Urteil des OLG Brandenburg vom 28.11.2008, 5 U 1/09

Entschieden
28.11.2008
Schlagworte
Dingliches recht, Grundstück, Widerklage, Ersteher, Geschäft, Schiedsgutachten, Anpassung, Kaufpreis, Kaufvertrag, Einfluss
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Quelle: Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht 5. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 01.07.2010

Normen: § 138 Abs 2 BGB, § 289 S 1 BGB, § 291 BGB, § 1107 BGB, § 1108 Abs 1 BGB

Aktenzeichen: 5 U 1/09

Dokumenttyp: Urteil

Erbbaurecht: Anspruch auf Zahlung des dinglichen Erbbauzinses

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin und die Berufung des Beklagten wird das am 28. November 2008 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam (1 O 292/07) unter Zurückweisung der Berufungen der Parteien im Übrigen teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 12.150,72 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz einschließlich der Kosten des Streithelfers der Klägerin trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung aus diesem Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Beträge abwenden, wenn nicht die Klägerin und ihr Streithelfer vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leisten.

Gründe

I.

1Der Beklagte erwarb durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Potsdam vom 8.6.2005 als Meistbietender das im Erbbaugrundbuch von F… Blatt 14830 eingetragene Erbbaurecht, eingetragen auf dem im Grundbuch von F… Blatt 13123 eingetragenen Grundstück der Klägerin, Gemarkung F…, Flur 38, Flurstück 604. Als Teil des geringsten Gebotes blieb u. a. die in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs von F…, Blatt 14830 unter laufender Nummer 2 für den jeweiligen Eigentümer des im Grundbuch von F… Blatt 13123 eingetragenen Grundstücks Flur 38, Nr. 604 eingetragene Erbauzinsreallast bestehen.

2Inhalt des Erbbaurechts ist u.a. eine Verkaufsverpflichtung des Grundstückseigentümers, wegen deren Inhalt im Einzelnen verwiesen wird auf § 15 Ziff. 1 bis 3 der von Notar T… in B… zu UR.-Nr. 065/1996 am 3.9.1996 beurkundeten Erbbaurechtsbestellung. Hierauf gestützt teilte der Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 23. Oktober 2006 mit, das Grundstück zum 11.11.2006 kaufen zu wollen. Den Kaufpreis zahlte er in Höhe von 29.880 am 14. April 2009 auf Notaranderkonto ein.

3Die Parteien streiten über die Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung des Erbbauzinses in eingetragener Höhe für die Monate November 2006 bis Oktober 2008.

4Mit der Widerklage verfolgt der Beklagte, soweit in zweiter Instanz noch von Belang, die Feststellung, dass der von der Beklagten vor dem Notar T… zu UR-Nr. 965/1996 geschlossene Eigentümererbbaurechtsvertrag wegen sittenwidriger Überhöhung des Erbbauzinses nichtig sei.

5Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO).

6Das Landgericht hat der Klage auf Zahlung des Erbbauzinses für den Zeitraum von

6Das Landgericht hat der Klage auf Zahlung des Erbbauzinses für den Zeitraum von November 2006 bis Dezember 2007 stattgegeben, den Anspruch auf Zahlung des Erbbauzinses für die Monate Januar bis Oktober 2008 hat das Landgericht abgewiesen.

7Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, der Klägerin stehe aus § 1108 Abs. 1 BGB i.V.m. § 4 Abs. 2 des Erbbaurechtsvertrages vom 3. September 1996 sowie §§ 9, 9 a der Erbbaurechtsverordnung der für den Zeitraum von November 2006 bis Dezember 2007 geltend gemachte Erbbauzins (14 Monate a 506,28 €) zu. Der notarielle Erbbaurechtsvertrag vom 3. September 1996 sei entgegen der Auffassung des Beklagten nicht nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Die von dem Beklagten angeführte Rechtssprechung, wonach bei Grundstücksgeschäften von einem besonders groben, den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung rechtfertigenden Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung dann auszugehen sei, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch sei wie der Wert der Gegenleistung, beträfen Fälle eines sittenwidrigen Verhaltens gegenüber dem Geschäftspartner. Darum könne es im vorliegenden Fall der Eigentümerreallastbestellung von vorne herein nicht gehen. Die Klägerin könne nicht sich selbst gegenüber in verwerflicher Gesinnung gehandelt haben. Auch aus seinem Inhalt und Gesamtcharakter lasse sich eine Sittenwidrigkeit des Erbaurechtsvertrages nicht begründen.

8Die Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung des Erbbauzinses entfalle nicht schon aufgrund der mit seinem Schreiben vom 23. Oktober 2006 ausgeübten Kaufoption zum 1. November 2006. Änderungen des Leistungsumfangs der Erbauzinsverpflichtung träten erst durch Einigung und Eintragung der Änderung in das Grundbuch ein. Auch nach § 15 Abs. 1 d des Erbbaurechtsvertrages sei für den Fall der Ausübung der Kaufoption der Nutzen- und Lastenwechsel für den Monatsersten nach vertragsgemäßer Hinterlegung des Kaufpreises vorgesehen. Diese Voraussetzungen seien nicht erfüllt. Die Argumentation des Beklagten betreffend eine „Kaufzwangklausel“ in dem Gebäudekaufvertrag gehe ins Leere. Für ihn als Ersteher sei allein der Grundbuchinhalt maßgebend.

9Die Klage sei abzuweisen, soweit die Klägerin mit ihr Zahlung des Erbbauzinses für die Monate Januar bis Oktober 2008 verlange. Nach § 4 Abs. 5 a Erbbaurechtsverordnung könne der Erbbauberechtigte erstmals nach Ablauf des zwölften Jahres, mithin zum 1. Januar 2008 eine entsprechende Anpassung des zuletzt maßgeblichen Erbbauzinses verlangen. Der Anspruch auf Vertragsanpassung bzw. Absenkung des Erbbauzinses sei von dem Beklagten bereits in dem Vorprozess geltend gemacht worden. Da sich der Erbbauzins nach den Regelungen in dem Erbbaurechtsvertrag der Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse anpassen solle und hierzu eine Einigung der Parteien über einen neuen angemessenen Erbbauzins nicht zustande gekommen sei, müsse gem. § 4 der notariellen Erbbaurechtsbestellung die Höhe des Erbbauzinses durch ein Schiedsgutachten verbindlich festgelegt werden. Solange kein Gutachten vorliege, seien die von der Klägerin für die Zeit ab Januar 2008 geltend gemachten Erbbauzinsen nicht fällig.

10 Die Widerklage sei abzuweisen. Die Klage auf Feststellung der Sittenwidrigkeit und Unwirksamkeit des notariellen Erbbaurechtsvertrages vom 3. September 1996 sei aus den genannten Gründen unbegründet. Die Hilfsanträge auf Feststellung, dass der Erbbauzins höchstens 2.115,00 pro Jahr betrage, dass ab November 2006 wegen der Ausübung der Kaufoption keine Pflicht zur Zahlung des Erbbauzinses bestehe und auf Feststellung, dass der Kaufpreis für den Fall des Ankaufs durch den Erbbauberechtigten höchstens 29.604 betrage, seien unzulässig.

11 Gegen das Urteil wenden sich beide Parteien mit ihren Berufungen.

12 Die Klägerin ist der Ansicht, dass ihr auch der Erbbauzins für die Monate Januar 2008 bis Oktober 2008 zustehe. Die Schiedsgutachtenabrede habe auf die Fälligkeit dieses Erbbauzinses keinen Einfluss. Der Erbbauzins sei unabhängig davon, ob bereits ein Schiedsgutachten eingeholt wurde oder nicht, in bisheriger Höhe zunächst weiter zu zahlen.

13 Die Klägerin beantragt,

14das angefochtene Urteil teilweise abzuändern und den Beklagten weiter zu verurteilen, über den zuerkannten Betrag für die Zeit von Januar bis Oktober 2008 jeweils monatlich weitere 506,28 nebst Zinsen in Höhe von 3 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 4.1., 4.2., 4.3., 4.4., 4.5., 4.6., 4.7., 4.8., 4.9. und 4.10.2008 zu zahlen.

15 Der Beklagte beantragt,

16

17 Der Beklagte wiederholt sein erstinstanzliches Vorbringen, wonach der Eigentümererbbaurechtsvertrag vom 3. September 1996 sittenwidrig und unwirksam sei. Nachdem er von seinem Ankaufsrecht Gebrauch gemacht habe und den Kaufpreis auf das ihm von der Klägerin benannte Notaranderkonto hinterlegt habe, sei er von der Entrichtung der Erbbauzinsen befreit.

18 Der Beklagte beantragt unter teilweiser Rücknahme seiner Widerklage,

19in teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils

201. die Klage insgesamt abzuweisen und

212. festzustellen, dass der Erbbaurechtsvertrag geschlossen vor Notar T… zur UR- Nr.: 965/1996 sittenwidrig und unwirksam sei.

22 Die Klägerin beantragt,

23die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.

24 die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Inhalt der zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze verwiesen.

II.

1.

25 Die Berufungen beider Parteien sind statthaft und zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden 511 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, §§ 517, 519, 520 ZPO).

2.

26 In der Sache hat die Berufung der Klägerin überwiegend, die des Beklagten nur geringfügig, nämlich hinsichtlich der der Klägerin zugesprochenen Zinsen, Erfolg.

a.

27 Die Klägerin hat gegen den Beklagten aus § 1108 Abs. 1 BGB i.V.m. § 52 Abs. 1 Satz 1, §§ 56, 90 ZVG als Ersteher des mit der Reallast belasteten Erbbaurechts einen Anspruch auf Zahlung des dinglichen Erbbauzinses. Der Beklagte kann dieser Verpflichtung nicht mit Erfolg entgegenhalten, dass der vor Notar T… am 3.9.1996 geschlossene Erbbaurechtsvertrag als wucherisches Geschäft nichtig sei.

aa.

28 Der Beklagte ist durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung Inhaber des Erbbaurechts mit seinem dinglich gewordenen (§§ 2 8 ErbbauRG) Inhalt geworden. Aus diesem Erbbaurecht resultieren lediglich sachenrechtliche Beziehungen zwischen den Parteien. Denn der dem Beklagten in der Zwangsversteigerung erteilte Zuschlag hat zu einer Trennung zwischen der persönlichen, auf dem Erbbaurechtsvertrag beruhenden Schuld der Rechtsvorgängerin des Beklagten und der dinglichen Schuld geführt. Der Beklagte ist als Ersteher daher nicht an die schuldrechtlichen Beziehungen der ursprünglichen Vertragspartner gebunden (BGH NJW-RR 1989, 51). Das Erbbaurecht ist zwar mit einer in Abteilung II laufende Nummer 2 des Erbbaurechtsgrundbuchs eingetragenen Reallast belastet, die nach § 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG mit dem Hauptanspruch bestehen blieb, und gem. § 1108 BGB haftet der Beklagte für die Verpflichtung aus der Reallast persönlich. § 1108 BGB begründet aber zwischen den Parteien nur ein mit der Reallast verbundenes gesetzliches und nicht etwa ein vom Voreigentümer abgeleitetes persönliches Schuldverhältnis (Münch/Komm/Jost BGB, 4. Aufl., § 1108 Rn. 2). Denn die Reallast ist gem. § 9 Abs. 2, § 1 Abs. 1 ErbbauRG, § 1105 BGB als dingliches Recht ausgestaltet (Münch/Komm/Jost, a.a.O., § 1105 Rn. 4). Der Beklagte kann daher gegenüber dem Anspruch der Klägerin auf Zahlung des dinglichen Erbbauzinses nicht einwenden, dass der schuldrechtliche Teil der Eigentümererbbaurechtsbestellung vom 3. 9. 1996 als wucherisches Geschäft nichtig sei 138 Abs. 1 BGB). Eine etwaige Nichtigkeit des Kausalgeschäfts nach § 138 Abs. 1 BGB hätte das dingliche Geschäft unberührt gelassen (BGH a.a.O.) Anders wäre es nur, wenn der Beklagte in schuldrechtliche Beziehungen seiner Rechtsvorgängerin eingetreten wäre. Dies behauptet der Beklagte aber nicht. Er ist daher als Ersteher Schuldner der im Grundbuch eingetragenen

aber nicht. Er ist daher als Ersteher Schuldner der im Grundbuch eingetragenen Erbbauzinsreallast, die er bei Fälligkeit zu befriedigen hat.

bb.

29 Das Erbbaurecht und der dingliche Anspruch der Klägerin auf Zahlung der Erbauzinsreallast ist nicht vor Oktober 2008 erloschen. Dabei kann entgegen der Ansicht des Landgerichts dahinstehen, ob der Beklagte für das Jahr 2008 eine Anpassung nach § 4 Abs. 5 der notariellen Erbbaurechtsbestellung verlangen konnte, zumal die Bestellung vorsieht, dass eine solche erstmalig nach Ablauf des 12. Jahres nach dem 31. Oktober 1997, also vom 1. November 2009 an verlangt werden kann. Denn unabhängig davon, ob eine Anpassung nach oben oder unten gegebenenfalls rückwirkend auf den Fälligkeitstermin stattzufinden hat, wäre bis zur Neufestsetzung des Erbbauzinses durch Schiedsgutachten oder Urteil gem. § 1108 BGB wegen der Akzessorietät der persönlichen Haftung zur Reallast der Erbbauzins nach Art und Umfang dem dinglichen Anspruch entsprechend, also in eingetragener Höhe zu zahlen.

30 Auf die Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung des dinglichen Erbbauzinses hat es auch keinen Einfluss, dass durch das Schreiben des Beklagten vom 23. Oktober 2006 in Verbindung mit der zum Inhalt des Erbbaurechts in § 15 der Erbbaurechtsbestellung vom 3.9.1996 gemachten Verpflichtung der Klägerin ein Kaufvertrag über das Grundstück zustande gekommen ist. Erst der Erwerb des Eigentums an dem Grundstück würde zu einem Eigentümererbbaurecht des Beklagten mit der Folge des Verlusts des Anspruchs der Klägerin auf den dinglichen Erbbauzins führen.

31 Da der Klägerin bis zum Zeitpunkt der Hinterlegung des Kaufpreises auf dem Notaranderkonto am 14.4.2009 ein Leistungsverweigerungsrecht zustand, kann sich der Beklagte auch nicht darauf berufen, dass sich die Klägerin mit der auf dem Kaufvertrag beruhenden Übereignungspflicht in Verzug befunden und ihm daher gemäß § 433 Abs. 1 Satz 1, §§ 241, 280 Abs. 1, 2, § 286 BGB ein gegenüber der Erbbauzinsforderung aufrechenbarer (MünchKomm/v.Oefele, a.a.O., § 1108 Rn. 6) Schadensersatzanspruch zugestanden hat. Auch war es vor Ablauf des 30. Oktober 2008 mangels Kaufpreishinterlegung nicht zu dem für diesen Fall in § 15 Ziff. 1 lit.d der notariellen Erbbaurechtsbestellung vorgesehenen Lastenwechsel gekommen, der die Verpflichtung des Beklagten aus der Erbbauzinsreallast hätte entfallen lassen.

32 cc) Zinsen können der Klägerin auf den hiernach auch für die Zeit vom 4. Januar bis 4. Oktober 2008 geschuldeten Erbbauzins nicht zugesprochen werden.

33 Da zwischen den Parteien keine schuldrechtlichen Beziehungen bestehen, kann die Klägerin aus der rein schuldrechtlichen Abrede in § 4 Abs. 3 des Erbbaurechtsvertrages keine Rechte herleiten und von dem Beklagten nur Zahlung des dinglichen Erbbauzinses, nicht jedoch von Verzugszinsen verlangen.

34 Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG, § 1107 BGB sind auf die Einzelleistungen der Erbbauzinsreallast die für die Zinsen einer Hypothekenforderung geltenden Vorschriften entsprechend anzuwenden. Infolge dessen gilt das Verbot von Zinseszinsen gem. § 289 Satz 1 BGB (BGH NJW 1990, 2380, 2381). Damit kommen auch Prozesszinsen nach § 291 BGB nicht in Betracht. Hiervon unberührt bleibt zwar das Recht des Gläubigers, einen etwaigen Verzugsschaden geltend zu machen (§§ 289, Satz 2, 286 Abs. 1 BGB); ein solcher Anspruch bedarf jedoch auch dann der Darlegung, wenn der Gläubiger, wie hier, weniger als den Mindestzinsschaden nach § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB ersetzt verlangt (BGH, a.a.O.). Hieran fehlt es.

35 Entgegen der Ansicht der Klägerin ist der sog. Zinseszins auch nicht Bestandteil der Erbbaulast durch Eintragung geworden. An einer solchen Eintragung fehlt es. Eine derartige Eintragung konnte durch das Grundbuchamt wegen des genannten Verbotes auch nicht erfolgen.

b.

36 Die Berufung des Beklagten hat aus den zu a. genannten Gründen lediglich Erfolg, soweit der Klägerin Verzugszinsen zugesprochen worden waren.

III.

37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1, § 269 Abs. 3 Satz 2, § 101 Abs. 1 ZPO.

38 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO.

39 Ein Grund im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO, der es rechtfertigen könnte, die

39 Ein Grund im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO, der es rechtfertigen könnte, die Revision zuzulassen, liegt nicht vor.

40 Streitwert der Berufung der Klägerin: 5.062, 80 €, des Beklagten: 53.978,93 (7.087,92 + [21.263,76-20%=] 17.011,01 + 29.880,00).

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