Urteil des OLG Brandenburg, Az. 4 U 57/05

OLG Brandenburg: kaufvertrag, kaufpreis, wirtschaftliches interesse, grundstück, nichtigkeit, wirtschaftliche zwangslage, krasses missverhältnis, kaufmännische ausbildung, beurkundung
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 4.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
4 U 57/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts
Frankfurt (Oder) vom 10. März 2005 teilweise wie folgt abgeändert und neu gefasst:
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger 148.274,65 € nebst
4 % Zinsen hieraus seit dem 21. April 1999 zu zahlen.
Der Beklagte zu 1. wird darüber hinaus verurteilt, Zinsen aus 148.274,65 € in Höhe von
6,5 % vom 27. August 1996 bis zum 8. April 1999 und in Höhe von 6 % vom 9. April 1999
bis 20. April 1999 zu zahlen. Die Beklagte zu 2. wird darüber hinaus verurteilt, an den
Kläger weitere 3.351,52 € zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz haben zu tragen:
Die Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des Klägers dieser selbst zu 55 %
und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 45 %, von den außergerichtlichen Kosten des
Beklagten zu 1. dieser selbst 45 % und der Kläger 55 % und von den außergerichtlichen
Kosten der Beklagten zu 2. diese selbst 46 % und der Kläger 54 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteiles vollstreckbaren
Betrages abwenden, wenn nicht der Gegner Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu
vollstreckenden Betrages leistet.
Gründe
I. Der Kläger nimmt die Beklagten auf Zahlung in Höhe von insgesamt 322.113,89 €
nebst Zinsen in Anspruch, und zwar den Beklagten zu 1. aus abgetretenem Recht auf
Zahlung des mit notariellem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 vereinbarten Kaufpreises, die
Beklagte zu 2. auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung sowie aus ungerechtfertigter
Bereicherung und beide Beklagte als Gesamtschuldner wegen deliktischer
Schadensersatzansprüche. Darüber hinaus verlangt der Kläger festzustellen, dass die
Beklagten zur Freigabe des bei den Rechtsanwälten ... in B. hinterlegten Betrages von
umgerechnet 3.351,52 € nebst Zinsen verpflichtet seien und nimmt sie schließlich auf
Zahlung jenes Betrages in Anspruch.
Der Kläger warf den Beklagten vor, den notariellen Kaufvertrag vom 20. April 1999,
aufgrund dessen der Beklagte zu 1. am 13. August 1999 als Eigentümer des Flurstücks
... der Flur ... eingetragen wurde, in Kenntnis der mit notariellen Abtretungsvertrag vom
7. Dezember 1994 erfolgten und mit Urkunde vom 24. Februar 1997 bestätigten
Abtretung der Rechte des Zeugen A aus den notariellen Kaufverträgen vom 1. Juni 1994
(UR-Nr.: 116/1994) mit der Beklagten zu 2. und vom 21. Juni 1994 (UR-Nr.: 126/1994)
mit dem Beklagten zu 1. an ihn - den Kläger - und mit dem Ziel seiner bewussten
Schädigung geschlossen zu haben. Die Beklagten traten dem Vorwurf einer
vorsätzlichen und bewussten Schädigung des Klägers entgegen. Sie vertraten ferner die
Auffassung, der am 21. Juni 1994 geschlossene Kaufvertrag zwischen dem Zeugen A.
und dem Beklagten zu 1. sei sittenwidrig und - ebenso wie die Abtretung der Rechte aus
diesem Kaufvertrag mit notarieller Urkunde vom 7. Dezember 1994 - wegen Verstoßes
gegen die §§ 6, 7 BeurkG und § 16 Abs. 2 BNotO nichtig.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen
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Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen
Feststellungen in dem angefochtenen Urteil mit folgenden Ergänzungen verwiesen (§
540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO):
Mit notarieller Urkunde vom 5. März 1997 (UR-Nr. 27/1997) erklärte die Beklagte zu 2. im
eigenen und im Namen der restlichen Mitglieder der Erbengemeinschaft die Auflassung
der Grundstücke an sich selbst und erklärte zudem, dass die notariellen
Kaufvertragsverhandlungen vom 1. Juni 1994 und vom 24. Mai 1995 vollinhaltlich
aufrechterhalten und die abgegebenen Erklärungen wiederholt würden.
Nachdem der Beklagte zu 1. durch den mit der Beklagten zu 2. geschlossenen
Kaufvertrag vom 20. April 1999 Eigentümer der ursprünglich als Flurstück ..., nunmehr
als Flurstücke ... - ... katastermäßig erfassten Grundstücke geworden war, holte er
Baugenehmigungen zur Bebauung mit zwei Häusern ein und veräußerte diese - mit
Ausnahme des Flurstücks ... - weiter. Der hierbei vereinbarte Kaufpreis belief sich auf
140,00 DM/qm bzw. 14,95 DM/qm.
Die Beklagten hielten die Höhe der Schadensersatzansprüche für nicht schlüssig
dargetan und bestreiten Grund und Höhe der geltend gemachten Zinsforderungen.
Nach Vernehmung des Zeugen A. hat das Landgericht die Klage, soweit es den
Feststellungsantrag betrifft, als unzulässig, im Übrigen als unbegründet abgewiesen. Das
Feststellungsbegehren sei mangels eines Feststellungsinteresses des Klägers i.S.v. §
256 Abs. 1 ZPO unzulässig, denn dieser könne sein Ziel mit der Leistungsklage - die er
mit Ziffer II 2 des Klageantrages auch erhoben habe - geltend machen.
Im Übrigen sei die Klage insgesamt unbegründet; der Kläger habe aus keinem
rechtlichen Gesichtspunkt gegen die Beklagten die geltend gemachten Ansprüche. Ein
Anspruch aus abgetretenem Recht gemäß den §§ 433 Abs. 2, 398 BGB gegen den
Beklagten zu 1. auf Zahlung des Restkaufpreises in Höhe von umgerechnet 322.113,89
€ stünde ihm nicht zu, denn der von ihm selbst beurkundete Kaufvertrag vom 21. Juni
1994 zwischen A. und dem Beklagten zu 1. sei nicht wirksam zustande gekommen.
Entgegen der Auffassung des Klägers sei das Landgericht an die rechtskräftige
Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 10. Juni 1997 nicht gebunden. Der
Grundstückskaufvertrag (UR-Nr.: 126/1994) zwischen A. und dem Beklagten zu 1. sei
wegen Verstoßes gegen die §§ 14 BNotO, 4 Abs. 2 BeurkG gemäß § 134 BGB
unwirksam. Die in § 14 BNotO getroffene Regelung solle verhindern, dass der Notar ein
Geschäft beurkunde, an dessen Zustandekommen er ein eigenes persönliches oder
wirtschaftliches Interesse besitze. Nach § 4 BeurkG solle der Notar eine Beurkundung
ablehnen, wenn sie mit seinen Amtspflichten unvereinbar wäre, insbesondere wenn
seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt werde, mit denen erkennbar unerlaubte und
unredliche Zwecke verfolgt werden, wobei die Wirksamkeit des Urkundsgeschäftes von
der Wirkung der Amtspflichtverletzung auf die beurkundete Erklärung abhänge.
Gemessen an diesen Maßstäben führe der hier festgestellte Verstoß gegen die
aufgeführten Normen zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts. Nach der Beweisaufnahme
stünde fest, dass der Kläger und der Zeuge A. vereinbart hätten, die Gewinne aus den
vom Kläger beurkundeten Immobilienverkäufen des A. im Verhältnis 1/3 zu 2/3 zu teilen.
Der Zeuge habe ausgesagt, entsprechend dieser Absprache sei im Zeitraum von 1990
bis 1995 bei einer Reihe von Grundstückskaufverträgen, auch bei dem Kaufvertrag vom
21. Juni 1994 verfahren worden. Das Vorgehen der Beteiligten habe sich wie das in einer
BGB-Gesellschaft dargestellt.
Der Zeuge sei glaubwürdig und seine Bekundungen glaubhaft. Diese seien in sich
schlüssig und widerspruchsfrei gewesen, zudem habe sich der Zeuge mit seiner
Aussage nicht unerheblich selbst belastet, ohne dass erkennbar sei, welchen rechtlichen
oder wirtschaftlichen Vorteil er aus seiner Aussage ziehen könnte. Dass der Zeuge sich
einer Falschaussage vor dem Kammergericht in Berlin bezichtigt habe, spreche nicht
gegen seine Glaubwürdigkeit. Die Kammer habe den Eindruck gewonnen, dass dem
Zeugen daran gelegen gewesen sei, angesichts der Reihe anhängiger straf- und
zivilrechtlicher Verfahren hinsichtlich der Grundstückskaufverträge aus den Jahren 1990
bis 1995 „reinen Tisch“ zu machen.
Damit stünde fest, dass der Kläger gerade auch an dem beurkundeten Vertrag ein mit
dem Gebot der unabhängigen Amtsführung unvereinbares, erhebliches eigenes
wirtschaftliches Interesse gehabt habe. Es sei davon auszugehen, dass der Kläger
aufgrund der gesamten Begleitumstände die Beurkundungen nicht unparteiisch habe
vornehmen können und auch selbst damit unredliche Zwecke verfolgt habe. Er habe
nämlich nach der Aussage des Zeugen A. gewusst, dass den Leuten ihre sogenannten
„Wiesengrundstücke“ abgejagt und zum Preis von Bauland weiterveräußert worden
seien. Der Kläger habe deshalb nach §§ 14 Abs. 2 BNotO, 4 BeurkG seine Amtstätigkeit
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seien. Der Kläger habe deshalb nach §§ 14 Abs. 2 BNotO, 4 BeurkG seine Amtstätigkeit
versagen und die Beurkundung ablehnen müssen; der Verstoß dagegen führe nach §
134 BGB zur Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages vom 21. Juni 1994.
Der Kläger habe die Beurkundung ferner deshalb ablehnen müssen, weil er dem Zeugen
A. zeitweise Büroräume und Wohnung in seinen Kanzleiräumen zur Verfügung gestellt
und mit diesem eine BGB-Gesellschaft gebildet habe. Die Mitwirkung des Notars an der
Beurkundung einer Angelegenheit einer derart mit ihm verbundenen Person verstoße
gegen die bereits seinerzeit geltenden Grundsätze der unabhängigen und
unparteiischen Amtsführung des Notars, die in der Neufassung des § 3 Abs. 1 Nr. 4
BeurkG und der im Jahre 1998 eingefügten Bestimmung des § 14 Abs. 5 BNotO lediglich
eine gesetzliche Normierung gefunden hätten.
Der Kläger könne auch nicht die Beklagte zu 2. auf Zahlung von 322.113,89 € in
Anspruch nehmen. Ein solcher Anspruch ergebe sich insbesondere nicht aus den §§ 323
Abs. 1 a. F., 398 BGB wegen teilweiser Nichterfüllung des Vertrages vom 1. Juni 1994.
Nach der Aussage des Zeugen A. sei auch bei diesem Vertrag in der von ihm
geschilderten Art und Weise verfahren worden, deshalb sei er wegen Verstoßes gegen §
14 BNotO gemäß § 134 BGB nichtig. Zudem liege ein sittenwidriges Rechtsgeschäft
gemäß § 138 BGB vor. Der Kläger selbst halte für die Teilfläche einen Kaufpreis von
680.000,00 DM für angemessen. Da das Grundstück innerhalb der drei Wochen zwischen
den beiden Kaufverträgen im Juni 1994 keine derartige Wertsteigerung erfahren habe,
stünde fest, dass der am 1. Juni 1994 vereinbarte Kaufpreis von 50.000,00 DM zum
tatsächlichen Wert des Grundstücks in einem besonders krassen Missverhältnis
gestanden haben. Angesichts der Aussage des Zeugen A., man habe den Leuten ihre
Baugrundstücke zum Preis von Ackerland abgejagt, bestünden auch keine Zweifel an
der verwerflichen Gesinnung des Zeugen A. beim Ankauf des Grundstücks.
Ansprüche des Klägers aus unerlaubter Handlung bestünden nicht, denn er habe schon
nicht schlüssig dargelegt, inwiefern die Beklagten ihn getäuscht und dadurch zu einer
Vermögensverfügung veranlasst haben sollen. Die Beklagte zu 2. sei zur Rückzahlung
von 70.000,00 DM aus ungerechtfertigter Bereicherung nicht verpflichtet. Es sei
zweifelhaft, ob die Zahlung dieses Betrages überhaupt als Leistung des Klägers
anzusehen sei, jedenfalls stünden einer Rückforderung die §§ 814, 817 BGB entgegen.
Die Zahlung von Mietzins (Antrag II 2) für den Zeitraum März 1998 bis September 1999
könne der Kläger mangels Wirksamkeit der Grundstückskaufverträge vom 1. Juni und 21.
Juni 1994 nicht verlangen.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er seine zuletzt
gestellten Anträge weiter verfolgt. Er rügt, dass die Kammer den schon aufgrund der
Dauer des Rechtsstreits vor der Beweiserhebung gebotenen Hinweis auf die mögliche
Unwirksamkeit der Kaufverträge aus Juni 1994 unterlassen habe. Die Beweiserhebung
habe mangels substantiierten Sachvortrags nicht durchgeführt werden dürfen. Jedenfalls
sei die Beweiswürdigung fehlerhaft, die von der Kammer aus der Zeugenaussage
gezogenen Schlüsse seien teils spekulativ. Der Zeuge A. sei unglaubwürdig. Keine seiner
Bekundungen sei nach Inhalt, Zeit und Umständen konkret gewesen und die
vermeintliche Läuterung des wegen Eidesdelikten verfolgten Zeugen könne dessen
Glaubwürdigkeit nicht begründen.
Auch von einem Verstoß gegen die guten Sitten könne nicht ausgegangen werden, denn
es liege weder ein krasses Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor noch
eine verwerfliche Gesinnung. Sowohl der ursprüngliche Kaufpreis von 50.000,00 DM als
auch der später auf 120.000,00 DM erhöhte Kaufpreis hätten dem Bodenrichtwert und
Verkehrswert entsprochen. Der Weiterverkauf an den Beklagten zu 1. zu einem höheren
Preis sei in der Erwartung einer Nutzung als Bauland erfolgt.
Bei der Verneinung des Anspruchs gegen die Beklagte zu 2. aus ungerechtfertigter
Bereicherung habe die Kammer § 415 BGB übersehen und deshalb zu Unrecht
angenommen, es habe sich nicht um seine - des Klägers - Leistung gehandelt. Der
Rückforderungsanspruch sei auch nicht gemäß den §§ 814, 817 BGB ausgeschlossen.
Kenntnis von der Nichtschuld habe er zum Zeitpunkt der Zahlung nicht gehabt und der
Vorwurf eines Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten könne ihm
- bei richtiger Würdigung der Sachlage - nicht gemacht werden.
Der Feststellungsantrag sei entgegen der Auffassung der Kammer zulässig, das
Feststellungsinteresse sei dadurch begründet, dass ihm ein Zahlungsanspruch gegen
die Beklagten aus abgetretenem Recht, ein Schadensersatzanspruch wegen
Nichtfreigabe aus eigenem Recht und gegebenenfalls ein Schadensersatzanspruch
gegen die Rechtsanwälte ... wegen absprachewidriger Auszahlung der Mieten an den
Hinterleger zustehe.
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Der Kläger beantragt,
das angefochtene Urteil abzuändern und
I. 1. die Beklagten zu verurteilen, an ihn 322.113,89 € nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem
21. April 1999 und Zinsen aus 19.215,84 € in Höhe von 6,5 % seit dem 7. Oktober 1999
bis zum 24. November 1999 und in Höhe von 6,75 % seit dem 25. November 1999 zu
zahlen,
I. 2. den Beklagten zu 1 zu verurteilen, darüber hinaus Zinsen aus 199.403,83 € in Höhe
von 6,5 % vom 27. August 1996 bis zum 8. April 1999 und in Höhe von 6 % vom 9. April
1999 bis 20. April 1999 zu zahlen.
II. 1. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet waren, den bei den Rechtsanwälten ...
in B. hinterlegten Betrag von 6.550,00 DM (= 3.351,52 €) nebst Zinsen zu Gunsten des
Klägers zur Auszahlung freizugeben,
II. 2. die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an ihn 3.351,52 € zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen mit näheren Ausführungen die angefochtene Entscheidung. Im Hinblick
auf die Frage der Sittenwidrigkeit des mit ihr geschlossenen Kaufvertrages meint die
Beklagte zu 2., es könne nicht wegen der späteren Vertragsänderung mit notariellem
Vertrag vom 24. Mai 1995 davon ausgegangen werden, dass die Vermutung für die
verwerfliche Gesinnung des Zeugen A. bei Abschluss des Ursprungsvertrages vom 1.
Juni 1994 widerlegt sei. Entgegen dem Vertragsinhalt - Ziffer 7 des notariellen Vertrages
vom 24. Mai 1995 - habe sie von dem am 21. Juni 1994 mit dem Beklagten zu 1.
geschlossenen Kaufvertrag keine Kenntnis gehabt. Ohnehin reiche aber die Kenntnis von
dem darin vereinbarten Kaufpreis nicht für die Entkräftung der Vermutung aus. Auch aus
Ziffer 9 des notariellen Vertrages vom 24. Mai 1995 lasse sich hierfür nichts entnehmen,
denn daraus ergebe sich nicht, welche "sachlichen oder rechtlichen" Einwände nicht
mehr geltend gemacht würden.
Des Weiteren lägen Umstände vor, die erkennen ließen, dass der Zeuge A. sowohl ihre
Unerfahrenheit als auch ihre wirtschaftliche Zwangslage ausgenutzt habe; hierzu trägt
die Beklagte zu 2. vor:
Von ihrer Unerfahrenheit sei - so habe auch der Bundesgerichtshof bereits entschieden -
bereits deshalb auszugehen, weil sie Bürgerin der Neuen Bundesländer sei, die das
"westliche Rechts- und Wirtschaftssystem" seinerzeit noch nicht hinreichend gekannt
habe. Sie habe sich bereits seit 1993 in einer finanziellen Zwangslage befunden, denn
sie habe wegen der Pflege ihrer Mutter ihrer Arbeit nicht mehr nachgehen können, habe
ihre arbeitslose Tochter bei sich aufgenommen, und die Familie sei auf die monatlichen
Einkünfte ihres Ehemannes in Höhe von etwa 900,00 DM angewiesen gewesen. Aus
Geldnot und weil sie hoffte, den vereinbarten Kaufpreis kurzfristig zu erhalten, habe sie
sich zur Unterzeichnung der Vertragsurkunde vom 24. Mai 1995 bereit erklärt. Im März
1995 habe die Sperrung ihres Stromanschlusses gedroht und sie sei seinerzeit nicht
einmal in der Lage gewesen, die fälligen Müllgebühren und die Grundsteuer zu
entrichten. Von dieser äußerst prekären Situation habe der Zeuge A. Kenntnis gehabt,
denn er habe sich beispielsweise im Büro des Klägers befunden, als sie - die Beklagte zu
2. - dort angerufen und unter Verweis auf die angekündigte Stromsperrung nach dem
Verbleib der 50.000,00 DM gefragt habe.
Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen A.. Hinsichtlich des
Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 12. Oktober
2005 (Bl. 1576-1584 d.A.) verwiesen.
II. Die zulässige Berufung hat in der Sache nur im tenorierten Umfang Erfolg.
Der Kläger kann zwar mit seinem Feststellungsbegehren nicht durchdringen. Dieses ist
aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, denen der Senat nichts
hinzuzufügen hat, bereits unzulässig.
Die Beklagten sind jedoch als Gesamtschuldner zur Zahlung von 148.274,65 € nebst
Zinsen und die Beklagte zu 2. zur Zahlung weiterer 3.351,52 € verpflichtet.
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1. Der Kläger kann den Beklagten zu 1. gemäß § 325 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. i.V.m. den
§§ 398, 407 BGB auf Zahlung von 148.274,65 € (290.000,00 DM) in Anspruch nehmen,
denn dem Zedenten des Kaufpreisanspruchs, dem Zeugen A., ist es aus vom Beklagten
zu 1. zu vertretenden Umständen - dessen Eigentumserwerb aufgrund des
Kaufvertrages mit der Beklagten zu 2. am 20. April 1999 - objektiv unmöglich geworden,
die Verpflichtung aus dem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 zur Eigentumsverschaffung an
den Beklagten zu 1. zu erfüllen.
a) Der notarielle Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 zwischen dem Zeugen A. und dem
Beklagten zu 1. ist entgegen der Auffassung des Landgerichts wirksam.
Der Beklagte zu 1. ist nicht gemäß § 325 ZPO wegen der aufgrund des Urteils des KG
Berlin vom 10. Juni 1997 rechtskräftigen Abweisung seiner gegen A. vor dem Landgericht
Berlin erhobenen Vollstreckungsabwehrklage gehindert, die Unwirksamkeit des
notariellen Kaufvertrages vom 21. Juni 1994 in diesem Rechtsstreit geltend zu machen.
Bei einer Vollstreckungsgegenklage als prozessualer Gestaltungsklage erwächst die
Entscheidung über das Bestehen einer materiellrechtlichen Einwendung nicht in
Rechtskraft (BGH Urteil vom 11. Februar 1992 - XI ZR 47/91 - NJW 1992, 1899; OLG
München Urteil vom 19. April 2002 - 21 U 3322/00 - OLGR 2002, 301).
aa) Der Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 ist aus den nachfolgenden Gründen, die der
Senat allesamt im Termin vom 12. Oktober 2005 erörtert hatte, nicht wegen Verstoßes
gegen die guten Sitten nichtig (§ 138 Abs. 1 BGB).
Die Beklagten haben hierzu in erster Instanz mit Schriftsatz vom 9. Dezember 2003
lediglich behauptet, der in dem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 für die seinerzeit
unstreitig landwirtschaftlich genutzte Fläche von 12.140 qm vereinbarte Kaufpreis von
etwa 50,00 DM/qm habe um mehr als das Doppelte über dem Preis für vergleichbare
Grundstücke gelegen. Dieser Vortrag genügt jedoch zur Begründung eines äußerst
krassen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung nicht.
Der Kläger selbst hält zwar den im Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 für die
„landwirtschaftlich genutzten“ Flächen vereinbarten Kaufpreis von 0,79 DM/qm für
verkehrswertentsprechend, und der Vertragsurkunde des lediglich drei Wochen später
geschlossenen Kaufvertrages zwischen dem Zeugen A. und dem Beklagten zu 1. lässt
sich nicht entnehmen, dass sich der Beklagte zu 1. - wie der Kläger behauptet - in der
Erwartung, den bislang unbebauten Teil des Flurstücks ... in Bauland „umwidmen“ zu
können, zur Zahlung des Kaufpreises von umgerechnet etwa 50,00 DM/qm bereit fand.
Dies ergibt sich aber aus dem - unstreitigen - Parteivorbringen im Berufungsverfahren
mit der Folge, dass hier gleichwohl von einem Missverhältnis zwischen Leistung und
Gegenleistung nicht ausgegangen werden kann.
Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten im Berufungsverfahren gelang es dem
Beklagten zu 1. nämlich, hinsichtlich eines Teils der ursprünglich landwirtschaftlich
genutzten Fläche Baugenehmigungen für zwei Häuser zu erwirken, mithin insoweit die
landwirtschaftlich genutzte Fläche in Bauland „umzuwidmen“. Unbestritten geblieben ist
zudem das Vorbringen des Klägers im Schriftsatz vom 25. August 2005, wonach der
Beklagte zu 1. ein Planungsbüro unter der Bezeichnung „Ingenieurbüro K..., Planung -
Baubetreuung - Gutachten“ unterhielt - dies wird auch durch den Stempelaufdruck auf
dem vom Beklagten zu 1. gefertigten Lageplan Bl. 1559 d.A. gestützt - und bereits im
Juni 1994 eine Bebauung des Grundstücks mit Wohnblöcken, im Mai 1996 mit zwei
Häusern - der Lageplan Bl. 1559 d.A. ist mit einem Stempel des Landkreises B. „Anlage
zum Bescheid“ versehen - plante. Es kommt hinzu, dass der Zeuge A. in erster Instanz
bekundete, er habe zwischen den Abschlüssen der beiden Kaufverträge im Juni 1994
erfahren, dass das verkaufte Teilstück Bauland werde; diese Aussage hat sich der Kläger
hilfsweise zu Eigen gemacht.
Bei dieser Sachlage stellt sich das bloße Bestreiten des Beklagten zu 1., in Erwartung
einer Umwidmung in Bauland die höheren Kaufpreisverpflichtung eingegangen zu sein,
als unzureichend dar; rechtliche Erwägungen gegen diese Bewertung - die
selbstverständlich auch ohne Schriftsatzfrist möglich gewesen wären - führt der Beklagte
zu 1. auch im Schriftsatz vom 16. November 2005 nicht aus.
Veranlassung zur Gewährung einer Schriftsatzfrist gemäß § 139 Abs. 5 ZPO zur
Stellungnahme auf die Erörterungen dieser Rechtslage durch den Senat im Termin vom
12. Oktober 2005 gab es nicht. Die Frage der Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages vom 21.
Juni 1994 war vom Beklagten zu 1. bereits in erster Instanz aufgeworfen und von den
Parteien - naturgemäß - unterschiedlich beantwortet worden. Im Berufungsrechtszug hat
der Kläger in seinem Schriftsatz vom 25. August 2005 unmissverständlich gerade die
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der Kläger in seinem Schriftsatz vom 25. August 2005 unmissverständlich gerade die
aufgeführten Aspekte herangezogen, um den seiner Auffassung nach spekulativen
Charakter des Grundstückskaufvertrages vom 21. Juni 1994 zu begründen und damit der
behaupteten Sittenwidrigkeit dieses Vertrages entgegenzutreten. Dass der Beklagte zu
1. hierauf nicht erwidert hat, konnte und musste der Senat deshalb dahin verstehen,
dass eine Erwiderung nicht möglich oder nicht gewollt war; Anhaltspunkte dafür, dass
dieser rechtliche Gesichtspunkt übersehen wurde (§ 139 Abs. 2 ZPO), lagen nicht vor,
und dies wurde auch im Termin des Senats weder vom anwesenden Beklagten zu 1.
noch von seinem Prozessbevollmächtigten geltend gemacht.
bb) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vor dem Senat ist der notarielle
Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 nicht gemäß § 134 BGB wegen Verstoßes gegen die §§ 14
BNotO, 4 BeurkG nichtig.
(1) Der Senat hat Zweifel, ob dem rechtlichen Ansatz der Kammer, wonach ein Verstoß
gegen § 14 Abs. 2 BNotO - stets - gemäß § 134 BGB die Nichtigkeit des beurkundeten
Vertrages zur Folge hat, gefolgt werden kann; letztlich kann dies aber offen bleiben.
(a) Der Wortlaut der Regelung - der Notar „hat seine Amtstätigkeit zu versagen“, wenn
seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder
unredliche Zwecke verfolgt werden - ist für die Auslegung, ob ein gleichwohl
beurkundetes Rechtsgeschäft nichtig ist oder die Vorschrift lediglich ein Verbot ohne
Nichtigkeitsfolge beinhaltet, unergiebig.
Das vom Landgericht zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22. Februar 2001
(BGHZ 147, 39) lässt sich für die Annahme eines gesetzlichen Verbots mit
Nichtigkeitsfolge nicht heranziehen, weil Prüfungsgegenstand darin ein Rechtsgeschäft
war, das ein Notar unter Verstoß gegen § 14 Abs. 4 Satz 1 BNotO vorgenommen hatte.
Die folgenden Erwägungen sprechen nach Auffassung des Senats dagegen, jeglichen
Verstoß gegen § 14 Abs. 2 BNotO mit der Folge der Nichtigkeit des beurkundeten
Rechtsgeschäfts zu belasten.
Die Sicherheit des geschäftlichen Verkehrs verlangt, Zweifel über die
Rechtsbeständigkeit einer notariellen Urkunde nach Möglichkeit zu vermeiden. Diese
Eindeutigkeit lässt sich für die von § 14 Abs. 2 BNotO erfassten Sachverhalte jedoch
nicht feststellen. So liegt „Unredlichkeit“ im Sinne der Vorschrift bereits bei Verstößen
gegen vertragliche oder gesetzliche Verpflichtungen vor, die die Schwelle zur
Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) noch nicht überschreiten und die von der Rechtsordnung
nicht mit der Folge der Nichtigkeit geahndet werden, sondern durch Auferlegung von
Aufklärungs- oder Schadensersatzpflichten auf den Handelnden und ggf. auch den
Notar. Es besteht auch kein Grund, ein solches Rechtsgeschäft, das nach materiellem
Recht wirksam wäre, nur deshalb für nichtig zu erklären, weil ein Dritter - der das
Rechtsgeschäft beurkundende Notar - die Unredlichkeit erkannt hat. Dem Schutz des
Vertragspartners wird hinreichend dadurch Rechnung getragen, dass er in einem
solchen Fall gegen die unredliche andere Vertragspartei und gegen den Notar
Schadensersatzansprüche hat. Allein der Umstand, dass der Notar mit seiner Mitwirkung
an der Beurkundung eines solchen Rechtsgeschäfts dem Verhalten des unredlichen
Geschäftspartners den Anschein der Seriosität gibt, rechtfertigt es nicht, das
Rechtsgeschäft nunmehr als nichtig anzusehen.
(2) Im Ergebnis kann dem Landgericht aber darin gefolgt werden, dass der Kaufvertrag
vom 21. Juni 1994 nichtig ist, wenn der Beklagtenvortrag zutrifft, dass zwischen dem
Kläger und A. eine Vereinbarung dahin bestanden habe, dass der Kläger „aus seiner
Klientel Grundstücke brachte, die er für interessant hielt“, die Kaufverträge mit A. als
Käufer beurkundete und an den Gewinnen mit 1/3 beteiligt war.
(a) Dies lässt sich allerdings nicht damit begründen, dass darin ein Verstoß gegen das in
§ 14 Abs. 4 Satz 1 BNotO a.F. normierte Verbot, Grundstücksgeschäfte zu vermitteln
und sich an jeder Art der Vermittlung von Urkundsgeschäften zu beteiligen, liegt. Denn
das Verbot bezieht sich auf die Ausübung von Maklertätigkeit durch den Notar. Das
Rechtsgeschäft, dessen Nichtigkeit hier zur Beurteilung ansteht, ist jedoch nicht das
Vermittlungsgeschäft, an dem ein Notar beteiligt ist, sondern das Grundstücksgeschäft
selbst. Erfasste die Nichtigkeit das unter Verstoß gegen das Verbot der Maklertätigkeit
vermittelte Grundstücksgeschäft, würde hierdurch auch der an der
Vermittlungsvereinbarung völlig unbeteiligte Vertragspartner des Grundstücksgeschäfts
betroffen. Dass ein unter Verstoß eines Notars gegen das in § 14 Abs. 4 Satz 1 BNotO
normierte Verbot der Maklertätigkeit zur Anbahnung von Grundstücksgeschäften
vermitteltes Grundstücksgeschäft gemäß § 134 BGB nichtig ist, hat auch der
Bundesgerichtshof in der aufgeführten Entscheidung (BGHZ 147, 39) nicht festgestellt;
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Bundesgerichtshof in der aufgeführten Entscheidung (BGHZ 147, 39) nicht festgestellt;
vielmehr erfasste die Nichtigkeitsfolge allein den Maklervertrag.
(b) Der von den Beklagten behauptete Sachverhalt ist nach der - im Termin dargelegten
- Auffassung des Senats jedoch deshalb für die Frage der Wirksamkeit des beurkundeten
Kaufvertrages erheblich - und gab, da Zweifel an der Richtigkeit der getroffenen
Feststellungen vorlagen, Anlass zur Wiederholung der Vernehmung des Zeugen A. -, weil
er sich unter § 7 Nr. 1 BeurkG subsumieren lässt.
Nach dieser Vorschrift ist die Beurkundung von Willenserklärungen insoweit unwirksam,
als diese „objektiv“ darauf gerichtet sind, dem Notar einen rechtlichen Vorteil zu
verschaffen. Hierunter sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
(Beschluss vom 18. Dezember 1996 - IV ZB 9/96 - BGHZ 134, 230) nur solche Vorteile
zu verstehen, die sich unmittelbar aus der in der Urkunde niedergelegten
Willenserklärung ergeben und nicht lediglich als deren Folgen eintreten oder gar erst
eintreten können. Diese Voraussetzungen sind nach dem Beklagtenvorbringen gegeben,
denn danach sollten vereinbarungsgemäß die Erlöse aus den Grundstücksgeschäften,
an denen A. zunächst als Erwerber, dann als Veräußerer beteiligt war, im Verhältnis 1/3
zu 2/3 zwischen dem Zeugen A. und dem Kläger geteilt werden. In einem solchen Fall
kann im Hinblick auf § 7 BeurkG nichts anderes gelten, als wenn der Kläger einen
Kaufvertrag beurkundet, durch den ein Unternehmen, dessen wirtschaftlicher Inhaber er
ist, den Grundbesitz erwirbt (vgl. OLG Frankfurt OLGR 1993, 174).
(3) Den Beklagten ist der ihnen obliegende Beweis, dass die behauptete Vereinbarung
zwischen dem Kläger und dem Zeugen A. hinsichtlich der im Sommer 1994
geschlossenen Kaufverträge bestand und der Kläger daher aus den beurkundeten
Verträgen vom 1. Juni und 21. Juni 1994 einen unmittelbaren rechtlichen Vorteil
gewinnen sollte, jedoch nicht gelungen.
(a) Der Zeuge A. hat zwar - wie bereits in erster Instanz - bekundet, mit dem Kläger eine
Vereinbarung getroffen zu haben, dass „generell 2/3 der Erlöse aus
Grundstückskaufverträgen, die ich tätigte, ihm und mindestens 1/3 mir zustehen sollte“.
Seine Aussage ist jedoch nicht glaubhaft.
Der Zeuge erklärte, es habe eine handschriftliche Vereinbarung existiert, die vom Kläger
im Jahre 1993 aufgesetzt worden sei, und gab an, darin sei festgehalten gewesen, dass
2/3 der auszuzahlenden Summe an den Kläger gehen und der Anteil des Zeugen nach
Abzug von Steuern an ihn ausgezahlt werden sollte. Weitere Einzelheiten zum Wortlaut
oder Inhalt dieser für ihn doch so bedeutsamen Vertragsurkunde konnte der Zeuge auch
auf Nachfrage des Senats nicht angeben, was sich nicht durch den - zweifellos
erheblichen - Zeitablauf erklären lässt. Schwer nachzuvollziehen - und auch insoweit
nicht vom Zeugen erläutert - ist auch, dass von diesem Schriftstück, das doch in erster
Linie Ansprüche des Klägers auf eine Gewinnbeteiligung erfasste, nur ein Exemplar und
zwar in den Händen des Zeugen, existiert haben soll. Nicht erklärlich ist schließlich in
diesem Zusammenhang, dass der Zeuge nur vage Kenntnis über den Verbleib dieses
wichtigen Schriftstücks haben will. Seine Erklärung, er „meine, es befände sich in einer
Kiste“ in einer Wohnung, zu der er keinen Zugang habe, ist nicht überzeugend. Der
Senat hat bei der Vernehmung des Zeugen A. nicht den Eindruck gewonnen, dass er
bedeutsame Schriftstücke in „einer Kiste“ aufbewahrt, vermag aber auch nicht glauben,
dass das Erinnerungsvermögen den Zeugen gerade an diesem für die
Überzeugungskraft seiner Aussage so bedeutsamen Punkt im Stich lässt - wusste er
doch über seine Grundstücksgeschäfte Anfang der 90er Jahre im Wesentlichen noch
recht detailliert zu berichten.
Widersprüchlich sind die Bekundungen des Zeugen insofern, als er betonte, der Kläger
habe „immer darauf bestanden, dass ich für meinen Anteil, insbesondere in steuerlicher
Hinsicht, hafte“. Bei den nachfolgenden Bekundungen des Zeugen ergab sich nämlich,
dass kein einziges Grundstücksgeschäft tatsächlich vollzogen wurde, mithin die
Gewinnverteilungsabrede in keinem Fall zur Anwendung kommen konnte. Inwieweit der
Kläger dennoch „immer darauf bestanden“ haben soll, dass der Gewinnanteil des
Zeugen versteuert wird, erschließt sich nicht. Im Übrigen erweisen sich damit auch seine
Aussagen vor dem Landgericht, es sei „regelmäßig so verfahren“ worden, dass „aus
dem Eindrittel-Anteil, der mir zustand, Abtretungen gefertigt“ worden seien
(Sitzungsprotokoll vom 13. Januar 2005 Seite 4, 2. Absatz), und sei so gewesen, „dass
der Kläger Gelder zurückbehalten hat und ich nicht genau weiß, wie er sie verrechnet
hat“ (Sitzungsprotokoll vom 13. Januar 2005 Seite 5, 2. Absatz), als zweifelhaft. Es ist
nicht ersichtlich, inwiefern der Zeuge „regelmäßig“ seinen Gewinnanteil abgetreten hat
und welche „Gelder“ der Kläger hat zurückhalten oder verrechnen können, wenn - wie
der Zeuge vor dem Senat erklärte - zu keinem Zeitpunkt überhaupt ein Gewinn
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der Zeuge vor dem Senat erklärte - zu keinem Zeitpunkt überhaupt ein Gewinn
geflossen ist. Der Zeuge benannte auf Nachfrage nämlich lediglich zwei Kaufverträge,
mit denen zuvor von ihm gekaufte Grundstücke weiterveräußert wurden, und die daher
überhaupt eine konkrete Gewinnaussicht hätten bieten können. Der Kaufvertrag vom 21.
Juni 1994 mit dem Beklagten zu 1. kam jedoch nie zur Durchführung, insbesondere
wurde seitens des Beklagten zu 1. der vereinbarte Kaufpreis nicht gezahlt. Der Zeuge
räumte ferner ein, dass aus dem weiteren, von ihm benannten Veräußerungsvertrag,
einem Kaufvertrag mit einem Herrn W..., durch den ein für 1 Mill. DM gekauftes
Grundstück für 5 Mill. DM weiterverkauft werden sollte, „nichts geflossen“ sei.
(b) Zudem bestehen erhebliche Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen.
Der Zeuge wollte den Senat glauben machen, er sei in Geldangelegenheiten völlig
unbedarft und habe im Glauben an die Rechtschaffenheit eines Notars nicht nur die
Gewinnverteilungsabrede getroffen, sondern in erheblichem Umfang Vollstreckungstitel
gegen sich ergehen lassen sowie Schuldanerkenntnisse abgegeben, obgleich keine -
oder nur in geringerem Umfang - Forderungen zu Grunde lagen. Der Senat konnte sich
des Eindrucks nicht erwehren, dass der Zeuge A. - sei es im Hinblick auf das bei seiner
Vernehmung in erster Instanz erwähnte Wiederaufnahmeverfahren der Verurteilungen
wegen Betruges betreffend die hier streitgegenständlichen Grundstücksgeschäfte, sei es
aus Rache oder anderen eigennützigen Motiven - sehr darauf bedacht war, sich selbst
als den eigentlich Geschädigten darzustellen und den Kläger in so schlechtem Licht wie
möglich erscheinen zu lassen. Dabei ist zu betonen, dass der Senat keineswegs vom
Gegenteil überzeugt ist; das - feststehende - Verhalten des Klägers - etwa die Angabe in
seinem eigenen Schriftsatz vom 25. Januar 2005, eine Gewinnverteilungsabrede „sei
angedacht“ gewesen - gibt keine Veranlassung, ihn als Inbegriff des gewissenhaften und
seiner Amtspflichten bewussten Notars anzusehen. Der Zeuge A. konnte den Senat
jedoch nicht davon überzeugen, dass seine Bekundung, die Gewinnverteilungsabrede sei
tatsächlich geschlossen worden, der Wahrheit entspricht. Eine „Läuterung“ des Zeugen,
der nach dem unbestrittenen Vortrag des Klägers vom Amtsgericht Tiergarten wegen
eines Eidesdeliktes rechtskräftig zu einer Freiheitsstrafe von sechs Monaten verurteilt
worden ist und gegen den bei der Staatsanwaltschaft Berlin ein weiteres Verfahren - 34
Js 4565/02 - wegen des Verdachts des Betruges und Eidesdelikten anhängig ist, „jetzt
aber die Wahrheit“ sagt - so das Landgericht in den Entscheidungsgründen -, konnte der
Senat nicht feststellen.
Der Zeuge mag über keine kaufmännische Ausbildung verfügen, dass er aber in seinen
eigenen Angelegenheiten so unbedarft ist, wie er sich bei seiner Vernehmung vom 12.
Oktober 2005 dargestellt hat, und der Kläger ihn übervorteilt hat, mag der Senat ihm
nicht glauben.
Der Zeuge A. war nach eigenem Bekunden Mitbegründer einer Gesellschaft, der H.
GmbH, war „auf dem Bausektor“ tätig gewesen und hatte sich in den 80er Jahren mit
dem Erwerb von Oldtimern beschäftigt. Er war damit keineswegs der
geschäftsunerfahrene junge Mann, der völlig arglos in eigenen Angelegenheiten und auf
die Seriosität des Notars vertrauend Verbindlichkeiten anerkennt und Vollstreckungstitel
über Forderungen gegen sich ergehen lässt, die gar nicht oder nicht in der Höhe
bestehen. Insbesondere steht dem entgegen, dass der Zeuge A. bereits Ende der 80er
Jahre „erstmals“ die eidesstattliche Offenbarungsversicherung abgegeben hatte;
deutlicher kann kaum vor Augen geführt werden, wie folgenschwer das Eingehen von
Verbindlichkeiten und deren Titulierung sein kann.
Vor diesem Hintergrund und dem persönlichen Eindruck, den der Senat von dem
Zeugen gewonnen hat, kann dessen Aussage, er habe den Kläger als „Respektsperson“,
wie einen „Amtsrichter“ angesehen und dessen Äußerung geglaubt, nicht überzeugen.
Nach seinen eigenen Angaben beliefen sich die Verbindlichkeiten gegenüber dem Kläger
aus den in den 80er Jahren ausgereichten Darlehen auf etwa 100.000,00 DM. Obgleich
„in diesen Jahren ein Gutteil der Verbindlichkeiten zurückgeführt“ worden und eine
Zinsvereinbarung nicht bestanden haben soll, will der Zeuge dem Kläger „eben einfach“
geglaubt haben, dass sich die Forderungen gegen ihn im Jahre 1990 auf 250.000,00 DM
beliefen. Zudem will er „öfter einmal so Zettel betreffend Zinsen und Zinseszinsen und
Zinsertragsverlusten“ unterschrieben haben.
Der Zeuge vermochte auch keine nachvollziehbare Erklärung dafür abzugeben, weshalb
er gegen die gerichtliche Geltendmachung der Forderungen zur Erlangung der
Vollstreckungstitel zu Gunsten des Klägers nicht vorgegangen ist. Es ist sicherlich richtig,
dass der Zeuge dann den Zugriff auf das vom Kläger geführte Konto nicht mehr gehabt
hätte, von dem er seinerzeit seinen Lebensunterhalt bestritten haben will; dies allein
vermag aber das Verhalten des Zeugen nicht zu erklären, zumal er nicht - wie es
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vermag aber das Verhalten des Zeugen nicht zu erklären, zumal er nicht - wie es
zunächst in seinen Bekundungen vor dem Senat anklang - ohne weiteres auf das
Kontoguthaben zugreifen konnte, sondern erst - wie er dann einräumte - nach
Genehmigung durch den Kläger, und stets „ein entsprechendes Dokument betreffend
Zinsen etc.“ unterschreiben musste. Seiner Befürchtung, es habe bekannt werden
können, dass er die Offenbarungsversicherung abgegeben habe, fehlte offenbar jegliche
Grundlage. Die Gläubiger, die seinerzeit erfolglos versucht haben, ihre Forderungen zu
vollstrecken, hatten ohnehin Kenntnis von der Abgabe der eidesstattlichen
Offenbarungsversicherung. Inwieweit eine gerichtliche Verteidigung gegen die Titulierung
von unberechtigten Forderungen zum „Bekanntwerden“ einer eidesstattlichen
Offenbarungsversicherung hätte führen können, erläuterte der Zeuge nicht. Der zuletzt
angeführten Erklärung, er habe dem Kläger geglaubt, dass „Vollstreckungstitel unter
anderem wegen der Darstellung des Ganzen beim Finanzamt erlangt werden müssen“,
könnte der Senat selbst bei einer weniger geschäftserfahrenen Person als es der Zeuge
A. seinerzeit war, vor dem Hintergrund der durch ihn bereits erfolgten Abgabe der
eidesstattlichen Offenbarungsversicherung schwerlich Glauben schenken; dem Zeugen
A. kann der Senat diese Unbedarftheit nicht abnehmen. Der Zeuge hätte schon
aufgrund der vom Kläger aufgestellten Rechnung, nach der die ursprünglichen
Darlehensverbindlichkeiten von etwa 100.000,00 DM trotz Rückzahlung eines Gutteils
und fehlender Zinsvereinbarung im Jahre 1990 etwa 250.000,00 DM betrugen,
hinreichend Anlass gehabt, an dessen Seriosität zu zweifeln. In Anbetracht des von ihm
in erster Instanz geschilderten Geschäftsgebahrens gegenüber Grundstücksverkäufern,
denen er gemeinsam mit dem Kläger („Meine Auffassung von dieser Vereinbarung war
auch, dass zu dem „wir“ natürlich der Kläger dazugehörte“) „Baugrundstücke zum Preis
von Ackerland abjagen“ wollte, kann von einem Vertrauen des Zeugen auf die Seriosität
des Klägers als Notar wohl kaum die Rede sein.
Der Versuch des Zeugen A., dem Senat gegenüber den Kläger als einen in erheblichem
Maße unredlichen und allein auf den eigenen Vorteil bedachten Menschen hinzustellen,
zeigte sich nicht nur darin, dass der Zeuge A. allenfalls zweifelhafte Beweggründe für
sein eigenes Handeln angab. Diese Absicht wurde etwa auch dadurch offenbar, dass der
Zeuge mit scheinbarer Offenheit gegenüber dem Senat Behauptungen aufstellte, die
den Kläger in schlechtem Licht erscheinen ließen, seine Angaben blieben aber denkbar
vage, und er war nicht in der Lage, zur Verifizierung seiner Behauptung Einzelheiten
mitzuteilen, schwächte auf Nachfrage seinen Vorwurf ab oder erklärte dann das
Gegenteil des zuvor Bekundeten.
So sagte der Zeuge A. im Zusammenhang mit der vermeintlich getroffenen
Gewinnverteilungsabrede aus, er sei dem Kläger zunächst sehr dankbar gewesen für
dessen Hilfestellung, habe dann aber „nur noch mit dem Kopf schütteln“ können,
insbesondere nachdem er festgestellt habe, dass jener „in ziemlich aggressiver Weise
auf Notare und Urkundsbeteiligte“ zugegangen sei, um Zahlungen an sich zu fordern.
Der Zeuge erläuterte nicht, wie sich denn dieses „ziemlich aggressive“ Verhalten des
Klägers geäußert haben soll. Der Senat ist daher nicht im Stande zu beurteilen, ob der
Kläger nicht etwa lediglich versucht hat, die Forderungen des Zeugen A. gegen seine
Vertragspartner im Wege der Zwangsvollstreckung aus seinen Vollstreckungstiteln
einzuziehen.
Auch bei der Schilderung des Zeugen, beim Weiterverkauf des Grundstücks in BA. etwa
1992 habe der Kläger „sehr aggressiv die Entrichtung des gesamten Kaufpreises an sich
verlangt“, bleibt die Vorgehensweise des Klägers offen. Insbesondere bleibt der Zeuge
eine Erläuterung schuldig, weshalb der Käufer wegen des behaupteten Verlangens des
Klägers zur Zahlung des Kaufpreises an ihn von dem Grundstückskaufvertrag
„schließlich Abstand genommen“ hat.
Widersprüchlich stellt sich die Aussage des Zeugen dar, wie er selbst auf die im Jahre
1990 vom Kläger aufgestellte Berechnung der Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von
250.000,00 DM reagiert haben will. Im Rahmen der Schilderung des Zeugen zu den
Hintergründen der Gewinnverteilungsabrede zu Beginn seiner Vernehmung durch den
Senat sagte er aus, „im Jahr 1990 waren das noch 250.000,00 DM. Das war für mich ein
richtigen Schock“, und gab für sein Handeln in der Folgezeit die Erklärung, er habe „das
aber so hingenommen. Ein Notar ist für mich eine Person wie ein Amtsrichter“. Von
diesem „Schock“ will der Zeuge später, auf Nachfrage des Senats, wie er denn auf die
für ihn überraschende „Mehrung“ der Darlehensverbindlichkeiten reagiert habe, gar
nichts mehr wissen. Nunmehr soll ihn das „eigentlich gar nicht so richtig erschüttert“
haben, weil er die Perspektive gehabt habe, „durch Erwerb und Weiterveräußerung von
Grundstücken ganz erhebliche Gewinne zu machen“. An diesem Aussageverhalten wird
offenbar, wie der Zeuge, mit der Unplausibilität seiner Schilderung konfrontiert, ohne in
Verlegenheit zu geraten seine nur wenige Augenblicke zuvor gemachte Aussage ins
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Verlegenheit zu geraten seine nur wenige Augenblicke zuvor gemachte Aussage ins
Gegenteil verkehrt.
Die vermeintliche Offenheit des Zeugen im Hinblick auf ihn selbst belastende Umstände
lässt sich nach alledem auch nicht, wie das Landgericht angenommen hat, als für seine
Glaubwürdigkeit sprechenden Aspekt würdigen. Wie dargelegt, hat der Zeuge versucht,
sich selbst als „Opfer“ und den Kläger als den allein unredlich Handelnden darzustellen;
insofern ist die „Selbstbezichtigung“ kaum geeignet, die Glaubwürdigkeit des Zeugen zu
untermauern. Auch kann weder im Hinblick auf die abgeschlossenen und noch gegen ihn
anhängigen Strafverfahren noch hinsichtlich der Falschaussage in dem
Dienstaufsichtsverfahren gegen den Kläger vor dem Kammergericht von freimütigen
Eingeständnis belastender Umstände ausgegangen werden. Die Verurteilung wegen
falscher eidesstattlicher Versicherung räumte er erst auf Befragen des Klägervertreters
ein. Die Falschaussage vor dem Kammergericht versuchte er bei der Vernehmung vor
dem Landgericht zunächst noch als „möglicherweise nicht ganz vollständige“
Schilderung hinzustellen.
Der Senat vermag - im Gegensatz zum Landgericht - auch durchaus Interessen des
Zeugen zu erkennen, die Hintergründe zu den hier streitgegenständlichen Kaufverträgen
vom 1. und 21. Juni 1994 nicht wahrheitsgemäß darzustellen. Denkbar, jedenfalls nicht
fernliegend, ist nicht nur die Motivation, dem Kläger als demjenigen, der mit den
erwirkten Vollstreckungstiteln seine wirtschaftliche Existenz dauerhaft gefährden kann,
Schaden zuzufügen. Der Senat hält es zudem für möglich, dass sich der Zeuge mit
seiner Aussage vor dem Senat, insbesondere einer für ihn günstigen Würdigung seiner
Bekundungen durch den Senat, einen positiven Einfluss auf die
Wiederaufnahmeverfahren betreffend die Strafbefehle, durch die er wegen Betrugs im
Hinblick auf die Grundstücksgeschäfte mit den Beklagten verurteilt wurde, verspricht.
(c) Aus den genannten Gründen vermag der Senat nicht die Überzeugung gewinnen,
dass der Zeuge hinsichtlich der mit dem Kläger getroffenen Vereinbarung zu
Grundstückskaufverträgen und zur Gewinnverteilung untereinander die Wahrheit gesagt
hat. Auch die von den Parteien vorgelegten Urkunden lassen eine solche Vereinbarung
nicht erkennen.
Hierfür genügt auch der vom Kläger im Nachgang zum Verhandlungstermin vor der
Kammer zur Akte gereichte, auf den 14. Juli 1997 datierte Vermerk (Bl. 1237 d.A.) nicht.
Darin ist von einer „Abrechnung C...Markt W...“ die Rede, von Einnahmen und Ausgaben,
die der Zeuge A. „als sachlich richtig anerkannt“ haben und davon, wie mit künftigen
„Mietzahlungsmandaten“ umgegangen werden soll. Hieraus lassen sich keine Schlüsse
auf eine Abrede zwischen dem Kläger und dem Zeugen A., Gewinne aus
Grundstückskäufen und -verkäufen im Verhältnis 1/3 zu 2/3 zu teilen, schließen. Es
kommt hinzu, dass der Zeuge auf Vorhalt dieses Schriftstücks einen Bezug zu der
vermeintlichen Gewinnverteilungsabrede selbst nicht hergestellt hat. Er bekundete, er
nehme an, dass er den Text nicht unterschrieben habe, er halte es für möglich, dass es
sich hierbei um einen nachträglich über seiner Blanko-Unterschrift hinzugefügten Text
handle.
b) Die von den Beklagten gegen die Wirksamkeit der Abtretung des Kaufpreisanspruchs
aus dem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 an den Kläger erhobenen Bedenken teilt der
Senat nicht.
Die Beklagten wenden ein, die Abtretung der Kaufpreisforderung sei wegen zeitlich
vorher erfolgter Abtretungserklärungen unwirksam. Damit können sie jedoch im Ergebnis
nicht durchdringen.
Entgegen ihrer Behauptung in der Berufungserwiderung hat der Kläger seinen Vortrag,
bereits am 28. Juni 1994 habe der Zeuge A. ihm die Kaufpreisforderung abgetreten,
durch Vorlage einer Ablichtung dieser handschriftlichen Abtretungsvereinbarung (Bl. 502
d.A.) - die Abtretung ist formlos wirksam - belegt. Die Beklagten haben hierauf nicht
reagiert, insbesondere nicht die Echtheit dieser Vertragsurkunde bestritten. Ihr
Vorbringen beschränkte sich im Übrigen darauf, angesichts der im notariellen Vertrag
vom 24. Februar 1997 unter Ziffer I 3. aufgeführten notariellen Abtretungsurkunden (UR-
Nrn. 159/94, 160/94, 162/94, 163/94, 167/94, 194/94, 195/94, 4/95, 5/95, 27/95, 31/95
und 102/95) nebst Höhe der abgetretenen (Kaufpreisteil-)Forderungen die
Aktivlegitimation des Klägers in Zweifel zu ziehen. Der Kläger hat indes die Daten der
Urkundserrichtungen mit Schriftsätzen vom 27. Januar 2005 und 25. August 2005
mitgeteilt. Danach erfolgte die erste beurkundete Abtretung (UR-Nr. 159/94) am 12.
August 1994, mithin zeitlich nach der Abtretung an den Kläger am 28. Juni 1994. Dieses
Vorbringen ist zu keinem Zeitpunkt bestritten worden.
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c) Der Anspruch gemäß § 325 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. auf die Gegenleistung ist allerdings
auf 148.274,65 € begrenzt, denn der Kläger muss gemäß § 407 Abs. 1 BGB die zwischen
dem bisherigen Gläubiger der Kaufpreisforderung A. und dem Beklagten zu 1. am 23.
Dezember 1997 notariell beurkundete Vertragsänderung - die Reduzierung des
Vertragsgegenstandes auf eine Teilfläche von 4.000 qm und des Kaufpreises auf
340.000,00 DM - gegen sich gelten lassen. Dem insoweit darlegungs- und
beweisbelasteten Kläger ist der Nachweis nicht gelungen, dass der Beklagte zu 1. bei der
Vornahme des Rechtsgeschäfts die Abtretung der Ansprüche aus dem Kaufvertrag vom
21. Juni 1994 an ihn kannte.
aa) Soweit der Kläger vorgetragen hat, er habe mit Schriftsatz vom 17. Dezember 1997
dem Beklagten zu 1. von den Abtretungen an ihn Mitteilung gemacht, hat dieser den
Zugang dieses Schreibens vor dem 30. Dezember 1997 bestritten; Beweis für einen vor
dem 23. Dezember 1997 erfolgten Zugang hat der Kläger nicht angetreten.
Da der Beklagte zu 1. zudem bestritten hat, vor dem Zugang jenen Schreibens am 30.
Dezember 1997 Kenntnis von der erfolgten Abtretung an den Kläger erhalten zu haben,
hätte der Kläger für seine Behauptung, mit einem Schreiben vom 27. November 1997
sei jener von der Abtretung unterrichtet worden, Beweis für den Zugang dieses
Schreibens antreten müssen; das ist nicht erfolgt.
bb) Dem Kläger ist auch nicht der Nachweis gelungen, dass der Zeuge A. den Beklagten
zu 1. - wie es in dem in erster Instanz nachgereichten, auf den 14. Juli 1997 datierten
Aktenvermerk (Bl. 1237 d.A.) niedergelegt ist - von der Abtretung der Ansprüche aus
dem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 an den Kläger unterrichtet hat.
Der Zeuge A. stellte bei seiner Vernehmung in erster Instanz in Abrede, den Beklagten
zu 1. vor Abschluss des Vertrages vom 23. Dezember 1997 über die Abtretung an den
Kläger informiert zu haben, und erklärte dies - insoweit nachvollziehbar - damit, dass ihm
die Bekanntgabe vorher „unangenehm“ gewesen wäre, weil er davon ausgegangen sei,
dass jener „dann sofort den Preis gedrückt hätte“.
Der Kläger kann sich auch nicht auf den zum 14. Juli 1997 datierten Aktenvermerk
stützen. Der Senat kann der Bekundung des Zeugen zwar keinen Glauben schenken,
dass es sich bei den darin angesprochenen Abtretung nicht um diejenige handle, mit der
die Kaufpreisforderung aus dem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 abgetreten wurde. Darin
heißt es, „Herr A. hat K... die Abtretungen an mich und Verkauf zwischen uns mitgeteilt“;
im vorangegangenen Satz ist von einer „Behauptung N.“ die Rede, die „K...
Vertragsbruch“ nahegelegt haben soll. Es ist nicht erkennbar - und wurde von den
Beklagten auf Nachfrage des Senats im Termin auch in Abrede gestellt -, dass zwischen
dem Zeugen A. und den Beklagten weitere Verträge als die hier streitgegenständlichen
bestanden haben.
Der Aktenvermerk, der neben der des Klägers die Unterschrift des Zeugen A. enthält,
trägt zwar das Datum 14. Juli 1997, eine Vermutung für die Richtigkeit dieser Datierung
besteht indes nicht. Der Zeuge hat zudem vor dem Senat ausgesagt, er nehme an, den
„auf dem Schriftstück befindlichen Text nicht unterschrieben“ zu haben, denn im Jahre
1997 habe es „noch keine Endabrechnung betreffend W...“ gegeben. An seiner
Darstellung, er habe mehrere Blanko-Unterschriften geleistet, es müsse sich hierbei um
ein solches, nachträglich ergänztes Blankett handeln, mögen im Hinblick auf die
Geschäftserfahrung des Zeugen und seine konkreten Erfahrungen mit dem Kläger
generelle Zweifel berechtigt sein. Der Senat hatte gleichwohl den Eindruck, dass der
Zeuge, dem der Aktenvermerk - anders als in erster Instanz - zum Selbstlesen vorgelegt
wurde, ehrlich überrascht war, seine Unterschrift unter dem Text zu erkennen.
Selbst wenn weiterhin Zweifel an der Wahrheit seiner Bekundungen auch insoweit
begründet wären, wäre damit der Beweis für die vom Kläger behauptete Information des
Beklagten zu 1. durch den Zeugen vor dem 23. Dezember 1997 nicht erbracht. Eine
Parteivernehmung des Beklagten zu 1. hatte der Kläger nicht beantragt, die angebotene
Parteivernehmung des Klägers von Amts wegen gemäß § 448 ZPO kam mangels
„Anbewiesensein“ der behaupteten Tatsache nicht in Betracht.
cc) Danach errechnet sich der Anspruch - weitere anrechenbare Positionen sind nicht
ersichtlich - aus der Differenz zwischen dem im notariellen Vertrag vom 23. Dezember
1997 vereinbarten Kaufpreis von 340.000,00 DM und den vom Beklagten zu 1. am 9.
Februar 1995 gezahlten 50.000,00 DM, mithin umgerechnet 148.274,65 €.
2. Der Kläger kann auch die Beklagte zu 2. auf Zahlung von 148.274,65 € in Anspruch
nehmen; die Beklagte zu 2. haftet dem Kläger gegenüber in gleicher Höhe wie der
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nehmen; die Beklagte zu 2. haftet dem Kläger gegenüber in gleicher Höhe wie der
Beklagte zu 1. auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Vertrages vom 1. Juni 1994
(UR-Nr. 116/94) gemäß den §§ 440 Abs. 1, 325 Abs. 1 BGB i.V.m. den §§ 398, 407 BGB.
a) Der notarielle Vertrag vom 1. Juni 1994 (UR-Nr. 116/1994) ist wirksam.
aa) Soweit es die Nichtigkeit gemäß § 134 BGB wegen Verstößen gegen die §§ 14
BNotO, 4 BeurkG betrifft, wird auf die Ausführungen unter Ziffer 1. verwiesen.
bb) Der notarielle Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 ist entgegen der Auffassung des
Landgerichts nicht wegen eines offensichtlichen Missverhältnisses zwischen Leistung und
Gegenleistung sittenwidrig und damit nichtig (§ 138 BGB).
(1) Dass die veräußerten Grundstücke seinerzeit, also bei Abschluss des Kaufvertrages
und unter Berücksichtigung der durch Ergänzungsvereinbarung vom 24. Mai 1995
erfolgten Erhöhung des Kaufpreises auf 120.000,00 DM, bereits Baulandqualität hatten
und daher der vereinbarte Kaufpreis völlig außer Verhältnis zum Grundstückswert stand,
haben die Beklagten in erster Instanz nicht behauptet. Hiervon hätte die Kammer aber
auch deshalb nicht ohne weiteres ausgehen dürfen, weil der Zeuge A. - auf dessen
Aussage sie sich gestützt hat - bekundet hat, er habe „innerhalb der drei Wochen, die im
Streitfall zwischen der ersten Ankaufs- und der Verkaufsurkunde im Juni 1994 lagen, (...)
die Information bekommen, dass dieses verkaufte Teilstück Bauland wird“
(Sitzungsprotokoll vom 13. Januar 2005, Seite 5).
Gleichwohl ist hier - wie der Senat bereits im Termin vom 12. Oktober 2005 dargelegt hat
- vom Vorliegen eines objektiv groben Missverhältnisses zwischen Leistung und
Gegenleistung auszugehen.
Die im Ursprungsvertrag vom 1. Juni 1994 in § 2 Ziffer 3 c) dd) getroffene Regelung über
die Fälligkeit des Kaufpreises - mit Nachweis der Baulandqualität bzw. der Erteilung einer
Baugenehmigung - und die in Ziffer 7 d) vereinbarte Auszahlungsvoraussetzung - bei
Ausweisung der Grundstücke durch bestandskräftigen Bebauungsplan als Bauland oder
Erteilung einer Baugenehmigung - legt nämlich nahe, dass die Vertragsparteien
entgegen der Behauptung des Klägers durchaus davon ausgegangen sind, dass die
Grundstücke bebaut werden können und - als Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit -
bebaubar sein müssen. Der Kläger selbst hat indes behauptet, ein „Mittelpreis zwischen
dem für landwirtschaftliche Nutzfläche und Bauland“ sei Grundlage des Kaufpreises von
680.000,00 DM für das Flurstück ... gewesen, und der im Kaufvertrag vom 1. Juni 1994
für die drei Flurstücke - Flur .... Flurstück ... und Flur ..., Flurstücke ... und ... - vereinbarte
Preis von 50.000,00 DM, umgerechnet 0,79 DM/qm, entspreche dem Verkehrswert für
ein landwirtschaftlich genutztes und - nur das kann gemeint sein - auch nur
landwirtschaftlich nutzbares Grundstück.
Bezogen auf das Flurstück ... steht der am 1. Juni 1994 vereinbarte Preis von 10.277,90
DM (0,79 DM/qm x 13010 qm) selbst dann in besonders grobem Missverhältnis zum
Wert des Grundstücks, wenn mit der am 24. Mai 1995 vereinbarten Kaufpreiserhöhung
um 70.000,00 DM nur der höhere Wert des Flurstücks ... abgegolten werden sollte. Der
Kaufpreis, den die Beklagte zu 2. mit Abschluss des Ergänzungsvertrages vom 24. Mai
1995 hätte verlangen können, hätte lediglich 11 % des Grundstückswertes betragen,
denn auf das Flurstück ... umgerechnet ermittelte sich ein Kaufpreis von 80.277,90 DM
(13010 qm x 0,79 DM/qm + 70.000,00 DM).
(2) Liegt ein objektiv grobes Missverhältnis vor, wird eine verwerfliche Gesinnung des
Vertragspartners bei Abschluss des Vertrages vermutet. Wie der Senat im
Verhandlungstermin ausführlich dargelegt hat, liegen hier jedoch Umstände vor, die
diese Vermutung entkräften. Die Ausführungen des Beklagtenvertreters im
nachgelassenen Schriftsatz vom 16. November 2005 führen im Ergebnis zu keiner
anderen rechtlichen Beurteilung; die Erwägungen des Beklagtenvertreters im Schriftsatz
vom 28. November 2005 zu dem „vehementen eigenen wirtschaftlichen des Klägers am
Bestand der Verträge UR-Nr. 116/94 und 59/95“ sind für die Frage, ob die Vermutung
einer verwerflichen Gesinnung entkräftet ist oder nicht, ohne Belang.
(a) Ausweislich Ziffer 7 der notariellen Ergänzungsvereinbarung vom 24. Mai 1995 war
der Beklagten zu 2. der Inhalt des Kaufvertrages vom 21. Juni 1994 zwischen dem
Zeugen A. und dem Beklagten zu 1. bekannt. Damit hatte die Beklagte zu 2. Kenntnis
auch davon, dass die Weiterveräußerung des Flurstücks ... an den Beklagten zu 1. zu
einem erheblich höheren Kaufpreis - 680.000,00 DM - erfolgt ist.
Die Beklagte zu 2. muss sich an dieser Erklärung, die ihr vor Unterzeichnung von dem
Kläger als beurkundendem Notar vorgelesen wurde, festhalten lassen, zumal sie ihre
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Kläger als beurkundendem Notar vorgelesen wurde, festhalten lassen, zumal sie ihre
Kenntnis von der Weiterveräußerung an den Beklagten zu 1. sogar noch dadurch
bekräftigt hat, dass sie später die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu dessen
Gunsten bewilligte und beantragte (Ziffer 7 Abs. 2 der Ergänzungsvereinbarung vom 24.
Mai 1995). Die Beweiskraft der in der notariellen Urkunde dokumentierten (Wissens-
)Erklärung über die Kenntnis der Beklagten zu 2. vom Inhalt des am 21. Juni 1994
beurkundeten Grundstückskaufvertrages kann zwar durch Führung des Gegenbeweises
entkräftet werden. Die Beklagte zu 2. hat jedoch hierzu im nachgelassenen Schriftsatz
vom 16. November 2005 nicht hinreichend vorgetragen. Die bloße Behauptung, im
Beurkundungstermin am 24. Mai 1995 und auch vorher sei ihr der notarielle Vertrag
nicht zur Kenntnis gebracht worden, ist erkennbar unzureichend - wie der von ihr
benannte Zeuge A. letzteres bezeugen können sollte, ist auch nicht ersichtlich. Die
Beklagte zu 2. bleibt jegliche Erklärung schuldig, weshalb es - obwohl sie keinerlei
Kenntnis von dem Weiterveräußerungsvertrag mit dem Beklagten zu 1. gehabt haben
will - überhaupt zu der Abgabe einer derartigen Erklärung und deren Dokumentation in
dem notariellen Ergänzungsvertrag gekommen ist.
Es kommt hinzu, dass die in Ziffer 9 des Ergänzungsvertrages getroffene Regelung -
entgegen der Auffassung der Beklagten zu 2. - dafür spricht, dass sie sich der
Unverhältnismäßigkeit des am 1. Juni 1994 vereinbarten Kaufpreises bewusst war. Zwar
nennt diese Vertragsbestimmung nicht ausdrücklich, welche Einwände die Beklagte zu 2.
„gegen den Bestand des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages erhoben
hat“ und nun „nicht mehr geltend macht“; hieraus lässt sich jedoch nicht - wie der
Beklagtenvertreter meint - der Schluss ziehen, diese Regelung sei „unergiebig“.
Vielmehr liegt angesichts der Umstände, dass Gegenstand dieser
Ergänzungsvereinbarung im wesentlichen die Erhöhung des zunächst vereinbarten
Kaufpreises um 70.000,00 DM war, und es sich bei den von der Beklagten zu 2.
erhobenen Einwänden um solche handelte, die „gegen den Bestand“ des Kaufvertrages
vom 1. Juni 1994 gerichtet waren und „im weitesten Sinne (...) die Unwirksamkeit“ jenes
Vertrages zum Ziel hatten, nahe, dass sich die Beklagte zu 2. des deutlich höheren
Grundstückswerts bewusst war.
(b) Der Senat behält seine ebenfalls bereits im Termin geäußerte Rechtsauffassung bei,
dass der Zeuge A. bei dieser Sachlage davon ausgehen konnte, dass die Beklagte zu 2.
in der Lage war, in eigener Verantwortung zu entscheiden, ob sie den für sich und ihre
Miterben - noch immer - ungünstigen Vertrag abschließen wollte.
Der im Schriftsatz vom 16. November 2005 erhobene Einwand, die Kenntnis von der
Weiterveräußerung zu einem höheren Kaufpreis genüge nicht, um den Verkehrswert
erkennen zu können, greift nicht durch. Deutlicher als dadurch, dass sich ein Dritter
durch Abschluss eines notariellen Kaufvertrages verpflichtet hat, einen sehr viel höheren
Kaufpreis für das Grundstück zu zahlen, konnte der Beklagten zu 2. das Missverhältnis
zwischen dem mit ihr vereinbarten Kaufpreis und dem Wert des Grundstücks nicht vor
Augen geführt werden.
(c) Der Senat kann der Argumentation des Beklagtenvertreters auch darin nicht folgen,
soweit dieser Umstände anführt, die auf eine Ausnutzung der Unerfahrenheit und
Zwangslage der Beklagten zu 2. durch den Zeugen A. schließen lassen sollen.
Von einer die Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages (mit)begründenden Unerfahrenheit der
Beklagten zu 2. kann nicht schon deshalb ausgegangen werden, weil diese Bürgerin der
ehemaligen DDR ist. Entgegen den Ausführungen des Beklagtenvertreters im Schriftsatz
vom 16. November 2005 lässt sich dies auch nicht der zitierten Entscheidung des
Bundesgerichtshofs vom 16. Februar 1994 (NJW 1994, 1475) entnehmen. Der
Bundesgerichtshof stellte für den zu entscheidenden Fall, dem überdies ein nicht
vergleichbarer Sachverhalt zu Grunde lag - so stand zur Überprüfung ein Maklervertrag,
der nur etwa ein Jahr nach dem Beitritt der DDR geschlossen worden war und dem
treuwidrig handelnden Makler das Recht einräumte, den Preis und damit die die
Üblichkeit weit übersteigende Höhe der Provision eigenmächtig bestimmen zu können -
die Sittenwidrigkeit fest.
Auch der Sachvortrag, mit dem die Beklagte zu 2. die Ausnutzung einer bestehenden
wirtschaftlichen Zwangslage durch den Zeugen A. zu begründen versucht, genügt nicht.
Soweit die Beklagte zu 2. auf Seite 6 ihres Schriftsatzes vom 16. November 2005 ihre
bedrängte finanzielle Situation wegen der durch die Pflegebedürftigkeit ihrer Mutter
verursachten eigenen Arbeitslosigkeit, der geringen Einkünfte ihres Ehemannes und der
Aufnahme der Tochter in den Haushalt darlegt, ist nicht vorgetragen, dass der Zeuge A.
hiervon überhaupt Kenntnis hatte. Es ist nicht erkennbar, dass sich die auf der folgenden
Seite und mehrere Absätze später aufgestellte Behauptung, der Zeuge A. habe „von
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Seite und mehrere Absätze später aufgestellte Behauptung, der Zeuge A. habe „von
dieser äußerst prekären wirtschaftlichen Situation“ Kenntnis gehabt, auch hierauf bezog.
Selbst wenn dies der Fall wäre, reichte das Vorbringen gleichwohl nicht aus, denn es
handelt sich um eine Behauptung „ins Blaue hinein“. Tatsächliche Umstände, die auf
eine Kenntnis des Zeugen A. von der Pflegebedürftigkeit der Mutter der Beklagten zu 2.
und deren finanzieller Lage schließen ließen, trägt die Beklagte zu 2. nicht vor. Sie
behauptet lediglich, dass sich der Zeuge A. im Büro des Klägers befunden habe, als die
Beklagte zu 2. bei diesem angerufen und unter Hinweis auf die angekündigte
Stromsperrung nach dem Verbleib der 50.000,00 DM gefragt habe. Auch daraus lässt
sich aber nicht entnehmen, wie der nur im selben Raum anwesende Zeuge vom Inhalt
des Telefonats Kenntnis bekommen haben soll, wenn nicht die Mithörfunktion aktiviert
war oder Anrufer oder Angerufener den Zeugen entsprechend unterrichtet haben; dazu
ist jedoch nichts vorgetragen.
Es kommt hinzu, dass die Beklagte zu 2. mit Vertrag vom 5. März 1997 - also zu einem
Zeitpunkt, als die 50.000,00 DM bereits auf ihr Konto überwiesen waren - die mit A. am
1. Juni 1994 und 24. Mai 1995 geschlossenen Verträge nochmals bekräftigt hatte.
Schließlich fehlt Vortrag dazu, dass es der Beklagten zu 2. trotz Kenntnis des sehr viel
höheren Weiterveräußerungspreises nur für das Flurstück ... nicht möglich war, einen
höheren Kaufpreis als insgesamt 120.000,00 DM zu erzielen. Selbst wenn der
Ergänzungsvertragstext, wie die Beklagte zu 2. nunmehr vorträgt, ihr am 24. Mai 1995
„zur Unterzeichnung präsentiert“ wurde und sie sich in der behaupteten schlechten
finanziellen Situation befand, ist nicht ohne weiteres ersichtlich, weshalb sie sich auf eine
Kaufpreiserhöhung um nur 70.000,00 DM eingelassen hat. Ihr konnte nicht entgangen
sein, dass allein ihre Einwände gegen den ursprünglichen Kaufvertrag ihren
Vertragspartner veranlasst haben, einen höheren Kaufpreis anzubieten - einen anderen
Grund gab es offenbar nicht; ihre Verhandlungsposition stellte sich daher am 24. Mai
1995 keineswegs als so aussichtslos dar, dass sie die ihr angebotene Vertragsänderung
zwingend hätte akzeptieren müssen.
b) Die Ansprüche des Grundstückserwerbers A. aus dem Kaufvertrag mit der Beklagten
zu 2. sind auch wirksam an den Kläger abgetreten worden.
aa) Im Hinblick auf die Ansprüche aus dem Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 behaupten die
Beklagten selbst nicht, die Abtretung mit notariellem Abtretungsvertrag vom 7.
Dezember 1994 sei wegen zeitlich vorher erfolgter Abtretung jener Ansprüche durch den
Zeugen A. unwirksam. Anhaltspunkte für eine vor dem 7. Dezember 1994 erfolgte
Abtretung, namentlich des Eigentumsverschaffungsanspruchs, an einen Dritten ergeben
sich insbesondere nicht aus der notariellen Urkunde vom 24. Februar 1997. Der Senat
hat schon im Verhandlungstermin vom 12. Oktober 2005 darauf verwiesen, dass dort
eine Abtretung von Ansprüchen aus dem Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 nicht aufgeführt
ist.
bb) Zweifel am Bestehen oder der Höhe der Gebührenforderungen des Klägers gegen
den Zeugen A. berühren die Wirksamkeit der Abtretungsvereinbarung vom 7. Dezember
1994 nicht. Nach dem Abstraktionsprinzip des BGB lassen eventuelle Mängel des
Kausalgeschäfts oder der Sicherungsabrede - etwa das Nichtbestehen der mit der
Abtretung gesicherten Forderung - die Wirksamkeit der Abtretung grundsätzlich
unberührt (vgl. Palandt-Heinrichs BGB, 64. Aufl. § 398 Rdnr. 21).
c) Die Beklagte zu 2. ist zum Schadensersatz verpflichtet, weil sie aus von ihr zu
vertretenden Umständen nicht in der Lage ist, die durch den Kaufvertrag
übernommenen Pflichten zu erfüllen (§§ 440 Abs. 1, 325 Abs. 1 BGB a.F.).
Die Beklagte zu 2. ist passivlegitimiert. Sie ist zwar nicht allein Vertragspartner der
notariellen Kaufverträge vom 1. Juni 1994 und 24. Mai 1995 - dies waren die Mitglieder
der Erbengemeinschaft nach H. M.... Passivlegitimiert für den Schadensersatzanspruch
gemäß den §§ 440 Abs. 1, 325 Abs. 1 BGB a.F. ist indes jedes der Mitglieder der
Erbengemeinschaft, die als Gesamtschuldner haften.
Die für die Erbengemeinschaft nach H. M... handelnde Beklagte zu 2. hat das
Unvermögen, die mit notariellem Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 übernommenen
Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung zu erfüllen, zu vertreten. Sie handelte bei
Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 20. April 1999, mit dem sie - wohl im
Namen der Erbengemeinschaft - dem Beklagten zu 1. das Flurstück ... veräußerte,
zumindest fahrlässig im Hinblick auf die bereits am 1. Juni 1994 eingegangene und mit
notariellem Vertrag vom 5. März 1997 nochmals bestätigte Verpflichtung, dem Zeugen
A. das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen. Sie hat ihr Unvermögen, ihrem
Vertragspartner A. das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen, selbst
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Vertragspartner A. das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen, selbst
herbeigeführt, indem sie etwa fünf Jahre später dasselbe Flurstück nochmals an einen
Dritten - den Beklagten zu 1. - veräußert hat.
Der Umstand, dass sie ausweislich Ziffer 7 des notariellen Vertrages vom 24. Mai 1995
(UR-Nr. 126/94) Kenntnis davon hatte, dass der Erwerber A. das Grundstück Flurstück ...
mit Vertrag vom 21. Juni 1994 an den Beklagten zu 1. weiterveräußert hatte, entlastet
sie nicht. Sie hätte sich schon wegen der ohnehin von Gesetzes wegen bestehenden
Möglichkeit, Rechte aus einem Vertrag abzutreten, insbesondere aber angesichts der
dem Zeugen A. in Ziffer 6 des Ergänzungsvertrages vom 24. Mai 1995 ausdrücklich
eingeräumten Befugnis zur Übertragung der Rechte und Pflichten aus dem Kaufvertrag
vom 1. Juni 1994 (UR-Nr- 116/94) an Dritte, vor Abschluss des Kaufvertrages mit dem
Beklagten zu 1. Gewissheit verschaffen müssen, ob ihr ursprünglicher Vertragspartner A.
von dieser Abtretungsbefugnis Gebrauch gemacht hatte. Zudem wurde die Beklagte zu
2. unstreitig bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 20. April 1999 durch den
beurkundenden Notar S. darüber belehrt, dass sie sich möglicherweise
Schadensersatzansprüchen ihres früheren Vertragspartners aussetzt.
d) Der erstattungsfähige Schaden beläuft sich auf 148.274,65 €.
Der Gläubiger, der einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung hat, kann
verlangen, wirtschaftlich so gestellt zu werden, wie er stehen würde, wenn der Schuldner
den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte. Zur Berechnung des Nichterfüllungsschadens
bedarf es daher eines Vergleichs zwischen der Vermögenslage, die eingetreten wäre,
wenn der Schuldner ordnungsgemäß erfüllt hätte, und der durch die Nichterfüllung
tatsächlich entstandenen Vermögenslage (statt aller BGHZ 126, 131, 133 f.;
Palandt/Heinrichs, 61. Aufl. 2002 § 325 Rdnr. 14).
Danach beträgt der Schaden 148.274,65 €, denn dem Kläger ist - wie dargelegt - der
Nachweis nicht gelungen, dass der Beklagte zu 1. bei Abschluss des Vertrages vom 23.
Dezember 1997 mit dem Zeugen A. Kenntnis von der zuvor erfolgten Abtretung hatte.
3. Die Zinsansprüche beruhen auf den §§ 288, 284, 285 BGB a.F.
4. a) Der Kläger kann aus keinem Rechtsgrund von dem Beklagten zu 1. Zahlung der
Mietzinsen für das mit einem Haus bebaute Objekt aus dem Zeitraum März 1998 bis
September 1999 in Höhe von 3.351,52 € verlangen.
Vertragliche Ansprüche kommen - in Verbindung mit § 398 BGB - nicht in Betracht, da
der Zeuge A. mit dem Beklagten zu 1. keine Vereinbarungen dazu getroffen hat, wem
vor Eigentumsübergang die Mietzinsansprüche oder -einnahmen zustehen.
Ein Anspruch aus unerlaubter Handlung scheidet aus, weil Forderungsrechte des
Klägers, die der Beklagte zu 1. verletzt haben könnte, nicht zu den durch § 823 Abs. 1
BGB geschützten Rechtsgütern gehören. Für die Annahme einer vorsätzlichen
sittenwidrigen Schädigung des Klägers reicht das vom Kläger vorgetragene Verhalten
des Beklagten zu 1. nicht aus. Der Beklagte zu 1. gerierte sich zwar gegenüber der
Mieterin KA. als Eigentümer des Grundstücks, gab dieser dadurch Veranlassung, die
Mietzinsen auf den Rechtsanwaltsanderkonto zu hinterlegen und weigerte sich sodann,
die Freigabe zu erklären; die Qualität eines nicht lediglich anstößigen, sondern gemäß §
826 BGB schadensersatzpflichtigen Handelns erreicht dieses Verhalten jedoch nicht.
b) Der geltend gemachte Zahlungsanspruch ist aber gegen die Beklagte zu 2.
begründet. Die Beklagte zu 2. ist aus positiver Vertragsverletzung i.V.m. §§ 446, 398
BGB zum Ersatz der dem Kläger entgangenen Mietzinsen verpflichtet.
Aufgrund der zwischen dem Zeugen A. und der Beklagten zu 2. in § 9 Ziffern 1 und 2 des
notariellem Vertrages vom 1. Juni 1994 vereinbarten Übergabe der Grundstücke der „auf
dem der vollständigen Belegung des Kaufpreises auf dem Notaranderkonto folgenden
Monatsersten“ und Übergang der Nutzungen auf den Käufer, standen ab diesem
Zeitpunkt im Innenverhältnis zwischen dem Zeugen A. und der Beklagten zu 2. - das
verkennt das Amtsgericht Strausberg in seinem Urteil vom 14. September 2004 - 10 C
869/99 - ersterem zu. Die Beklagte zu 2. war als Mitglied und Vertreterin der
Erbengemeinschaft mithin vertraglich verpflichtet, die gezogenen Nutzungen des
veräußerten Grundstücks - hierzu gehören die Mietzinszahlungen der Mieterin KA. - an
den Erwerber A. auszukehren. Dies beinhaltete auch die Nebenpflicht, dafür Sorge zu
tragen, dass die Nutzungen tatsächlich an den wirtschaftlich Berechtigten gelangen. Die
Erbengemeinschaft blieb nämlich bis zum Übergang des Eigentums an dem Grundstück
auf den Erwerber Vertragspartner der Mieterin (vgl. § 571 BGB a.F.) und die Abrede, dass
„Gefahren, Nutzungen und Lasten des Grundstücks“ übergehen, beinhaltet keine
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„Gefahren, Nutzungen und Lasten des Grundstücks“ übergehen, beinhaltet keine
Abtretung der Ansprüche auf Mietzins (BGH Urteil vom 2. Juli 2003 - XII ZR 34/02 - NZM
2003, 716; OLG Rostock Urteil vom 14. Januar 2002 - 3 U 208/00 - OLGR 2003, 31; OLG
Düsseldorf Urteil vom 29. April 1993 - 10 U 155/92 - MDR 1993, 754).
Dieser Verpflichtung hat sie zuwidergehandelt, indem sie - obgleich mit der unstreitig am
6. März 1997 erfolgten Überweisung des Kaufpreisrests von 70.000,00 DM die
Voraussetzungen für den Übergang der Nutzungen auf den Zeugen A. vorgelegen
hatten - gegenüber den Rechtsanwälten ..., die die Mietzinsen im Auftrag der Mieterin
KA. und im Einverständnis der am hiesigen Rechtsstreit beteiligten Parteien auf ein
Anderkonto hinterlegt hatten, nicht die Freigabe erklärt hat. Umstände, die die Beklagte
zu 2. von dem Vorwurf fahrlässigen Verhaltens entlasten könnten, sind weder dargetan
noch ersichtlich.
Dem Kläger ist aufgrund des sorgfaltswidrigen Verhaltens der Beklagten zu 2. auch ein
Schaden in Höhe der zunächst hinterlegten und später an die Mieterin KA.
zurückgezahlten Mietzinsen entstanden, denn er kann weder aus eigenem noch aus
abgetretenem Recht die Mieterin auf Zahlung in Anspruch nehmen. Insoweit kann
dahingestellt bleiben, ob die Mietzinsansprüche für den geltend gemachten Zeitraum
nicht ohnehin inzwischen verjährt sind, denn gegenüber der Mieterin bestand zu keinem
Zeitpunkt ein Anspruch auf Zahlung. Die Voraussetzungen für den kraft Gesetzes
angeordneten Eintritt des Grundstückserwerbers in das zwischen Veräußerer und Mieter
bestehende Rechtsverhältnis gemäß § 571 BGB a.F. lagen unzweifelhaft weder in der
Person des Klägers noch des Ersterwerbers A. vor und die zwischen der Beklagten zu 2.
und A. getroffene Abrede in § 9 Ziffern 1. und 2. des notariellen Kaufvertrages vom 1.
Juni 1994 zu Gefahr- und Nutzungsübergang beinhaltet - wie dargelegt - keine Abtretung
der Ansprüche aus dem Mietverhältnis.
5. Weitere Ansprüche hat der Kläger gegen die Beklagten nicht.
a) Ob ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten zu 1. gemäß § 826 BGB - für
einen Anspruch aus unerlaubter Handlung gemäß den §§ 823 Abs. 2 BGB, 263 StGB
fehlt ohnehin jeglicher Anhaltspunkt - nach dem klägerischen Vorbringen überhaupt in
Betracht kommt, kann offen bleiben, denn der Anspruch ist jedenfalls der Höhe nach auf
148.274,65 € beschränkt. Einer Vernehmung der zum Beweis für die Behauptung des
Klägers, der Beklagte zu 1. habe nicht nur mehrfach die Beklagte zu 2. zum
Vertragsbruch zu überreden versucht, sondern sich im Frühjahr damit gebrüstet, dass
„es ihm gelungen sei, den Kläger reinzulegen und er nur noch seine Eintragung als
Eigentümer im Grundbuch abwarte“, angebotenen Zeugen bedarf es daher nicht.
b) Der Sachvortrag genügt auch nicht, um Ansprüche gegen die Beklagte zu 2. aus
unerlaubter Handlung gemäß § 823 BGB oder vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung
gemäß § 826 BGB stützen zu können.
Der Kläger kann von der Beklagten zu 2. schließlich weder aus - vom Zeugen A. -
abgetretenem Recht, noch aus eigenem Recht Rückzahlung des Kaufpreises von
insgesamt 120.000,00 DM verlangen.
aa) Ein bereicherungsrechtlicher Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt., Satz 2
BGB i.V.m. § 398 BGB steht dem Kläger nicht zu, da die beiden Teilzahlungen von
50.000,00 DM und 70.000,00 DM nicht ohne Rechtsgrund erfolgten. Rechtlicher Grund
war vielmehr der am 1. Juni 1994 zwischen dem Zeugen A. und der Beklagten zu 2.
geschlossene und durch notarielle Ergänzungsvereinbarung vom 24. Mai 1995
hinsichtlich der Kaufpreishöhe geänderte Kaufvertrag. Dieser ist nicht nachträglich
weggefallen. Der Kläger hat von der ihm gemäß den §§ 440 Abs. 1, 325, 275 Abs. 2 BGB
a.F., Art. 229 § 5 EGBGB i.V.m. § 398 BGB wegen des Unvermögens der Beklagten zu 2.,
ihm nach Eintragung des Beklagten zu 1. am 13. August 1999 als Eigentümer des
Flurstücks ... das Eigentum an diesem Grundstück zu verschaffen, zustehenden
Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht, den Rücktritt vom Kaufvertrag UR-Nr. 116/94 zu
erklären.
bb) Eine Rückzahlungspflicht der Beklagten zu 2. ergibt sich auch nicht aus den §§ 440
Abs. 1, 325 Abs. 1 Satz 3, 323 Abs. 1, Abs. 3, 275 Abs. 2, 818 BGB a.F., Art. 229 § 5
EGBGB i.V.m. § 398 BGB. Nach diesen Vorschriften ist der Verkäufer nach
Bereicherungsrecht zur Herausgabe des bereits an ihn gezahlten Kaufpreises
verpflichtet, wenn er wegen eines von ihm zu vertretenden Umstandes nicht in der Lage
ist, dem Käufer das Eigentum an dem verkauften Gegenstand zu verschaffen. Wie der
Senat im Termin bereits ausgeführt hat, stehen dem Gläubiger die Rechte aus § 325
Abs. 1 BGB a.F. und aus § 323 BGB a.F. lediglich wahlweise, nicht nebeneinander zur
Verfügung. Da der Kläger hier aus abgetretenem Recht Schadensersatz wegen
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Verfügung. Da der Kläger hier aus abgetretenem Recht Schadensersatz wegen
Nichterfüllung des Kaufvertrages vom 1. Juni 1994 geltend macht, kann er nicht
zusätzlich Herausgabe des hierauf gezahlten Kaufpreises verlangen.
cc) Ein Rückzahlungsanspruch aus eigenem Recht des Klägers kommt ohnehin nur
gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB und allenfalls hinsichtlich der am 6. März 1997
gezahlten 70.000,00 DM in Betracht, besteht aus den zutreffenden Erwägungen des
Landgerichts in dem angefochtenen Urteil aber nicht. Aus der maßgeblichen Sicht der
Beklagten zu 2. als Zuwendungsempfängerin der 70.000,00 DM war nicht der Kläger,
sondern der Zeuge A. „Leistender“ im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB, denn
jener war als Erwerber des mit notariellem Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 zur Zahlung des
Kaufpreises verpflichtet.
An dieser Beurteilung ändert sich auch dadurch nichts, dass der Kläger, wie er -
unbestritten - in erster Instanz vorgetragen hat, die Beklagte zu 2. anlässlich der
Erbscheinsangelegenheit am 5. März 1997 vom Inhalt des zwischen ihm und dem
Zeugen A. am 24. Februar 1997 geschlossenen notariellen Vertrages (UR 37/1997 des
Notars P.) unterrichtet hat. Gleichwohl konnte die Beklagte zu 2. die Zahlung der
70.000,00 DM als Leistung ihres Vertragspartners A. ansehen. Entgegen der Auffassung
des Klägers beinhaltet die in § 2 Abs. 2 Satz 2 des Vertrages vom 24. Februar 1997 mit
dem Zeugen A. getroffene Vereinbarung, mit der sich der Kläger „zur Zahlung der
restlichen 70.000,00 DM“ verpflichtet hat, „sobald diese von Frau N. angemahnt“
würden, schon keine befreiende Schuldübernahme gemäß § 415 Abs. 1 BGB. Jedenfalls
fehlt es an der erforderlichen Eindeutigkeit, denn der Wortlaut („verpflichtet sich (...) zur
Zahlung“) ist nicht eindeutig; er beinhaltet ebenso eine Auslegung dahin, dass der
Zeuge A. und der Kläger lediglich den Zahlungsweg abkürzen wollten. Der Annahme, es
sei eine befreiende Schuldübernahme gewollt gewesen, steht entgegen, dass die
Vereinbarung trotz der notariellen Beurkundung und der Sachkunde jedenfalls einer der
Vertragsparteien - der Kläger ist Rechtsanwalt und war seinerzeit Notar - die zur
Wirksamkeit einer befreienden Schuldübernahme notwendige Genehmigung der
Gläubigerin der Restkaufpreisforderung nicht einmal erwähnt. Es kommt hinzu, dass der
Kläger in seinem Schreiben vom 9. Februar 1998 an die Beklagte zu 2., mit dem er die
Quittierung der Begleichung des gesamten Kaufpreises verlangt hatte, nur auf die mit
dem Zeugen A. geschlossenen Verträge vom 1. Juni 1994 und 24. Mai 1995 verweist;
eine Verpflichtung der Beklagten zu 2. ihm - dem Kläger - gegenüber - nur diese würde
bei wirksamer befreiender Schuldübernahme durch den Kläger noch bestehen - findet
keine Erwähnung.
Selbst wenn der notarielle Vertrag vom 24. Februar 1997 zwischen dem Kläger und dem
Zeugen A. eine befreiende Schuldübernahme des Klägers beinhaltete und diese von der
Beklagten zu 2. auch genehmigt worden wäre - wozu jeglicher Vortrag fehlt, denn allein
der Empfangnahme der 70.000,00 DM lässt sich eine derartige Erklärung nicht
beimessen - könnte der Kläger ein Rückzahlung nach Bereicherungsrecht nicht
verlangen, weil die Zahlung (auch) dann mit Rechtsgrund erfolgte.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf den § 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711
ZPO.
Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche
Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO n.F.) und die Fortbildung des Rechts oder die
Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des
Bundesgerichtshofs nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO n.F.).
Der Gegenstandswert wird gemäß den §§ 47, 48 GKG n.F. auf 328.146,63 €
(Zahlungsbegehren: 325.465,41 €; Feststellungsbegehren geschätzt: 2.681,22 €)
festgesetzt.
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