Urteil des OLG Brandenburg, Az. 3 U 46/09

OLG Brandenburg: kosten für unterkunft und verpflegung, treu und glauben, herausgabe, widerklage, rechtliches gehör, allgemeine geschäftsbedingungen, fristlose kündigung, ordentliche kündigung, daten
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 3.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
3 U 46/09
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 883 ZPO, § 885 ZPO
Herausgabe eines Alten- und Pflegeheims: Anforderungen an
einen Klageantrag auf Herausgabe von zum Betrieb
erforderlicher Daten und Betriebsunterlagen
Tenor
I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 19. Februar 2009 verkündete Urteil des
Landgerichts Potsdam - 3 O 89/08 - unter Zurückweisung des weitergehenden
Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die auf dem Grundstück F…
allee 29 in Z… befindliche Heimeinrichtung mit 147 Zimmern einschließlich des
mitverpachteten Inventars (gemäß der angehefteten Inventarliste für Klein- und
Großinventar, ursprünglich Anlage K2 zur Klageschrift, bestehend aus 10 Blatt) und der
Außenanlagen bis zur Grundstücksgrenze an die Klägerin zu Händen der I…-GmbH, …
straße 11, G…, herauszugeben.
2. Im Übrigen werden die Klage und die Widerklage abgewiesen.
II. Die Kosten des Rechtstreits beider Instanzen fallen den Beklagten zur Last.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung
durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils gegen sie
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung
Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Als
Sicherheit genügt die schriftliche unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und
selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten
Kreditinstituts.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Prozessparteien streiten – im Rahmen von Klage und Widerklage – darum, ob und
gegebenenfalls zu welchen Bedingungen zwischen ihnen ein Pachtverhältnis über das
Seniorenstift „ “, ein Alters- und Pflegeheim im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 2
Heimgesetz (HeimG), belegen auf dem Anwesen F…allee 29 in Z…, besteht. Die
Klägerin, die Grundstückseigentümerin ist und das bewohnte Heim nebst Inventar durch
Vertrag vom 19. Februar 2001 verpachtet hat (Kopie Anlage K1/ GA I 16 ff.), verlangt mit
der Klage von den Beklagten, den beiden Pächterinnen, hauptsächlich gestützt auf den
Vortrag, das Vertragsverhältnis sei vorzeitig durch außerordentliche fristlose Kündigung
beendet worden, die Herausgabe der Heimeinrichtung inklusive des mitverpachteten
Mobiliars sowie zugehöriger Betriebsunterlagen und Daten. Die Beklagten, die die
Anfechtung des hier streitgegenständlichen Vertrages wegen arglistiger Täuschung über
schwerwiegende bauliche Mängel des Objekts erklärt haben, machen im Wege der
Feststellungswiderklage geltend, das Pachtverhältnis bestehe – insbesondere unter
Schadensersatzgesichtspunkten – zum ortsüblichen Nutzungsentgelt von monatlich €
68.303,84 fort. Zur näheren Darstellung des Tatbestandes und der erstinstanzlichen
Prozessgeschichte wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen (§ 540
Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).
Vom Landgericht Potsdam, das in der Vorinstanz entschieden hat, wurde der Klage in
vollem Umfange stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Ein Pachtvertrag
bestehe, so hat die Zivilkammer zur Begründung ausgeführt, jedenfalls nicht mehr,
entweder infolge fristloser Kündigung seitens der Klägerin oder aufgrund erfolgreicher
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entweder infolge fristloser Kündigung seitens der Klägerin oder aufgrund erfolgreicher
Anfechtung durch die Beklagten; für deren Vertragsanpassungsverlangen gebe es keine
Grundlage. Deshalb müsse auch der Widerklageantrag zu 1) erfolglos bleiben. Der
Widerklageantrag zu 2) sei nicht auf die Feststellung eines Rechtsverhältnisses gerichtet
und deshalb bereits unzulässig. Wegen der Entscheidungsgründe im Einzelnen wird
ebenfalls auf das angefochtene Urteil Bezug genommen. Dieses ist den Beklagten – zu
Händen ihres erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten – am 23. Februar 2009 (GA II
388) zugestellt worden. Sie haben am 13. März 2009 (GA III 394) mit anwaltlichem
Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel mit einem am 20. April 2009 per
Telekopie bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangen
Anwaltsschriftsatz begründet (GA III 507 ff.). Nachdem ein Vollstreckungsschutzantrag
der Beklagten durch den Senat mit Beschluss vom 22. April 2009 zurückgewiesen
worden ist (GA IV 660 ff.), hat die zuständige Obergerichtsvollzieherin auf Antrag der
Klägerin am 13. Mai 2009 jedenfalls die Herausgabeverurteilung durchgesetzt.
Die Beklagten fechten das landgerichtliche Urteil – ihre bisherigen Darlegungen
wiederholend und vertiefend – in vollem Umfange ihrer Beschwer an. Dazu tragen sie
insbesondere Folgendes vor:
Die Eingangsinstanz habe unzulässigen Klageanträgen stattgegeben. Der Antrag zu 1)
sei nicht vollstreckungsfähig, weil weder die Beklagte zu 1) noch die – ohnehin nicht
passiv legitimierte – Beklagte zu 2) unmittelbaren Besitz an den untervermieteten
Räumen hätten. Seit dem Inkrafttreten der BGB-Novelle 2002, durch die § 283 BGB a.F.
weggefallen sei, könne der mittelbare Besitzer nur noch auf Abtretung seines
Herausgabeanspruchs verklagt werden. Der Antrag zu 2) sei aus datenschutzrechtlichen
Gründen nicht vollstreckungsfähig; zur Begehung einer Straftat dürfe niemand verurteilt
werden. Im Übrigen verfügten sie, die Beklagten, über die verlangten Daten nicht. Die
Ablehnung der Aussetzung des Verfahrens nach § 148 ZPO habe die Zivilkammer
verfahrensfehlerhaft nicht begründet. Hier bestehe – ähnlich wie bei einem nach § 301
ZPO unzulässigen Teilurteil – die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen.
Entscheidungsreif sei indes auch der vorliegende Rechtsstreit noch nicht gewesen. Das
Landgericht habe ihr – der Beklagten – rechtliches Gehör verletzt, indem ihnen weder zu
den erst im Termin mündlichen Verhandlung erteilten Hinweisen Schriftsatznachlass
gewährt noch die mündliche Verhandlung wiedereröffnet worden sei.
Die Kündigungserklärungen der Klägerin hätten nicht zur Beendigung des
Pachtverhältnisses geführt. Bei Zugang des Schreibens vom 13. Oktober 2008 seien
keine Zahlungsrückstände für mehr als einen Monat vorhanden gewesen.
Nebenforderungen, die ohnehin nicht zum Pachtzins im Sinne des § 554 BGB gehörten,
bestünden – wie schon im nicht nachgelassenen Anwaltsschriftsatz vom 04. Februar
2009 dargetan (GA II 272 ff.) – keine. An den Kündigungsvoraussetzungen nach § 11
Abs. 2 des Pachtvertrages fehle es ebenfalls. Im Übrigen sei der Kündigungsausspruch
mangels beigefügter Vollmachtsurkunde unverzüglich zurückgewiesen worden. Die
Aufrechnungserklärungen aus der Zeit von April bis Oktober 2008 könnten im Einzelnen
dem Anlagenkonvolut A 19 (GA III 555 ff.) entnommen werden, das von der
Eingangsinstanz hätte berücksichtigt werden müssen. Die in § 5 Abs. 1 des
Pachtvertrages enthaltene Aufrechnungsbeschränkung verstoße gegen § 307 BGB. Auf
die Einschränkung der Gewährleistungsrechte dürfe sich die Klägerin schon nach § 536d
BGB nicht berufen. Entsprechendes gelte hinsichtlich der Kündigungserklärung vom 20.
März 2008, die zudem allein an die Beklagte zu 1) und nicht an die Beklagte zu 2)
adressiert gewesen sei.
Trotz ihrer Anfechtungserklärungen dürften sie, die Beklagten, unter dem Gesichtspunkt
des Verschuldens beim Vertragsabschluss an dem Pachtverhältnis zu ihnen günstigeren
Bedingungen festhalten. Die von der Zivilkammer zitierte BGH-Entscheidung betreffe
schon kein Dauerschuldverhältnis. In Kenntnis des tatsächlichen Zustandes der weißen
Wanne und des Eindringens von Kolibakterien hätten sie, die Beklagten, den Vertrag
lediglich zum ortsüblichen Nutzungsentgelt unter Berücksichtigung der Minderung
abgeschlossen (GA III 531, 551). Dafür spreche auch das tatsächliche Verhalten beider
Seiten. Sie – die Beklagten – hätten das Objekt nicht freiwillig geräumt und
herausgegeben, sondern durch monatliche Minderungserklärungen die
Vertragsfortsetzung angezeigt. Von Klägerseite sei bis zum Kündigungsausspruch und
zur Räumungsklage lange gewartet und die Rückgabe zuvor nicht verlangt worden.
Angesichts der gravierenden – im Schriftsatz vom 04. Februar 2009 im Einzelnen
dargelegten – Mängel des Objekts hätte sich die Klägerin auf den niedrigeren Zins
einlassen müssen, weil andere Bewerber nicht vorhanden gewesen seien. Infolgedessen
müsse auch die Widerklage Erfolg haben; bei der Feststellung des ortsüblichen
Pachtzinses handele es sich um ein Rechtsverhältnis.
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Die Beklagten beantragen sinngemäß,
das angefochtene Urteil abzuändern und
a) die Klage abzuweisen;
b) auf die Widerklage
(1) festzustellen, dass das streitgegenständliche Pachtverhältnis zwischen den
Parteien zum ortsüblichen Pachtzins fortbesteht;
(2) durch einen vom Gericht zu bestellenden Sachverständigen festzustellen,
dass die ortsübliche Pacht für das streitgegenständliche Objekt nicht € 95.000,00,
sondern € 68.303,84 beträgt.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt – ihr bisheriges Vorbringen ebenfalls wiederholend und vertiefend – das ihr
günstige Urteil des Landgerichts. Dazu trägt sie insbesondere Folgendes vor:
Der ersatzlose Wegfall von § 283 Abs. 1 BGB a.F. habe – entgegen der Ansicht der
Beklagten – zur Folge, dass der mittelbare Besitzer seit Inkrafttreten der BGB-Novelle
2002 in jedem Falle zur Herausgabe verurteilt werden könne und für die bislang zur
Vermeidung von Widersprüchen mit § 993 Abs. 1 BGB in der Rechtsprechung bejahten
Ausnahmen keine Raum mehr bleibe. Die Nichtaussetzung des vorliegenden
Zivilprozesses sei von der Zivilkammer ermessensfehlerfrei darauf gestützt worden,
dass hier Entscheidungsreife bestehe und das Verfahren vor dem Landgericht München I
sehr zögerlich Fortgang nehme. Die Hinweispflicht des Gerichts diene nicht dazu,
anwaltliche Nachlässigkeit und Anwaltsversagen auszugleichen; unter Berücksichtigung
der Diskussion in den terminsvorbereitenden Anwaltsschriftsätzen sei für die
Zivilkammer nicht erkennbar gewesen, dass die Beklagten entscheidungserhebliche
Umstände übersehen hätten. Eine Bezugnahme auf Anlagen genüge nicht, soweit es
um den notwendigen Inhalt von bestimmenden Schriftsätzen gehe. Selbst im Falle
erfolgreicher Anfechtung des Pachtvertrages durch die Beklagten stünde Letzteren kein
Recht zum Besitz mehr zu. Im Zahlungsrechtsstreit sei von ihnen vor dem LG München I
ausdrücklich dargetan worden, sie hätten auf keinen Fall ein Objekt mit undichter weißer
Wanne pachten wollen. Bei Kenntnis, dass die hausinternen Abwasserleitungen nicht
dicht seien, wäre – so hätten die Beklagten dort weiter vorgetragen – bei Abschluss des
Pachtvertrages die Betreibung eines Seniorenheims bereits aus hygienischen Gründen
nicht denkbar gewesen. Schon deshalb komme eine Fortsetzung des Pachtvertrages zu
für die Pächterseite günstigeren Bedingungen auch unter
Schadensersatzgesichtspunkten nicht in Betracht. Im Übrigen hätte sie – die Klägerin –
den Beklagten das Objekt nicht zu einem geringeren Entgelt überlassen. Die im
Pachtvertrag enthaltene Aufrechnungsbeschränkung begegne keinen AGB-rechtlichen
Bedenken. Ohnedies lägen keine allgemeinen Geschäftsbedingungen vor. Das
Vorbringen der Beklagten zu Mängeln sei ohne Substanz, weil nicht erkennbar werde, in
welchem Zeitraum welche Mängel vorgelegen hätten; wann sie erstmals gerügt worden
seien und inwieweit sie sich auf den Gebrauch des Pachtobjekts ausgewirkt hätten. Von
den Heimbewohnern seien die Kosten für Unterkunft und Verpflegung durch die
Beklagten stets in voller Höhe eingezogen worden.
Im Termin der mündlichen Verhandlung zweiter Instanz wurde die Sach- und Rechtslage
mit den Prozessbevollmächtigten beider Parteien eingehend erörtert. Der Senat hat auf
alle entscheidungserheblichen Punkte hingewiesen. Der Prozessbevollmächtigte der
Beklagten bat daraufhin, die Rechtsauffassung des Senats in einem Urteil
niederzulegen. Ergänzend wird zur Darstellung des Sach- und Streitstandes sowie der
bisherigen Prozessgeschichte auf die anwaltlichen Schriftsätze der Parteien nebst
Anlagen, auf sämtliche Terminsprotokolle sowie auf den übrigen Akteninhalt Bezug
genommen.
II.
A. Das Rechtsmittel der Beklagten ist zulässig; es wurde von ihnen insbesondere form-
und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517 ff. ZPO). In der Sache selbst bleibt es
allerdings ganz überwiegend erfolglos. Die Zivilkammer hat die Beklagten zu Recht zur
Herausgabe des Pachtobjekts nebst Inventar verurteilt und die – hinsichtlich des zweiten
Antrags bereits unzulässige – Widerklage abgewiesen; der Senat kommt ebenfalls zu
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Antrags bereits unzulässige – Widerklage abgewiesen; der Senat kommt ebenfalls zu
dem Ergebnis, dass ein vertragliches Nutzungsverhältnis zwischen den Prozessparteien
zumindest nicht mehr besteht. Dem klägerischen Antrag auf Herausgabe von Daten und
Unterlagen, die zum Betrieb der streitgegenständlichen Heimeinrichtung erforderlich
sind, hätte das Landgericht dagegen nicht stattgeben dürfen, weil er – mangels
ausreichender Bestimmbarkeit – schon nicht zulässig ist. Im Einzelnen gilt Folgendes:
1. Über die beiden Anträge zu 2), die im Streitfall mit der Klage und der Widerklage
geltend gemacht werden, kann keine Sachentscheidung ergehen, weil die
zivilprozessualen Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind.
a) Gegen die Zulässigkeit des in der enthaltenen Herausgabeantrags betreffend
die Heimeinrichtung nebst Inventar und die Außenanlagen sind – anders als die
Beklagten meinen – keine durchgreifenden Bedenken zu erheben. Dagegen erweist sich
das Herausgabeverlangen der Klägerin hinsichtlich der zum Betrieb der Heimeinrichtung
erforderlichen Daten und Unterlagen als zu unbestimmt.
aa) Der Einwand mangelnder Vollstreckungsfähigkeit des klägerischen Antrages zu 1)
geht fehl. Auf die Besitzverhältnisse der Beklagten hinsichtlich der einzelnen Räume und
der sonstigen Teile des Pachtobjekts, das insgesamt streitgegenständlich ist, kommt es
in diesem Zusammenhang nicht an.
(1) Eine Beräumung des Anwesens, also das Fortschaffen der beweglichen Sachen, die
sich darauf befinden, verlangt die Klägerin nicht. Sie möchte vielmehr ein
Seniorenheim zurückerhalten, wie sie es mit Vertrag vom 19. Februar 2001 (Kopie
Anlage K1/GA I 16 ff.) an die Beklagten verpachtet hat. Deshalb muss insbesondere
niemand – weder die Beklagten noch die Gerichtsvollzieherin – in die Aufenthaltsräume
der Bewohner eindringen, um das von diesen genutzte Mobiliar zu entfernen. Im
Verhältnis zu den Heimbewohnern wirkt ein Titel, den die Klägerin gegen die Beklagten
erstreitet, ohnedies nicht. Die Herausgabe eines bewohnten Alten- und Pflegeheims ist,
wie auch bereits höchstrichterlich geklärt wurde (vgl. BGH, Beschl. v. 14.02.2003 - IXa ZB
10/03, BGH-Rp 2003, 707 = ZMR 2004, 734), nach § 885 ZPO zu vollstrecken, indem der
Schuldner aus dem Besitz zu setzen und der Gläubiger in den Besitz einzuweisen ist.
Praktisch bedeutet dies hier, dass sich allein die Beklagten von dem Grundstück zu
entfernen haben. Das ist ohne weiteres möglich und hat – wie die Zwangsvollstreckung
am 13. Mai 2009 belegt – im Streitfall auch praktisch keine Probleme bereitet.
(2) Rechtliche Erwägungen stehen der Vollstreckungsfähigkeit des klägerischen
Herausgabeverlangens insoweit ebenfalls nicht entgegen. Mit Blick auf § 283 BGB a.F.,
dessen Aufhebung im vorliegenden Zusammenhang von beiden Parteien mit
unterschiedlichem Ergebnis problematisiert wird, weist der Senat vorsorglich darauf hin,
dass die Vorschrift mit der Neukonzeption des Leistungsstörungsrechts durch die BGB-
Novelle 2002 entbehrlich geworden ist und jetzt vollständig in § 281 BGB aufgeht; diese
Norm ist hier allerdings nicht einschlägig. Ob die Beklagten passiv legitimiert sind, stellt
keine Frage der Vollstreckbarkeit des erwirkten Titels dar, sondern berührt die
Begründetheit des geltend gemachten Anspruchs. Die Rückgabepflicht des Pächters
gemäß § 546 Abs. 1 i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB ist nicht davon abhängig, ob er selbst
Besitz an dem streitgegenständlichen Objekt hat. Hierauf kommt es nur dann an, wenn
das Verhältnis – nach erfolgreicher Anfechtung (§ 142 Abs. 1 BGB) – gemäß § 812 Abs. 1
Satz 2 beziehungsweise § 985 BGB rückabzuwickeln ist. Da die Beklagte zu 2) jedoch
unstreitig Besitzerin gewesen ist, hätte sie konkret vortragen müssen, wann und wie sie
diese tatsächliche Position wieder verloren haben will. Daran fehlt es.
bb) Dem zweiten – selbstständigen – Klageantrag, mit dem die Herausgabe von Daten
und Unterlagen verlangt wird, die zum Heimbetrieb erforderlich sind, und der keineswegs
das Schicksal des ersten Antrages teilen muss, hätte das Landgericht indes nicht
stattgeben dürfen. Er ist allerdings keineswegs überflüssig, weil es insoweit – ebenso wie
etwa bei den Bauunterlagen für ein Hausgrundstück (vgl. dazu Palandt/Ellenberger, BGB,
68. Aufl., § 97 Rdn. 11, m.w.N.) – nicht um Zubehör der vollstreckungsunterworfenen
unbeweglichen Sache geht, das nach der Rechtsprechung des BGH, Beschl. v.
14.02.2003 - IXa ZB 10/03, juris-Rdn. 7 (BGH-Rp 2003, 707 = ZMR 2004, 734) bereits
ohne besondere Erwähnung im Titel der Vollstreckungsmaßnahme unterliegt.
(1) an sich können schon vom Grundsatz her lediglich Gegenstand eines
Auskunftsanspruchs sein, der von der Klägerin im hier vorliegenden Rechtsstreit nicht
geltend gemacht wird. Bloße Informationen, die nicht oder noch nicht in körperlicher
Form vergegenständlicht wurden, sind keine Sachen im Sinne des § 90 BGB und
unterliegen deshalb nicht der Herausgabevollstreckung nach § 883 ZPO. Anders verhält
es sich zwar mit den jeweiligen Datenträgern; die zum Betrieb eines Alten- und
Pflegeheimes notwendigen sind zweifelsfrei körperliche Gegenstände. Dabei
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Pflegeheimes notwendigen sind zweifelsfrei körperliche Gegenstände. Dabei
handelt es sich aber um mehrere selbstständige Sachen, von denen jede einzelne –
ähnlich wie bei dinglichen Verfügungen – konkret bezeichnet werden muss, um im
Rahmen der Zwangsvollstreckung ohne weiteres identifizierbar zu sein (vgl. dazu OLG
Köln, Beschl. v. 27. 08.1992 - 7 W 35/92, OLG-Rp Köln 1992, 404 = VersR 1993, 1504,
juris-Rdn. 9 f.; ferner Brox/Walker, Zwangsvollstreckungsrecht, 8. Aufl., Rdn. 42 ff.;
Musielak/Foerste, ZPO, 6. Aufl., § 253 Rdn. 32; Putzo in Thomas/Putzo, ZPO, 27. Aufl.,
Vorbem. § 704 Rdn. 16; Zöller/Greger, ZPO, 27. Aufl., § 253 Rdn. 13c). Dass für die
Begründung von schuldrechtlichen Verpflichtungen, wie sie hier beispielsweise in § 12
Abs. 2 und 3 des Pachtvertrages enthalten sind, weniger strenge
Bestimmtheitserfordernisse gelten, ändert daran nichts, weil die Beseitigung von
Unklarheiten nicht dem Zwangsvollstreckungsverfahren vorbehalten bleiben darf.
(2) Die betriebsnotwendigen Unterlagen stellen ferner keine
nach § 883 Abs. 1 ZPO dar. Hierunter sind zu verstehen
Sachgesamtheiten (vgl. Zöller/Stöber, ZPO, 27. Aufl., § 883 Rdn. 3) und
mengenmäßig bestimmte Sachen aus einer greifbar bestimmten Gesamtheit (vgl.
Hartmann in Baumbach/Lauterbach, ZPO, 66. Aufl., § 883 Rdn. 3 f.). Eine
Sachgesamtheit liegt nur vor, wenn mehrere selbstständige Sachen im Verkehr unter
einer einheitlichen Bezeichnung zusammengefasst und deren Wert und
Funktionsfähigkeit durch ihre Vollständigkeit und funktionelle Verbindung mitbestimmt
werden (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 68. Aufl., Überbl. v. § 90 Rdn. 5). Das trifft auf die
hier herausverlangten Unterlagen offensichtlich nicht zu. Sie sind auch nicht lediglich
mengenmäßig konkretisiert. Die Klägerin hat allenfalls Anspruch auf ganz individuell
bestimmte Urkunden. Um welche es sich dabei im Einzelnen handelt und ob sie sich im
Besitz der Beklagten befinden, ist zwischen den Parteien streitig. Deshalb hilft die
beispielhafte Angabe, dass sich darunter nicht näher bezeichnete Wartungs- und
Versorgungsverträge, Pflegedokumentationen und Wartungsprotokolle befinden sollen,
ebenfalls nicht weiter, den unklaren Sammelbegriff der zum Heimbetrieb erforderlichen
Unterlagen auszufüllen. Erst recht kann im Vollstreckungsverfahren nicht geklärt werden,
ob es sich um Bewohner- und Personalverträge handelt.
b) Betreffend die erweist sich der Antrag zu 2) als unzulässig, weil er – wie
bereits das Landgericht zutreffend angenommen hat (LGU 16) – nicht auf die
Feststellung eines (vorgreiflichen) Rechtsverhältnisses gerichtet ist. Nur ein solches kann
der Gegenstand der Zwischenfeststellungswiderklage im Sinne des § 256 Abs. 2 ZPO
sein. Unter einem Rechtsverhältnis versteht man nach ganz herrschender Meinung, die
der Senat in ständiger Rechtsprechung teilt, eine aus dem vorgetragenen Sachverhalt
abgeleitete rechtliche Beziehung von Personen untereinander oder zu einem
Gegenstand (vgl. dazu Reichold in Thomas/Putzo, ZPO, 27. Aufl., § 256 Rdn. 5, m.w.N.).
Die Höhe der ortsüblichen Pacht stellt dagegen eine Tatsache dar, die sich – wenn
darüber in einem Zivilprozess Streit besteht – regelmäßig allein mit Hilfe eines vom
Gericht einzuholenden Sachverständigengutachtens feststellen lässt. Nicht die genaue
Kenntnis von rechtlichen Vorschriften und deren Anwendung, sondern Vergleichsdaten
vom Immobilienmarkt und Markterfahrung sind erforderlich, um das ortsübliche
Nutzungsentgelt für unbewegliche Sachen in dem jeweiligen Einzelfall bestimmen zu
können. Die Beklagten selbst möchten – wie sich schon aus dem Wortlaut ihres Antrages
ergibt – erreichen, dass bestätigt, für das
streitgegenständliche Objekt sei lediglich eine Pacht von € 68.303,84 ortsüblich. Dies
wäre gewiss ein zulässiger Beweisantrag, kann aber nicht Gegenstand eines
gerichtlichten Feststellungsausspruchs sein.
2. Ob der Klageantrag zu 1) in der Sache selbst Erfolg hat und die Widerklageantrag zu
1) als unbegründet abzuweisen ist, hängt im Kern vom Fortbestand des
Pachtverhältnisses zwischen den Prozessparteien ab. Besteht dieses nicht mehr, kommt
es – wie das Landgericht zutreffend angenommen hat – im Streitfall auf den konkreten
Beendigungsgrund nicht an. Führt die rechtliche Beurteilung des Sachverhalts zum
selben Ergebnis unabhängig davon, ob man das tatsächliche Vorbringen der Klägerin
oder das der Beklagten als wahr unterstellt, ist der Rechtsstreit – ohne weitere
Sachaufklärung – entscheidungsreif. So verhält es sich hier. Zur Vermeidung von
Wiederholungen wird zunächst auf die im Kern rechtsfehlerfreien Ausführungen im
angefochtenen Urteil Bezug genommen (LGU 10 ff.). Ergänzend sei lediglich Folgendes
angemerkt:
a) Eine erfolgreiche der Beklagten hätte nach § 142 Abs. 1 BGB
dazu geführt, dass der Pachtvertrag als von Anfang an nichtig anzusehen ist. Ohne
wirksamen Vertrag fehlt den Beklagten allerdings zugleich ein Recht zum Besitz des
Pachtobjekts im Sinne von § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB und ein rechtlicher Grund für den
Behalt des überlassenen Gegenstandes nach dem Verständnis von § 812 Abs. 1 Satz 1
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Behalt des überlassenen Gegenstandes nach dem Verständnis von § 812 Abs. 1 Satz 1
BGB. Zwar sind Schadensersatzansprüche wegen eines Verschuldens bei den
Vertragsverhandlungen nach § 280 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht
ausgeschlossen, wenn sich der arglistig Getäuschte für eine Anfechtungserklärung
entscheidet (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 68. Aufl., § 142 Rdn. 2). Den Gegner
gleichwohl unter Schadensersatzgesichtspunkten am Vertrag festhalten zu wollen, passt
dazu aber nicht. Denn der so genannte Restvertrauensschaden, der dem Anfechtenden
dann zu erstatten ist, kann gemäß den Grundsätzen, auf denen die Entscheidung des
BGH, Urt. v. 19.05.2006 - V ZR 264/05 (BGHZ 168, 35) beruht, in Fällen der
streitgegenständlichen Art maximal in dem überhöhten Entgelt bestehen, das für die
Zeit bis zum Wirksamwerden der Anfechtungserklärung versprochen war. Da die
vertragliche Bindung allerdings ohnehin rückwirkend entfällt, ist der Anfechtende auf
diesen Anspruch nicht angewiesen. Das Erfüllungsinteresse kann er allein dann
liquidieren, wenn er darzulegen und nachzuweisen vermag, dass bei ordnungsgemäßer
Aufklärung ein für ihn günstigerer Vertrag zustande gekommen wäre. Hierzu fehlt es
schon an substanziiertem und widerspruchsfreiem Vorbringen der Beklagten. Im
Zahlungsrechtstreit haben sie – bei Ausspruch der Anfechtungserklärungen – geltend
gemacht, ein Objekt mit schadhafter weißer Wanne wäre von ihnen nicht gepachtet
worden und in Kenntnis defekter Abwasserleitungen, aus denen mit Kolibakterien
verseuchte Flüssigkeit austritt, hätten sie kein Seniorenheim betreiben können. Im
vorliegenden Rechtsstreit heißt es dagegen ohne weitere Erläuterungen, das Objekt wäre
von den Beklagten angepachtet worden, jedoch lediglich zum ortsüblichen
Nutzungsentgelt. Unabhängig davon bestreitet die Klägerin, dass sie zum Abschluss
eines solchen Vertrages bereit gewesen wäre. Dem vermögen die Beklagten nichts
Stichhaltiges entgegenzusetzen. Sollte es tatsächlich keinen anderen
Pachtinteressenten gegeben haben, wäre der Klägerin noch immer die Möglichkeit
geblieben, das Objekt zunächst zu sanieren oder dessen Nutzungszweck zu ändern.
b) Sollte es dagegen an einer wirksamen Anfechtung wegen arglistiger Täuschung
fehlen, konnte die Klägerin das Pachtverhältnis wegen Zahlungsrückstandes mit Erfolg
. Ein kündigungsbegründender Zahlungsrückstand hat
jedenfalls bei Ausspruch der letzten Kündigungserklärung bestanden, die im anwaltlichen
Schriftsatz vom 30. April 2009 (GA IV 674, 679) enthalten ist, dem
Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 11. Mai 2009 zugestellt wurde (GA IV 714)
und auch sonst keinen Gültigkeitsbedenken begegnet. Überschneidungen mit
Ansprüchen, die in dem noch in der Eingangsinstanz befindlichen Zahlungsrechtsstreit
geltend gemacht werden, sind nicht ersichtlich. Dort verlangt die Klägerin die Pacht bis
einschließlich 2005 und die Beklagten verteidigen sich mit Überzahlungen aus dem Jahre
2007; ab Februar 2008 ist jedoch keinerlei Nutzungsentgelt mehr gezahlt worden.
Vorgreiflich im Sinne des § 148 ZPO wäre der Parallelprozess lediglich dann, wenn es für
die Entscheidung des hiesigen Rechtsstreits auf Zahlungsrückstände ankäme, über die
dort gestritten wird. Das trifft jedoch schon deshalb nicht zu, weil die Klage – wie bereits
oben erörtert – selbst dann Erfolg hat, wenn das Verteidigungsvorbringen der Beklagten
als wahr unterstellt wird. Alle Aufrechnungserklärungen der Beklagten scheitern, sofern
keine wirksame Anfechtung erfolgt ist, an der gemäß § 5 Abs. 1 des Pachtvertrages
vereinbarten Beschränkung der Gegenrechte des Pächters, die – unter Berücksichtigung
des in § 11 Nr. 3 AGB-Gesetz (nunmehr § 309 Nr. 3 BGB) enthaltenen Leitgedankens –
selbst einer Inhaltskontrolle nach § 9 AGB-Gesetz (nunmehr § 307 BGB) standhalten
würde. Ein vollständiger Mängelhaftungs- und Gewährleistungsausschluss, wie ihn § 8
des Pachtvertrages vorsieht, könnte zwar nicht formularmäßig, sondern nur
individualvertraglich vereinbart werden (vgl. hierzu Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des
gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rdn. 395, m.w.N.). Die
Beklagten, die sich – erstmals im zweiten Rechtszug – auf den Schutz AGB-rechtlicher
Vorschriften berufen, haben aber schon nicht schlüssig dargetan, dass überhaupt
allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 1 AGB-Gesetz (nunmehr § 305 Abs. 1
BGB) vorliegen. Hierauf kommt es jedoch letztlich nicht an. Da die Klägerin die
Verwendung von vorformulierten Klauseln bestreitet, handelt es sich um neues
Verteidigungsvorbringen der Beklagten, das nach § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht mehr
zulässig ist. Unabhängig davon konnten die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht,
gestützt auf den – hier durch § 7 des Pachtvertrages ohnehin eingeschränkten -
Gebrauchserhaltungsanspruch des Pächters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 581 Abs. 2
BGB, im Streitfall bereits deshalb nicht erfolgreich geltend machen, weil ihre
Anfechtungserklärungen erkennen lassen, dass sie an dem Pachtvertrag nicht festhalten
wollen.
c) Allerdings dürfte das Pachtverhältnis, sollte der Vertrag vom 19. Februar 2001 nicht
wirksam angefochten worden sein, schon viel eher – spätestens mit dem Ablauf des 31.
Dezember 2008 durch ordentliche Kündigung – sein Ende gefunden haben. Zwar wurde
in § 6 Abs. 2 des Pachtvertrages von den Prozessparteien vereinbart, dass das
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in § 6 Abs. 2 des Pachtvertrages von den Prozessparteien vereinbart, dass das
Vertragsverhältnis zum 01. Januar 2015 ausläuft. Diese rechtsgeschäftliche Befristung
ist aber zumindest nicht mehr wirksam, weil sich beide Seiten – was zwischen ihnen
außer Streit steht – nachfolgend darauf verständigt haben, dass ab 01. April 2003
lediglich eine Pacht in Höhe von € 95.000,00 p.m. geschuldet wird. Laut Vertragsurkunde
wären ab 01. Januar 2003 mindestens € 115.040,67 (DM 225.000,00) und ab 01. Januar
2006 € 127.822,97 (DM 250.000,00) zu zahlen gewesen. Die Höhe des Nutzungsentgelts
gehört stets zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen. Urkunden, in denen die
vereinbarte Pachtreduzierung festgehalten wird, sind weder vorgelegt noch ist ihre
Existenz behauptet worden. Somit besteht eine schriftformschädliche
Abänderungsvereinbarung, die dazu geführt hat, dass das streitgegenständliche
Vertragsverhältnis – kraft gesetzlicher Fiktion (§ 550 Satz 1 i.V.m. § 578 und § 581 Abs. 2
BGB) – als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und mit ordentlicher Frist gekündigt
werden konnte. Gegen die Wirksamkeit der Änderungsabrede selbst sind keine
durchgreifenden Bedenken zu erheben, weil der Pachtvertrag in § 20 Abs. 1 keine
qualifizierte, sondern nur eine einfache Schriftformklausel enthält. Der anschließende
Hinweis, wonach die Schriftform konstitutive Bedeutung hat, ändert daran nichts. Da die
Herabsetzung des Nutzungsentgelts lediglich für die Beklagten als Pächter von Vorteil
ist, war die Klägerin als Verpächterin nicht nach Treu und Glauben daran gehindert, die
durch den nachträglichen Formfehler begründete Kündigungsmöglichkeit zu nutzen.
B. Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Danach sind den Beklagten die gesamten Prozesskosten aufzuerlegen, weil die
Zuvielforderung der Klägerin verhältnismäßig geringfügig war und keine höheren Kosten
veranlasst hat.
C. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des vorliegenden Urteils ergibt
sich aus § 708 Nr. 10 sowie § 711 Satz 1 und 2 i.V.m. § 709 Satz 2 ZPO. Art und Umfang
der Sicherheitsleistung bestimmt der Senat nach § 108 Abs. 1 Satz 1 ZPO unter
Berücksichtigung der in § 108 Abs. 1 Satz 2 ZPO und in § 239 Abs. 2 BGB enthaltenen
Rechtsgedanken. Soweit die Verurteilung der Beklagten zur Herausgabe des
Pachtobjekts nebst Inventar aufrechterhalten wird, sind
Vollstreckungsschutzanordnungen entbehrlich, weil die Zwangsvollstreckung insoweit
bereits stattgefunden hat.
D. Die Revision wird vom Senat nicht zugelassen, weil es an den gesetzlichen
Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO i.V.m. § 133 GVG fehlt. Die Rechtssache
hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die
Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des
Bundesgerichtshofes als Revisionsgericht. Das Berufungsurteil beruht im Wesentlichen
auf der Rechtsanwendung im vorliegenden Einzelfall und auf der Würdigung von dessen
tatsächlichen Umständen. Eine Divergenz zur höchstrichterlichen Rechtsprechung oder
zu Entscheidungen anderer Oberlandesgericht ist nicht ersichtlich.
E. Der für den beträgt bis .
Dieser Betrag setzt sich im Einzelnen folgendermaßen zusammen, wobei unter
Beachtung von § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG nur die Werte der Klageanträge zu addieren sind:
Einer Abänderung des vom Landgericht für die Eingangsinstanz festgesetzten
Streitwertes von Amts wegen bedarf es nicht, weil er auf derselben Gebührenstufe liegt.
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