Urteil des OLG Brandenburg vom 04.11.2005

Gericht

Brandenburgisches Oberlandesgericht

Aktenzeichen

29 Lw 10/05

Entschieden

04.11.2005

Schlagworte

Fristlose kündigung , Rechtliches gehör , Wichtiger grund , Pachtzins , Abmahnung , Brief , Beendigung , Pachtvertrag , Post , Erbengemeinschaft

OLG Brandenburg: fristlose kündigung, rechtliches gehör, wichtiger grund, pachtzins, abmahnung, brief, beendigung, pachtvertrag, post, erbengemeinschaft

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht

Senat für

Landwirtschaftssachen

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

5 U (Lw) 151/05

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Tenor

Auf die Berufung der Klägerinnen wird das am 4. November 2005 verkündete Urteil des

Amtsgerichts Fürstenwalde - Landwirtschaftsgericht - 29 Lw 10/05 – abgeändert und wie

folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, das in der Gemeinde N. gelegene Grundstück Flur 1,

Flurstück 50 zu räumen und an die Klägerinnen herauszugeben.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerinnen als Gesamtschuldner.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Klägerinnen sind Eigentümerinnen in Erbengemeinschaft der landwirtschaftlichen

Fläche in N. Flur 1, Flurstück 50 in der Größe von 19,7290 ha und verpachteten mit

Vertrag vom 12.01.1991 diese Fläche für drei Jahre an den Beklagten. Als Pachtzins war

in § 6 Abs. 1 a ein Betrag von jährlich 2.000 DM vereinbart. Dieser Betrag war

vierteljährlich im Voraus zu entrichten. In § 10 des Pachtvertrages war vereinbart, dass

der Pächter nur mit schriftlicher Erlaubnis des Verpächters die Nutzung des

Pachtgrundstückes einem anderen überlassen dürfe. § 11 des Vertrages sah außer in

gesetzlich festgelegten Fällen ein fristloses Kündigungsrecht der Verpächter für den Fall

vor, dass der Pächter nach dem Gutachten eines von der zuständigen

Landwirtschaftsbehörde benannten Sachverständigen schlecht wirtschafte und die

gerügten Mängel innerhalb einer angemessenen, schriftlich festgesetzten Frist nicht

abstellte. Die Kündigung sollte durch eingeschriebenen Brief ausgesprochen werden. Am

19.05.1993 schlossen die Parteien einen Vertrag, mit dem sie die Laufzeit bis zum

31.12.2005 verlängerten und zugleich den Pachtzins auf 3.600,00 DM jährlich erhöhten.

Gemäß § 5 Abs. 2 des Verlängerungsvertrages sollte sich dieser Vertrag nach dem

Ablauf der Pachtdauer jeweils um ein Jahr verlängern, wenn nicht drei Jahre zuvor

schriftlich gekündigt würde. Im Übrigen verblieb es bei den Vereinbarungen des

ursprünglichen Pachtvertrages. In der Folgezeit entrichtete der Beklagte den Pachtzins –

häufig unpünktlich – in bar. Mit Schreiben vom 2. April 2005 kündigten die Klägerinnen

den bestehenden Pachtvertrag fristlos. Als Grund gaben sie an, der Beklagte habe im

Jahre 2004 ohne ihre Zustimmung Flächen an einen dritten Nutzer zur Nutzung

überlassen und er sei mit zwei anteiligen Pachtraten in Rückstand. Diese Kündigung

schickten die Klägerinnen mit der Post an den Beklagten.

Ebenfalls am 2. April 2005 suchte der Beklagte die Klägerinnen auf und wollte den zu

diesem Zeitpunkt rückständigen Pachtzins für das 1. und 2. Quartal begleichen. Die

Klägerinnen verweigerten die Annahme des Geldes und händigten ihm statt dessen eine

Abschrift der bereits mit der Post übermittelten Kündigung aus. Mit Schreiben vom

selben Tag - 2. April 2005 - an die Klägerinnen widersprach der Beklagte der Kündigung.

Er rügte, dass die Kündigungsgründe nicht zuträfen, weil er bereits am 2. April 2005 die

rückständige Pacht habe entrichten wollen. Am 4. April 2005 (Montag) hinterlegte der

Beklagte beim Amtsgericht Frankfurt (Oder) den Pachtzins für das 4. Quartal 2005 und

das 1. Quartal 2006 unter Verzicht auf die Rücknahme und informierte die Klägerinnen

hierüber mit Schreiben vom 6. April 2005.

Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Fürstenwalde hat mit unechtem

Versäumnisurteil vom 04.11.2005 - 29 Lw 10/05 - die Klage abgewiesen. Es hat im

Wesentlichen zur Begründung ausgeführt, der Pachtvertrag sei nicht durch die von den

Klägerinnen erklärte Kündigung vom 2. April 2005 vorzeitig beendet worden. Auf

Zahlungsverzug des Beklagten könnten die Klägerinnen die Kündigung nicht stützen.

Zwar sei der Beklagte zunächst mit zwei fälligen Raten in Verzug gewesen; dies hätte

eine Kündigung gem. § 594 e Abs. 2 BGB gerechtfertigt. Diese sei allerdings deswegen

ausgeschlossen, weil die Klägerinnen die ihnen vom Beklagten ordnungsgemäß

angebotene Befriedigung abgelehnt hätten (§ 594 e Abs. 1 i. V. m. § 543 Abs. 2 Satz 2

BGB). Die dem Beklagten am 3. April 2005 mit Brief zugegangene Kündigung habe keine

Wirkung mehr entfalten können. Auf dieses Kündigungsschreiben vom 3. April 2005

komme es an, da nach § 11 Abs. 2 des Pachtvertrages die Kündigung mit

eingeschriebenem Brief erforderlich gewesen sei. Auch auf einen anderen

Kündigungsgrund könnten die Klägerinnen ihre Kündigung nicht stützen. Der Vortrag, der

Beklagte habe die Flächen an einen anderen Nutzer ohne ihre Erlaubnis überlassen, sei

unsubstantiiert und es fehle an einer vorherigen Abmahnung des Beklagten.

Gegen dieses ihnen am 11.11.2005 zugestellte Urteil haben die Klägerinnen mit

Schriftsatz vom 09.12.2005 bei Gericht eingegangenen am 09.12.2005 Berufung

eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 30.

Januar 2006 mit Schriftsatz vom 30. Januar 2006, bei Gericht eingegangen am 30. Januar

2006, begründet. Die Klägerinnen verfolgen ihren erstinstanzlichen Antrag weiter.

Sie sind der Ansicht, das Urteil sei unter Verletzung ihres des Rechts auf rechtliches

Gehör ergangen. Der Beklagte könne sich nicht darauf berufen, vor Kündigung die

Pachtzahlung angeboten zu haben. Denn er habe bereits am 02.04.2005 nach seinem

eigenen Vortrag von der Kündigung Kenntnis gehabt. Weiterhin sei unberücksichtigt

geblieben, dass der Beklagte ständig unpünktlich den Pachtzins entrichtet habe. Bereits

die ständige unpünktliche Mietzinszahlung berechtigte zur außerordentlichen Kündigung.

Der Beklagte nehme seine Verpflichtungen nach wie vor nicht ernst. Er zahle auch jetzt

den fälligen Pachtzins nicht pünktlich. Unstreitig habe er die zum 30.06.2005 fällige

Pachtzinsrate für das 3. Quartal 2005 ebenso wenig gezahlt wie die zum 30.09.2005

fällige Pachtzinsrate für das 4. Quartal 2005. Auch die zum 31.12.2005 fällige

Pachtzinsrate für das 1. Quartal 2006 sei nicht gezahlt worden. Der Beklagte habe weder

Zahlung angeboten noch eine etwaige Hinterlegung bei Gericht angezeigt. Aus diesem

Grunde kündigten sie erneut den mit dem Beklagten geschlossen Pachtvertrag wegen

Zahlungsverzuges mit Schriftsatz vom 30.01.2006, der dem Beklagten am 09.02.2006

zugestellt wurde.

Die Klägerinnen beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Fürstenwalde vom 04.11.2005 den

Beklagten zu verurteilen, das in der Gemeinde N. belegene Grundstück Flur 1, Flurstück

50, auf Grund der fristlosen Kündigung vom 02.04.2005 zu räumen und an die

Klägerinnen herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er bestreitet, dass die Erbengemeinschaft nur aus den Klägerinnen bestehe. Er ist nach

wie vor der Ansicht, eine wirksame Kündigung des Pachtverhältnisses liege nicht vor. Er

habe rechtzeitig vor Erhalt der Kündigung Zahlung angeboten. Auch die in der

Berufungsbegründung vom 30.01.2006 ausgesprochene erneute Kündigung rechtfertige

keine wirksame Beendigung des Pachtvertrages. Es sei nicht ersichtlich, ob es sich um

eine fristlose oder fristgemäße Kündigung handele. Im Falle einer fristlosen

Kündigungserklärung könne die Beendigung allenfalls zum 14.03.2006 erfolgen. Da der

Beklagte den Gebrauch der Pachtsache jedoch ohne Erklärung entgegenstehenden

Willens der Klägerinnen seitdem fortgesetzt habe, sei eine stillschweigende Verlängerung

des Pachtverhältnisses gemäß § 545 BGB eingetreten.

II.

Die Berufung ist gemäß §§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO zulässig, insbesondere form-

und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat auch in der Sache Erfolg.

Die Klägerinnen, die in Erbengemeinschaft als Eigentümerinnen der an den Beklagten

verpachteten Flächen im Grundbuch eingetragen sind, haben gemäß § 596 Abs. 1 BGB

gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückgabe der Pachtsache nach Beendigung

des Pachtverhältnisses über die verpachteten landwirtschaftlichen Flächen in N..

1. Zwar hat die von den Klägerinnen ausgesprochene fristlose Kündigung des

Pachtvertrages vom 02.04.2005 wegen Zahlungsverzuges den zwischen den Parteien

bestehenden Pachtvertrag (noch) nicht beendet.

Gemäß § 594 e Abs. 2 Satz 2 BGB liegt in den Fällen, in denen die Pacht nach

Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr zu zahlen ist, ein wichtiger Grund für eine

fristlose Kündigung insbesondere vor, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende

Termine mit der Entrichtung der Pacht in Verzug ist. Vorliegend war der Beklagte

jedenfalls mit Ablauf des 31. März 2005 mit der Pachtzahlung für zwei Termine in Verzug.

Er hatte die Pacht für das 4. Quartal 2004 und für das 1. Quartal 2005 nicht gezahlt.

Die von den Klägerinnen erklärte Kündigung mit Schreiben vom 02.04.2005 ist jedoch

gemäß § 594 e Abs. 1 i. V. m. § 543 Abs. 2 BGB ausgeschlossen, da der Beklagte den

Klägerinnen die Entrichtung der Pacht vor der Kündigung angeboten hat und diese die

Annahme unstreitig abgelehnt haben.

Gemäß § 594 f BGB wie auch entsprechend § 11 Abs. 2 des Pachtvertrages hat die

Kündigung schriftlich und sogar durch eingeschriebenen Brief zu erfolgen. Für die

Schriftform gilt § 126 BGB. Gemäß § 126 Abs. 1 BGB muss die Urkunde von dem

Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet werden. Der Beklagte

hat unstreitig vor seinem eigenen Angebot der Pachtzahlung am 02.04.2005 eine solche

schriftliche Kündigungserklärung nicht erhalten. Die ihm an diesem Samstag von einer

der Klägerinnen ausgehändigte Kopie der mit der Post und einfachem Brief

übermittelten Kündigungsschreibens vom 02.04.2005 erfüllt diese Voraussetzungen

nicht. Der Aussteller - die Klägerinnen - muss die Urkunde eigenhändig unterzeichnen.

Sowohl ein Telegramm wie auch die Übermittlung einer Fernkopie durch Telefax genügen

diesen Anforderungen nicht. Empfangsbedürftige Willenserklärungen, die dem

Schriftformerfordernis unterliegen, werden nur wirksam wenn die formgerecht errichtete

Erklärung dem Erklärungsempfänger zugeht (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 126

Rdn. 7, 11 m. w. N.). Die Überreichung einer solchen Kopie reicht nicht einmal aus, wenn

ihr eine formgültige Erklärung nachfolgt und zwar auch nicht zur Fristwahrung. Vor

diesem Hintergrund lag das Anerbieten des Beklagten am 02.04.2005, die Pacht für das

4. Quartal 2004 und das 1. Quartal 2005 zu zahlen, zeitlich vor einer wirksam

ausgesprochenen Kündigung. Bereits durch die Ablehnung der Annahme dieser Zahlung

befanden sich die Klägerinnen in Annahmeverzug gem. §§ 293, 294 BGB. Hinzu kommt

noch, dass die vom Beklagten vorgenommene Hinterlegung der Pachtsumme am

6.04.2005 beim Amtsgericht Frankfurt, zu der er gemäß § 372 Satz 1 BGB berechtigt

war, die Pachtzinsforderung für die streitige Zeit zum Erlöschen gebracht hat.

Auch soweit die Klägerinnen die Kündigung vom 02.04.2004 auf eine unzulässige

Unterverpachtung gestützt haben, ist diese Vorbringen nicht geeignet, eine Beendigung

des Pachtverhältnisses zu begründen, da die Klägerinnen nicht dargelegt haben, dass

sie diesen vertragswidrigen der Pachtsache durch den Beklagten vor der Kündigung

abgemahnt haben. eine solche Abmahnung wäre jedoch gemäß § 594 e Abs. 1 i. V. m. §

543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderlich gewesen.

Auch um diese am 02.04.2005 ausgesprochene Kündigung auf den Kündigungsgrund

wegen Verstoßes des Beklagten gegen die Grundsätze der guten fachlichen Praxis der

Bewirtschaftung stützen zu können, hätte es zuvor einer Abmahnung des Beklagten

bedurft (§ 594 e Abs. 1 i. V. m. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Soweit die Klägerinnen sich darauf berufen, dass die Voraussetzungen einer

außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Ziffer 3 a BGB auch vorlägen, wegen

einer ständigen unpünktlichen Mietzinszahlung des Beklagten greift dieser Einwand

nicht. Hierfür wäre ebenfalls eine vorherige Abmahnung des Beklagten erforderlich

gewesen. Zwar ist grundsätzlich gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 3, der auf Pachtverhältnisse

entsprechende Anwendung findet (§ 594 a Abs. 1 BGB) eine Abmahnung nicht

erforderlich, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist. Dies ist

allerdings dann anders, wenn Anhaltspunkte für eine Zahlungsunfähigkeit oder auch

Zahlungsunwilligkeit des Mieters fehlen oder der Verzug im Verhältnis zur bisherigen

Vertragsdauer und Erfüllung unbedeutend ist (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., §

543 Rdnr. 50 m. w. N.).

2. Das Pachtverhältnis der Parteien ist jedoch durch die im

Berufungsbegründungsschriftsatz vom 30.01.2006 ausgesprochene Kündigung beendet

worden.

Soweit der Beklagte einwendet, dass dieser Kündigung nicht zu entnehmen ist, ob es

sich um eine fristlose oder eine fristgemäße handele, steht dies einer wirksamen

Kündigung nicht entgegen. Die Kündigung ist auf Rückstand mit der Entrichtung der

Pacht für drei aufeinander folgende Termine gestützt. Damit ist auch für den Beklagten

klar, dass es um eine außerordentliche Kündigung geht, zumal sie im Rahmen einer

Räumungsklage erklärt und zu deren Begründung herangezogen wird. Unstreitig

befindet sich, wie die Klägerinnen vortragen, der Beklagte nunmehr mit mindestens drei

Quartalspachtzahlungen in Verzug. Damit sind die Voraussetzungen gem. § 594 e für

eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges gegeben. Jedenfalls

spätestens am 14.03.2006, als der Schriftsatz vom 30.01.2006 dem

Prozessbevollmächtigten des Beklagten zugestellt worden ist, ist die Kündigung dem

Beklagten zugegangen.

Es bedurfte entgegen der Ansicht des Beklagte auch nicht einer ausdrücklichen

erneuten Erklärung der Kündigung in der mündlichen Verhandlung vom 22. Juni 2006.

Der Prozessbevollmächtigte der Klägerinnen war bevollmächtigt in ihrem Namen die

Kündigung gegenüber dem Beklagten auszusprechen. Die – vom Beklagten nicht

angegriffene - Prozessvollmacht bevollmächtigte auch zur Vornahme von

Rechtsgeschäften, die zur Wahrung der Rechte der Partei angezeigt sind (vgl.

Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 167 Rdnr. 9 m. w. N.). Ist die Kündigung in einem

prozessualen Schriftsatz enthalten, so ist grundsätzlich der Zugang einer vom

Erklärenden unterzeichneten Abschrift des Schriftsatzes beim Gegner erforderlich.

Diesem Erfordernis wird dadurch genügt, dass der Anwalt der Gegenpartei eine von ihm

beglaubigte Abschrift des Schriftsatzes übermittelt. Die Abschrift selbst braucht keine

Originalunterschrift des Kündigenden zu tragen (vgl. Wolf/Eckert/Ball Handbuch des

gewerbliche Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 897 m. w. N.).

Schließlich greift auch der Einwand des Beklagten, es sei gemäß § 545 BGB eine

stillschweigende Verlängerung des Pachtverhältnisses eingetreten, nicht. Anders als bei

der Miete (§ 545 BGB) oder Pacht im Übrigen findet bei der Landpacht eine

stillschweigende Vertragsverlängerung durch Fortsetzung des Gebrauchs durch den

Pächter und dessen Duldung durch den Verpächter nicht statt. Vielmehr wäre diese an

die Voraussetzungen des § 594 BGB gebunden. Der Beklagte konnte zudem aus dem

Umstand, dass er den Gebrauch der Pachtsache, trotz Nichtzahlung des Pachtzinses

fortsetzte, nicht schließen, dass die Klägerinnen keinen entgegenstehenden Willen

hätten. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Parteien sich bereits im Klageverfahren

befanden. Die Klägerinnen haben mehrfach die Kündigung ausgesprochen und

verlangten die Herausgabe der Pachtsache. Deutlicher können sie ihren

entgegenstehenden Willen kaum ausdrücken.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO; die Klägerinnen haben erst im

Berufungsverfahren wirksam die Kündigung erklärt. Die Entscheidung über die vorläufige

Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.

Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO zuzulassen, sind nicht

ersichtlich.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 1380,51 € (§ 42 Abs. 1 GKG, drei Quartale

Pachtzahlung).

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