Urteil des OLG Brandenburg vom 08.02.2008
OLG Brandenburg: widerklage, grundstück, wertsteigerung, erneuerung, sanierung, gvo, aufrechnung, dach, erhaltung, eigentum
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht
12. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
12 U 52/08
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 3 Abs 3 S 4 VermG
Grundstücksrestitution im Beitrittsgebiet: Anspruch des
Verfügungsberechtigten auf Ersatz der Kosten für die Sanierung
von Elektroanlagen sowie für Fenster- und
Dachreparaturmaßnahmen
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 8. Februar 2008 verkündete Urteil der 3.
Zivilkammer - Einzelrichter - des Landgerichts Neuruppin, Az.: 3 O 457/04, wird
zurückgewiesen.
Auf die Berufung der Beklagten wird das vorbezeichnete Urteil teilweise abgeändert und
insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagten 39.529,37 € nebst
Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31. August 2004
zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 78 % und die Beklagten zu 22 % zu
tragen.
Die Kosten der Nebenintervention haben die Streithelferin zu 78 % und die Beklagten zu
22 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Jede Partei darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 100 % des
aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die andere Partei
vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden
Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche nach erfolgter Rückübertragung
eines restitutionsbelasteten Grundstücks in T. an die Beklagten. Die Klägerin macht
einen Anspruch auf Kostenerstattung für durchgeführte Sanierungsarbeiten im
Zusammenhang mit dem Umbau des bis dahin als Kindergarten genutzten Gebäudes
zu einem Einfamilienhaus geltend. Die Beklagten verlangen im Wege der Widerklage die
Auszahlung seitens der Klägerin vereinnahmter Mieteinnahmen. Die Parteien streiten
insbesondere über die Berechtigung der Klägerin zur Vornahme der durchgeführten
Arbeiten und eine etwaige infolge der durchgeführten Arbeiten erfolgte Wertsteigerung
des Grundstücks.
Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird gem. § 540 Abs. 1
Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Die Aufgabe der Nutzung des Gebäudes als Kindergarten
durch die Streithelferin erfolgte am 01.10.1995. Im Januar 1996 übergab die
Streithelferin das Grundstück an die Klägerin. Die streitgegenständlichen Arbeiten
wurden auf Veranlassung der Klägerin in der Zeit von Mitte Januar bis zum 29.03.1996
durchgeführt. Dabei wurden nach dem Vortrag der Klägerin folgende Arbeiten
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durchgeführt. Dabei wurden nach dem Vortrag der Klägerin folgende Arbeiten
durchgeführt:
Es wurden die Heizungs- und die Sanitäranlagen erneuert, die Außenanlagen auf dem
Grundstück neu gestaltet, das Haus an die Gasversorgung angeschlossen und die
Terrasse sowie die Elektroanlagen erneuert. Die Räume im Haus wurden neu aufgeteilt.
Sowohl Innen- als auch Außentüren wurden durch neue ersetzt. Die Fußböden wurden
erneuert und neu gefliest, Außen- und Innenwände neu gestrichen. Die im Haus
befindliche Betontreppe wurde entfernt und durch eine Holztreppe ersetzt. Das Dach
und die Fenster wurden erneuert sowie Rollläden installiert. Zudem wurde das Gebäude
mit einem Vollwärmeschutz versehen.
Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil unter Abweisung der Klage im
Übrigen die Beklagten zur Zahlung von 17.658,68 € verurteilt und die Widerklage
abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, ein Anspruch der Klägerin
auf Zahlung in dieser Höhe ergebe sich aus § 812 Abs. 1 S. 1 2. Alt. BGB unter dem
Gesichtspunkt der Verwendungskondiktion. § 3 VermG sei nicht anwendbar, da die
Klägerin dingliches Eigentum an dem streitgegenständlichen Grundstück erworben habe
und § 3 VermG keine Erstattung der nach dem 02.10.1990 getroffenen Aufwendungen
vorsehe. Der Anspruch sei nicht gem. § 814 BGB ausgeschlossen, weil die Klägerin von
dem laufenden Rückübertragungsverfahren keine positive Kenntnis gehabt habe. Die
Voraussetzungen eines Anspruchs aus Verwendungskondiktion als Fallgruppe der
Bereicherung in sonstiger Weise seien erfüllt. Dass die Klägerin im Zeitpunkt der
Vornahme der Verwendung noch nicht Eigentümerin gewesen sei, sei unerheblich, da sie
infolge des Kaufvertrages mit der Streithelferin eine sichere, einem Anwartschaftsrecht
gleichstehende Erwerbsaussicht inne gehabt habe. Die Beklagten hätten einen
Veräußerungserlös in Form eines höheren Kaufpreises erzielt. Nach dem Gutachten des
Sachverständigen O. belaufe sich der Grundstückswert auf 170.000,00 €. Die von der
Klägerin vorgenommenen Verwendungen hätten zu einer Wertsteigerung von 75.000,00
€ geführt. Da das Grundstück tatsächlich zu einem Betrag von 310.000,00 € veräußert
worden sei, ergebe sich eine Wertsteigerung in Höhe von 140.000,00 €. Die von den
Beklagten angeführten Umbaumaßnahmen rechtfertigten nicht die Annahme eines
geringeren Gebäudewertes. Es könne jedoch zugestanden werden, dass die Erwerber
einen Betrag von 200.000,00 € für das Grundstück aufgewendet hätten, so dass immer
noch eine Wertsteigerung in Höhe von 110.000,00 € vorliege. Von dieser Summe seien
die erzielten Mieteinnahmen in Höhe von 92.341,32 € abzuziehen, so dass sich noch
eine Restforderung in Höhe von 17.658,68 € ergebe. Die Widerklage habe wegen der
Verrechnung der Mieteinnahmen keinen Erfolg. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf
den Inhalt der Entscheidungsgründe Bezug genommen.
Gegen das der Klägerin am 18.02.2008 (Bl. 601 GA) und den Beklagten am 15.02.2008
(Bl. 645 GA) jeweils zu Händen ihrer Prozessbevollmächtigten zugestellte Urteil haben
beide Parteien Berufung eingelegt. Die Klägerin hat ihre am 11.03.2008 beim
Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangene Berufung (Bl. 630 GA) mit einem -
nach antragsgemäßer Verlängerung bis dahin (Bl. 649 GA) - am 13.05.2008
eingegangenen Schriftsatz begründet (Bl. 651 ff GA). Die Beklagten haben ihrerseits mit
einem am 10.03.2008 per Telefax beim Brandenburgischen Oberlandesgericht
eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt (Bl. 626 GA) und ihr Rechtsmittel - nach
antragsgemäßer Fristverlängerung bis dahin (Bl. 650 GA) - mit einem per Telefax am
15.05.2008 eingegangenen Schriftsatz begründet (Bl. 656 ff GA).
Die Klägerin verfolgt mit ihrer Berufung ihren erstinstanzlich geltend gemachten
Anspruch in dem Umfang, in dem die Klage durch das Landgericht abgewiesen worden
ist, weiter. Sie rügt, das Landgericht habe verkannt, dass ihr Anspruch nach § 7 Abs. 3 S.
2 GVO zu beurteilen sei. Danach sei der Berechtigte verpflichtet, dem
Verfügungsberechtigten den Wert zu ersetzen, den die Verwendungen des Erwerbers auf
das Grundstück zum Zeitpunkt der Rückübernahme hätten. Das Landgericht sei
rechtsfehlerhaft zu dem Ergebnis gekommen, dass nur eine Wertsteigerung von
110.000,00 € vorliege, ohne zu berücksichtigen, dass § 7 Abs. 3 GVO eine andere
Regelung getroffen habe. Die Berechnungen des Landgerichts, woraus sich die
Aufwendungen der Erwerber in Höhe von 200.000,00 € ergäben, und auf welcher
Rechtsgrundlage sie zur Berechnung der getätigten Aufwendungen der Klägerin
herangezogen würden, seien nicht nachvollziehbar. Es komme ausschließlich darauf an,
in welcher Höhe die Beklagten durch den Verkauf des Grundstücks bereichert seien.
Hierbei sei der gesamte Verkaufserlös zur Berechnung der Forderung heranzuziehen. Im
Übrigen verteidigt die Klägerin das landgerichtliche Urteil, soweit es ihr günstig ist, gegen
die Berufung der Beklagten.
Die Klägerin beantragt,
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unter teilweiser Abänderung des am 08.02.2008 verkündeten Urteils des
Landgerichts Neuruppin, Az.: 3 O 457/04, die Beklagten zur Zahlung weiterer 126.551,83
€ nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz zu verurteilen.
Die Klägerin und die Streithelferin beantragen darüber hinaus,
die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung der Klägerin zurückzuweisen;
unter teilweiser Abänderung des landgerichtlichen Urteils die Klage abzuweisen
und die Klägerin zu verurteilen, an sie 92.341,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31.08.2004 zu zahlen.
Sie rügen, die Begründung des Landgerichts, wonach das allgemeine Zivilrecht
anwendbar sei, sei unzutreffend. § 3 Abs. 3 VermG regele gerade die Aufwendungen, die
während eines laufenden Restitutionsverfahrens getätigt worden seien. Das Landgericht
hätte sich daher mit der Frage beschäftigen müssen, ob die Aufwendungen der Klägerin
nach Maßgabe des § 3 Abs. 3 VermG erstattungsfähig seien. Da die Klägerin einen
Großteil ihrer Verwendungen zu einem Zeitpunkt getätigt habe, als die Streithelferin
Verfügungsberechtigte gewesen sei, sei bereits die Aktivlegitimation der Klägerin nicht
gegeben. § 7 GVO sei nicht anwendbar, weil im Zeitpunkt der Entscheidung des
Verwaltungsgerichts die Genehmigung nach der GVO noch nicht aufgehoben gewesen
sei. Darüber hinaus habe das Landgericht nicht erwogen, dass § 3 Abs. 3 VermG als lex
specialis gegenüber den allgemeinen Vorschriften anzusehen sei, zumal sich die
Klägerin selbst auf einen Anspruch nach § 3 Abs. 3 VermG gestützt habe, der einen
anderen Streitgegenstand darstelle als ein Anspruch aus ungerechtfertigter
Bereicherung. Selbst bei der Anwendung des allgemeinen Zivilrechtes sei die Klage
abzuweisen, da sie gegenüber einem Bereicherungsanspruch nicht passivlegitimiert
seien. Zum Zeitpunkt der Tätigung der Aufwendungen sei eine Bereicherung nicht bei
ihnen, sondern bei der Streithelferin als damaliger Eigentümerin eingetreten. Es liege
nahe, dass die Aufwendungen der Klägerin auf einem Vertrag mit der Streithelferin
beruht hätten. Darüber hinaus wenden sich die Beklagten gegen die Berechnung einer
eingetretenen Bereicherung durch das Landgericht, die ohne rechtliche Grundlage
erfolgt und zudem nicht nachvollziehbar sei, zumal der gerichtliche Sachverständige
selbst nur von einer Wertsteigerung in Höhe von 75.000,00 € ausgegangen sei.
II.
Die Berufungen sind zulässig, insbesondere form- und fristgerecht gemäß den §§ 517 ff
ZPO eingelegt und begründet worden. Die Berufung der Klägerin bleibt jedoch ohne
Erfolg, während die Berufung der Beklagten teilweise begründet ist, soweit das
Landgericht der Klage stattgegeben und die Widerklage in vollem Umfang abgewiesen
hat.
Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Kostenerstattungsanspruch aus § 3 Abs. 3 S.
4 VermG in Höhe von 52.811,95 € zu (dazu unter 1.). Dieser Anspruch ist durch die
seitens der Beklagten erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Herausgabe der
Mieteinnahmen in Höhe von 94.366,36 € aus § 7 Abs. 7 Nr. 2 VermG gemäß den §§ 387,
389 BGB erloschen (dazu unter 2.). Die Widerklage ist in Höhe eines Betrages von
39.529,37 € aus § 7 Abs. 7 S. 2 VermG begründet (dazu unter 3.).
1. Der Klägerin steht - anders als vom Landgericht angenommen - ein
Aufwendungsersatzanspruch nach § 3 Abs. 3 S. 4 VermG dem Grunde nach zu.
a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der in § 3 Abs. 3 S. 4 VermG
vorgesehene Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten nicht nur
Instandsetzungsmaßnahmen nach S. 3 der Vorschrift zum Gegenstand, sondern betrifft
abweichend vom Wortlaut auch alle Maßnahmen, die der Verfügungsberechtigte
abweichend von dem Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 S. 1 VermG vornehmen darf
(vgl. BGHZ 137, 183, 187 f; BGH WM 2002, 2425, 2436; BGH VIZ 2004, 31, 33; Wasmuth
in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, § 3 VermG Rn.
254; Redeker/Hirtschulz/Tank in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, § 3
VermG Rn. 309). Hierzu rechnen nach § 3 Abs. 2 S. 2 a VermG solche Rechtsgeschäfte,
die zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers erforderlich sind, sowie
Erhaltungs- und Bewirtschaftungsmaßnahmen nach § 3 Abs. 3 S. 2 b VermG und
Maßnahmen nach § 3 Abs. 3 S. 5 VermG. Entgegen der Auffassung des Landgerichts
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Maßnahmen nach § 3 Abs. 3 S. 5 VermG. Entgegen der Auffassung des Landgerichts
betrifft der Erstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 S. 4 VermG alle Maßnahmen, die nach
dem 02.10.1990 durchgeführt worden sind, während für bis zum 02.10.1990
vorgenommene Maßnahmen ein Anspruch auf Wertausgleich nach § 7 Abs. 2 VermG in
Betracht kommt (vgl. BGH ZIP 1997, 1475 ff; BGH VIZ 2004 a.a.O.).
b) Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Anspruchsberechtigt nach § 3 Abs. 3 S. 4 VermG ist
der Verfügungsberechtigte. Verfügungsberechtigter ist nach der Legaldefinition in § 2
Abs. 3 S. 1 2. Alt. VermG bei der Rückübertragung von anderen Vermögenswerten als
Unternehmen diejenige Person, in deren Eigentum oder Verfügungsmacht der
Vermögenswert zum Zeitpunkt der Bestandskraft des Rückübertragungsbescheides
steht. Dies ist im Streitfall die Klägerin, die seit dem 01.03.1999 als Eigentümerin im
Grundbuch eingetragen war, während der zugunsten der Beklagten ergangene
Rückübertragungsbescheid vom 19.07.2002 mit der Rechtskraft des am 17.06.2003
ergangenen Urteils des Verwaltungsgerichts Potsdam bestandskräftig geworden ist. Wie
sich aus § 2 Abs. 3 S. 1 VermG ergibt, stellt es den Regelfall für die Anwendbarkeit des
Vermögensgesetzes dar, dass der Verfügungsberechtigte auf welche Weise auch immer
Eigentum an dem zurück zu übertragenen Grundstück erworben hat.
Der Aktivlegitimation der Klägerin steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin die
Aufwendungen, deren Kosten sie nunmehr erstattet verlangt, zu einem Zeitpunkt
vorgenommen hat, als nicht sie, sondern die Streithelferin aufgrund des
Vermögenszuordnungsbescheides der Oberfinanzdirektion … vom 29.09.1993 (Bl. 364 ff
GA) Eigentümerin des Grundstücks war. Die Verfügungsberechtigung i.S.d. § 2 Abs. 3 S.
1 VermG kann nicht nur durch Gesetz oder als Folge eines Eigentumserwerbs entstehen.
Verfügungsberechtigter ist vielmehr auch, wer infolge einer Übertragung von
Befugnissen bzw. einer Vollmacht durch den Eigentümer zur Verfügung über das
Grundstück befugt ist und von dieser Ermächtigung auch Gebrauch macht, indem er die
Verwaltung des Grundstücks tatsächlich wie ein Eigentümer übernimmt (vgl. BGH NJW-
RR 2008, 893, 895). So liegt der Fall hier. Der Klägerin waren mit dem
Übertragungsvertrag vom 12.02.1996 mit Wirkung vom gleichen Tage zugleich der
Besitz und die Berechtigung zur Ziehung von Nutzungen sowie alle Verpflichtungen aus
dem übertragenen Grundstück übertragen worden. Mit dieser Besitzübertragung hat die
Streithelferin der Klägerin die Befugnis einer Eigentümerin übertragen, von der die
Klägerin auch Gebrauch gemacht hat, indem sie die Sanierung des Gebäudes veranlasst
und die jeweils erforderlichen Werkverträge mit den beteiligten Unternehmen und
Handwerkern sowie nach beendeter Sanierung im eigenen Namen den Mietvertrag mit
dem Mieter abgeschlossen hat. Die Klägerin sollte nach dem Willen der an dem
Übertragungsvertrag vom 12.02.1996 beteiligten Vertragsparteien Eigentümerin des
streitgegenständlichen Grundstückes werden, wobei unabhängig von der Erlangung der
formalen Eigentümerstellung durch die Eintragung im Grundbuch der Klägerin die
Befugnisse des Eigentümers bereits mit Abschluss des Übertragungsvertrages zustehen
sollten. Mit dieser Übertragung ist die Klägerin somit ab diesem Zeitpunkt als
Verfügungsberechtigte i.S.d. § 2 Abs. 3 S. 1 VermG anzusehen. Unerheblich ist dabei,
dass die faktische Übernahme des Grundstücks durch die Klägerin bereits im Januar
1996 erfolgte und bereits vor dem Übergabezeitpunkt am 12.02.1996 erste Maßnahmen
durch die Klägerin in Auftrag gegeben worden sind. Eine etwaige fehlende
Verfügungsbefugnis der Klägerin ist jedenfalls spätestens mit der Übertragung des
Besitzes durch die Streithelferin und der damit verbundenen Einräumung der
Verfügungsbefugnis der Klägerin geheilt worden.
c) Der Anspruch der Klägerin besteht jedoch nicht in der geltend gemachten Höhe.
Vielmehr sind lediglich die von der Klägerin veranlassten Dachdecker- und
Fensterarbeiten mit einem Gesamtbetrag von 103.291,20 DM = 52.811,95 € als
Erhaltungsmaßnahme erstattungsfähig.
Voraussetzung für den Kostenerstattungsanspruch ist, dass es sich um Maßnahmen
handelt, die der Klägerin als Verfügungsberechtigte abweichend von der
Veränderungssperre des § 3 Abs. 3 S. 1 VermG nach § 3 Abs. 3 S. 2, 3 und 5 VermG
erlaubt waren. Im Streitfall kommen allein Maßnahmen nach § 3 Abs. 2 S. 2 VermG in
Betracht. Erlaubte Instandsetzungsmaßnahmen nach § 3 Abs. 3 S. 3 VermG scheiden
aus, da das Gebäude zum Zeitpunkt der Vornahme der Maßnahme noch nicht vermietet
war, so dass die von der Klägerin durchgeführten Maßnahmen nicht zu einer
Mieterhöhung berechtigt hätten (vgl. OLG Bremen, Urt. v. 27.04.2000 - 2 U 116/99,
zitiert nach Juris; Redeker/Hirtschulz/Tank a.a.O. Rn. 256). Eine Erstattungsfähigkeit nach
§ 3 Abs. 3 S. 5 VermG ist ebenfalls nicht gegeben, da eine Kostenerstattung durch die
Streithelferin oder eine andere Stelle nach § 177 Abs. 4 und Abs. 5 BauGB nicht erfolgt
ist.
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Eine Erstattungsfähigkeit nach § 3 Abs. 3 S. 2 a VermG ist ebenfalls nicht gegeben. Die
Klägerin hat im Ergebnis der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme nicht
den Nachweis erbracht, dass die Maßnahme zur Erfüllung von Rechtspflichten des
Eigentümers erforderlich war. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Durchführung der
Sanierungsmaßnahmen ist nicht ersichtlich, insbesondere ist kein Modernisierungs- und
Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB angeordnet worden. Auch eine vertragliche
Verpflichtung zur Vornahme der Maßnahme bestand nicht. Zwar treffen den
Verfügungsberechtigten als Vermieter im Verhältnis zu den Mietern aufgrund der
Gebrauchsüberlassungspflicht Fürsorge- und Sicherheitspflichten (vgl. BGH VIZ 2002,
462, 464; Wasmuth a.a.O. § 3 VermG Rn. 351). Da jedoch zum Zeitpunkt der Vornahme
der Maßnahmen ein Mietverhältnis noch nicht bestand, scheidet eine Erlaubnis zur
Durchführung unter dem Gesichtspunkt einer vertraglichen Verpflichtung der Klägerin
gegenüber dem Mieter aus, so dass weder die Erneuerung der Heizungs- und
Sanitäranlagen noch der Anschluss an die Gasversorgung oder die Erneuerung der
Elektroanlagen unter diesem Gesichtspunkt berechtigt waren. Zwar gehört zu den
Rechtspflichten i.S.d. § 3 Abs. 3 S. 2 a VermG auch die Einhaltung der
Verkehrssicherungspflicht nach § 823 Abs. 1 BGB (vgl. Wasmuth a.a.O.). Soweit die
Klägerin zur Begründung der Erneuerung der Elektroanlagen vorgetragen hat, dass die
seinerzeit verlegten Aluminiumkabel nicht mehr die erforderlichen Isolationswerte
gehabt hätten und daher Brandgefahr bestanden habe, ist dieser von den Beklagten
bestrittene Vortrag im Rahmen der Beweisaufnahme nicht bestätigt worden. Der hierzu
vernommene Zeuge H. hat den Vortrag der Klägerin nicht bestätigt, sondern hinsichtlich
des damaligen Zustandes der Elektroanlagen nur bekundet, dass das Haus nicht mit
einem Potentialausgleich versehen gewesen sei (Bl. 405 GA). Dies reicht jedoch nicht
aus, um eine Brandgefahr und damit ein Erfordernis zur Sanierung unter dem
Gesichtspunkt der Erfüllung einer Verkehrssicherungspflicht der Klägerin zu bejahen.
Schließlich sind die von der Klägerin veranlassten Sanierungsmaßnahmen - mit
Ausnahme der Dachdecker und Fensterarbeiten - auch nicht als Erhaltungs- und
Bewirtschaftungsmaßnahmen i.S.d. § 3 Abs. 3 S. 2 b VermG anzusehen. Mit dem Begriff
der Erhaltung werden Maßnahmen erfasst, die unmittelbar dazu dienen, einen
vollständigen oder teilweisen Substanzverlust des rückgabebelasteten
Vermögenswertes zu verhindern (vgl. Wasmuth a.a.O. Rn. 362; Redeker/Hirtschulz/Tank
a.a.O. § 3 Rn. 253). Substanz verwertende oder Substanz ändernde Vorgänge sind
dagegen keine Erhaltung. Eine Erhaltungsmaßnahme liegt nur vor, wenn der
Verfügungsberechtigte nach Lage der Dinge davon ausgehen kann, dass der
Vermögenswert ohne ihre Durchführung demnächst Schaden nehmen wird, ohne dass
deshalb eine Teilzerstörung des Vermögenswertes unmittelbar bevorstehen müsste (vgl.
dazu auch Brandenburgisches OLG VIZ 2003, 591). Nach diesen Maßstäben stellen sich
die von der Klägerin veranlassten Maßnahmen größtenteils nicht als
Erhaltungsmaßnahmen, sondern als Instandsetzungsmaßnahmen dar, die auf
Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens gerichtet sind. So ist die
Entscheidung, die Heizungs- und Sanitäranlagen zu erneuern sowie das Haus an die
Gasversorgung anzuschließen, als Entscheidung anzusehen, die den Beklagten als
Berechtigten oblegen hätten, nicht jedoch dem Verfügungsberechtigten zur
Durchführung von Notmaßnahmen, zumal seitens der Klägerin nicht vorgetragen worden
ist, dass die Erneuerung der Heizungs- und Sanitäranlagen zur Vermeidung weiterer
Schäden zwingend erforderlich war. Das Gleiche gilt hinsichtlich der Arbeiten an den
Außenanlagen und die Neuvornahme der Raumaufteilung, die Erneuerung der Türen und
Fußböden sowie die Malerarbeiten. Die Klägerin hatte diese Maßnahmen auch lediglich
damit begründet, dass dadurch der Gebrauchswert der Sache erhöht und die
Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert worden seien, womit sie letztendlich selbst
zugesteht, dass es sich nicht um notwendige Erhaltungsmaßnahmen gehandelt hat. Die
Kosten dieser Maßnahmen sind auch nicht unter dem Gesichtspunkt der
Bewirtschaftungsmaßnahme erstattungsfähig. Maßnahmen der Bewirtschaftung sind
sämtliche rechtsgeschäftlichen und nicht rechtsgeschäftlichen Handlungen, die der
bestimmungsmäßigen Nutzung des Vermögenswertes dienen, sofern damit eine
sachgemäße Verwaltung erfolgt, die nach der gesetzlichen Wertung regelmäßig die
Interessen des Berechtigten noch nicht berührt (vgl. Wasmuth a.a.O., Rn. 364). Dazu
zählen zwar grundsätzlich auch Maßnahmen, die der Herstellung der
Wiedervermietbarkeit dienen, soweit sie wirtschaftlich vertretbar sind (vgl. BGH VIZ 2002,
462, 465). Im Streitfall ist jedoch zu berücksichtigen, dass Ein- oder Zweifamilienhäuser
nicht unbedingt vermietet, sondern auch vom Eigentümer genutzt werden, so dass
deren Vermietung nur unter der Voraussetzung des § 3 Abs. 3 S. 1 VermG zulässig ist;
eine solche Vermietung stellt keine Bewirtschaftungsmaßnahme dar (vgl. Wasmuth
a.a.O.; Redeker/Hirtschulz/Tank a.a.O. § 3 Rn. 235). Eine Zustimmung der Beklagten als
Berechtigten zur Vermietung des Gebäudes lag unstreitig nicht vor.
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Lediglich soweit die Klägerin die Erneuerung des Daches und der Fenster sowie der
Terrasse hat durchführen lassen, handelt es sich um Erhaltungsmaßnahmen, die nach §
3 Abs. 3 S. 2 b VermG erstattungsfähig sind. Die Klägerin hat dazu vorgetragen, dass
sowohl das Dach als auch die Fenster und die Terrasse undicht waren und Wasser in das
Haus eindringen konnte. Die Reparatur eines undichten Daches und die Auswechselung
schadhafter Fenster sind demnach als Erhaltung anzusehen, wenn ohne eine solche
weiterer Schaden zu besorgen ist (vgl. Wasmuth a.a.O. Rn. 362). Der Zeuge H. hat im
Rahmen der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme bestätigt, dass sowohl
das Dach als auch die Fenster undicht waren und Wasser eindrang (Bl. 407 GA), so dass
die Erstattungsfähigkeit dieser Kosten gegeben ist. Ausgehend von den vorgelegten
Rechnungsbeträgen betrifft dies die Rechnungen der Fa. B. GmbH über 14.375,00 DM,
16.504,81 DM sowie 44.299,09 DM, insgesamt 75.278,90 DM, sowie die Rechnung der
Fa. Bauelemente L. vom 21.02.1996 (Bl. 176 GA). In dieser Rechnung werden allerdings
zugleich Rolllädenaufsatzelemente berechnet, hinsichtlich derer nicht ersichtlich ist, dass
diese zur Erhaltung des Vermögenswertes erforderlich waren. Rechnet man diese
Rechnungsposen ebenso wie die abgerechnete Schiebe-Kipp-Tür aus der Rechnung
heraus, verbleibt ein erstattungsfähiger Betrag in Höhe von 24.445,48 DM netto =
28.112,30 DM brutto. Die Zahlung der entsprechenden Rechnungen durch die Klägerin
ist seitens der Beklagten nicht bestritten worden. Daraus errechnet sich ein
Gesamtbetrag in Höhe von 103.291,20 DM, was einem Betrag von umgerechnet
52.811,95 € entspricht.
Soweit die Beklagten die Durchführung der Arbeiten im Übrigen pauschal mit
Nichtwissen bestritten haben, ist das Bestreiten unerheblich. Nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme steht aufgrund der glaubhaften Aussage des Zeugen H. fest, dass
Dach und Fenster undicht gewesen sind. Die Beklagten haben nicht behauptet, dass es
sich bei dem von der Klägerin vorgelegten Rechnungskonvolut um Scheinrechnungen
handelt, und die zugrunde liegenden Arbeiten in Wirklichkeit nicht durchgeführt worden
sind. Die Beklagten haben sich bei den Übergaben des Grundstücks durch die Klägerin
im Jahre 2004 aus eigener Anschauung ein Bild von dem Zustand des Einfamilienhauses
nach erfolgter Sanierung machen können. Im Hinblick darauf war es den Beklagten
zumutbar, konkret die Vornahme einzelner Arbeiten zu bestreiten, anstatt sich auf ein
pauschales Bestreiten mit Nichtwissen zurückzuziehen.
d) Weitere Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich.
aa) Ein Anspruch der Klägerin aus § 7 Abs. 3 S. 2 GVO ist nicht gegeben, da dessen
Anwendungsbereich nicht eröffnet ist. Die Rückgabe des Grundstückes ist nicht aufgrund
der Rücknahme der Genehmigung erfolgt, da die Rücknahme der Genehmigung vom
07.03.2005 datiert, während die Rückgabe des Grundstückes bereits im Jahre 2004
aufgrund des bestandskräftig gewordenen Rückübertragsbescheides vorgenommen
wurde.
bb) Ein Anspruch aus §§ 683, 677, 670 BGB ist ebenfalls nicht gegeben. Die Klägerin
handelte bei Eingehung der streitgegenständlichen Aufwendungen nicht in dem
Bewusstsein, ein fremdes Geschäft zu führen, sondern mit
Eigengeschäftsführungswillen. Nach ihrem eigenen Vorbringen war ihr der geltend
gemachte Rückübertragungsanspruch der Beklagten nicht bekannt. Sie handelte
vielmehr im Hinblick auf die erfolgte Übertragung des Grundstückes mit dem Ziel, das
Gebäude in einen vermietbaren Zustand zu versetzen und dadurch Mieteinnahmen zu
erzielen. Damit hat sie jedoch ein eigenes Geschäft geführt.
cc) Schließlich liegen auch die Voraussetzungen eines Anspruchs aus § 812 Abs. 1 S. 1
2. Alt. BGB nicht vor. Die Klägerin hat die Höhe einer etwaigen auf Seiten der Beklagten
eingetretenen Bereicherung nicht schlüssig vorgetragen. Die Höhe der Bereicherung
richtet sich im vorliegenden Fall gerade nicht nach der Höhe der von der Klägerin
vorgenommenen Aufwendungen, sondern danach, ob die Beklagten eine durch die
Verwendungen geschaffene Wertsteigerung gewinnbringend realisiert haben (vgl. OLG
Bremen a.a.O.). Auch kann die von dem Sachverständigen O. ermittelte Wertsteigerung
in Höhe von 75.000,00 € insoweit nicht herangezogen werden, da der
Bereicherungsanspruch in einem etwa erhöhten Verkehrswert wegen § 818 Abs. 3 BGB
nur seine Grenze findet (vgl. BGH VIZ 2004, 31, 33). Im Übrigen haben die Beklagten
substanziiert vorgetragen, dass der von ihnen erzielte Verkaufserlös im Wesentlichen
darauf zurückzuführen sei, dass die Erwerber an dem Erwerb des Grundstückes
interessiert waren und für die von der Klägerin vorgenommenen Umbau- und
Sanierungsmaßnahmen letztlich keine Verwendung hatten. Die Klägerin hat dieses
Vorbringen nicht bestritten und auch nicht für das Gegenteil Beweis angeboten, obwohl
sie für das Vorliegen einer Bereicherung darlegungs- und beweisbelastet ist. Von daher
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sie für das Vorliegen einer Bereicherung darlegungs- und beweisbelastet ist. Von daher
ist es unerheblich, dass die Streithelferin mit Schriftsatz vom 28.07.2008 den Vortrag
der Beklagten erstmals bestritten hat.
2. Der danach bestehende Anspruch der Klägerin in Höhe von 52.811,95 € ist aufgrund
der von der Klägerin gem. § 7 Abs. 7 S. 4 VerwG erklärten Aufrechnung gegen den
zwischen den Parteien unstreitigen Anspruch der Beklagten auf Herausgabe der
Mieteinnahmen abzüglich Instandsetzungskosten in Höhe von 94.166,35 € aus § 7 Abs.
7 S. 2 VermG gem. §§ 387, 389 BGB erloschen, so dass ein Anspruch der Klägerin nicht
mehr besteht.
3. Die Widerklage ist im austenorierten Umfang aus § 7 Abs. 7 S. 2 VermG begründet.
Ausgehend von einer ursprünglichen Forderung der Beklagten in Höhe von 94.166,35 €
ist aufgrund der von der Klägerin erklärten Aufrechnung mit dem
Kostenerstattungsanspruch in Höhe von 52.811,95 € die Forderung der Beklagten in
Höhe eines erststelligen Teilbetrages in dieser Höhe erloschen, so dass zugunsten der
Beklagten noch eine Forderung in Höhe von 41.354,40 € verbleibt. Von diesem Betrag
ist ein weiterer Betrag in Höhe von 1.845,03 € aufgrund der von der Klägerin erklärten
Aufrechnung mit ihrem Anspruch auf Erstattung der Verwaltungskosten gem. § 7 Abs. 7
S. 4 Nr. 3 VermG erloschen, so dass eine Restforderung zugunsten der Beklagten in
Höhe von 39.529,37 € verbleibt.
Die mit der Widerklage geltend gemachte Zinsforderung ist aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs.
1 S. 1 BGB begründet.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 101 ZPO, die
Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711 S. 1, 709
S. 2 ZPO.
Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht gegeben. Im
Hinblick darauf, dass die Entscheidung des Senats einen Einzelfall betrifft und der Senat
dabei nicht von bestehender höchst- oder obergerichtlicher Rechtsprechung abweicht,
kommt der Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung zu (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO),
noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen
Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs als Revisionsgericht (Bl. 543
Abs. 2 Nr. 2 ZPO).
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gem. § 3 ZPO i.V.m. §§ 45 Abs. 1 S. 1, 47
Abs. 1 S. 1 GKG auf 236.551,83 € festgesetzt.
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