch zum Zeitpunkt der Klageerhebung am 12. Oktober 2005 nicht
vertragstreu gewesen wären. Zwar hatten sie den Mietvertrag mit dem Zeugen G. am
15. Juli 1996 für eine Dauer von zehn Jahren geschlossen, so dass er frühestens mit dem
15. Juli 2006 geendet hätte. Aus der Tatsache, dass der Zeuge das Grundstück und das
Haus nach September 1999 nicht mehr nutzte und bereits seit Januar 1997 keine Miete
mehr zahlte, ist jedoch zu schließen, dass das Mietverhältnis jedenfalls mit dem Auszug
des Zeugen einvernehmlich beendet wurde, so dass die Kläger im Zeitpunkt der
Klageerhebung vertragstreu waren. Da der Beklagte das Grundstück unstreitig seit 1999
bewohnt, ist sein Recht zum Besitz seitdem erkennbar nicht durch den Mietvertrag mit
dem Zeugen G. beeinträchtigt. Zum Zeitpunkt der Klageerhebung befand sich der
Beklagte daher mit der Zahlung von mehr als zwei Kaufpreisraten, nämlich mit dem
gesamten bis zum 1. Mai 1997 fälligen Restkaufpreis, in Verzug, so dass das vertragliche
Rücktrittsrecht der Kläger aus § 10 Abs. 2 des Vertrages bestand.
c) Der Beklagte ist zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks jedoch gemäß §§
346, 348, 320, 322 BGB nur Zug um Zug gegen Rückzahlung der von ihm aufgrund des
Kaufvertrages vom 6. April 1995 geleisteten Zahlungen verpflichtet.
Unstreitig hat er an die Beklagten 104.000,00 DM (53.174,36 €) gezahlt, wovon nach
dem Vortrag der Kläger 50.000,00 DM jedoch nicht auf den Kaufpreis, sondern auf einen
gesonderten Kaufvertrag über das Mobiliar gezahlt worden sein sollen. Da in dem
Scheck kein Verwendungszweck angegeben ist und der Beklagte nach dem Kaufvertrag
vom 6. April 1995 nicht zur Zahlung einer Rate in Höhe von 50.000,00 DM verpflichtet
war, ist nicht ohne weiteres ersichtlich, dass die 50.000,00 DM als Zahlung auf den
Kaufpreis erfolgten. Auch die Tatsache, dass der Scheck auf den Tag des Abschlusses
des Grundstückskaufvertrages datiert ist, lässt nicht erkennen, dass die Zahlung auf den
Kaufpreis erfolgte. Der Beklagte, der beweisbelastet dafür ist, dass die Zahlung der
50.000,00 DM auf den Kaufpreis für das Grundstück erfolgte, hat einen Beweis dafür
nicht angetreten. Seine Behauptung, das einzige Mobiliar in dem Wohnhaus im
Zeitpunkt der Übergabe sei eine Anbauwand aus DDR-Zeiten gewesen, hat er nicht
unter Beweis gestellt. Sie ist jedoch auch unerheblich, denn auch, wenn dies bewiesen
würde, ließe sich daraus angesichts der fehlenden Übereinstimmung mit den im
Kaufvertrag vom 6. April 1995 vereinbarten Zahlungsbestimmungen nicht mit der
erforderlichen Sicherheit schließen, dass der Beklagte die 50.000,00 DM auf den
Kaufpreis zahlte.
Der Beklagte hat auch keinen Beweis für seine Behauptung angeboten, dass sich seine
weiteren Zahlungen auf 56.000,00 DM beliefen, statt wie von den Klägern zugestanden
auf 54.000,00 DM. Daher hat das Gericht davon auszugehen, dass er nur 54.000,00 DM
auf den Kaufpreis gezahlt hat, zumal dies mit dem unstreitigen Vortrag der Parteien
korrespondiert, der Beklagte habe die vereinbarten Raten von monatlich 6.000,00 DM für
34
35
36
37
38
korrespondiert, der Beklagte habe die vereinbarten Raten von monatlich 6.000,00 DM für
die Monate Mai 1995 bis Januar 1996, d. h. für neun Monate, gezahlt. Dies entspricht
einen Betrag von 27.609,76 Euro.
2) Ein Anspruch der Kläger auf Herausgabe des Grundstücks ergibt sich auch aus § 985
BGB, denn sie sind Eigentümer des Grundstücks und der Beklagte ist nach dem Rücktritt
unberechtigter Besitzer. Das Zurückbehaltungsrecht des Beklagten aus §§ 346, 348,
320 Abs. 1 BGB gibt ihm kein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB,
sondern führt gemäß § 322 Abs. 1 BGB nur zur Verurteilung zur Herausgabe Zug um
Zug gegen Rückzahlung des bereits gezahlten Kaufpreisteils.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Da die Kläger die
Herausgabe des Grundstücks nicht unbeschränkt, sondern nur Zug um Zug gegen
Rückzahlung des erhaltenen Kaufpreisteils verlangen können, haben sie ein Viertel, d. h.
jeweils ein Achtel, der Kosten des Rechtsstreits zu tragen. § 97 Abs. 2 ZPO, wonach dem
Obsiegenden die Kosten des Rechtsmittelverfahrens ganz oder teilweise auferlegt
werden können, wenn er aufgrund eines Vorbringens obsiegt, das er in einem früheren
Rechtszug geltend zu machen imstande war, ist auf den Beklagten nicht anzuwenden.
Der Beklagte hat sein Zurückbehaltungsrecht bereits in erster Instanz geltend gemacht
im Sinne des § 322 Abs. 1 BGB, indem er eingewandt hat, dass die Rückgabe des
Grundstücks bisher deshalb unterblieben sei, weil die Kläger sich nicht zu der
vorgeschlagenen Rückabwicklung des Kaufvertrages, insbesondere der Rückzahlung des
Kaufpreises bereit gefunden hätten.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO und
§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht
vorliegen.
IV.
Der Gebührenstreitwert für die Berufungsinstanz wird gemäß §§ 47 Abs. 1, 48 Abs. 1
GKG i. V. m. § 6 ZPO festgesetzt auf 222.411,00 Euro entsprechend dem Wert des
Grundstücks, dessen Herausgabe verlangt wird.
Datenschutzerklärung Kontakt Impressum