Urteil des OLG Brandenburg vom 06.12.2006, 3 U 10/07

Entschieden
06.12.2006
Schlagworte
Fristlose kündigung, Mietvertrag, Minderung, Heizung, Terrasse, Bauarbeiten, Einbau, Wasserversorgung, Belastung, Mietsache
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Quelle: Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht 3. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 01.10.2007

Normen: § 535 Abs 2 BGB, § 536 BGB, § 536a BGB, § 536b BGB, § 546a Abs 1 BGB

Aktenzeichen: 3 U 10/07

Dokumenttyp: Urteil

Erheblichkeit des Mietmangels, Minderungsrecht

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 06.12.2006 - 11 O 177/06 - wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

1Der in erster Instanz weitgehend obsiegende Kläger verlangt, soweit in der zweiten Instanz noch im Streit, restlichen Mietzins und Nutzungsentschädigung aus einem beendeten Gewerberaum-Mietvertrag für die Zeit von Februar 2005 bis einschließlich September 2006. Der bis zum Jahr 2015 befristete Mietvertrag sah monatlich eine Kaltmiete von 986 einschließlich Mehrwertsteuer und eine Betriebskosten- Vorauszahlung von 213,44 einschließlich Mehrwertsteuer vor. Die Kaltmiete für den Monat Februar 2005 haben die Parteien einvernehmlich um 75 % reduziert. Die Beklagte zahlte die Miete mehrfach unpünktlich, teilweise nicht oder nicht in voller Höhe. Der Kläger erklärte im Dezember 2005, im Mai 2006 und im September 2006 fristlose Kündigungen wegen Zahlungsverzuges. Die Beklagte berief sich auf eine Minderung wegen behaupteter Mängel und erklärte ihrerseits mit Schreiben vom 8.9.2006 die fristlose Kündigung wegen behaupteter Vertragsverletzungen des Klägers. Die Beklagte räumte die Gewerbefläche und gab sie dem Kläger am 25.9.2006 zurück.

2Das Landgericht hat mit dem angegriffenen Urteil, auf dessen Tatbestand wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Parteivortrages im Übrigen Bezug genommen wird, die Beklagte zur Zahlung von 7.280,28 nebst Zinsen von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz verurteilt. In Höhe von 806,33 wies es die Klage ab. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Kläger habe einen Zahlungsrückstand von rechnerisch 8.086,62 schlüssig vorgetragen. Die Beklagte habe weitergehende Zahlungen nicht behauptet. Eine Minderung der Miete sei lediglich in Höhe von 806,33 aufgrund des Abstellens der Wasserversorgung eingetreten. Die Benutzung des Flures vor dem Heizraum durch Handwerker, Hausmeister und Mieter sei kein Mangel der Mietsache, da der genannte Flur nicht vom Mietvertrag erfasst sei. Die Reparaturarbeiten an der Heizung und das Telefonieren der Mechaniker im Flur stellten keinen Mangel dar, da der Flur nicht mitvermietet sei. Die geringfügigen Belästigungen hätten den Mietgebrauch nicht beeinträchtigt. Zum Ausfall der Heizung am 5.2.2006, am 21.2.2006, am 27.2.2006, am 25.3.2006, am 31.3.2006 und am 12.4.2006 habe die Beklagte nicht ausreichend dargelegt, wie lange an diesen Tagen die Heizung konkret in den gemieteten Praxisräumen ausgefallen sei. Die Mängel habe die Beklagte auch lediglich mit Schreiben vom 21.2.2006 und 7.4.2006 angezeigt, so dass Minderungsrechte wegen der übrigen Ausfälle auch gemäß § 536 c II BGB ausgeschlossen seien. Die Immissionen durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück berechtigten nicht zur Minderung. Es fehle substantiierter Vortrag zur Frage, wie lange und konkret durch welche Maßnahme der Mietgebrauch beeinträchtigt gewesen sei. Einen gewissen Lärm habe ein Mieter hinzunehmen. Es fehle im Übrigen - mit Ausnahme der Beanstandung der Nutzungseinschränkungen der Terrasse gem. Schreiben vom 7.4.2006 - an einer Mängelanzeige gem. § 536 c II BGB. Hinsichtlich der Gebrauchsbeeinträchtigung der Terrasse fehle Vortrag zu Umfang und Dauer der Beeinträchtigung, die auch lediglich bei entsprechender Witterung in Betracht komme. Soweit der Kläger absichtlich die Wasserversorgung eingestellt habe, sei vom 9.6. bis 12.7.2006 eine 60 %- Minderung

Wasserversorgung eingestellt habe, sei vom 9.6. bis 12.7.2006 eine 60 %- Minderung des auf diesen Zeitraum entfallenden Mietzinses eingetreten. Der Kläger habe die Versorgungseinstellung als Druckmittel missbraucht, um die Beklagte zur Zahlung rückständiger Betriebskosten für April und Mai 2006 zu zwingen. Dies rechtfertige die Annahme einer Mietminderung um insgesamt 806,33 €. Die im September 2006 unterbliebene Reinigung des Eingangsbereichs habe keine Mietminderung bewirkt, weil das Mietverhältnis zu dieser Zeit bereits durch die fristlose Kündigung des Klägers vom 18.5.2006 wegen Zahlungsverzuges beendet gewesen sei. Mängel, die während der Dauer der Vorenthaltung entstünden, führten nicht mehr zu einer Mietminderung. Soweit die Parteien die Räumungsklage für erledigt erklärt hätten, habe die Beklagte die Kosten des Rechtsstreits gem. § 91 a ZPO zu tragen, weil das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung des Klägers vom 18.5.2006 geendet habe.

3Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihre Verurteilung teilweise, nämlich in Höhe von 3.807,23 €, - Miete bzw. Nutzungsentschädigung für 12/2005 bis 9/2006 - unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages angreift. Im Umfang einer Verurteilung zur Zahlung von 3.473,05 nimmt sie das Urteil hin. Die Beklagte beanstandet eine fehlerhafte Tatsachenfeststellung und Rechtsanwendung. Das Landgericht habe fehlerhaft angenommen, dass der Kellerflur nicht vermietet sei. Die Nichterwähnung im Text des Mietvertrages stehe nicht entgegen, da das Gebäude bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht fertig gestellt gewesen und der Flur erst durch den Einbau der Tür am 1.11.2005 entstanden sei. Die Flächenangabe im Vertrag von “ca. 80 qm” könne auch eine Fläche von 83,42 qm einschließlich Flur erfassen. Die Vermietung des Flures ergebe sich aus der handschriftlichen Vereinbarung vom 3.5.2005 (Bl. 37), in der erwähnt sei, dass der Zugang zum Heizraum über die Gewerberäume der Beklagten erfolge. Die Beklagte habe ausreichend dargelegt, dass außer dem Hausmeister weitere Personen einen Schlüssel zum Flur gehabt und den Flur gelegentlich auch betreten hätten. Auch sei die Miete wegen störender Reparaturarbeiten an der Heizung gemindert. Handwerker hätten den Flur betreten und im Flur auch Werkzeug gelagert. Dies stellte einen Mangel dar, selbst wenn der Flur nicht mit vermietet gewesen sei, da Handwerker freie Sicht durch die Glastür in die Massagepraxis gehabt und die Intimsphäre ihrer Kunden gestört hätten. Die Handwerker hätten an den Tagen des Heizungsausfalls an der Heizung gearbeitet. Dies habe die Beklagte auch am 21.2.2006 angezeigt (Bl. 38).

4Den Mangel des Heizungsausfalls habe sie, die Beklagte, ausreichend dargelegt, insbesondere habe sie die Tage des Ausfalls in der Klageerwiderung benannt. Das Landgericht habe die weiteren Tage des Heizungsausfalls am 20.1.2006 (4 Std.) am 1.4.2006 (10 bis 16 Uhr), 11.4.2006 (15 bis 20 Uhr), 28.4.2006 (10 bis 14 Uhr), 3.5.2006 (nachmittags bis abends), 10.5.2006 (5 Stunden) und 13.5.2006 (4 Std.) nicht berücksichtigt. Die Heizungsmängel, die sich auf das gesamte Gebäude ausgewirkt hätten, seien allgemein bekannt gewesen. Die Beklagte habe sie auch mit Schreiben vom 21.2.2006 und vom 7.4.2006 angezeigt. Auch die weiteren Mieter hätten die Mängel fortlaufend angezeigt. Soweit die Daten der Ausfälle auch Samstage erfassten, sei klar, dass in der Wellness-Branche auch an diesen Tagen gearbeitet werde. Zu Unrecht sei das Landgericht von einer mangelnden Substanz des Beklagtenvortrages zu dem störenden Baulärm und der Staubentwicklung ausgegangen. Sie habe in erster Instanz dargelegt, dass das benachbarte Hotelgebäude “V. C.” seit März 2006 durch einen Anbau erweitert und umgebaut worden sei, wobei in einen Hang hineingebaut worden sei. Es seien umfangreiche Erdbewegungen erforderlich gewesen. Lärm, Staub und Gestank hätten die Mieträume und insbesondere die Terrasse erheblich beeinträchtigt. Soweit das erstinstanzliche Urteil darauf abstelle, dass sie nicht dargelegt habe, in welchem räumlichen Abstand die Arbeiten ausgeführt worden seien, so sei dies unverständlich, weil die Richterin angedeutet habe, sich einen eigenen Eindruck von den örtlichen Verhältnissen gemacht zu haben. Die Immissionen seien dem Kläger auch bekannt gewesen. Zudem entfalle die Anzeigepflicht des Mieters, wenn dem Vermieter - wie hier der Fall - die Mangelbeseitigung unmöglich sei. Soweit das Landgericht die Kündigung des Klägers vom 18.5.2006 für wirksam erachte und hierbei auch einen Rückstand der Miete für Mai 2006 annehme, so sei dies nicht zutreffend. Die Parteien hätten mit dem Schreiben des Klägers vom 8.9.2005 vereinbart, dass die Miete ab Oktober 2005 erst am Monatsende fällig werde. Die Annahme des Landgerichts, der Kläger habe diese Änderungsvereinbarung mit der ersten Kündigungserklärung vom 20.12.2005 konkludent widerrufen, sei unrichtig. Die fehlende Reinigung des Eingangsbereiches sei mietmindernd zu berücksichtigen, weil das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung des Klägers vom 18.5.2006 geendet habe.

5Die Beklagte beantragt sinngemäß,

6die Klage unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom

6

7hilfsweise,

8den Rechtsstreit unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils an das Landgericht Frankfurt (Oder) zurückzuverweisen.

9Der Kläger beantragt,

10die Berufung zurückzuweisen.

11 Der Kläger verteidigt das angegriffene Urteil, soweit es ihm günstig ist. Im Übrigen nimmt er es hin. Der Flur sei nicht vom Mietvertrag umfasst. Der Vertrag benenne die vermieteten Räume im Einzelnen, ohne den Flur aufzuführen. Die Parteien hätten den Mietvertrag insoweit auch nicht durch den Nachtrag vom 3.5.2005 abgeändert. Der Vortrag zur Einsehbarkeit der Räume durch die Glastür sei nicht einlassungsfähig. Der erstinstanzliche Vortrag der Beklagten zum Heizungsausfall sei unsubstantiiert. Soweit die Beklagte nunmehr die Dauer der Beeinträchtigung angebe, sei dies in der zweiten Instanz nicht mehr zu berücksichtigen. Er sei im Hinblick auf die teilweise nicht erfüllte Mangelanzeigepflicht auch nicht von anderen Mietern über den Heizungsausfall in den Gewerberäumen der Beklagten informiert worden. Die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück seien an der diametral von der Terrasse der Beklagten abgewandten Seite des Nachbargebäudes ausgeführt worden. Inwieweit dies die Terrassennutzung eingeschränkt habe, sei nicht nachzuvollziehen.

12 die Klage unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 6.12.2006, Az. 11 O 177/06, abzuweisen, soweit sie zur Zahlung von mehr als 3.473,05 verurteilt worden ist,

Zum Parteivortrag im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.

II.

13 Die Berufung ist zulässig, sie ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 517 ff ZPO.

14 Die Berufung ist jedoch unbegründet. Zu Recht hat das Landgericht angenommen, dass der Klägerin ein Mietzinsanspruch, soweit in zweiter Instanz noch in Höhe eines Betrages von 3.807,23 in Streit, zusteht. Hinsichtlich dieses restlichen Mietzinsanspruches 535 Abs. 2 BGB) bzw. Nutzungsentschädigungsanspruches 546 a Abs. 1 BGB) für die Zeit von Dezember 2005 bis einschließlich September 2006 stehen der Beklagten keine weiteren Minderungsrechte gemäß § 536 BGB zu. Soweit die Beklagte beanstandet, dass der Hausmeister, Handwerker sowie sonstige Personen den Flur vor der neu geschaffenen Zugangstür zu ihren Gewerberäumen betreten konnten und dies auch taten, kann hierin kein Mangel der Mietsache gesehen werden. Insoweit ist hervorzuheben, dass der betreffende Flurbereich nicht von ihren Gewerberäumen abgetrennt war. Auch wenn insoweit ein Sachmangel der Mieträume 536 Abs. 1 BGB) angenommen werden kann, so war dieser Mangel jedoch spätestens durch den Einbau der Zugangstür im November 2005 beseitigt. Wie das Landgericht zutreffend ausführt, kann nicht angenommen werden, dass der Flur von dem Mietvertrag mit umfasst gewesen ist. Die Zugehörigkeit des Flurbereiches zur angemieteten Fläche ergibt sich nicht aus dem Text des Mietvertrages, in dem die vermieteten Räume einzeln aufgeführt sind. Auch stimmt die Mietfläche, die im Vertragstext mit ca. 80 angegeben ist, mit einer Fläche überein, die sich unter Berücksichtigung der von der Beklagten vorgelegten Anlage K 5 A, des Grundrisses des Kellergeschosses, ohne Ansatz des Flurbereichs gemäß den Quadratmeterangaben der Grundrisszeichnung ergibt.

15 Soweit die Beklagte erstmals in der mündlichen Verhandlung des Senates am 10.9.2007 erklärt hat, dem Mietvertrag sei entgegen seiner Bezugnahme in § 14 Nr. 5 kein derartiger Plan beigefügt gewesen, so kann die Beklagte in der Berufungsinstanz mit diesem Vortrag nicht mehr gehört werden. Der von der Beklagten vorgelegte Grundriss ist im Tatbestand des angegriffenen Urteils als zum Mietvertrag gehörend dargestellt worden. Die Beklagte hat dagegen keine Tatbestandsberichtigung 320 ZPO) beantragt, § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.

16 Der Nachtrags-Vereinbarung vom 03.05.2005 kann ebenfalls nicht mit der gebotenen Deutlichkeit entnommen werden, dass die Mietfläche des Vertrages hierdurch hat erweitert werden sollen. Eine derartige Erweiterung lässt sich dem Text des Nachtrages, in dem die Parteien im Wesentlichen die Umstände und Folgen des Einbaus der Tür zwischen Flur und Praxisräumen regelten, nicht entnehmen. Zwar ist in dem genannten Nachtrag erwähnt, dass der Hausmeister den Zugang zum Heizraum "über Gewerbe

Nachtrag erwähnt, dass der Hausmeister den Zugang zum Heizraum "über Gewerbe Hecke" behalte. Dies kann jedoch auch auf dem Umstand beruhen, dass die Beklagte vor dem Einbau der Gewerbeeingangstür im Jahr 2005 den gesamten Flur faktisch mitgenutzt hat.

17 Soweit die Beklagte sich auf eine Mietminderung aufgrund des Betretens des Flures durch Heizungsmonteure beruft, so kann dies den Mietgebrauch der Beklagten allenfalls unerheblich gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB beeinträchtigt haben, so dass eine Minderung ausscheidet. Eine Störung der Intimsphäre der Kunden der Beklagten wäre für diese auch leicht durch einfache Maßnahmen wie einem Bekleben der Fensterfläche der Eingangstür mit Ornamentfolie oder ein Aufstellen von Sichtschutzwänden möglich gewesen. Auch kann dem Mietvertrag nicht entnommen werden, dass der Kläger als Vermieter eine Einsehbarkeit der Praxisräume der Beklagten auszuschließen hat. Der Umstand, dass der genannte Flurbereich durch Handwerker, insbesondere Heizungsmonteure, betreten werden muss, war schließlich auch für die Beklagte bei Vertragsschluss oder spätestens bei Übernahme der Räume offensichtlich, so dass sie mit entsprechenden Störungen hat rechnen müssen, § 536 b BGB.

18 Auch der Vortrag der Beklagten zum zeitweisen Ausfall der Heizung und auch der Wassererwärmung zumindest an 6 benannten Tagen in der Zeit von Februar bis April 2006 rechtfertigt nicht die Annahme einer Mietminderung. Anhand des erstinstanzlichen Vortrags der Beklagten war nicht klar, wie lange der Zustand des Heizungsausfalls jeweils andauerte. Ein nur kurzfristiger Heizungsausfall an einzelnen Tagen ohne Angabe der Außen- und Innentemperaturen ist noch als geringfügiger Mangel anzusehen, der gemäß § 536 Abs. 1 BGB nicht zur Mietminderung führt. Soweit die Beklagte ihren Vortrag nach der mündlichen Verhandlung in erster Instanz und den darin erteilten gerichtlichen Hinweisen noch nachgebessert hat im - nicht gem. §§ 283, 139 Abs. 5 ZPO nachgelassenen - Schriftsatz vom 03.12.2006, so hat das Landgericht diesen Vortrag gem. § 296 a ZPO zu Recht nicht mehr berücksichtigt. In der Berufung ist die Beklagte mit dem nachgebesserten Vortrag gemäß § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, da sie die Verspätung nicht entschuldigt hat.

19 Weiter kann auch aus den Darlegungen der Beklagten zu Baulärm, Dreck und Gestank, ausgehend von den Arbeiten am Nachbargebäude, nicht auf eine eingetretene Mietminderung geschlossen werden. Zwar kann auch Baulärm der Nachbarschaft zur Annahme eines Mangels der Mietsache führen (vgl. Bayrisches Oberstlandesgericht, NJW 1987, S. 1950). Jedoch fehlt in dieser Hinsicht näherer Vortrag, an welchen Tagen welche Belastung bestanden hat. Eine kontinuierliche Belastung an allen Wochentagen während der gesamten Bauphase hat die Beklagte weder dargelegt, noch wäre eine solche kontinuierliche Belastung nach der Lebenserfahrung anzunehmen. Auch muss ein Mieter mit Bauarbeiten in der Nachbarschaft rechnen, wenn die Räume nicht in einem fertig gestellten Neubaugebiet liegen (vgl. KG, Urteil vom 03.06.2002, NZM 2003, S. 718), so dass insoweit von einem Ausschluss des Mietminderungsrechtes gemäß § 536 b BGB auszugehen ist.

20 Soweit die Beklagte auch eine Minderung wegen der unterlassenen Reinigung des Eingangsbereiches in den Monaten August und September 2006 annimmt, so hat das Landgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass Mängel, die erst während der Dauer der Vorenthaltung gemäß § 536 a BGB auftreten, nicht mehr zur Mietminderung berechtigen (vgl. etwa Palandt-Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 546 a Rn. 11 m.w.N.). Die fristlose Kündigung des Klägers vom 18.05.2006 war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB wirksam. Für diesen Kündigungsgrund genügt bei Gewerberaum-Mietverhältnissen ein Rückstand in Höhe eines nicht unerheblichen Teils der Miete, der für zwei aufeinander folgende Termine aussteht. Nicht unerheblich ist der Rückstand, wenn er die Höhe einer Monatsmiete übersteigt (vgl. Wolff/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pachtund Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 906 und BGH NJW-RR 87, 903). Diese Voraussetzungen lagen unabhängig von der streitigen Frage vor, ob die Miete für den Monat Mai 2006 zur Zeit der Kündigungserklärung vom 18.05.2006 bereits fällig war oder nicht. Angesichts der Höhe der Rückstände konnte sich die Beklagte nicht ohne Fahrlässigkeit 276 BGB) auf die irrtümliche Annahme stützen, der Rückstand sei wegen einer Minderung geringer als eine Monatsmiete.

21 Soweit sich die Beklagte in erster Instanz auf eine Minderung wegen der Sperrung der Wasserversorgung bezogen hat, so hat die Beklagte diesen Gesichtspunkt in der Berufung nicht mehr thematisiert, nachdem das Landgericht unter Annahme einer Mietminderung aus diesem Grunde gemäß § 536 BGB die Klage in Höhe von 806,33 abgewiesen hat.

22 Aus vorgenannter Bewertung ist auch die Kostenentscheidung des Landgerichts, die

22 Aus vorgenannter Bewertung ist auch die Kostenentscheidung des Landgerichts, die hinsichtlich der für erledigt erklärten Räumungsklage auf § 91 a ZPO gestützt wurde, nicht zu beanstanden. Zur Zeit der beiderseitigen Erledigungserklärung war die Räumungsklage aufgrund der wirksamen Kündigung des Klägers vom 18.05.2006 gemäß § 546 BGB begründet.

III.

23 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

24 Die Revision wird vom Senat nicht zugelassen, weil es an den gesetzlichen Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 133 GVG fehlt. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs als Revisionsgericht.

25 Der Gebührenstreitwert für die zweite Instanz beträgt 3.807,23 €.

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