Urteil des OLG Brandenburg vom 14.03.2017

OLG Brandenburg: grobe fahrlässigkeit, wirksame vertretung, eigentümer, genehmigung, verwalter, unternehmen, vertretungsmacht, verjährungsfrist, rückwirkung, bereicherungsanspruch

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 5.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

5 U 109/07

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 27 Abs 1 Nr 2 WoEigG, § 812

Abs 1 BGB

Wohnungseigentum: Abschluss eines langfristigen Vertrages

über Hausbetreuungsleistungen durch den Verwalter ohne

vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer; Anspruch des

Hausmeisters aus ungerechtfertigter Bereicherung

Tenor

Der Klageanspruch wird dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt.

Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

Die Parteien streiten um Vergütungsansprüche der Klägerin aus einem Vertrag über die

Durchführung von Hausbetreuungsleistungen, den die Streithelferin namens der

Beklagten mit der Klägerin abgeschlossen hatte.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen

in der angefochtenen Entscheidung sowie auf das Urteil des Senates vom 29. März 2007

(Az. 5 U 118/06) Bezug genommen.

Das Landgericht hat nach Aufhebung und Zurückverweisung durch Urteil des Senates

vom 29. März 2007 und nach Änderung der Klage in der Weise, dass diese sich nunmehr

gegen die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht mehr gegen im

Einzelnen bezeichnete Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner richtet, der Klage

erneut in Höhe eines Betrages von 52.139,34 Euro nebst 5 % Zinsen über dem

Basiszinssatz seit dem 17. Januar 2004 stattgegeben und zur Begründung ausgeführt,

der geltend gemachte Anspruch stehe der Klägerin nicht schon aufgrund des Vertrages

über die Durchführung von Hausbetreuungsleistungen vom 10. Juli 2001 zu. Die

Streithelferin habe bei Abschluss dieses Vertrages für die Klägerin nicht im Rahmen der

ihr zustehenden Vertretungsmacht gehandelt. Eine rechtsgeschäftliche

Vollmachtserteilung der Wohnungseigentümergemeinschaft habe gleichfalls nicht

vorgelegen. Die Klage sei in der zugesprochenen Höhe gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1. Alt.,

818 Abs. 2 BGB unter dem Gesichtspunkt der ersparten Aufwendungen begründet. Auch

die Beklagte stelle nicht in Abrede, dass Hauswartleistungen, Reinigungs- und

Pflegeleistungen sowie Maßnahmen der Schnee- und Eisglättebekämpfung für die

Betreuung einer Wohnungseigentumsanlage erforderlich seien. Ohne die Tätigkeit der

Klägerin hätte die Beklagte diese Leistungen anderweitig vergeben müssen.

Aufwendungen habe die Beklagte jedoch nur insoweit erspart, als nach Prüfung der

ortsüblichen Vergleichspreise sie sich ein in diesem Rahmen liegendes günstiges

Angebot ausgesucht hätte. Andererseits könnten der Ermittlungen der Vergleichspreise

nicht solche Angebote zugrunde gelegt werden, die nicht ortsüblich seien und ganz

erheblich unter den Vergütungen der anderen Firmen lägen. Bei verständiger

wirtschaftlicher Betrachtung sei die Annahme solcher Angebote regelmäßig mit nicht

unerheblichen Risiken verbunden. Es sei davon auszugehen, dass die Beklagte bei der

Vergabe langfristiger Verträge über Hausbetreuungsleistungen nicht unnötige

wirtschaftliche Risiken eingehen wolle. Der Sachverständige habe in seinem Gutachten

vom 18. November 2005 die ortsüblichen und angemessenen Kosten für Hausreinigung,

Gartenpflege und Bewässerung sowie Hauswarttätigkeiten nach Einholung von sieben

Leistungsangeboten regional ansässiger Innungsbetriebe ermittelt und sei nach

Gewichtung der verschiedenen Berechnungsvarianten auf geschätzte Gesamtkosten in

Höhe von rund 30.600,00 Euro jährlich gekommen. Der Einwand der Beklagten,

Leistungen seien teilweise nicht oder nicht vollständig erbracht worden, sei, worauf

hingewiesen worden sei, unsubstantiiert und nicht unter Beweis gestellt.

Die Ansprüche der Klägerin seien auch nicht nach §§ 195, 199 Abs. 1 BGB mit Ablauf der

3-Jahres-Frist seit Entstehen des Anspruches verjährt. Mit der am 30. Dezember 2003

gegen die dort aufgeführten Wohnungseigentümer eingereichten Klage sei auch die

Verjährung der Ansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtzeitig

gehemmt worden. Zwar führe grundsätzlich nur eine gegen den richtigen Schuldner

erhobene Klage zu einer Hemmung der Verjährung. Für Fälle der vorliegenden Art, in

denen der Anspruchsteller noch vor der Änderung der Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofes zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft die

Klage entsprechend der seinerzeit herrschenden Rechtsauffassung gegen die

Wohnungseigentümer erhoben habe, erscheine die Erhebung der Verjährungseinrede

jedoch als treuwidrig. Wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 7. März 2007 (NJW

2007, 2987 f.) ausgeführt habe, erfahre die Rückwirkung einer Änderung der

höchstrichterlichen Rechtsprechung Einschränkungen durch den Grundsatz des

Vertrauensschutzes. Habe die von der Rückwirkung betroffene Partei mit der Fortgeltung

der bisherigen Rechtslage rechnen dürfen und verdiene diese Einschätzung bei der

Abwägung mit den Belangen des Vertragspartners und dem Anliegen der Allgemeinheit

den Vorrang, so greife die Rückwirkung in rechtlich geschützte Positionen ein. Die

Klägerin habe im Jahre 2003/2004 die Klage gegen die Wohnungseigentümer erhoben,

die zum Zeitpunkt der Erfüllung der streitgegenständlichen Leistungen die

Wohnungseigentümergemeinschaft bildeten. Die Wohnungseigentümer seien in gleicher

Weise wie nunmehr die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den

Wohnungseigentümerverwalter D… K… vertreten gewesen. Damit sei die

Wohnungseigentümergemeinschaft von Anfang an am Rechtsstreit faktisch beteiligt

gewesen. So hätten sich die Wohnungseigentümer unter anderem mit Schriftsatz vom

6. Dezember 2004 damit verteidigt, die Streitverkündete sei zum Abschluss des

Vertrages namens der Eigentümergemeinschaft nicht berechtigt gewesen. Es würde zu

einer unbilligen und der Klägerin nicht zumutbaren Härte führen, wenn sie infolge ihres

Vertrauens auf die Fortdauer der bisherigen Rechtsprechung die geltend gemachten

Ansprüche wegen Verjährung verlöre.

Die Hilfsaufrechnung der Beklagten mit Kosten in Höhe von 4.669,46 Euro gemäß

Kostenangebot vom 22. August 2003 habe keinen Erfolg, da ein solcher Gegenanspruch

nicht schlüssig begründet worden sei. Da ein Vertrag über die Durchführung von

Hausbetreuungsleistungen nicht wirksam zustande gekommen sei, kämen vertragliche

Schadensersatzansprüche nicht in Betracht. Ohne Vertrag sei die Klägerin gegenüber

der Beklagten zur Bewässerung von Pflanzen nicht verpflichtet gewesen. Im Übrigen

fehle es an einem substantiierten Vortrag dazu, welche Pflanzen vorhanden gewesen

seien und welche Pflanzen zu welchem Zeitpunkt eingegangen seien.

Begründet sei die Klage ferner hinsichtlich der gemäß Rechnungen vom 27. Juni 2002

(Fällung von Eichen) geltend gemachten Kosten von 1.052,80 Euro und der weiteren

Kosten gemäß Rechnung vom 29. November 2002 (Glühbirnen etc.) in Höhe von 79,47

Euro. Es handele sich jeweils um dringend erforderliche Maßnahmen, mit welchen die

Streitverkündete als Vertreterin der Beklagten bereits im Rahmen ihrer gesetzlichen

Vertretungsmacht nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG die Klägerin habe beauftragen dürfen.

Danach ergebe sich, wie im Einzelnen dargelegt wird, ein Anspruch der Klägerin

gegenüber der Beklagten in Höhe von insgesamt 52.139,34 Euro.

Gegen die ihr am 12. Juli 2006 zugestellte Entscheidung des Landgerichts Potsdam hat

die Beklagte mit am 3. August 2007 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht

eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit weiterem, am 21. August

2007 eingegangenen Schriftsatz begründet.

Die Beklagte macht weiter geltend, die Forderungen aus den Jahren 2001 bis 2003 seien

verjährt. Auf Vertrauensschutz könne sich die Klägerin nicht berufen, denn die zunächst

beklagten Wohnungseigentümer hätten unmittelbar nach Änderung der Rechtsprechung

mit dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 2. Juni 2005 (BGHZ 163, 154 ff.) ihre

fehlende Passivlegitimation eingewandt, so dass der Klägerin ausreichend Zeit zur

Verfügung gestanden habe, ihre Klage auf die richtige Beklagte umzustellen. Ein

treuwidriges Verhalten der ursprünglichen Beklagten sei nicht zu erkennen, vielmehr sei

eine Partei nach Änderung der Rechtsprechung selbst verpflichtet, die erforderlichen

rechtlichen Überprüfungen anzustellen und die erforderlichen prozessualen Maßnahmen

zu ergreifen. Dies sei vorliegend aber zu spät geschehen. Im Übrigen wiederholt die

Beklagte ihr Vorbringen zu dem Umfang eines Bereichungsanspruches und macht weiter

geltend, entgegen der Ansicht des Landgerichts könne nicht auf einen

Durchschnittsbetrag abgestellt werden. Von einer konkludenten Genehmigung durch die

Eigentümergemeinschaft könne nicht ausgegangen werden.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 6. Juli 2007 -

Aktenzeichen: 1 O 740/03 – die Klage abzuweisen.

Die Klägerin und die Streithelferin beantragen,

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und

Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens. Sie ist weiter der Ansicht, die Berufung der

Beklagten sei bereits unzulässig, weil die in der Berufungsschrift aufgeführten 26

Wohnungseigentümer nicht die gesamte Eigentümergemeinschaft bildeten. Hinsichtlich

der Frage der Verjährung verweist die Klägerin auf die Vorschrift des § 199 BGB.

Die Streithelferin der Klägerin verteidigt ebenfalls die angefochtene Entscheidung und

verweist insbesondere nochmals auf ihr weiter konkretisiertes Vorbringen zu einer

konkludenten Genehmigung des Vertrages, insbesondere in den Schriftsätzen vom 15.

Januar 2007, 1. März 2007 und 14. Juni 2007.

Der Senat hat zu der Frage der konkludenten Genehmigung des Vertrages über

Hausbetreuungsleistungen Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen P…, Kl…,

N… und Dr. F…. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die

Sitzungsniederschrift vom 5. Februar 2009 Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Beklagten ist zulässig; sie wurde insbesondere form- und fristgerecht

eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO).

Der Einwand der Klägerin, die Beklagte und Berufungsklägerin sei in der Berufungsschrift

unzureichend und unvollständig bezeichnet, bleibt ohne Erfolg. Die nunmehr

angefochtene Entscheidung des Landgerichts Potsdam erging gegen die teilrechtsfähige

„Wohnungseigentümergemeinschaft …“. Diese hat auch mit Schriftsatz vom 3. August

2007 Berufung eingelegt. Die Bezeichnung der Berufungsklägerin entspricht exakt den

Vorgaben in § 10 Abs. 6 Satz 4 WEG, wonach der Bezeichnung

„Wohnungseigentümergemeinschaft“ die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen

Grundstückes folgen muss. Der Umstand, dass daneben in der Berufungsschrift

zusätzlich 26 Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft namentlich angegeben

sind und die Wohnungseigentümergemeinschaft möglicherweise noch über weitere

Mitglieder verfügt, ist unschädlich, denn Beklagte und Berufungsklägerin ist die von den

einzelnen Mitgliedern verschiedene und unabhängige

Wohnungseigentümergemeinschaft selbst. Auf deren Mitglieder bzw. deren namentliche

Bezeichnung kommt es nicht an, was sich auch daran zeigt, dass diese im Rubrum der

angefochtenen Entscheidung – zu Recht – nicht aufgeführt sind.

Über die Frage, ob der Klägerin der geltend gemachte Anspruch dem Grunde nach

zusteht, war vorab durch Grundurteil gemäß § 304 ZPO zu entscheiden. Nach dem

Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme ist davon auszugehen, dass der Klägerin

zwar kein vertraglicher Anspruch gegen die Beklagte auf Vergütung der erbrachten

Hausbetreuungsleistungen zusteht, weil ein wirksamer Vertrag mit der Beklagten nicht

zustande gekommen ist, dass aber jedenfalls aus ungerechtfertigter Bereicherung (§§

812 Abs. 1 Satz 1. 1. Alt., 818 Abs. 2 BGB) der Klägerin ein Anspruch aus

ungerechtfertigter Bereicherung zusteht, dessen Höhe zur Zeit noch nicht abschließend

beziffert werden kann, der Sachverhalt vielmehr insoweit weiter aufklärungsbedürftig ist.

Der Erlass eines Grundurteils, der grundsätzlich auch durch das Berufungsgericht

möglich ist, ist aus Sicht des Senates schon deswegen zweckmäßig, weil der Frage, ob

ein solcher Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung verjährt ist, grundsätzliche

Bedeutung zukommt und es sachgerecht ist, diese Rechtsfrage abschließend zu klären,

bevor das Verfahren zur Höhe des Anspruches weiter fortgeführt wird.

Das Landgericht ist mit insgesamt zutreffenden Erwägungen zu dem Ergebnis gelangt,

dass mangels Vertretungsmacht der Streithelferin ein wirksamer Vertrag zwischen der

Klägerin und der Beklagten über die Erbringung von Hausbetreuungsleistungen für die

Wohnungseigentumsanlage … in F… nicht zustande gekommen ist.

a) Eine entsprechende Vertretungsmacht der Streithelferin zum Abschuss eines solchen

Vertrages ergibt sich nicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.

Der Verwalter ist grundsätzlich verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum regelmäßig

daraufhin zu überprüfen, ob Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung

notwendig sind. Ist dies der Fall, hat er die Wohnungseigentümer auf die Erforderlichkeit

einer Maßnahme hinzuweisen und eine Beschlussfassung einzuleiten (BayObLG NJW-RR

2001, 1020). Der Verwalter ist nicht berechtigt, einen außergewöhnlichen, nicht

dringenden Instandsetzungsauftrag größeren Umfanges ohne vorherigen Beschuss der

Wohnungseigentümer in deren Namen zu vergeben (BGH NJW 1977, 44). Dasselbe gilt

auch für langfristige Wartungsverträge oder einen langfristigen Vertrag mit einem

Hausmeister (mit zahlreichen Nachweisen Bährmann/Pick, § 27 WEG, Rdnr. 9). Zu

solchen langfristigen Instandhaltungsverträgen zählen auch Verträge über Reinigungs-

und Hausmeisterdienste (OLG Koblenz Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1998, 429).

Zu einem solchen langfristigen Vertrag zählt auch der am 10. Juli 2001 durch die

Streithelferin unterzeichnete Vertrag mit der Klägerin über die Erbringung von

Hausbetreuungsleistungen. Hierfür dürfte bereits die Laufzeit von einem Jahr ausreichen.

Die Langfristigkeit des Vertrages ergibt sich aber jedenfalls daraus, dass sich der

Vertrag, der zunächst nach dessen § 8 vom 1. Januar 2001 bis zum 31. Dezember 2001

lief, sich jeweils um ein weiteres Jahr verlängerte, wenn er nicht bis zum 1. Dezember des

jeweiligen Jahres gekündigt wurde. Dies lief praktisch bereits auf eine zweijährige Laufzeit

hinaus, denn der schriftliche Vertrag wurde erst am 10. Juli 2001 durch die Streithelferin

geschlossen, so dass bis zum 1. September 2001 für die

Wohnungseigentümergemeinschaft kaum noch Zeit blieb, diesen zum 31. Dezember

2001 zu beenden, sofern sie in dieser Zeit überhaupt von dem Abschluss des Vertrages

erfahren hat. Selbst die Streithelferin macht in diesem Zusammenhang lediglich

geltend, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft erstmals auf der Versammlung

vom 10. Dezember 2001 von dem Abschluss des Vertrages unterrichtet worden sei; zu

diesem Zeitpunkt hätte der Vertrag aber frühestens zum 31. Dezember 2002 beendet

werden können.

Für ein solche enges Verständnis der Regelung in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG spricht

insbesondere der Zweck der gesetzlichen Regelung. Zu den Pflichten des Verwalters

gehört es danach in erster Linie, auf die Möglichkeit des Abschlusses eines solchen

Vertrages hinzuweisen. Da es aber grundsätzlich Sache der Eigentümer selbst bleiben

muss, über den Umfang solcher vorbeugenden Pflegemaßnahmen zu entscheiden,

muss die Entscheidung, ob und in welchem Umfang solche Hausbetreuungsarbeiten

vergeben werden, grundsätzlich bei den Eigentümern verbleiben (vgl. m. w. Nachw.

Weidnauer, WEG, § 27 Randnr. 6).

b) Entgegen der Auffassung der Klägerin und der Streithelferin enthält die

Teilungserklärung in § 13 (Blatt 92 d. A.) – selbst wenn diese Regelung, wofür entgegen

der Auffassung des Landgerichtes einiges sprechen dürfte, nicht nur auf den

Erstverwalter Anwendung findet – keine darüber hinaus gehenden Befugnisse. Wenn

unter § 13 Ziffer 2 lit. f) der Teilungserklärung der Verwalter auch ermächtigt wird, einen

Hausmeister einzustellen, so kann hieraus eine Vollmacht zum Abschluss eines

umfassenden Vertrages über Hausbetreuungsleistungen nicht hergeleitet werden, denn

der Tätigkeitsbereich eines Hausmeisters ist mit den Aufgaben der Klägerin, wie sie in

dem Vertrag vom 10. Juli 2001 beschrieben sind, nicht identisch.

c) Der Verwaltervertrag vom 10. April 2001, in dem die Streithelferin aufgrund eines

Beschlusses wohl vom 11. November 2000 zur Verwalterin bestellt worden war, enthält

keine darüber hinaus gehenden Vollmachten (Bl. 96 ff d. A.), so dass auch aus diesem

Vertrag eine Vertretungsmacht der Streithelferin zum Abschluss des

verfahrensgegenständlichen Vertrages nicht hergeleitet werden kann.

Konkrete Anhaltspunkte für eine wirksame Vertretung der Beklagten nach den

Grundsätzen über eine Anscheins- oder Duldungsvollmacht sind nicht ersichtlich.

d) Sofern der Streithelferin über den Umfang ihrer Vollmacht eine Urkunde ausgehändigt

worden sein sollte, die möglicherweise vom Wortlaut des Verwaltervertrages abweicht,

lässt sich hieraus für eine wirksame Vertretung ebenfalls nichts herleiten. Da diese

allenfalls durch ein Mitglied des Verwaltungsbeirates unterzeichnet worden ist, kann sich

hieraus eine weitergehende Bevollmächtigung der Streithelferin schon deswegen nicht

ergeben, weil selbst der gesamte Verwaltungsbeirat zu einer Vertretung der

Wohnungseigentümergemeinschaft nicht befugt ist. Der Beirat unterstützt lediglich den

Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben (§ 29 Abs. 2 WEG). Darüber hinaus ist

nicht vorgetragen, dass eine solche Vollmachtsurkunde bei Abschluss des Vertrages mit

der Klägerin vorgelegt worden wäre (§§ 171, 172 BGB).

e) Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme kann ebenfalls nicht

festgestellt werden, dass der Vertrag mit der Klägerin durch die

Wohnungseigentümergemeinschaft anlässlich der Eigentümerversammlungen vom 10.

Dezember 2001 und/oder vom 25. Februar 2003 – konkludent – genehmigt worden wäre.

Das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 25. Februar 2003 weist aus, dass der

Verwalter über Verbindlichkeiten in Höhe von 42.000,- Euro berichtet hat, die im

wesentlichen gegenüber der Klägerin bestehen sollten. Im Hinblick hierauf wurde sodann

eine Sonderumlage in Höhe von 52.000,- Euro beschlossen. Obwohl eine konkludente

Genehmigung des Vertrages auch gegenüber der Streithelferin als Vertreterin der

Gemeinschaft hätte erfolgen können, weil für eine Aufforderung nach § 177 Abs. 1 BGB

nichts ersichtlich ist, lässt sich auf der Grundlage der Aussagen der vernommenen

Zeugen eine solche konkludente Genehmigung nicht feststellen.

So hat der Zeuge P… zwar bekundet, der Hausbetreuervertrag mit der Klägerin sei von

ihm unterzeichnet worden und dieser Vertrag sei auch Gegenstand einer

Wohnungseigentümerversammlung gewesen. Es habe kurz nach der Versammlung eine

Begehung der Außenanlagen stattgefunden. Der Zeuge konnte aber nicht mehr

angeben, ob anlässlich der Wohnungseigentümerversammlung vom 10. Dezember 2001

der Hausbetreuungsvertrag mit der Klägerin inhaltlich vorgestellt worden ist. Er äußerte

vielmehr auf Nachfrage, er glaube dies nicht. Auch an die

Wohnungseigentümerversammlung vom 25. Februar 2003 hatte der Zeuge keine

konkreten Erinnerungen mehr.

Der Zeuge Kl…, der seinerzeit ebenfalls Mitarbeiter bzw. Geschäftsführer der

Streithelferin war, hatte an die Wohnungseigentümerversammlung vom 25. Februar

2003, an der er als Leiter teilgenommen hatte, keinerlei Erinnerungen mehr.

Der Zeuge N… hat angegeben, er habe als Bauträger seinerzeit auf der

Wohnungseigentumsanlage ein Büro unterhalten und ihm sei in diesem Zusammenhang

bei einer Gelegenheit ein Herr Nu… vorgestellt worden, der dann die Außenanlagen

besichtigt habe. Bei der Wohnungseigentümerversammlung im Dezember 2001 sei der

Hausbetreuungsvertrag mit der Klägerin inhaltlich nicht vorgestellt worden. Ihm sei

dieser Vertrag erstmals am 6. März 2003 zugeschickt worden. Erstmals am Tage der

Begehung nach der Eigentümerversammlung vom Dezember 2001 sei der Name Nu…

gefallen. Bei der nächsten Wohnungseigentümerversammlung im Februar 2003 sei der

Hausbewirtschaftungsvertrag ebenfalls nicht besprochen worden. Dass die

Sonderumlage für Forderungen der Klägerin sein sollte, habe seinerzeit nur Herr Kl…

erklärt; die Eigentümergemeinschaft habe aber erklärt, dass die Sonderumlage aus

Liquiditätsgründen erforderlich sei.

Auch der Zeuge Dr. F… hat bestätigt, dass bei der Versammlung im Dezember 2001

der Vertrag mit der Klägerin nicht vorgestellt worden ist. Es sei lediglich besprochen

worden, dass die Außenanlage besichtigt werden sollte. In diesem Zusammenhang sei

dann der Name Nu… erwähnt worden. Es sollte sich dabei um eine Person handeln, die

Fachkenntnisse besitze. Im Zusammenhang mit finanziellen Schwierigkeiten eines

Wohnungseigentümers der Gemeinschaft sei seitens der Verwalterin bei der

Eigentümerversammlung vom 25. Februar 2003 zur Sprache gekommen, dass noch ein

weiteres Problem bestünde, nämlich das Problem „Nu…“. Seitens der Eigentümer sei

dann gefordert worden, dass nun alle Dinge auf den Tisch gelegt werden müssten, damit

Klarheit herrsche. Es habe dann kurzfristig eine weitere Eigentümerversammlung

stattfinden sollen, zu der es dann aber nicht mehr gekommen sei. In diesem

Zusammenhang sei seitens der Eigentümer gefordert worden, dass dann, bei der

weiteren Eigentümerversammlung, der Vertrag mit der Firma Nu… vorgelegt wird.

Insgesamt sieht der Senat keinen Anlass, an der Glaubwürdigkeit der vernommenen

Zeugen zu zweifeln. Nach der Aussage aller Zeugen, auch der Mitarbeiter der

Streithelferin, war es dann aber so, dass der Vertrag mit der Klägerin weder bei der

Eigentümerversammlung vom Dezember 2001 noch bei der Versammlung vom Februar

2003 inhaltlich vorgestellt und zur Abstimmung gestellt worden wäre. Es ist auch nicht

ersichtlich, dass den Eigentümern in sonstiger Weise bekannt war, dass ein

entsprechender Vertrag mit der Klägerin geschlossen worden war und die Klägerin auf

der Grundlage eines solchen Vertrages bereits seit Januar 2001 tätig ist. Vielmehr ergibt

sich aus den Aussagen der Zeugen N… und Dr. F…, dass seitens der Eigentümer der

Eindruck bestand, es soll ein solcher Vertrag abgeschlossen werden und es in diesem

Zusammenhang zu einer Begehung durch einen Herrn Nu… im Anschluss an die

Eigentümerversammlung vom Dezember 2001 kommen sollte, die dann auch

stattgefunden hat. Bei dieser Ausgangslage kann aber aus dem Verhalten der

Eigentümer bei den Eigentümerversammlungen nicht gefolgert werden, sie hätten einen

ihn unbekannten Vertrag mit der Klägerin stillschweigend genehmigt. Dies ergibt sich

auch nicht aus der im Februar 2003 beschlossenen Sonderumlage, die nach dem

vorgelegten Protokoll auch wegen Forderungen der Firma Nu… beschlossen worden sein

soll. Hier war es nach der Aussage des Zeugen Dr. F… vielmehr so, dass in einer

weiteren Eigentümerversammlung, die dann nicht mehr stattgefunden hat, der Vertrag

mit der Klägerin erörtert werden sollte. Aus dem Umstand, dass vor diesem Hintergrund

zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen eine Sonderumlage beschlossen wird, kann

eine stillschweigende Genehmigung des Vertrages über die Erbringung von

Hausbetreuungsleistungen mit der Klägerin im Ergebnis nicht hergeleitet werden, zumal

Forderungen der Firma Nu… eben auch solche aus ungerechtfertigter Bereicherung sein

können.

Ist danach ein wirksamer Vertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten über die

Erbringung von Hausbetreuungsleistungen nicht wirksam zustande gekommen, so hat

die Klägerin in dem streitgegenständlichen Zeitraum ihre Hausbetreuungsleistungen

ohne Rechtsgrund aufgrund einer vermeintlichen Verpflichtung gegenüber der Beklagten

erbracht. Insoweit sind im Verhältnis der Parteien die Voraussetzungen einer

Leistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB gegeben. Weil die erbrachten

Leistungen von der Beklagten nicht herausgegeben werden können, hat sie

grundsätzlich nach § 818 Abs. 2 BGB Wertersatz zu leisten.

Dieser Bereicherungsanspruch ist entgegen der Auffassung der Beklagten im Verhältnis

zu ihr nicht verjährt.

a) Die Verjährungsfrist für den bestehenden Bereicherungsanspruch der Klägerin gegen

die Beklagte beträgt nach § 195 BGB in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung

3 Jahre. Dies ergibt sich für den Anspruch, soweit er nach dem 1. Januar 2002

entstanden ist (Leistungspauschalen für die Monate Februar und März 2002 sowie

Februar 2003) unmittelbar aus § 195 BGB, für den bereits im Jahr 2001 entstandenen

Bereicherungsanspruch ergibt sich dies aus Artikel 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB i. V. m.

§ 195 BGB in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung.

Rechtzeitig vor Ablauf der Verjährung hat die Klägerin mit der im Schriftsatz vom 29. Mai

2007 vorgenommenen Klageänderung, wonach Klagegegner die jetzige Beklagte, die

Wohnungseigentümergemeinschaft selbst ist, gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt.

Vor der Änderung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Rechtsfähigkeit bzw.

Teilsrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Beschluss vom 2. Juni

2005 (BGHZ 163, 154 ff.) durfte und musste die Klägerin davon ausgehen, dass

Schuldner eines möglichen Vergütungs- oder Bereicherungsanspruches allein die

einzelnen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtschuldner

sind. Mangels rechtlicher Anerkennung kam eine teilrechtsfähige

Eigentümergemeinschaft als Schuldner aus Sicht der Klägerin bis zu diesem Zeitpunkt

nicht in Betracht. Die regelmäßig Verjährungsfrist von 3 Jahren nach § 195 BGB beginnt

nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB aber erst dann zu laufen, wenn der Gläubiger von den den

Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt

oder ohne grobe Fahrlässigkeit eine solche Erkenntnis hätte erlangen müssen.

Erforderlich für die Kenntnis von der Person des Schuldners ist dabei Name und Anschrift

des Schuldners (BGH NJW 1998, 988; 2001, 1127). Grob fahrlässige Unkenntnis seitens

des Gläubigers liegt dann vor, wenn diese Unkenntnis auf einer besonders schweren

Vernachlässigung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt beruht. Grobe Fahrlässigkeit ist

etwa dann zu bejahen, wenn sich dem Gläubiger die den Anspruch begründenden

Umstände förmlich aufdrängen und er leicht zugängliche Informationsquellen nicht

nutzt.

Positive Kenntnis der Klägerin, dass Schuldnerin eines Vergütungs- oder

Bereicherungsanspruches nicht die Wohnungseigentümer selbst, sondern die

teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft sein könnte, lag vor der Änderung

der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der zuvor in ständiger Rechtsprechung

eine solche (Teil-) Rechtsfähigkeit abgelehnt hatte (m. w. Nachw. BGHZ 142, 290) nicht

vor; von einer grob fahrlässigen Unkenntnis der Person des richtigen Schuldners kann

insoweit nicht ausgegangen werden. Mangels Anerkennung der Rechtsfähigkeit bzw.

Teilrechtsfähigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft musste die Klägerin

vielmehr bis zu diesem Zeitpunkt davon ausgehen, dass nach der damaligen ständigen,

seit Jahrzehnten bestehenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die einzelnen

Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch für Verbindlichkeiten der

Wohnungseigentümergemeinschaft haften (vgl. BGH NJW 2007, 2987 f.). Die

Voraussetzung des § 199 Abs. 1 Nr. 2 im Hinblick auf die Person des Schuldners lagen

für die Klägerin als Gläubigerin eines Anspruches gegen die teilrechtsfähige

Wohnungseigentümergemeinschaft (zur sogenannten unechten Rückwirkung der

Rechtsprechung hinsichtlich der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit von

Wohnungseigentümergemeinschaften vgl. BGH NJW 2007, 2987 f.) nicht vor dem 2. Juni

2005 vor. Ein solches Verständnis des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB, das sich eng am Wortlaut

dieser Vorschrift orientiert, ist auch nach Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften

geboten. Die Verjährung dient zwar in erster Linie dem Schutz vor Inanspruchnahme aus

unbegründeten, unbekannten oder unerwarteten Forderungen. Daneben dient die

Verjährung aber auch den öffentlichen Interessen des Rechtsfriedens und der

Rechtssicherheit (BGH NJW 1983, 388, 389 f.; NJW-RR 1993, 1059, 1060; Münchener

Kommentar/Grothe, 5. Aufl., vor § 194 BGB Rdnr. 7). Verjährungsvorschriften sind daher

möglichst einheitlich und klar zu formulieren und der Rechtsanwender soll sich

dementsprechend bei der Auslegung der Verjährungsregeln grundsätzlich eng an deren

Wortlaut orientieren (st. Rspr., z. B. RGZ 120, 355, 359; BGHZ 53, 43, 47; 59, 323, 326;

156, 232, 243). Der Beginn der Verjährungsfrist kann im Ergebnis nicht anders beurteilt

werden, als in Konstellationen, in denen aus anderen Gründen als der Änderung der

Rechtsprechung der Gläubiger zunächst einen anderen Schuldner für den richtigen

gehalten hat und erst zu einem späteren Zeitpunkt von der Person des Schuldners

Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Damit begann aber gemäß § 199 Abs. 1 BGB die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195

BGB erst mit dem Schluss des Jahres 2005 zu laufen und wurde durch die von der

Klägerin im Mai 2007 vorgenommene Klageänderung rechtzeitig gehemmt, so dass

Verjährung nicht eingetreten ist (a. A. OLG München ZMR 2007, 483). Ob dies auch in

solchen Fällen gelten kann, in denen zum Zeitpunkt der Änderung der Rechtsprechung

zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Anspruch, wenn er

gegen die einzelnen Eigentümer als Gesamtschuldner hätte geltend gemacht werden

müssen, bereits verjährt gewesen war oder sich die Wohnungseigentümergemeinschaft

in einem solchen Fall darauf berufen kann, dass der Gläubiger seinen vermeintlichen

Anspruch gegen die Eigentümer hat verjähren lassen, kann im vorliegenden Fall

dahinstehen, da die Klägerin in nicht verjährter Zeit zunächst einzelne Eigentümer der

Wohnungseigentümeranlage als Gesamtschuldner in Anspruch genommen hat, also aus

ihrer Sicht alles getan hat, um durch Inanspruchnahme des aus damaliger Sicht

richtigen Schuldners den Lauf der Verjährungsfrist zu hemmen.

Der Senat bemisst, auch vor dem Hintergrund der zitierten Entscheidung des OLG

München, der Frage, ob in Konstellation der vorliegenden Art der Gläubiger Kenntnis des

Schuldners im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB nicht vor Änderung der Rechtsprechung

des Bundesgerichtshofes zur Teilrechtsfähigkeit von

Wohnungseigentümergemeinschaften mit Beschluss vom 2. Juni 2005 hatte,

grundsätzliche Bedeutung bei und lässt insoweit die Revision zu (§ 543 ZPO).

Danach steht nach Auffassung des Senates fest, dass der Klägerin gegen die Beklagte

ein Bereicherungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 erste Alternative i. V. m. § 818

Abs. 2 BGB zusteht; die Ermittlung der Höhe eines solchen bedarf jedoch weiterer

Feststellungen.

Zwar ist bei Arbeits- und Dienstleistungen grundsätzlich der objektive Wert der Leistung,

bemessen nach den üblichen Sätzen, zu vergüten (BGHZ 37, 258, 264). Allerdings wird

bei selbständigen Dienstverträgen wie der vorliegenden Art von der höchstrichterlichen

Rechtsprechung eine abgestufte Formel angewandt: Der Wert der Dienstleistung richtet

sich nach der üblichen, hilfsweise nach der angemessenen, vom Auftraggeber ersparten

Vergütung (BGH NJW 2000, 1560, 1562; ZIP 2006, 1101, 1103). Nichts anderes folgt im

Ergebnis aus der teilweise in der Literatur vertretenen Auffassung, dass es hinsichtlich

des objektiven Wertes einer Dienstleistung auf die vom Auftraggeber ersparte Vergütung

nicht ankommen kann, dies vielmehr erst im Rahmen der Frage relevant wird, ob sich

der Bereicherungsschuldner auf einen Wegfall der Bereicherung (§ 818 Abs. 3 BGB)

berufen kann.

Ausgehend hiervon kann aber entgegen der Auffassung des Landgerichts die Höhe des

Bereicherungsanspruches nicht auf der Grundlage des eingeholten

Sachverständigengutachtens nach einem bereinigten Durchschnittswert der von dem

Sachverständigen eingeholten Kostenvoranschläge für Hausbetreuungsarbeiten

berechnet werden. Erstattungsfähig sind der Höhe nach vielmehr lediglich die

Aufwendungen, die die Beklagte dadurch erspart hat, dass sie in der Zeit, in der die

Klägerin tätig war, nicht ein anderes Unternehmen mit den Hausbetreuungsleistungen

beauftragen und diese vergüten musste. Insoweit ist mittlerweile geklärt, dass die

Hausbetreuungsleistungen vor dem Beginn der Tätigkeit der Klägerin zu ungünstigeren

Konditionen an ein anderes Unternehmen vergeben waren. Nach den weiteren Vortrag

der Beklagten war dies aber gerade Anlass, ein anderes Unternehmen zu beauftragen;

die Arbeiten sollten gerade zu günstigeren Konditionen vergeben werden. Insoweit ist

beachtlich, dass nach den Feststellungen des Sachverständigen die Unternehmen, bei

denen er im Jahr 2006 im Rahmen der Gutachtenerstattung Kostenangebote eingeholt

hatte, auch schon im Jahre 2001 tätig waren, also sich über eine längere Zeit am Markt

behauptet hatten und zwei dieser Unternehmen die Gesamtarbeiten zu deutlich

günstigeren Konditionen angeboten haben. Nach Aufhebung und Zurückverweisung hat

die Beklagte unter Vorlage der Abrechnungen aus den Folgejahren versucht darzulegen,

dass die Arbeiten nach Beendigung der Tätigkeit der Klägerin ebenfalls zu deutlich

niedrigeren Konditionen vergeben worden sind. Allein die Vorlage der Abrechnungen (Bl.

585 ff. d. A.) dürfte insoweit aber nicht ausreichen, da ein Vergleich mit der von der

Klägerin durchgeführten Arbeiten nur möglich ist, wenn auch der Umfang der jeweils

beauftragten Arbeiten verglichen werden kann. Die Beklagte wäre daher gehalten, auch

hinsichtlich des Umfangs der beauftragten Arbeiten, etwa unter Vorlage der Verträge

mit den einzelnen Unternehmen, die nunmehr mit der Durchführung der Gartenarbeiten,

Hausreinigung etc. beauftragt sind, die gegenwärtigen Kosten für

Hausbetreuungsleistungen darzulegen. Zu einer solchen ergänzenden Darlegung

müsste der Beklagten nach entsprechendem Hinweis noch Gelegenheit gegeben

werden, gegebenenfalls müsste anschließend die Höhe eines Bereicherungsanspruches

im Wege einer ergänzenden Beweisaufnahme ermittelt werden.

Vor einer solchen ergänzenden Aufklärung des Sachverhaltes, die möglicherweise mit

weiteren Kosten für die Parteien verbunden ist, hielt es der Senat für sachgerecht,

zunächst die Frage des Anspruchsgrundes, und hier insbesondere die Frage der

Verjährung des Anspruches der Klägerin im Wege des Grundurteils zu entscheiden.

Die Kostenentscheidung war dem Schlussurteil vorzubehalten.

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