Urteil des OLG Brandenburg vom 08.02.2008, 12 U 52/08

Entschieden
08.02.2008
Schlagworte
Widerklage, Grundstück, Wertsteigerung, Erneuerung, Sanierung, Gvo, Aufrechnung, Dach, Erhaltung, Eigentum
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Quelle:

Norm: § 3 Abs 3 S 4 VermG

Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht 12. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 20.11.2008

Aktenzeichen: 12 U 52/08

Dokumenttyp: Urteil

Grundstücksrestitution im Beitrittsgebiet: Anspruch des Verfügungsberechtigten auf Ersatz der Kosten für die Sanierung von Elektroanlagen sowie für Fenster- und Dachreparaturmaßnahmen

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 8. Februar 2008 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer - Einzelrichter - des Landgerichts Neuruppin, Az.: 3 O 457/04, wird zurückgewiesen.

Auf die Berufung der Beklagten wird das vorbezeichnete Urteil teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagten 39.529,37 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31. August 2004 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 78 % und die Beklagten zu 22 % zu tragen.

Die Kosten der Nebenintervention haben die Streithelferin zu 78 % und die Beklagten zu 22 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Jede Partei darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 100 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche nach erfolgter Rückübertragung eines restitutionsbelasteten Grundstücks in T. an die Beklagten. Die Klägerin macht einen Anspruch auf Kostenerstattung für durchgeführte Sanierungsarbeiten im Zusammenhang mit dem Umbau des bis dahin als Kindergarten genutzten Gebäudes zu einem Einfamilienhaus geltend. Die Beklagten verlangen im Wege der Widerklage die Auszahlung seitens der Klägerin vereinnahmter Mieteinnahmen. Die Parteien streiten insbesondere über die Berechtigung der Klägerin zur Vornahme der durchgeführten Arbeiten und eine etwaige infolge der durchgeführten Arbeiten erfolgte Wertsteigerung des Grundstücks.

2Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Die Aufgabe der Nutzung des Gebäudes als Kindergarten durch die Streithelferin erfolgte am 01.10.1995. Im Januar 1996 übergab die Streithelferin das Grundstück an die Klägerin. Die streitgegenständlichen Arbeiten wurden auf Veranlassung der Klägerin in der Zeit von Mitte Januar bis zum 29.03.1996 durchgeführt. Dabei wurden nach dem Vortrag der Klägerin folgende Arbeiten

durchgeführt. Dabei wurden nach dem Vortrag der Klägerin folgende Arbeiten durchgeführt:

3Es wurden die Heizungs- und die Sanitäranlagen erneuert, die Außenanlagen auf dem Grundstück neu gestaltet, das Haus an die Gasversorgung angeschlossen und die Terrasse sowie die Elektroanlagen erneuert. Die Räume im Haus wurden neu aufgeteilt. Sowohl Innen- als auch Außentüren wurden durch neue ersetzt. Die Fußböden wurden erneuert und neu gefliest, Außen- und Innenwände neu gestrichen. Die im Haus befindliche Betontreppe wurde entfernt und durch eine Holztreppe ersetzt. Das Dach und die Fenster wurden erneuert sowie Rollläden installiert. Zudem wurde das Gebäude mit einem Vollwärmeschutz versehen.

4Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil unter Abweisung der Klage im Übrigen die Beklagten zur Zahlung von 17.658,68 verurteilt und die Widerklage abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung in dieser Höhe ergebe sich aus § 812 Abs. 1 S. 1 2. Alt. BGB unter dem Gesichtspunkt der Verwendungskondiktion. § 3 VermG sei nicht anwendbar, da die Klägerin dingliches Eigentum an dem streitgegenständlichen Grundstück erworben habe und § 3 VermG keine Erstattung der nach dem 02.10.1990 getroffenen Aufwendungen vorsehe. Der Anspruch sei nicht gem. § 814 BGB ausgeschlossen, weil die Klägerin von dem laufenden Rückübertragungsverfahren keine positive Kenntnis gehabt habe. Die Voraussetzungen eines Anspruchs aus Verwendungskondiktion als Fallgruppe der Bereicherung in sonstiger Weise seien erfüllt. Dass die Klägerin im Zeitpunkt der Vornahme der Verwendung noch nicht Eigentümerin gewesen sei, sei unerheblich, da sie infolge des Kaufvertrages mit der Streithelferin eine sichere, einem Anwartschaftsrecht gleichstehende Erwerbsaussicht inne gehabt habe. Die Beklagten hätten einen Veräußerungserlös in Form eines höheren Kaufpreises erzielt. Nach dem Gutachten des Sachverständigen O. belaufe sich der Grundstückswert auf 170.000,00 €. Die von der Klägerin vorgenommenen Verwendungen hätten zu einer Wertsteigerung von 75.000,00 geführt. Da das Grundstück tatsächlich zu einem Betrag von 310.000,00 veräußert worden sei, ergebe sich eine Wertsteigerung in Höhe von 140.000,00 €. Die von den Beklagten angeführten Umbaumaßnahmen rechtfertigten nicht die Annahme eines geringeren Gebäudewertes. Es könne jedoch zugestanden werden, dass die Erwerber einen Betrag von 200.000,00 für das Grundstück aufgewendet hätten, so dass immer noch eine Wertsteigerung in Höhe von 110.000,00 vorliege. Von dieser Summe seien die erzielten Mieteinnahmen in Höhe von 92.341,32 abzuziehen, so dass sich noch eine Restforderung in Höhe von 17.658,68 ergebe. Die Widerklage habe wegen der Verrechnung der Mieteinnahmen keinen Erfolg. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Entscheidungsgründe Bezug genommen.

5Gegen das der Klägerin am 18.02.2008 (Bl. 601 GA) und den Beklagten am 15.02.2008 (Bl. 645 GA) jeweils zu Händen ihrer Prozessbevollmächtigten zugestellte Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt. Die Klägerin hat ihre am 11.03.2008 beim Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangene Berufung (Bl. 630 GA) mit einem - nach antragsgemäßer Verlängerung bis dahin (Bl. 649 GA) - am 13.05.2008 eingegangenen Schriftsatz begründet (Bl. 651 ff GA). Die Beklagten haben ihrerseits mit einem am 10.03.2008 per Telefax beim Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt (Bl. 626 GA) und ihr Rechtsmittel - nach antragsgemäßer Fristverlängerung bis dahin (Bl. 650 GA) - mit einem per Telefax am 15.05.2008 eingegangenen Schriftsatz begründet (Bl. 656 ff GA).

6Die Klägerin verfolgt mit ihrer Berufung ihren erstinstanzlich geltend gemachten Anspruch in dem Umfang, in dem die Klage durch das Landgericht abgewiesen worden ist, weiter. Sie rügt, das Landgericht habe verkannt, dass ihr Anspruch nach § 7 Abs. 3 S. 2 GVO zu beurteilen sei. Danach sei der Berechtigte verpflichtet, dem Verfügungsberechtigten den Wert zu ersetzen, den die Verwendungen des Erwerbers auf das Grundstück zum Zeitpunkt der Rückübernahme hätten. Das Landgericht sei rechtsfehlerhaft zu dem Ergebnis gekommen, dass nur eine Wertsteigerung von 110.000,00 vorliege, ohne zu berücksichtigen, dass § 7 Abs. 3 GVO eine andere Regelung getroffen habe. Die Berechnungen des Landgerichts, woraus sich die Aufwendungen der Erwerber in Höhe von 200.000,00 ergäben, und auf welcher Rechtsgrundlage sie zur Berechnung der getätigten Aufwendungen der Klägerin herangezogen würden, seien nicht nachvollziehbar. Es komme ausschließlich darauf an, in welcher Höhe die Beklagten durch den Verkauf des Grundstücks bereichert seien. Hierbei sei der gesamte Verkaufserlös zur Berechnung der Forderung heranzuziehen. Im Übrigen verteidigt die Klägerin das landgerichtliche Urteil, soweit es ihr günstig ist, gegen die Berufung der Beklagten.

7Die Klägerin beantragt,

8

9Die Klägerin und die Streithelferin beantragen darüber hinaus,

10die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

11 Die Beklagten beantragen,

12die Berufung der Klägerin zurückzuweisen;

13unter teilweiser Abänderung des landgerichtlichen Urteils die Klage abzuweisen und die Klägerin zu verurteilen, an sie 92.341,32 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31.08.2004 zu zahlen.

14 unter teilweiser Abänderung des am 08.02.2008 verkündeten Urteils des Landgerichts Neuruppin, Az.: 3 O 457/04, die Beklagten zur Zahlung weiterer 126.551,83 nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz zu verurteilen.

Sie rügen, die Begründung des Landgerichts, wonach das allgemeine Zivilrecht anwendbar sei, sei unzutreffend. § 3 Abs. 3 VermG regele gerade die Aufwendungen, die während eines laufenden Restitutionsverfahrens getätigt worden seien. Das Landgericht hätte sich daher mit der Frage beschäftigen müssen, ob die Aufwendungen der Klägerin nach Maßgabe des § 3 Abs. 3 VermG erstattungsfähig seien. Da die Klägerin einen Großteil ihrer Verwendungen zu einem Zeitpunkt getätigt habe, als die Streithelferin Verfügungsberechtigte gewesen sei, sei bereits die Aktivlegitimation der Klägerin nicht gegeben. § 7 GVO sei nicht anwendbar, weil im Zeitpunkt der Entscheidung des Verwaltungsgerichts die Genehmigung nach der GVO noch nicht aufgehoben gewesen sei. Darüber hinaus habe das Landgericht nicht erwogen, dass § 3 Abs. 3 VermG als lex specialis gegenüber den allgemeinen Vorschriften anzusehen sei, zumal sich die Klägerin selbst auf einen Anspruch nach § 3 Abs. 3 VermG gestützt habe, der einen anderen Streitgegenstand darstelle als ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung. Selbst bei der Anwendung des allgemeinen Zivilrechtes sei die Klage abzuweisen, da sie gegenüber einem Bereicherungsanspruch nicht passivlegitimiert seien. Zum Zeitpunkt der Tätigung der Aufwendungen sei eine Bereicherung nicht bei ihnen, sondern bei der Streithelferin als damaliger Eigentümerin eingetreten. Es liege nahe, dass die Aufwendungen der Klägerin auf einem Vertrag mit der Streithelferin beruht hätten. Darüber hinaus wenden sich die Beklagten gegen die Berechnung einer eingetretenen Bereicherung durch das Landgericht, die ohne rechtliche Grundlage erfolgt und zudem nicht nachvollziehbar sei, zumal der gerichtliche Sachverständige selbst nur von einer Wertsteigerung in Höhe von 75.000,00 ausgegangen sei.

II.

15 Die Berufungen sind zulässig, insbesondere form- und fristgerecht gemäß den §§ 517 ff ZPO eingelegt und begründet worden. Die Berufung der Klägerin bleibt jedoch ohne Erfolg, während die Berufung der Beklagten teilweise begründet ist, soweit das Landgericht der Klage stattgegeben und die Widerklage in vollem Umfang abgewiesen hat.

16 Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Kostenerstattungsanspruch aus § 3 Abs. 3 S. 4 VermG in Höhe von 52.811,95 zu (dazu unter 1.). Dieser Anspruch ist durch die seitens der Beklagten erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Herausgabe der Mieteinnahmen in Höhe von 94.366,36 aus § 7 Abs. 7 Nr. 2 VermG gemäß den §§ 387, 389 BGB erloschen (dazu unter 2.). Die Widerklage ist in Höhe eines Betrages von 39.529,37 aus § 7 Abs. 7 S. 2 VermG begründet (dazu unter 3.).

17 1. Der Klägerin steht - anders als vom Landgericht angenommen - ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 3 Abs. 3 S. 4 VermG dem Grunde nach zu.

18 a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der in § 3 Abs. 3 S. 4 VermG vorgesehene Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten nicht nur Instandsetzungsmaßnahmen nach S. 3 der Vorschrift zum Gegenstand, sondern betrifft abweichend vom Wortlaut auch alle Maßnahmen, die der Verfügungsberechtigte abweichend von dem Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 S. 1 VermG vornehmen darf (vgl. BGHZ 137, 183, 187 f; BGH WM 2002, 2425, 2436; BGH VIZ 2004, 31, 33; Wasmuth in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, § 3 VermG Rn. 254; Redeker/Hirtschulz/Tank in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, § 3 VermG Rn. 309). Hierzu rechnen nach § 3 Abs. 2 S. 2 a VermG solche Rechtsgeschäfte, die zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers erforderlich sind, sowie Erhaltungs- und Bewirtschaftungsmaßnahmen nach § 3 Abs. 3 S. 2 b VermG und Maßnahmen nach § 3 Abs. 3 S. 5 VermG. Entgegen der Auffassung des Landgerichts

Maßnahmen nach § 3 Abs. 3 S. 5 VermG. Entgegen der Auffassung des Landgerichts betrifft der Erstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 S. 4 VermG alle Maßnahmen, die nach dem 02.10.1990 durchgeführt worden sind, während für bis zum 02.10.1990 vorgenommene Maßnahmen ein Anspruch auf Wertausgleich nach § 7 Abs. 2 VermG in Betracht kommt (vgl. BGH ZIP 1997, 1475 ff; BGH VIZ 2004 a.a.O.).

19 b) Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Anspruchsberechtigt nach § 3 Abs. 3 S. 4 VermG ist der Verfügungsberechtigte. Verfügungsberechtigter ist nach der Legaldefinition in § 2 Abs. 3 S. 1 2. Alt. VermG bei der Rückübertragung von anderen Vermögenswerten als Unternehmen diejenige Person, in deren Eigentum oder Verfügungsmacht der Vermögenswert zum Zeitpunkt der Bestandskraft des Rückübertragungsbescheides steht. Dies ist im Streitfall die Klägerin, die seit dem 01.03.1999 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen war, während der zugunsten der Beklagten ergangene Rückübertragungsbescheid vom 19.07.2002 mit der Rechtskraft des am 17.06.2003 ergangenen Urteils des Verwaltungsgerichts Potsdam bestandskräftig geworden ist. Wie sich aus § 2 Abs. 3 S. 1 VermG ergibt, stellt es den Regelfall für die Anwendbarkeit des Vermögensgesetzes dar, dass der Verfügungsberechtigte auf welche Weise auch immer Eigentum an dem zurück zu übertragenen Grundstück erworben hat.

20 Der Aktivlegitimation der Klägerin steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin die Aufwendungen, deren Kosten sie nunmehr erstattet verlangt, zu einem Zeitpunkt vorgenommen hat, als nicht sie, sondern die Streithelferin aufgrund des Vermögenszuordnungsbescheides der Oberfinanzdirektion vom 29.09.1993 (Bl. 364 ff GA) Eigentümerin des Grundstücks war. Die Verfügungsberechtigung i.S.d. § 2 Abs. 3 S. 1 VermG kann nicht nur durch Gesetz oder als Folge eines Eigentumserwerbs entstehen. Verfügungsberechtigter ist vielmehr auch, wer infolge einer Übertragung von Befugnissen bzw. einer Vollmacht durch den Eigentümer zur Verfügung über das Grundstück befugt ist und von dieser Ermächtigung auch Gebrauch macht, indem er die Verwaltung des Grundstücks tatsächlich wie ein Eigentümer übernimmt (vgl. BGH NJW- RR 2008, 893, 895). So liegt der Fall hier. Der Klägerin waren mit dem Übertragungsvertrag vom 12.02.1996 mit Wirkung vom gleichen Tage zugleich der Besitz und die Berechtigung zur Ziehung von Nutzungen sowie alle Verpflichtungen aus dem übertragenen Grundstück übertragen worden. Mit dieser Besitzübertragung hat die Streithelferin der Klägerin die Befugnis einer Eigentümerin übertragen, von der die Klägerin auch Gebrauch gemacht hat, indem sie die Sanierung des Gebäudes veranlasst und die jeweils erforderlichen Werkverträge mit den beteiligten Unternehmen und Handwerkern sowie nach beendeter Sanierung im eigenen Namen den Mietvertrag mit dem Mieter abgeschlossen hat. Die Klägerin sollte nach dem Willen der an dem Übertragungsvertrag vom 12.02.1996 beteiligten Vertragsparteien Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstückes werden, wobei unabhängig von der Erlangung der formalen Eigentümerstellung durch die Eintragung im Grundbuch der Klägerin die Befugnisse des Eigentümers bereits mit Abschluss des Übertragungsvertrages zustehen sollten. Mit dieser Übertragung ist die Klägerin somit ab diesem Zeitpunkt als Verfügungsberechtigte i.S.d. § 2 Abs. 3 S. 1 VermG anzusehen. Unerheblich ist dabei, dass die faktische Übernahme des Grundstücks durch die Klägerin bereits im Januar 1996 erfolgte und bereits vor dem Übergabezeitpunkt am 12.02.1996 erste Maßnahmen durch die Klägerin in Auftrag gegeben worden sind. Eine etwaige fehlende Verfügungsbefugnis der Klägerin ist jedenfalls spätestens mit der Übertragung des Besitzes durch die Streithelferin und der damit verbundenen Einräumung der Verfügungsbefugnis der Klägerin geheilt worden.

21 c) Der Anspruch der Klägerin besteht jedoch nicht in der geltend gemachten Höhe. Vielmehr sind lediglich die von der Klägerin veranlassten Dachdecker- und Fensterarbeiten mit einem Gesamtbetrag von 103.291,20 DM = 52.811,95 als Erhaltungsmaßnahme erstattungsfähig.

22 Voraussetzung für den Kostenerstattungsanspruch ist, dass es sich um Maßnahmen handelt, die der Klägerin als Verfügungsberechtigte abweichend von der Veränderungssperre des § 3 Abs. 3 S. 1 VermG nach § 3 Abs. 3 S. 2, 3 und 5 VermG erlaubt waren. Im Streitfall kommen allein Maßnahmen nach § 3 Abs. 2 S. 2 VermG in Betracht. Erlaubte Instandsetzungsmaßnahmen nach § 3 Abs. 3 S. 3 VermG scheiden aus, da das Gebäude zum Zeitpunkt der Vornahme der Maßnahme noch nicht vermietet war, so dass die von der Klägerin durchgeführten Maßnahmen nicht zu einer Mieterhöhung berechtigt hätten (vgl. OLG Bremen, Urt. v. 27.04.2000 - 2 U 116/99, zitiert nach Juris; Redeker/Hirtschulz/Tank a.a.O. Rn. 256). Eine Erstattungsfähigkeit nach § 3 Abs. 3 S. 5 VermG ist ebenfalls nicht gegeben, da eine Kostenerstattung durch die Streithelferin oder eine andere Stelle nach § 177 Abs. 4 und Abs. 5 BauGB nicht erfolgt ist.

23 Eine Erstattungsfähigkeit nach § 3 Abs. 3 S. 2 a VermG ist ebenfalls nicht gegeben. Die Klägerin hat im Ergebnis der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme nicht den Nachweis erbracht, dass die Maßnahme zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers erforderlich war. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Durchführung der Sanierungsmaßnahmen ist nicht ersichtlich, insbesondere ist kein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB angeordnet worden. Auch eine vertragliche Verpflichtung zur Vornahme der Maßnahme bestand nicht. Zwar treffen den Verfügungsberechtigten als Vermieter im Verhältnis zu den Mietern aufgrund der Gebrauchsüberlassungspflicht Fürsorge- und Sicherheitspflichten (vgl. BGH VIZ 2002, 462, 464; Wasmuth a.a.O. § 3 VermG Rn. 351). Da jedoch zum Zeitpunkt der Vornahme der Maßnahmen ein Mietverhältnis noch nicht bestand, scheidet eine Erlaubnis zur Durchführung unter dem Gesichtspunkt einer vertraglichen Verpflichtung der Klägerin gegenüber dem Mieter aus, so dass weder die Erneuerung der Heizungs- und Sanitäranlagen noch der Anschluss an die Gasversorgung oder die Erneuerung der Elektroanlagen unter diesem Gesichtspunkt berechtigt waren. Zwar gehört zu den Rechtspflichten i.S.d. § 3 Abs. 3 S. 2 a VermG auch die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht nach § 823 Abs. 1 BGB (vgl. Wasmuth a.a.O.). Soweit die Klägerin zur Begründung der Erneuerung der Elektroanlagen vorgetragen hat, dass die seinerzeit verlegten Aluminiumkabel nicht mehr die erforderlichen Isolationswerte gehabt hätten und daher Brandgefahr bestanden habe, ist dieser von den Beklagten bestrittene Vortrag im Rahmen der Beweisaufnahme nicht bestätigt worden. Der hierzu vernommene Zeuge H. hat den Vortrag der Klägerin nicht bestätigt, sondern hinsichtlich des damaligen Zustandes der Elektroanlagen nur bekundet, dass das Haus nicht mit einem Potentialausgleich versehen gewesen sei (Bl. 405 GA). Dies reicht jedoch nicht aus, um eine Brandgefahr und damit ein Erfordernis zur Sanierung unter dem Gesichtspunkt der Erfüllung einer Verkehrssicherungspflicht der Klägerin zu bejahen.

24 Schließlich sind die von der Klägerin veranlassten Sanierungsmaßnahmen - mit Ausnahme der Dachdecker und Fensterarbeiten - auch nicht als Erhaltungs- und Bewirtschaftungsmaßnahmen i.S.d. § 3 Abs. 3 S. 2 b VermG anzusehen. Mit dem Begriff der Erhaltung werden Maßnahmen erfasst, die unmittelbar dazu dienen, einen vollständigen oder teilweisen Substanzverlust des rückgabebelasteten Vermögenswertes zu verhindern (vgl. Wasmuth a.a.O. Rn. 362; Redeker/Hirtschulz/Tank a.a.O. § 3 Rn. 253). Substanz verwertende oder Substanz ändernde Vorgänge sind dagegen keine Erhaltung. Eine Erhaltungsmaßnahme liegt nur vor, wenn der Verfügungsberechtigte nach Lage der Dinge davon ausgehen kann, dass der Vermögenswert ohne ihre Durchführung demnächst Schaden nehmen wird, ohne dass deshalb eine Teilzerstörung des Vermögenswertes unmittelbar bevorstehen müsste (vgl. dazu auch Brandenburgisches OLG VIZ 2003, 591). Nach diesen Maßstäben stellen sich die von der Klägerin veranlassten Maßnahmen größtenteils nicht als Erhaltungsmaßnahmen, sondern als Instandsetzungsmaßnahmen dar, die auf Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens gerichtet sind. So ist die Entscheidung, die Heizungs- und Sanitäranlagen zu erneuern sowie das Haus an die Gasversorgung anzuschließen, als Entscheidung anzusehen, die den Beklagten als Berechtigten oblegen hätten, nicht jedoch dem Verfügungsberechtigten zur Durchführung von Notmaßnahmen, zumal seitens der Klägerin nicht vorgetragen worden ist, dass die Erneuerung der Heizungs- und Sanitäranlagen zur Vermeidung weiterer Schäden zwingend erforderlich war. Das Gleiche gilt hinsichtlich der Arbeiten an den Außenanlagen und die Neuvornahme der Raumaufteilung, die Erneuerung der Türen und Fußböden sowie die Malerarbeiten. Die Klägerin hatte diese Maßnahmen auch lediglich damit begründet, dass dadurch der Gebrauchswert der Sache erhöht und die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert worden seien, womit sie letztendlich selbst zugesteht, dass es sich nicht um notwendige Erhaltungsmaßnahmen gehandelt hat. Die Kosten dieser Maßnahmen sind auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Bewirtschaftungsmaßnahme erstattungsfähig. Maßnahmen der Bewirtschaftung sind sämtliche rechtsgeschäftlichen und nicht rechtsgeschäftlichen Handlungen, die der bestimmungsmäßigen Nutzung des Vermögenswertes dienen, sofern damit eine sachgemäße Verwaltung erfolgt, die nach der gesetzlichen Wertung regelmäßig die Interessen des Berechtigten noch nicht berührt (vgl. Wasmuth a.a.O., Rn. 364). Dazu zählen zwar grundsätzlich auch Maßnahmen, die der Herstellung der Wiedervermietbarkeit dienen, soweit sie wirtschaftlich vertretbar sind (vgl. BGH VIZ 2002, 462, 465). Im Streitfall ist jedoch zu berücksichtigen, dass Ein- oder Zweifamilienhäuser nicht unbedingt vermietet, sondern auch vom Eigentümer genutzt werden, so dass deren Vermietung nur unter der Voraussetzung des § 3 Abs. 3 S. 1 VermG zulässig ist; eine solche Vermietung stellt keine Bewirtschaftungsmaßnahme dar (vgl. Wasmuth a.a.O.; Redeker/Hirtschulz/Tank a.a.O. § 3 Rn. 235). Eine Zustimmung der Beklagten als Berechtigten zur Vermietung des Gebäudes lag unstreitig nicht vor.

25 Lediglich soweit die Klägerin die Erneuerung des Daches und der Fenster sowie der Terrasse hat durchführen lassen, handelt es sich um Erhaltungsmaßnahmen, die nach § 3 Abs. 3 S. 2 b VermG erstattungsfähig sind. Die Klägerin hat dazu vorgetragen, dass sowohl das Dach als auch die Fenster und die Terrasse undicht waren und Wasser in das Haus eindringen konnte. Die Reparatur eines undichten Daches und die Auswechselung schadhafter Fenster sind demnach als Erhaltung anzusehen, wenn ohne eine solche weiterer Schaden zu besorgen ist (vgl. Wasmuth a.a.O. Rn. 362). Der Zeuge H. hat im Rahmen der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme bestätigt, dass sowohl das Dach als auch die Fenster undicht waren und Wasser eindrang (Bl. 407 GA), so dass die Erstattungsfähigkeit dieser Kosten gegeben ist. Ausgehend von den vorgelegten Rechnungsbeträgen betrifft dies die Rechnungen der Fa. B. GmbH über 14.375,00 DM, 16.504,81 DM sowie 44.299,09 DM, insgesamt 75.278,90 DM, sowie die Rechnung der Fa. Bauelemente L. vom 21.02.1996 (Bl. 176 GA). In dieser Rechnung werden allerdings zugleich Rolllädenaufsatzelemente berechnet, hinsichtlich derer nicht ersichtlich ist, dass diese zur Erhaltung des Vermögenswertes erforderlich waren. Rechnet man diese Rechnungsposen ebenso wie die abgerechnete Schiebe-Kipp-Tür aus der Rechnung heraus, verbleibt ein erstattungsfähiger Betrag in Höhe von 24.445,48 DM netto = 28.112,30 DM brutto. Die Zahlung der entsprechenden Rechnungen durch die Klägerin ist seitens der Beklagten nicht bestritten worden. Daraus errechnet sich ein Gesamtbetrag in Höhe von 103.291,20 DM, was einem Betrag von umgerechnet 52.811,95 entspricht.

26 Soweit die Beklagten die Durchführung der Arbeiten im Übrigen pauschal mit Nichtwissen bestritten haben, ist das Bestreiten unerheblich. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht aufgrund der glaubhaften Aussage des Zeugen H. fest, dass Dach und Fenster undicht gewesen sind. Die Beklagten haben nicht behauptet, dass es sich bei dem von der Klägerin vorgelegten Rechnungskonvolut um Scheinrechnungen handelt, und die zugrunde liegenden Arbeiten in Wirklichkeit nicht durchgeführt worden sind. Die Beklagten haben sich bei den Übergaben des Grundstücks durch die Klägerin im Jahre 2004 aus eigener Anschauung ein Bild von dem Zustand des Einfamilienhauses nach erfolgter Sanierung machen können. Im Hinblick darauf war es den Beklagten zumutbar, konkret die Vornahme einzelner Arbeiten zu bestreiten, anstatt sich auf ein pauschales Bestreiten mit Nichtwissen zurückzuziehen.

27 d) Weitere Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich.

28 aa) Ein Anspruch der Klägerin aus § 7 Abs. 3 S. 2 GVO ist nicht gegeben, da dessen Anwendungsbereich nicht eröffnet ist. Die Rückgabe des Grundstückes ist nicht aufgrund der Rücknahme der Genehmigung erfolgt, da die Rücknahme der Genehmigung vom 07.03.2005 datiert, während die Rückgabe des Grundstückes bereits im Jahre 2004 aufgrund des bestandskräftig gewordenen Rückübertragsbescheides vorgenommen wurde.

29 bb) Ein Anspruch aus §§ 683, 677, 670 BGB ist ebenfalls nicht gegeben. Die Klägerin handelte bei Eingehung der streitgegenständlichen Aufwendungen nicht in dem Bewusstsein, ein fremdes Geschäft zu führen, sondern mit Eigengeschäftsführungswillen. Nach ihrem eigenen Vorbringen war ihr der geltend gemachte Rückübertragungsanspruch der Beklagten nicht bekannt. Sie handelte vielmehr im Hinblick auf die erfolgte Übertragung des Grundstückes mit dem Ziel, das Gebäude in einen vermietbaren Zustand zu versetzen und dadurch Mieteinnahmen zu erzielen. Damit hat sie jedoch ein eigenes Geschäft geführt.

30 cc) Schließlich liegen auch die Voraussetzungen eines Anspruchs aus § 812 Abs. 1 S. 1 2. Alt. BGB nicht vor. Die Klägerin hat die Höhe einer etwaigen auf Seiten der Beklagten eingetretenen Bereicherung nicht schlüssig vorgetragen. Die Höhe der Bereicherung richtet sich im vorliegenden Fall gerade nicht nach der Höhe der von der Klägerin vorgenommenen Aufwendungen, sondern danach, ob die Beklagten eine durch die Verwendungen geschaffene Wertsteigerung gewinnbringend realisiert haben (vgl. OLG Bremen a.a.O.). Auch kann die von dem Sachverständigen O. ermittelte Wertsteigerung in Höhe von 75.000,00 insoweit nicht herangezogen werden, da der Bereicherungsanspruch in einem etwa erhöhten Verkehrswert wegen § 818 Abs. 3 BGB nur seine Grenze findet (vgl. BGH VIZ 2004, 31, 33). Im Übrigen haben die Beklagten substanziiert vorgetragen, dass der von ihnen erzielte Verkaufserlös im Wesentlichen darauf zurückzuführen sei, dass die Erwerber an dem Erwerb des Grundstückes interessiert waren und für die von der Klägerin vorgenommenen Umbau- und Sanierungsmaßnahmen letztlich keine Verwendung hatten. Die Klägerin hat dieses Vorbringen nicht bestritten und auch nicht für das Gegenteil Beweis angeboten, obwohl sie für das Vorliegen einer Bereicherung darlegungs- und beweisbelastet ist. Von daher

sie für das Vorliegen einer Bereicherung darlegungs- und beweisbelastet ist. Von daher ist es unerheblich, dass die Streithelferin mit Schriftsatz vom 28.07.2008 den Vortrag der Beklagten erstmals bestritten hat.

31 2. Der danach bestehende Anspruch der Klägerin in Höhe von 52.811,95 ist aufgrund der von der Klägerin gem. § 7 Abs. 7 S. 4 VerwG erklärten Aufrechnung gegen den zwischen den Parteien unstreitigen Anspruch der Beklagten auf Herausgabe der Mieteinnahmen abzüglich Instandsetzungskosten in Höhe von 94.166,35 aus § 7 Abs. 7 S. 2 VermG gem. §§ 387, 389 BGB erloschen, so dass ein Anspruch der Klägerin nicht mehr besteht.

32 3. Die Widerklage ist im austenorierten Umfang aus § 7 Abs. 7 S. 2 VermG begründet. Ausgehend von einer ursprünglichen Forderung der Beklagten in Höhe von 94.166,35 ist aufgrund der von der Klägerin erklärten Aufrechnung mit dem Kostenerstattungsanspruch in Höhe von 52.811,95 die Forderung der Beklagten in Höhe eines erststelligen Teilbetrages in dieser Höhe erloschen, so dass zugunsten der Beklagten noch eine Forderung in Höhe von 41.354,40 verbleibt. Von diesem Betrag ist ein weiterer Betrag in Höhe von 1.845,03 aufgrund der von der Klägerin erklärten Aufrechnung mit ihrem Anspruch auf Erstattung der Verwaltungskosten gem. § 7 Abs. 7 S. 4 Nr. 3 VermG erloschen, so dass eine Restforderung zugunsten der Beklagten in Höhe von 39.529,37 verbleibt.

33 Die mit der Widerklage geltend gemachte Zinsforderung ist aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 S. 1 BGB begründet.

III.

34 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 101 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711 S. 1, 709 S. 2 ZPO.

35 Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht gegeben. Im Hinblick darauf, dass die Entscheidung des Senats einen Einzelfall betrifft und der Senat dabei nicht von bestehender höchst- oder obergerichtlicher Rechtsprechung abweicht, kommt der Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung zu 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs als Revisionsgericht (Bl. 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO).

36 Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gem. § 3 ZPO i.V.m. §§ 45 Abs. 1 S. 1, 47 Abs. 1 S. 1 GKG auf 236.551,83 festgesetzt.

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Anmerkungen zum Urteil