Urteil des OLG Brandenburg vom 29.01.2010

OLG Brandenburg: gesellschafter, dokumentation, grundstück, verwertung, gesellschaftsvermögen, systematische auslegung, prospekthaftung, grobe fahrlässigkeit, eigenes verschulden

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 4.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

4 U 33/10

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Norm:

§ 311 BGB

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam

vom 29.01.2010 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung abwenden

durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren

Betrages, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 %

des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

Die Kläger nehmen die Beklagten unter dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung auf

Zahlung von 59.657,58 € nebst Zinsen sowie Freistellung von jeglichen Verpflichtungen

anlässlich ihrer Beteiligung an der „L…gesellschaft b.R.“ jeweils Zug um Zug gegen

Übertragung aller Ansprüche gegen diese Gesellschaft und Erstattung außergerichtlicher

Anwaltskosten in Anspruch.

Die Kläger beteiligten sich mit Beitrittserklärung vom 14.12.2000 – nicht, wie im

landgerichtlichen Urteil ausgeführt, vom 2.12.1999 – mit einem Eigenkapital von jeweils

31.470,00 DM zuzüglich Agio i.H.v. jeweils 1.575,00 DM an der „L…gesellschaft b.R.",

einem geschlossenen Immobilienfonds in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts

(im Folgenden: F… oder F…GbR), deren Gründungsgesellschafter die Beklagten zu 1.

und 2. sind. In den auf der Rückseite der Beitrittserklärung abgedruckten

Vermittlungsbedingungen, mit deren Geltung sich die Kläger einverstanden erklärten,

hieß es u.a.: „Sollte der Anleger, aus welchen Rechtsgründen auch immer,

Schadensersatzansprüche gegenüber dem Prospektherausgeber, der

Vertriebsgesellschaft oder den Anlageberatern stellen, so verjähren diese binnen sechs

Monaten nach Kenntnisnahme des haftungsbegründenden Umstandes, spätestens

jedoch innerhalb von drei Jahren ab seinem Beitritt zum Angebot."

Zweck des Fonds waren der Erwerb, die Sanierung und Renovierung von acht ehemals

von Streitkräften der GUS und deren Familien genutzten Altgebäuden auf dem

Grundstück Flurstück 163 und 164 der Flur 108 in F… sowie die gemeinschaftliche

Nutzung und Bewirtschaftung des Objekts. Diese Maßnahmen sollten ausweislich des

Angebotsprospekts („Dokumentation", Anlage K 2, Bl. 14 ff.), mit dem der Fonds

beworben wurde, zum Teil durch Einlagen der noch zu werbenden Gesellschafter, im

Übrigen mit Bankkrediten finanziert werden. Die entsprechenden Kreditverträge hatten

die Gründungsgesellschafter der F…gesellschaft vor dem Beitritt de Kläger mit der I…

und der D…bank AG (im Folgenden: D… AG) geschlossen. Die Darlehen wurden durch

entsprechende Grundschulden besichert. Die Darlehensverträge sehen vor, dass die

Gesellschafter gegenüber den finanzierenden Banken persönlich in einer ihrer jeweiligen

Beteiligung an dem Gesellschaftsvermögen entsprechenden Höhe haften.

Auf S. 22 des Prospekts heißt es unter „Die Haftung der Gesellschafter“ u.a.:

„Die Gesellschafter haften gegenüber Gläubigern der Gesellschaft mit dem

Gesellschaftsvermögen unbeschränkt als Gesamtschuldner. Mit ihrem sonstigen

Vermögen haften sie nur quotal entsprechend ihrer kapitalmäßigen Beteiligung an der

Gesellschaft, der Höhe nach jedoch unbeschränkt. Die quotale Haftungsbeschränkung

hat die Geschäftsführung/der Geschäftsbesorger der Gesellschaft durch Aufnahme

entsprechender Vereinbarungen in die Verträge mit Dritten sicherzustellen. Soweit

Gläubiger durch Grundpfandrechte gesichert sind, haftet zunächst das Grundstück – wie

auch für öffentliche Lasten – insgesamt. Darüber hinaus haften die Gesellschafter quotal

entsprechend ihrer Beteiligung. Die Haftungsbeschränkung gilt nicht gegenüber der

öffentlichen Hand.

(...)

Die Rechtsverhältnisse in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wie sie

üblicherweise bei Immobilienfonds ausgestaltet sind, stellen sich wie folgt dar:

Regelmäßig haften die Gesellschafter für die Gesellschaftsschulden anteilig in der Höhe

unbeschränkt. Auf das Gesellschaftsvermögen kann der Gläubiger stets voll zugreifen

(...).“

Wegen der weiteren Einzelheiten der Dokumentation wird auf die Anlage K 2 (Bl. 14 ff.

d.A.) Bezug genommen.

Die F…gesellschaft hatte mit der … L…gesellschaft – L… mbH (jetzt: D… GmbH) am

3.11.1999 einen Generalmietvertrag mit Staffelmietvereinbarung über eine am

31.12.2009 endende Laufzeit abgeschlossen. Der Generalmieter vermietete seinerseits

die Wohnungen an einzelne Mieter, in deren Mietverträgen vereinbart ist, dass nach

Ablauf des Generalmietvertrages die Mietverhältnisse mit der F…gesellschaft fortgesetzt

werden. Auf Grund der fest vereinbarten Mieteinnahmen aus dem Generalmietvertrag

blieb der tatsächliche Vermietungsstand für die Gesellschaft zunächst ohne

Auswirkungen. Nachdem abzusehen war, dass die F…gesellschaft nach Auslaufen des

Generalmietvertrages ihre Kapitaldienste nicht mehr würde erbringen können, wurde den

Gesellschaftern am 25.05.2007 ein vorläufiges Sanierungskonzept vorgestellt; am

22.05.2009 schloss die F…gesellschaft mit ihren Kreditgebern eine

Sanierungsvereinbarung, hinsichtlich deren Inhalt auf die Anlage K 9 (Bl. 318 ff.)

verwiesen wird.

Im Hinblick auf diese Sanierungsvereinbarung zahlten die Kläger jeweils einen weiteren

Betrag in Höhe von 12.399,15 € an die F…-GbR. Um diese Zahlungen haben die Kläger

ihre ursprüngliche Klage im Termin vom 18.12.2009 erweitert.

Die Kläger, die die Beklagten mit anwaltlichen Schreiben vom 20.10.2008 (K 3, Bl. 87 f.)

erfolglos mit Fristsetzung zum 3.11.2008 zur Erklärung der Bereitschaft zu einer

außergerichtlichen Einigung aufgefordert hatten, machten geltend, der Prospekt sei in

mehrfacher Hinsicht fehlerhaft. So werde mit der Formulierung, „soweit (...), haftet

zunächst die Immobilie (...)“ eine Haftungsreihenfolge in dem Sinne suggeriert, dass für

die Forderungen der Banken vorrangig das Grundstück hafte und erst danach die

anteilige Haftung der Gesellschafter mit ihrem persönlichen Vermögen zum Tragen

komme. Diese Auffassung werde auch vom 20. und vom 27. Zivilsenat des

Kammergerichts geteilt. Die Haftungsreihenfolge sei für sie bei der Anlageentscheidung

von wesentlicher Bedeutung gewesen. Im Übrigen sei es Sache der Beklagten, die in

einem solchen Fall bestehende Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens zu

widerlegen. Entscheidungsalternativen hätten sie – wie im Regelfall bei Anlagen, die

nachhaltige Erträge erwarten lassen – indes nicht gehabt.

Fehlerhaft sei der Fondsprospekt des weiteren deshalb, weil er keinen Hinweis darauf

enthalte, dass sich bei einem nachträglichen Ausscheiden von Gesellschaftern die

Beteiligungsquote der verbleibenden Gesellschafter – und damit deren Haftungsquote –

erhöhe.

Schließlich fehle – unstreitig – ein Hinweis darauf, dass ausscheidende Gesellschafter

gemäß den §§ 159, 160 HGB fünf Jahre nach dem Ausscheiden für

Gesellschaftsverbindlichkeiten haften; mit der in § 14 des Gesellschaftsvertrages

getroffenen Regelung werde vielmehr der Eindruck erweckt, dass mit Veräußerung alle

Rechte und Pflichten aus der Beteiligung übergingen.

Die Kläger machten darüber hinaus außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von

2.455,91 € geltend.

Die Beklagten stellten Prospektfehler in Abrede. Gestützt auf Urteile des 24. und 26.

Zivilsenats des Kammergerichts vertraten sie die Auffassung, die von den Klägern

beanstandete Textpassage könne nicht im Sinne einer Haftungsreihenfolge verstanden

werden; im Textzusammenhang gelesen, werde lediglich die umfassende Haftung des

Gesellschaftsvermögens der quotalen Haftung der Gesellschafter mit ihrem

persönlichen Vermögen gegenübergestellt. Ohnehin wisse jedermann, dass sich Banken

für die Realisierung ihrer Forderungen eine Reihenfolge für die Verwertung bestimmter

Zugriffsobjekte niemals vorschreiben ließen. Allenfalls sei die Textpassage mehrdeutig

mit der Folge, dass den Anleger die Obliegenheit treffe, sich durch Rückfragen Klarheit zu

verschaffen. Eine vorrangige Verwertung dinglicher Sicherheiten sei auch nicht

notwendigerweise für den Anleger günstiger, denn mit Zwangsversteigerung des

Grundstücks fiele die gesamte öffentliche Förderung weg.

Ein haftungsbegründender Prospektfehler sei auch nicht darin zu sehen, dass in dem

Prospekt auf die – im Gesetz (§ 738 BGB) angeordnete – Anwachsung der Anteile der

verbleibenden Gesellschafter bei Ausscheiden eines Gesellschafters nicht ausdrücklich

hingewiesen werde. Der Hinweis darauf, dass sich Veränderungen hinsichtlich der

quotalen Beteiligung ergeben könnten, reiche aus; ohnehin sei eine Haftungserhöhung

mit dem Ausscheiden eines Gesellschafters aber auch nicht verbunden.

Über die Nachhaftung ausscheidender Gesellschafter habe es keiner Aufklärung in dem

Prospekt bedurft. Jedem, der einer GbR beitrete, sei bekannt, dass für Verbindlichkeiten

der GbR gesamtschuldnerisch gehaftet werde.

Jedenfalls seien etwaige Prospektfehler nicht ursächlich für den Beitritt der Kläger

gewesen. Dass die vermeintlich prospektierte Haftungsreihenfolge ihnen völlig unwichtig

gewesen sei, sei daraus ersichtlich, dass die Kläger diesen Aspekt im Zusammenhang

mit der Unterzeichnung der Mithaftungsvereinbarung nicht aufgeklärt hätten. Als die D…

AG den Klägern im Jahre 2001 eine Abschrift des Schuldübernahmevertrages übersandt

habe, den sie mit ihnen – über die Geschäftsbesorgerin – geschlossen hatte, sei den

Klägern klar gewesen, dass sie mit der D… AG eine Darlehensvereinbarung geschlossen

hätten. Wäre die Verwertungsreihenfolge für sie tatsächlich von erheblicher Bedeutung

gewesen, hätten die Kläger – anstatt, wie unstreitig geschehen, die Schuldübernahme

anstandslos zu unterschreiben – Einsicht in den Darlehensvertrag nehmen können. Auf

den vermeintlichen Prospektfehler seien sie erst durch Internet-Rundschreiben des

Anwaltsbüros aufmerksam gemacht worden.

Die Beklagten hielten die Klage wegen fehlender Anrechnung von Steuervorteilen für

unschlüssig; jedenfalls seien die Steuerersparnisse, die mit 38.998,54 € höher ausfielen

als die Einlagebeträge, schadensmindernd zu berücksichtigen.

Schließlich erhoben die Beklagten die Einrede der Verjährung. Die Verjährungsfrist für

Ansprüche wegen Prospektfehlern unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei

Vertragsschluss sei in den einbezogenen Beitrittsbedingungen wirksam verkürzt worden.

Auch die dreijährige Regelverjährung nach § 195 BGB n.F. sei abgelaufen. Es habe

hinreichend Anlass bestanden, Aufklärung zu der vermeintlich prospektierten

Haftungsreihenfolge zu verlangen, denn eine solche sei in dem mit dem

Schuldbeitrittsvertrag in 2001 übersandten Darlehensvertrag nicht enthalten gewesen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der

geltend gemachte Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 311a Abs. 3 BGB wegen Verschuldens

bei Vertragsverhandlungen durch unrichtige Prospektangaben bestehe gegenüber

keinem der Beklagten. Der Prospekt, auf dessen Grundlage die Anlageinteressenten

über den Beitritt zur F…gesellschaft entschieden hätten, sei nicht fehlerhaft,

insbesondere sei über die für den einzelnen Gesellschafter bestehenden Haftungsrisiken

richtig und umfassend informiert worden.

Soweit darin auf S. 22 die Rede davon sei, dass „zunächst“ eine Haftung der Immobilie

der Gesellschaft bestehe, werde hierdurch keine zeitliche Verwertungsabfolge zum

Ausdruck gebracht. Es würden vielmehr im Sinne eines „einerseits und andererseits“ die

verschiedenen Haftungsobjekte dargestellt. Aus dem Hinweis auf die lediglich „quotale“

Haftung der Gesellschafter mit ihrem Vermögen lasse sich ableiten, dass den Anlegern

damit allein vor Augen gehalten werden sollte, dass sie infolge ihres Fondsbeitritts nicht

als Gesamtschuldner für die gesamten Verbindlichkeiten der Gesellschaft mit ihrem

persönlichen Vermögen in Anspruch genommen werden könnten. Dem sei

gegenübergestellt worden, dass das Grundstück „insgesamt“ hafte. Ein Vertrauen der

Gesellschafter darauf, mit ihrem persönlichen Vermögen nicht für etwaige Ausfälle der

übrigen Gesellschafter haften zu müssen, sei nicht gerechtfertigt. Die juristische

Ausgestaltung der Anlegerhaftung sei im Prospekt zutreffend dargestellt, über die

tatsächlichen Auswirkungen der Rechtsgestaltung hätten sich die Anleger

erforderlichenfalls durch Rechtbeistand und bei Unklarheiten bei den

Prospektverantwortlichen informieren müssen. Daraus, dass solche Nachfragen

unterblieben seien, folge im Umkehrschluss, dass die betreffenden Prospektpassagen so

unklar nicht sein könnten.

Einem Verständnis der betreffenden Passage in dem von den Klägern vorgetragenen

Sinne stehe die funktionale Ausgestaltung des Fonds entgegen. Bei einer zwingend

zeitlich vorrangigen Verwertung der Immobilie bestünde die Gefahr, die für die

Konzeption wesentliche öffentliche Förderung zu verlieren; nur geringfügige Rückstände

einzelner Gesellschafter könnten zu wirtschaftlich unvorteilhaften

Veräußerungsvorgängen führen.

Fehlerhaft sei der Prospekt auch nicht im Hinblick auf eine Erhöhung der Haftung der

Gesellschafter. Das Risiko einer nachträglichen Erhöhung der Haftungsquote bestehe

aufgrund der mit der D… AG und der I… getroffenen Sondervereinbarungen zur

Festschreibung einer anteiligen Haftung der Gesellschafter nicht. Unbeschadet dessen

stelle § 4 Nr. 9 des Gesellschaftsvertrages die Rechtslage im Falle des Ausscheidens

eines Gesellschafters dar; auf die möglichen Folgen werde auf S. 42 des Prospekts

umfassend eingegangen.

Schließlich sei die unterbliebene Information zur Nachhaftung gemäß den §§ 159, 160

HGB nicht geeignet, einen Prospektfehler zu begründen. Eines Hinweises auf die

geltende Rechtslage habe es hier nicht bedurft. Die Nachhaftung zähle zudem nicht zu

den bei einem Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds als langfristiges

Anlagekonzept primär zu erörternden Gesichtspunkten. Auch hier habe die Möglichkeit

bestanden, sich Rechtsrat einzuholen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Kläger, mit der sie ihr erstinstanzliches

Klagebegehren weiterverfolgen. Sie rügen die Verletzung materiellen Rechts.

Sie vertreten weiterhin die Auffassung, dass der Satz, „soweit Gläubiger (...), haftet

zunächst das Grundstück“, nach seinem Wortlaut und dem sprachlichen

Zusammenhang eine zeitliche Reihenfolge zum Ausdruck bringe. Aus der Verknüpfung

der Begriffe „zunächst“ und „darüber hinaus“ ergebe sich nicht, dass die Haftung des

Grundstücks neben der gleichberechtigten quotalen Haftung der Gesellschafter stünde.

Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass jeder Gesellschafter verpflichtet

gewesen sei, den Darlehensvertrag abzuschließen und sich der Zwangsvollstreckung in

sein außergesellschaftliches Vermögen zu unterwerfen. Ersteres sei wegen der

seinerzeit geltenden Doppelverpflichtungstheorie erfolgt. Auch der drohende Verlust der

öffentlichen Förderung sei kein Gesichtspunkt, der gegen die von ihnen – den Klägern –

favorisierte Auslegung spreche, denn dieser Nachteil bestehe bei einer Verwertung des

Grundstücks im Wege freihändiger Veräußerung nicht. Ohnehin könne die Gesellschaft

Unterdeckungen durch Aufnahme zusätzlicher Fremdmittel, freiwilliger Nachschüsse der

Gesellschafter oder Einwerbungen neuer Gesellschafter auszugleichen versuchen.

Zu ihren Gunsten streite die tatsächliche Vermutung dafür, dass die mangelhafte

Prospektdarstellung für die Anlageentscheidung ursächlich gewesen sei; diese

Vermutung hätten die Beklagten nicht widerlegt.

Sie meinen, - dies war auch bereits Gegenstand des Schriftsatzes vom 08.12.2009 in

der ersten Instanz – Steuervorteile, die ohnehin nur 34.981,70 € ausmachten, seien

nicht zu berücksichtigen, denn der Schadensersatz sei ebenfalls nach § 23 Abs. 1 Satz 1

Nr. 1 i.V.m. Satz 4 EStG zu versteuern.

Die Kläger beantragen zuletzt,

bei Aufhebung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 29.01.2010 Az: 1 O

222/09

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 59.657,58 €

zzgl. 5 % Zinsen über Basiszinssatz aus 33.791,28 € seit Rechtshängigkeit und aus dem

Restbetrag seit dem 18.12.2009 zu zahlen Zug um Zug gegen Übertragung aller

Ansprüche der Kläger gegen die "L…gesellschaft b.R.",

2. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, die Kläger von jeglichen

Verpflichtungen anlässlich ihrer Beteiligung an der "L…gesellschaft b.R." freizustellen

Zug um Zug gegen Übertragung aller Ansprüche der Kläger gegen die "L…gesellschaft

b.R.",

3. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger

vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 2.455,91 € zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen mit näheren Ausführungen und unter Wiederholung und Vertiefung ihrer

erstinstanzlichen Argumentation die angefochtene Entscheidung. Sie vertreten

insbesondere weiterhin die Auffassung, die Kläger könnten sich auf die Vermutung

aufklärungsrichtigen Verhaltens nicht stützen, denn sie seien erst durch

Postwurfsendungen/Internetauftritt ihres späteren Prozessbevollmächtigten auf den

vermeintlichen Prospektfehler aufmerksam gemacht worden; sie hätten ihrer

Behauptungslast im Hinblick auf das subjektive Moment nicht entsprochen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachvorbringens wird auf die zwischen den

Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist zulässig; in der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.

I. Das Landgericht ist zu Recht zu dem Ergebnis gelangt, dass den Klägern gegen die

Beklagten die geltend gemachten Ansprüche nicht zustehen.

Als Grundlage für die Ansprüche – sei es auf Zahlung, auf Feststellung der Verpflichtung

zur Freistellung oder sei es auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten – kommt

nur ein Anspruch auf Schadensersatz unter dem Gesichtspunkt eines Verschuldens bei

Vertragsschluss in Verbindung mit den Grundsätzen einer (bürgerlich-rechtlichen)

Prospekthaftung in Betracht. Dieser Anspruch ist jedoch nicht begründet.

1. Zwar sind die Beklagten – dies stellen sie auch nicht in Abrede – als

Gründungsgesellschafter der F…GbR passivlegitimiert, d.h. sie haften grundsätzlich für

fehlerhafte Angaben in dem Fondprospekt (bzw. hier der Dokumentation), die Grundlage

für die Entscheidung der Kläger über ihren am 14.12.2000 erklärten Beitritt zu der F…

GbR (B 11a; Bl. 193/ B 11b; Bl. 195) waren.

2. Es fehlt jedoch bereits an einem die Haftung der Beklagten begründenden

Prospektfehler.

Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaftungsgrundsätzen hat der

Prospekt über ein Beteiligungsangebot, der für einen Beitrittsinteressenten im

allgemeinen die einzige Unterrichtungsmöglichkeit darstellt, den Anleger über alle

Umstände, die für seine Entschließung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein

können, sachlich richtig und vollständig zu unterrichten (vgl. nur: BGH Urteil vom

22.03.2010 – II ZR 203/08 – Rn. 13).

An diesem Maßstab gemessen weist die in Rede stehende Dokumentation unter keinem

der von den Klägern geltend gemachten Gesichtspunkte einen Prospektfehler auf.

a) Dies gilt insbesondere, soweit die Kläger sich darauf stützen, auf S. 22 der

Dokumentation (Bl. 24 R) sei die Haftung der Gesellschafter durch die Passage "Soweit

Gläubiger durch Grundpfandrechte gesichert sind, haftet zunächst das Grundstück – wie

auch für öffentliche Lasten – insgesamt. Darüber hinaus haften die Gesellschafter nur

quotal entsprechend ihrer Beteiligung." unzutreffend dargestellt, da dadurch das Risiko

der Zwangsvollstreckungsklauseln in der Grundschuldurkunde verschleiert werde, durch

die sich die Gesellschafter der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes

Vermögen hätten unterwerfen müssen. Durch die vorzitierte Textpassage werde dem

Leser demgegenüber suggeriert, dass für die Verbindlichkeiten der Banken vorrangig

das Grundstück hafte.

Die Textpassage auf S. 22 der Dokumentation ist – entgegen der Auffassung der Kläger

– auch aus der maßgeblichen Sicht eines Anlegers/Beitrittsinteressenten nicht im Sinne

einer Haftungsreihenfolge dahin zu verstehen ist, dass die das Fondsprojekt

finanzierenden Banken bei Rückständen in Bezug auf die Rückzahlung der Darlehen erst

das Gesellschaftsvermögen der F…GbR und nur bei insoweit erfolgloser Verwertung das

Vermögen der persönlich – wenn auch quotal – haftenden Gesellschafter in Anspruch

nehmen könnten.

aa) Zwar ist den Klägern zuzustimmen, dass der Wortlaut des Satzes "Soweit Gläubiger

durch Grundpfandrechte gesichert sind, haftet zunächst das Grundstück – … -

insgesamt ", isoliert betrachtet, durch die Verwendung des Begriffs "zunächst" im Sinne

von "zeitlich vor" und damit als vorrangig verstanden werden könnte. Ebenso mag man

allein aus der Verwendung des Begriffs "darüber hinaus" in dem darauf folgenden Satz

"Darüber hinaus haften die Gesellschafter nur quotal entsprechend ihrer Beteiligung."

aufgrund des sprachlichen Zusammenhangs nicht darauf schließen können, dass mit

der Gegenüberstellung der Haftung des Grundstücks und der Haftung der Gesellschafter

lediglich ein Verhältnis "einerseits" und "andererseits" (so etwa LG Berlin Urteil vom

11.12.2008 – 37 O 326/07 – Rn. 67) oder einer bloßen Aufzählung der verschiedenen

Sicherheiten (so KG Urteil vom 12.11.2008 – 24 U 102/07 – Rn. 66) gemeint sein kann.

Allerdings kann dem Umstand, dass in dem Folgesatz auf die Verwendung des Begriffs

"zunächst" die Anknüpfung "darüber hinaus" und nicht etwa eine zeitliche oder eine

Reihenfolge bezeichnende Anknüpfung etwa mit Begriffen wie "erst dann" oder "danach"

folgt, entgegen der Auffassung der Kläger auch nicht jegliche Bedeutung abgesprochen

werden (so aber wohl KG Urteil vom 24.05.2007 – 20 U 107/05 – Rn. 43). Die Anknüpfung

des Folgesatzes mit "darüber hinaus" hat vielmehr zur Folge, dass – auch aus Sicht

eines juristischen Laien – allein der Verwendung des Begriffs "zunächst" kein klares

Auslegungsergebnis entnommen werden kann (anders aber KG Urteil vom 28.03.2006 –

27 U 65/05 – Rn. 62).

bb) Der Absatz, in dem sich auf S. 22/23 der Dokumentation unter der Überschrift "Die

Haftung der Gesellschafter" die obige Formulierung "Soweit Gläubiger durch

Grundpfandrechte gesichert sind, haftet zunächst das Grundstück … insgesamt"

befindet, spricht, in seiner Gesamtheit betrachtet, allerdings dagegen, dass die Kläger

diese Erläuterung im Sinne einer Haftungsreihenfolge verstehen durften. Der gesamte

Absatz bezieht sich auf die Haftung gegenüber Gläubigern der Gesellschaft. Dabei wird

in den ersten beiden Sätzen die Haftung der Gesellschafter mit dem

Gesellschaftsvermögen abgegrenzt gegen die Haftung der Gesellschafter mit ihrem

sonstigen Vermögen quotal entsprechend ihrer Beteiligung an der Gesellschaft, wenn

auch der Höhe nach unbegrenzt. In Satz drei wird die Verpflichtung der

Geschäftsführung zur Sicherstellung dieser quotalen Haftungsbeschränkung

beschrieben. In den Sätzen vier bis sechs wird sodann genau entsprechend der

Systematik der Sätze 1 und 2 die Haftung gegenüber den grundpfandrechtlich

gesicherten Gläubigern und die Haftung gegenüber der öffentlichen Hand dahin

erläutert, dass das Grundstück insgesamt haftet, während die Gesellschafter auch

gegenüber den grundpfandrechtlich gesicherten Gläubigern "darüber hinaus", also mit

ihrem persönlichen Vermögen, nur quotal haften, der öffentlichen Hand gegenüber auch

insoweit jedoch unbeschränkt. Danach ist aber festzustellen, dass der Absatz 1 auf S. 22

der Dokumentation sowohl in seinem Aufbau als auch nach seinem Sinngehalt gar keine

Aussage zu einer Reihen- oder Rangfolge in Bezug auf die Haftung gegenüber den

Gläubigern der Gesellschaft mit dem Grundstück einerseits und dem persönlichen

Vermögen andererseits trifft, sondern lediglich eine Aussage zum Umfang der Haftung

mit den insoweit zu unterscheidenden Vermögensmassen der Gesellschafter.

Einem Verständnis dahin, dass (zumindest auch) ein Vorrang der Haftung mit dem

Grundstück vor einer Inanspruchnahme der Gesellschafter mit ihrem persönlichen

Vermögen zum Ausdruck gebracht werden sollte, ist darüber hinaus entgegen zu halten,

dass dann – der Systematik der ersten drei Sätze des Absatzes folgend – zusätzlich

auch eine Erläuterung dahin zu erwarten wäre, dass die Geschäftsführer der Gesellschaft

sich auch verpflichteten, diese nachrangige Haftung der Gesellschafter mit ihrem

Vermögen in den entsprechenden Verträgen sicher zu stellen.

Der Umstand, dass eine solche Verpflichtung der Geschäftsführer fehlt und auch im

Übrigen weder in der Dokumentation, noch in deren Anlagen – etwa dem

Gesellschaftsvertrag – an irgendeiner Stelle auf eine Reihen- oder Rangfolge der Haftung

zurückgekommen wird, obwohl dazu – etwa in § 8 des Gesellschaftsvertrages

"Haftung/Nachschüsse/Grunderwerbsteuer" - durchaus Anlass bestanden hätte, spricht

deshalb, auch im Rahmen weitergehender Erwägungen einer systematischen Auslegung,

gegen die von den Klägern favorisierte Auslegung. Hinzu kommt unter diesem

Gesichtspunkt der Umstand, dass im Rahmen der Darstellung der Chancen und Risiken

in der Dokumentation (S. 42; Bl. 34 R) ausdrücklich lediglich das Recht der

Darlehensgeber angesprochen ist, bei Nichtbedienung der Fremdmittel das Grundstück

zu verwerten. Demgegenüber wurden – auch dies hätte bei dem Verständnis der

Darstellung auf S. 22 im Sinne einer vorrangigen Haftung des Grundstücks nahegelegen

– nicht Nachteile oder Risiken erwähnt, die mit einer solchen Verpflichtung der Gläubiger

verbunden gewesen wären, insbesondere etwa die beklagtenseits angesprochene

Verwertung des Grundstücks und damit des Verlustes des wesentlichen

Gesellschaftsvermögens auch bei nur geringfügigen Rückständen in Bezug auf die

Darlehensverbindlichkeiten, und damit – jedenfalls im Falle einer Verwertung in Form der

Zwangsversteigerung des Grundstücks – die Infragestellung des Gesellschaftszwecks

insgesamt (ähnlich OLG Frankfurt/Main Urteil vom 20.12.2006 – 23 U 270/05 – S. 10/11

= Bl. 173 d. A.).

Schon eine systematische Auslegung spricht danach gegen das Verständnis der Kläger,

auch wenn man insoweit den beklagtenseits angeführten Argumenten keine

entscheidende Bedeutung beimisst, dass die Gesellschafter gemäß § 4 Ziff. 6 des

Gesellschaftsvertrages verpflichtet waren, anteilig persönliche Schuldverpflichtungen zu

übernehmen sowie deswegen persönliche Schuldanerkenntnisse abzugeben und

insoweit die Geschäftsführung entsprechend zu bevollmächtigen, wozu ausweislich der

der Dokumentation als Anhang II beigefügten Formularmuster (Bl. 82 R; 83) auch die

Bevollmächtigung zur Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung gehörte,

oder berücksichtigte, dass Banken sich üblicherweise nicht auf eine Verpflichtung zur

vorrangigen Inanspruchnahme eines Grundstücks vor einer Inanspruchnahme mit dem

gesamten persönlichen Vermögen haftender Schuldner einlassen. Jedenfalls isoliert

betrachtet erscheint insoweit die Gegenargumentation der Kläger durchaus tragfähig.

Die Schuldübernahmen/Beitritte zu den Darlehensverträgen waren auf der Grundlage

der im Jahr 2000 noch herrschenden – insbesondere in der Rechtsprechung vertretenen

– Doppelverpflichtungstheorie (vgl. dazu und zu dem inzwischen geänderten Verständnis

nur: BGH Urteil vom 12.12.2005 – II ZR 283/03 Rn. 13 m.w.N.) erforderlich, um überhaupt

eine persönliche Haftung von Gesellschaftern einer GbR für vor ihrem Beitritt begründete

Verbindlichkeiten der GbR zu begründen, so dass daraus kein Schluss darauf gezogen

werden kann, ob die Haftung aus den Schuldübernahmen neben der Haftung mit dem

Grundstück stehen oder dieser gegenüber nachrangig sein sollte. Ebenso hätten die

Schuldanerkenntnisse nebst Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung auch

bei einer vorrangigen Verwertung des Grundstücks noch Sinn gemacht, wenn die

Verwertung des Grundstücks nicht zur vollen Befriedigung der Gläubigeransprüche

führte, weil den Banken dann jedenfalls für die noch verbleibenden Verbindlichkeiten ein

sofort zur Vollstreckung geeigneter Titel zur Verfügung gestanden hätte. Schließlich sind

und waren vom Üblichen abweichende Vereinbarungen mit Banken bei der Finanzierung

von besonderen Anlagemodellen durchaus nicht zwingend ausgeschlossen.

cc) Entscheidend gegen eine Auslegung im Sinne einer Haftungsreihenfolge spricht

jedoch über die Erwägungen unter bb) hinaus, dass diese Auslegung mit den

Gesellschaftszwecken der F…GbR bzw. den Interessen der Gesamtheit der

Gesellschafter, nicht zu vereinbaren wäre.

Zwar mag man dem 27. Zivilsenat des Kammergerichts dahin folgen können, dass eine

vorrangige Haftung des Grundstücks vor einer persönlichen Haftung den einzelnen

Gesellschafter über einen reinen Zeitgewinn hinaus den Vorteil brächte, "dass sie eine

persönliche Inanspruchnahme erst im schlimmsten Fall befürchten müssten, nämlich

erst dann, wenn ohnehin nichts mehr zu retten wäre", während sie trotz einer

persönlichen Inanspruchnahme gleichwohl keineswegs sicher sein können, dass das

Grundstück für sie bzw. den Fonds erhalten bleibt, und je nach Verwertungserlös und

Höhe der Verbindlichkeit ihre persönliche quotale Haftung nach einer Verwertung des

Grundstücks auch deutlich niedriger ausfallen könnte als bei einer Inanspruchnahme vor

einer Verwertung des Grundstücks (KG Urteil vom 28.03.2006 – 27 U 65/05 – Rn. 63).

Dieser, allein aus der Sicht des eine persönliche Inanspruchnahme befürchtenden

einzelnen Gesellschafters erfolgten, Betrachtungsweise steht aber das Interesse der

Gesellschaft als solcher bzw. der Gesamtheit der an einer Fortführung der Gesellschaft

interessierten Gesellschafter – dies hätten durchaus, etwa um der beabsichtigten

Erzielung von Steuervorteilen willen, in den letzten zehn Jahren auch die Kläger selbst

sein können - entgegen. Vergegenwärtigt man sich, dass Rückstände bei der Bedienung

der Darlehen, sei es in der Investitionsphase oder sei es in der nunmehr eingetretenen

Bewirtschaftungsphase nach Wegfall der die Bedienung der Darlehen sichernden

Garantiemieten, schon dann eintreten konnten und können, wenn nur einzelne

Gesellschafter ihre Beiträge oder Nachschüsse, zu denen sie verpflichtet sind, nicht

erbringen, hätte – wie bereits ausgeführt – eine vorrangige Verwertung des Grundstücks

durch die Bank jedenfalls im Fall der Zwangsversteigerung die Beendigung der

Gesellschaft und damit die Vereitelung des Gesellschaftszwecks zur Folge. Dem kann

man – entgegen der Auffassung des 27. Senats des KG (a.a.O.) – nicht entgegenhalten,

es sei nicht anzunehmen, dass die finanzierenden Banken bei jedem beliebigen

Zahlungsrückstand ihr Engagement insgesamt beenden oder – so die Kläger –

schließlich die Möglichkeit bestehe, im Rahmen der Bewirtschaftung entstehende

Unterdeckungen durch die Aufnahme von Fremdkapital, die Einwerbung weiterer

Gesellschafter oder die freiwillige Übernahme von Nachschüssen durch an der

Fortführung interessierte Gesellschafter zu decken. Diese Argumente wären nur

tragfähig, wenn die Gesellschafter tatsächlich darauf vertrauen könnten, dass die

finanzierenden Banken in jeder Situation bereit sein würden, mit einer Durchsetzung

ihrer Ansprüche zu warten, bis die von den Klägern angeführten, jeweils zeitaufwändigen

Alternativmaßnahmen zu einem Ergebnis geführt hätten und bei Erfolglosigkeit

derartiger Alternativmaßnahmen jedenfalls bei verhältnismäßig geringen Beträgen, um

der Erhaltung des finanzierten Fonds willen auf eine Durchsetzung fälliger Forderungen

sogar ganz verzichten würden. Ein solches Vertrauen erscheint nach den Erfahrungen

des Senats nicht gerechtfertigt. Jedenfalls hätte eine Auslegung im Sinne der Kläger vor

dem geschilderten Hintergrund – auch unter Berücksichtigung der von ihnen

aufgezeigten Alternativmöglichkeiten zur Abwendung einer Verwertung des Grundstücks

- zur Folge, dass die Gesellschaft ihr Fortbestehen trotz der persönlichen und im Übrigen

bereits auf ihre jeweilige Beteiligungsquote beschränkten Haftung der Gesellschafter

letztlich ganz vom Wohlwollen der finanzierenden Banken abhängig gemacht hätte.

Dieses Ergebnis ist mit den von den Gesellschaftern verfolgten wirtschaftlichen Zwecken

nicht zu vereinbaren.

Dem können die Kläger auch nicht mit Erfolg entgegenhalten, dass sie zu einer

Zustimmung zu Beitragserhöhungen/Nachschüssen aufgrund der gesellschafterlichen

Treuepflicht nicht gezwungen werden könnten. Die neben der Haftung mit dem

Gesellschaftsvermögen bestehende persönliche Haftung der Gesellschafter gegenüber

den Gesellschaftsgläubigern hat (rechtlich) mit der Verpflichtung zu Nachschüssen

nichts zu tun.

dd) Die Kläger können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass Unklarheiten oder

Zweifel in Bezug auf die Auslegung von Angaben in einem Prospekt zu Lasten des

Prospektverantwortlichen bzw. hier der jedenfalls wegen der Inanspruchnahme

persönlichen Vertrauens für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben in dem

Prospekt haftenden Gründungsgesellschafter gehen. Aus den unter aa) bis cc)

ausgeführten Gründen hätten die Kläger vielmehr bei nur geringfügigem – und insoweit

auch von einem in erster Linie an einer steuersparenden Anlage interessierten

Beitrittsinteressenten zu erwartenden - Hinterfragen der Bedeutung des Satzes "Soweit

Gläubiger durch Grundpfandrechte gesichert sind, haftet zunächst das Grundstück - … -

insgesamt." in Zusammenhang mit den weiteren Erläuterungen in der Dokumentation

und/oder den Konsequenzen eines Verständnisses im Sinne einer vorrangigen

Inanspruchnahme des Grundstücks für das Fortbestehen der Gesellschaft erkennen

müssen, dass mit diesem Satz – trotz der Verwendung des Wortes "zunächst" -

eindeutig keine Haftungsreihenfolge gemeint sein kann.

b) Ein Prospektfehler kann auch nicht darin gesehen werden, dass – so die Auffassung

der Kläger – in der Dokumentation nicht darauf hingewiesen werde, dass sich bei einem

Ausscheiden von insolventen Gesellschaftern gemäß § 19 Ziff. 3 des

Gesellschaftsvertrages die Beteiligungsquote und damit auch die Haftungsquote aller

verbleibenden Gesellschafter erhöhe.

Wie die Beklagten zu Recht anmerken, ergibt sich zu diesem Aspekt nichts aus dem von

den Klägern insoweit in Bezug genommenen Urteil des KG vom 24.05.2007 – 20 U

107/05.

Darauf, dass das Ausscheiden eines Gesellschafters wegen Insolvenz oder

vergleichbarer Gründe gemäß § 19 Nr. 3 des Gesellschaftsvertrages zur Folge hat, dass

die Gesellschaft mit den übrigen Gesellschaftern fortgesetzt wird und gegenüber dem

ausscheidenden Gesellschafter eine Auseinandersetzung anhand einer

Auseinandersetzungsbilanz stattzufinden hat, ist in § 19 Abs. 6 und § 20 des

Gesellschaftsvertrages hinreichend hingewiesen worden.

Die weitere Folge des Ausscheidens eines Gesellschafters, dass – jedenfalls dann, wenn

dessen Anteil nicht von einem Neugesellschafter übernommen wird – dieser Anteil

gemäß § 738 BGB den übrigen Gesellschaftern zuwächst (Anwachsung), bedarf keiner

(besonderen) Erläuterung.

Für die Haftung der Kläger gegenüber Gläubigern mit dem gesamthänderisch

gebundenen Gesellschaftsvermögen hat die Anwachsung keine Bedeutung; das

Gesellschaftsvermögen verringert sich durch das Ausscheiden eines Gesellschafters

nicht. Die Haftung der Kläger mit ihrem persönlichen Vermögen gegenüber den

finanzierenden Banken ändert sich durch das Ausscheiden eines Gesellschafters

ebenfalls nicht. Persönlich bleibt der ausgeschiedene Gesellschafter aufgrund der

Schuldübernahme den finanzierenden Banken gegenüber verpflichtet.

Dass dann, wenn ein Gesellschafter ersatzlos ausscheidet, erforderlich werdende

Zuzahlungen zwangsläufig nur unter entsprechend weniger Gesellschaftern verteilt

werden können, ist auf S. 42 der Dokumentation (Bl. 34 R) hinreichend dahin erläutert

worden, dass das Risiko besteht, dass sich die Zahlungsverpflichtungen der übrigen

Gesellschafter erhöhen. Dem kann nicht entgegengehalten werden, dass in diesem

Hinweis nicht auf das Ausscheiden eines Gesellschafters abgestellt wird, sondern darauf,

dass einzelne Gesellschafter ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen können

oder wollen. Dass dieses Risiko erst Recht besteht, wenn ein Gesellschafter aus den

Gründen des § 19 Nr. 3 des Gesellschaftsvertrages ausscheidet, versteht sich von

selbst.

Ebenso ist es nicht erläuterungsbedürftig, dass bei ersatzlosem Ausscheiden eines

Gesellschafters die Verluste der Gesellschaft (an denen die Kläger im Übrigen aus

steuerlichen Gründen durchaus interessiert gewesen sein dürften), aber eben auch die

Gewinne nur unter weniger Gesellschaftern verteilt werden können.

c) Schließlich besteht ein Prospektfehler auch nicht darin, dass in der Dokumentation

nicht darauf hingewiesen wird, dass ein ausscheidender Gesellschafter analog §§ 159,

160 HGB auch nach einer Übertragung seiner Gesellschaftsanteile gemäß § 14 des

Gesellschaftsvertrages noch fünf Jahre lang für die Gesellschaftsverbindlichkeiten haftet.

Das Landgericht ist insoweit zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass es eines

Hinweises auf diese Rechtsfolge nicht bedurfte. Jedenfalls im vorliegenden Fall handelt es

sich bei der Frage der fünfjährigen Nachhaftung nach Ausscheiden aus der Gesellschaft

– auch im Falle der Übertragung des Geschäftsanteils auf einen Rechtsnachfolger – nicht

um einen für die Anlageentscheidung wesentlichen Umstand. Wirtschaftlich kommt der

Nachhaftung nämlich nur eine äußerst geringe Bedeutung zu. Die wesentlichen

Verbindlichkeiten der F…GbR sind diejenigen gegenüber den finanzierenden Banken. Für

diese Verbindlichkeiten haften die Gesellschafter aber ohnehin aufgrund der

persönlichen Schuldübernahmen mit der Folge, dass ein Ausscheiden aus der

Gesellschaft auch bei rechtsgeschäftlicher Übertragung des Geschäftsanteils auf einen

Rechtsnachfolger auf den Fortbestand dieser Haftung gegenüber den Banken keine

eigenständige Bedeutung haben kann. Die Haftung aus den persönlichen

Schuldübernahmen kann nur beendet werden, wenn die Banken der Übernahme etwa

durch den Rechtsnachfolger zustimmen; dann scheidet aber eine Haftung analog §§

159, 160 HGB gegenüber den Banken für diese Verbindlichkeiten der GbR ebenfalls aus.

Die Haftung der GbR gegenüber anderen Gläubigern (Mietern, Gläubiger öffentlicher

Lasten u.ä.) und die daran anknüpfende Nachhaftung analog §§ 159, 160 HGB ist

demgegenüber wirtschaftlich ohne nennenswerte Relevanz.

3. Steht den Klägern danach gegen die Beklagten ein Anspruch aus Verschulden bei

Vertragschluss unter dem Gesichtspunkt einer Prospekthaftung schon deshalb nicht zu,

weil kein Prospektfehler festzustellen ist, kommt es auf die weiteren zwischen den

Parteien streitigen Fragen nicht mehr an.

a) Dies gilt insbesondere für die Frage, ob und ggf. in welchem Umfang sich die Kläger

Steuervorteile anrechnen lassen müssten, wobei eine solche Anrechnung – gleich ob die

Berechnung der Kläger oder diejenige der Beklagten zuträfe – ohnehin jedenfalls nicht

zur vollständigen Abweisung der Klage führen könnte.

b) Entgegen der Auffassung der Beklagten wäre die Klage auch nicht – unabhängig von

der Frage des Vorliegens eines Prospektfehlers – abzuweisen, weil es an einem

hinreichenden Vortrag der Kläger zur Kausalität des jeweiligen Prospektfehlers fehlt. Die

Darlegungsanforderungen in Bezug auf die Kausalität eines Prospektfehlers für eine

Anlageentscheidung dürfen nicht zu hoch angesetzt werden. Es reicht vielmehr aus,

wenn sich der Prospektfehler (objektiv) auf einen für die Anlageentscheidung

wesentlichen Umstand bezieht (vgl. nur: BGH Urteil vom 02.03.2009 – II ZR 266/07 – Rn.

6 m.w.N.). Bereits dann greift zugunsten des Anlegers die Vermutung des

aufklärungsrichtigen Verhaltens ein. Wie der BGH (a.a.O.) überzeugend ausführt, wird

durch unzutreffende oder unvollständige Informationen des Prospekts in das Recht des

Anlegers eingegriffen, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und Wider darüber

zu befinden, ob er in das Projekt investieren will oder nicht.

Für das Eingreifen der Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens kommt es bei einer

Anlage wie der streitgegenständlichen auch nicht darauf an, ob – wie die Beklagten

meinen – allenfalls ein Entscheidungskonflikt ausgelöst worden wäre, d.h. ob aus Sicht

der Kläger bei zutreffender Information Handlungsalternativen bestanden hätten. Auch

insoweit folgt der Senat der Rechtsprechung des BGH (a.a.O.; ebenso Urteil vom

22.03.2010 – II ZR 203/08 – Rn. 23), wonach insbesondere bei Entscheidungen über eine

Anlage in Immobilien das Bestehen von Handlungsalternativen nicht geeignet ist, die

Vermutung für die Ursächlichkeit fehlerhafter Prospektangaben zu entkräften, da es bei

Anlagen in Immobilien (auch in Immobilienfonds) in der Regel vordringlich um Sicherheit,

Rentabilität und Inflationsschutz gehe. Zwar mag es im vorliegenden Fall - dies ist aber

bei Immobilienfonds ohnehin die Regel - zumindest auch um Steuerersparnisse

gegangen sein. Dies rechtfertigt allerdings nicht die Annahme, dass es sich von

vornherein um ein spekulatives Geschäft handelte, bei dem das Maß der Sicherheit der

Anlage – oder hier wohl entscheidender: das Maß der auf den Anleger über seinen

ursprünglichen Beitrag hinaus zukommenden zusätzlichen Belastungen – lediglich eines

von mehreren mindestens gleichwertigen Kriterien bei der Entscheidung für die Anlage

ist.

c) Die Ansprüche der Kläger wären – nähme man einen Prospektfehler an - auch nicht

verjährt.

aa) Verjährt wären lediglich Ansprüche unter dem Gesichtspunkt der sog. eigentlichen

Prospekthaftung, d.h. solche gegen die Beklagten als Gründungsgesellschafter der F…

GbR aufgrund ihrer typisierten Verantwortlichkeit für die Geschicke der Gesellschaft und

damit für die Herausgabe des Prospekts. Insoweit gilt nämlich aufgrund einer analogen

Anwendung der in den gesetzlich geregelten Fällen der Prospekthaftung bestimmten

kurzen Verjährung eine Frist von sechs Monaten ab Kenntnis des Anlegers vom

Prospektfehler, längstens aber – und insoweit kenntnisunabhängig – eine Frist von drei

Jahren ab dem Erwerb der Kapitalanlage (vgl. dazu und auch zur Unterscheidung

zwischen der eigentlichen und der uneigentlichen Prospekthaftung grundlegend: BGH

Urteil vom 22.03.1982 – II ZR 114/81), hier also spätestens ab Annahme des

Beitrittsantrages der Kläger durch die F…GbR am 22.12.2000. Diese Frist war zum

Zeitpunkt des Inkrafttretens des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes bereits

abgelaufen.

bb) Die Beklagten würden gegenüber den Klägern als Gründungsgesellschafter der F…

GbR aber für Fehler des Prospekts auch unter dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung

im sog. uneigentlichen oder weiteren Sinne haften, da sie – wenn auch vertreten durch

die Geschäftsbesorger, diese vertreten durch die R… AG - Vertragspartner der Kläger bei

dem für die Aufnahme als Gesellschafter erforderlichen Aufnahmevertrag, zustande

gekommen durch die Erklärungen vom 14.12.2000/22.12.2000 (Bl. 193/195), geworden

sind. Wenn – und dies wird hier von den Beklagten jedenfalls nicht hinreichend in Abrede

gestellt - über den Beitritt unter Verwendung eines fehlerhaften Prospekts verhandelt

worden ist (vgl. nur: BGH Versäumnisurteil vom 03.02.2003 – II ZR 233/01 – Rn. 8), hätte

dies zur Folge, dass die Beklagten wegen Inanspruchnahme besonderen persönlichen

Vertrauens sowohl für eigenes Verschulden als auch für Verschulden derjenigen

Personen, die sie zum Abschluss des Beitrittsvertrages ermächtigt haben, einstehen

müssten. Dieser Anspruch aus c.i.c. verjährte nach dem zum Zeitpunkt des

Vertragsschlusses geltenden Recht grundsätzlich in 30 Jahren.

aaa) Die Verjährung ist – entgegen der Auffassung der Beklagten - durch die Regelung

unter Ziff. 3 der Vermittlungsbedingungen (Bl. 194/196) oder durch die entsprechende

Regelung in § 9 Ziff. 10 des Gesellschaftsvertrages, wonach auch für die Verjährung von

Schadensersatzansprüchen die für die eigentliche Prospekthaftung geltenden Fristen

maßgeblich sein sollten, nicht wirksam verkürzt worden.

Zwar war gemäß § 225 S. 2 BGB a.F. die Verkürzung von Verjährungsfristen

grundsätzlich möglich und in einer Vielzahl von Fällen auch, soweit sie - wie hier ohne

Zweifel zu bejahen - in AGB erfolgte, AGB-rechtlich wirksam (vgl. nur: BGH Urteil vom

18.12.2008 – III ZR 56/08 – Rn. 18).

Unabhängig von weiteren Bedenken (z.B. Einschlägigkeit der Regelung in Ziff. 3 der

Vermittlungsbedingungen für die nicht ausdrücklich aufgeführten

Gründungsgesellschafter; vgl. dazu nur KG Urteil vom 24.05.2007 – 20 U 107/05 – Rn.

60), hält die Regelung in Ziff. 3 der Vermittlungsbedingungen aber einer Überprüfung

unter dem Gesichtspunkt des § 11 Nr. 7 AGBG (heute § 309 Nr. 7 b BGB) nicht stand, da

von der in der Verkürzung liegenden Begrenzung der Verjährung nicht solche Ansprüche

ausgenommen sind, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen

Vertragsverletzung beruhen. Dem steht auch nicht entgegen, dass das AGBG gemäß §

23 Abs. 1 AGBG (heute § 310 Abs. 4 S. 1 BGB) auf Verträge des Gesellschaftsrechts

keine Anwendung findet. Auch wenn die Beklagten als Gründungsgesellschafter – wie

ausgeführt - gerade deshalb haften, weil sie (bezogen auf den Zeitpunkt der

Pflichtverletzung zukünftige) Vertragspartner der Kläger in Bezug auf den

Gesellschaftsvertrag waren, handelt es sich nicht um eine Verletzung vom Pflichten aus

dem Gesellschaftsvertrag. Jedenfalls sind die Regelungen der §§ 307 ff. BGB auf den

Erwerb einer gesellschaftsrechtlichen Beteiligung zur Vermögensanlage durch einen

Verbraucher ohne unternehmerische Befugnisse im Wege der richtlinienkonformen

Auslegung anwendbar (vgl. nur: Palandt-Grüneberg, BGB, 69. Aufl.,§ 310 Rn. 50 m.w.N.).

Etwas anderes gilt auch nicht für die Regelung in § 9 Nr. 10 des Gesellschaftsvertrages,

wollte man diese für die Haftung der Gründungsgesellschafter als allein einschlägig

erachten. Auch für Gesellschaftsverträge von Publikumsgesellschaften hat der BGH

bereits zum alten Recht die überzeugende Auffassung vertreten, dass sie einer

ähnlichen Auslegung und Inhaltskontrolle unterlägen wie allgemeine

Geschäftsbedingungen (vgl. nur BGH Urteil vom 20.03.2006 – II ZR 326/04 – Rn. 9).

Danach sind aber Verkürzungen der Verjährung von Ansprüchen aus dem

Gesellschaftsverhältnis, einschließlich solcher gegen Gesellschaftsorgane, auf weniger

als fünf Jahre unwirksam (BGH a.a.O. m.w.N.; ebenso BGH Urteil vom 29.05.2008 – III ZR

59/07 – Rn. 30).

bbb) Ist die Verjährung danach nicht wirksam verkürzt worden, war die 30-jährige

Verjährung am 01.01.2002 noch nicht abgelaufen, so dass der Ablauf der nunmehr

dreijährigen Regelverjährung am Maßstab des § 199 BGB zu prüfen ist. Danach wären

die Ansprüche der Kläger nur verjährt, wenn die Voraussetzungen des § 199 BGB vor

dem 31.12.2005 vorgelegen hätten.

Entstanden im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB sind die Ansprüche bereits mit dem

Abschluss des Beitrittsvertrages im Dezember 2000.

Es fehlt aber für die Zeit vor dem 31.12.2005 daran, dass die Kläger zusätzlich von den

den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis

erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangt haben müssen (§ 199 Abs.

1 Nr. 2 BGB).

Dafür, dass die Kläger tatsächlich von dem Prospektfehler bezüglich der

Haftungsreihenfolge – dessen Vorliegen unterstellt - bereits vor dem 31.12.2005

Kenntnis erlangt haben, haben die insoweit (zumindest primär) darlegungspflichtigen

Beklagten nichts vorgetragen. Sie haben insbesondere den Vortrag der Kläger, diese

hätten erst im Jahr 2008 (Anlage K 3; Bl. 87) entsprechende Kenntnis erlangt, nicht

widerlegt.

Den Klägern kann – entgegen der Auffassung der Beklagten - auch keine grob

fahrlässige Unkenntnis von den den Anspruch begründenden Tatsachen und der Person

des Schuldners zur Last gelegt werden, weil sie schon in Zusammenhang mit dem

Beitritt die Möglichkeit gehabt hätten, in die Darlehensverträge mit den Gläubigerbanken

Einsicht zu nehmen, ihnen aber jedenfalls mit dem Schuldbeitrittsvertrag der

Darlehensvertrag (oder die Darlehensverträge ?) im Jahr 2001 vollständig übersandt

worden sei.

Auch für eine grob fahrlässige Unkenntnis der Kläger reicht dieser Vortrag der Beklagten

nicht aus. Auch wenn die finanzierenden Banken sich in den Darlehensverträgen nicht zu

einer bestimmten Reihenfolge, der Inanspruchnahme der quotal haftenden

Gesellschafter/Darlehensnehmer einerseits und der Möglichkeit der Inanspruchnahme

des Grundstücks aufgrund der als Sicherheit bestellten Grundschulden andererseits

verpflichtet hatten, kann daraus nicht geschlossen werden, dass es sich den Klägern

geradezu hätte aufdrängen müssen, dass ihre - unterstellt dies wäre berechtigt gewesen

– durch die entsprechenden Ausführungen auf S. 22 der Dokumentation begründete

Vorstellung von einer nachrangigen persönlichen Haftung falsch sein könnte, und sie

sich deshalb jedenfalls nach Erhalt der Darlehensverträge durch Nachfragen hätten

vergewissern müssen. Diesem Schluss steht bereits entgegen, dass die

Darlehensverträge – unstreitig – dazu keine Regelungen enthielten, so dass bei den

Klägern durch die Regelungen in dem Darlehensvertrag nicht einmal zwingend ein

Problembewusstsein geweckt wurde. Jedenfalls kann den Klägern keine grob fahrlässige

Unkenntnis zur Last gelegt werden, soweit sie, selbst wenn sie hätten erkennen müssen,

dass sie von den finanzierenden Banken nicht erst nachrangig nach einer Verwertung

des Grundstücks in Anspruch genommen werden können, zusätzlich den

Zusammenhang hätten erkennen müssen, dass der Prospekt/die Dokumentation einen

Fehler aufwies und darüber hinaus, dass dieser Fehler sie in die Lage versetzte, gerade

auch die Beklagten als Gründungsgesellschafter in Anspruch zu nehmen.

Soweit als weitere Prospektfehler die fehlende Aufklärung über die Folgen eines

insolvenzbedingten Ausscheidens von Gesellschaftern oder die fehlende Aufklärung über

die fünfjährige Nachhaftung nach einem Ausscheiden in Rede stehen, hat die Beklagte

keinerlei Anhaltspunkt dafür vorgetragen, dass die Kläger davon vor Ablauf des

31.12.2005 Kenntnis erlangt hätten oder hätten erlangen müssen.

II. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

III. Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO wegen der Abweichung von der

85 III. Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO wegen der Abweichung von der

Rechtsprechung des 20. und 27. Zivilsenats des Kammergerichts zum Vorliegen eines

Prospektfehlers in Form der Formulierung auf S. 22 der Dokumentation "Soweit

Gläubiger durch Grundpfandrechte gesichert sind, haftet zunächst das Grundstück - … -

insgesamt." zugelassen. Auch wenn es sich dabei um eine Frage der Auslegung des

Prospekts handelt, hat diese doch über den zu entscheidenden Einzelfall

hinausgehende, insbesondere potentiell bundesweite, Bedeutung, da die

streitgegenständliche Anlage bundesweit vertrieben wurde.

Datenschutzerklärung Kontakt Impressum