Urteil des OLG Brandenburg, Az. 3 U 46/09

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Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 3.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

3 U 46/09

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 883 ZPO, § 885 ZPO

Herausgabe eines Alten- und Pflegeheims: Anforderungen an

einen Klageantrag auf Herausgabe von zum Betrieb

erforderlicher Daten und Betriebsunterlagen

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 19. Februar 2009 verkündete Urteil des

Landgerichts Potsdam - 3 O 89/08 - unter Zurückweisung des weitergehenden

Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die auf dem Grundstück F…

allee 29 in Z… befindliche Heimeinrichtung mit 147 Zimmern einschließlich des

mitverpachteten Inventars (gemäß der angehefteten Inventarliste für Klein- und

Großinventar, ursprünglich Anlage K2 zur Klageschrift, bestehend aus 10 Blatt) und der

Außenanlagen bis zur Grundstücksgrenze an die Klägerin zu Händen der I…-GmbH, …

straße 11, G…, herauszugeben.

2. Im Übrigen werden die Klage und die Widerklage abgewiesen.

II. Die Kosten des Rechtstreits beider Instanzen fallen den Beklagten zur Last.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung

durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils gegen sie

vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung

Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Als

Sicherheit genügt die schriftliche unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und

selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten

Kreditinstituts.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Prozessparteien streiten – im Rahmen von Klage und Widerklage – darum, ob und

gegebenenfalls zu welchen Bedingungen zwischen ihnen ein Pachtverhältnis über das

Seniorenstift „ “, ein Alters- und Pflegeheim im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 2

Heimgesetz (HeimG), belegen auf dem Anwesen F…allee 29 in Z…, besteht. Die

Klägerin, die Grundstückseigentümerin ist und das bewohnte Heim nebst Inventar durch

Vertrag vom 19. Februar 2001 verpachtet hat (Kopie Anlage K1/ GA I 16 ff.), verlangt mit

der Klage von den Beklagten, den beiden Pächterinnen, hauptsächlich gestützt auf den

Vortrag, das Vertragsverhältnis sei vorzeitig durch außerordentliche fristlose Kündigung

beendet worden, die Herausgabe der Heimeinrichtung inklusive des mitverpachteten

Mobiliars sowie zugehöriger Betriebsunterlagen und Daten. Die Beklagten, die die

Anfechtung des hier streitgegenständlichen Vertrages wegen arglistiger Täuschung über

schwerwiegende bauliche Mängel des Objekts erklärt haben, machen im Wege der

Feststellungswiderklage geltend, das Pachtverhältnis bestehe – insbesondere unter

Schadensersatzgesichtspunkten – zum ortsüblichen Nutzungsentgelt von monatlich €

68.303,84 fort. Zur näheren Darstellung des Tatbestandes und der erstinstanzlichen

Prozessgeschichte wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen (§ 540

Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Vom Landgericht Potsdam, das in der Vorinstanz entschieden hat, wurde der Klage in

vollem Umfange stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Ein Pachtvertrag

bestehe, so hat die Zivilkammer zur Begründung ausgeführt, jedenfalls nicht mehr,

entweder infolge fristloser Kündigung seitens der Klägerin oder aufgrund erfolgreicher

Anfechtung durch die Beklagten; für deren Vertragsanpassungsverlangen gebe es keine

Grundlage. Deshalb müsse auch der Widerklageantrag zu 1) erfolglos bleiben. Der

Widerklageantrag zu 2) sei nicht auf die Feststellung eines Rechtsverhältnisses gerichtet

und deshalb bereits unzulässig. Wegen der Entscheidungsgründe im Einzelnen wird

ebenfalls auf das angefochtene Urteil Bezug genommen. Dieses ist den Beklagten – zu

Händen ihres erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten – am 23. Februar 2009 (GA II

388) zugestellt worden. Sie haben am 13. März 2009 (GA III 394) mit anwaltlichem

Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel mit einem am 20. April 2009 per

Telekopie bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangen

Anwaltsschriftsatz begründet (GA III 507 ff.). Nachdem ein Vollstreckungsschutzantrag

der Beklagten durch den Senat mit Beschluss vom 22. April 2009 zurückgewiesen

worden ist (GA IV 660 ff.), hat die zuständige Obergerichtsvollzieherin auf Antrag der

Klägerin am 13. Mai 2009 jedenfalls die Herausgabeverurteilung durchgesetzt.

Die Beklagten fechten das landgerichtliche Urteil – ihre bisherigen Darlegungen

wiederholend und vertiefend – in vollem Umfange ihrer Beschwer an. Dazu tragen sie

insbesondere Folgendes vor:

Die Eingangsinstanz habe unzulässigen Klageanträgen stattgegeben. Der Antrag zu 1)

sei nicht vollstreckungsfähig, weil weder die Beklagte zu 1) noch die – ohnehin nicht

passiv legitimierte – Beklagte zu 2) unmittelbaren Besitz an den untervermieteten

Räumen hätten. Seit dem Inkrafttreten der BGB-Novelle 2002, durch die § 283 BGB a.F.

weggefallen sei, könne der mittelbare Besitzer nur noch auf Abtretung seines

Herausgabeanspruchs verklagt werden. Der Antrag zu 2) sei aus datenschutzrechtlichen

Gründen nicht vollstreckungsfähig; zur Begehung einer Straftat dürfe niemand verurteilt

werden. Im Übrigen verfügten sie, die Beklagten, über die verlangten Daten nicht. Die

Ablehnung der Aussetzung des Verfahrens nach § 148 ZPO habe die Zivilkammer

verfahrensfehlerhaft nicht begründet. Hier bestehe – ähnlich wie bei einem nach § 301

ZPO unzulässigen Teilurteil – die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen.

Entscheidungsreif sei indes auch der vorliegende Rechtsstreit noch nicht gewesen. Das

Landgericht habe ihr – der Beklagten – rechtliches Gehör verletzt, indem ihnen weder zu

den erst im Termin mündlichen Verhandlung erteilten Hinweisen Schriftsatznachlass

gewährt noch die mündliche Verhandlung wiedereröffnet worden sei.

Die Kündigungserklärungen der Klägerin hätten nicht zur Beendigung des

Pachtverhältnisses geführt. Bei Zugang des Schreibens vom 13. Oktober 2008 seien

keine Zahlungsrückstände für mehr als einen Monat vorhanden gewesen.

Nebenforderungen, die ohnehin nicht zum Pachtzins im Sinne des § 554 BGB gehörten,

bestünden – wie schon im nicht nachgelassenen Anwaltsschriftsatz vom 04. Februar

2009 dargetan (GA II 272 ff.) – keine. An den Kündigungsvoraussetzungen nach § 11

Abs. 2 des Pachtvertrages fehle es ebenfalls. Im Übrigen sei der Kündigungsausspruch

mangels beigefügter Vollmachtsurkunde unverzüglich zurückgewiesen worden. Die

Aufrechnungserklärungen aus der Zeit von April bis Oktober 2008 könnten im Einzelnen

dem Anlagenkonvolut A 19 (GA III 555 ff.) entnommen werden, das von der

Eingangsinstanz hätte berücksichtigt werden müssen. Die in § 5 Abs. 1 des

Pachtvertrages enthaltene Aufrechnungsbeschränkung verstoße gegen § 307 BGB. Auf

die Einschränkung der Gewährleistungsrechte dürfe sich die Klägerin schon nach § 536d

BGB nicht berufen. Entsprechendes gelte hinsichtlich der Kündigungserklärung vom 20.

März 2008, die zudem allein an die Beklagte zu 1) und nicht an die Beklagte zu 2)

adressiert gewesen sei.

Trotz ihrer Anfechtungserklärungen dürften sie, die Beklagten, unter dem Gesichtspunkt

des Verschuldens beim Vertragsabschluss an dem Pachtverhältnis zu ihnen günstigeren

Bedingungen festhalten. Die von der Zivilkammer zitierte BGH-Entscheidung betreffe

schon kein Dauerschuldverhältnis. In Kenntnis des tatsächlichen Zustandes der weißen

Wanne und des Eindringens von Kolibakterien hätten sie, die Beklagten, den Vertrag

lediglich zum ortsüblichen Nutzungsentgelt unter Berücksichtigung der Minderung

abgeschlossen (GA III 531, 551). Dafür spreche auch das tatsächliche Verhalten beider

Seiten. Sie – die Beklagten – hätten das Objekt nicht freiwillig geräumt und

herausgegeben, sondern durch monatliche Minderungserklärungen die

Vertragsfortsetzung angezeigt. Von Klägerseite sei bis zum Kündigungsausspruch und

zur Räumungsklage lange gewartet und die Rückgabe zuvor nicht verlangt worden.

Angesichts der gravierenden – im Schriftsatz vom 04. Februar 2009 im Einzelnen

dargelegten – Mängel des Objekts hätte sich die Klägerin auf den niedrigeren Zins

einlassen müssen, weil andere Bewerber nicht vorhanden gewesen seien. Infolgedessen

müsse auch die Widerklage Erfolg haben; bei der Feststellung des ortsüblichen

Pachtzinses handele es sich um ein Rechtsverhältnis.

Die Beklagten beantragen sinngemäß,

das angefochtene Urteil abzuändern und

a) die Klage abzuweisen;

b) auf die Widerklage

(1) festzustellen, dass das streitgegenständliche Pachtverhältnis zwischen den

Parteien zum ortsüblichen Pachtzins fortbesteht;

(2) durch einen vom Gericht zu bestellenden Sachverständigen festzustellen,

dass die ortsübliche Pacht für das streitgegenständliche Objekt nicht € 95.000,00,

sondern € 68.303,84 beträgt.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt – ihr bisheriges Vorbringen ebenfalls wiederholend und vertiefend – das ihr

günstige Urteil des Landgerichts. Dazu trägt sie insbesondere Folgendes vor:

Der ersatzlose Wegfall von § 283 Abs. 1 BGB a.F. habe – entgegen der Ansicht der

Beklagten – zur Folge, dass der mittelbare Besitzer seit Inkrafttreten der BGB-Novelle

2002 in jedem Falle zur Herausgabe verurteilt werden könne und für die bislang zur

Vermeidung von Widersprüchen mit § 993 Abs. 1 BGB in der Rechtsprechung bejahten

Ausnahmen keine Raum mehr bleibe. Die Nichtaussetzung des vorliegenden

Zivilprozesses sei von der Zivilkammer ermessensfehlerfrei darauf gestützt worden,

dass hier Entscheidungsreife bestehe und das Verfahren vor dem Landgericht München I

sehr zögerlich Fortgang nehme. Die Hinweispflicht des Gerichts diene nicht dazu,

anwaltliche Nachlässigkeit und Anwaltsversagen auszugleichen; unter Berücksichtigung

der Diskussion in den terminsvorbereitenden Anwaltsschriftsätzen sei für die

Zivilkammer nicht erkennbar gewesen, dass die Beklagten entscheidungserhebliche

Umstände übersehen hätten. Eine Bezugnahme auf Anlagen genüge nicht, soweit es

um den notwendigen Inhalt von bestimmenden Schriftsätzen gehe. Selbst im Falle

erfolgreicher Anfechtung des Pachtvertrages durch die Beklagten stünde Letzteren kein

Recht zum Besitz mehr zu. Im Zahlungsrechtsstreit sei von ihnen vor dem LG München I

ausdrücklich dargetan worden, sie hätten auf keinen Fall ein Objekt mit undichter weißer

Wanne pachten wollen. Bei Kenntnis, dass die hausinternen Abwasserleitungen nicht

dicht seien, wäre – so hätten die Beklagten dort weiter vorgetragen – bei Abschluss des

Pachtvertrages die Betreibung eines Seniorenheims bereits aus hygienischen Gründen

nicht denkbar gewesen. Schon deshalb komme eine Fortsetzung des Pachtvertrages zu

für die Pächterseite günstigeren Bedingungen auch unter

Schadensersatzgesichtspunkten nicht in Betracht. Im Übrigen hätte sie – die Klägerin –

den Beklagten das Objekt nicht zu einem geringeren Entgelt überlassen. Die im

Pachtvertrag enthaltene Aufrechnungsbeschränkung begegne keinen AGB-rechtlichen

Bedenken. Ohnedies lägen keine allgemeinen Geschäftsbedingungen vor. Das

Vorbringen der Beklagten zu Mängeln sei ohne Substanz, weil nicht erkennbar werde, in

welchem Zeitraum welche Mängel vorgelegen hätten; wann sie erstmals gerügt worden

seien und inwieweit sie sich auf den Gebrauch des Pachtobjekts ausgewirkt hätten. Von

den Heimbewohnern seien die Kosten für Unterkunft und Verpflegung durch die

Beklagten stets in voller Höhe eingezogen worden.

Im Termin der mündlichen Verhandlung zweiter Instanz wurde die Sach- und Rechtslage

mit den Prozessbevollmächtigten beider Parteien eingehend erörtert. Der Senat hat auf

alle entscheidungserheblichen Punkte hingewiesen. Der Prozessbevollmächtigte der

Beklagten bat daraufhin, die Rechtsauffassung des Senats in einem Urteil

niederzulegen. Ergänzend wird zur Darstellung des Sach- und Streitstandes sowie der

bisherigen Prozessgeschichte auf die anwaltlichen Schriftsätze der Parteien nebst

Anlagen, auf sämtliche Terminsprotokolle sowie auf den übrigen Akteninhalt Bezug

genommen.

II.

A. Das Rechtsmittel der Beklagten ist zulässig; es wurde von ihnen insbesondere form-

und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517 ff. ZPO). In der Sache selbst bleibt es

allerdings ganz überwiegend erfolglos. Die Zivilkammer hat die Beklagten zu Recht zur

Herausgabe des Pachtobjekts nebst Inventar verurteilt und die – hinsichtlich des zweiten

Antrags bereits unzulässige – Widerklage abgewiesen; der Senat kommt ebenfalls zu

dem Ergebnis, dass ein vertragliches Nutzungsverhältnis zwischen den Prozessparteien

zumindest nicht mehr besteht. Dem klägerischen Antrag auf Herausgabe von Daten und

Unterlagen, die zum Betrieb der streitgegenständlichen Heimeinrichtung erforderlich

sind, hätte das Landgericht dagegen nicht stattgeben dürfen, weil er – mangels

ausreichender Bestimmbarkeit – schon nicht zulässig ist. Im Einzelnen gilt Folgendes:

1. Über die beiden Anträge zu 2), die im Streitfall mit der Klage und der Widerklage

geltend gemacht werden, kann keine Sachentscheidung ergehen, weil die

zivilprozessualen Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind.

a) Gegen die Zulässigkeit des in der enthaltenen Herausgabeantrags betreffend

die Heimeinrichtung nebst Inventar und die Außenanlagen sind – anders als die

Beklagten meinen – keine durchgreifenden Bedenken zu erheben. Dagegen erweist sich

das Herausgabeverlangen der Klägerin hinsichtlich der zum Betrieb der Heimeinrichtung

erforderlichen Daten und Unterlagen als zu unbestimmt.

aa) Der Einwand mangelnder Vollstreckungsfähigkeit des klägerischen Antrages zu 1)

geht fehl. Auf die Besitzverhältnisse der Beklagten hinsichtlich der einzelnen Räume und

der sonstigen Teile des Pachtobjekts, das insgesamt streitgegenständlich ist, kommt es

in diesem Zusammenhang nicht an.

(1) Eine Beräumung des Anwesens, also das Fortschaffen der beweglichen Sachen, die

sich darauf befinden, verlangt die Klägerin nicht. Sie möchte vielmehr ein

Seniorenheim zurückerhalten, wie sie es mit Vertrag vom 19. Februar 2001 (Kopie

Anlage K1/GA I 16 ff.) an die Beklagten verpachtet hat. Deshalb muss insbesondere

niemand – weder die Beklagten noch die Gerichtsvollzieherin – in die Aufenthaltsräume

der Bewohner eindringen, um das von diesen genutzte Mobiliar zu entfernen. Im

Verhältnis zu den Heimbewohnern wirkt ein Titel, den die Klägerin gegen die Beklagten

erstreitet, ohnedies nicht. Die Herausgabe eines bewohnten Alten- und Pflegeheims ist,

wie auch bereits höchstrichterlich geklärt wurde (vgl. BGH, Beschl. v. 14.02.2003 - IXa ZB

10/03, BGH-Rp 2003, 707 = ZMR 2004, 734), nach § 885 ZPO zu vollstrecken, indem der

Schuldner aus dem Besitz zu setzen und der Gläubiger in den Besitz einzuweisen ist.

Praktisch bedeutet dies hier, dass sich allein die Beklagten von dem Grundstück zu

entfernen haben. Das ist ohne weiteres möglich und hat – wie die Zwangsvollstreckung

am 13. Mai 2009 belegt – im Streitfall auch praktisch keine Probleme bereitet.

(2) Rechtliche Erwägungen stehen der Vollstreckungsfähigkeit des klägerischen

Herausgabeverlangens insoweit ebenfalls nicht entgegen. Mit Blick auf § 283 BGB a.F.,

dessen Aufhebung im vorliegenden Zusammenhang von beiden Parteien mit

unterschiedlichem Ergebnis problematisiert wird, weist der Senat vorsorglich darauf hin,

dass die Vorschrift mit der Neukonzeption des Leistungsstörungsrechts durch die BGB-

Novelle 2002 entbehrlich geworden ist und jetzt vollständig in § 281 BGB aufgeht; diese

Norm ist hier allerdings nicht einschlägig. Ob die Beklagten passiv legitimiert sind, stellt

keine Frage der Vollstreckbarkeit des erwirkten Titels dar, sondern berührt die

Begründetheit des geltend gemachten Anspruchs. Die Rückgabepflicht des Pächters

gemäß § 546 Abs. 1 i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB ist nicht davon abhängig, ob er selbst

Besitz an dem streitgegenständlichen Objekt hat. Hierauf kommt es nur dann an, wenn

das Verhältnis – nach erfolgreicher Anfechtung (§ 142 Abs. 1 BGB) – gemäß § 812 Abs. 1

Satz 2 beziehungsweise § 985 BGB rückabzuwickeln ist. Da die Beklagte zu 2) jedoch

unstreitig Besitzerin gewesen ist, hätte sie konkret vortragen müssen, wann und wie sie

diese tatsächliche Position wieder verloren haben will. Daran fehlt es.

bb) Dem zweiten – selbstständigen – Klageantrag, mit dem die Herausgabe von Daten

und Unterlagen verlangt wird, die zum Heimbetrieb erforderlich sind, und der keineswegs

das Schicksal des ersten Antrages teilen muss, hätte das Landgericht indes nicht

stattgeben dürfen. Er ist allerdings keineswegs überflüssig, weil es insoweit – ebenso wie

etwa bei den Bauunterlagen für ein Hausgrundstück (vgl. dazu Palandt/Ellenberger, BGB,

68. Aufl., § 97 Rdn. 11, m.w.N.) – nicht um Zubehör der vollstreckungsunterworfenen

unbeweglichen Sache geht, das nach der Rechtsprechung des BGH, Beschl. v.

14.02.2003 - IXa ZB 10/03, juris-Rdn. 7 (BGH-Rp 2003, 707 = ZMR 2004, 734) bereits

ohne besondere Erwähnung im Titel der Vollstreckungsmaßnahme unterliegt.

(1) an sich können schon vom Grundsatz her lediglich Gegenstand eines

Auskunftsanspruchs sein, der von der Klägerin im hier vorliegenden Rechtsstreit nicht

geltend gemacht wird. Bloße Informationen, die nicht oder noch nicht in körperlicher

Form vergegenständlicht wurden, sind keine Sachen im Sinne des § 90 BGB und

unterliegen deshalb nicht der Herausgabevollstreckung nach § 883 ZPO. Anders verhält

es sich zwar mit den jeweiligen Datenträgern; die zum Betrieb eines Alten- und

Pflegeheimes notwendigen sind zweifelsfrei körperliche Gegenstände. Dabei

handelt es sich aber um mehrere selbstständige Sachen, von denen jede einzelne –

ähnlich wie bei dinglichen Verfügungen – konkret bezeichnet werden muss, um im

Rahmen der Zwangsvollstreckung ohne weiteres identifizierbar zu sein (vgl. dazu OLG

Köln, Beschl. v. 27. 08.1992 - 7 W 35/92, OLG-Rp Köln 1992, 404 = VersR 1993, 1504,

juris-Rdn. 9 f.; ferner Brox/Walker, Zwangsvollstreckungsrecht, 8. Aufl., Rdn. 42 ff.;

Musielak/Foerste, ZPO, 6. Aufl., § 253 Rdn. 32; Putzo in Thomas/Putzo, ZPO, 27. Aufl.,

Vorbem. § 704 Rdn. 16; Zöller/Greger, ZPO, 27. Aufl., § 253 Rdn. 13c). Dass für die

Begründung von schuldrechtlichen Verpflichtungen, wie sie hier beispielsweise in § 12

Abs. 2 und 3 des Pachtvertrages enthalten sind, weniger strenge

Bestimmtheitserfordernisse gelten, ändert daran nichts, weil die Beseitigung von

Unklarheiten nicht dem Zwangsvollstreckungsverfahren vorbehalten bleiben darf.

(2) Die betriebsnotwendigen Unterlagen stellen ferner keine

nach § 883 Abs. 1 ZPO dar. Hierunter sind zu verstehen

Sachgesamtheiten (vgl. Zöller/Stöber, ZPO, 27. Aufl., § 883 Rdn. 3) und

mengenmäßig bestimmte Sachen aus einer greifbar bestimmten Gesamtheit (vgl.

Hartmann in Baumbach/Lauterbach, ZPO, 66. Aufl., § 883 Rdn. 3 f.). Eine

Sachgesamtheit liegt nur vor, wenn mehrere selbstständige Sachen im Verkehr unter

einer einheitlichen Bezeichnung zusammengefasst und deren Wert und

Funktionsfähigkeit durch ihre Vollständigkeit und funktionelle Verbindung mitbestimmt

werden (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 68. Aufl., Überbl. v. § 90 Rdn. 5). Das trifft auf die

hier herausverlangten Unterlagen offensichtlich nicht zu. Sie sind auch nicht lediglich

mengenmäßig konkretisiert. Die Klägerin hat allenfalls Anspruch auf ganz individuell

bestimmte Urkunden. Um welche es sich dabei im Einzelnen handelt und ob sie sich im

Besitz der Beklagten befinden, ist zwischen den Parteien streitig. Deshalb hilft die

beispielhafte Angabe, dass sich darunter nicht näher bezeichnete Wartungs- und

Versorgungsverträge, Pflegedokumentationen und Wartungsprotokolle befinden sollen,

ebenfalls nicht weiter, den unklaren Sammelbegriff der zum Heimbetrieb erforderlichen

Unterlagen auszufüllen. Erst recht kann im Vollstreckungsverfahren nicht geklärt werden,

ob es sich um Bewohner- und Personalverträge handelt.

b) Betreffend die erweist sich der Antrag zu 2) als unzulässig, weil er – wie

bereits das Landgericht zutreffend angenommen hat (LGU 16) – nicht auf die

Feststellung eines (vorgreiflichen) Rechtsverhältnisses gerichtet ist. Nur ein solches kann

der Gegenstand der Zwischenfeststellungswiderklage im Sinne des § 256 Abs. 2 ZPO

sein. Unter einem Rechtsverhältnis versteht man nach ganz herrschender Meinung, die

der Senat in ständiger Rechtsprechung teilt, eine aus dem vorgetragenen Sachverhalt

abgeleitete rechtliche Beziehung von Personen untereinander oder zu einem

Gegenstand (vgl. dazu Reichold in Thomas/Putzo, ZPO, 27. Aufl., § 256 Rdn. 5, m.w.N.).

Die Höhe der ortsüblichen Pacht stellt dagegen eine Tatsache dar, die sich – wenn

darüber in einem Zivilprozess Streit besteht – regelmäßig allein mit Hilfe eines vom

Gericht einzuholenden Sachverständigengutachtens feststellen lässt. Nicht die genaue

Kenntnis von rechtlichen Vorschriften und deren Anwendung, sondern Vergleichsdaten

vom Immobilienmarkt und Markterfahrung sind erforderlich, um das ortsübliche

Nutzungsentgelt für unbewegliche Sachen in dem jeweiligen Einzelfall bestimmen zu

können. Die Beklagten selbst möchten – wie sich schon aus dem Wortlaut ihres Antrages

ergibt – erreichen, dass bestätigt, für das

streitgegenständliche Objekt sei lediglich eine Pacht von € 68.303,84 ortsüblich. Dies

wäre gewiss ein zulässiger Beweisantrag, kann aber nicht Gegenstand eines

gerichtlichten Feststellungsausspruchs sein.

2. Ob der Klageantrag zu 1) in der Sache selbst Erfolg hat und die Widerklageantrag zu

1) als unbegründet abzuweisen ist, hängt im Kern vom Fortbestand des

Pachtverhältnisses zwischen den Prozessparteien ab. Besteht dieses nicht mehr, kommt

es – wie das Landgericht zutreffend angenommen hat – im Streitfall auf den konkreten

Beendigungsgrund nicht an. Führt die rechtliche Beurteilung des Sachverhalts zum

selben Ergebnis unabhängig davon, ob man das tatsächliche Vorbringen der Klägerin

oder das der Beklagten als wahr unterstellt, ist der Rechtsstreit – ohne weitere

Sachaufklärung – entscheidungsreif. So verhält es sich hier. Zur Vermeidung von

Wiederholungen wird zunächst auf die im Kern rechtsfehlerfreien Ausführungen im

angefochtenen Urteil Bezug genommen (LGU 10 ff.). Ergänzend sei lediglich Folgendes

angemerkt:

a) Eine erfolgreiche der Beklagten hätte nach § 142 Abs. 1 BGB

dazu geführt, dass der Pachtvertrag als von Anfang an nichtig anzusehen ist. Ohne

wirksamen Vertrag fehlt den Beklagten allerdings zugleich ein Recht zum Besitz des

Pachtobjekts im Sinne von § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB und ein rechtlicher Grund für den

Behalt des überlassenen Gegenstandes nach dem Verständnis von § 812 Abs. 1 Satz 1

BGB. Zwar sind Schadensersatzansprüche wegen eines Verschuldens bei den

Vertragsverhandlungen nach § 280 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht

ausgeschlossen, wenn sich der arglistig Getäuschte für eine Anfechtungserklärung

entscheidet (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 68. Aufl., § 142 Rdn. 2). Den Gegner

gleichwohl unter Schadensersatzgesichtspunkten am Vertrag festhalten zu wollen, passt

dazu aber nicht. Denn der so genannte Restvertrauensschaden, der dem Anfechtenden

dann zu erstatten ist, kann gemäß den Grundsätzen, auf denen die Entscheidung des

BGH, Urt. v. 19.05.2006 - V ZR 264/05 (BGHZ 168, 35) beruht, in Fällen der

streitgegenständlichen Art maximal in dem überhöhten Entgelt bestehen, das für die

Zeit bis zum Wirksamwerden der Anfechtungserklärung versprochen war. Da die

vertragliche Bindung allerdings ohnehin rückwirkend entfällt, ist der Anfechtende auf

diesen Anspruch nicht angewiesen. Das Erfüllungsinteresse kann er allein dann

liquidieren, wenn er darzulegen und nachzuweisen vermag, dass bei ordnungsgemäßer

Aufklärung ein für ihn günstigerer Vertrag zustande gekommen wäre. Hierzu fehlt es

schon an substanziiertem und widerspruchsfreiem Vorbringen der Beklagten. Im

Zahlungsrechtstreit haben sie – bei Ausspruch der Anfechtungserklärungen – geltend

gemacht, ein Objekt mit schadhafter weißer Wanne wäre von ihnen nicht gepachtet

worden und in Kenntnis defekter Abwasserleitungen, aus denen mit Kolibakterien

verseuchte Flüssigkeit austritt, hätten sie kein Seniorenheim betreiben können. Im

vorliegenden Rechtsstreit heißt es dagegen ohne weitere Erläuterungen, das Objekt wäre

von den Beklagten angepachtet worden, jedoch lediglich zum ortsüblichen

Nutzungsentgelt. Unabhängig davon bestreitet die Klägerin, dass sie zum Abschluss

eines solchen Vertrages bereit gewesen wäre. Dem vermögen die Beklagten nichts

Stichhaltiges entgegenzusetzen. Sollte es tatsächlich keinen anderen

Pachtinteressenten gegeben haben, wäre der Klägerin noch immer die Möglichkeit

geblieben, das Objekt zunächst zu sanieren oder dessen Nutzungszweck zu ändern.

b) Sollte es dagegen an einer wirksamen Anfechtung wegen arglistiger Täuschung

fehlen, konnte die Klägerin das Pachtverhältnis wegen Zahlungsrückstandes mit Erfolg

. Ein kündigungsbegründender Zahlungsrückstand hat

jedenfalls bei Ausspruch der letzten Kündigungserklärung bestanden, die im anwaltlichen

Schriftsatz vom 30. April 2009 (GA IV 674, 679) enthalten ist, dem

Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 11. Mai 2009 zugestellt wurde (GA IV 714)

und auch sonst keinen Gültigkeitsbedenken begegnet. Überschneidungen mit

Ansprüchen, die in dem noch in der Eingangsinstanz befindlichen Zahlungsrechtsstreit

geltend gemacht werden, sind nicht ersichtlich. Dort verlangt die Klägerin die Pacht bis

einschließlich 2005 und die Beklagten verteidigen sich mit Überzahlungen aus dem Jahre

2007; ab Februar 2008 ist jedoch keinerlei Nutzungsentgelt mehr gezahlt worden.

Vorgreiflich im Sinne des § 148 ZPO wäre der Parallelprozess lediglich dann, wenn es für

die Entscheidung des hiesigen Rechtsstreits auf Zahlungsrückstände ankäme, über die

dort gestritten wird. Das trifft jedoch schon deshalb nicht zu, weil die Klage – wie bereits

oben erörtert – selbst dann Erfolg hat, wenn das Verteidigungsvorbringen der Beklagten

als wahr unterstellt wird. Alle Aufrechnungserklärungen der Beklagten scheitern, sofern

keine wirksame Anfechtung erfolgt ist, an der gemäß § 5 Abs. 1 des Pachtvertrages

vereinbarten Beschränkung der Gegenrechte des Pächters, die – unter Berücksichtigung

des in § 11 Nr. 3 AGB-Gesetz (nunmehr § 309 Nr. 3 BGB) enthaltenen Leitgedankens –

selbst einer Inhaltskontrolle nach § 9 AGB-Gesetz (nunmehr § 307 BGB) standhalten

würde. Ein vollständiger Mängelhaftungs- und Gewährleistungsausschluss, wie ihn § 8

des Pachtvertrages vorsieht, könnte zwar nicht formularmäßig, sondern nur

individualvertraglich vereinbart werden (vgl. hierzu Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des

gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rdn. 395, m.w.N.). Die

Beklagten, die sich – erstmals im zweiten Rechtszug – auf den Schutz AGB-rechtlicher

Vorschriften berufen, haben aber schon nicht schlüssig dargetan, dass überhaupt

allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 1 AGB-Gesetz (nunmehr § 305 Abs. 1

BGB) vorliegen. Hierauf kommt es jedoch letztlich nicht an. Da die Klägerin die

Verwendung von vorformulierten Klauseln bestreitet, handelt es sich um neues

Verteidigungsvorbringen der Beklagten, das nach § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht mehr

zulässig ist. Unabhängig davon konnten die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht,

gestützt auf den – hier durch § 7 des Pachtvertrages ohnehin eingeschränkten -

Gebrauchserhaltungsanspruch des Pächters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 581 Abs. 2

BGB, im Streitfall bereits deshalb nicht erfolgreich geltend machen, weil ihre

Anfechtungserklärungen erkennen lassen, dass sie an dem Pachtvertrag nicht festhalten

wollen.

c) Allerdings dürfte das Pachtverhältnis, sollte der Vertrag vom 19. Februar 2001 nicht

wirksam angefochten worden sein, schon viel eher – spätestens mit dem Ablauf des 31.

Dezember 2008 durch ordentliche Kündigung – sein Ende gefunden haben. Zwar wurde

in § 6 Abs. 2 des Pachtvertrages von den Prozessparteien vereinbart, dass das

Vertragsverhältnis zum 01. Januar 2015 ausläuft. Diese rechtsgeschäftliche Befristung

ist aber zumindest nicht mehr wirksam, weil sich beide Seiten – was zwischen ihnen

außer Streit steht – nachfolgend darauf verständigt haben, dass ab 01. April 2003

lediglich eine Pacht in Höhe von € 95.000,00 p.m. geschuldet wird. Laut Vertragsurkunde

wären ab 01. Januar 2003 mindestens € 115.040,67 (DM 225.000,00) und ab 01. Januar

2006 € 127.822,97 (DM 250.000,00) zu zahlen gewesen. Die Höhe des Nutzungsentgelts

gehört stets zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen. Urkunden, in denen die

vereinbarte Pachtreduzierung festgehalten wird, sind weder vorgelegt noch ist ihre

Existenz behauptet worden. Somit besteht eine schriftformschädliche

Abänderungsvereinbarung, die dazu geführt hat, dass das streitgegenständliche

Vertragsverhältnis – kraft gesetzlicher Fiktion (§ 550 Satz 1 i.V.m. § 578 und § 581 Abs. 2

BGB) – als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und mit ordentlicher Frist gekündigt

werden konnte. Gegen die Wirksamkeit der Änderungsabrede selbst sind keine

durchgreifenden Bedenken zu erheben, weil der Pachtvertrag in § 20 Abs. 1 keine

qualifizierte, sondern nur eine einfache Schriftformklausel enthält. Der anschließende

Hinweis, wonach die Schriftform konstitutive Bedeutung hat, ändert daran nichts. Da die

Herabsetzung des Nutzungsentgelts lediglich für die Beklagten als Pächter von Vorteil

ist, war die Klägerin als Verpächterin nicht nach Treu und Glauben daran gehindert, die

durch den nachträglichen Formfehler begründete Kündigungsmöglichkeit zu nutzen.

B. Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

Danach sind den Beklagten die gesamten Prozesskosten aufzuerlegen, weil die

Zuvielforderung der Klägerin verhältnismäßig geringfügig war und keine höheren Kosten

veranlasst hat.

C. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des vorliegenden Urteils ergibt

sich aus § 708 Nr. 10 sowie § 711 Satz 1 und 2 i.V.m. § 709 Satz 2 ZPO. Art und Umfang

der Sicherheitsleistung bestimmt der Senat nach § 108 Abs. 1 Satz 1 ZPO unter

Berücksichtigung der in § 108 Abs. 1 Satz 2 ZPO und in § 239 Abs. 2 BGB enthaltenen

Rechtsgedanken. Soweit die Verurteilung der Beklagten zur Herausgabe des

Pachtobjekts nebst Inventar aufrechterhalten wird, sind

Vollstreckungsschutzanordnungen entbehrlich, weil die Zwangsvollstreckung insoweit

bereits stattgefunden hat.

D. Die Revision wird vom Senat nicht zugelassen, weil es an den gesetzlichen

Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO i.V.m. § 133 GVG fehlt. Die Rechtssache

hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die

Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des

Bundesgerichtshofes als Revisionsgericht. Das Berufungsurteil beruht im Wesentlichen

auf der Rechtsanwendung im vorliegenden Einzelfall und auf der Würdigung von dessen

tatsächlichen Umständen. Eine Divergenz zur höchstrichterlichen Rechtsprechung oder

zu Entscheidungen anderer Oberlandesgericht ist nicht ersichtlich.

E. Der für den beträgt bis .

Dieser Betrag setzt sich im Einzelnen folgendermaßen zusammen, wobei unter

Beachtung von § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG nur die Werte der Klageanträge zu addieren sind:

Einer Abänderung des vom Landgericht für die Eingangsinstanz festgesetzten

Streitwertes von Amts wegen bedarf es nicht, weil er auf derselben Gebührenstufe liegt.

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