Urteil des OLG Brandenburg vom 06.12.2006
OLG Brandenburg: fristlose kündigung, mietvertrag, minderung, heizung, terrasse, bauarbeiten, einbau, wasserversorgung, belastung, mietsache
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 3.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
3 U 10/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 535 Abs 2 BGB, § 536 BGB, §
536a BGB, § 536b BGB, § 546a
Abs 1 BGB
Erheblichkeit des Mietmangels, Minderungsrecht
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom
06.12.2006 - 11 O 177/06 - wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Der in erster Instanz weitgehend obsiegende Kläger verlangt, soweit in der zweiten
Instanz noch im Streit, restlichen Mietzins und Nutzungsentschädigung aus einem
beendeten Gewerberaum-Mietvertrag für die Zeit von Februar 2005 bis einschließlich
September 2006. Der bis zum Jahr 2015 befristete Mietvertrag sah monatlich eine
Kaltmiete von 986 € einschließlich Mehrwertsteuer und eine Betriebskosten-
Vorauszahlung von 213,44 € einschließlich Mehrwertsteuer vor. Die Kaltmiete für den
Monat Februar 2005 haben die Parteien einvernehmlich um 75 % reduziert. Die Beklagte
zahlte die Miete mehrfach unpünktlich, teilweise nicht oder nicht in voller Höhe. Der
Kläger erklärte im Dezember 2005, im Mai 2006 und im September 2006 fristlose
Kündigungen wegen Zahlungsverzuges. Die Beklagte berief sich auf eine Minderung
wegen behaupteter Mängel und erklärte ihrerseits mit Schreiben vom 8.9.2006 die
fristlose Kündigung wegen behaupteter Vertragsverletzungen des Klägers. Die Beklagte
räumte die Gewerbefläche und gab sie dem Kläger am 25.9.2006 zurück.
Das Landgericht hat mit dem angegriffenen Urteil, auf dessen Tatbestand wegen der
Einzelheiten des erstinstanzlichen Parteivortrages im Übrigen Bezug genommen wird,
die Beklagte zur Zahlung von 7.280,28 € nebst Zinsen von 5 %-Punkten über dem
Basiszinssatz verurteilt. In Höhe von 806,33 € wies es die Klage ab. Zur Begründung hat
es ausgeführt, der Kläger habe einen Zahlungsrückstand von rechnerisch 8.086,62 €
schlüssig vorgetragen. Die Beklagte habe weitergehende Zahlungen nicht behauptet.
Eine Minderung der Miete sei lediglich in Höhe von 806,33 € aufgrund des Abstellens der
Wasserversorgung eingetreten. Die Benutzung des Flures vor dem Heizraum durch
Handwerker, Hausmeister und Mieter sei kein Mangel der Mietsache, da der genannte
Flur nicht vom Mietvertrag erfasst sei. Die Reparaturarbeiten an der Heizung und das
Telefonieren der Mechaniker im Flur stellten keinen Mangel dar, da der Flur nicht
mitvermietet sei. Die geringfügigen Belästigungen hätten den Mietgebrauch nicht
beeinträchtigt. Zum Ausfall der Heizung am 5.2.2006, am 21.2.2006, am 27.2.2006, am
25.3.2006, am 31.3.2006 und am 12.4.2006 habe die Beklagte nicht ausreichend
dargelegt, wie lange an diesen Tagen die Heizung konkret in den gemieteten
Praxisräumen ausgefallen sei. Die Mängel habe die Beklagte auch lediglich mit
Schreiben vom 21.2.2006 und 7.4.2006 angezeigt, so dass Minderungsrechte wegen der
übrigen Ausfälle auch gemäß § 536 c II BGB ausgeschlossen seien. Die Immissionen
durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück berechtigten nicht zur Minderung. Es
fehle substantiierter Vortrag zur Frage, wie lange und konkret durch welche Maßnahme
der Mietgebrauch beeinträchtigt gewesen sei. Einen gewissen Lärm habe ein Mieter
hinzunehmen. Es fehle im Übrigen - mit Ausnahme der Beanstandung der
Nutzungseinschränkungen der Terrasse gem. Schreiben vom 7.4.2006 - an einer
Mängelanzeige gem. § 536 c II BGB. Hinsichtlich der Gebrauchsbeeinträchtigung der
Terrasse fehle Vortrag zu Umfang und Dauer der Beeinträchtigung, die auch lediglich bei
entsprechender Witterung in Betracht komme. Soweit der Kläger absichtlich die
Wasserversorgung eingestellt habe, sei vom 9.6. bis 12.7.2006 eine 60 %- Minderung
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Wasserversorgung eingestellt habe, sei vom 9.6. bis 12.7.2006 eine 60 %- Minderung
des auf diesen Zeitraum entfallenden Mietzinses eingetreten. Der Kläger habe die
Versorgungseinstellung als Druckmittel missbraucht, um die Beklagte zur Zahlung
rückständiger Betriebskosten für April und Mai 2006 zu zwingen. Dies rechtfertige die
Annahme einer Mietminderung um insgesamt 806,33 €. Die im September 2006
unterbliebene Reinigung des Eingangsbereichs habe keine Mietminderung bewirkt, weil
das Mietverhältnis zu dieser Zeit bereits durch die fristlose Kündigung des Klägers vom
18.5.2006 wegen Zahlungsverzuges beendet gewesen sei. Mängel, die während der
Dauer der Vorenthaltung entstünden, führten nicht mehr zu einer Mietminderung.
Soweit die Parteien die Räumungsklage für erledigt erklärt hätten, habe die Beklagte die
Kosten des Rechtsstreits gem. § 91 a ZPO zu tragen, weil das Mietverhältnis durch die
fristlose Kündigung des Klägers vom 18.5.2006 geendet habe.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihre Verurteilung teilweise,
nämlich in Höhe von 3.807,23 €, - Miete bzw. Nutzungsentschädigung für 12/2005 bis
9/2006 - unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages angreift.
Im Umfang einer Verurteilung zur Zahlung von 3.473,05 € nimmt sie das Urteil hin. Die
Beklagte beanstandet eine fehlerhafte Tatsachenfeststellung und Rechtsanwendung.
Das Landgericht habe fehlerhaft angenommen, dass der Kellerflur nicht vermietet sei.
Die Nichterwähnung im Text des Mietvertrages stehe nicht entgegen, da das Gebäude
bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht fertig gestellt gewesen und der Flur erst
durch den Einbau der Tür am 1.11.2005 entstanden sei. Die Flächenangabe im Vertrag
von “ca. 80 qm” könne auch eine Fläche von 83,42 qm einschließlich Flur erfassen. Die
Vermietung des Flures ergebe sich aus der handschriftlichen Vereinbarung vom
3.5.2005 (Bl. 37), in der erwähnt sei, dass der Zugang zum Heizraum über die
Gewerberäume der Beklagten erfolge. Die Beklagte habe ausreichend dargelegt, dass
außer dem Hausmeister weitere Personen einen Schlüssel zum Flur gehabt und den Flur
gelegentlich auch betreten hätten. Auch sei die Miete wegen störender
Reparaturarbeiten an der Heizung gemindert. Handwerker hätten den Flur betreten und
im Flur auch Werkzeug gelagert. Dies stellte einen Mangel dar, selbst wenn der Flur nicht
mit vermietet gewesen sei, da Handwerker freie Sicht durch die Glastür in die
Massagepraxis gehabt und die Intimsphäre ihrer Kunden gestört hätten. Die Handwerker
hätten an den Tagen des Heizungsausfalls an der Heizung gearbeitet. Dies habe die
Beklagte auch am 21.2.2006 angezeigt (Bl. 38).
Den Mangel des Heizungsausfalls habe sie, die Beklagte, ausreichend dargelegt,
insbesondere habe sie die Tage des Ausfalls in der Klageerwiderung benannt. Das
Landgericht habe die weiteren Tage des Heizungsausfalls am 20.1.2006 (4 Std.) am
1.4.2006 (10 bis 16 Uhr), 11.4.2006 (15 bis 20 Uhr), 28.4.2006 (10 bis 14 Uhr), 3.5.2006
(nachmittags bis abends), 10.5.2006 (5 Stunden) und 13.5.2006 (4 Std.) nicht
berücksichtigt. Die Heizungsmängel, die sich auf das gesamte Gebäude ausgewirkt
hätten, seien allgemein bekannt gewesen. Die Beklagte habe sie auch mit Schreiben
vom 21.2.2006 und vom 7.4.2006 angezeigt. Auch die weiteren Mieter hätten die Mängel
fortlaufend angezeigt. Soweit die Daten der Ausfälle auch Samstage erfassten, sei klar,
dass in der Wellness-Branche auch an diesen Tagen gearbeitet werde. Zu Unrecht sei
das Landgericht von einer mangelnden Substanz des Beklagtenvortrages zu dem
störenden Baulärm und der Staubentwicklung ausgegangen. Sie habe in erster Instanz
dargelegt, dass das benachbarte Hotelgebäude “V. C.” seit März 2006 durch einen
Anbau erweitert und umgebaut worden sei, wobei in einen Hang hineingebaut worden
sei. Es seien umfangreiche Erdbewegungen erforderlich gewesen. Lärm, Staub und
Gestank hätten die Mieträume und insbesondere die Terrasse erheblich beeinträchtigt.
Soweit das erstinstanzliche Urteil darauf abstelle, dass sie nicht dargelegt habe, in
welchem räumlichen Abstand die Arbeiten ausgeführt worden seien, so sei dies
unverständlich, weil die Richterin angedeutet habe, sich einen eigenen Eindruck von den
örtlichen Verhältnissen gemacht zu haben. Die Immissionen seien dem Kläger auch
bekannt gewesen. Zudem entfalle die Anzeigepflicht des Mieters, wenn dem Vermieter -
wie hier der Fall - die Mangelbeseitigung unmöglich sei. Soweit das Landgericht die
Kündigung des Klägers vom 18.5.2006 für wirksam erachte und hierbei auch einen
Rückstand der Miete für Mai 2006 annehme, so sei dies nicht zutreffend. Die Parteien
hätten mit dem Schreiben des Klägers vom 8.9.2005 vereinbart, dass die Miete ab
Oktober 2005 erst am Monatsende fällig werde. Die Annahme des Landgerichts, der
Kläger habe diese Änderungsvereinbarung mit der ersten Kündigungserklärung vom
20.12.2005 konkludent widerrufen, sei unrichtig. Die fehlende Reinigung des
Eingangsbereiches sei mietmindernd zu berücksichtigen, weil das Mietverhältnis nicht
durch die Kündigung des Klägers vom 18.5.2006 geendet habe.
Die Beklagte beantragt sinngemäß,
die Klage unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom
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die Klage unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom
6.12.2006, Az. 11 O 177/06, abzuweisen, soweit sie zur Zahlung von mehr als 3.473,05 €
verurteilt worden ist,
hilfsweise,
den Rechtsstreit unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils an das
Landgericht Frankfurt (Oder) zurückzuverweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Kläger verteidigt das angegriffene Urteil, soweit es ihm günstig ist. Im Übrigen
nimmt er es hin. Der Flur sei nicht vom Mietvertrag umfasst. Der Vertrag benenne die
vermieteten Räume im Einzelnen, ohne den Flur aufzuführen. Die Parteien hätten den
Mietvertrag insoweit auch nicht durch den Nachtrag vom 3.5.2005 abgeändert. Der
Vortrag zur Einsehbarkeit der Räume durch die Glastür sei nicht einlassungsfähig. Der
erstinstanzliche Vortrag der Beklagten zum Heizungsausfall sei unsubstantiiert. Soweit
die Beklagte nunmehr die Dauer der Beeinträchtigung angebe, sei dies in der zweiten
Instanz nicht mehr zu berücksichtigen. Er sei im Hinblick auf die teilweise nicht erfüllte
Mangelanzeigepflicht auch nicht von anderen Mietern über den Heizungsausfall in den
Gewerberäumen der Beklagten informiert worden. Die Bauarbeiten auf dem
Nachbargrundstück seien an der diametral von der Terrasse der Beklagten abgewandten
Seite des Nachbargebäudes ausgeführt worden. Inwieweit dies die Terrassennutzung
eingeschränkt habe, sei nicht nachzuvollziehen.
Zum Parteivortrag im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen
ergänzend Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist zulässig, sie ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden,
§§ 517 ff ZPO.
Die Berufung ist jedoch unbegründet. Zu Recht hat das Landgericht angenommen, dass
der Klägerin ein Mietzinsanspruch, soweit in zweiter Instanz noch in Höhe eines Betrages
von 3.807,23 € in Streit, zusteht. Hinsichtlich dieses restlichen Mietzinsanspruches (§
535 Abs. 2 BGB) bzw. Nutzungsentschädigungsanspruches (§ 546 a Abs. 1 BGB) für die
Zeit von Dezember 2005 bis einschließlich September 2006 stehen der Beklagten keine
weiteren Minderungsrechte gemäß § 536 BGB zu. Soweit die Beklagte beanstandet,
dass der Hausmeister, Handwerker sowie sonstige Personen den Flur vor der neu
geschaffenen Zugangstür zu ihren Gewerberäumen betreten konnten und dies auch
taten, kann hierin kein Mangel der Mietsache gesehen werden. Insoweit ist
hervorzuheben, dass der betreffende Flurbereich nicht von ihren Gewerberäumen
abgetrennt war. Auch wenn insoweit ein Sachmangel der Mieträume (§ 536 Abs. 1 BGB)
angenommen werden kann, so war dieser Mangel jedoch spätestens durch den Einbau
der Zugangstür im November 2005 beseitigt. Wie das Landgericht zutreffend ausführt,
kann nicht angenommen werden, dass der Flur von dem Mietvertrag mit umfasst
gewesen ist. Die Zugehörigkeit des Flurbereiches zur angemieteten Fläche ergibt sich
nicht aus dem Text des Mietvertrages, in dem die vermieteten Räume einzeln aufgeführt
sind. Auch stimmt die Mietfläche, die im Vertragstext mit ca. 80 m² angegeben ist, mit
einer Fläche überein, die sich unter Berücksichtigung der von der Beklagten vorgelegten
Anlage K 5 A, des Grundrisses des Kellergeschosses, ohne Ansatz des Flurbereichs
gemäß den Quadratmeterangaben der Grundrisszeichnung ergibt.
Soweit die Beklagte erstmals in der mündlichen Verhandlung des Senates am 10.9.2007
erklärt hat, dem Mietvertrag sei entgegen seiner Bezugnahme in § 14 Nr. 5 kein
derartiger Plan beigefügt gewesen, so kann die Beklagte in der Berufungsinstanz mit
diesem Vortrag nicht mehr gehört werden. Der von der Beklagten vorgelegte Grundriss
ist im Tatbestand des angegriffenen Urteils als zum Mietvertrag gehörend dargestellt
worden. Die Beklagte hat dagegen keine Tatbestandsberichtigung (§ 320 ZPO)
beantragt, § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.
Der Nachtrags-Vereinbarung vom 03.05.2005 kann ebenfalls nicht mit der gebotenen
Deutlichkeit entnommen werden, dass die Mietfläche des Vertrages hierdurch hat
erweitert werden sollen. Eine derartige Erweiterung lässt sich dem Text des Nachtrages,
in dem die Parteien im Wesentlichen die Umstände und Folgen des Einbaus der Tür
zwischen Flur und Praxisräumen regelten, nicht entnehmen. Zwar ist in dem genannten
Nachtrag erwähnt, dass der Hausmeister den Zugang zum Heizraum "über Gewerbe
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Nachtrag erwähnt, dass der Hausmeister den Zugang zum Heizraum "über Gewerbe
Hecke" behalte. Dies kann jedoch auch auf dem Umstand beruhen, dass die Beklagte
vor dem Einbau der Gewerbeeingangstür im Jahr 2005 den gesamten Flur faktisch
mitgenutzt hat.
Soweit die Beklagte sich auf eine Mietminderung aufgrund des Betretens des Flures
durch Heizungsmonteure beruft, so kann dies den Mietgebrauch der Beklagten allenfalls
unerheblich gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB beeinträchtigt haben, so dass eine
Minderung ausscheidet. Eine Störung der Intimsphäre der Kunden der Beklagten wäre
für diese auch leicht durch einfache Maßnahmen wie einem Bekleben der Fensterfläche
der Eingangstür mit Ornamentfolie oder ein Aufstellen von Sichtschutzwänden möglich
gewesen. Auch kann dem Mietvertrag nicht entnommen werden, dass der Kläger als
Vermieter eine Einsehbarkeit der Praxisräume der Beklagten auszuschließen hat. Der
Umstand, dass der genannte Flurbereich durch Handwerker, insbesondere
Heizungsmonteure, betreten werden muss, war schließlich auch für die Beklagte bei
Vertragsschluss oder spätestens bei Übernahme der Räume offensichtlich, so dass sie
mit entsprechenden Störungen hat rechnen müssen, § 536 b BGB.
Auch der Vortrag der Beklagten zum zeitweisen Ausfall der Heizung und auch der
Wassererwärmung zumindest an 6 benannten Tagen in der Zeit von Februar bis April
2006 rechtfertigt nicht die Annahme einer Mietminderung. Anhand des erstinstanzlichen
Vortrags der Beklagten war nicht klar, wie lange der Zustand des Heizungsausfalls
jeweils andauerte. Ein nur kurzfristiger Heizungsausfall an einzelnen Tagen ohne Angabe
der Außen- und Innentemperaturen ist noch als geringfügiger Mangel anzusehen, der
gemäß § 536 Abs. 1 BGB nicht zur Mietminderung führt. Soweit die Beklagte ihren
Vortrag nach der mündlichen Verhandlung in erster Instanz und den darin erteilten
gerichtlichen Hinweisen noch nachgebessert hat im - nicht gem. §§ 283, 139 Abs. 5 ZPO
nachgelassenen - Schriftsatz vom 03.12.2006, so hat das Landgericht diesen Vortrag
gem. § 296 a ZPO zu Recht nicht mehr berücksichtigt. In der Berufung ist die Beklagte
mit dem nachgebesserten Vortrag gemäß § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, da sie die
Verspätung nicht entschuldigt hat.
Weiter kann auch aus den Darlegungen der Beklagten zu Baulärm, Dreck und Gestank,
ausgehend von den Arbeiten am Nachbargebäude, nicht auf eine eingetretene
Mietminderung geschlossen werden. Zwar kann auch Baulärm der Nachbarschaft zur
Annahme eines Mangels der Mietsache führen (vgl. Bayrisches Oberstlandesgericht, NJW
1987, S. 1950). Jedoch fehlt in dieser Hinsicht näherer Vortrag, an welchen Tagen welche
Belastung bestanden hat. Eine kontinuierliche Belastung an allen Wochentagen während
der gesamten Bauphase hat die Beklagte weder dargelegt, noch wäre eine solche
kontinuierliche Belastung nach der Lebenserfahrung anzunehmen. Auch muss ein Mieter
mit Bauarbeiten in der Nachbarschaft rechnen, wenn die Räume nicht in einem fertig
gestellten Neubaugebiet liegen (vgl. KG, Urteil vom 03.06.2002, NZM 2003, S. 718), so
dass insoweit von einem Ausschluss des Mietminderungsrechtes gemäß § 536 b BGB
auszugehen ist.
Soweit die Beklagte auch eine Minderung wegen der unterlassenen Reinigung des
Eingangsbereiches in den Monaten August und September 2006 annimmt, so hat das
Landgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass Mängel, die erst während der Dauer der
Vorenthaltung gemäß § 536 a BGB auftreten, nicht mehr zur Mietminderung berechtigen
(vgl. etwa Palandt-Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 546 a Rn. 11 m.w.N.). Die fristlose
Kündigung des Klägers vom 18.05.2006 war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB wirksam.
Für diesen Kündigungsgrund genügt bei Gewerberaum-Mietverhältnissen ein Rückstand
in Höhe eines nicht unerheblichen Teils der Miete, der für zwei aufeinander folgende
Termine aussteht. Nicht unerheblich ist der Rückstand, wenn er die Höhe einer
Monatsmiete übersteigt (vgl. Wolff/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-
und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 906 und BGH NJW-RR 87, 903). Diese Voraussetzungen
lagen unabhängig von der streitigen Frage vor, ob die Miete für den Monat Mai 2006 zur
Zeit der Kündigungserklärung vom 18.05.2006 bereits fällig war oder nicht. Angesichts
der Höhe der Rückstände konnte sich die Beklagte nicht ohne Fahrlässigkeit (§ 276 BGB)
auf die irrtümliche Annahme stützen, der Rückstand sei wegen einer Minderung geringer
als eine Monatsmiete.
Soweit sich die Beklagte in erster Instanz auf eine Minderung wegen der Sperrung der
Wasserversorgung bezogen hat, so hat die Beklagte diesen Gesichtspunkt in der
Berufung nicht mehr thematisiert, nachdem das Landgericht unter Annahme einer
Mietminderung aus diesem Grunde gemäß § 536 BGB die Klage in Höhe von 806,33 €
abgewiesen hat.
Aus vorgenannter Bewertung ist auch die Kostenentscheidung des Landgerichts, die
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Aus vorgenannter Bewertung ist auch die Kostenentscheidung des Landgerichts, die
hinsichtlich der für erledigt erklärten Räumungsklage auf § 91 a ZPO gestützt wurde,
nicht zu beanstanden. Zur Zeit der beiderseitigen Erledigungserklärung war die
Räumungsklage aufgrund der wirksamen Kündigung des Klägers vom 18.05.2006 gemäß
§ 546 BGB begründet.
III.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97, 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision wird vom Senat nicht zugelassen, weil es an den gesetzlichen
Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 133 GVG fehlt. Die
Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des
Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des
Bundesgerichtshofs als Revisionsgericht.
Der Gebührenstreitwert für die zweite Instanz beträgt 3.807,23 €.
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