Urteil des OLG Brandenburg vom 19.02.2009, 3 U 46/09

Quelle:

Normen: § 883 ZPO, § 885 ZPO

Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht 3. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 28.10.2009

Aktenzeichen: 3 U 46/09

Dokumenttyp: Urteil

Herausgabe eines Alten- und Pflegeheims: Anforderungen an einen Klageantrag auf Herausgabe von zum Betrieb

erforderlicher Daten und Betriebsunterlagen

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 19. Februar 2009 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam - 3 O 89/08 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die auf dem Grundstück F… allee 29 in Z… befindliche Heimeinrichtung mit 147 Zimmern einschließlich des mitverpachteten Inventars (gemäß der angehefteten Inventarliste für Klein- und Großinventar, ursprünglich Anlage K2 zur Klageschrift, bestehend aus 10 Blatt) und der Außenanlagen bis zur Grundstücksgrenze an die Klägerin zu Händen der I…-GmbH, … straße 11, G…, herauszugeben.

2. Im Übrigen werden die Klage und die Widerklage abgewiesen.

II. Die Kosten des Rechtstreits beider Instanzen fallen den Beklagten zur Last.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Als Sicherheit genügt die schriftliche unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1Die Prozessparteien streiten – im Rahmen von Klage und Widerklage – darum, ob und gegebenenfalls zu welchen Bedingungen zwischen ihnen ein Pachtverhältnis über das Seniorenstift „ Z… “, ein Alters- und Pflegeheim im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 2 Heimgesetz (HeimG), belegen auf dem Anwesen F…allee 29 in Z…, besteht. Die Klägerin, die Grundstückseigentümerin ist und das bewohnte Heim nebst Inventar durch Vertrag vom 19. Februar 2001 verpachtet hat (Kopie Anlage K1/ GA I 16 ff.), verlangt mit der Klage von den Beklagten, den beiden Pächterinnen, hauptsächlich gestützt auf den Vortrag, das Vertragsverhältnis sei vorzeitig durch außerordentliche fristlose Kündigung beendet worden, die Herausgabe der Heimeinrichtung inklusive des mitverpachteten Mobiliars sowie zugehöriger Betriebsunterlagen und Daten. Die Beklagten, die die Anfechtung des hier streitgegenständlichen Vertrages wegen arglistiger Täuschung über schwerwiegende bauliche Mängel des Objekts erklärt haben, machen im Wege der Feststellungswiderklage geltend, das Pachtverhältnis bestehe – insbesondere unter Schadensersatzgesichtspunkten – zum ortsüblichen Nutzungsentgelt von monatlich € 68.303,84 fort. Zur näheren Darstellung des Tatbestandes und der erstinstanzlichen Prozessgeschichte wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

2Vom Landgericht Potsdam, das in der Vorinstanz entschieden hat, wurde der Klage in vollem Umfange stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Ein Pachtvertrag bestehe, so hat die Zivilkammer zur Begründung ausgeführt, jedenfalls nicht mehr, entweder infolge fristloser Kündigung seitens der Klägerin oder aufgrund erfolgreicher

entweder infolge fristloser Kündigung seitens der Klägerin oder aufgrund erfolgreicher Anfechtung durch die Beklagten; für deren Vertragsanpassungsverlangen gebe es keine Grundlage. Deshalb müsse auch der Widerklageantrag zu 1) erfolglos bleiben. Der Widerklageantrag zu 2) sei nicht auf die Feststellung eines Rechtsverhältnisses gerichtet und deshalb bereits unzulässig. Wegen der Entscheidungsgründe im Einzelnen wird ebenfalls auf das angefochtene Urteil Bezug genommen. Dieses ist den Beklagten – zu Händen ihres erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten – am 23. Februar 2009 (GA II 388) zugestellt worden. Sie haben am 13. März 2009 (GA III 394) mit anwaltlichem Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel mit einem am 20. April 2009 per Telekopie bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangen Anwaltsschriftsatz begründet (GA III 507 ff.). Nachdem ein Vollstreckungsschutzantrag der Beklagten durch den Senat mit Beschluss vom 22. April 2009 zurückgewiesen worden ist (GA IV 660 ff.), hat die zuständige Obergerichtsvollzieherin auf Antrag der Klägerin am 13. Mai 2009 jedenfalls die Herausgabeverurteilung durchgesetzt.

3Die Beklagten fechten das landgerichtliche Urteil – ihre bisherigen Darlegungen wiederholend und vertiefend – in vollem Umfange ihrer Beschwer an. Dazu tragen sie insbesondere Folgendes vor:

4Die Eingangsinstanz habe unzulässigen Klageanträgen stattgegeben. Der Antrag zu 1) sei nicht vollstreckungsfähig, weil weder die Beklagte zu 1) noch die – ohnehin nicht passiv legitimierte – Beklagte zu 2) unmittelbaren Besitz an den untervermieteten Räumen hätten. Seit dem Inkrafttreten der BGB-Novelle 2002, durch die § 283 BGB a.F. weggefallen sei, könne der mittelbare Besitzer nur noch auf Abtretung seines Herausgabeanspruchs verklagt werden. Der Antrag zu 2) sei aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht vollstreckungsfähig; zur Begehung einer Straftat dürfe niemand verurteilt werden. Im Übrigen verfügten sie, die Beklagten, über die verlangten Daten nicht. Die Ablehnung der Aussetzung des Verfahrens nach § 148 ZPO habe die Zivilkammer verfahrensfehlerhaft nicht begründet. Hier bestehe – ähnlich wie bei einem nach § 301 ZPO unzulässigen Teilurteil – die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen. Entscheidungsreif sei indes auch der vorliegende Rechtsstreit noch nicht gewesen. Das Landgericht habe ihr – der Beklagten – rechtliches Gehör verletzt, indem ihnen weder zu den erst im Termin mündlichen Verhandlung erteilten Hinweisen Schriftsatznachlass gewährt noch die mündliche Verhandlung wiedereröffnet worden sei.

5Die Kündigungserklärungen der Klägerin hätten nicht zur Beendigung des Pachtverhältnisses geführt. Bei Zugang des Schreibens vom 13. Oktober 2008 seien keine Zahlungsrückstände für mehr als einen Monat vorhanden gewesen. Nebenforderungen, die ohnehin nicht zum Pachtzins im Sinne des § 554 BGB gehörten, bestünden – wie schon im nicht nachgelassenen Anwaltsschriftsatz vom 04. Februar 2009 dargetan (GA II 272 ff.) – keine. An den Kündigungsvoraussetzungen nach § 11 Abs. 2 des Pachtvertrages fehle es ebenfalls. Im Übrigen sei der Kündigungsausspruch mangels beigefügter Vollmachtsurkunde unverzüglich zurückgewiesen worden. Die Aufrechnungserklärungen aus der Zeit von April bis Oktober 2008 könnten im Einzelnen dem Anlagenkonvolut A 19 (GA III 555 ff.) entnommen werden, das von der Eingangsinstanz hätte berücksichtigt werden müssen. Die in § 5 Abs. 1 des Pachtvertrages enthaltene Aufrechnungsbeschränkung verstoße gegen § 307 BGB. Auf die Einschränkung der Gewährleistungsrechte dürfe sich die Klägerin schon nach § 536d BGB nicht berufen. Entsprechendes gelte hinsichtlich der Kündigungserklärung vom 20. März 2008, die zudem allein an die Beklagte zu 1) und nicht an die Beklagte zu 2) adressiert gewesen sei.

6Trotz ihrer Anfechtungserklärungen dürften sie, die Beklagten, unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens beim Vertragsabschluss an dem Pachtverhältnis zu ihnen günstigeren Bedingungen festhalten. Die von der Zivilkammer zitierte BGH-Entscheidung betreffe schon kein Dauerschuldverhältnis. In Kenntnis des tatsächlichen Zustandes der weißen Wanne und des Eindringens von Kolibakterien hätten sie, die Beklagten, den Vertrag lediglich zum ortsüblichen Nutzungsentgelt unter Berücksichtigung der Minderung abgeschlossen (GA III 531, 551). Dafür spreche auch das tatsächliche Verhalten beider Seiten. Sie – die Beklagten – hätten das Objekt nicht freiwillig geräumt und herausgegeben, sondern durch monatliche Minderungserklärungen die Vertragsfortsetzung angezeigt. Von Klägerseite sei bis zum Kündigungsausspruch und zur Räumungsklage lange gewartet und die Rückgabe zuvor nicht verlangt worden. Angesichts der gravierenden – im Schriftsatz vom 04. Februar 2009 im Einzelnen dargelegten – Mängel des Objekts hätte sich die Klägerin auf den niedrigeren Zins einlassen müssen, weil andere Bewerber nicht vorhanden gewesen seien. Infolgedessen müsse auch die Widerklage Erfolg haben; bei der Feststellung des ortsüblichen Pachtzinses handele es sich um ein Rechtsverhältnis.

7Die Beklagten beantragen sinngemäß,

8das angefochtene Urteil abzuändern und

9a) die Klage abzuweisen;

10b) auf die Widerklage

11(1) festzustellen, dass das streitgegenständliche Pachtverhältnis zwischen den Parteien zum ortsüblichen Pachtzins fortbesteht;

12(2) durch einen vom Gericht zu bestellenden Sachverständigen festzustellen, dass die ortsübliche Pacht für das streitgegenständliche Objekt nicht € 95.000,00, sondern € 68.303,84 beträgt.

13 Die Klägerin beantragt,

14die Berufung zurückzuweisen.

15 Sie verteidigt – ihr bisheriges Vorbringen ebenfalls wiederholend und vertiefend – das ihr günstige Urteil des Landgerichts. Dazu trägt sie insbesondere Folgendes vor:

16 Der ersatzlose Wegfall von § 283 Abs. 1 BGB a.F. habe – entgegen der Ansicht der Beklagten – zur Folge, dass der mittelbare Besitzer seit Inkrafttreten der BGB-Novelle 2002 in jedem Falle zur Herausgabe verurteilt werden könne und für die bislang zur Vermeidung von Widersprüchen mit § 993 Abs. 1 BGB in der Rechtsprechung bejahten Ausnahmen keine Raum mehr bleibe. Die Nichtaussetzung des vorliegenden Zivilprozesses sei von der Zivilkammer ermessensfehlerfrei darauf gestützt worden, dass hier Entscheidungsreife bestehe und das Verfahren vor dem Landgericht München I sehr zögerlich Fortgang nehme. Die Hinweispflicht des Gerichts diene nicht dazu, anwaltliche Nachlässigkeit und Anwaltsversagen auszugleichen; unter Berücksichtigung der Diskussion in den terminsvorbereitenden Anwaltsschriftsätzen sei für die Zivilkammer nicht erkennbar gewesen, dass die Beklagten entscheidungserhebliche Umstände übersehen hätten. Eine Bezugnahme auf Anlagen genüge nicht, soweit es um den notwendigen Inhalt von bestimmenden Schriftsätzen gehe. Selbst im Falle erfolgreicher Anfechtung des Pachtvertrages durch die Beklagten stünde Letzteren kein Recht zum Besitz mehr zu. Im Zahlungsrechtsstreit sei von ihnen vor dem LG München I ausdrücklich dargetan worden, sie hätten auf keinen Fall ein Objekt mit undichter weißer Wanne pachten wollen. Bei Kenntnis, dass die hausinternen Abwasserleitungen nicht dicht seien, wäre – so hätten die Beklagten dort weiter vorgetragen – bei Abschluss des Pachtvertrages die Betreibung eines Seniorenheims bereits aus hygienischen Gründen nicht denkbar gewesen. Schon deshalb komme eine Fortsetzung des Pachtvertrages zu für die Pächterseite günstigeren Bedingungen auch unter Schadensersatzgesichtspunkten nicht in Betracht. Im Übrigen hätte sie – die Klägerin – den Beklagten das Objekt nicht zu einem geringeren Entgelt überlassen. Die im Pachtvertrag enthaltene Aufrechnungsbeschränkung begegne keinen AGB-rechtlichen Bedenken. Ohnedies lägen keine allgemeinen Geschäftsbedingungen vor. Das Vorbringen der Beklagten zu Mängeln sei ohne Substanz, weil nicht erkennbar werde, in welchem Zeitraum welche Mängel vorgelegen hätten; wann sie erstmals gerügt worden seien und inwieweit sie sich auf den Gebrauch des Pachtobjekts ausgewirkt hätten. Von den Heimbewohnern seien die Kosten für Unterkunft und Verpflegung durch die Beklagten stets in voller Höhe eingezogen worden.

17 Im Termin der mündlichen Verhandlung zweiter Instanz wurde die Sach- und Rechtslage mit den Prozessbevollmächtigten beider Parteien eingehend erörtert. Der Senat hat auf alle entscheidungserheblichen Punkte hingewiesen. Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten bat daraufhin, die Rechtsauffassung des Senats in einem Urteil niederzulegen. Ergänzend wird zur Darstellung des Sach- und Streitstandes sowie der bisherigen Prozessgeschichte auf die anwaltlichen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen, auf sämtliche Terminsprotokolle sowie auf den übrigen Akteninhalt Bezug genommen.

II.

18 A. Das Rechtsmittel der Beklagten ist zulässig; es wurde von ihnen insbesondere formund fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517 ff. ZPO). In der Sache selbst bleibt es allerdings ganz überwiegend erfolglos. Die Zivilkammer hat die Beklagten zu Recht zur Herausgabe des Pachtobjekts nebst Inventar verurteilt und die – hinsichtlich des zweiten Antrags bereits unzulässige – Widerklage abgewiesen; der Senat kommt ebenfalls zu

Antrags bereits unzulässige – Widerklage abgewiesen; der Senat kommt ebenfalls zu dem Ergebnis, dass ein vertragliches Nutzungsverhältnis zwischen den Prozessparteien zumindest nicht mehr besteht. Dem klägerischen Antrag auf Herausgabe von Daten und Unterlagen, die zum Betrieb der streitgegenständlichen Heimeinrichtung erforderlich sind, hätte das Landgericht dagegen nicht stattgeben dürfen, weil er – mangels ausreichender Bestimmbarkeit – schon nicht zulässig ist. Im Einzelnen gilt Folgendes:

19 1. Über die beiden Anträge zu 2), die im Streitfall mit der Klage und der Widerklage geltend gemacht werden, kann keine Sachentscheidung ergehen, weil die zivilprozessualen Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind.

20 a) Gegen die Zulässigkeit des in der Klage enthaltenen Herausgabeantrags betreffend die Heimeinrichtung nebst Inventar und die Außenanlagen sind – anders als die Beklagten meinen – keine durchgreifenden Bedenken zu erheben. Dagegen erweist sich das Herausgabeverlangen der Klägerin hinsichtlich der zum Betrieb der Heimeinrichtung erforderlichen Daten und Unterlagen als zu unbestimmt.

21 aa) Der Einwand mangelnder Vollstreckungsfähigkeit des klägerischen Antrages zu 1) geht fehl. Auf die Besitzverhältnisse der Beklagten hinsichtlich der einzelnen Räume und der sonstigen Teile des Pachtobjekts, das insgesamt streitgegenständlich ist, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.

22 (1) Eine Beräumung des Anwesens, also das Fortschaffen der beweglichen Sachen, die sich darauf befinden, verlangt die Klägerin nicht. Sie möchte vielmehr ein bewohntes Seniorenheim zurückerhalten, wie sie es mit Vertrag vom 19. Februar 2001 (Kopie Anlage K1/GA I 16 ff.) an die Beklagten verpachtet hat. Deshalb muss insbesondere niemand – weder die Beklagten noch die Gerichtsvollzieherin – in die Aufenthaltsräume der Bewohner eindringen, um das von diesen genutzte Mobiliar zu entfernen. Im Verhältnis zu den Heimbewohnern wirkt ein Titel, den die Klägerin gegen die Beklagten erstreitet, ohnedies nicht. Die Herausgabe eines bewohnten Alten- und Pflegeheims ist, wie auch bereits höchstrichterlich geklärt wurde (vgl. BGH, Beschl. v. 14.02.2003 - IXa ZB 10/03, BGH-Rp 2003, 707 = ZMR 2004, 734), nach § 885 ZPO zu vollstrecken, indem der Schuldner aus dem Besitz zu setzen und der Gläubiger in den Besitz einzuweisen ist. Praktisch bedeutet dies hier, dass sich allein die Beklagten von dem Grundstück zu entfernen haben. Das ist ohne weiteres möglich und hat – wie die Zwangsvollstreckung am 13. Mai 2009 belegt – im Streitfall auch praktisch keine Probleme bereitet.

23 (2) Rechtliche Erwägungen stehen der Vollstreckungsfähigkeit des klägerischen Herausgabeverlangens insoweit ebenfalls nicht entgegen. Mit Blick auf § 283 BGB a.F., dessen Aufhebung im vorliegenden Zusammenhang von beiden Parteien mit unterschiedlichem Ergebnis problematisiert wird, weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass die Vorschrift mit der Neukonzeption des Leistungsstörungsrechts durch die BGB- Novelle 2002 entbehrlich geworden ist und jetzt vollständig in § 281 BGB aufgeht; diese Norm ist hier allerdings nicht einschlägig. Ob die Beklagten passiv legitimiert sind, stellt keine Frage der Vollstreckbarkeit des erwirkten Titels dar, sondern berührt die Begründetheit des geltend gemachten Anspruchs. Die Rückgabepflicht des Pächters gemäß § 546 Abs. 1 i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB ist nicht davon abhängig, ob er selbst Besitz an dem streitgegenständlichen Objekt hat. Hierauf kommt es nur dann an, wenn das Verhältnis – nach erfolgreicher Anfechtung (§ 142 Abs. 1 BGB) – gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 beziehungsweise § 985 BGB rückabzuwickeln ist. Da die Beklagte zu 2) jedoch unstreitig Besitzerin gewesen ist, hätte sie konkret vortragen müssen, wann und wie sie diese tatsächliche Position wieder verloren haben will. Daran fehlt es.

24 bb) Dem zweiten – selbstständigen – Klageantrag, mit dem die Herausgabe von Daten und Unterlagen verlangt wird, die zum Heimbetrieb erforderlich sind, und der keineswegs das Schicksal des ersten Antrages teilen muss, hätte das Landgericht indes nicht stattgeben dürfen. Er ist allerdings keineswegs überflüssig, weil es insoweit – ebenso wie etwa bei den Bauunterlagen für ein Hausgrundstück (vgl. dazu Palandt/Ellenberger, BGB, 68. Aufl., § 97 Rdn. 11, m.w.N.) – nicht um Zubehör der vollstreckungsunterworfenen unbeweglichen Sache geht, das nach der Rechtsprechung des BGH, Beschl. v. 14.02.2003 - IXa ZB 10/03, juris-Rdn. 7 (BGH-Rp 2003, 707 = ZMR 2004, 734) bereits ohne besondere Erwähnung im Titel der Vollstreckungsmaßnahme unterliegt.

25 (1) Daten an sich können schon vom Grundsatz her lediglich Gegenstand eines Auskunftsanspruchs sein, der von der Klägerin im hier vorliegenden Rechtsstreit nicht geltend gemacht wird. Bloße Informationen, die nicht oder noch nicht in körperlicher Form vergegenständlicht wurden, sind keine Sachen im Sinne des § 90 BGB und unterliegen deshalb nicht der Herausgabevollstreckung nach § 883 ZPO. Anders verhält es sich zwar mit den jeweiligen Datenträgern; die zum Betrieb eines Alten- und Pflegeheimes notwendigen Unterlagen sind zweifelsfrei körperliche Gegenstände. Dabei

Pflegeheimes notwendigen Unterlagen sind zweifelsfrei körperliche Gegenstände. Dabei handelt es sich aber um mehrere selbstständige Sachen, von denen jede einzelne – ähnlich wie bei dinglichen Verfügungen – konkret bezeichnet werden muss, um im Rahmen der Zwangsvollstreckung ohne weiteres identifizierbar zu sein (vgl. dazu OLG Köln, Beschl. v. 27. 08.1992 - 7 W 35/92, OLG-Rp Köln 1992, 404 = VersR 1993, 1504, juris-Rdn. 9 f.; ferner Brox/Walker, Zwangsvollstreckungsrecht, 8. Aufl., Rdn. 42 ff.; Musielak/Foerste, ZPO, 6. Aufl., § 253 Rdn. 32; Putzo in Thomas/Putzo, ZPO, 27. Aufl., Vorbem. § 704 Rdn. 16; Zöller/Greger, ZPO, 27. Aufl., § 253 Rdn. 13c). Dass für die Begründung von schuldrechtlichen Verpflichtungen, wie sie hier beispielsweise in § 12 Abs. 2 und 3 des Pachtvertrages enthalten sind, weniger strenge Bestimmtheitserfordernisse gelten, ändert daran nichts, weil die Beseitigung von Unklarheiten nicht dem Zwangsvollstreckungsverfahren vorbehalten bleiben darf.

26 (2) Die betriebsnotwendigen Unterlagen stellen ferner keine Menge bestimmter beweglicher Sachen nach § 883 Abs. 1 ZPO dar. Hierunter sind zu verstehen einerseits Sachgesamtheiten (vgl. Zöller/Stöber, ZPO, 27. Aufl., § 883 Rdn. 3) und andererseits mengenmäßig bestimmte Sachen aus einer greifbar bestimmten Gesamtheit (vgl. Hartmann in Baumbach/Lauterbach, ZPO, 66. Aufl., § 883 Rdn. 3 f.). Eine Sachgesamtheit liegt nur vor, wenn mehrere selbstständige Sachen im Verkehr unter einer einheitlichen Bezeichnung zusammengefasst und deren Wert und Funktionsfähigkeit durch ihre Vollständigkeit und funktionelle Verbindung mitbestimmt werden (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 68. Aufl., Überbl. v. § 90 Rdn. 5). Das trifft auf die hier herausverlangten Unterlagen offensichtlich nicht zu. Sie sind auch nicht lediglich mengenmäßig konkretisiert. Die Klägerin hat allenfalls Anspruch auf ganz individuell bestimmte Urkunden. Um welche es sich dabei im Einzelnen handelt und ob sie sich im Besitz der Beklagten befinden, ist zwischen den Parteien streitig. Deshalb hilft die beispielhafte Angabe, dass sich darunter nicht näher bezeichnete Wartungs- und Versorgungsverträge, Pflegedokumentationen und Wartungsprotokolle befinden sollen, ebenfalls nicht weiter, den unklaren Sammelbegriff der zum Heimbetrieb erforderlichen Unterlagen auszufüllen. Erst recht kann im Vollstreckungsverfahren nicht geklärt werden, ob es sich um bestehende Bewohner- und Personalverträge handelt.

27 b) Betreffend die Widerklage erweist sich der Antrag zu 2) als unzulässig, weil er – wie bereits das Landgericht zutreffend angenommen hat (LGU 16) – nicht auf die Feststellung eines (vorgreiflichen) Rechtsverhältnisses gerichtet ist. Nur ein solches kann der Gegenstand der Zwischenfeststellungswiderklage im Sinne des § 256 Abs. 2 ZPO sein. Unter einem Rechtsverhältnis versteht man nach ganz herrschender Meinung, die der Senat in ständiger Rechtsprechung teilt, eine aus dem vorgetragenen Sachverhalt abgeleitete rechtliche Beziehung von Personen untereinander oder zu einem Gegenstand (vgl. dazu Reichold in Thomas/Putzo, ZPO, 27. Aufl., § 256 Rdn. 5, m.w.N.). Die Höhe der ortsüblichen Pacht stellt dagegen eine Tatsache dar, die sich – wenn darüber in einem Zivilprozess Streit besteht – regelmäßig allein mit Hilfe eines vom Gericht einzuholenden Sachverständigengutachtens feststellen lässt. Nicht die genaue Kenntnis von rechtlichen Vorschriften und deren Anwendung, sondern Vergleichsdaten vom Immobilienmarkt und Markterfahrung sind erforderlich, um das ortsübliche Nutzungsentgelt für unbewegliche Sachen in dem jeweiligen Einzelfall bestimmen zu können. Die Beklagten selbst möchten – wie sich schon aus dem Wortlaut ihres Antrages ergibt – erreichen, dass ein gerichtlich bestellter Gutachter bestätigt, für das streitgegenständliche Objekt sei lediglich eine Pacht von € 68.303,84 ortsüblich. Dies wäre gewiss ein zulässiger Beweisantrag, kann aber nicht Gegenstand eines gerichtlichten Feststellungsausspruchs sein.

28 2. Ob der Klageantrag zu 1) in der Sache selbst Erfolg hat und die Widerklageantrag zu 1) als unbegründet abzuweisen ist, hängt im Kern vom Fortbestand des Pachtverhältnisses zwischen den Prozessparteien ab. Besteht dieses nicht mehr, kommt es – wie das Landgericht zutreffend angenommen hat – im Streitfall auf den konkreten Beendigungsgrund nicht an. Führt die rechtliche Beurteilung des Sachverhalts zum selben Ergebnis unabhängig davon, ob man das tatsächliche Vorbringen der Klägerin oder das der Beklagten als wahr unterstellt, ist der Rechtsstreit – ohne weitere Sachaufklärung – entscheidungsreif. So verhält es sich hier. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird zunächst auf die im Kern rechtsfehlerfreien Ausführungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (LGU 10 ff.). Ergänzend sei lediglich Folgendes angemerkt:

29 a) Eine erfolgreiche Anfechtungserklärung der Beklagten hätte nach § 142 Abs. 1 BGB dazu geführt, dass der Pachtvertrag als von Anfang an nichtig anzusehen ist. Ohne wirksamen Vertrag fehlt den Beklagten allerdings zugleich ein Recht zum Besitz des Pachtobjekts im Sinne von § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB und ein rechtlicher Grund für den Behalt des überlassenen Gegenstandes nach dem Verständnis von § 812 Abs. 1 Satz 1

Behalt des überlassenen Gegenstandes nach dem Verständnis von § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Zwar sind Schadensersatzansprüche wegen eines Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen nach § 280 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht ausgeschlossen, wenn sich der arglistig Getäuschte für eine Anfechtungserklärung entscheidet (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 68. Aufl., § 142 Rdn. 2). Den Gegner gleichwohl unter Schadensersatzgesichtspunkten am Vertrag festhalten zu wollen, passt dazu aber nicht. Denn der so genannte Restvertrauensschaden, der dem Anfechtenden dann zu erstatten ist, kann gemäß den Grundsätzen, auf denen die Entscheidung des BGH, Urt. v. 19.05.2006 - V ZR 264/05 (BGHZ 168, 35) beruht, in Fällen der streitgegenständlichen Art maximal in dem überhöhten Entgelt bestehen, das für die Zeit bis zum Wirksamwerden der Anfechtungserklärung versprochen war. Da die vertragliche Bindung allerdings ohnehin rückwirkend entfällt, ist der Anfechtende auf diesen Anspruch nicht angewiesen. Das Erfüllungsinteresse kann er allein dann liquidieren, wenn er darzulegen und nachzuweisen vermag, dass bei ordnungsgemäßer Aufklärung ein für ihn günstigerer Vertrag zustande gekommen wäre. Hierzu fehlt es schon an substanziiertem und widerspruchsfreiem Vorbringen der Beklagten. Im Zahlungsrechtstreit haben sie – bei Ausspruch der Anfechtungserklärungen – geltend gemacht, ein Objekt mit schadhafter weißer Wanne wäre von ihnen nicht gepachtet worden und in Kenntnis defekter Abwasserleitungen, aus denen mit Kolibakterien verseuchte Flüssigkeit austritt, hätten sie kein Seniorenheim betreiben können. Im vorliegenden Rechtsstreit heißt es dagegen ohne weitere Erläuterungen, das Objekt wäre von den Beklagten angepachtet worden, jedoch lediglich zum ortsüblichen Nutzungsentgelt. Unabhängig davon bestreitet die Klägerin, dass sie zum Abschluss eines solchen Vertrages bereit gewesen wäre. Dem vermögen die Beklagten nichts Stichhaltiges entgegenzusetzen. Sollte es tatsächlich keinen anderen Pachtinteressenten gegeben haben, wäre der Klägerin noch immer die Möglichkeit geblieben, das Objekt zunächst zu sanieren oder dessen Nutzungszweck zu ändern.

30 b) Sollte es dagegen an einer wirksamen Anfechtung wegen arglistiger Täuschung fehlen, konnte die Klägerin das Pachtverhältnis wegen Zahlungsrückstandes mit Erfolg außerordentlich fristlos kündigen . Ein kündigungsbegründender Zahlungsrückstand hat jedenfalls bei Ausspruch der letzten Kündigungserklärung bestanden, die im anwaltlichen Schriftsatz vom 30. April 2009 (GA IV 674, 679) enthalten ist, dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 11. Mai 2009 zugestellt wurde (GA IV 714) und auch sonst keinen Gültigkeitsbedenken begegnet. Überschneidungen mit Ansprüchen, die in dem noch in der Eingangsinstanz befindlichen Zahlungsrechtsstreit geltend gemacht werden, sind nicht ersichtlich. Dort verlangt die Klägerin die Pacht bis einschließlich 2005 und die Beklagten verteidigen sich mit Überzahlungen aus dem Jahre 2007; ab Februar 2008 ist jedoch keinerlei Nutzungsentgelt mehr gezahlt worden. Vorgreiflich im Sinne des § 148 ZPO wäre der Parallelprozess lediglich dann, wenn es für die Entscheidung des hiesigen Rechtsstreits auf Zahlungsrückstände ankäme, über die dort gestritten wird. Das trifft jedoch schon deshalb nicht zu, weil die Klage – wie bereits oben erörtert – selbst dann Erfolg hat, wenn das Verteidigungsvorbringen der Beklagten als wahr unterstellt wird. Alle Aufrechnungserklärungen der Beklagten scheitern, sofern keine wirksame Anfechtung erfolgt ist, an der gemäß § 5 Abs. 1 des Pachtvertrages vereinbarten Beschränkung der Gegenrechte des Pächters, die – unter Berücksichtigung des in § 11 Nr. 3 AGB-Gesetz (nunmehr § 309 Nr. 3 BGB) enthaltenen Leitgedankens – selbst einer Inhaltskontrolle nach § 9 AGB-Gesetz (nunmehr § 307 BGB) standhalten würde. Ein vollständiger Mängelhaftungs- und Gewährleistungsausschluss, wie ihn § 8 des Pachtvertrages vorsieht, könnte zwar nicht formularmäßig, sondern nur individualvertraglich vereinbart werden (vgl. hierzu Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rdn. 395, m.w.N.). Die Beklagten, die sich – erstmals im zweiten Rechtszug – auf den Schutz AGB-rechtlicher Vorschriften berufen, haben aber schon nicht schlüssig dargetan, dass überhaupt allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 1 AGB-Gesetz (nunmehr § 305 Abs. 1 BGB) vorliegen. Hierauf kommt es jedoch letztlich nicht an. Da die Klägerin die Verwendung von vorformulierten Klauseln bestreitet, handelt es sich um neues Verteidigungsvorbringen der Beklagten, das nach § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht mehr zulässig ist. Unabhängig davon konnten die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht, gestützt auf den – hier durch § 7 des Pachtvertrages ohnehin eingeschränkten - Gebrauchserhaltungsanspruch des Pächters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB, im Streitfall bereits deshalb nicht erfolgreich geltend machen, weil ihre Anfechtungserklärungen erkennen lassen, dass sie an dem Pachtvertrag nicht festhalten wollen.

31 c) Allerdings dürfte das Pachtverhältnis, sollte der Vertrag vom 19. Februar 2001 nicht wirksam angefochten worden sein, schon viel eher – spätestens mit dem Ablauf des 31. Dezember 2008 durch ordentliche Kündigung – sein Ende gefunden haben. Zwar wurde in § 6 Abs. 2 des Pachtvertrages von den Prozessparteien vereinbart, dass das

in § 6 Abs. 2 des Pachtvertrages von den Prozessparteien vereinbart, dass das Vertragsverhältnis zum 01. Januar 2015 ausläuft. Diese rechtsgeschäftliche Befristung ist aber zumindest nicht mehr wirksam, weil sich beide Seiten – was zwischen ihnen außer Streit steht – nachfolgend darauf verständigt haben, dass ab 01. April 2003 lediglich eine Pacht in Höhe von € 95.000,00 p.m. geschuldet wird. Laut Vertragsurkunde wären ab 01. Januar 2003 mindestens € 115.040,67 (DM 225.000,00) und ab 01. Januar 2006 € 127.822,97 (DM 250.000,00) zu zahlen gewesen. Die Höhe des Nutzungsentgelts gehört stets zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen. Urkunden, in denen die vereinbarte Pachtreduzierung festgehalten wird, sind weder vorgelegt noch ist ihre Existenz behauptet worden. Somit besteht eine schriftformschädliche Abänderungsvereinbarung, die dazu geführt hat, dass das streitgegenständliche Vertragsverhältnis – kraft gesetzlicher Fiktion (§ 550 Satz 1 i.V.m. § 578 und § 581 Abs. 2 BGB) – als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und mit ordentlicher Frist gekündigt werden konnte. Gegen die Wirksamkeit der Änderungsabrede selbst sind keine durchgreifenden Bedenken zu erheben, weil der Pachtvertrag in § 20 Abs. 1 keine qualifizierte, sondern nur eine einfache Schriftformklausel enthält. Der anschließende Hinweis, wonach die Schriftform konstitutive Bedeutung hat, ändert daran nichts. Da die Herabsetzung des Nutzungsentgelts lediglich für die Beklagten als Pächter von Vorteil ist, war die Klägerin als Verpächterin nicht nach Treu und Glauben daran gehindert, die durch den nachträglichen Formfehler begründete Kündigungsmöglichkeit zu nutzen.

32 B. Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Danach sind den Beklagten die gesamten Prozesskosten aufzuerlegen, weil die Zuvielforderung der Klägerin verhältnismäßig geringfügig war und keine höheren Kosten veranlasst hat.

33 C. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des vorliegenden Urteils ergibt sich aus § 708 Nr. 10 sowie § 711 Satz 1 und 2 i.V.m. § 709 Satz 2 ZPO. Art und Umfang der Sicherheitsleistung bestimmt der Senat nach § 108 Abs. 1 Satz 1 ZPO unter Berücksichtigung der in § 108 Abs. 1 Satz 2 ZPO und in § 239 Abs. 2 BGB enthaltenen Rechtsgedanken. Soweit die Verurteilung der Beklagten zur Herausgabe des Pachtobjekts nebst Inventar aufrechterhalten wird, sind Vollstreckungsschutzanordnungen entbehrlich, weil die Zwangsvollstreckung insoweit bereits stattgefunden hat.

34 D. Die Revision wird vom Senat nicht zugelassen, weil es an den gesetzlichen Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO i.V.m. § 133 GVG fehlt. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes als Revisionsgericht. Das Berufungsurteil beruht im Wesentlichen auf der Rechtsanwendung im vorliegenden Einzelfall und auf der Würdigung von dessen tatsächlichen Umständen. Eine Divergenz zur höchstrichterlichen Rechtsprechung oder zu Entscheidungen anderer Oberlandesgericht ist nicht ersichtlich.

35 E. Der Gebührenstreitwert für den zweiten Rechtszug beträgt bis € 1.150.000,00 . Dieser Betrag setzt sich im Einzelnen folgendermaßen zusammen, wobei unter Beachtung von § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG nur die Werte der Klageanträge zu addieren sind:

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37 Einer Abänderung des vom Landgericht für die Eingangsinstanz festgesetzten Streitwertes von Amts wegen bedarf es nicht, weil er auf derselben Gebührenstufe liegt.

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