Urteil des OLG Brandenburg vom 14.04.2005
OLG Brandenburg: einstweilige verfügung, zwangsversteigerung, immobilie, irreführende werbung, erwerb, kaufpreis, zwangsvollstreckung, verbraucher, internetseite, geschäftsführer
Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 6.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
6 U 71/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 2 Abs 1 Nr 3 UWG, § 3 UWG, §
5 Abs 1 UWG, § 5 Abs 2 UWG, §
8 Abs 1 UWG
Wettbewerbsverstoß: Irreführende Werbung für Immobilie in der
Zwangsversteigerung; Bestimmtheitserfordernis bei
einstweiliger Verfügung
Tenor
Auf die Berufung der Verfügungsbeklagten wird das am 14. April 2005 verkündete Urteil
der 2. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Frankfurt (Oder) - 32 O 16/05 -
unter Zurückweisung der Berufung im übrigen teilweise abgeändert.
1. Die einstweilige Verfügung des Landgerichts Potsdam vom 16. Februar 2005 wird in
folgender Fassung bestätigt:
Der Verfügungsbeklagten wird geboten, es zu unterlassen,
a) im geschäftlichen Verkehr unter Nennung des Objektes und Verkehrswertes die
Möglichkeit des Erwerbs einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung mit der
Formulierung:
„Ein Erwerb ist unter Umständen ab 70 % des Verkehrswertes möglich.„ oder „Ein
Erwerb ist unter Umständen bereits ab 50 % des Verkehrswertes möglich.„ wie z.B. über
die Internetseite Immobilien….de, …-Objekt-ID: 310...; 317..., 318... oder …-Objekt-ID:
330... zu bewerben, ohne unmissverständlich darauf hinzuweisen, dass es sich bei den
benannten Objekten um erst im Wege des Mitbietens in der Zwangsversteigerung zu
erwerbende Objekte handelt,
b) im geschäftlichen Verkehr unter Nennung des Objektes eine im Wege des der
Zwangsversteigerung zu erwerbende Immobilie zu bewerben mit den Formulierungen
„Unser Angebot“
oder
„machen Sie ein Angebot“,
wie über die Internetseite Immobilien….de …-Objekt-ID: 328..., ohne
unmissverständlich darauf hinzuweisen, dass es sich bei den benannten Objekten um
erst im Wege des Mitbietens in der Zwangsversteigerung zu erwerbende Objekte
handelt,
c) Möglichkeiten der Ersteigerung von Immobilien in einem
Zwangsversteigerungsverfahren zu bewerben, ohne unmissverständlich darauf
hinzuweisen, dass es sich bei den benannten Objekten um erst im Wege des Mitbietens
der Zwangsversteigerung zu erwerbende Objekte handelt.
2. Der Verfügungsbeklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung die Festsetzung
eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000 € und wenn dies nicht beigetrieben werden kann,
Ordnungshaft bis zu sechs Monaten oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten
angedroht.
3. Im übrigen wird der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung vom 11. Februar
2005 zurückgewiesen.
4. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Verfügungsklägerin 20 % und die
Verfügungsbeklagte 80 % zu tragen.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
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Gründe
I.
Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des
angefochtenen Urteils (Bl. 84 bis 86 d.A.) Bezug genommen (540 I Nr. 1 ZPO).
Nach Beweiserhebung durch Vernehmung des Zeugen W. (Bl. 64 ff. d.A.) hat das
Landgericht durch Urteil vom 14. April 2005 die einstweilige Verfügung bestätigt. Zur
Begründung hat es ausgeführt, die Verfügungsklägerin könne von der
Verfügungsbeklagten gem. §§ 3, 5 I und II, 8 I UWG die Unterlassung der
streitgegenständlichen Werbung verlangen.
Die Verfügungsklägerin sei gemäß § 8 III Nr. 1 UWG klagebefugt als inzwischen unstreitig
in einem konkreten Wettbewerbsverhältnis mit der Verfügungsbeklagten stehende
Mitbewerberin gemäß § 2 I Nr. 3 UWG. Im übrigen gehöre zum
Unternehmensgegenstand der Verfügungsklägerin die Vermittlung des An- und Verkaufs
von unbebauten und bebauten Grundstücken.
Die Verfügungsklägerin werbe irreführend und damit unlauter nach § 5 II Nr. 1, 2 und 3
UWG. Für den Interessenten, d.h. den durchschnittlichen Verbraucher, entstehe bei der
Werbung der Verfügungsbeklagten der Eindruck, diese habe Immobilien im Wege der
Zwangsvollstreckung erworben, die sie jetzt besonders günstig anbieten könne bzw.
deren Veräußerung sie durch Abschluss eines Kaufvertrages vermittele, wobei über den
Kaufpreis noch verhandelt werden könne. Tatsächlich begleite die Verfügungsbeklagte
die Interessenten bei den angebotenen Immobilien lediglich zu
Zwangsversteigerungsterminen, in denen sie die Immobilien ersteigern könnten, falls sie
den Zuschlag erhielten. Die konkreten Immobilien seien auch nicht zum freien Verkauf
angeboten worden, weil weder die Eigentümer noch die die Zwangsversteigerung
betreibenden Gläubiger einem freihändigen Verkauf nach der Aussage des Zeugen W.
zugestimmt hätten. Dies sei quantitativ von der Dienstleistung der Verfügungsbeklagten
her als auch in Bezug auf den Erwerb der Immobilie etwas anderes als der Erwerb durch
einen notariellen Kaufvertrag i.V.m. einer dinglichen Übereignung. Die beiden
Erwerbsarten seien nicht gleichwertig. Der Kunde besitze anders als beim Abschluss
eines Kaufvertrages bei einem Erwerb in der Zwangsversteigerung keine
Gestaltungsmöglichkeiten.
Der Verfügungsbeklagten stehe es zwar frei, sich in einer individuellen Vereinbarung eine
Provision für Dienstleistungen im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens von
Interessenten versprechen zu lassen; sie müsse dazu jedoch in ihrer Werbung die Art
ihrer Dienstleistung deutlich machen.
Einschränkungen des Tenors seien nicht vorzunehmen, da sich das Unterlassungsgebot
ausdrücklich nur auf den Erwerb im Wege der Zwangsvollstreckung beziehe, nicht
dagegen auf den freihändigen Verkauf. Irreführend blieben die Angaben auch dann,
wenn die Verfügungsbeklagte während eines laufenden
Zwangsversteigerungsverfahrens im Einverständnis mit dem Verfügungsberechtigten
sowie dem die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubiger einen freihändigen Verkauf
vermitteln könnte.
Gegen diese Entscheidung wendet sich die Verfügungsbeklagte mit der Berufung.
Sie bestreitet die Passivlegitimation unter Hinweis darauf, dass sich die beanstandeten
Anzeigen auf die "S. Immobilien J. S." beziehen würden, nicht auf sie, die
Verfügungsbeklagte. Zeitgleich zu diesem Verfahren lasse die Verfügungsklägerin gegen
ihren Geschäftsführer als natürliche Person aus einem Titel wegen derselben Anzeigen
vollstrecken. In beiden Verfahren gebe die Verfügungsklägerin in widersprüchlicher Weise
an, ihr jeweiliger Verfahrensgegner sei passivlegitimiert. Bereits wegen dieses
widersprüchlichen Vortrages sei der Antrag abzuweisen.
Die Verfügungsklägerin habe zwei selbständige Anträge gestellt; zu Nr. 1 in zwei
Handlungsformen (a und b) unterteilt und durch die logische Verknüpfung "und"
verbunden sowie weiter den selbständigen Antrag unter Nr. 2. In der einstweiligen
Verfügung seien der Verfügungsbeklagten jedoch drei selbständige Verbote aufgegeben
worden (a, b und c). Dies entspreche nicht den Anträgen. Eine Werbung mit der
Immobilien-…-ID mit den Endziffern 07 sei weder Gegenstand des Vortrages der
Verfügungsklägerin noch anderweitig Verfahrensgegenstand.
Die Verfügungsklägerin hält die Verbote für zu weit formuliert und meint, die
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Die Verfügungsklägerin hält die Verbote für zu weit formuliert und meint, die
Urteilsbegründung trage den Tenor der einstweiligen Verfügung nicht. Das Verbot unter
Buchstabe c beziehe sich auf Angebote aus Auktionen und Versteigerungen und sei
widersprüchlich. Ihre Werbung führe auch nicht irre. Es werde hinreichend deutlich
gemacht, dass es sich um eine in der Zwangsvollstreckung befindliche Immobilie
handele.
Die Verfügungsbeklagte beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die einstweilige Verfügung vom
16.2.2005 aufzuheben und den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung
zurückzuweisen.
Die Verfügungsklägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Verfügungsklägerin verteidigt das angefochtene Urteil.
Die Parteien haben mit nicht nachgelassenen Schriftsätzen vom 9.6.2006 sowie
21.6.2006 – Verfügungsklägerin – und vom 7.6. sowie vom 16.6.2006 –
Verfügungsbeklagte – nochmals Stellung genommen.
Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten
Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
II.
Die zulässige Berufung ist nur teilweise begründet.
Der Verfügungsklägerin steht ein Unterlassungsanspruch gegen die Verfügungsbeklagte
im tenorierten Umfang aus §§ 8 I, III Nr. 1; 3; 5 I, II; 2 I Nr. 3 UWG zu.
1. Die Verfügungsklägerin ist unstreitig Mitbewerberin der Verfügungsbeklagten i.S.d. § 2
I Nr. 3 UWG und mithin klagebefugt nach § 8 III Nr. 1 UWG. Sie vermittelt den Abschluss
und weist die Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über Grundstücke,
grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume und Wohnräume nach und tritt mithin
wie die Verfügungsbeklagte als Immobilienmaklerin auf.
2. Die Verfügungsbeklagte ist als werbendes Unternehmen passivlegitimiert. Sie hat
nicht bestritten, die streitgegenständliche Werbung veranlasst zu haben. Sie hat
ebenfalls nicht dargelegt, dass ausschließlich ihr Geschäftsführer S. als Privatperson für
die Werbung verantwortlich sei. Etwas derartiges ergibt sich auch nicht aus den
Anzeigen. Dort ist für die „S.-Immobilien„ Herr S. lediglich als Kontaktperson angegeben.
Zudem wird verwiesen auf die Internetseite www.s...-immobilien-b....de, die Seite der
Verfügungsbeklagten. Die in den Anzeigen angegebene Adresse in B., … Straße 1 ist die
der Verfügungsbeklagten. Auch die Telefon- und Telefaxnummern sind die der
Verfügungsbeklagten. Zudem beruft sie sich zur Begründung an sie von den
Gläubigerbanken erteilter Aufträge auf an sie, die Verfügungsbeklagte, erteilte
Auftragsschreiben.
Die Inanspruchnahme des Geschäftsführers S. der Verfügungsbeklagten persönlich in
einem anderen Verfahren wegen derselben Werbung steht der Passivlegitimation der
Verfügungsbeklagten ebenfalls nicht entgegen. Die eventuelle (Mit)Verantwortlichkeit
des Geschäftsführers S. persönlich schließt die Verantwortlichkeit der
Verfügungsbeklagten für ihre Werbung nicht aus.
3. Es besteht ein Verfügungsanspruch aus §§ 8 I, 3, 5 I, II UWG. Die Verfügungsbeklagte
hat, wie sich aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils ergibt, unlauter
im Sinne von § 3 UWG gehandelt, indem sie irreführend geworben hat. Das
Berufungsvorbringen führt zu keiner anderen Beurteilung.
Die Verfügungsbeklagte vermittelt mit der angegriffenen Werbung den Eindruck, sie
weise die Gelegenheit des Kaufes aus der Zwangsversteigerung erworbener Immobilien
nach. Tatsächlich will sie in diesen Fällen aber lediglich die Möglichkeit der Ersteigerung
der Immobilien im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens verschaffen und
Bietinteressenten akquirieren.
Die hierdurch herbeigeführte Gefahr, dass Kunden irregeführt werden, wird nicht dadurch
ausgeräumt, dass die beanstandete Werbung unter der Überschrift „Angebot aus
Zwangsversteigerung“ steht. Dies kann entgegen der Auffassung der
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Zwangsversteigerung“ steht. Dies kann entgegen der Auffassung der
Verfügungsbeklagten nicht nur so verstanden werden, dass Erwerbsgelegenheiten
gemeint sind, welche sich auf Grundstücke beziehen, für die ein Versteigerungsvermerk
eingetragen ist. Bereits aus dem Wortlaut selbst wird nicht zweifelsfrei klar, dass die
beschriebene Immobilie noch Gegenstand eines Zwangsversteigerungsverfahrens ist.
Das Landgericht hat bereits richtig darauf hingewiesen, dass „aus dem
Zwangsversteigerungsverfahren„ eher darauf hindeutet, dass die beschriebene
Immobilie vom Anbieter im Wege der Zwangsversteigerung bereits erworben wurde und
nunmehr weiterveräußert wird. Auch diese Überschrift im Zusammenhang mit der
Formulierung im fortlaufenden Text „Erwerb ist unter Umständen bereits ab 70 % des
Verkehrswertes möglich. Weitere Informationen und Unterlagen im Auftrag des
Gläubigers unter …„ macht nicht hinreichend deutlich, dass es sich um eine Immobilie
handelt, die sich in der Zwangsversteigerung befindet. Das suggeriert zunächst lediglich
die Möglichkeit, eine Immobilie besonders günstig erwerben zu können. Die Erwähnung
des Gläubigers, bei dem weitere Informationen und Unterlagen abgefordert werden
können, macht dem durchschnittlichen rechtsunkundigen Verbraucher ebenfalls nicht
hinreichend deutlich, dass sich die beschriebene Immobilie im
Zwangsversteigerungsverfahren befindet. Das würde rechtliche Kenntnisse
voraussetzen, über die der durchschnittliche Verbraucher nicht verfügt, um von der
Erwähnung des Gläubigers und der Zahl von 70 % oder auch 50 % des Verkehrswertes
auf das laufende Zwangsversteigerungsverfahren rückschließen zu können. Die
angegriffene Werbung ist zudem in ihrer Gesamtheit daraufhin zu prüfen, ob
Irreführungsgefahr besteht. Hier ist daher zu berücksichtigen, dass für die jeweiligen
Immobilien kein Verkehrswert, sondern ein Kaufpreis angegeben wird. Die
Verfügungsbeklagte kann sich in diesem Zusammenhang nicht darauf berufen, dass in
der Suchmaske des Immobilien… keine andere Bezeichnung als „Kaufpreis„ angegeben
werden könne. In der von der Verfügungsbeklagten formulierten Beschreibung der
Immobilien im fortlaufenden Text ist insoweit keine ohne weiteres mögliche Klarstellung
erfolgt, das der Kaufpreis hier dem Verkehrswert der erst im Wege der
Zwangsversteigerung zu erwerbenden Immobilie entspricht.
4. Der Einwand der Berufung, das Landgericht habe der Verfügungsklägerin mehr
zuerkannt, als diese beantragt habe, weil diese lediglich zwei Anträge gestellt, ihr jedoch
nach der Tenorierung der einstweiligen Verfügung drei Unterlassungsansprüche
zuerkannt worden seien, bleibt ohne Erfolg.
Die Verfügungsklägerin hat nicht nur zwei Anträge gestellt, sondern drei, die lediglich
anders nummeriert/gegliedert worden sind, als in der vom Landgericht erlassenen
einstweiligen Verfügung. Der Antrag der Verfügungsklägerin unter der Nummer 1 enthält
auch bereits zwei selbständige Anträge unter den Buchstaben a und b. Die logische
Verknüpfung „und“ steht dabei nicht für eine kumulative Verknüpfung zweier
verschiedener Tatbestandsmerkmale, sondern für die alternative Verbindung im
Rahmen einer Aufzählung.
Die einstweilige Verfügung ist auch im übrigen den Anträgen entsprechend erlassen
worden. Insbesondere war auch eine Werbung mit der Immobilien-…-ID mit den
Endziffern 07 Antrags- und Verfahrensgegenstand, aufgeführt in der letzten Zeile des
Antrages 1 a.
5. Die Dringlichkeit wird vermutet (§ 12 II UWG). Diese Vermutung ist nicht widerlegt
worden.
6. Allerdings konnte die einstweilige Verfügung nicht uneingeschränkt und in der vom
Landgericht erlassenen Fassung bestätigt werden. Das Unterlassungsgebot musste
vielmehr sprachlich neu gefasst und präzisiert werden (§ 938 I ZPO).
Im Ausspruch der einstweiligen Verfügung zu Buchstabe a hat der Senat zur
Vermeidung von Missverständnissen den lediglich erläuternden Zusatz „wie ein
Veräußerer oder zu Kaufvermittlungen Berechtigter„ gestrichen. Statt dessen hat er der
Verfügungsbeklagten geboten, es zu unterlassen, in der beschriebenen Weise zu
werben, ohne unmissverständlich darauf hinzuweisen, dass es sich bei den benannten
Objekten um erst im Wege des Mitbietens in der Zwangsversteigerung zu erwerbende
Objekte handelt. Denn die untersagte Werbung im Zusammenhang mit dem
unterlassenen Hinweis begründet den Eindruck, dass die Verfügungsbeklagte wie eine
Veräußerin oder zu Kaufvermittlungen Berechtigte aufgetreten ist. Nicht hinreichend
bestimmt war der Ausspruch, soweit gleichartige Formulierungen untersagt worden sind.
Diese Formulierung will ähnliche Verletzungsformen mit erfassen. Sie erfordert im
Einzelfall eine im Vollstreckungsverfahren unzulässige rechtliche Prüfung, welche
Verletzungsform ähnlich ist und mithin dem Verbot unterfällt. Insoweit war der Antrag
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Verletzungsform ähnlich ist und mithin dem Verbot unterfällt. Insoweit war der Antrag
auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen.
Den Ausspruch der einstweiligen Verfügung zu Buchstabe b hat der Senat dahin
klargestellt, dass die erwähnten Werbeaussagen dann untersagt sind, wenn sie sich auf
im Wege des Mitbietens in der Zwangsversteigerung zu erwerbende Immobilien
beziehen, ohne dass unmissverständlich klargestellt wird, dass die Immobilien im Wege
der Zwangsversteigerung zu erwerben sind. Mangels hinreichender Bestimmtheit hat
der Senat auch hier die auf das Verbot ähnlicher Verletzungsformen abzielende
verallgemeinernde Formulierung „oder ähnliche Formulierungen„ gestrichen. Auch
insoweit war der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung zurückzuweisen.
Schließlich hat der Senat den Ausspruch der einstweiligen Verfügung zu Buchstabe c
dahin klargestellt, dass Möglichkeiten der Ersteigerung von Immobilien nicht beworben
werden dürfen, ohne dass darauf unmissverständlich hingewiesen wird.
Im übrigen war daher die Berufung zurückzuweisen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 I ZPO. Der Senat hat das Unterliegen der
Verfügungsklägerin unter Berücksichtigung der Abweichung der erlassenen von der
beantragten einstweiligen Verfügung mit 20 % bemessen und dementsprechend die
Kosten verteilt.
Die weiteren Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Die nicht nachgelassenen Schriftsätze der Parteien geben dem Senat keinen Anlass, die
mündliche Verhandlung wiederzueröffnen (§ 156 ZPO). Deren Inhalt kann keine andere
Entscheidung begründen.
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