Urteil des OLG Brandenburg, Az. 29 Lw 10/05

OLG Brandenburg: fristlose kündigung, rechtliches gehör, wichtiger grund, pachtzins, abmahnung, brief, beendigung, pachtvertrag, post, erbengemeinschaft
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht
Senat für
Landwirtschaftssachen
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 U (Lw) 151/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Tenor
Auf die Berufung der Klägerinnen wird das am 4. November 2005 verkündete Urteil des
Amtsgerichts Fürstenwalde - Landwirtschaftsgericht - 29 Lw 10/05 – abgeändert und wie
folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, das in der Gemeinde N. gelegene Grundstück Flur 1,
Flurstück 50 zu räumen und an die Klägerinnen herauszugeben.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerinnen als Gesamtschuldner.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerinnen sind Eigentümerinnen in Erbengemeinschaft der landwirtschaftlichen
Fläche in N. Flur 1, Flurstück 50 in der Größe von 19,7290 ha und verpachteten mit
Vertrag vom 12.01.1991 diese Fläche für drei Jahre an den Beklagten. Als Pachtzins war
in § 6 Abs. 1 a ein Betrag von jährlich 2.000 DM vereinbart. Dieser Betrag war
vierteljährlich im Voraus zu entrichten. In § 10 des Pachtvertrages war vereinbart, dass
der Pächter nur mit schriftlicher Erlaubnis des Verpächters die Nutzung des
Pachtgrundstückes einem anderen überlassen dürfe. § 11 des Vertrages sah außer in
gesetzlich festgelegten Fällen ein fristloses Kündigungsrecht der Verpächter für den Fall
vor, dass der Pächter nach dem Gutachten eines von der zuständigen
Landwirtschaftsbehörde benannten Sachverständigen schlecht wirtschafte und die
gerügten Mängel innerhalb einer angemessenen, schriftlich festgesetzten Frist nicht
abstellte. Die Kündigung sollte durch eingeschriebenen Brief ausgesprochen werden. Am
19.05.1993 schlossen die Parteien einen Vertrag, mit dem sie die Laufzeit bis zum
31.12.2005 verlängerten und zugleich den Pachtzins auf 3.600,00 DM jährlich erhöhten.
Gemäß § 5 Abs. 2 des Verlängerungsvertrages sollte sich dieser Vertrag nach dem
Ablauf der Pachtdauer jeweils um ein Jahr verlängern, wenn nicht drei Jahre zuvor
schriftlich gekündigt würde. Im Übrigen verblieb es bei den Vereinbarungen des
ursprünglichen Pachtvertrages. In der Folgezeit entrichtete der Beklagte den Pachtzins –
häufig unpünktlich – in bar. Mit Schreiben vom 2. April 2005 kündigten die Klägerinnen
den bestehenden Pachtvertrag fristlos. Als Grund gaben sie an, der Beklagte habe im
Jahre 2004 ohne ihre Zustimmung Flächen an einen dritten Nutzer zur Nutzung
überlassen und er sei mit zwei anteiligen Pachtraten in Rückstand. Diese Kündigung
schickten die Klägerinnen mit der Post an den Beklagten.
Ebenfalls am 2. April 2005 suchte der Beklagte die Klägerinnen auf und wollte den zu
diesem Zeitpunkt rückständigen Pachtzins für das 1. und 2. Quartal begleichen. Die
Klägerinnen verweigerten die Annahme des Geldes und händigten ihm statt dessen eine
Abschrift der bereits mit der Post übermittelten Kündigung aus. Mit Schreiben vom
selben Tag - 2. April 2005 - an die Klägerinnen widersprach der Beklagte der Kündigung.
Er rügte, dass die Kündigungsgründe nicht zuträfen, weil er bereits am 2. April 2005 die
rückständige Pacht habe entrichten wollen. Am 4. April 2005 (Montag) hinterlegte der
Beklagte beim Amtsgericht Frankfurt (Oder) den Pachtzins für das 4. Quartal 2005 und
das 1. Quartal 2006 unter Verzicht auf die Rücknahme und informierte die Klägerinnen
hierüber mit Schreiben vom 6. April 2005.
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Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Fürstenwalde hat mit unechtem
Versäumnisurteil vom 04.11.2005 - 29 Lw 10/05 - die Klage abgewiesen. Es hat im
Wesentlichen zur Begründung ausgeführt, der Pachtvertrag sei nicht durch die von den
Klägerinnen erklärte Kündigung vom 2. April 2005 vorzeitig beendet worden. Auf
Zahlungsverzug des Beklagten könnten die Klägerinnen die Kündigung nicht stützen.
Zwar sei der Beklagte zunächst mit zwei fälligen Raten in Verzug gewesen; dies hätte
eine Kündigung gem. § 594 e Abs. 2 BGB gerechtfertigt. Diese sei allerdings deswegen
ausgeschlossen, weil die Klägerinnen die ihnen vom Beklagten ordnungsgemäß
angebotene Befriedigung abgelehnt hätten (§ 594 e Abs. 1 i. V. m. § 543 Abs. 2 Satz 2
BGB). Die dem Beklagten am 3. April 2005 mit Brief zugegangene Kündigung habe keine
Wirkung mehr entfalten können. Auf dieses Kündigungsschreiben vom 3. April 2005
komme es an, da nach § 11 Abs. 2 des Pachtvertrages die Kündigung mit
eingeschriebenem Brief erforderlich gewesen sei. Auch auf einen anderen
Kündigungsgrund könnten die Klägerinnen ihre Kündigung nicht stützen. Der Vortrag, der
Beklagte habe die Flächen an einen anderen Nutzer ohne ihre Erlaubnis überlassen, sei
unsubstantiiert und es fehle an einer vorherigen Abmahnung des Beklagten.
Gegen dieses ihnen am 11.11.2005 zugestellte Urteil haben die Klägerinnen mit
Schriftsatz vom 09.12.2005 bei Gericht eingegangenen am 09.12.2005 Berufung
eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 30.
Januar 2006 mit Schriftsatz vom 30. Januar 2006, bei Gericht eingegangen am 30. Januar
2006, begründet. Die Klägerinnen verfolgen ihren erstinstanzlichen Antrag weiter.
Sie sind der Ansicht, das Urteil sei unter Verletzung ihres des Rechts auf rechtliches
Gehör ergangen. Der Beklagte könne sich nicht darauf berufen, vor Kündigung die
Pachtzahlung angeboten zu haben. Denn er habe bereits am 02.04.2005 nach seinem
eigenen Vortrag von der Kündigung Kenntnis gehabt. Weiterhin sei unberücksichtigt
geblieben, dass der Beklagte ständig unpünktlich den Pachtzins entrichtet habe. Bereits
die ständige unpünktliche Mietzinszahlung berechtigte zur außerordentlichen Kündigung.
Der Beklagte nehme seine Verpflichtungen nach wie vor nicht ernst. Er zahle auch jetzt
den fälligen Pachtzins nicht pünktlich. Unstreitig habe er die zum 30.06.2005 fällige
Pachtzinsrate für das 3. Quartal 2005 ebenso wenig gezahlt wie die zum 30.09.2005
fällige Pachtzinsrate für das 4. Quartal 2005. Auch die zum 31.12.2005 fällige
Pachtzinsrate für das 1. Quartal 2006 sei nicht gezahlt worden. Der Beklagte habe weder
Zahlung angeboten noch eine etwaige Hinterlegung bei Gericht angezeigt. Aus diesem
Grunde kündigten sie erneut den mit dem Beklagten geschlossen Pachtvertrag wegen
Zahlungsverzuges mit Schriftsatz vom 30.01.2006, der dem Beklagten am 09.02.2006
zugestellt wurde.
Die Klägerinnen beantragen,
unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Fürstenwalde vom 04.11.2005 den
Beklagten zu verurteilen, das in der Gemeinde N. belegene Grundstück Flur 1, Flurstück
50, auf Grund der fristlosen Kündigung vom 02.04.2005 zu räumen und an die
Klägerinnen herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er bestreitet, dass die Erbengemeinschaft nur aus den Klägerinnen bestehe. Er ist nach
wie vor der Ansicht, eine wirksame Kündigung des Pachtverhältnisses liege nicht vor. Er
habe rechtzeitig vor Erhalt der Kündigung Zahlung angeboten. Auch die in der
Berufungsbegründung vom 30.01.2006 ausgesprochene erneute Kündigung rechtfertige
keine wirksame Beendigung des Pachtvertrages. Es sei nicht ersichtlich, ob es sich um
eine fristlose oder fristgemäße Kündigung handele. Im Falle einer fristlosen
Kündigungserklärung könne die Beendigung allenfalls zum 14.03.2006 erfolgen. Da der
Beklagte den Gebrauch der Pachtsache jedoch ohne Erklärung entgegenstehenden
Willens der Klägerinnen seitdem fortgesetzt habe, sei eine stillschweigende Verlängerung
des Pachtverhältnisses gemäß § 545 BGB eingetreten.
II.
Die Berufung ist gemäß §§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO zulässig, insbesondere form-
und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat auch in der Sache Erfolg.
Die Klägerinnen, die in Erbengemeinschaft als Eigentümerinnen der an den Beklagten
verpachteten Flächen im Grundbuch eingetragen sind, haben gemäß § 596 Abs. 1 BGB
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verpachteten Flächen im Grundbuch eingetragen sind, haben gemäß § 596 Abs. 1 BGB
gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückgabe der Pachtsache nach Beendigung
des Pachtverhältnisses über die verpachteten landwirtschaftlichen Flächen in N..
1. Zwar hat die von den Klägerinnen ausgesprochene fristlose Kündigung des
Pachtvertrages vom 02.04.2005 wegen Zahlungsverzuges den zwischen den Parteien
bestehenden Pachtvertrag (noch) nicht beendet.
Gemäß § 594 e Abs. 2 Satz 2 BGB liegt in den Fällen, in denen die Pacht nach
Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr zu zahlen ist, ein wichtiger Grund für eine
fristlose Kündigung insbesondere vor, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende
Termine mit der Entrichtung der Pacht in Verzug ist. Vorliegend war der Beklagte
jedenfalls mit Ablauf des 31. März 2005 mit der Pachtzahlung für zwei Termine in Verzug.
Er hatte die Pacht für das 4. Quartal 2004 und für das 1. Quartal 2005 nicht gezahlt.
Die von den Klägerinnen erklärte Kündigung mit Schreiben vom 02.04.2005 ist jedoch
gemäß § 594 e Abs. 1 i. V. m. § 543 Abs. 2 BGB ausgeschlossen, da der Beklagte den
Klägerinnen die Entrichtung der Pacht vor der Kündigung angeboten hat und diese die
Annahme unstreitig abgelehnt haben.
Gemäß § 594 f BGB wie auch entsprechend § 11 Abs. 2 des Pachtvertrages hat die
Kündigung schriftlich und sogar durch eingeschriebenen Brief zu erfolgen. Für die
Schriftform gilt § 126 BGB. Gemäß § 126 Abs. 1 BGB muss die Urkunde von dem
Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet werden. Der Beklagte
hat unstreitig vor seinem eigenen Angebot der Pachtzahlung am 02.04.2005 eine solche
schriftliche Kündigungserklärung nicht erhalten. Die ihm an diesem Samstag von einer
der Klägerinnen ausgehändigte Kopie der mit der Post und einfachem Brief
übermittelten Kündigungsschreibens vom 02.04.2005 erfüllt diese Voraussetzungen
nicht. Der Aussteller - die Klägerinnen - muss die Urkunde eigenhändig unterzeichnen.
Sowohl ein Telegramm wie auch die Übermittlung einer Fernkopie durch Telefax genügen
diesen Anforderungen nicht. Empfangsbedürftige Willenserklärungen, die dem
Schriftformerfordernis unterliegen, werden nur wirksam wenn die formgerecht errichtete
Erklärung dem Erklärungsempfänger zugeht (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 126
Rdn. 7, 11 m. w. N.). Die Überreichung einer solchen Kopie reicht nicht einmal aus, wenn
ihr eine formgültige Erklärung nachfolgt und zwar auch nicht zur Fristwahrung. Vor
diesem Hintergrund lag das Anerbieten des Beklagten am 02.04.2005, die Pacht für das
4. Quartal 2004 und das 1. Quartal 2005 zu zahlen, zeitlich vor einer wirksam
ausgesprochenen Kündigung. Bereits durch die Ablehnung der Annahme dieser Zahlung
befanden sich die Klägerinnen in Annahmeverzug gem. §§ 293, 294 BGB. Hinzu kommt
noch, dass die vom Beklagten vorgenommene Hinterlegung der Pachtsumme am
6.04.2005 beim Amtsgericht Frankfurt, zu der er gemäß § 372 Satz 1 BGB berechtigt
war, die Pachtzinsforderung für die streitige Zeit zum Erlöschen gebracht hat.
Auch soweit die Klägerinnen die Kündigung vom 02.04.2004 auf eine unzulässige
Unterverpachtung gestützt haben, ist diese Vorbringen nicht geeignet, eine Beendigung
des Pachtverhältnisses zu begründen, da die Klägerinnen nicht dargelegt haben, dass
sie diesen vertragswidrigen der Pachtsache durch den Beklagten vor der Kündigung
abgemahnt haben. eine solche Abmahnung wäre jedoch gemäß § 594 e Abs. 1 i. V. m. §
543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderlich gewesen.
Auch um diese am 02.04.2005 ausgesprochene Kündigung auf den Kündigungsgrund
wegen Verstoßes des Beklagten gegen die Grundsätze der guten fachlichen Praxis der
Bewirtschaftung stützen zu können, hätte es zuvor einer Abmahnung des Beklagten
bedurft (§ 594 e Abs. 1 i. V. m. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB).
Soweit die Klägerinnen sich darauf berufen, dass die Voraussetzungen einer
außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Ziffer 3 a BGB auch vorlägen, wegen
einer ständigen unpünktlichen Mietzinszahlung des Beklagten greift dieser Einwand
nicht. Hierfür wäre ebenfalls eine vorherige Abmahnung des Beklagten erforderlich
gewesen. Zwar ist grundsätzlich gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 3, der auf Pachtverhältnisse
entsprechende Anwendung findet (§ 594 a Abs. 1 BGB) eine Abmahnung nicht
erforderlich, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist. Dies ist
allerdings dann anders, wenn Anhaltspunkte für eine Zahlungsunfähigkeit oder auch
Zahlungsunwilligkeit des Mieters fehlen oder der Verzug im Verhältnis zur bisherigen
Vertragsdauer und Erfüllung unbedeutend ist (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., §
543 Rdnr. 50 m. w. N.).
2. Das Pachtverhältnis der Parteien ist jedoch durch die im
Berufungsbegründungsschriftsatz vom 30.01.2006 ausgesprochene Kündigung beendet
worden.
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Soweit der Beklagte einwendet, dass dieser Kündigung nicht zu entnehmen ist, ob es
sich um eine fristlose oder eine fristgemäße handele, steht dies einer wirksamen
Kündigung nicht entgegen. Die Kündigung ist auf Rückstand mit der Entrichtung der
Pacht für drei aufeinander folgende Termine gestützt. Damit ist auch für den Beklagten
klar, dass es um eine außerordentliche Kündigung geht, zumal sie im Rahmen einer
Räumungsklage erklärt und zu deren Begründung herangezogen wird. Unstreitig
befindet sich, wie die Klägerinnen vortragen, der Beklagte nunmehr mit mindestens drei
Quartalspachtzahlungen in Verzug. Damit sind die Voraussetzungen gem. § 594 e für
eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges gegeben. Jedenfalls
spätestens am 14.03.2006, als der Schriftsatz vom 30.01.2006 dem
Prozessbevollmächtigten des Beklagten zugestellt worden ist, ist die Kündigung dem
Beklagten zugegangen.
Es bedurfte entgegen der Ansicht des Beklagte auch nicht einer ausdrücklichen
erneuten Erklärung der Kündigung in der mündlichen Verhandlung vom 22. Juni 2006.
Der Prozessbevollmächtigte der Klägerinnen war bevollmächtigt in ihrem Namen die
Kündigung gegenüber dem Beklagten auszusprechen. Die – vom Beklagten nicht
angegriffene - Prozessvollmacht bevollmächtigte auch zur Vornahme von
Rechtsgeschäften, die zur Wahrung der Rechte der Partei angezeigt sind (vgl.
Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 167 Rdnr. 9 m. w. N.). Ist die Kündigung in einem
prozessualen Schriftsatz enthalten, so ist grundsätzlich der Zugang einer vom
Erklärenden unterzeichneten Abschrift des Schriftsatzes beim Gegner erforderlich.
Diesem Erfordernis wird dadurch genügt, dass der Anwalt der Gegenpartei eine von ihm
beglaubigte Abschrift des Schriftsatzes übermittelt. Die Abschrift selbst braucht keine
Originalunterschrift des Kündigenden zu tragen (vgl. Wolf/Eckert/Ball Handbuch des
gewerbliche Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 897 m. w. N.).
Schließlich greift auch der Einwand des Beklagten, es sei gemäß § 545 BGB eine
stillschweigende Verlängerung des Pachtverhältnisses eingetreten, nicht. Anders als bei
der Miete (§ 545 BGB) oder Pacht im Übrigen findet bei der Landpacht eine
stillschweigende Vertragsverlängerung durch Fortsetzung des Gebrauchs durch den
Pächter und dessen Duldung durch den Verpächter nicht statt. Vielmehr wäre diese an
die Voraussetzungen des § 594 BGB gebunden. Der Beklagte konnte zudem aus dem
Umstand, dass er den Gebrauch der Pachtsache, trotz Nichtzahlung des Pachtzinses
fortsetzte, nicht schließen, dass die Klägerinnen keinen entgegenstehenden Willen
hätten. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Parteien sich bereits im Klageverfahren
befanden. Die Klägerinnen haben mehrfach die Kündigung ausgesprochen und
verlangten die Herausgabe der Pachtsache. Deutlicher können sie ihren
entgegenstehenden Willen kaum ausdrücken.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO; die Klägerinnen haben erst im
Berufungsverfahren wirksam die Kündigung erklärt. Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.
Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO zuzulassen, sind nicht
ersichtlich.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 1380,51 € (§ 42 Abs. 1 GKG, drei Quartale
Pachtzahlung).
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