Urteil des OLG Brandenburg, Az. 5 U 1/09

OLG Brandenburg: dingliches recht, grundstück, widerklage, ersteher, geschäft, schiedsgutachten, anpassung, kaufpreis, kaufvertrag, einfluss
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 5.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 U 1/09
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 138 Abs 2 BGB, § 289 S 1
BGB, § 291 BGB, § 1107 BGB, §
1108 Abs 1 BGB
Erbbaurecht: Anspruch auf Zahlung des dinglichen Erbbauzinses
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin und die Berufung des Beklagten wird das am 28.
November 2008 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam (1 O
292/07) unter Zurückweisung der Berufungen der Parteien im Übrigen teilweise
abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 12.150,72 € zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz einschließlich der Kosten des
Streithelfers der Klägerin trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann die Vollstreckung aus diesem Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe
von 110 % der aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Beträge abwenden, wenn nicht
die Klägerin und ihr Streithelfer vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des
jeweils beizutreibenden Betrages leisten.
Gründe
I.
Der Beklagte erwarb durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Potsdam vom
8.6.2005 als Meistbietender das im Erbbaugrundbuch von F… Blatt 14830 eingetragene
Erbbaurecht, eingetragen auf dem im Grundbuch von F… Blatt 13123 eingetragenen
Grundstück der Klägerin, Gemarkung F…, Flur 38, Flurstück 604. Als Teil des geringsten
Gebotes blieb u. a. die in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs von F…, Blatt 14830 unter
laufender Nummer 2 für den jeweiligen Eigentümer des im Grundbuch von F… Blatt
13123 eingetragenen Grundstücks Flur 38, Nr. 604 eingetragene Erbauzinsreallast
bestehen.
Inhalt des Erbbaurechts ist u.a. eine Verkaufsverpflichtung des Grundstückseigentümers,
wegen deren Inhalt im Einzelnen verwiesen wird auf § 15 Ziff. 1 bis 3 der von Notar T… in
B… zu UR.-Nr. 065/1996 am 3.9.1996 beurkundeten Erbbaurechtsbestellung. Hierauf
gestützt teilte der Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 23. Oktober 2006 mit, das
Grundstück zum 11.11.2006 kaufen zu wollen. Den Kaufpreis zahlte er in Höhe von
29.880 € am 14. April 2009 auf Notaranderkonto ein.
Die Parteien streiten über die Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung des Erbbauzinses
in eingetragener Höhe für die Monate November 2006 bis Oktober 2008.
Mit der Widerklage verfolgt der Beklagte, soweit in zweiter Instanz noch von Belang, die
Feststellung, dass der von der Beklagten vor dem Notar T… zu UR-Nr. 965/1996
geschlossene Eigentümererbbaurechtsvertrag wegen sittenwidriger Überhöhung des
Erbbauzinses nichtig sei.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen
Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO).
Das Landgericht hat der Klage auf Zahlung des Erbbauzinses für den Zeitraum von
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Das Landgericht hat der Klage auf Zahlung des Erbbauzinses für den Zeitraum von
November 2006 bis Dezember 2007 stattgegeben, den Anspruch auf Zahlung des
Erbbauzinses für die Monate Januar bis Oktober 2008 hat das Landgericht abgewiesen.
Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, der Klägerin stehe aus § 1108 Abs. 1
BGB i.V.m. § 4 Abs. 2 des Erbbaurechtsvertrages vom 3. September 1996 sowie §§ 9, 9
a der Erbbaurechtsverordnung der für den Zeitraum von November 2006 bis Dezember
2007 geltend gemachte Erbbauzins (14 Monate a 506,28 €) zu. Der notarielle
Erbbaurechtsvertrag vom 3. September 1996 sei entgegen der Auffassung des
Beklagten nicht nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Die von dem Beklagten angeführte
Rechtssprechung, wonach bei Grundstücksgeschäften von einem besonders groben, den
Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung rechtfertigenden Missverhältnis zwischen
Leistung und Gegenleistung dann auszugehen sei, wenn der Wert der Leistung knapp
doppelt so hoch sei wie der Wert der Gegenleistung, beträfen Fälle eines sittenwidrigen
Verhaltens gegenüber dem Geschäftspartner. Darum könne es im vorliegenden Fall der
Eigentümerreallastbestellung von vorne herein nicht gehen. Die Klägerin könne nicht
sich selbst gegenüber in verwerflicher Gesinnung gehandelt haben. Auch aus seinem
Inhalt und Gesamtcharakter lasse sich eine Sittenwidrigkeit des Erbaurechtsvertrages
nicht begründen.
Die Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung des Erbbauzinses entfalle nicht schon
aufgrund der mit seinem Schreiben vom 23. Oktober 2006 ausgeübten Kaufoption zum
1. November 2006. Änderungen des Leistungsumfangs der Erbauzinsverpflichtung
träten erst durch Einigung und Eintragung der Änderung in das Grundbuch ein. Auch
nach § 15 Abs. 1 d des Erbbaurechtsvertrages sei für den Fall der Ausübung der
Kaufoption der Nutzen- und Lastenwechsel für den Monatsersten nach vertragsgemäßer
Hinterlegung des Kaufpreises vorgesehen. Diese Voraussetzungen seien nicht erfüllt.
Die Argumentation des Beklagten betreffend eine „Kaufzwangklausel“ in dem
Gebäudekaufvertrag gehe ins Leere. Für ihn als Ersteher sei allein der Grundbuchinhalt
maßgebend.
Die Klage sei abzuweisen, soweit die Klägerin mit ihr Zahlung des Erbbauzinses für die
Monate Januar bis Oktober 2008 verlange. Nach § 4 Abs. 5 a Erbbaurechtsverordnung
könne der Erbbauberechtigte erstmals nach Ablauf des zwölften Jahres, mithin zum 1.
Januar 2008 eine entsprechende Anpassung des zuletzt maßgeblichen Erbbauzinses
verlangen. Der Anspruch auf Vertragsanpassung bzw. Absenkung des Erbbauzinses sei
von dem Beklagten bereits in dem Vorprozess geltend gemacht worden. Da sich der
Erbbauzins nach den Regelungen in dem Erbbaurechtsvertrag der Entwicklung der
allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse anpassen solle und hierzu eine Einigung der
Parteien über einen neuen angemessenen Erbbauzins nicht zustande gekommen sei,
müsse gem. § 4 der notariellen Erbbaurechtsbestellung die Höhe des Erbbauzinses
durch ein Schiedsgutachten verbindlich festgelegt werden. Solange kein Gutachten
vorliege, seien die von der Klägerin für die Zeit ab Januar 2008 geltend gemachten
Erbbauzinsen nicht fällig.
Die Widerklage sei abzuweisen. Die Klage auf Feststellung der Sittenwidrigkeit und
Unwirksamkeit des notariellen Erbbaurechtsvertrages vom 3. September 1996 sei aus
den genannten Gründen unbegründet. Die Hilfsanträge auf Feststellung, dass der
Erbbauzins höchstens 2.115,00 € pro Jahr betrage, dass ab November 2006 wegen der
Ausübung der Kaufoption keine Pflicht zur Zahlung des Erbbauzinses bestehe und auf
Feststellung, dass der Kaufpreis für den Fall des Ankaufs durch den Erbbauberechtigten
höchstens 29.604 € betrage, seien unzulässig.
Gegen das Urteil wenden sich beide Parteien mit ihren Berufungen.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass ihr auch der Erbbauzins für die Monate Januar 2008 bis
Oktober 2008 zustehe. Die Schiedsgutachtenabrede habe auf die Fälligkeit dieses
Erbbauzinses keinen Einfluss. Der Erbbauzins sei unabhängig davon, ob bereits ein
Schiedsgutachten eingeholt wurde oder nicht, in bisheriger Höhe zunächst weiter zu
zahlen.
Die Klägerin beantragt,
das angefochtene Urteil teilweise abzuändern und den Beklagten weiter zu
verurteilen, über den zuerkannten Betrag für die Zeit von Januar bis Oktober 2008
jeweils monatlich weitere 506,28 € nebst Zinsen in Höhe von 3 Prozentpunkten über
dem Basiszinssatz der EZB seit dem 4.1., 4.2., 4.3., 4.4., 4.5., 4.6., 4.7., 4.8., 4.9. und
4.10.2008 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
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die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
Der Beklagte wiederholt sein erstinstanzliches Vorbringen, wonach der
Eigentümererbbaurechtsvertrag vom 3. September 1996 sittenwidrig und unwirksam sei.
Nachdem er von seinem Ankaufsrecht Gebrauch gemacht habe und den Kaufpreis auf
das ihm von der Klägerin benannte Notaranderkonto hinterlegt habe, sei er von der
Entrichtung der Erbbauzinsen befreit.
Der Beklagte beantragt unter teilweiser Rücknahme seiner Widerklage,
in teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils
1. die Klage insgesamt abzuweisen und
2. festzustellen, dass der Erbbaurechtsvertrag geschlossen vor Notar T… zur UR-
Nr.: 965/1996 sittenwidrig und unwirksam sei.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Inhalt der zweitinstanzlich
gewechselten Schriftsätze verwiesen.
II.
1.
Die Berufungen beider Parteien sind statthaft und zulässig, insbesondere fristgerecht
eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, §§ 517, 519, 520 ZPO).
2.
In der Sache hat die Berufung der Klägerin überwiegend, die des Beklagten nur
geringfügig, nämlich hinsichtlich der der Klägerin zugesprochenen Zinsen, Erfolg.
a.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten aus § 1108 Abs. 1 BGB i.V.m. § 52 Abs. 1 Satz 1,
§§ 56, 90 ZVG als Ersteher des mit der Reallast belasteten Erbbaurechts einen Anspruch
auf Zahlung des dinglichen Erbbauzinses. Der Beklagte kann dieser Verpflichtung nicht
mit Erfolg entgegenhalten, dass der vor Notar T… am 3.9.1996 geschlossene
Erbbaurechtsvertrag als wucherisches Geschäft nichtig sei.
aa.
Der Beklagte ist durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung Inhaber des Erbbaurechts
mit seinem dinglich gewordenen (§§ 2 – 8 ErbbauRG) Inhalt geworden. Aus diesem
Erbbaurecht resultieren lediglich sachenrechtliche Beziehungen zwischen den Parteien.
Denn der dem Beklagten in der Zwangsversteigerung erteilte Zuschlag hat zu einer
Trennung zwischen der persönlichen, auf dem Erbbaurechtsvertrag beruhenden Schuld
der Rechtsvorgängerin des Beklagten und der dinglichen Schuld geführt. Der Beklagte ist
als Ersteher daher nicht an die schuldrechtlichen Beziehungen der ursprünglichen
Vertragspartner gebunden (BGH NJW-RR 1989, 51). Das Erbbaurecht ist zwar mit einer in
Abteilung II laufende Nummer 2 des Erbbaurechtsgrundbuchs eingetragenen Reallast
belastet, die nach § 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG mit dem Hauptanspruch bestehen blieb, und
gem. § 1108 BGB haftet der Beklagte für die Verpflichtung aus der Reallast persönlich. §
1108 BGB begründet aber zwischen den Parteien nur ein mit der Reallast verbundenes
gesetzliches und nicht etwa ein vom Voreigentümer abgeleitetes persönliches
Schuldverhältnis (Münch/Komm/Jost BGB, 4. Aufl., § 1108 Rn. 2). Denn die Reallast ist
gem. § 9 Abs. 2, § 1 Abs. 1 ErbbauRG, § 1105 BGB als dingliches Recht ausgestaltet
(Münch/Komm/Jost, a.a.O., § 1105 Rn. 4). Der Beklagte kann daher gegenüber dem
Anspruch der Klägerin auf Zahlung des dinglichen Erbbauzinses nicht einwenden, dass
der schuldrechtliche Teil der Eigentümererbbaurechtsbestellung vom 3. 9. 1996 als
wucherisches Geschäft nichtig sei (§ 138 Abs. 1 BGB). Eine etwaige Nichtigkeit des
Kausalgeschäfts nach § 138 Abs. 1 BGB hätte das dingliche Geschäft unberührt
gelassen (BGH a.a.O.) Anders wäre es nur, wenn der Beklagte in schuldrechtliche
Beziehungen seiner Rechtsvorgängerin eingetreten wäre. Dies behauptet der Beklagte
aber nicht. Er ist daher als Ersteher Schuldner der im Grundbuch eingetragenen
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aber nicht. Er ist daher als Ersteher Schuldner der im Grundbuch eingetragenen
Erbbauzinsreallast, die er bei Fälligkeit zu befriedigen hat.
bb.
Das Erbbaurecht und der dingliche Anspruch der Klägerin auf Zahlung der
Erbauzinsreallast ist nicht vor Oktober 2008 erloschen. Dabei kann entgegen der Ansicht
des Landgerichts dahinstehen, ob der Beklagte für das Jahr 2008 eine Anpassung nach §
4 Abs. 5 der notariellen Erbbaurechtsbestellung verlangen konnte, zumal die Bestellung
vorsieht, dass eine solche erstmalig nach Ablauf des 12. Jahres nach dem 31. Oktober
1997, also vom 1. November 2009 an verlangt werden kann. Denn unabhängig davon,
ob eine Anpassung nach oben oder unten gegebenenfalls rückwirkend auf den
Fälligkeitstermin stattzufinden hat, wäre bis zur Neufestsetzung des Erbbauzinses durch
Schiedsgutachten oder Urteil gem. § 1108 BGB wegen der Akzessorietät der
persönlichen Haftung zur Reallast der Erbbauzins nach Art und Umfang dem dinglichen
Anspruch entsprechend, also in eingetragener Höhe zu zahlen.
Auf die Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung des dinglichen Erbbauzinses hat es
auch keinen Einfluss, dass durch das Schreiben des Beklagten vom 23. Oktober 2006 in
Verbindung mit der zum Inhalt des Erbbaurechts in § 15 der Erbbaurechtsbestellung
vom 3.9.1996 gemachten Verpflichtung der Klägerin ein Kaufvertrag über das
Grundstück zustande gekommen ist. Erst der Erwerb des Eigentums an dem Grundstück
würde zu einem Eigentümererbbaurecht des Beklagten mit der Folge des Verlusts des
Anspruchs der Klägerin auf den dinglichen Erbbauzins führen.
Da der Klägerin bis zum Zeitpunkt der Hinterlegung des Kaufpreises auf dem
Notaranderkonto am 14.4.2009 ein Leistungsverweigerungsrecht zustand, kann sich der
Beklagte auch nicht darauf berufen, dass sich die Klägerin mit der auf dem Kaufvertrag
beruhenden Übereignungspflicht in Verzug befunden und ihm daher gemäß § 433 Abs. 1
Satz 1, §§ 241, 280 Abs. 1, 2, § 286 BGB ein gegenüber der Erbbauzinsforderung
aufrechenbarer (MünchKomm/v.Oefele, a.a.O., § 1108 Rn. 6) Schadensersatzanspruch
zugestanden hat. Auch war es vor Ablauf des 30. Oktober 2008 mangels
Kaufpreishinterlegung nicht zu dem für diesen Fall in § 15 Ziff. 1 lit.d der notariellen
Erbbaurechtsbestellung vorgesehenen Lastenwechsel gekommen, der die Verpflichtung
des Beklagten aus der Erbbauzinsreallast hätte entfallen lassen.
cc) Zinsen können der Klägerin auf den hiernach auch für die Zeit vom 4. Januar bis 4.
Oktober 2008 geschuldeten Erbbauzins nicht zugesprochen werden.
Da zwischen den Parteien keine schuldrechtlichen Beziehungen bestehen, kann die
Klägerin aus der rein schuldrechtlichen Abrede in § 4 Abs. 3 des Erbbaurechtsvertrages
keine Rechte herleiten und von dem Beklagten nur Zahlung des dinglichen
Erbbauzinses, nicht jedoch von Verzugszinsen verlangen.
Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG, § 1107 BGB sind auf die Einzelleistungen der
Erbbauzinsreallast die für die Zinsen einer Hypothekenforderung geltenden Vorschriften
entsprechend anzuwenden. Infolge dessen gilt das Verbot von Zinseszinsen gem. § 289
Satz 1 BGB (BGH NJW 1990, 2380, 2381). Damit kommen auch Prozesszinsen nach §
291 BGB nicht in Betracht. Hiervon unberührt bleibt zwar das Recht des Gläubigers,
einen etwaigen Verzugsschaden geltend zu machen (§§ 289, Satz 2, 286 Abs. 1 BGB);
ein solcher Anspruch bedarf jedoch auch dann der Darlegung, wenn der Gläubiger, wie
hier, weniger als den Mindestzinsschaden nach § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB ersetzt verlangt
(BGH, a.a.O.). Hieran fehlt es.
Entgegen der Ansicht der Klägerin ist der sog. Zinseszins auch nicht Bestandteil der
Erbbaulast durch Eintragung geworden. An einer solchen Eintragung fehlt es. Eine
derartige Eintragung konnte durch das Grundbuchamt wegen des genannten Verbotes
auch nicht erfolgen.
b.
Die Berufung des Beklagten hat aus den zu a. genannten Gründen lediglich Erfolg,
soweit der Klägerin Verzugszinsen zugesprochen worden waren.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1, § 269 Abs. 3 Satz 2, § 101 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Ein Grund im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO, der es rechtfertigen könnte, die
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Ein Grund im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO, der es rechtfertigen könnte, die
Revision zuzulassen, liegt nicht vor.
Streitwert der Berufung der Klägerin: 5.062, 80 €, des Beklagten: 53.978,93 € (7.087,92
+ [21.263,76-20%=] 17.011,01 + 29.880,00).
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