Urteil des OLG Brandenburg vom 16.02.2010

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Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 3.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

3 U 55/10

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 546 Abs 1 BGB, § 543 Abs 2 S

1 Nr 3 BGB, § 389 BGB

Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume,

Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung wegen

Mietrückstand

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom

16.02.2010, Az. 12 O 198/09, unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels

teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagte wird verurteilt, die zu Gunsten der Klägerin beim Amtsgericht E…

zum Hinterlegungszeichen HL 3/08 mit Annahmeanordnung vom 30.1.2008 und

06.11.2008 hinterlegten Beträge von insgesamt 2.786,54 € freizugeben,

2. einen Betrag von 5.573,08 €, hinterlegt zu Gunsten der Klägerin beim Amtsgericht

F… zu Az. 27 HL 125/2008 zu Gunsten der Klägerin freizugeben,

3. einen Betrag von 6.966,35 €, hinterlegt zu Gunsten der Klägerin beim Amtsgericht

F… zum Az. 27 HL 125/08, zu Gunsten der Klägerin freizugeben und

4. die in der Anlage zu diesem Urteil mit 1 und 2 bezeichneten Flächen im Hause …-

Straße 2, F… gelegenen Räume des ehemaligen Drogeriegeschäfts der Firma … im

Erdgeschoss mit einer Fläche von 206 m² Verkaufsfläche, ca. 18 m² Nebenfläche sowie

einer WC-Anlage im Vorraum nebst der mit 3 bezeichneten Parkflächen, der mit 4

bezeichneten Verkehrs- und Hofflächen, der mit 5 bezeichneten Mauer-Beetflächen

sowie der mit 6 bezeichneten Wohnung mit einer Fläche von 68 m² auf dem Grundstück

F…, R… Straße 5-7 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

5. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung

durch Sicherheitsleistung in Höhe von 35.000,00 € abzuwenden, wenn nicht die Klägerin

vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Klägerin verlangt die Freigabe hinterlegter Mietzinszahlungen sowie Räumung und

Herausgabe von Gewerberäumen und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

Mit Zuschlagsbeschluss vom 18.9.2007 erwarb sie von C… L…, dem Sohn der

Beklagten, das Eigentum unter anderem an den im Tenor genannten Gewerberäumen.

Diese werden in den Unterlagen zur Abgrenzung von weiteren Räumlichkeiten

überwiegend als Gegenstand des „Mietvertrages Nr. 3“ bezeichnet. Der größte Raum

dieses Mietgegenstandes wird teilweise mit „ehemalige Speisehalle“ bezeichnet.

C… L… hatte den Grundbesitz aufgrund eines Schenkungsvertrages vom 28.12.1998

(Anl. B 17) von seiner Mutter erworben. Die Grundbucheintragung erfolgte insoweit am

30.6.1999. Die Beklagte ihrerseits hatte die verfahrensgegenständlichen Räumlichkeiten

am 14.7.1999 (Anl. B 1) an die Firma … vermietet.

Am 14./20.2.2001 schlossen die Beklagte, ihr Sohn und die Firma … eine dreiseitige

Vereinbarung (bei Anl. B 1), in der es unter anderem heißt:

2. Der Eigentümer sichert zu, dass das Untermietverhältnis sofort in ein

Hauptmietverhältnis zwischen ihm und der Firma … umgewandelt wird, falls das

Hauptmietverhältnis zwischen ihm und [der Beklagten] endet.

Hinsichtlich der Nutzungsverhältnisse schlossen die Mitglieder der Familie L…, darunter

neben der Beklagten und ihrem Sohn auch ihr Ehemann J… L…, bis in das Jahr 2009

hinein eine Vielzahl von Vereinbarungen. Diese räumen jeweils dem als Mieter

bezeichneten Familienmitglied erhebliche Gestaltungsspielräume ein. Soweit schriftliche

Vertragsurkunden vorliegen, gestatten sie insbesondere dem jeweiligen Mieter die

Übertragung des Mietvertrages an Dritte ohne Zustimmung und auch ohne Wissen des

Vermieters.

Seit Ende des Jahres 2003 stand das Objekt unter Zwangsverwaltung.

Für den hier verfahrensgegenständlichen Zeitraum von Oktober 2008 bis August 2009

hinterlegte die Firma … den von ihr aufgrund des Vertrages vom 14.7.1999 zu

zahlenden Mietzins beim Amtsgericht F… bzw. beim Amtsgericht E…. Unter dem

1.10.2008 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten und deren Ehemann die

Kündigung eines etwa bestehenden Mietvertrages. Die Beklagte widersprach der

Kündigung mit Schreiben vom 12.10.2008 (Anl. B 5) und gab gegenüber den

Mietzinsforderungen der Klägerin eine Aufrechnungserklärung ab.

Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe des Objekts sowie Freigabe der hinterlegten

Geldbeträge begehrt. Dabei hat sie die Auffassung vertreten, ein Mietverhältnis mit der

Beklagten habe nicht bestanden, sei jedenfalls aufgrund der erklärten Kündigung

beendet worden. Mietzinsansprüche gegen die Firma … stünden ihr, der Klägerin, zu, da

sie mit dem Zuschlagsbeschluss in das mit der Firma … bestehende Mietverhältnis

eingetreten sei.

Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, das Mietverhältnis der Firma … sei lediglich

ein Untermietverhältnis zwischen dieser und ihr, der Beklagten selbst. Mit der Klägerin

stehe sie in einer mietvertraglichen Beziehung, die insbesondere nicht durch die

Erklärung von 1.10.2008 gekündigt worden sei. Mietzins müsse sie jedoch nicht zahlen,

da sie aufgrund erbrachter Mieterbeiträge, Mietvorauszahlungen und aufgrund von

Minderungsrechten über erhebliche Gegenansprüche verfüge.

Das Landgericht hat mit dem angegriffenen Urteil, auf das wegen der weiteren

tatsächlichen Feststellungen Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen. Zur

Begründung hat es ausgeführt, als Grundlage für den Anspruch auf Freigabe der

hinterlegten Geldbeträge komme allein § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB in Betracht.

Voraussetzung für den Anspruch sei, dass nicht die Beklagte, sondern die Klägerin auf

Vermieterseite Partnerin der Vertragsbeziehung mit der Firma … geworden sei. Jedoch

habe der Zuschlag zu Gunsten der Klägerin nicht gemäß § 57 ZVG zum Eintritt der

Klägerin in den Mietvertrag geführt, weil im Zeitpunkt des Zuschlages kein Mietverhältnis

zwischen dem Voreigentümer und der Firma … bestanden habe. Denn die Firma … sei in

dem fraglichen Zeitpunkt lediglich Untermieterin, nämlich Mieterin der Beklagten,

gewesen, die ihrerseits in einer mietvertraglichen Beziehung zu ihrem Sohn gestanden

habe. Das Schreiben vom 23.11.2008, mit dem die Beklagte gegenüber der Firma … die

Kündigung des Mietverhältnisses erklärt habe, ändere an dieser Rechtslage nichts. Die

Kündigung sei zum Einen nicht wirksam geworden, weil sie unter einer Bedingung

gestanden habe, und im Übrigen würde auch eine wirksame Kündigung nicht dazu

führen, dass die im Untermietverhältnis vereinbarten Mietzinszahlungen nunmehr der

Klägerin als Eigentümerin zustünden. Ebenso wenig wäre die Klägerin Inhaberin der

gegen die Firma … gerichteten Ansprüche geworden, wenn man von der Wirksamkeit der

ihrerseits unter dem 1.10.2008 gegenüber der Beklagten ausgesprochenen Kündigung

ausgehen könnte.

Ohnehin sei diese Kündigung allerdings nicht wirksam, so dass die Klägerin auch

Räumung und Herausgabe des Objekts nicht verlangen könne. Ein gegebenes

Kündigungsrecht aus dem Gesichtspunkt des § 57a ZVG habe sie verspätet ausgeübt,

da sie bereits seit dem 12.11.2007 Kenntnis von den bestehenden mietvertraglichen

Beziehungen gehabt habe. Die Kündigung sei damit lediglich als ordentliche Kündigung

anzusehen und als solche zwar wirksam, jedoch habe sich das Mietverhältnis gemäß §

545 BGB angesichts des Umstandes, dass der Räumungsanspruch erst im Oktober

2009 anhängig gemacht worden sei, auf unbestimmte Zeit verlängert. Vor diesem

Hintergrund könne auch dahinstehen, ob die Kündigung vom 1.10.2008 als fristlose

Kündigung wegen Zahlungsverzuges wirksam geworden sei. Im Übrigen habe die

Klägerin allerdings auch die Voraussetzung eines Verzuges der Beklagten mit dem

Ausgleich von Mietzinsansprüchen nicht dargetan.

Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihre erstinstanzlichen Anträge weiter. Sie hält die

rechtliche Würdigung des Landgerichts für fehlerhaft. Insbesondere sei das Landgericht

zu Unrecht vom Bestand eines (Haupt-)Mietverhältnisses zwischen der Beklagten und

ihrem Sohn als dem seinerzeitigen Eigentümer ausgegangen. Für einen angeblich im

Jahr 1999 abgeschlossenen Vertrag fehle es an substantiiertem Beklagtenvorbringen;

insbesondere liege keine Vertragsurkunde vor. Soweit sich die Beklagte für den Bestand

eines Mietverhältnisses auf eine Vereinbarung vom 1.6.2005 stützen wolle, habe das

Landgericht unberücksichtigt gelassen, dass sie, die Klägerin, die Echtheit der

vorgelegten Urkunde bestritten habe. Insgesamt sei das Beklagtenvorbringen

widersprüchlich und verworren, so dass jedenfalls von einem Mietvertrag zwischen der

Beklagten und ihrem Sohn nicht ausgegangen werden könne. Auch die Wirksamkeit der

erklärten Kündigung unter dem Gesichtspunkt des § 57a ZVG habe das Landgericht zu

Unrecht verneint. Erst im Herbst 2008 habe sie, die Klägerin, von den angeblichen

Vertragsbeziehungen innerhalb der Familie L… Kenntnis erlangt und damit ein mögliches

Mietverhältnis zwischen dem Voreigentümer des ersteigerten Grundbesitzes und der

Beklagten in Betracht ziehen müssen.

Selbst wenn man zu Gunsten der Beklagten unterstellen wollte, im Jahr 1999 habe sie

ihrerseits einen Hauptmietvertrag mit ihrem Sohn abgeschlossen und das Objekt an die

Firma … als Untermieterin vermietet, so habe die vertragliche Konstruktion doch letztlich

dazu geführt, dass vor dem Zuschlag ein Mietverhältnis zwischen dem Sohn der

Beklagten und der Firma … entstanden sei. Mit Vereinbarung vom 14./20.02.2001 sei

der Bestand des Untermietverhältnisses unter eine Bedingung gestellt worden, bei

deren Eintritt unter Ausscheiden der Beklagten aus der Vertragsbeziehung ein

Hauptmietverhältnis mit dem Eigentümer zustande kommen sollte. Diese Bedingung sei

mit der Vereinbarung vom 30.6.2005 eingetreten. Die Voraussetzungen des § 545 BGB

hätten schließlich aufgrund des ausgesprochenen Räumungsverlangens nicht

vorgelegen.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 16.02.2010 aufzuheben und

1. die Beklagte zu verurteilen, die zu Gunsten der Klägerin beim Amtsgericht

E…, zum Hinterlegungszeichen HL 3/08 mit Annahmeanordnung vom

30.10.2008 und 06.11.2008 hinterlegten Beträge von insgesamt 2.786,54 €

freizugeben,

2. die Beklagte zu verurteilen, einen Betrag von 5.573,08 €, hinterlegt zu

Gunsten der Klägerin beim Amtsgericht F… zum Az. 27 HL 125/2008, zu

Gunsten der Klägerin freizugeben,

3. die Beklagte zu verurteilen, einen Betrag von 6.966,35 €, hinterlegt zu

Gunsten der Klägerin beim Amtsgericht F… zum Az. 27 HL 125/08, zu

Gunsten der Klägerin freizugeben,

4. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 627,13 € nebst Zinsen in Höhe

von 5 Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit

zu zahlen,

5. die Beklagte zu verurteilen, die in der Anlage des Schriftsatzes vom 13.

Oktober 2009 mit 1 und 2 bezeichneten Flächen im Hause ... Straße 2, F…

gelegenen Räume des ehemaligen Drogeriegeschäfts der Firma … im

Erdgeschoss mit einer Fläche von 206 qm Verkaufsfläche, ca. 18 qm

Nebenfläche sowie einer WC-Anlage im Vorraum nebst der mit 3

bezeichneten Parkflächen, der mit 4 bezeichneten Verkehrs- und Hofflächen,

der mit 5 bezeichneten Mauer-Beetflächen sowie der mit 6 bezeichneten

Wohnung auf dem Grundstück F…, R… Straße 5 bis 7 mit einer Fläche von 68

qm zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das Urteil des Landgerichts. Die Klägerin stehe in keiner

Vertragsbeziehung mit der Firma …, so dass ihr die hinterlegten Geldbeträge nicht

zustünden. Auch im Fall der Beendigung der in Rede stehenden Mietverhältnisse stehe

dem Vermieter nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung kein Durchgriffsanspruch

gegen den Untermieter zu. Die vertraglichen Beziehungen zwischen den beteiligten

Personen habe das Landgericht zutreffend gedeutet. Maßgeblich seien insoweit allein die

im Jahr 2005 zwischen den Mitgliedern der Familie L… getroffenen Vereinbarungen.

Danach sei zunächst mit Wirkung ab dem 1.1.2007 ein Vertragsverhältnis zwischen ihr

selbst und ihrem Ehemann auf Mieter- und ihrem Sohn auf Vermieterseite

zustandegekommen, aus dem ihr Ehemann zu einem späteren Zeitpunkt wieder

ausgeschieden sei. Auch die Vereinbarung vom 14.2./20.2.2001 habe nicht dazu geführt,

dass ein Mietverhältnis zwischen C… L… und der Firma … begründet worden sei.

Schließlich habe das Landgericht zu Recht auch die Wirksamkeit der Kündigung unter

dem Gesichtspunkt des § 57a ZVG verneint, weil der Klägerin die bestehenden

Vertragsbeziehungen schon im Jahr 2007 vollständig bekannt geworden seien.

Im Übrigen verweist die Beklagte nochmals auf ein „Mieterguthaben“, das sich zum

30.6.2010 auf 43.006,14 € erhöht habe (Anl. B 22). Die Klägerin habe dem Bestand

eines solchen Guthabens nicht widersprochen.

Der Senat hat die Beklagte im Termin darauf hingewiesen, dass die Ansprüche der

Klägerin begründet sein dürften, wenn die Klägerin am 1.10.2008 wegen Verzuges zur

fristlosen Kündigung berechtigt war, dass der Vortrag der Beklagten zu etwaigen

Gegenrechten unzureichend und die Aufrechnungserklärung vom 12.10.2008 wegen

fehlender Konkretisierung der aufzurechnenden Forderungen zu unbestimmt sei. Mit

nachgelassenem Schriftsatz vom 8.12.2010 führt die Beklagte näher zu gegen

Mietzinsansprüche der Klägerin geltend gemachte Aufrechnungen aus. Weiter behauptet

sie, sie sei zur Herausgabe der Mieträumlichkeiten außerstande, weil sie diese mit

Vertrag vom 1.7.2008 an einen Nachmieter, ihren Ehemann, übertragen habe. Im

Übrigen macht sie unter Berufung auf § 16 Ziffer 5 eines nach ihrem Vortrag am

1.6.2005 geschlossenen Mietvertrages ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Wegen der

Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 8.12.2010 Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache im wesentlichen Erfolg. Die Klage ist zulässig

und überwiegend begründet.

1. Der Anspruch auf Räumung und Herausgabe der fraglichen Räumlichkeiten folgt aus §

546 Abs. 1 BGB.

a) Mit dem Zuschlag ist gem. § 57 ZVG, § 566 BGB die Klägerin in das bis dahin

zwischen dem Sohn der Beklagten als Voreigentümer der Liegenschaft und der

Beklagten bestehende Mietverhältnis eingetreten. Zu diesem Mietverhältnis gehören

entgegen der Sichtweise des Landgerichts auch die als „Wohnung“ bezeichneten

Räumlichkeiten, denn auch diese sind in der diesem Urteil angefügten Anlage

aufgeführt, die nach übereinstimmendem Vortrag der Parteien den Gegenstand des hier

verfahrensgegenständlichen „Mietvertrages Nr. 3“ zutreffend bezeichnet.

b) Dieses Mietverhältnis hat die Klägerin mit Erklärung von 1.10.2008 wirksam gekündigt.

Es kann dahinstehen, ob die Kündigung im Sinne des § 57a ZVG rechtzeitig erklärt

worden ist. Es kommt auch nicht auf die Frage an, ob der Klägerin angesichts der

Ausgestaltung der Mietverträge ein wichtiger Grund zur Kündigung nach der

Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB zur Seite steht. Die Klägerin war jedenfalls gem. §

543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB wegen Verzugs zur fristlosen Kündigung berechtigt.

aa) Die Beklagte befand sich mit Mietzinszahlungen in Höhe von mehr als zwei

Monatsbeträgen in Verzug. Den vertraglich geschuldeten Mietzins hat sie zu keinem

Zeitpunkt entrichtet. Soweit sie einwendet, die Klägerin selbst habe den

Zahlungsrückstand nicht ausreichend bezeichnet, so dass die Kündigung schon mangels

ausreichender Begründung unwirksam sei, greift dies nicht durch. Insbesondere ist die

Kündigung nicht mangels konkreter Angabe des bestehenden wichtigen Grundes

unwirksam. Das Gesetz verlangt eine solche Begründung in der Kündigungserklärung

nicht. Die Vorschrift des § 569 Abs. 4 BGB, die eine solche Begründung verlangt, gilt für

Wohnraummietverhältnisse und ist für gewerbliche Mietverhältnisse nicht einschlägig (§

578 BGB). Im Übrigen ist darauf zu verweisen, dass die Beklagte zu keinem Zeitpunkt

Mietzins zahlte und deshalb auch ohne konkrete Angaben zum Rückstand über die Höhe

der Verbindlichkeiten in Kenntnis war.

bb) Dass sie in der Zeit bis zur Kündigung von der Verpflichtung zur Mietzinszahlung

befreit gewesen wäre, ist nicht ersichtlich.

(1) Die Ansprüche der Klägerin waren nicht wegen vor der Kündigung bereits erklärter

Aufrechnung mit Gegenansprüchen erloschen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob, aus

welchem rechtlichen Gesichtspunkt und in welcher Höhe der Beklagten aus dem

Mietverhältnis Ansprüche zustehen könnten. Denn es fehlt bereits an einer wirksamen

Aufrechnungserklärung; eine solche ergibt sich insbesondere auch nicht unter

Berücksichtigung der Ausführungen im nachgelassenen Schriftsatz vom 8.12.2010. Die

dort in Bezug genommenen Schreiben der Beklagten lassen Aufrechnungserklärungen

nicht erkennen. Das Schreiben der Beklagten und ihres Ehemannes vom 20.10.2007

(Anl. B 28) enthält lediglich eine Auflistung angeblicher Mängel des Mietobjekts und

kündigt eine Aufrechnung oder die Geltendmachung anderer Rechte in allgemeiner Form

an, enthält dazu jedoch noch keine Erklärung. Es ist weder ersichtlich, dass die Beklagte

und ihr Ehemann überhaupt bereits Rechte ausüben wollen, noch wird hinreichend

deutlich, von welchem der angedeuteten Rechte die Beklagte und ihr Ehemann

Gebrauch machen wollen und inwieweit der Ehemann zur Ausübung solcher Rechte

berechtigt sein könnte. Im Schreiben vom 10.2.2008 (Anl. B 29), dort Punkt 6, machen

die Beklagte und ihr Ehemann zwar von einer angeblich in ihrem „Ermessen“ stehenden

„Regelung nach Anlage 4 Ziffer 4 MV Gebrauch …, wonach die Mieterbeiträge und –

forderungen mit der Miete verrechnet bzw. gegen diese aufgerechnet werden können“.

Auch darin ist jedoch eine Aufrechnungserklärung nicht zu erblicken. Es fehlt bereits jede

Angabe dazu, welche konkreten Forderungen aus angeblichen „Mieterbeiträgen und –

forderungen“ für die Aufrechnung herangezogen werden sollen. Das ferner in Bezug

genommene Schreiben vom 17.6.2008 (Anl. B 26) stammt vom Sohn der Beklagten und

enthält schon deshalb keine zu Lasten und zu Gunsten der Beklagten wirkende

rechtsgeschäftliche Erklärung. Zudem ist der in der Anlage 2 zu diesem Schreiben, die

ebenfalls lediglich vom Sohn der Beklagten unterzeichnet ist, enthaltenen Erklärung:

„die weiteren Mieterverwendungen und –leistungen sowie Mietminderungen wegen

Mängeln aus 2007 werden 2008 aufgerechnet“ ebenfalls keine Aufrechnungserklärung

mit einer hinreichend bestimmten Gegenforderung zu entnehmen. Etwaige

Minderungsrechte konnten schon deshalb zu keinen aufrechenbaren (Rück-)

Forderungen des Mieters führen, weil dieser gar keinen Mietzins gezahlt hatte.

(2) Die Forderungen der Klägerin sind auch nicht nachträglich durch Aufrechnung

erloschen, so dass die Kündigung auch nicht gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB

unwirksam geworden ist. Soweit das Schreiben der Beklagten und ihres Ehemannes an

die Prozessbevollmächtigte der Klägerin vom 12.10.2008 (Anl. B 5) eine

Aufrechnungserklärung enthält, ist diese nicht ausreichend bestimmt, weil sie die zur

Aufrechnung gestellten Forderungen nicht bezeichnet. Die im Fuß des Schreibens

erwähnten „zwei Anlagen“ befinden sich nicht bei der Akte. Es ist nicht ersichtlich,

inwieweit in diesen die aufzurechnenden Forderungen näher aufgeschlüsselt wären. Trotz

des im Termin erteilten Hinweises des Senats führt der Beklagte auch im Schriftsatz

vom 8.12.2010 nicht näher aus, worauf sich die seinerzeitige Aufrechnungserklärung

bezogen haben soll.

(3) Die Auffassung der Beklagten, angesichts der getroffenen vertraglichen

Vereinbarungen bedürfe es für die Wirksamkeit von Aufrechnungen in dem hier

verfahrensgegenständlichen Mietverhältnis keiner Aufrechnungserklärung, trifft nicht zu.

Die Regelung in „Anlage 4 zum Mietvertrag Nr. 3 vom 01.06.2005“, auf die sich die

Beklagte insoweit stützt, sieht lediglich vor, dass der Mieter zur Aufrechnung und

Verrechnung nach seinem Ermessen berechtigt ist, hält also lediglich die insoweit schon

kraft Gesetzes bestehende Rechtslage fest. Dass eine entsprechende Erklärung

entbehrlich sein soll, ergibt sich daraus nicht.

(4) Die Beklagte war auch nicht gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB von der Verpflichtung zur

Zahlung von Mietzins befreit oder nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB zur Herabsetzung des

Mietzinses in einem Maße berechtigt, dass in der Zeit bis zur Kündigung nicht einmal ein

Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten aufgelaufen wäre. Mängel des

Mietgegenstandes hat die Beklagte bereits nicht substantiiert dargelegt. Soweit in den

Anlagen 5 und 6 zu dem als Anlage B 13 zur Gerichtsakte gereichten Schreiben vom

20.10.2008 für die Zeit von Oktober bis Dezember 2007 und von Januar bis September

2008 Mängel der verschiedenen mit dem hier verfahrensgegenständlichen Vertrag

überlassenen Objekte aufgeführt sind, handelt es sich lediglich um eine pauschale

Auflistung, die mangels konkreter Angaben zu den angeblichen Mängeln nicht

erwiderungsfähig ist. Im Übrigen mag unterstellt werden, dass Mängel in dem dort

aufgeführten Umfang vorlagen und zur Minderung in dem dort aufgeführten Maße

berechtigten. Den Aufstellungen lässt sich entnehmen, dass etwa für das Mietobjekt

„ehemaliger Speiseraum (Nr. 1)“, das nach Fläche und vereinbartem Mietzins mit

Abstand den größten Teil des verfahrensgegenständlichen Mietgegenstandes ausmacht,

lediglich eine Minderung von 18 % bzw. 20 % geltend gemacht wird. Allein der insoweit

aufgelaufene Rückstand von 80 % bzw. 82 % des Mietzinses bis einschließlich

September 2008 reicht bereits aus, um einen Zahlungsverzug im Sinne des § 543 Abs.

2 S. 1 Nr. 3 BGB zu begründen.

cc) Der Beklagten steht gegen den Herausgabeanspruch auch kein

Zurückbehaltungsrecht zu. Soweit sie ein solches Recht erstmals mit Schriftsatz vom

8.12.2010 ausübt, ist dies gemäß § 296a ZPO schon deshalb nicht zu berücksichtigen,

weil ihr insoweit kein Schriftsatznachlass gewährt worden ist; Grund zur Wiedereröffnung

der mündlichen Verhandlung (§ 156 ZPO) besteht insoweit nicht. Denn die

Voraussetzungen eines Zurückbehaltungsrechts sind in diesem Schriftsatz schon nicht

schlüssig dargetan. Dabei mag ungeachtet der von der Klägerin erhobenen

Einwendungen unterstellt werden, dass der angeblich unter dem 1.6.2005

abgeschlossene Mietvertrag wirksam ist und darin die Vorschriften der §§ 578 Abs. 1,

570 BGB wirksam abgedungen worden sind. Jedenfalls fehlt es an zureichendem

Sachvortrag der Beklagten zu etwaigen Gegenansprüchen, auf die sie ein

Zurückbehaltungsrecht stützen könnte. Welche Ansprüche sie insoweit konkret

heranzieht, führt sie bereits im Schriftsatz vom 8.12.2010 nicht näher aus. Erst Recht

sind die Voraussetzungen etwaiger Gegenansprüche der Beklagten gegen die Klägerin

nicht dargetan. Es ist auch nicht ersichtlich, inwieweit die Klägerin Schuldnerin etwaiger,

bereits vor dem Zuschlag entstandener Ansprüche der Beklagten gegen den

ehemaligen Vermieter geworden sein könnte. Zu den Voraussetzungen der §§ 404, 412

BGB fehlt jeder Sachvortrag.

dd) Ebenfalls verspätet im Sinne des § 296a ZPO ist das Vorbringen der Beklagten, sie

habe „die Mieträumlichkeiten“ mit Vereinbarung vom 22.12.2008 oder vom 16.9.2009

auf ihren Ehemann „übertragen“. Im Übrigen ist dieser Sachvortrag unerheblich, weil es

sich allenfalls um Rechtsgeschäfte handelt, die erst nach Kündigung des

Mietverhältnisses abgeschlossen worden sind. Dass die „Übertragung“ mit einem

Besitzerwechsel verbunden gewesen wäre, ergibt der Beklagtenvortrag nicht. Eine zu

Lasten der Klägerin gehende rückwirkende Übertragung kommt ohnehin nicht in

Betracht. Im Übrigen bleibt die Beklagte auch dann, wenn sie den Mietgegenstand

weitergereicht hat, nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Herausgabe verpflichtet.

Eine Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten entbindet die Beklagte nicht

von ihren bereits gegenüber der Klägerin als Vermieterin entstandenen Verpflichtungen.

ee) Zu einer stillschweigenden Verlängerung eines etwaigen Mietverhältnisses ist es

entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht gekommen. Die Voraussetzungen des

§ 545 BGB liegen nicht vor. Es erscheint bereits fraglich, ob die Beklagte insoweit an

ihrem bisherigen Vorbringen zur Weiternutzung des Mietobjekts überhaupt festhalten

will, da sie nunmehr ausführt, sie habe das Objekt an ihren Ehemann „übertragen“.

Jedenfalls sind die Voraussetzungen des § 545 BGB nicht gegeben, selbst wenn die

Beklagte nach der Kündigung den Gebrauch der Räumlichkeiten fortgesetzt hat. Denn

die Klägerin hat ihren der Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegenstehenden Willen

erklärt, indem sie schon im Kündigungsschreiben zur Räumung und Herausgabe

aufgefordert hat. Der entgegenstehende Wille iSd § 545 kann grundsätzlich auch im

Kündigungsschreiben erklärt werden (OLG Hamburg, NJW 1981, S. 2258). Er kommt

insbesondere in einem Räumungsverlangen zum Ausdruck (Weidenkaff in Palandt, § 545,

Rn. 8). Einer Klageerhebung bedarf es entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht

(Weidenkaff, aaO; s. auch BGH, NJW-RR 1988, S. 77).

2. Die Klägerin hat auch Anspruch auf Freigabe der hinterlegten Geldbeträge.

a) Das Landgericht geht zutreffend davon aus, dass die Klägerin gem. § 812 Abs. 1 S. 1,

1. Alt. BGB von der Beklagten die Freigabe der hinterlegten Gelder, die den Zeitraum ab

Wirksamwerden der fristlosen Kündigung betreffen, verlangen kann, wenn die Firma …

nicht der Beklagten, sondern der Klägerin gegenüber zur Zahlung verpflichtet war.

b) Die Firma … schuldete den Mietzins in der verfahrensgegenständlichen Zeit der

Klägerin.

Insoweit kann dahinstehen, ob die Beklagte in der hier gegebenen Konstellation lediglich

als „formelle“ Zwischenmieterin anzusehen ist, die eigentlich nur Verwaltertätigkeiten

übernommen hat, und die Firma … im wirtschaftlichen Sinne stets die Mieterin des

Eigentümers gewesen ist mit der Folge, dass es schon aus diesem Grund zum Eintritt

der Klägerin in die Vertragsbeziehung zur Firma … nach § 566 BGB, § 57 ZVG

gekommen ist (so OLG Brandenburg, Urt. v. 27.7.2010, 11 U 23/10). Denn jedenfalls seit

Oktober 2008 und damit für den Hinterlegungszeitraum bestand ein zuvor zwischen dem

Voreigentümer und der Firma … vereinbartes, zunächst aufschiebend bedingtes

Mietverhältnis, in das die Klägerin nach § 57 ZVG, § 566 BGB eingetreten ist.

aa) Mit der Vereinbarung vom 14./20.2.2001 bestand ein aufschiebend bedingter

Mietvertrag zwischen der Firma … und dem Sohn der Beklagten als Voreigentümer der

Liegenschaft. Die Firma … war in dem hier gegebenen Zusammenhang an zwei

Verträgen beteiligt: Dem Mietvertrag vom 14.7.1999 mit der Beklagten und der

Vereinbarung vom 14./20.2.2001 mit der Beklagten und ihrem Sohn. Spätere

Absprachen, an denen die Firma … nicht beteiligt war, änderten an der durch diese

Verträge geschaffenen Rechtslage nichts, insbesondere konnte die angebliche

Vereinbarung vom 1.6.2005 keinen Vermieterwechsel herbeiführen. Ursprünglich war

lediglich die Beklagte Vermieterin der Firma …. Der Mietvertrag vom 14.7.1999 betrifft

den Sohn der Beklagten nicht, sondern begründete eine Vertragsbeziehung zwischen

der Firma … und der Beklagten selbst. Der Sohn war im Juli 1999 schon Eigentümer der

Liegenschaft, ist also auch nicht nach § 571 aF BGB mit Eigentumserwerb in das

Vertragsverhältnis eingetreten.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist mit der dreiseitigen Absprache vom

14./20.2.2001 ein durch Beendigung des Mietverhältnisses zwischen der Beklagten und

ihrem Sohn aufschiebend bedingter Mietvertrag zwischen der Firma … und dem Sohn

der Beklagten abgeschlossen worden. Auch wenn die Formulierung der Klausel in Ziffer 2

der Vereinbarung, der Eigentümer „sichert zu“ den Vertrag umzuwandeln darauf

hindeutet, dass er lediglich eine Verpflichtung zum Vertragsschluss eingehen wollte, so

spricht doch die Verwendung des Passivs im folgenden Halbsatz gegen eine solche

bloße Verpflichtung, sondern vielmehr dafür, dass die Umwandlung ohne das Erfordernis

weiterer Erklärungen unmittelbar mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses eintreten

soll. Gegen diese Deutung spricht es nicht, dass es an jeglicher Absprache zum

konkreten Vertragsinhalt fehlte. Denn indem die Parteien von der „Umwandlung“ des

bestehenden Mietvertrages sprechen, haben sie zu erkennen gegeben, dass der neue

Mietvertrag zwischen dem Sohn der Beklagten und der Firma … dem Vertrag vom

14.7.1999 inhaltsgleich sein sollte, lediglich die Person des Vermieters sollte sich ändern.

Für die Annahme eines aufschiebend bedingten Vertragsschlusses spricht auch, dass

die Beteiligten der Vereinbarung vom 14./20.2.2001 erhebliche rechtsgeschäftliche

Bedeutung beimaßen. Denn immerhin haben sie sich gegenseitig in Ziffer 4 der

Vereinbarung versichert, die Abrede fest mit dem bestehenden Mietvertrag zu

verbinden. Diese Zusicherung zielt ersichtlich auf die Einhaltung einer Schriftform.

Relevant ist dies nur für die hier entscheidende Klausel Nr. 2 der Vereinbarung, denn die

Klauseln Nr. 1 und 3 legen nur fest, dass sich an den bisherigen Verhältnissen im

Übrigen nichts ändern soll. Es entspricht auch dem erkennbaren Interesse der Firma …,

zu deren Gunsten die Zusicherung in Nr. 2 der Vereinbarung abgegeben wird, wenn man

ihr die unmittelbare, aufschiebend bedingte, Vereinbarung eines Vertrages mit dem

Eigentümer, nicht lediglich eine Verpflichtung zum Vertragsschluss entnimmt: Diese

hatte als Mieterin ein berechtigtes Interesse daran, dass ihre Vertragsbeziehung durch

Veränderungen innerhalb der Familie L… – deren interner Umgang mit

Vertragsverhältnissen, für die Firma … schon damals erkennbar, durch eine gewisse

Liberalität gekennzeichnet war – weder in rechtlicher noch in tatsächlicher Hinsicht

beeinträchtigt wird. Offenbar sollte es insbesondere nicht dadurch zu Schwierigkeiten

kommen, dass durch einen etwaigen Fortfall des Hauptmietverhältnisses der

Untervermieter zum unberechtigten Besitzer wird, was zumindest in tatsächlicher

Hinsicht auch nachteilige Folgen für den Untermieter haben kann. Diesem Interesse

dient am ehesten eine Vereinbarung, nach der sichergestellt ist, dass in jedem Falle eine

ununterbrochene Vertragsbeziehung des (Unter-) Mieters mit dem Berechtigten,

letztlich also dem Eigentümer besteht bzw. zustande kommt. Damit wird auch der

Problematik vorgebeugt, dass der Untermieter vom Ende des Hauptmietverhältnisses

uU keine Kenntnis erhält und damit einen bloßen Anspruch auf Abschluss eines

Mietvertrages mit dem Eigentümer gar nicht verwirklichen kann.

bb) Geht man von einem aufschiebend bedingten Mietvertrag zwischen der Firma … und

dem Sohn der Beklagten als Eigentümer der Liegenschaft aus, so ist die Klägerin gem. §

566 BGB, § 57 ZVG mit dem Zuschlag auf Vermieterseite in diesen Vertrag eingetreten:

Ist ein Mietvertrag unter einer zur Zeit des Eigentumserwerbs noch nicht eingetretenen

aufschiebenden Bedingung geschlossen worden, tritt der Erwerber in das unter der

aufschiebenden Bedingung abgeschlossene Rechtsgeschäft ein (so zu § 571 BGB BGH,

WM 1995, S. 2115; vgl. zu einer anderen Fallkonstellation auch OLG Brandenburg, Urt. v.

24.3.2010, 3 U 117/09).

cc) Die Bedingung für das Wirksamwerden des Mietvertrages ist mittlerweile eingetreten,

weil das Mietverhältnis zwischen der Beklagten und dem Hauptvermieter beendet ist.

Hauptvermieter war seit dem Zuschlag die Klägerin, die das Mietverhältnis, wie

ausgeführt, mit der Kündigungserklärung vom 1.10.2008 wirksam beendet hat.

3. Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 627,13 €

steht der Klägerin nicht zu. Insoweit liegen die Voraussetzungen des als Grundlage für

einen solchen Anspruch allein in Betracht kommenden Verzuges (§§ 286, 280 Abs. 1

BGB) nicht vor. Die Kosten sollen entstanden sein im Zusammenhang mit der

Aufforderung zur Freigabe der für den Zeitraum Dezember 2008 bis März 2009

hinterlegten Mieten. Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass die Beklagte in dem Zeitpunkt,

als ihr diese Aufforderung mit Anwaltsschreiben vom 19.03.2009 zuging, mit der

Freigabe bereits in Verzug geraten wäre.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die

vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war

nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 ZPO nicht vorliegen. Die

Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch zur Fortbildung des Rechts oder

zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung bedarf es keiner Entscheidung des

Revisionsgerichts. Die Entscheidung des Senats beruht auf der rechtlichen Würdigung

der besonderen Umstände des Einzelfalls. Über den konkret

verfahrensgegenständlichen Sachverhalt hinausweisende Rechtsfragen wirft der Fall

nicht auf.

Der Wert der Berufung wird entsprechend der zutreffenden Streitwertfestsetzung des

Landgerichts festgesetzt auf 32.045,21 €.

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