Urteil des OLG Brandenburg vom 10.03.2005

OLG Brandenburg: kaufvertrag, kaufpreis, wirtschaftliches interesse, grundstück, nichtigkeit, wirtschaftliche zwangslage, krasses missverhältnis, kaufmännische ausbildung, beurkundung

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 4.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

4 U 57/05

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts

Frankfurt (Oder) vom 10. März 2005 teilweise wie folgt abgeändert und neu gefasst:

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger 148.274,65 € nebst

4 % Zinsen hieraus seit dem 21. April 1999 zu zahlen.

Der Beklagte zu 1. wird darüber hinaus verurteilt, Zinsen aus 148.274,65 € in Höhe von

6,5 % vom 27. August 1996 bis zum 8. April 1999 und in Höhe von 6 % vom 9. April 1999

bis 20. April 1999 zu zahlen. Die Beklagte zu 2. wird darüber hinaus verurteilt, an den

Kläger weitere 3.351,52 € zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz haben zu tragen:

Die Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des Klägers dieser selbst zu 55 %

und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 45 %, von den außergerichtlichen Kosten des

Beklagten zu 1. dieser selbst 45 % und der Kläger 55 % und von den außergerichtlichen

Kosten der Beklagten zu 2. diese selbst 46 % und der Kläger 54 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung gegen

Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteiles vollstreckbaren

Betrages abwenden, wenn nicht der Gegner Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu

vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I. Der Kläger nimmt die Beklagten auf Zahlung in Höhe von insgesamt 322.113,89 €

nebst Zinsen in Anspruch, und zwar den Beklagten zu 1. aus abgetretenem Recht auf

Zahlung des mit notariellem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 vereinbarten Kaufpreises, die

Beklagte zu 2. auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung sowie aus ungerechtfertigter

Bereicherung und beide Beklagte als Gesamtschuldner wegen deliktischer

Schadensersatzansprüche. Darüber hinaus verlangt der Kläger festzustellen, dass die

Beklagten zur Freigabe des bei den Rechtsanwälten ... in B. hinterlegten Betrages von

umgerechnet 3.351,52 € nebst Zinsen verpflichtet seien und nimmt sie schließlich auf

Zahlung jenes Betrages in Anspruch.

Der Kläger warf den Beklagten vor, den notariellen Kaufvertrag vom 20. April 1999,

aufgrund dessen der Beklagte zu 1. am 13. August 1999 als Eigentümer des Flurstücks

... der Flur ... eingetragen wurde, in Kenntnis der mit notariellen Abtretungsvertrag vom

7. Dezember 1994 erfolgten und mit Urkunde vom 24. Februar 1997 bestätigten

Abtretung der Rechte des Zeugen A aus den notariellen Kaufverträgen vom 1. Juni 1994

(UR-Nr.: 116/1994) mit der Beklagten zu 2. und vom 21. Juni 1994 (UR-Nr.: 126/1994)

mit dem Beklagten zu 1. an ihn - den Kläger - und mit dem Ziel seiner bewussten

Schädigung geschlossen zu haben. Die Beklagten traten dem Vorwurf einer

vorsätzlichen und bewussten Schädigung des Klägers entgegen. Sie vertraten ferner die

Auffassung, der am 21. Juni 1994 geschlossene Kaufvertrag zwischen dem Zeugen A.

und dem Beklagten zu 1. sei sittenwidrig und - ebenso wie die Abtretung der Rechte aus

diesem Kaufvertrag mit notarieller Urkunde vom 7. Dezember 1994 - wegen Verstoßes

gegen die §§ 6, 7 BeurkG und § 16 Abs. 2 BNotO nichtig.

Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen

Feststellungen in dem angefochtenen Urteil mit folgenden Ergänzungen verwiesen (§

540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO):

Mit notarieller Urkunde vom 5. März 1997 (UR-Nr. 27/1997) erklärte die Beklagte zu 2. im

eigenen und im Namen der restlichen Mitglieder der Erbengemeinschaft die Auflassung

der Grundstücke an sich selbst und erklärte zudem, dass die notariellen

Kaufvertragsverhandlungen vom 1. Juni 1994 und vom 24. Mai 1995 vollinhaltlich

aufrechterhalten und die abgegebenen Erklärungen wiederholt würden.

Nachdem der Beklagte zu 1. durch den mit der Beklagten zu 2. geschlossenen

Kaufvertrag vom 20. April 1999 Eigentümer der ursprünglich als Flurstück ..., nunmehr

als Flurstücke ... - ... katastermäßig erfassten Grundstücke geworden war, holte er

Baugenehmigungen zur Bebauung mit zwei Häusern ein und veräußerte diese - mit

Ausnahme des Flurstücks ... - weiter. Der hierbei vereinbarte Kaufpreis belief sich auf

140,00 DM/qm bzw. 14,95 DM/qm.

Die Beklagten hielten die Höhe der Schadensersatzansprüche für nicht schlüssig

dargetan und bestreiten Grund und Höhe der geltend gemachten Zinsforderungen.

Nach Vernehmung des Zeugen A. hat das Landgericht die Klage, soweit es den

Feststellungsantrag betrifft, als unzulässig, im Übrigen als unbegründet abgewiesen. Das

Feststellungsbegehren sei mangels eines Feststellungsinteresses des Klägers i.S.v. §

256 Abs. 1 ZPO unzulässig, denn dieser könne sein Ziel mit der Leistungsklage - die er

mit Ziffer II 2 des Klageantrages auch erhoben habe - geltend machen.

Im Übrigen sei die Klage insgesamt unbegründet; der Kläger habe aus keinem

rechtlichen Gesichtspunkt gegen die Beklagten die geltend gemachten Ansprüche. Ein

Anspruch aus abgetretenem Recht gemäß den §§ 433 Abs. 2, 398 BGB gegen den

Beklagten zu 1. auf Zahlung des Restkaufpreises in Höhe von umgerechnet 322.113,89

€ stünde ihm nicht zu, denn der von ihm selbst beurkundete Kaufvertrag vom 21. Juni

1994 zwischen A. und dem Beklagten zu 1. sei nicht wirksam zustande gekommen.

Entgegen der Auffassung des Klägers sei das Landgericht an die rechtskräftige

Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 10. Juni 1997 nicht gebunden. Der

Grundstückskaufvertrag (UR-Nr.: 126/1994) zwischen A. und dem Beklagten zu 1. sei

wegen Verstoßes gegen die §§ 14 BNotO, 4 Abs. 2 BeurkG gemäß § 134 BGB

unwirksam. Die in § 14 BNotO getroffene Regelung solle verhindern, dass der Notar ein

Geschäft beurkunde, an dessen Zustandekommen er ein eigenes persönliches oder

wirtschaftliches Interesse besitze. Nach § 4 BeurkG solle der Notar eine Beurkundung

ablehnen, wenn sie mit seinen Amtspflichten unvereinbar wäre, insbesondere wenn

seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt werde, mit denen erkennbar unerlaubte und

unredliche Zwecke verfolgt werden, wobei die Wirksamkeit des Urkundsgeschäftes von

der Wirkung der Amtspflichtverletzung auf die beurkundete Erklärung abhänge.

Gemessen an diesen Maßstäben führe der hier festgestellte Verstoß gegen die

aufgeführten Normen zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts. Nach der Beweisaufnahme

stünde fest, dass der Kläger und der Zeuge A. vereinbart hätten, die Gewinne aus den

vom Kläger beurkundeten Immobilienverkäufen des A. im Verhältnis 1/3 zu 2/3 zu teilen.

Der Zeuge habe ausgesagt, entsprechend dieser Absprache sei im Zeitraum von 1990

bis 1995 bei einer Reihe von Grundstückskaufverträgen, auch bei dem Kaufvertrag vom

21. Juni 1994 verfahren worden. Das Vorgehen der Beteiligten habe sich wie das in einer

BGB-Gesellschaft dargestellt.

Der Zeuge sei glaubwürdig und seine Bekundungen glaubhaft. Diese seien in sich

schlüssig und widerspruchsfrei gewesen, zudem habe sich der Zeuge mit seiner

Aussage nicht unerheblich selbst belastet, ohne dass erkennbar sei, welchen rechtlichen

oder wirtschaftlichen Vorteil er aus seiner Aussage ziehen könnte. Dass der Zeuge sich

einer Falschaussage vor dem Kammergericht in Berlin bezichtigt habe, spreche nicht

gegen seine Glaubwürdigkeit. Die Kammer habe den Eindruck gewonnen, dass dem

Zeugen daran gelegen gewesen sei, angesichts der Reihe anhängiger straf- und

zivilrechtlicher Verfahren hinsichtlich der Grundstückskaufverträge aus den Jahren 1990

bis 1995 „reinen Tisch“ zu machen.

Damit stünde fest, dass der Kläger gerade auch an dem beurkundeten Vertrag ein mit

dem Gebot der unabhängigen Amtsführung unvereinbares, erhebliches eigenes

wirtschaftliches Interesse gehabt habe. Es sei davon auszugehen, dass der Kläger

aufgrund der gesamten Begleitumstände die Beurkundungen nicht unparteiisch habe

vornehmen können und auch selbst damit unredliche Zwecke verfolgt habe. Er habe

nämlich nach der Aussage des Zeugen A. gewusst, dass den Leuten ihre sogenannten

„Wiesengrundstücke“ abgejagt und zum Preis von Bauland weiterveräußert worden

seien. Der Kläger habe deshalb nach §§ 14 Abs. 2 BNotO, 4 BeurkG seine Amtstätigkeit

versagen und die Beurkundung ablehnen müssen; der Verstoß dagegen führe nach §

134 BGB zur Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages vom 21. Juni 1994.

Der Kläger habe die Beurkundung ferner deshalb ablehnen müssen, weil er dem Zeugen

A. zeitweise Büroräume und Wohnung in seinen Kanzleiräumen zur Verfügung gestellt

und mit diesem eine BGB-Gesellschaft gebildet habe. Die Mitwirkung des Notars an der

Beurkundung einer Angelegenheit einer derart mit ihm verbundenen Person verstoße

gegen die bereits seinerzeit geltenden Grundsätze der unabhängigen und

unparteiischen Amtsführung des Notars, die in der Neufassung des § 3 Abs. 1 Nr. 4

BeurkG und der im Jahre 1998 eingefügten Bestimmung des § 14 Abs. 5 BNotO lediglich

eine gesetzliche Normierung gefunden hätten.

Der Kläger könne auch nicht die Beklagte zu 2. auf Zahlung von 322.113,89 € in

Anspruch nehmen. Ein solcher Anspruch ergebe sich insbesondere nicht aus den §§ 323

Abs. 1 a. F., 398 BGB wegen teilweiser Nichterfüllung des Vertrages vom 1. Juni 1994.

Nach der Aussage des Zeugen A. sei auch bei diesem Vertrag in der von ihm

geschilderten Art und Weise verfahren worden, deshalb sei er wegen Verstoßes gegen §

14 BNotO gemäß § 134 BGB nichtig. Zudem liege ein sittenwidriges Rechtsgeschäft

gemäß § 138 BGB vor. Der Kläger selbst halte für die Teilfläche einen Kaufpreis von

680.000,00 DM für angemessen. Da das Grundstück innerhalb der drei Wochen zwischen

den beiden Kaufverträgen im Juni 1994 keine derartige Wertsteigerung erfahren habe,

stünde fest, dass der am 1. Juni 1994 vereinbarte Kaufpreis von 50.000,00 DM zum

tatsächlichen Wert des Grundstücks in einem besonders krassen Missverhältnis

gestanden haben. Angesichts der Aussage des Zeugen A., man habe den Leuten ihre

Baugrundstücke zum Preis von Ackerland abgejagt, bestünden auch keine Zweifel an

der verwerflichen Gesinnung des Zeugen A. beim Ankauf des Grundstücks.

Ansprüche des Klägers aus unerlaubter Handlung bestünden nicht, denn er habe schon

nicht schlüssig dargelegt, inwiefern die Beklagten ihn getäuscht und dadurch zu einer

Vermögensverfügung veranlasst haben sollen. Die Beklagte zu 2. sei zur Rückzahlung

von 70.000,00 DM aus ungerechtfertigter Bereicherung nicht verpflichtet. Es sei

zweifelhaft, ob die Zahlung dieses Betrages überhaupt als Leistung des Klägers

anzusehen sei, jedenfalls stünden einer Rückforderung die §§ 814, 817 BGB entgegen.

Die Zahlung von Mietzins (Antrag II 2) für den Zeitraum März 1998 bis September 1999

könne der Kläger mangels Wirksamkeit der Grundstückskaufverträge vom 1. Juni und 21.

Juni 1994 nicht verlangen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er seine zuletzt

gestellten Anträge weiter verfolgt. Er rügt, dass die Kammer den schon aufgrund der

Dauer des Rechtsstreits vor der Beweiserhebung gebotenen Hinweis auf die mögliche

Unwirksamkeit der Kaufverträge aus Juni 1994 unterlassen habe. Die Beweiserhebung

habe mangels substantiierten Sachvortrags nicht durchgeführt werden dürfen. Jedenfalls

sei die Beweiswürdigung fehlerhaft, die von der Kammer aus der Zeugenaussage

gezogenen Schlüsse seien teils spekulativ. Der Zeuge A. sei unglaubwürdig. Keine seiner

Bekundungen sei nach Inhalt, Zeit und Umständen konkret gewesen und die

vermeintliche Läuterung des wegen Eidesdelikten verfolgten Zeugen könne dessen

Glaubwürdigkeit nicht begründen.

Auch von einem Verstoß gegen die guten Sitten könne nicht ausgegangen werden, denn

es liege weder ein krasses Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor noch

eine verwerfliche Gesinnung. Sowohl der ursprüngliche Kaufpreis von 50.000,00 DM als

auch der später auf 120.000,00 DM erhöhte Kaufpreis hätten dem Bodenrichtwert und

Verkehrswert entsprochen. Der Weiterverkauf an den Beklagten zu 1. zu einem höheren

Preis sei in der Erwartung einer Nutzung als Bauland erfolgt.

Bei der Verneinung des Anspruchs gegen die Beklagte zu 2. aus ungerechtfertigter

Bereicherung habe die Kammer § 415 BGB übersehen und deshalb zu Unrecht

angenommen, es habe sich nicht um seine - des Klägers - Leistung gehandelt. Der

Rückforderungsanspruch sei auch nicht gemäß den §§ 814, 817 BGB ausgeschlossen.

Kenntnis von der Nichtschuld habe er zum Zeitpunkt der Zahlung nicht gehabt und der

Vorwurf eines Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten könne ihm

- bei richtiger Würdigung der Sachlage - nicht gemacht werden.

Der Feststellungsantrag sei entgegen der Auffassung der Kammer zulässig, das

Feststellungsinteresse sei dadurch begründet, dass ihm ein Zahlungsanspruch gegen

die Beklagten aus abgetretenem Recht, ein Schadensersatzanspruch wegen

Nichtfreigabe aus eigenem Recht und gegebenenfalls ein Schadensersatzanspruch

gegen die Rechtsanwälte ... wegen absprachewidriger Auszahlung der Mieten an den

Hinterleger zustehe.

Der Kläger beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und

I. 1. die Beklagten zu verurteilen, an ihn 322.113,89 € nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem

21. April 1999 und Zinsen aus 19.215,84 € in Höhe von 6,5 % seit dem 7. Oktober 1999

bis zum 24. November 1999 und in Höhe von 6,75 % seit dem 25. November 1999 zu

zahlen,

I. 2. den Beklagten zu 1 zu verurteilen, darüber hinaus Zinsen aus 199.403,83 € in Höhe

von 6,5 % vom 27. August 1996 bis zum 8. April 1999 und in Höhe von 6 % vom 9. April

1999 bis 20. April 1999 zu zahlen.

II. 1. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet waren, den bei den Rechtsanwälten ...

in B. hinterlegten Betrag von 6.550,00 DM (= 3.351,52 €) nebst Zinsen zu Gunsten des

Klägers zur Auszahlung freizugeben,

II. 2. die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an ihn 3.351,52 € zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen mit näheren Ausführungen die angefochtene Entscheidung. Im Hinblick

auf die Frage der Sittenwidrigkeit des mit ihr geschlossenen Kaufvertrages meint die

Beklagte zu 2., es könne nicht wegen der späteren Vertragsänderung mit notariellem

Vertrag vom 24. Mai 1995 davon ausgegangen werden, dass die Vermutung für die

verwerfliche Gesinnung des Zeugen A. bei Abschluss des Ursprungsvertrages vom 1.

Juni 1994 widerlegt sei. Entgegen dem Vertragsinhalt - Ziffer 7 des notariellen Vertrages

vom 24. Mai 1995 - habe sie von dem am 21. Juni 1994 mit dem Beklagten zu 1.

geschlossenen Kaufvertrag keine Kenntnis gehabt. Ohnehin reiche aber die Kenntnis von

dem darin vereinbarten Kaufpreis nicht für die Entkräftung der Vermutung aus. Auch aus

Ziffer 9 des notariellen Vertrages vom 24. Mai 1995 lasse sich hierfür nichts entnehmen,

denn daraus ergebe sich nicht, welche "sachlichen oder rechtlichen" Einwände nicht

mehr geltend gemacht würden.

Des Weiteren lägen Umstände vor, die erkennen ließen, dass der Zeuge A. sowohl ihre

Unerfahrenheit als auch ihre wirtschaftliche Zwangslage ausgenutzt habe; hierzu trägt

die Beklagte zu 2. vor:

Von ihrer Unerfahrenheit sei - so habe auch der Bundesgerichtshof bereits entschieden -

bereits deshalb auszugehen, weil sie Bürgerin der Neuen Bundesländer sei, die das

"westliche Rechts- und Wirtschaftssystem" seinerzeit noch nicht hinreichend gekannt

habe. Sie habe sich bereits seit 1993 in einer finanziellen Zwangslage befunden, denn

sie habe wegen der Pflege ihrer Mutter ihrer Arbeit nicht mehr nachgehen können, habe

ihre arbeitslose Tochter bei sich aufgenommen, und die Familie sei auf die monatlichen

Einkünfte ihres Ehemannes in Höhe von etwa 900,00 DM angewiesen gewesen. Aus

Geldnot und weil sie hoffte, den vereinbarten Kaufpreis kurzfristig zu erhalten, habe sie

sich zur Unterzeichnung der Vertragsurkunde vom 24. Mai 1995 bereit erklärt. Im März

1995 habe die Sperrung ihres Stromanschlusses gedroht und sie sei seinerzeit nicht

einmal in der Lage gewesen, die fälligen Müllgebühren und die Grundsteuer zu

entrichten. Von dieser äußerst prekären Situation habe der Zeuge A. Kenntnis gehabt,

denn er habe sich beispielsweise im Büro des Klägers befunden, als sie - die Beklagte zu

2. - dort angerufen und unter Verweis auf die angekündigte Stromsperrung nach dem

Verbleib der 50.000,00 DM gefragt habe.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen A.. Hinsichtlich des

Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 12. Oktober

2005 (Bl. 1576-1584 d.A.) verwiesen.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache nur im tenorierten Umfang Erfolg.

Der Kläger kann zwar mit seinem Feststellungsbegehren nicht durchdringen. Dieses ist

aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, denen der Senat nichts

hinzuzufügen hat, bereits unzulässig.

Die Beklagten sind jedoch als Gesamtschuldner zur Zahlung von 148.274,65 € nebst

Zinsen und die Beklagte zu 2. zur Zahlung weiterer 3.351,52 € verpflichtet.

1. Der Kläger kann den Beklagten zu 1. gemäß § 325 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. i.V.m. den

§§ 398, 407 BGB auf Zahlung von 148.274,65 € (290.000,00 DM) in Anspruch nehmen,

denn dem Zedenten des Kaufpreisanspruchs, dem Zeugen A., ist es aus vom Beklagten

zu 1. zu vertretenden Umständen - dessen Eigentumserwerb aufgrund des

Kaufvertrages mit der Beklagten zu 2. am 20. April 1999 - objektiv unmöglich geworden,

die Verpflichtung aus dem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 zur Eigentumsverschaffung an

den Beklagten zu 1. zu erfüllen.

a) Der notarielle Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 zwischen dem Zeugen A. und dem

Beklagten zu 1. ist entgegen der Auffassung des Landgerichts wirksam.

Der Beklagte zu 1. ist nicht gemäß § 325 ZPO wegen der aufgrund des Urteils des KG

Berlin vom 10. Juni 1997 rechtskräftigen Abweisung seiner gegen A. vor dem Landgericht

Berlin erhobenen Vollstreckungsabwehrklage gehindert, die Unwirksamkeit des

notariellen Kaufvertrages vom 21. Juni 1994 in diesem Rechtsstreit geltend zu machen.

Bei einer Vollstreckungsgegenklage als prozessualer Gestaltungsklage erwächst die

Entscheidung über das Bestehen einer materiellrechtlichen Einwendung nicht in

Rechtskraft (BGH Urteil vom 11. Februar 1992 - XI ZR 47/91 - NJW 1992, 1899; OLG

München Urteil vom 19. April 2002 - 21 U 3322/00 - OLGR 2002, 301).

aa) Der Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 ist aus den nachfolgenden Gründen, die der

Senat allesamt im Termin vom 12. Oktober 2005 erörtert hatte, nicht wegen Verstoßes

gegen die guten Sitten nichtig (§ 138 Abs. 1 BGB).

Die Beklagten haben hierzu in erster Instanz mit Schriftsatz vom 9. Dezember 2003

lediglich behauptet, der in dem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 für die seinerzeit

unstreitig landwirtschaftlich genutzte Fläche von 12.140 qm vereinbarte Kaufpreis von

etwa 50,00 DM/qm habe um mehr als das Doppelte über dem Preis für vergleichbare

Grundstücke gelegen. Dieser Vortrag genügt jedoch zur Begründung eines äußerst

krassen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung nicht.

Der Kläger selbst hält zwar den im Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 für die

„landwirtschaftlich genutzten“ Flächen vereinbarten Kaufpreis von 0,79 DM/qm für

verkehrswertentsprechend, und der Vertragsurkunde des lediglich drei Wochen später

geschlossenen Kaufvertrages zwischen dem Zeugen A. und dem Beklagten zu 1. lässt

sich nicht entnehmen, dass sich der Beklagte zu 1. - wie der Kläger behauptet - in der

Erwartung, den bislang unbebauten Teil des Flurstücks ... in Bauland „umwidmen“ zu

können, zur Zahlung des Kaufpreises von umgerechnet etwa 50,00 DM/qm bereit fand.

Dies ergibt sich aber aus dem - unstreitigen - Parteivorbringen im Berufungsverfahren

mit der Folge, dass hier gleichwohl von einem Missverhältnis zwischen Leistung und

Gegenleistung nicht ausgegangen werden kann.

Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten im Berufungsverfahren gelang es dem

Beklagten zu 1. nämlich, hinsichtlich eines Teils der ursprünglich landwirtschaftlich

genutzten Fläche Baugenehmigungen für zwei Häuser zu erwirken, mithin insoweit die

landwirtschaftlich genutzte Fläche in Bauland „umzuwidmen“. Unbestritten geblieben ist

zudem das Vorbringen des Klägers im Schriftsatz vom 25. August 2005, wonach der

Beklagte zu 1. ein Planungsbüro unter der Bezeichnung „Ingenieurbüro K..., Planung -

Baubetreuung - Gutachten“ unterhielt - dies wird auch durch den Stempelaufdruck auf

dem vom Beklagten zu 1. gefertigten Lageplan Bl. 1559 d.A. gestützt - und bereits im

Juni 1994 eine Bebauung des Grundstücks mit Wohnblöcken, im Mai 1996 mit zwei

Häusern - der Lageplan Bl. 1559 d.A. ist mit einem Stempel des Landkreises B. „Anlage

zum Bescheid“ versehen - plante. Es kommt hinzu, dass der Zeuge A. in erster Instanz

bekundete, er habe zwischen den Abschlüssen der beiden Kaufverträge im Juni 1994

erfahren, dass das verkaufte Teilstück Bauland werde; diese Aussage hat sich der Kläger

hilfsweise zu Eigen gemacht.

Bei dieser Sachlage stellt sich das bloße Bestreiten des Beklagten zu 1., in Erwartung

einer Umwidmung in Bauland die höheren Kaufpreisverpflichtung eingegangen zu sein,

als unzureichend dar; rechtliche Erwägungen gegen diese Bewertung - die

selbstverständlich auch ohne Schriftsatzfrist möglich gewesen wären - führt der Beklagte

zu 1. auch im Schriftsatz vom 16. November 2005 nicht aus.

Veranlassung zur Gewährung einer Schriftsatzfrist gemäß § 139 Abs. 5 ZPO zur

Stellungnahme auf die Erörterungen dieser Rechtslage durch den Senat im Termin vom

12. Oktober 2005 gab es nicht. Die Frage der Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages vom 21.

Juni 1994 war vom Beklagten zu 1. bereits in erster Instanz aufgeworfen und von den

Parteien - naturgemäß - unterschiedlich beantwortet worden. Im Berufungsrechtszug hat

der Kläger in seinem Schriftsatz vom 25. August 2005 unmissverständlich gerade die

aufgeführten Aspekte herangezogen, um den seiner Auffassung nach spekulativen

Charakter des Grundstückskaufvertrages vom 21. Juni 1994 zu begründen und damit der

behaupteten Sittenwidrigkeit dieses Vertrages entgegenzutreten. Dass der Beklagte zu

1. hierauf nicht erwidert hat, konnte und musste der Senat deshalb dahin verstehen,

dass eine Erwiderung nicht möglich oder nicht gewollt war; Anhaltspunkte dafür, dass

dieser rechtliche Gesichtspunkt übersehen wurde (§ 139 Abs. 2 ZPO), lagen nicht vor,

und dies wurde auch im Termin des Senats weder vom anwesenden Beklagten zu 1.

noch von seinem Prozessbevollmächtigten geltend gemacht.

bb) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vor dem Senat ist der notarielle

Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 nicht gemäß § 134 BGB wegen Verstoßes gegen die §§ 14

BNotO, 4 BeurkG nichtig.

(1) Der Senat hat Zweifel, ob dem rechtlichen Ansatz der Kammer, wonach ein Verstoß

gegen § 14 Abs. 2 BNotO - stets - gemäß § 134 BGB die Nichtigkeit des beurkundeten

Vertrages zur Folge hat, gefolgt werden kann; letztlich kann dies aber offen bleiben.

(a) Der Wortlaut der Regelung - der Notar „hat seine Amtstätigkeit zu versagen“, wenn

seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder

unredliche Zwecke verfolgt werden - ist für die Auslegung, ob ein gleichwohl

beurkundetes Rechtsgeschäft nichtig ist oder die Vorschrift lediglich ein Verbot ohne

Nichtigkeitsfolge beinhaltet, unergiebig.

Das vom Landgericht zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22. Februar 2001

(BGHZ 147, 39) lässt sich für die Annahme eines gesetzlichen Verbots mit

Nichtigkeitsfolge nicht heranziehen, weil Prüfungsgegenstand darin ein Rechtsgeschäft

war, das ein Notar unter Verstoß gegen § 14 Abs. 4 Satz 1 BNotO vorgenommen hatte.

Die folgenden Erwägungen sprechen nach Auffassung des Senats dagegen, jeglichen

Verstoß gegen § 14 Abs. 2 BNotO mit der Folge der Nichtigkeit des beurkundeten

Rechtsgeschäfts zu belasten.

Die Sicherheit des geschäftlichen Verkehrs verlangt, Zweifel über die

Rechtsbeständigkeit einer notariellen Urkunde nach Möglichkeit zu vermeiden. Diese

Eindeutigkeit lässt sich für die von § 14 Abs. 2 BNotO erfassten Sachverhalte jedoch

nicht feststellen. So liegt „Unredlichkeit“ im Sinne der Vorschrift bereits bei Verstößen

gegen vertragliche oder gesetzliche Verpflichtungen vor, die die Schwelle zur

Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) noch nicht überschreiten und die von der Rechtsordnung

nicht mit der Folge der Nichtigkeit geahndet werden, sondern durch Auferlegung von

Aufklärungs- oder Schadensersatzpflichten auf den Handelnden und ggf. auch den

Notar. Es besteht auch kein Grund, ein solches Rechtsgeschäft, das nach materiellem

Recht wirksam wäre, nur deshalb für nichtig zu erklären, weil ein Dritter - der das

Rechtsgeschäft beurkundende Notar - die Unredlichkeit erkannt hat. Dem Schutz des

Vertragspartners wird hinreichend dadurch Rechnung getragen, dass er in einem

solchen Fall gegen die unredliche andere Vertragspartei und gegen den Notar

Schadensersatzansprüche hat. Allein der Umstand, dass der Notar mit seiner Mitwirkung

an der Beurkundung eines solchen Rechtsgeschäfts dem Verhalten des unredlichen

Geschäftspartners den Anschein der Seriosität gibt, rechtfertigt es nicht, das

Rechtsgeschäft nunmehr als nichtig anzusehen.

(2) Im Ergebnis kann dem Landgericht aber darin gefolgt werden, dass der Kaufvertrag

vom 21. Juni 1994 nichtig ist, wenn der Beklagtenvortrag zutrifft, dass zwischen dem

Kläger und A. eine Vereinbarung dahin bestanden habe, dass der Kläger „aus seiner

Klientel Grundstücke brachte, die er für interessant hielt“, die Kaufverträge mit A. als

Käufer beurkundete und an den Gewinnen mit 1/3 beteiligt war.

(a) Dies lässt sich allerdings nicht damit begründen, dass darin ein Verstoß gegen das in

§ 14 Abs. 4 Satz 1 BNotO a.F. normierte Verbot, Grundstücksgeschäfte zu vermitteln

und sich an jeder Art der Vermittlung von Urkundsgeschäften zu beteiligen, liegt. Denn

das Verbot bezieht sich auf die Ausübung von Maklertätigkeit durch den Notar. Das

Rechtsgeschäft, dessen Nichtigkeit hier zur Beurteilung ansteht, ist jedoch nicht das

Vermittlungsgeschäft, an dem ein Notar beteiligt ist, sondern das Grundstücksgeschäft

selbst. Erfasste die Nichtigkeit das unter Verstoß gegen das Verbot der Maklertätigkeit

vermittelte Grundstücksgeschäft, würde hierdurch auch der an der

Vermittlungsvereinbarung völlig unbeteiligte Vertragspartner des Grundstücksgeschäfts

betroffen. Dass ein unter Verstoß eines Notars gegen das in § 14 Abs. 4 Satz 1 BNotO

normierte Verbot der Maklertätigkeit zur Anbahnung von Grundstücksgeschäften

vermitteltes Grundstücksgeschäft gemäß § 134 BGB nichtig ist, hat auch der

Bundesgerichtshof in der aufgeführten Entscheidung (BGHZ 147, 39) nicht festgestellt;

vielmehr erfasste die Nichtigkeitsfolge allein den Maklervertrag.

(b) Der von den Beklagten behauptete Sachverhalt ist nach der - im Termin dargelegten

- Auffassung des Senats jedoch deshalb für die Frage der Wirksamkeit des beurkundeten

Kaufvertrages erheblich - und gab, da Zweifel an der Richtigkeit der getroffenen

Feststellungen vorlagen, Anlass zur Wiederholung der Vernehmung des Zeugen A. -, weil

er sich unter § 7 Nr. 1 BeurkG subsumieren lässt.

Nach dieser Vorschrift ist die Beurkundung von Willenserklärungen insoweit unwirksam,

als diese „objektiv“ darauf gerichtet sind, dem Notar einen rechtlichen Vorteil zu

verschaffen. Hierunter sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

(Beschluss vom 18. Dezember 1996 - IV ZB 9/96 - BGHZ 134, 230) nur solche Vorteile

zu verstehen, die sich unmittelbar aus der in der Urkunde niedergelegten

Willenserklärung ergeben und nicht lediglich als deren Folgen eintreten oder gar erst

eintreten können. Diese Voraussetzungen sind nach dem Beklagtenvorbringen gegeben,

denn danach sollten vereinbarungsgemäß die Erlöse aus den Grundstücksgeschäften,

an denen A. zunächst als Erwerber, dann als Veräußerer beteiligt war, im Verhältnis 1/3

zu 2/3 zwischen dem Zeugen A. und dem Kläger geteilt werden. In einem solchen Fall

kann im Hinblick auf § 7 BeurkG nichts anderes gelten, als wenn der Kläger einen

Kaufvertrag beurkundet, durch den ein Unternehmen, dessen wirtschaftlicher Inhaber er

ist, den Grundbesitz erwirbt (vgl. OLG Frankfurt OLGR 1993, 174).

(3) Den Beklagten ist der ihnen obliegende Beweis, dass die behauptete Vereinbarung

zwischen dem Kläger und dem Zeugen A. hinsichtlich der im Sommer 1994

geschlossenen Kaufverträge bestand und der Kläger daher aus den beurkundeten

Verträgen vom 1. Juni und 21. Juni 1994 einen unmittelbaren rechtlichen Vorteil

gewinnen sollte, jedoch nicht gelungen.

(a) Der Zeuge A. hat zwar - wie bereits in erster Instanz - bekundet, mit dem Kläger eine

Vereinbarung getroffen zu haben, dass „generell 2/3 der Erlöse aus

Grundstückskaufverträgen, die ich tätigte, ihm und mindestens 1/3 mir zustehen sollte“.

Seine Aussage ist jedoch nicht glaubhaft.

Der Zeuge erklärte, es habe eine handschriftliche Vereinbarung existiert, die vom Kläger

im Jahre 1993 aufgesetzt worden sei, und gab an, darin sei festgehalten gewesen, dass

2/3 der auszuzahlenden Summe an den Kläger gehen und der Anteil des Zeugen nach

Abzug von Steuern an ihn ausgezahlt werden sollte. Weitere Einzelheiten zum Wortlaut

oder Inhalt dieser für ihn doch so bedeutsamen Vertragsurkunde konnte der Zeuge auch

auf Nachfrage des Senats nicht angeben, was sich nicht durch den - zweifellos

erheblichen - Zeitablauf erklären lässt. Schwer nachzuvollziehen - und auch insoweit

nicht vom Zeugen erläutert - ist auch, dass von diesem Schriftstück, das doch in erster

Linie Ansprüche des Klägers auf eine Gewinnbeteiligung erfasste, nur ein Exemplar und

zwar in den Händen des Zeugen, existiert haben soll. Nicht erklärlich ist schließlich in

diesem Zusammenhang, dass der Zeuge nur vage Kenntnis über den Verbleib dieses

wichtigen Schriftstücks haben will. Seine Erklärung, er „meine, es befände sich in einer

Kiste“ in einer Wohnung, zu der er keinen Zugang habe, ist nicht überzeugend. Der

Senat hat bei der Vernehmung des Zeugen A. nicht den Eindruck gewonnen, dass er

bedeutsame Schriftstücke in „einer Kiste“ aufbewahrt, vermag aber auch nicht glauben,

dass das Erinnerungsvermögen den Zeugen gerade an diesem für die

Überzeugungskraft seiner Aussage so bedeutsamen Punkt im Stich lässt - wusste er

doch über seine Grundstücksgeschäfte Anfang der 90er Jahre im Wesentlichen noch

recht detailliert zu berichten.

Widersprüchlich sind die Bekundungen des Zeugen insofern, als er betonte, der Kläger

habe „immer darauf bestanden, dass ich für meinen Anteil, insbesondere in steuerlicher

Hinsicht, hafte“. Bei den nachfolgenden Bekundungen des Zeugen ergab sich nämlich,

dass kein einziges Grundstücksgeschäft tatsächlich vollzogen wurde, mithin die

Gewinnverteilungsabrede in keinem Fall zur Anwendung kommen konnte. Inwieweit der

Kläger dennoch „immer darauf bestanden“ haben soll, dass der Gewinnanteil des

Zeugen versteuert wird, erschließt sich nicht. Im Übrigen erweisen sich damit auch seine

Aussagen vor dem Landgericht, es sei „regelmäßig so verfahren“ worden, dass „aus

dem Eindrittel-Anteil, der mir zustand, Abtretungen gefertigt“ worden seien

(Sitzungsprotokoll vom 13. Januar 2005 Seite 4, 2. Absatz), und sei so gewesen, „dass

der Kläger Gelder zurückbehalten hat und ich nicht genau weiß, wie er sie verrechnet

hat“ (Sitzungsprotokoll vom 13. Januar 2005 Seite 5, 2. Absatz), als zweifelhaft. Es ist

nicht ersichtlich, inwiefern der Zeuge „regelmäßig“ seinen Gewinnanteil abgetreten hat

und welche „Gelder“ der Kläger hat zurückhalten oder verrechnen können, wenn - wie

der Zeuge vor dem Senat erklärte - zu keinem Zeitpunkt überhaupt ein Gewinn

geflossen ist. Der Zeuge benannte auf Nachfrage nämlich lediglich zwei Kaufverträge,

mit denen zuvor von ihm gekaufte Grundstücke weiterveräußert wurden, und die daher

überhaupt eine konkrete Gewinnaussicht hätten bieten können. Der Kaufvertrag vom 21.

Juni 1994 mit dem Beklagten zu 1. kam jedoch nie zur Durchführung, insbesondere

wurde seitens des Beklagten zu 1. der vereinbarte Kaufpreis nicht gezahlt. Der Zeuge

räumte ferner ein, dass aus dem weiteren, von ihm benannten Veräußerungsvertrag,

einem Kaufvertrag mit einem Herrn W..., durch den ein für 1 Mill. DM gekauftes

Grundstück für 5 Mill. DM weiterverkauft werden sollte, „nichts geflossen“ sei.

(b) Zudem bestehen erhebliche Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen.

Der Zeuge wollte den Senat glauben machen, er sei in Geldangelegenheiten völlig

unbedarft und habe im Glauben an die Rechtschaffenheit eines Notars nicht nur die

Gewinnverteilungsabrede getroffen, sondern in erheblichem Umfang Vollstreckungstitel

gegen sich ergehen lassen sowie Schuldanerkenntnisse abgegeben, obgleich keine -

oder nur in geringerem Umfang - Forderungen zu Grunde lagen. Der Senat konnte sich

des Eindrucks nicht erwehren, dass der Zeuge A. - sei es im Hinblick auf das bei seiner

Vernehmung in erster Instanz erwähnte Wiederaufnahmeverfahren der Verurteilungen

wegen Betruges betreffend die hier streitgegenständlichen Grundstücksgeschäfte, sei es

aus Rache oder anderen eigennützigen Motiven - sehr darauf bedacht war, sich selbst

als den eigentlich Geschädigten darzustellen und den Kläger in so schlechtem Licht wie

möglich erscheinen zu lassen. Dabei ist zu betonen, dass der Senat keineswegs vom

Gegenteil überzeugt ist; das - feststehende - Verhalten des Klägers - etwa die Angabe in

seinem eigenen Schriftsatz vom 25. Januar 2005, eine Gewinnverteilungsabrede „sei

angedacht“ gewesen - gibt keine Veranlassung, ihn als Inbegriff des gewissenhaften und

seiner Amtspflichten bewussten Notars anzusehen. Der Zeuge A. konnte den Senat

jedoch nicht davon überzeugen, dass seine Bekundung, die Gewinnverteilungsabrede sei

tatsächlich geschlossen worden, der Wahrheit entspricht. Eine „Läuterung“ des Zeugen,

der nach dem unbestrittenen Vortrag des Klägers vom Amtsgericht Tiergarten wegen

eines Eidesdeliktes rechtskräftig zu einer Freiheitsstrafe von sechs Monaten verurteilt

worden ist und gegen den bei der Staatsanwaltschaft Berlin ein weiteres Verfahren - 34

Js 4565/02 - wegen des Verdachts des Betruges und Eidesdelikten anhängig ist, „jetzt

aber die Wahrheit“ sagt - so das Landgericht in den Entscheidungsgründen -, konnte der

Senat nicht feststellen.

Der Zeuge mag über keine kaufmännische Ausbildung verfügen, dass er aber in seinen

eigenen Angelegenheiten so unbedarft ist, wie er sich bei seiner Vernehmung vom 12.

Oktober 2005 dargestellt hat, und der Kläger ihn übervorteilt hat, mag der Senat ihm

nicht glauben.

Der Zeuge A. war nach eigenem Bekunden Mitbegründer einer Gesellschaft, der H.

GmbH, war „auf dem Bausektor“ tätig gewesen und hatte sich in den 80er Jahren mit

dem Erwerb von Oldtimern beschäftigt. Er war damit keineswegs der

geschäftsunerfahrene junge Mann, der völlig arglos in eigenen Angelegenheiten und auf

die Seriosität des Notars vertrauend Verbindlichkeiten anerkennt und Vollstreckungstitel

über Forderungen gegen sich ergehen lässt, die gar nicht oder nicht in der Höhe

bestehen. Insbesondere steht dem entgegen, dass der Zeuge A. bereits Ende der 80er

Jahre „erstmals“ die eidesstattliche Offenbarungsversicherung abgegeben hatte;

deutlicher kann kaum vor Augen geführt werden, wie folgenschwer das Eingehen von

Verbindlichkeiten und deren Titulierung sein kann.

Vor diesem Hintergrund und dem persönlichen Eindruck, den der Senat von dem

Zeugen gewonnen hat, kann dessen Aussage, er habe den Kläger als „Respektsperson“,

wie einen „Amtsrichter“ angesehen und dessen Äußerung geglaubt, nicht überzeugen.

Nach seinen eigenen Angaben beliefen sich die Verbindlichkeiten gegenüber dem Kläger

aus den in den 80er Jahren ausgereichten Darlehen auf etwa 100.000,00 DM. Obgleich

„in diesen Jahren ein Gutteil der Verbindlichkeiten zurückgeführt“ worden und eine

Zinsvereinbarung nicht bestanden haben soll, will der Zeuge dem Kläger „eben einfach“

geglaubt haben, dass sich die Forderungen gegen ihn im Jahre 1990 auf 250.000,00 DM

beliefen. Zudem will er „öfter einmal so Zettel betreffend Zinsen und Zinseszinsen und

Zinsertragsverlusten“ unterschrieben haben.

Der Zeuge vermochte auch keine nachvollziehbare Erklärung dafür abzugeben, weshalb

er gegen die gerichtliche Geltendmachung der Forderungen zur Erlangung der

Vollstreckungstitel zu Gunsten des Klägers nicht vorgegangen ist. Es ist sicherlich richtig,

dass der Zeuge dann den Zugriff auf das vom Kläger geführte Konto nicht mehr gehabt

hätte, von dem er seinerzeit seinen Lebensunterhalt bestritten haben will; dies allein

vermag aber das Verhalten des Zeugen nicht zu erklären, zumal er nicht - wie es

zunächst in seinen Bekundungen vor dem Senat anklang - ohne weiteres auf das

Kontoguthaben zugreifen konnte, sondern erst - wie er dann einräumte - nach

Genehmigung durch den Kläger, und stets „ein entsprechendes Dokument betreffend

Zinsen etc.“ unterschreiben musste. Seiner Befürchtung, es habe bekannt werden

können, dass er die Offenbarungsversicherung abgegeben habe, fehlte offenbar jegliche

Grundlage. Die Gläubiger, die seinerzeit erfolglos versucht haben, ihre Forderungen zu

vollstrecken, hatten ohnehin Kenntnis von der Abgabe der eidesstattlichen

Offenbarungsversicherung. Inwieweit eine gerichtliche Verteidigung gegen die Titulierung

von unberechtigten Forderungen zum „Bekanntwerden“ einer eidesstattlichen

Offenbarungsversicherung hätte führen können, erläuterte der Zeuge nicht. Der zuletzt

angeführten Erklärung, er habe dem Kläger geglaubt, dass „Vollstreckungstitel unter

anderem wegen der Darstellung des Ganzen beim Finanzamt erlangt werden müssen“,

könnte der Senat selbst bei einer weniger geschäftserfahrenen Person als es der Zeuge

A. seinerzeit war, vor dem Hintergrund der durch ihn bereits erfolgten Abgabe der

eidesstattlichen Offenbarungsversicherung schwerlich Glauben schenken; dem Zeugen

A. kann der Senat diese Unbedarftheit nicht abnehmen. Der Zeuge hätte schon

aufgrund der vom Kläger aufgestellten Rechnung, nach der die ursprünglichen

Darlehensverbindlichkeiten von etwa 100.000,00 DM trotz Rückzahlung eines Gutteils

und fehlender Zinsvereinbarung im Jahre 1990 etwa 250.000,00 DM betrugen,

hinreichend Anlass gehabt, an dessen Seriosität zu zweifeln. In Anbetracht des von ihm

in erster Instanz geschilderten Geschäftsgebahrens gegenüber Grundstücksverkäufern,

denen er gemeinsam mit dem Kläger („Meine Auffassung von dieser Vereinbarung war

auch, dass zu dem „wir“ natürlich der Kläger dazugehörte“) „Baugrundstücke zum Preis

von Ackerland abjagen“ wollte, kann von einem Vertrauen des Zeugen auf die Seriosität

des Klägers als Notar wohl kaum die Rede sein.

Der Versuch des Zeugen A., dem Senat gegenüber den Kläger als einen in erheblichem

Maße unredlichen und allein auf den eigenen Vorteil bedachten Menschen hinzustellen,

zeigte sich nicht nur darin, dass der Zeuge A. allenfalls zweifelhafte Beweggründe für

sein eigenes Handeln angab. Diese Absicht wurde etwa auch dadurch offenbar, dass der

Zeuge mit scheinbarer Offenheit gegenüber dem Senat Behauptungen aufstellte, die

den Kläger in schlechtem Licht erscheinen ließen, seine Angaben blieben aber denkbar

vage, und er war nicht in der Lage, zur Verifizierung seiner Behauptung Einzelheiten

mitzuteilen, schwächte auf Nachfrage seinen Vorwurf ab oder erklärte dann das

Gegenteil des zuvor Bekundeten.

So sagte der Zeuge A. im Zusammenhang mit der vermeintlich getroffenen

Gewinnverteilungsabrede aus, er sei dem Kläger zunächst sehr dankbar gewesen für

dessen Hilfestellung, habe dann aber „nur noch mit dem Kopf schütteln“ können,

insbesondere nachdem er festgestellt habe, dass jener „in ziemlich aggressiver Weise

auf Notare und Urkundsbeteiligte“ zugegangen sei, um Zahlungen an sich zu fordern.

Der Zeuge erläuterte nicht, wie sich denn dieses „ziemlich aggressive“ Verhalten des

Klägers geäußert haben soll. Der Senat ist daher nicht im Stande zu beurteilen, ob der

Kläger nicht etwa lediglich versucht hat, die Forderungen des Zeugen A. gegen seine

Vertragspartner im Wege der Zwangsvollstreckung aus seinen Vollstreckungstiteln

einzuziehen.

Auch bei der Schilderung des Zeugen, beim Weiterverkauf des Grundstücks in BA. etwa

1992 habe der Kläger „sehr aggressiv die Entrichtung des gesamten Kaufpreises an sich

verlangt“, bleibt die Vorgehensweise des Klägers offen. Insbesondere bleibt der Zeuge

eine Erläuterung schuldig, weshalb der Käufer wegen des behaupteten Verlangens des

Klägers zur Zahlung des Kaufpreises an ihn von dem Grundstückskaufvertrag

„schließlich Abstand genommen“ hat.

Widersprüchlich stellt sich die Aussage des Zeugen dar, wie er selbst auf die im Jahre

1990 vom Kläger aufgestellte Berechnung der Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von

250.000,00 DM reagiert haben will. Im Rahmen der Schilderung des Zeugen zu den

Hintergründen der Gewinnverteilungsabrede zu Beginn seiner Vernehmung durch den

Senat sagte er aus, „im Jahr 1990 waren das noch 250.000,00 DM. Das war für mich ein

richtigen Schock“, und gab für sein Handeln in der Folgezeit die Erklärung, er habe „das

aber so hingenommen. Ein Notar ist für mich eine Person wie ein Amtsrichter“. Von

diesem „Schock“ will der Zeuge später, auf Nachfrage des Senats, wie er denn auf die

für ihn überraschende „Mehrung“ der Darlehensverbindlichkeiten reagiert habe, gar

nichts mehr wissen. Nunmehr soll ihn das „eigentlich gar nicht so richtig erschüttert“

haben, weil er die Perspektive gehabt habe, „durch Erwerb und Weiterveräußerung von

Grundstücken ganz erhebliche Gewinne zu machen“. An diesem Aussageverhalten wird

offenbar, wie der Zeuge, mit der Unplausibilität seiner Schilderung konfrontiert, ohne in

Verlegenheit zu geraten seine nur wenige Augenblicke zuvor gemachte Aussage ins

Gegenteil verkehrt.

Die vermeintliche Offenheit des Zeugen im Hinblick auf ihn selbst belastende Umstände

lässt sich nach alledem auch nicht, wie das Landgericht angenommen hat, als für seine

Glaubwürdigkeit sprechenden Aspekt würdigen. Wie dargelegt, hat der Zeuge versucht,

sich selbst als „Opfer“ und den Kläger als den allein unredlich Handelnden darzustellen;

insofern ist die „Selbstbezichtigung“ kaum geeignet, die Glaubwürdigkeit des Zeugen zu

untermauern. Auch kann weder im Hinblick auf die abgeschlossenen und noch gegen ihn

anhängigen Strafverfahren noch hinsichtlich der Falschaussage in dem

Dienstaufsichtsverfahren gegen den Kläger vor dem Kammergericht von freimütigen

Eingeständnis belastender Umstände ausgegangen werden. Die Verurteilung wegen

falscher eidesstattlicher Versicherung räumte er erst auf Befragen des Klägervertreters

ein. Die Falschaussage vor dem Kammergericht versuchte er bei der Vernehmung vor

dem Landgericht zunächst noch als „möglicherweise nicht ganz vollständige“

Schilderung hinzustellen.

Der Senat vermag - im Gegensatz zum Landgericht - auch durchaus Interessen des

Zeugen zu erkennen, die Hintergründe zu den hier streitgegenständlichen Kaufverträgen

vom 1. und 21. Juni 1994 nicht wahrheitsgemäß darzustellen. Denkbar, jedenfalls nicht

fernliegend, ist nicht nur die Motivation, dem Kläger als demjenigen, der mit den

erwirkten Vollstreckungstiteln seine wirtschaftliche Existenz dauerhaft gefährden kann,

Schaden zuzufügen. Der Senat hält es zudem für möglich, dass sich der Zeuge mit

seiner Aussage vor dem Senat, insbesondere einer für ihn günstigen Würdigung seiner

Bekundungen durch den Senat, einen positiven Einfluss auf die

Wiederaufnahmeverfahren betreffend die Strafbefehle, durch die er wegen Betrugs im

Hinblick auf die Grundstücksgeschäfte mit den Beklagten verurteilt wurde, verspricht.

dass der Zeuge hinsichtlich der mit dem Kläger getroffenen Vereinbarung zu

Grundstückskaufverträgen und zur Gewinnverteilung untereinander die Wahrheit gesagt

hat. Auch die von den Parteien vorgelegten Urkunden lassen eine solche Vereinbarung

nicht erkennen.

Hierfür genügt auch der vom Kläger im Nachgang zum Verhandlungstermin vor der

Kammer zur Akte gereichte, auf den 14. Juli 1997 datierte Vermerk (Bl. 1237 d.A.) nicht.

Darin ist von einer „Abrechnung C...Markt W...“ die Rede, von Einnahmen und Ausgaben,

die der Zeuge A. „als sachlich richtig anerkannt“ haben und davon, wie mit künftigen

„Mietzahlungsmandaten“ umgegangen werden soll. Hieraus lassen sich keine Schlüsse

auf eine Abrede zwischen dem Kläger und dem Zeugen A., Gewinne aus

Grundstückskäufen und -verkäufen im Verhältnis 1/3 zu 2/3 zu teilen, schließen. Es

kommt hinzu, dass der Zeuge auf Vorhalt dieses Schriftstücks einen Bezug zu der

vermeintlichen Gewinnverteilungsabrede selbst nicht hergestellt hat. Er bekundete, er

nehme an, dass er den Text nicht unterschrieben habe, er halte es für möglich, dass es

sich hierbei um einen nachträglich über seiner Blanko-Unterschrift hinzugefügten Text

handle.

b) Die von den Beklagten gegen die Wirksamkeit der Abtretung des Kaufpreisanspruchs

aus dem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 an den Kläger erhobenen Bedenken teilt der

Senat nicht.

Die Beklagten wenden ein, die Abtretung der Kaufpreisforderung sei wegen zeitlich

vorher erfolgter Abtretungserklärungen unwirksam. Damit können sie jedoch im Ergebnis

nicht durchdringen.

Entgegen ihrer Behauptung in der Berufungserwiderung hat der Kläger seinen Vortrag,

bereits am 28. Juni 1994 habe der Zeuge A. ihm die Kaufpreisforderung abgetreten,

durch Vorlage einer Ablichtung dieser handschriftlichen Abtretungsvereinbarung (Bl. 502

d.A.) - die Abtretung ist formlos wirksam - belegt. Die Beklagten haben hierauf nicht

reagiert, insbesondere nicht die Echtheit dieser Vertragsurkunde bestritten. Ihr

Vorbringen beschränkte sich im Übrigen darauf, angesichts der im notariellen Vertrag

vom 24. Februar 1997 unter Ziffer I 3. aufgeführten notariellen Abtretungsurkunden (UR-

Nrn. 159/94, 160/94, 162/94, 163/94, 167/94, 194/94, 195/94, 4/95, 5/95, 27/95, 31/95

und 102/95) nebst Höhe der abgetretenen (Kaufpreisteil-)Forderungen die

Aktivlegitimation des Klägers in Zweifel zu ziehen. Der Kläger hat indes die Daten der

Urkundserrichtungen mit Schriftsätzen vom 27. Januar 2005 und 25. August 2005

mitgeteilt. Danach erfolgte die erste beurkundete Abtretung (UR-Nr. 159/94) am 12.

August 1994, mithin zeitlich nach der Abtretung an den Kläger am 28. Juni 1994. Dieses

Vorbringen ist zu keinem Zeitpunkt bestritten worden.

c) Der Anspruch gemäß § 325 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. auf die Gegenleistung ist allerdings

auf 148.274,65 € begrenzt, denn der Kläger muss gemäß § 407 Abs. 1 BGB die zwischen

dem bisherigen Gläubiger der Kaufpreisforderung A. und dem Beklagten zu 1. am 23.

Dezember 1997 notariell beurkundete Vertragsänderung - die Reduzierung des

Vertragsgegenstandes auf eine Teilfläche von 4.000 qm und des Kaufpreises auf

340.000,00 DM - gegen sich gelten lassen. Dem insoweit darlegungs- und

beweisbelasteten Kläger ist der Nachweis nicht gelungen, dass der Beklagte zu 1. bei der

Vornahme des Rechtsgeschäfts die Abtretung der Ansprüche aus dem Kaufvertrag vom

21. Juni 1994 an ihn kannte.

aa) Soweit der Kläger vorgetragen hat, er habe mit Schriftsatz vom 17. Dezember 1997

dem Beklagten zu 1. von den Abtretungen an ihn Mitteilung gemacht, hat dieser den

Zugang dieses Schreibens vor dem 30. Dezember 1997 bestritten; Beweis für einen vor

dem 23. Dezember 1997 erfolgten Zugang hat der Kläger nicht angetreten.

Da der Beklagte zu 1. zudem bestritten hat, vor dem Zugang jenen Schreibens am 30.

Dezember 1997 Kenntnis von der erfolgten Abtretung an den Kläger erhalten zu haben,

hätte der Kläger für seine Behauptung, mit einem Schreiben vom 27. November 1997

sei jener von der Abtretung unterrichtet worden, Beweis für den Zugang dieses

Schreibens antreten müssen; das ist nicht erfolgt.

bb) Dem Kläger ist auch nicht der Nachweis gelungen, dass der Zeuge A. den Beklagten

zu 1. - wie es in dem in erster Instanz nachgereichten, auf den 14. Juli 1997 datierten

Aktenvermerk (Bl. 1237 d.A.) niedergelegt ist - von der Abtretung der Ansprüche aus

dem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 an den Kläger unterrichtet hat.

Der Zeuge A. stellte bei seiner Vernehmung in erster Instanz in Abrede, den Beklagten

zu 1. vor Abschluss des Vertrages vom 23. Dezember 1997 über die Abtretung an den

Kläger informiert zu haben, und erklärte dies - insoweit nachvollziehbar - damit, dass ihm

die Bekanntgabe vorher „unangenehm“ gewesen wäre, weil er davon ausgegangen sei,

dass jener „dann sofort den Preis gedrückt hätte“.

Der Kläger kann sich auch nicht auf den zum 14. Juli 1997 datierten Aktenvermerk

stützen. Der Senat kann der Bekundung des Zeugen zwar keinen Glauben schenken,

dass es sich bei den darin angesprochenen Abtretung nicht um diejenige handle, mit der

die Kaufpreisforderung aus dem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 abgetreten wurde. Darin

heißt es, „Herr A. hat K... die Abtretungen an mich und Verkauf zwischen uns mitgeteilt“;

im vorangegangenen Satz ist von einer „Behauptung N.“ die Rede, die „K...

Vertragsbruch“ nahegelegt haben soll. Es ist nicht erkennbar - und wurde von den

Beklagten auf Nachfrage des Senats im Termin auch in Abrede gestellt -, dass zwischen

dem Zeugen A. und den Beklagten weitere Verträge als die hier streitgegenständlichen

bestanden haben.

Der Aktenvermerk, der neben der des Klägers die Unterschrift des Zeugen A. enthält,

trägt zwar das Datum 14. Juli 1997, eine Vermutung für die Richtigkeit dieser Datierung

besteht indes nicht. Der Zeuge hat zudem vor dem Senat ausgesagt, er nehme an, den

„auf dem Schriftstück befindlichen Text nicht unterschrieben“ zu haben, denn im Jahre

1997 habe es „noch keine Endabrechnung betreffend W...“ gegeben. An seiner

Darstellung, er habe mehrere Blanko-Unterschriften geleistet, es müsse sich hierbei um

ein solches, nachträglich ergänztes Blankett handeln, mögen im Hinblick auf die

Geschäftserfahrung des Zeugen und seine konkreten Erfahrungen mit dem Kläger

generelle Zweifel berechtigt sein. Der Senat hatte gleichwohl den Eindruck, dass der

Zeuge, dem der Aktenvermerk - anders als in erster Instanz - zum Selbstlesen vorgelegt

wurde, ehrlich überrascht war, seine Unterschrift unter dem Text zu erkennen.

Selbst wenn weiterhin Zweifel an der Wahrheit seiner Bekundungen auch insoweit

begründet wären, wäre damit der Beweis für die vom Kläger behauptete Information des

Beklagten zu 1. durch den Zeugen vor dem 23. Dezember 1997 nicht erbracht. Eine

Parteivernehmung des Beklagten zu 1. hatte der Kläger nicht beantragt, die angebotene

Parteivernehmung des Klägers von Amts wegen gemäß § 448 ZPO kam mangels

„Anbewiesensein“ der behaupteten Tatsache nicht in Betracht.

cc) Danach errechnet sich der Anspruch - weitere anrechenbare Positionen sind nicht

ersichtlich - aus der Differenz zwischen dem im notariellen Vertrag vom 23. Dezember

1997 vereinbarten Kaufpreis von 340.000,00 DM und den vom Beklagten zu 1. am 9.

Februar 1995 gezahlten 50.000,00 DM, mithin umgerechnet 148.274,65 €.

2. Der Kläger kann auch die Beklagte zu 2. auf Zahlung von 148.274,65 € in Anspruch

nehmen; die Beklagte zu 2. haftet dem Kläger gegenüber in gleicher Höhe wie der

Beklagte zu 1. auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Vertrages vom 1. Juni 1994

(UR-Nr. 116/94) gemäß den §§ 440 Abs. 1, 325 Abs. 1 BGB i.V.m. den §§ 398, 407 BGB.

a) Der notarielle Vertrag vom 1. Juni 1994 (UR-Nr. 116/1994) ist wirksam.

aa) Soweit es die Nichtigkeit gemäß § 134 BGB wegen Verstößen gegen die §§ 14

BNotO, 4 BeurkG betrifft, wird auf die Ausführungen unter Ziffer 1. verwiesen.

bb) Der notarielle Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 ist entgegen der Auffassung des

Landgerichts nicht wegen eines offensichtlichen Missverhältnisses zwischen Leistung und

Gegenleistung sittenwidrig und damit nichtig (§ 138 BGB).

(1) Dass die veräußerten Grundstücke seinerzeit, also bei Abschluss des Kaufvertrages

und unter Berücksichtigung der durch Ergänzungsvereinbarung vom 24. Mai 1995

erfolgten Erhöhung des Kaufpreises auf 120.000,00 DM, bereits Baulandqualität hatten

und daher der vereinbarte Kaufpreis völlig außer Verhältnis zum Grundstückswert stand,

haben die Beklagten in erster Instanz nicht behauptet. Hiervon hätte die Kammer aber

auch deshalb nicht ohne weiteres ausgehen dürfen, weil der Zeuge A. - auf dessen

Aussage sie sich gestützt hat - bekundet hat, er habe „innerhalb der drei Wochen, die im

Streitfall zwischen der ersten Ankaufs- und der Verkaufsurkunde im Juni 1994 lagen, (...)

die Information bekommen, dass dieses verkaufte Teilstück Bauland wird“

(Sitzungsprotokoll vom 13. Januar 2005, Seite 5).

Gleichwohl ist hier - wie der Senat bereits im Termin vom 12. Oktober 2005 dargelegt hat

- vom Vorliegen eines objektiv groben Missverhältnisses zwischen Leistung und

Gegenleistung auszugehen.

Die im Ursprungsvertrag vom 1. Juni 1994 in § 2 Ziffer 3 c) dd) getroffene Regelung über

die Fälligkeit des Kaufpreises - mit Nachweis der Baulandqualität bzw. der Erteilung einer

Baugenehmigung - und die in Ziffer 7 d) vereinbarte Auszahlungsvoraussetzung - bei

Ausweisung der Grundstücke durch bestandskräftigen Bebauungsplan als Bauland oder

Erteilung einer Baugenehmigung - legt nämlich nahe, dass die Vertragsparteien

entgegen der Behauptung des Klägers durchaus davon ausgegangen sind, dass die

Grundstücke bebaut werden können und - als Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit -

bebaubar sein müssen. Der Kläger selbst hat indes behauptet, ein „Mittelpreis zwischen

dem für landwirtschaftliche Nutzfläche und Bauland“ sei Grundlage des Kaufpreises von

680.000,00 DM für das Flurstück ... gewesen, und der im Kaufvertrag vom 1. Juni 1994

für die drei Flurstücke - Flur .... Flurstück ... und Flur ..., Flurstücke ... und ... - vereinbarte

Preis von 50.000,00 DM, umgerechnet 0,79 DM/qm, entspreche dem Verkehrswert für

ein landwirtschaftlich genutztes und - nur das kann gemeint sein - auch nur

landwirtschaftlich nutzbares Grundstück.

Bezogen auf das Flurstück ... steht der am 1. Juni 1994 vereinbarte Preis von 10.277,90

DM (0,79 DM/qm x 13010 qm) selbst dann in besonders grobem Missverhältnis zum

Wert des Grundstücks, wenn mit der am 24. Mai 1995 vereinbarten Kaufpreiserhöhung

um 70.000,00 DM nur der höhere Wert des Flurstücks ... abgegolten werden sollte. Der

Kaufpreis, den die Beklagte zu 2. mit Abschluss des Ergänzungsvertrages vom 24. Mai

1995 hätte verlangen können, hätte lediglich 11 % des Grundstückswertes betragen,

denn auf das Flurstück ... umgerechnet ermittelte sich ein Kaufpreis von 80.277,90 DM

(13010 qm x 0,79 DM/qm + 70.000,00 DM).

(2) Liegt ein objektiv grobes Missverhältnis vor, wird eine verwerfliche Gesinnung des

Vertragspartners bei Abschluss des Vertrages vermutet. Wie der Senat im

Verhandlungstermin ausführlich dargelegt hat, liegen hier jedoch Umstände vor, die

diese Vermutung entkräften. Die Ausführungen des Beklagtenvertreters im

nachgelassenen Schriftsatz vom 16. November 2005 führen im Ergebnis zu keiner

anderen rechtlichen Beurteilung; die Erwägungen des Beklagtenvertreters im Schriftsatz

vom 28. November 2005 zu dem „vehementen eigenen wirtschaftlichen des Klägers am

Bestand der Verträge UR-Nr. 116/94 und 59/95“ sind für die Frage, ob die Vermutung

einer verwerflichen Gesinnung entkräftet ist oder nicht, ohne Belang.

(a) Ausweislich Ziffer 7 der notariellen Ergänzungsvereinbarung vom 24. Mai 1995 war

der Beklagten zu 2. der Inhalt des Kaufvertrages vom 21. Juni 1994 zwischen dem

Zeugen A. und dem Beklagten zu 1. bekannt. Damit hatte die Beklagte zu 2. Kenntnis

auch davon, dass die Weiterveräußerung des Flurstücks ... an den Beklagten zu 1. zu

einem erheblich höheren Kaufpreis - 680.000,00 DM - erfolgt ist.

Die Beklagte zu 2. muss sich an dieser Erklärung, die ihr vor Unterzeichnung von dem

Kläger als beurkundendem Notar vorgelesen wurde, festhalten lassen, zumal sie ihre

Kenntnis von der Weiterveräußerung an den Beklagten zu 1. sogar noch dadurch

bekräftigt hat, dass sie später die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu dessen

Gunsten bewilligte und beantragte (Ziffer 7 Abs. 2 der Ergänzungsvereinbarung vom 24.

Mai 1995). Die Beweiskraft der in der notariellen Urkunde dokumentierten (Wissens-

)Erklärung über die Kenntnis der Beklagten zu 2. vom Inhalt des am 21. Juni 1994

beurkundeten Grundstückskaufvertrages kann zwar durch Führung des Gegenbeweises

entkräftet werden. Die Beklagte zu 2. hat jedoch hierzu im nachgelassenen Schriftsatz

vom 16. November 2005 nicht hinreichend vorgetragen. Die bloße Behauptung, im

Beurkundungstermin am 24. Mai 1995 und auch vorher sei ihr der notarielle Vertrag

nicht zur Kenntnis gebracht worden, ist erkennbar unzureichend - wie der von ihr

benannte Zeuge A. letzteres bezeugen können sollte, ist auch nicht ersichtlich. Die

Beklagte zu 2. bleibt jegliche Erklärung schuldig, weshalb es - obwohl sie keinerlei

Kenntnis von dem Weiterveräußerungsvertrag mit dem Beklagten zu 1. gehabt haben

will - überhaupt zu der Abgabe einer derartigen Erklärung und deren Dokumentation in

dem notariellen Ergänzungsvertrag gekommen ist.

Es kommt hinzu, dass die in Ziffer 9 des Ergänzungsvertrages getroffene Regelung -

entgegen der Auffassung der Beklagten zu 2. - dafür spricht, dass sie sich der

Unverhältnismäßigkeit des am 1. Juni 1994 vereinbarten Kaufpreises bewusst war. Zwar

nennt diese Vertragsbestimmung nicht ausdrücklich, welche Einwände die Beklagte zu 2.

„gegen den Bestand des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages erhoben

hat“ und nun „nicht mehr geltend macht“; hieraus lässt sich jedoch nicht - wie der

Beklagtenvertreter meint - der Schluss ziehen, diese Regelung sei „unergiebig“.

Vielmehr liegt angesichts der Umstände, dass Gegenstand dieser

Ergänzungsvereinbarung im wesentlichen die Erhöhung des zunächst vereinbarten

Kaufpreises um 70.000,00 DM war, und es sich bei den von der Beklagten zu 2.

erhobenen Einwänden um solche handelte, die „gegen den Bestand“ des Kaufvertrages

vom 1. Juni 1994 gerichtet waren und „im weitesten Sinne (...) die Unwirksamkeit“ jenes

Vertrages zum Ziel hatten, nahe, dass sich die Beklagte zu 2. des deutlich höheren

Grundstückswerts bewusst war.

(b) Der Senat behält seine ebenfalls bereits im Termin geäußerte Rechtsauffassung bei,

dass der Zeuge A. bei dieser Sachlage davon ausgehen konnte, dass die Beklagte zu 2.

in der Lage war, in eigener Verantwortung zu entscheiden, ob sie den für sich und ihre

Miterben - noch immer - ungünstigen Vertrag abschließen wollte.

Der im Schriftsatz vom 16. November 2005 erhobene Einwand, die Kenntnis von der

Weiterveräußerung zu einem höheren Kaufpreis genüge nicht, um den Verkehrswert

erkennen zu können, greift nicht durch. Deutlicher als dadurch, dass sich ein Dritter

durch Abschluss eines notariellen Kaufvertrages verpflichtet hat, einen sehr viel höheren

Kaufpreis für das Grundstück zu zahlen, konnte der Beklagten zu 2. das Missverhältnis

zwischen dem mit ihr vereinbarten Kaufpreis und dem Wert des Grundstücks nicht vor

Augen geführt werden.

soweit dieser Umstände anführt, die auf eine Ausnutzung der Unerfahrenheit und

Zwangslage der Beklagten zu 2. durch den Zeugen A. schließen lassen sollen.

Von einer die Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages (mit)begründenden Unerfahrenheit der

Beklagten zu 2. kann nicht schon deshalb ausgegangen werden, weil diese Bürgerin der

ehemaligen DDR ist. Entgegen den Ausführungen des Beklagtenvertreters im Schriftsatz

vom 16. November 2005 lässt sich dies auch nicht der zitierten Entscheidung des

Bundesgerichtshofs vom 16. Februar 1994 (NJW 1994, 1475) entnehmen. Der

Bundesgerichtshof stellte für den zu entscheidenden Fall, dem überdies ein nicht

vergleichbarer Sachverhalt zu Grunde lag - so stand zur Überprüfung ein Maklervertrag,

der nur etwa ein Jahr nach dem Beitritt der DDR geschlossen worden war und dem

treuwidrig handelnden Makler das Recht einräumte, den Preis und damit die die

Üblichkeit weit übersteigende Höhe der Provision eigenmächtig bestimmen zu können -

die Sittenwidrigkeit fest.

Auch der Sachvortrag, mit dem die Beklagte zu 2. die Ausnutzung einer bestehenden

wirtschaftlichen Zwangslage durch den Zeugen A. zu begründen versucht, genügt nicht.

Soweit die Beklagte zu 2. auf Seite 6 ihres Schriftsatzes vom 16. November 2005 ihre

bedrängte finanzielle Situation wegen der durch die Pflegebedürftigkeit ihrer Mutter

verursachten eigenen Arbeitslosigkeit, der geringen Einkünfte ihres Ehemannes und der

Aufnahme der Tochter in den Haushalt darlegt, ist nicht vorgetragen, dass der Zeuge A.

hiervon überhaupt Kenntnis hatte. Es ist nicht erkennbar, dass sich die auf der folgenden

Seite und mehrere Absätze später aufgestellte Behauptung, der Zeuge A. habe „von

100

101

102

103

104

105

106

Seite und mehrere Absätze später aufgestellte Behauptung, der Zeuge A. habe „von

dieser äußerst prekären wirtschaftlichen Situation“ Kenntnis gehabt, auch hierauf bezog.

Selbst wenn dies der Fall wäre, reichte das Vorbringen gleichwohl nicht aus, denn es

handelt sich um eine Behauptung „ins Blaue hinein“. Tatsächliche Umstände, die auf

eine Kenntnis des Zeugen A. von der Pflegebedürftigkeit der Mutter der Beklagten zu 2.

und deren finanzieller Lage schließen ließen, trägt die Beklagte zu 2. nicht vor. Sie

behauptet lediglich, dass sich der Zeuge A. im Büro des Klägers befunden habe, als die

Beklagte zu 2. bei diesem angerufen und unter Hinweis auf die angekündigte

Stromsperrung nach dem Verbleib der 50.000,00 DM gefragt habe. Auch daraus lässt

sich aber nicht entnehmen, wie der nur im selben Raum anwesende Zeuge vom Inhalt

des Telefonats Kenntnis bekommen haben soll, wenn nicht die Mithörfunktion aktiviert

war oder Anrufer oder Angerufener den Zeugen entsprechend unterrichtet haben; dazu

ist jedoch nichts vorgetragen.

Es kommt hinzu, dass die Beklagte zu 2. mit Vertrag vom 5. März 1997 - also zu einem

Zeitpunkt, als die 50.000,00 DM bereits auf ihr Konto überwiesen waren - die mit A. am

1. Juni 1994 und 24. Mai 1995 geschlossenen Verträge nochmals bekräftigt hatte.

Schließlich fehlt Vortrag dazu, dass es der Beklagten zu 2. trotz Kenntnis des sehr viel

höheren Weiterveräußerungspreises nur für das Flurstück ... nicht möglich war, einen

höheren Kaufpreis als insgesamt 120.000,00 DM zu erzielen. Selbst wenn der

Ergänzungsvertragstext, wie die Beklagte zu 2. nunmehr vorträgt, ihr am 24. Mai 1995

„zur Unterzeichnung präsentiert“ wurde und sie sich in der behaupteten schlechten

finanziellen Situation befand, ist nicht ohne weiteres ersichtlich, weshalb sie sich auf eine

Kaufpreiserhöhung um nur 70.000,00 DM eingelassen hat. Ihr konnte nicht entgangen

sein, dass allein ihre Einwände gegen den ursprünglichen Kaufvertrag ihren

Vertragspartner veranlasst haben, einen höheren Kaufpreis anzubieten - einen anderen

Grund gab es offenbar nicht; ihre Verhandlungsposition stellte sich daher am 24. Mai

1995 keineswegs als so aussichtslos dar, dass sie die ihr angebotene Vertragsänderung

zwingend hätte akzeptieren müssen.

b) Die Ansprüche des Grundstückserwerbers A. aus dem Kaufvertrag mit der Beklagten

zu 2. sind auch wirksam an den Kläger abgetreten worden.

aa) Im Hinblick auf die Ansprüche aus dem Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 behaupten die

Beklagten selbst nicht, die Abtretung mit notariellem Abtretungsvertrag vom 7.

Dezember 1994 sei wegen zeitlich vorher erfolgter Abtretung jener Ansprüche durch den

Zeugen A. unwirksam. Anhaltspunkte für eine vor dem 7. Dezember 1994 erfolgte

Abtretung, namentlich des Eigentumsverschaffungsanspruchs, an einen Dritten ergeben

sich insbesondere nicht aus der notariellen Urkunde vom 24. Februar 1997. Der Senat

hat schon im Verhandlungstermin vom 12. Oktober 2005 darauf verwiesen, dass dort

eine Abtretung von Ansprüchen aus dem Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 nicht aufgeführt

ist.

bb) Zweifel am Bestehen oder der Höhe der Gebührenforderungen des Klägers gegen

den Zeugen A. berühren die Wirksamkeit der Abtretungsvereinbarung vom 7. Dezember

1994 nicht. Nach dem Abstraktionsprinzip des BGB lassen eventuelle Mängel des

Kausalgeschäfts oder der Sicherungsabrede - etwa das Nichtbestehen der mit der

Abtretung gesicherten Forderung - die Wirksamkeit der Abtretung grundsätzlich

unberührt (vgl. Palandt-Heinrichs BGB, 64. Aufl. § 398 Rdnr. 21).

c) Die Beklagte zu 2. ist zum Schadensersatz verpflichtet, weil sie aus von ihr zu

vertretenden Umständen nicht in der Lage ist, die durch den Kaufvertrag

übernommenen Pflichten zu erfüllen (§§ 440 Abs. 1, 325 Abs. 1 BGB a.F.).

Die Beklagte zu 2. ist passivlegitimiert. Sie ist zwar nicht allein Vertragspartner der

notariellen Kaufverträge vom 1. Juni 1994 und 24. Mai 1995 - dies waren die Mitglieder

der Erbengemeinschaft nach H. M.... Passivlegitimiert für den Schadensersatzanspruch

gemäß den §§ 440 Abs. 1, 325 Abs. 1 BGB a.F. ist indes jedes der Mitglieder der

Erbengemeinschaft, die als Gesamtschuldner haften.

Die für die Erbengemeinschaft nach H. M... handelnde Beklagte zu 2. hat das

Unvermögen, die mit notariellem Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 übernommenen

Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung zu erfüllen, zu vertreten. Sie handelte bei

Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 20. April 1999, mit dem sie - wohl im

Namen der Erbengemeinschaft - dem Beklagten zu 1. das Flurstück ... veräußerte,

zumindest fahrlässig im Hinblick auf die bereits am 1. Juni 1994 eingegangene und mit

notariellem Vertrag vom 5. März 1997 nochmals bestätigte Verpflichtung, dem Zeugen

A. das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen. Sie hat ihr Unvermögen, ihrem

Vertragspartner A. das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen, selbst

107

108

109

110

111

112

113

114

115

116

Vertragspartner A. das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen, selbst

herbeigeführt, indem sie etwa fünf Jahre später dasselbe Flurstück nochmals an einen

Dritten - den Beklagten zu 1. - veräußert hat.

Der Umstand, dass sie ausweislich Ziffer 7 des notariellen Vertrages vom 24. Mai 1995

(UR-Nr. 126/94) Kenntnis davon hatte, dass der Erwerber A. das Grundstück Flurstück ...

mit Vertrag vom 21. Juni 1994 an den Beklagten zu 1. weiterveräußert hatte, entlastet

sie nicht. Sie hätte sich schon wegen der ohnehin von Gesetzes wegen bestehenden

Möglichkeit, Rechte aus einem Vertrag abzutreten, insbesondere aber angesichts der

dem Zeugen A. in Ziffer 6 des Ergänzungsvertrages vom 24. Mai 1995 ausdrücklich

eingeräumten Befugnis zur Übertragung der Rechte und Pflichten aus dem Kaufvertrag

vom 1. Juni 1994 (UR-Nr- 116/94) an Dritte, vor Abschluss des Kaufvertrages mit dem

Beklagten zu 1. Gewissheit verschaffen müssen, ob ihr ursprünglicher Vertragspartner A.

von dieser Abtretungsbefugnis Gebrauch gemacht hatte. Zudem wurde die Beklagte zu

2. unstreitig bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 20. April 1999 durch den

beurkundenden Notar S. darüber belehrt, dass sie sich möglicherweise

Schadensersatzansprüchen ihres früheren Vertragspartners aussetzt.

d) Der erstattungsfähige Schaden beläuft sich auf 148.274,65 €.

Der Gläubiger, der einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung hat, kann

verlangen, wirtschaftlich so gestellt zu werden, wie er stehen würde, wenn der Schuldner

den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte. Zur Berechnung des Nichterfüllungsschadens

bedarf es daher eines Vergleichs zwischen der Vermögenslage, die eingetreten wäre,

wenn der Schuldner ordnungsgemäß erfüllt hätte, und der durch die Nichterfüllung

tatsächlich entstandenen Vermögenslage (statt aller BGHZ 126, 131, 133 f.;

Palandt/Heinrichs, 61. Aufl. 2002 § 325 Rdnr. 14).

Danach beträgt der Schaden 148.274,65 €, denn dem Kläger ist - wie dargelegt - der

Nachweis nicht gelungen, dass der Beklagte zu 1. bei Abschluss des Vertrages vom 23.

Dezember 1997 mit dem Zeugen A. Kenntnis von der zuvor erfolgten Abtretung hatte.

3. Die Zinsansprüche beruhen auf den §§ 288, 284, 285 BGB a.F.

4. a) Der Kläger kann aus keinem Rechtsgrund von dem Beklagten zu 1. Zahlung der

Mietzinsen für das mit einem Haus bebaute Objekt aus dem Zeitraum März 1998 bis

September 1999 in Höhe von 3.351,52 € verlangen.

Vertragliche Ansprüche kommen - in Verbindung mit § 398 BGB - nicht in Betracht, da

der Zeuge A. mit dem Beklagten zu 1. keine Vereinbarungen dazu getroffen hat, wem

vor Eigentumsübergang die Mietzinsansprüche oder -einnahmen zustehen.

Ein Anspruch aus unerlaubter Handlung scheidet aus, weil Forderungsrechte des

Klägers, die der Beklagte zu 1. verletzt haben könnte, nicht zu den durch § 823 Abs. 1

BGB geschützten Rechtsgütern gehören. Für die Annahme einer vorsätzlichen

sittenwidrigen Schädigung des Klägers reicht das vom Kläger vorgetragene Verhalten

des Beklagten zu 1. nicht aus. Der Beklagte zu 1. gerierte sich zwar gegenüber der

Mieterin KA. als Eigentümer des Grundstücks, gab dieser dadurch Veranlassung, die

Mietzinsen auf den Rechtsanwaltsanderkonto zu hinterlegen und weigerte sich sodann,

die Freigabe zu erklären; die Qualität eines nicht lediglich anstößigen, sondern gemäß §

826 BGB schadensersatzpflichtigen Handelns erreicht dieses Verhalten jedoch nicht.

b) Der geltend gemachte Zahlungsanspruch ist aber gegen die Beklagte zu 2.

begründet. Die Beklagte zu 2. ist aus positiver Vertragsverletzung i.V.m. §§ 446, 398

BGB zum Ersatz der dem Kläger entgangenen Mietzinsen verpflichtet.

Aufgrund der zwischen dem Zeugen A. und der Beklagten zu 2. in § 9 Ziffern 1 und 2 des

notariellem Vertrages vom 1. Juni 1994 vereinbarten Übergabe der Grundstücke der „auf

dem der vollständigen Belegung des Kaufpreises auf dem Notaranderkonto folgenden

Monatsersten“ und Übergang der Nutzungen auf den Käufer, standen ab diesem

Zeitpunkt im Innenverhältnis zwischen dem Zeugen A. und der Beklagten zu 2. - das

verkennt das Amtsgericht Strausberg in seinem Urteil vom 14. September 2004 - 10 C

869/99 - ersterem zu. Die Beklagte zu 2. war als Mitglied und Vertreterin der

Erbengemeinschaft mithin vertraglich verpflichtet, die gezogenen Nutzungen des

veräußerten Grundstücks - hierzu gehören die Mietzinszahlungen der Mieterin KA. - an

den Erwerber A. auszukehren. Dies beinhaltete auch die Nebenpflicht, dafür Sorge zu

tragen, dass die Nutzungen tatsächlich an den wirtschaftlich Berechtigten gelangen. Die

Erbengemeinschaft blieb nämlich bis zum Übergang des Eigentums an dem Grundstück

auf den Erwerber Vertragspartner der Mieterin (vgl. § 571 BGB a.F.) und die Abrede, dass

„Gefahren, Nutzungen und Lasten des Grundstücks“ übergehen, beinhaltet keine

117

118

119

120

121

122

123

124

„Gefahren, Nutzungen und Lasten des Grundstücks“ übergehen, beinhaltet keine

Abtretung der Ansprüche auf Mietzins (BGH Urteil vom 2. Juli 2003 - XII ZR 34/02 - NZM

2003, 716; OLG Rostock Urteil vom 14. Januar 2002 - 3 U 208/00 - OLGR 2003, 31; OLG

Düsseldorf Urteil vom 29. April 1993 - 10 U 155/92 - MDR 1993, 754).

Dieser Verpflichtung hat sie zuwidergehandelt, indem sie - obgleich mit der unstreitig am

6. März 1997 erfolgten Überweisung des Kaufpreisrests von 70.000,00 DM die

Voraussetzungen für den Übergang der Nutzungen auf den Zeugen A. vorgelegen

hatten - gegenüber den Rechtsanwälten ..., die die Mietzinsen im Auftrag der Mieterin

KA. und im Einverständnis der am hiesigen Rechtsstreit beteiligten Parteien auf ein

Anderkonto hinterlegt hatten, nicht die Freigabe erklärt hat. Umstände, die die Beklagte

zu 2. von dem Vorwurf fahrlässigen Verhaltens entlasten könnten, sind weder dargetan

noch ersichtlich.

Dem Kläger ist aufgrund des sorgfaltswidrigen Verhaltens der Beklagten zu 2. auch ein

Schaden in Höhe der zunächst hinterlegten und später an die Mieterin KA.

zurückgezahlten Mietzinsen entstanden, denn er kann weder aus eigenem noch aus

abgetretenem Recht die Mieterin auf Zahlung in Anspruch nehmen. Insoweit kann

dahingestellt bleiben, ob die Mietzinsansprüche für den geltend gemachten Zeitraum

nicht ohnehin inzwischen verjährt sind, denn gegenüber der Mieterin bestand zu keinem

Zeitpunkt ein Anspruch auf Zahlung. Die Voraussetzungen für den kraft Gesetzes

angeordneten Eintritt des Grundstückserwerbers in das zwischen Veräußerer und Mieter

bestehende Rechtsverhältnis gemäß § 571 BGB a.F. lagen unzweifelhaft weder in der

Person des Klägers noch des Ersterwerbers A. vor und die zwischen der Beklagten zu 2.

und A. getroffene Abrede in § 9 Ziffern 1. und 2. des notariellen Kaufvertrages vom 1.

Juni 1994 zu Gefahr- und Nutzungsübergang beinhaltet - wie dargelegt - keine Abtretung

der Ansprüche aus dem Mietverhältnis.

5. Weitere Ansprüche hat der Kläger gegen die Beklagten nicht.

a) Ob ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten zu 1. gemäß § 826 BGB - für

einen Anspruch aus unerlaubter Handlung gemäß den §§ 823 Abs. 2 BGB, 263 StGB

fehlt ohnehin jeglicher Anhaltspunkt - nach dem klägerischen Vorbringen überhaupt in

Betracht kommt, kann offen bleiben, denn der Anspruch ist jedenfalls der Höhe nach auf

148.274,65 € beschränkt. Einer Vernehmung der zum Beweis für die Behauptung des

Klägers, der Beklagte zu 1. habe nicht nur mehrfach die Beklagte zu 2. zum

Vertragsbruch zu überreden versucht, sondern sich im Frühjahr damit gebrüstet, dass

„es ihm gelungen sei, den Kläger reinzulegen und er nur noch seine Eintragung als

Eigentümer im Grundbuch abwarte“, angebotenen Zeugen bedarf es daher nicht.

b) Der Sachvortrag genügt auch nicht, um Ansprüche gegen die Beklagte zu 2. aus

unerlaubter Handlung gemäß § 823 BGB oder vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung

gemäß § 826 BGB stützen zu können.

Der Kläger kann von der Beklagten zu 2. schließlich weder aus - vom Zeugen A. -

abgetretenem Recht, noch aus eigenem Recht Rückzahlung des Kaufpreises von

insgesamt 120.000,00 DM verlangen.

aa) Ein bereicherungsrechtlicher Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt., Satz 2

BGB i.V.m. § 398 BGB steht dem Kläger nicht zu, da die beiden Teilzahlungen von

50.000,00 DM und 70.000,00 DM nicht ohne Rechtsgrund erfolgten. Rechtlicher Grund

war vielmehr der am 1. Juni 1994 zwischen dem Zeugen A. und der Beklagten zu 2.

geschlossene und durch notarielle Ergänzungsvereinbarung vom 24. Mai 1995

hinsichtlich der Kaufpreishöhe geänderte Kaufvertrag. Dieser ist nicht nachträglich

weggefallen. Der Kläger hat von der ihm gemäß den §§ 440 Abs. 1, 325, 275 Abs. 2 BGB

a.F., Art. 229 § 5 EGBGB i.V.m. § 398 BGB wegen des Unvermögens der Beklagten zu 2.,

ihm nach Eintragung des Beklagten zu 1. am 13. August 1999 als Eigentümer des

Flurstücks ... das Eigentum an diesem Grundstück zu verschaffen, zustehenden

Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht, den Rücktritt vom Kaufvertrag UR-Nr. 116/94 zu

erklären.

bb) Eine Rückzahlungspflicht der Beklagten zu 2. ergibt sich auch nicht aus den §§ 440

Abs. 1, 325 Abs. 1 Satz 3, 323 Abs. 1, Abs. 3, 275 Abs. 2, 818 BGB a.F., Art. 229 § 5

EGBGB i.V.m. § 398 BGB. Nach diesen Vorschriften ist der Verkäufer nach

Bereicherungsrecht zur Herausgabe des bereits an ihn gezahlten Kaufpreises

verpflichtet, wenn er wegen eines von ihm zu vertretenden Umstandes nicht in der Lage

ist, dem Käufer das Eigentum an dem verkauften Gegenstand zu verschaffen. Wie der

Senat im Termin bereits ausgeführt hat, stehen dem Gläubiger die Rechte aus § 325

Abs. 1 BGB a.F. und aus § 323 BGB a.F. lediglich wahlweise, nicht nebeneinander zur

Verfügung. Da der Kläger hier aus abgetretenem Recht Schadensersatz wegen

125

126

127

128

129

130

Verfügung. Da der Kläger hier aus abgetretenem Recht Schadensersatz wegen

Nichterfüllung des Kaufvertrages vom 1. Juni 1994 geltend macht, kann er nicht

zusätzlich Herausgabe des hierauf gezahlten Kaufpreises verlangen.

cc) Ein Rückzahlungsanspruch aus eigenem Recht des Klägers kommt ohnehin nur

gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB und allenfalls hinsichtlich der am 6. März 1997

gezahlten 70.000,00 DM in Betracht, besteht aus den zutreffenden Erwägungen des

Landgerichts in dem angefochtenen Urteil aber nicht. Aus der maßgeblichen Sicht der

Beklagten zu 2. als Zuwendungsempfängerin der 70.000,00 DM war nicht der Kläger,

sondern der Zeuge A. „Leistender“ im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB, denn

jener war als Erwerber des mit notariellem Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 zur Zahlung des

Kaufpreises verpflichtet.

An dieser Beurteilung ändert sich auch dadurch nichts, dass der Kläger, wie er -

unbestritten - in erster Instanz vorgetragen hat, die Beklagte zu 2. anlässlich der

Erbscheinsangelegenheit am 5. März 1997 vom Inhalt des zwischen ihm und dem

Zeugen A. am 24. Februar 1997 geschlossenen notariellen Vertrages (UR 37/1997 des

Notars P.) unterrichtet hat. Gleichwohl konnte die Beklagte zu 2. die Zahlung der

70.000,00 DM als Leistung ihres Vertragspartners A. ansehen. Entgegen der Auffassung

des Klägers beinhaltet die in § 2 Abs. 2 Satz 2 des Vertrages vom 24. Februar 1997 mit

dem Zeugen A. getroffene Vereinbarung, mit der sich der Kläger „zur Zahlung der

restlichen 70.000,00 DM“ verpflichtet hat, „sobald diese von Frau N. angemahnt“

würden, schon keine befreiende Schuldübernahme gemäß § 415 Abs. 1 BGB. Jedenfalls

fehlt es an der erforderlichen Eindeutigkeit, denn der Wortlaut („verpflichtet sich (...) zur

Zahlung“) ist nicht eindeutig; er beinhaltet ebenso eine Auslegung dahin, dass der

Zeuge A. und der Kläger lediglich den Zahlungsweg abkürzen wollten. Der Annahme, es

sei eine befreiende Schuldübernahme gewollt gewesen, steht entgegen, dass die

Vereinbarung trotz der notariellen Beurkundung und der Sachkunde jedenfalls einer der

Vertragsparteien - der Kläger ist Rechtsanwalt und war seinerzeit Notar - die zur

Wirksamkeit einer befreienden Schuldübernahme notwendige Genehmigung der

Gläubigerin der Restkaufpreisforderung nicht einmal erwähnt. Es kommt hinzu, dass der

Kläger in seinem Schreiben vom 9. Februar 1998 an die Beklagte zu 2., mit dem er die

Quittierung der Begleichung des gesamten Kaufpreises verlangt hatte, nur auf die mit

dem Zeugen A. geschlossenen Verträge vom 1. Juni 1994 und 24. Mai 1995 verweist;

eine Verpflichtung der Beklagten zu 2. ihm - dem Kläger - gegenüber - nur diese würde

bei wirksamer befreiender Schuldübernahme durch den Kläger noch bestehen - findet

keine Erwähnung.

Selbst wenn der notarielle Vertrag vom 24. Februar 1997 zwischen dem Kläger und dem

Zeugen A. eine befreiende Schuldübernahme des Klägers beinhaltete und diese von der

Beklagten zu 2. auch genehmigt worden wäre - wozu jeglicher Vortrag fehlt, denn allein

der Empfangnahme der 70.000,00 DM lässt sich eine derartige Erklärung nicht

beimessen - könnte der Kläger ein Rückzahlung nach Bereicherungsrecht nicht

verlangen, weil die Zahlung (auch) dann mit Rechtsgrund erfolgte.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf den § 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung

über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711

ZPO.

Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche

Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO n.F.) und die Fortbildung des Rechts oder die

Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des

Bundesgerichtshofs nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO n.F.).

Der Gegenstandswert wird gemäß den §§ 47, 48 GKG n.F. auf 328.146,63 €

(Zahlungsbegehren: 325.465,41 €; Feststellungsbegehren geschätzt: 2.681,22 €)

festgesetzt.

Datenschutzerklärung Kontakt Impressum