Urteil des OLG Brandenburg vom 10.07.2008
OLG Brandenburg: abrechnung, begriff, rad, quelle, wiederholung, sammlung, realisierung, link, einheit, vollstreckbarkeit
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 5.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 U 97/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 436 Abs 1 BGB, Art 229 § 5
BGBEG, § 313 BGB
Tragung der öffentlichen Lasten von Grundstücken nach
Eigentumswechsel
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 28. Juni 2007
– Az. 2 O 3/07 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 21. Dezember 2000 veräußerten die Beklagten,
handelnd unter der Bezeichnung „Grundstücksgesellschaft P., …straße 154 – 161“ den
im Grundbuch von P. Blatt 6716 und 6717 eingetragenen Grundbesitz …straße 154 –
161 an die Klägerin. Die Klägerin hat auf insgesamt vier Beitragsbescheide der Stadt P.
vom 12. Februar 2004 an diese Straßenausbaubeträge von insgesamt 30.954,79 €
gezahlt, von denen ihr 21.668,35 € von den Beklagten erstattet worden sind.
Gegenstand der Klage ist der Restbetrag von noch 9.286,44 €, der nach Auffassung der
Klägerin nach der Regelung in § 4 Abs. 6 des Kaufvertrages ebenfalls von den Verkäufern
zu tragen ist. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die
Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
Das Landgericht hat nach Vernehmung des Zeugen S. die Klage abgewiesen und zur
Begründung ausgeführt, in der Fertigstellung des dritten Bauabschnittes könne keine
Fertigstellung der Gesamtbaumaßnahme im Sinne der vertraglichen Regelung in § 4 des
Kaufvertrages gesehen werden. Käme es nur darauf an, dass vor den veräußerten
Grundstücken die Baumaßnahmen bereits abgeschlossen seien, so wäre die im Vertrag
getroffene Unterscheidung zwischen abgeschlossenen und nicht abgeschlossenen
Baumaßnahmen überflüssig gewesen. Es könne dahinstehen, ob es sich bei dem dritten
Bauabschnitt um eine teilbeitragsfähige Maßnahme handele und die für diesen Abschnitt
abzurechnenden Kosten mit den geltend gemachten identisch seien oder diese gar
überstiegen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe nämlich zur Überzeugung
des Gerichts fest, dass bei einer solchen separaten Abrechnung keine identischen
Kosten, sondern deutlich niedrigere angefallen wären. Für den dritten Bauabschnitt
wären danach nur rund 68 % der für die Gesamtbaumaßnahme berechneten Kosten
angefallen. Da auch teilbeitragsfähige Maßnahmen zum Stichtag hätten fertig gestellt
sein müssen, komme es auf die Möglichkeit, Vorausbescheide zu erlassen, nicht an.
Gegen das ihr am 2. Juli 2007 zugestellte Urteil des Landgerichts Potsdam hat die
Klägerin mit am 9. Juli bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen
Schriftsatz Berufung eingelegt und diese, nach entsprechender Verlängerung der
Berufungsbegründungsfrist, mit am 2. Oktober 2007 eingegangenen Schriftsatz
begründet.
Unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens machte die Klägerin
geltend, das Landgericht habe den Begriff der „Maßnahme“ in § 4 des Kaufvertrages
fehlerhaft mit „Erschließungsmaßnahme“ gleich gesetzt. Der Begriff der „Maßnahme“
könne aber auch rein bautechnisch verstanden werden, zumal in § 4 des Kaufvertrages
auf grundstücksbezogene Maßnahmen Bezug genommen werde. Diese
grundstücksbezogenen Baumaßnahmen seien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses
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grundstücksbezogenen Baumaßnahmen seien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses
mit dem dritten Bauabschnitt bereits abgeschlossen gewesen. Es sei gerade richtig, das
§ 4 zu einer Haftung der Verkäufer für noch nicht begonnene Baumaßnahmen habe
führen sollen. Die Begriffe „Erschließungsmaßnahme“ oder „Gesamtbaumaßnahme“
fänden sich in der maßgeblichen vertraglichen Regelung nicht. Die Auslegung des
Landgerichts entspreche auch nicht dem Leitbild des § 436 Abs. 1 BGB, wonach der
Verkäufer für Erschließungsmaßnahmen, die bis zum Tag des Vertragsschlusses
bautechnisch begonnen seien, die Abgabenlast zu tragen habe.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des am 28. Juni 2007 verkündeten Urteils des Landgerichts
Potsdam, Az. 2 O 3/07, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die
Klägerin 9.286,44 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit
dem 1. Juni 2004 zu zahlen.
Die Beklagten zu 1. und 2. beantragen,
die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
Die Beklagten zu 1. und 2. verteidigen unter Wiederholung und Vertiefung ihres
bisherigen Vorbringens die angefochtene Entscheidung.
II.
Die Berufung der Klägerin ist zulässig; sie wurde insbesondere form- und fristgerecht
eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO).
Das Rechtsmittel bleibt in der Sache ohne Erfolg, die Klägerin hat gegen die Beklagte
aus § 4 Abs. 6 des Kaufvertrages vom 21. Dezember 2000 keinen Anspruch auf Zahlung
restlicher 9.286,44 €.
1. Auch wenn der Klägerin darin zuzustimmen ist, dass der Senat an die Auslegung des
Landgerichts, dass unter „Maßnahme“ die gesamte Baumaßnahmen bzw. die
Erschließungsmaßnahme zu verstehen sei, nicht gebunden ist, sondern eine eigene
Auslegung vornehmen kann, so führt dies im vorliegenden Fall zu keinem für die Klägerin
günstigeren Ergebnis, da auch dann, wenn man davon ausgeht, dass die fragliche
vertragliche Regelung in § 4 des Kaufvertrages auf grundstücksbezogene Maßnahmen,
die insoweit abgeschlossen seien, bezogen wäre, der geltend gemachte Anspruch nicht
bestünde.
a) Nach § 4 des notariellen Kaufvertrages sollten die Beklagten die Abgaben für
grundstücksbezogene Maßnahmen, die am Tag der Übergabe (31. Dezember 2000)
ganz oder teilbeitragsfähig abgeschlossen waren, tragen.
Den Begriff der grundstücksbezogenen Maßnahmen kann man entgegen der Auffassung
der Klägerin nach Wortlaut sowie Sinn und Zweck der Regelung nicht so eng verstehen,
dass davon allein solche Maßnahmen umfasst sein sollen, die sich im unmittelbaren
Bereich der veräußerten Grundstücke abspielten. Betrachtet man die Maßnahmen, die –
teilweise – in den Beitragsbescheiden auf die Anlieger der …straße umgelegt wurden, so
handelt es sich um die Herstellung von Rad- und Fußwegen sowie Herstellung der
Fahrbahn und Neuherstellung der Straßenbeleuchtung im Bereich der …straße in P. von
der F.straße bis zum L.platz, wobei bei der Erstellung der Beitragsbescheide
berücksichtigt wurde, dass es sich insoweit um eine Bundesstraße handelt. Legt man
den Ansatz der Klägerin zu Grunde, es müsse sich um grundstücksbezogene
Maßnahmen handeln, die deren Wert erhöhten, so kann es sich bei
grundstücksbezogenen Maßnahmen dieser Art nicht um solche handeln, die sich auf
Maßnahmen unmittelbar vor den jeweiligen Grundstücken beziehen. Es nützt
naturgemäß dem Anlieger wenig und erhöht auch den Wert seines Grundstückes nicht,
wenn etwa ein Rad- oder Fußweg nur im Bereich seines Grundstückes angelegt wird,
denn eine Erschließungsfunktion kann ein solcher Weg naturgemäß nur dann erfüllen,
wenn er etwa im Bereich eines ganzen Straßenzuges angelegt wird. Entsprechendes gilt
auch für die Straßenbeleuchtung. Solche isolierten Baumaßnahmen vor einzelnen
Grundstücken, wie sie die Klägerin der vertraglichen Regelung zugrunde legen will, wären
auch nicht umlagefähig.
Damit ist aber die gesamte, mit den Bescheiden abgerechnete Baumaßnahme in
diesem Sinne noch als grundstücksbezogen anzusehen.
Diese Baumaßnahme war aber unstreitig zum Zeitpunkt der Übergabe der Grundstücke
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Diese Baumaßnahme war aber unstreitig zum Zeitpunkt der Übergabe der Grundstücke
noch nicht abgeschlossen, so dass sich jedenfalls ein Anspruch, der über die Erstattung
der zu diesem Zeitpunkt beendeten Baumaßnahmen hinausgeht, aus dieser
vertraglichen Regelung nicht ergibt. Insbesondere bietet diese Regelung keinen
Ansatzpunkt dafür, dass die Beklagten zu 1 und 2 auch für solche Baumaßnahmen
aufzukommen hätten, die zum Zeitpunkt der Übergabe der Kaufsache noch nicht einmal
begonnen worden waren.
b) Selbst wenn man aber der Auslegung der Klägerin folgt und davon ausgeht, nur die
Maßnahmen im unmittelbaren Bereich der Grundstücke seien von dieser Regelung
betroffen, es komme also auf die Realisierung des dritten Bauabschnitts an, ergäbe sich
kein für die Klägerin günstigeres Ergebnis.
Nach der Aussage des Zeugen S., die von der Klägerin nicht in Zweifel gezogen wird und
an die der Senat nach § 529 Abs. 1 ZPO gebunden ist, war es so, dass bei Abrechnung
der Gesamtbaumaßnahme, pro Einheit (qm) ein Betrag von 3,39 € in Ansatz gebracht
wurde, während bei einer isolierten Abrechnung des dritten Bauabschnittes lediglich ein
Betrag von 2,31 €/m² in Ansatz zu bringen gewesen wäre. Damit wäre aber die
Baumaßnahme, die sich isoliert auf den dritten Bauabschnitt bezieht, mit dem von den
Beklagten zu 1 und 2 an die Klägerin bereits gezahlten Betrag jedenfalls abgegolten. Für
den Differenzbetrag, der nach Auffassung der Klägerin nicht auf grundstücksbezogene
Maßnahmen entfällt, enthält die Regelung in § 4 des notariellen Vertrages keine
Erstattungspflicht, insbesondere lässt sich – wie bereits ausgeführt – der vertraglichen
Regelung nicht entnehmen, die Beklagten hätten als Verkäufer sogar für nicht einmal
begonnene Baumaßnahmen im Rahmen einer Gesamtbaumaßnahme einzustehen.
Der Einwand der Klägerin, den Beklagten sei, anders als ihr, der Umfang der
Gesamtbaumaßnahme bekannt gewesen, ist in diesem Zusammenhang ohne Belang,
denn es wäre auch für die Klägerin unschwer möglich gewesen, sich über Art und
Umfang dieser öffentlichen Baumaßnahme, die erkennbar bei Vertragsabschluss
begonnen war, zu informieren.
c) Ein für die Klägerin günstigeres Ergebnis lässt sich auch nicht aus der gesetzlichen
Regelung herleiten.
Zwar regelt § 436 Abs. 1 BGB n. F., dass der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet
ist, Erschließungsbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des
Vertragsschlusses bautechnisch begonnen waren. Die Parteien haben aber gerade eine
davon abweichende Regelung in dem Vertrag getroffen, eine Möglichkeit die § 436 Abs. 1
BGB n. F. („soweit nichts anderes vereinbart …“) ausdrücklich vorsieht.
Im Übrigen gilt diese Fassung des § 436 BGB erst seit dem 1. Januar 2002 (Art. 229 § 5
EGBGB). Die alte Regelung des § 436 BGB, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses
galt, sah eine solche Kostentragungspflicht des Verkäufers gerade nicht vor. Damit kann
die Klägerin aber aus der gesetzlichen Regelung, wie sie zum Zeitpunkt des
Vertragsschlusses galt, keine für sie günstigere Regelung herleiten.
d) Das Landgericht ist, da es auf die Kosten der konkreten Baumaßnahmen ankommt,
zutreffend davon ausgegangen, dass es auf die Möglichkeit des Erlasses von
Vorauszahlungsbescheiden, einer Möglichkeit, von der kein Gebrauch gemacht worden
ist, nicht ankommen kann.
Die Berufung war danach insgesamt zurückzuweisen.
2. Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (§ 543 Abs. 2 ZPO)
sind nicht ersichtlich.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 BGB.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711,
713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO.
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