Urteil des OLG Brandenburg vom 04.11.2005, 29 Lw 10/05

Entschieden
04.11.2005
Schlagworte
Fristlose kündigung, Rechtliches gehör, Wichtiger grund, Pachtzins, Abmahnung, Brief, Beendigung, Pachtvertrag, Post, Erbengemeinschaft
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Quelle: Brandenburgisches Oberlandesgericht Senat für Landwirtschaftssachen

Entscheidungsdatum: 20.07.2006

Aktenzeichen: 5 U (Lw) 151/05

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

Auf die Berufung der Klägerinnen wird das am 4. November 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Fürstenwalde - Landwirtschaftsgericht - 29 Lw 10/05 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, das in der Gemeinde N. gelegene Grundstück Flur 1, Flurstück 50 zu räumen und an die Klägerinnen herauszugeben.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerinnen als Gesamtschuldner. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1Die Klägerinnen sind Eigentümerinnen in Erbengemeinschaft der landwirtschaftlichen Fläche in N. Flur 1, Flurstück 50 in der Größe von 19,7290 ha und verpachteten mit Vertrag vom 12.01.1991 diese Fläche für drei Jahre an den Beklagten. Als Pachtzins war in § 6 Abs. 1 a ein Betrag von jährlich 2.000 DM vereinbart. Dieser Betrag war vierteljährlich im Voraus zu entrichten. In § 10 des Pachtvertrages war vereinbart, dass der Pächter nur mit schriftlicher Erlaubnis des Verpächters die Nutzung des Pachtgrundstückes einem anderen überlassen dürfe. § 11 des Vertrages sah außer in gesetzlich festgelegten Fällen ein fristloses Kündigungsrecht der Verpächter für den Fall vor, dass der Pächter nach dem Gutachten eines von der zuständigen Landwirtschaftsbehörde benannten Sachverständigen schlecht wirtschafte und die gerügten Mängel innerhalb einer angemessenen, schriftlich festgesetzten Frist nicht abstellte. Die Kündigung sollte durch eingeschriebenen Brief ausgesprochen werden. Am 19.05.1993 schlossen die Parteien einen Vertrag, mit dem sie die Laufzeit bis zum 31.12.2005 verlängerten und zugleich den Pachtzins auf 3.600,00 DM jährlich erhöhten. Gemäß § 5 Abs. 2 des Verlängerungsvertrages sollte sich dieser Vertrag nach dem Ablauf der Pachtdauer jeweils um ein Jahr verlängern, wenn nicht drei Jahre zuvor schriftlich gekündigt würde. Im Übrigen verblieb es bei den Vereinbarungen des ursprünglichen Pachtvertrages. In der Folgezeit entrichtete der Beklagte den Pachtzins häufig unpünktlich in bar. Mit Schreiben vom 2. April 2005 kündigten die Klägerinnen den bestehenden Pachtvertrag fristlos. Als Grund gaben sie an, der Beklagte habe im Jahre 2004 ohne ihre Zustimmung Flächen an einen dritten Nutzer zur Nutzung überlassen und er sei mit zwei anteiligen Pachtraten in Rückstand. Diese Kündigung schickten die Klägerinnen mit der Post an den Beklagten.

2Ebenfalls am 2. April 2005 suchte der Beklagte die Klägerinnen auf und wollte den zu diesem Zeitpunkt rückständigen Pachtzins für das 1. und 2. Quartal begleichen. Die Klägerinnen verweigerten die Annahme des Geldes und händigten ihm statt dessen eine Abschrift der bereits mit der Post übermittelten Kündigung aus. Mit Schreiben vom selben Tag - 2. April 2005 - an die Klägerinnen widersprach der Beklagte der Kündigung. Er rügte, dass die Kündigungsgründe nicht zuträfen, weil er bereits am 2. April 2005 die rückständige Pacht habe entrichten wollen. Am 4. April 2005 (Montag) hinterlegte der Beklagte beim Amtsgericht Frankfurt (Oder) den Pachtzins für das 4. Quartal 2005 und das 1. Quartal 2006 unter Verzicht auf die Rücknahme und informierte die Klägerinnen hierüber mit Schreiben vom 6. April 2005.

3Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Fürstenwalde hat mit unechtem Versäumnisurteil vom 04.11.2005 - 29 Lw 10/05 - die Klage abgewiesen. Es hat im Wesentlichen zur Begründung ausgeführt, der Pachtvertrag sei nicht durch die von den Klägerinnen erklärte Kündigung vom 2. April 2005 vorzeitig beendet worden. Auf Zahlungsverzug des Beklagten könnten die Klägerinnen die Kündigung nicht stützen. Zwar sei der Beklagte zunächst mit zwei fälligen Raten in Verzug gewesen; dies hätte eine Kündigung gem. § 594 e Abs. 2 BGB gerechtfertigt. Diese sei allerdings deswegen ausgeschlossen, weil die Klägerinnen die ihnen vom Beklagten ordnungsgemäß angebotene Befriedigung abgelehnt hätten 594 e Abs. 1 i. V. m. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB). Die dem Beklagten am 3. April 2005 mit Brief zugegangene Kündigung habe keine Wirkung mehr entfalten können. Auf dieses Kündigungsschreiben vom 3. April 2005 komme es an, da nach § 11 Abs. 2 des Pachtvertrages die Kündigung mit eingeschriebenem Brief erforderlich gewesen sei. Auch auf einen anderen Kündigungsgrund könnten die Klägerinnen ihre Kündigung nicht stützen. Der Vortrag, der Beklagte habe die Flächen an einen anderen Nutzer ohne ihre Erlaubnis überlassen, sei unsubstantiiert und es fehle an einer vorherigen Abmahnung des Beklagten.

4Gegen dieses ihnen am 11.11.2005 zugestellte Urteil haben die Klägerinnen mit Schriftsatz vom 09.12.2005 bei Gericht eingegangenen am 09.12.2005 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 30. Januar 2006 mit Schriftsatz vom 30. Januar 2006, bei Gericht eingegangen am 30. Januar 2006, begründet. Die Klägerinnen verfolgen ihren erstinstanzlichen Antrag weiter.

5Sie sind der Ansicht, das Urteil sei unter Verletzung ihres des Rechts auf rechtliches Gehör ergangen. Der Beklagte könne sich nicht darauf berufen, vor Kündigung die Pachtzahlung angeboten zu haben. Denn er habe bereits am 02.04.2005 nach seinem eigenen Vortrag von der Kündigung Kenntnis gehabt. Weiterhin sei unberücksichtigt geblieben, dass der Beklagte ständig unpünktlich den Pachtzins entrichtet habe. Bereits die ständige unpünktliche Mietzinszahlung berechtigte zur außerordentlichen Kündigung.

6Der Beklagte nehme seine Verpflichtungen nach wie vor nicht ernst. Er zahle auch jetzt den fälligen Pachtzins nicht pünktlich. Unstreitig habe er die zum 30.06.2005 fällige Pachtzinsrate für das 3. Quartal 2005 ebenso wenig gezahlt wie die zum 30.09.2005 fällige Pachtzinsrate für das 4. Quartal 2005. Auch die zum 31.12.2005 fällige Pachtzinsrate für das 1. Quartal 2006 sei nicht gezahlt worden. Der Beklagte habe weder Zahlung angeboten noch eine etwaige Hinterlegung bei Gericht angezeigt. Aus diesem Grunde kündigten sie erneut den mit dem Beklagten geschlossen Pachtvertrag wegen Zahlungsverzuges mit Schriftsatz vom 30.01.2006, der dem Beklagten am 09.02.2006 zugestellt wurde.

7Die Klägerinnen beantragen,

8unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Fürstenwalde vom 04.11.2005 den Beklagten zu verurteilen, das in der Gemeinde N. belegene Grundstück Flur 1, Flurstück 50, auf Grund der fristlosen Kündigung vom 02.04.2005 zu räumen und an die Klägerinnen herauszugeben.

9Der Beklagte beantragt,

10die Klage abzuweisen.

11 Er bestreitet, dass die Erbengemeinschaft nur aus den Klägerinnen bestehe. Er ist nach wie vor der Ansicht, eine wirksame Kündigung des Pachtverhältnisses liege nicht vor. Er habe rechtzeitig vor Erhalt der Kündigung Zahlung angeboten. Auch die in der Berufungsbegründung vom 30.01.2006 ausgesprochene erneute Kündigung rechtfertige keine wirksame Beendigung des Pachtvertrages. Es sei nicht ersichtlich, ob es sich um eine fristlose oder fristgemäße Kündigung handele. Im Falle einer fristlosen Kündigungserklärung könne die Beendigung allenfalls zum 14.03.2006 erfolgen. Da der Beklagte den Gebrauch der Pachtsache jedoch ohne Erklärung entgegenstehenden Willens der Klägerinnen seitdem fortgesetzt habe, sei eine stillschweigende Verlängerung des Pachtverhältnisses gemäß § 545 BGB eingetreten.

II.

12 Die Berufung ist gemäß §§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO zulässig, insbesondere formund fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat auch in der Sache Erfolg.

13 Die Klägerinnen, die in Erbengemeinschaft als Eigentümerinnen der an den Beklagten verpachteten Flächen im Grundbuch eingetragen sind, haben gemäß § 596 Abs. 1 BGB

verpachteten Flächen im Grundbuch eingetragen sind, haben gemäß § 596 Abs. 1 BGB gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückgabe der Pachtsache nach Beendigung des Pachtverhältnisses über die verpachteten landwirtschaftlichen Flächen in N..

14 1. Zwar hat die von den Klägerinnen ausgesprochene fristlose Kündigung des Pachtvertrages vom 02.04.2005 wegen Zahlungsverzuges den zwischen den Parteien bestehenden Pachtvertrag (noch) nicht beendet.

15 Gemäß § 594 e Abs. 2 Satz 2 BGB liegt in den Fällen, in denen die Pacht nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr zu zahlen ist, ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung insbesondere vor, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht in Verzug ist. Vorliegend war der Beklagte jedenfalls mit Ablauf des 31. März 2005 mit der Pachtzahlung für zwei Termine in Verzug. Er hatte die Pacht für das 4. Quartal 2004 und für das 1. Quartal 2005 nicht gezahlt.

16 Die von den Klägerinnen erklärte Kündigung mit Schreiben vom 02.04.2005 ist jedoch gemäß § 594 e Abs. 1 i. V. m. § 543 Abs. 2 BGB ausgeschlossen, da der Beklagte den Klägerinnen die Entrichtung der Pacht vor der Kündigung angeboten hat und diese die Annahme unstreitig abgelehnt haben.

17 Gemäß § 594 f BGB wie auch entsprechend § 11 Abs. 2 des Pachtvertrages hat die Kündigung schriftlich und sogar durch eingeschriebenen Brief zu erfolgen. Für die Schriftform gilt § 126 BGB. Gemäß § 126 Abs. 1 BGB muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet werden. Der Beklagte hat unstreitig vor seinem eigenen Angebot der Pachtzahlung am 02.04.2005 eine solche schriftliche Kündigungserklärung nicht erhalten. Die ihm an diesem Samstag von einer der Klägerinnen ausgehändigte Kopie der mit der Post und einfachem Brief übermittelten Kündigungsschreibens vom 02.04.2005 erfüllt diese Voraussetzungen nicht. Der Aussteller - die Klägerinnen - muss die Urkunde eigenhändig unterzeichnen. Sowohl ein Telegramm wie auch die Übermittlung einer Fernkopie durch Telefax genügen diesen Anforderungen nicht. Empfangsbedürftige Willenserklärungen, die dem Schriftformerfordernis unterliegen, werden nur wirksam wenn die formgerecht errichtete Erklärung dem Erklärungsempfänger zugeht (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 126 Rdn. 7, 11 m. w. N.). Die Überreichung einer solchen Kopie reicht nicht einmal aus, wenn ihr eine formgültige Erklärung nachfolgt und zwar auch nicht zur Fristwahrung. Vor diesem Hintergrund lag das Anerbieten des Beklagten am 02.04.2005, die Pacht für das 4. Quartal 2004 und das 1. Quartal 2005 zu zahlen, zeitlich vor einer wirksam ausgesprochenen Kündigung. Bereits durch die Ablehnung der Annahme dieser Zahlung befanden sich die Klägerinnen in Annahmeverzug gem. §§ 293, 294 BGB. Hinzu kommt noch, dass die vom Beklagten vorgenommene Hinterlegung der Pachtsumme am 6.04.2005 beim Amtsgericht Frankfurt, zu der er gemäß § 372 Satz 1 BGB berechtigt war, die Pachtzinsforderung für die streitige Zeit zum Erlöschen gebracht hat.

18 Auch soweit die Klägerinnen die Kündigung vom 02.04.2004 auf eine unzulässige Unterverpachtung gestützt haben, ist diese Vorbringen nicht geeignet, eine Beendigung des Pachtverhältnisses zu begründen, da die Klägerinnen nicht dargelegt haben, dass sie diesen vertragswidrigen der Pachtsache durch den Beklagten vor der Kündigung abgemahnt haben. eine solche Abmahnung wäre jedoch gemäß § 594 e Abs. 1 i. V. m. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderlich gewesen.

19 Auch um diese am 02.04.2005 ausgesprochene Kündigung auf den Kündigungsgrund wegen Verstoßes des Beklagten gegen die Grundsätze der guten fachlichen Praxis der Bewirtschaftung stützen zu können, hätte es zuvor einer Abmahnung des Beklagten bedurft 594 e Abs. 1 i. V. m. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB).

20 Soweit die Klägerinnen sich darauf berufen, dass die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Ziffer 3 a BGB auch vorlägen, wegen einer ständigen unpünktlichen Mietzinszahlung des Beklagten greift dieser Einwand nicht. Hierfür wäre ebenfalls eine vorherige Abmahnung des Beklagten erforderlich gewesen. Zwar ist grundsätzlich gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 3, der auf Pachtverhältnisse entsprechende Anwendung findet 594 a Abs. 1 BGB) eine Abmahnung nicht erforderlich, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist. Dies ist allerdings dann anders, wenn Anhaltspunkte für eine Zahlungsunfähigkeit oder auch Zahlungsunwilligkeit des Mieters fehlen oder der Verzug im Verhältnis zur bisherigen Vertragsdauer und Erfüllung unbedeutend ist (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 543 Rdnr. 50 m. w. N.).

21 2. Das Pachtverhältnis der Parteien ist jedoch durch die im Berufungsbegründungsschriftsatz vom 30.01.2006 ausgesprochene Kündigung beendet worden.

22 Soweit der Beklagte einwendet, dass dieser Kündigung nicht zu entnehmen ist, ob es sich um eine fristlose oder eine fristgemäße handele, steht dies einer wirksamen Kündigung nicht entgegen. Die Kündigung ist auf Rückstand mit der Entrichtung der Pacht für drei aufeinander folgende Termine gestützt. Damit ist auch für den Beklagten klar, dass es um eine außerordentliche Kündigung geht, zumal sie im Rahmen einer Räumungsklage erklärt und zu deren Begründung herangezogen wird. Unstreitig befindet sich, wie die Klägerinnen vortragen, der Beklagte nunmehr mit mindestens drei Quartalspachtzahlungen in Verzug. Damit sind die Voraussetzungen gem. § 594 e für eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges gegeben. Jedenfalls spätestens am 14.03.2006, als der Schriftsatz vom 30.01.2006 dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten zugestellt worden ist, ist die Kündigung dem Beklagten zugegangen.

23 Es bedurfte entgegen der Ansicht des Beklagte auch nicht einer ausdrücklichen erneuten Erklärung der Kündigung in der mündlichen Verhandlung vom 22. Juni 2006. Der Prozessbevollmächtigte der Klägerinnen war bevollmächtigt in ihrem Namen die Kündigung gegenüber dem Beklagten auszusprechen. Die vom Beklagten nicht angegriffene - Prozessvollmacht bevollmächtigte auch zur Vornahme von Rechtsgeschäften, die zur Wahrung der Rechte der Partei angezeigt sind (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 167 Rdnr. 9 m. w. N.). Ist die Kündigung in einem prozessualen Schriftsatz enthalten, so ist grundsätzlich der Zugang einer vom Erklärenden unterzeichneten Abschrift des Schriftsatzes beim Gegner erforderlich. Diesem Erfordernis wird dadurch genügt, dass der Anwalt der Gegenpartei eine von ihm beglaubigte Abschrift des Schriftsatzes übermittelt. Die Abschrift selbst braucht keine Originalunterschrift des Kündigenden zu tragen (vgl. Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerbliche Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 897 m. w. N.).

24 Schließlich greift auch der Einwand des Beklagten, es sei gemäß § 545 BGB eine stillschweigende Verlängerung des Pachtverhältnisses eingetreten, nicht. Anders als bei der Miete 545 BGB) oder Pacht im Übrigen findet bei der Landpacht eine stillschweigende Vertragsverlängerung durch Fortsetzung des Gebrauchs durch den Pächter und dessen Duldung durch den Verpächter nicht statt. Vielmehr wäre diese an die Voraussetzungen des § 594 BGB gebunden. Der Beklagte konnte zudem aus dem Umstand, dass er den Gebrauch der Pachtsache, trotz Nichtzahlung des Pachtzinses fortsetzte, nicht schließen, dass die Klägerinnen keinen entgegenstehenden Willen hätten. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Parteien sich bereits im Klageverfahren befanden. Die Klägerinnen haben mehrfach die Kündigung ausgesprochen und verlangten die Herausgabe der Pachtsache. Deutlicher können sie ihren entgegenstehenden Willen kaum ausdrücken.

25 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO; die Klägerinnen haben erst im Berufungsverfahren wirksam die Kündigung erklärt. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.

26 Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO zuzulassen, sind nicht ersichtlich.

27 Streitwert für das Berufungsverfahren: 1380,51 42 Abs. 1 GKG, drei Quartale Pachtzahlung).

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