Urteil des OLG Brandenburg vom 09.07.2007
OLG Brandenburg: grundbuchamt, vollmacht, bauer, vertretung, vertreter, rechtspflege, anschrift, unterrichtung, empfang, bestandteil
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 5.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 Wx 31/07
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 15 GBO, § 55 GBO
Grundbuchamt: Übersendung einer Eintragungsmitteilung
ausschließlich an den Notar bei ausdrücklich von der Vollmacht
ausgenommener Empfangszuständigkeit
Tenor
Die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Landgerichts Potsdam
vom 9. Juli 2007 - 5 T 422/07 - wird zurückgewiesen.
Der Gegenstandswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf einen Betrag
von bis zu 1.000,- € festgesetzt.
Gründe
I.
Mit Schreiben vom 30. Oktober 2006 beantragte der Notar W… unter Bezugnahme auf
den zwischen den Beteiligten zu 1) und 2) und den Beteiligten zu 3) und 4)
geschlossenen Grundstückskaufvertrag vom 29. September 2006 (UR-Nr. 565/2006)
„gemäß § 15 GBO als Bevollmächtigter mit eingeschränkter Empfangsvollmacht“ die
Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 3) und 4), die
Löschung des in Abteilung III lfd. Nr.1 des Grundbuchs zugunsten der Beteiligten zu 5)
eingetragenen Grundpfandrechts und die Übersendung der Eintragungsnachrichten
direkt an die Beteiligten. In § 9 des Kaufvertrages wurde der beurkundende Notar mit
dem Vollzug der Urkunde beauftragt. Gemäß § 10 des Kaufvertrages ist der Notar
„berechtigt, diese Urkunde zum getrennten Vollzug der Anträge beim Grundbuchamt
einzureichen und die erforderlichen Anträge zu stellen, zurückzunehmen, zu ergänzen
und zu berichtigen, und zwar über die Vorschrift des § 15 GBO hinaus“; der Notar ist
jedoch „ausdrücklich nicht bevollmächtigt, die Vollzugsnachrichten für die Beteiligten
entgegenzunehmen.“ Mit weiterem Schreiben vom 24. November 2004 beantragte der
Notar W… unter Bezugnahme auf die Bestellung der Beteiligten zu 3) und 4) vom 14.
November 2006 (UR-Nr. 631/2006) wiederum „gemäß § 15 GBO als Bevollmächtigter
mit eingeschränkter Empfangsvollmacht“ die Eintragung einer Grundschuld zugunsten
der Beteiligten zu 6). Mit Schreiben vom 19. Dezember 2006 beantragte der Notar W… -
abermals „gemäß § 15 GBO als Bevollmächtigter mit eingeschränkter
Empfangsvollmacht“ - die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligten zu 3) und 4) und
die Übersendung der Eintragungsnachrichten direkt an die Beteiligten; zugleich nahm er
seinen Antrag vom 30. Oktober 2006 auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung
zugunsten der Beteiligten zu 3) und 4) zurück.
Am 8. Januar 2007 hat das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung, die Löschung
der zugunsten der Beteiligten zu 5) eingetragenen Grundschuld und die Eintragung der
Grundschuld zugunsten der Beteiligten zu 6) im Grundbuch vollzogen und die
Eintragungsmitteilungen für die Beteiligten an den Notar W… übersandt. Mit Beschluss
vom selben Tage hat das Grundbuchamt die Anträge des Notars W… auf unmittelbare
Benachrichtigung der Beteiligten zurückgewiesen und ausgeführt, dass die
Eintragungsmitteilungen gemäß §§ 15, 55 GBO allein an den mit der Vertretung der
Beteiligten beauftragten Notar zu übersenden seien und dieser die Mitteilungen an die
Beteiligten weiterzuleiten habe. Hiergegen haben die Beteiligten, vertreten durch den
Notar W…, mit Schreiben vom 12. Januar 2007 Beschwerde eingelegt und die
Eintragungsnachrichten an das Grundbuchamt zurückgesandt. Mit Beschluss vom 12.
Juni 2007 hat das Grundbuchamt der Beschwerde die Abhilfe versagt und sie dem
Landgericht Potsdam zur Entscheidung vorgelegt. Mit Beschluss vom 9. Juli 2007 hat das
Landgericht Potsdam die Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen haben die Beteiligten,
vertreten durch den Notar W…, mit Schreiben vom 16. Juli 2007 weitere Beschwerde
eingelegt und diese mit Schreiben vom 6. August 2007 begründet.
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II.
1. Die weitere Beschwerde der durch den Notar W… vertretenen Beteiligten ist gemäß §§
78, 79 Abs.1, § 80 Abs.1 GBO zulässig, bleibt in der Sache selbst jedoch ohne Erfolg.
a) Die weitere Beschwerde ist zulässig. Weigert sich das Grundbuchamt, die
Eintragungsmitteilungen unmittelbar an die Beteiligten zu übersenden, so steht diesen
hiergegen die Beschwerde offen (s. BayObLGZ 1988, S.307, 308 f. = RPfleger 1989,
S.147; OLG Naumburg, FGPrax 2003, S.109; Demharter, GBO, 25.Aufl.2005, § 55
Rdn.30; Bauer/von Oefele/Wilke, GBO, 2.Aufl.2006, § 15 Rdn.28; Bauer/von
Oefele/Meincke, aaO., § 55 Rdn.31). Auch wenn insoweit gewöhnlich - wie auch im
vorliegenden Fall - das Interesse des Notars im Vordergrund stehen dürfte, ändert dies
nichts an der Beschwerdeberechtigung der Beteiligten, für die und in deren Vollmacht
der Notar das Rechtsmittel eingelegt hat.
b) Das Rechtsmittel ist indes unbegründet. Das Grundbuchamt hat sich zu Recht
geweigert, die Eintragungsmitteilungen direkt an die Beteiligten zu übersenden.
Reicht der beurkundende Notar als bevollmächtigter Vertreter der Beteiligten bei dem
Grundbuchamt einen Antrag ein, so ist die hierauf ergehende Entscheidung des
Grundbuchamtes allein dem Notar bekannt zu machen; die Bekanntmachung der
Entscheidung an die Beteiligten selbst ist in diesen Fällen unwirksam; daher haben die
Beteiligten auch keinen Anspruch auf direkte Übersendung der Eintragungsnachrichten
durch das Grundbuchamt (s. BayObLGZ 1988, S.307, 310 f. = RPfleger 1989, S.147,
148; OLG Düsseldorf, RPfleger 1984, S.311; RPfleger 1997, S.474 f.; RPfleger 2001,
S.124, 125; OLG Köln, RPfleger 2001, S.123, 124; Thüringer OLG, RPfleger 2002, S.516 f.;
OLG Frankfurt am Main, NotBZ 2005, S.366; Demharter, aaO., § 15 Rdn.3, 19 und § 55
Rdn.10; Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, Grundbuchrecht, 6.Aufl.2006, § 15 GBO Rdn.38
und § 55 GBO Rdn.2; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 13.Aufl.2004, Rdn.187;
Bauer/von Oefele/Meincke, aO., § 55 Rdn.6, 9). Dies gilt nach zutreffender und ganz
überwiegender Ansicht, der sich der erkennende Senat anschließt, auch dann, wenn der
Empfang der Eintragungsmitteilungen ausdrücklich von der Vollmacht des Notars
ausgenommen worden ist und die Parteien ausweislich ihrer notariellen Erklärungen den
Wunsch geäußert haben, dass die Eintragungsmitteilungen ausschließlich an sie selbst
übersandt werden sollen, da einer derartigen Beschränkung der Vollmacht des Notars
im Außenverhältnis (d.h. im Verhältnis zum Grundbuchamt) keine rechtsverbindliche
Wirkung zukommt (s. OLG Düsseldorf, Rpfleger 2001, S.124, 125; OLG Köln, RPfleger
2001, S.123, 124; Thüringer OLG, Rpfleger 2002, S.516 f.; OLG Frankfurt am Main, NotBZ
2005, S.366; Schöner/Stöber, aaO., Rdn.187; Demharter, aaO., § 15 Rdn.3 und § 55
Rdn.10; Bauer/von Oefele/Meincke, aaO.; § 55 Rdn.6 und 9;
Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, aaO., § 15 GBO Rdn.38 und § 55 GBO Rdn.2).
Hierfür spricht vor allem die Stellung des - mit der Antragstellung bevollmächtigten und
diese Vollmacht wahrnehmenden - Notars als umfassender „Repräsentant„ der
Beteiligten gegenüber dem Grundbuchamt. Aus § 15 GBO ist ersichtlich, dass das
Gesetz dem beurkundenden Notar eine umfassende Vollmacht zur Vertretung der
Beteiligten gegenüber dem Grundbuchamt zuerkennt. Er ist in dieser Stellung
insbesondere befugt, die Eintragungsanträge beim Grundbuchamt einzureichen,
hierüber mit dem Grundbuchamt zu korrespondieren, einen Antrag zurückzunehmen,
gfs. Änderungen vorzunehmen und gegen Entscheidungen des Grundbuchamtes im
Beschwerdewege vorzugehen. Hat er als Vertreter der Beteiligten einen
Eintragungsantrag gestellt, so kann die diesbezügliche Entscheidung des
Grundbuchamtes wirksam nur an ihn zugestellt werden (s.o.; vgl. auch § 172 ZPO). Es
obliegt dem mit der Antragstellung bevollmächtigten Notar, die Entscheidung des
Grundbuchamtes kraft seiner besonderen Sachkunde zu überprüfen und das Ergebnis
seiner Überprüfung dem Grundbuchamt mitzuteilen, sofern sich Anhaltspunkte für
Unrichtigkeiten ergeben; der unterbliebene Hinweis an das Grundbuchamt kann als
fahrlässiger Nichtgebrauch eines Rechtsmittels zum Ausschluss von
Amtshaftungsansprüchen der Beteiligten gegen den Justizfiskus führen (§ 839 Abs.3
BGB; s. hierzu BGHZ Bd.28, S.104, 106, 108 f.; BGH NJW 1984, S.1748; BayObLGZ 1988,
S.307, 310 = RPfleger 1989, S.147, 148; OLG Düsseldorf, RPfleger 1997, S.474, 475;
OLG Köln, RPfleger 2001, S.123, 124; Demharter, aaO., § 55 Rdn.32; Baur/von
Oefele/Meincke, aaO., § 55 Rdn.33 f.; Kuntze/Ertl/Herrmann/ Eickmann, aaO., § 55 GBO
Rdn.7). Demgemäß bringen die Beteiligten dem - von ihnen mit der Antragstellung beim
Grundbuchamt bevollmächtigten - sachkundigen Notar auch ein besonderes Vertrauen
entgegen, dass er auf die Richtigkeit der Entscheidungen des Grundbuchamtes achten,
das jeweils Erforderliche veranlassen und gfs. auf Korrekturen hinwirken werde (s. BGH,
ebd.; OLG Köln, ebd.; Demharter, ebd.). Gegenüber dem Grundbuchamt „repräsentiert„
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ebd.; OLG Köln, ebd.; Demharter, ebd.). Gegenüber dem Grundbuchamt „repräsentiert„
der (bevollmächtigte) Notar die Beteiligten umfassend. Im Interesse der Rechtspflege
und der Beteiligten selbst nimmt er die Position eines sachkundigen „Mittlers“ zwischen
den Beteiligten und dem Grundbuchamt (Gericht) ein, so dass die ihm erteilte (bzw. über
§ 15 GBO vermutete) Vollmacht eine ähnliche Bedeutung erlangt wie die
Prozessvollmacht nach § 81 ZPO, die in Bezug auf Anwaltsprozesse gemäß § 83 ZPO im
Außenverhältnis nur für bestimmte Bereiche wirksam eingeschränkt werden kann. Wird
der Notar allgemein zur Antragstellung bei und zum Verkehr mit dem Grundbuchamt
bevollmächtigt, so ist es widersprüchlich und damit auch unbeachtlich, wenn von dieser
(sonst) umfassenden Vollmacht gerade der Empfang der Eintragungsmitteilungen des
Grundbuchamtes ausgenommen werden soll. Denn danach soll der Notar die Beteiligten
einerseits umfassend gegenüber dem Grundbuchamt „vertreten“ (repräsentieren),
andererseits soll dies aber nur gerade nicht für die Inempfangnahme der Entscheidung
des Grundbuchamtes gelten, obschon doch die Entscheidung des Grundbuchamtes Ziel
und Zweck des Handelns des bevollmächtigten Notars gewesen ist. Die ausschließliche
Empfangszuständigkeit für die Entscheidung des Gerichts ist auf das Engste mit der
sonstigen Vertretung der Beteiligten gegenüber dem Grundbuchamt verknüpft und in
diesem Sinne ein unselbständiger und deshalb auch unabtrennbarer Bestandteil der
dem Notar eingeräumten Vollmacht. Die ausdrückliche Herausnahme der
Empfangszuständigkeit aus der dem Notar erteilten umfassenden Vollmacht liegt im
Allgemeinen nicht im Interesse der Beteiligten und wird nicht selten auf das (einseitige)
Interesse des Notars zurückgehen, den mit der Weiterleitung an die Beteiligten
verbundenen Aufwand auf das Grundbuchamt und die mit der In-empfangnahme der
Entscheidung verbundene Überprüfungslast (mit entsprechenden Folgen für
Regressansprüche) auf die Beteiligten abzuwälzen.
Zudem sprechen Erwägungen der Praktikabilität der Rechtspflege für die ausschließliche
Empfangszuständigkeit des bevollmächtigten Notars: Kann die Eintragungsmitteilung an
die dem Grundbuchamt bekannte (oder aus den Grundakten ersichtliche) Anschrift eines
Beteiligten nicht zugestellt werden, so ist das Grundbuchamt nicht gehalten, die aktuelle
Anschrift des Beteiligten zu erforschen (s. Demharter, aaO., § 55 Rdn.25;
Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, aaO., § 55 GBO Rdn.5; Bauer/von Oefele/Mencke, aaO.,
§ 55 Rdn.25). Müsste die Bekanntmachung der Entscheidung des Grundbuchamtes
daher - auch bei (im Übrigen bestehender) Vertretung des Beteiligten durch den
Urkundsnotar - stets an den Beteiligten direkt erfolgen, so würde in solchen Fällen die
Unterrichtung des betroffenen Beteiligten ganz unterbleiben. Demgegenüber ist der
Notar, der die Eintragungsnachrichten für die (von ihm vertretenen) Beteiligten erhält,
aus dem bestehenden Auftragsverhältnis zur Unterrichtung des Beteiligten verpflichtet
und in diesem Zusammenhang gfs. auch zur Erforschung der aktuellen Anschrift des
Beteiligten (über die dem Notar regelmäßig auch bessere Erkenntnisse vorliegen dürften
als dem Grundbuchamt).
In Fällen einer Mehrheit von Beteiligten führt die ausschließliche Empfangszuständigkeit
des bevollmächtigten Notars ferner dazu, dass die Entscheidung des Grundbuchamtes
für alle betroffenen Beteiligten insgesamt und umfassend durch den Notar überprüft und
gfs. im Rechtsmittelwege einer Korrektur zugeführt wird, ohne dass eine sonst
erforderliche wechselseitige Unterrichtung und Abstimmung der Beteiligten erfolgen
müsste. Die mit der Konzentration der Empfangszuständigkeit beim Urkundsnotar
verbundene Verkürzung und Bündelung der Prüfungs- und Entscheidungsprozesse dient
dem Interesse aller Beteiligten und den Belangen einer geordneten Rechtspflege.
Letztlich steht auch der Gedanke der Schonung der sehr knappen Ressourcen, welche
der Justiz in Deutschland zur Verfügung gestellt sind, einer Pflicht des Grundbuchamtes,
die Eintragungsnachrichten neben dem bevollmächtigten Notar auch direkt den
einzelnen Beteiligten zu übersenden, entgegen.
Die von der Gegenauffassung (LG Potsdam, NotBZ 2002, S.386 f. - in der hier
angefochtenen Entscheidung aufgegeben -; LG Schwerin, NotBZ 2003, S.401, 402, mit
zustimmender Anmerkung von Biermann-Ratjen, ebd., S.402 f.; Bauer/von Oefele/Wilke,
aaO., § 15 Rdn.16, 28) vorgetragenen Argumente, die auf den Wortlaut von § 55 Abs.1
GBO und die grundsätzliche Möglichkeit der Vollmachtsbeschränkung hinweisen,
vermögen nicht zu überzeugen. Der durch das
Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz vom 20. Dezember 1993 neu gefasste
Wortlaut von § 55 Abs.1 GBO lässt nicht erkennen, dass die Eintragungsmitteilungen
auch dann sowohl an den Notar als auch an die Beteiligten selbst zu übersenden sind,
wenn der Notar bei der Antragstellung als bevollmächtigter Vertreter der Beteiligten
gehandelt hat, oder ob dies nur dann gilt, wenn der Notar bei der Antragstellung gar
nicht selbst mitgewirkt oder lediglich als Bote der Beteiligten gehandelt hat. Der
Gedanke, dass grundsätzlich jede Vollmacht einschränkbar ist, kommt dann nicht zum
Zuge, wenn die Einschränkung einen mit dem übrigen Gegenstand der Vollmacht auf
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Zuge, wenn die Einschränkung einen mit dem übrigen Gegenstand der Vollmacht auf
das Engste verflochtenen, unselbständigen oder daher auch unabtrennbaren Bestandteil
betrifft.
Letztlich können sich die Beteiligten nicht mit Erfolg darauf stützen, dass mehrere
Grundbuchämter in Fällen wie dem hier vorliegenden Fall die Eintragungsmitteilungen
stets direkt an die betroffenen Beteiligten übersandt hätten. Schon angesichts der
entgegenstehenden Rechtsprechung mehrerer Oberlandesgerichte, der die
überwiegende Ansicht im Schrifttum zustimmt, konnten die Beteiligten kein
gerechtfertigtes Vertrauen auf die Rechtsbeständigkeit einer solchen Praxis begründen
oder gar die Herausbildung eines dahingehenden „Gewohnheitsrechts“ annehmen (s.
dazu etwa auch OLG Düsseldorf, RPfleger 1984, S.311, 312; OLG Köln, RPfleger 2001,
S.123, 124).
2. Eine Kostenentscheidung ist im Hinblick auf § 131 Abs.1 Satz 1 Nr.1 KostO, § 13a FGG
nicht veranlasst. Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Verfahren der weiteren
Beschwerde folgt aus § 31 Abs.1 Satz 1, § 131 Abs.2, § 30 Abs.1 KostO (Mindestbetrag
nach § 32 Abs.1 Satz 1 KostO).
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