Urteil des OLG Brandenburg vom 21.07.2006
OLG Brandenburg: verzug, eigentümer, fristlose kündigung, herausgabe, erbschein, pachtvertrag, pachtzins, abtretung, kaufvertrag, fälligkeit
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht
Senat für
Landwirtschaftssachen
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 U (Lw) 157/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 286 BGB, § 566e BGB, § 593b
BGB, § 594e BGB
Landpachtvertrag: Auskunftsanspruch des Pächters hinsichtlich
der Eigentümerstellung am Pachtgrundstück
Tenor
Die Berufung des Streithelfers gegen das Urteil des Landwirtschaftsgerichts Königs
Wusterhausen vom 21. Juli 2006 – Az. 5 Lw 1/06 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Streithelfer.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: bis zu 600 €.
Gründe
I.
Der Streithelfer der Kläger und die Beklagte streiten in zweiter Instanz noch um die
Verpflichtung der Beklagten zur Herausgabe näher bezeichneter Pachtflächen mit einer
Größe von insgesamt 4,91 ha, die die Beklagte mit Pachtvertrag vom 12./15. Februar
1999 von Herrn E. K. für die Dauer von 18 Jahren angepachtet hatte.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen
in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
Das Landwirtschaftsgericht hat, bis auf einen geringen Teil der in erster Instanz geltend
gemachten Zinsen, die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Beklagte
sei am 30. September 2005 mit der Zahlung der Pacht nicht in Verzug geraten. Die
Beklagte habe die Zahlung des Pachtzinses mit der Begründung verweigert, ihr liege ein
Eigentumsnachweis nicht vor. Hierauf habe sie in der Korrespondenz im Herbst 2005
mehrfach hingewiesen. Den Klägern wäre es unschwer möglich gewesen, den Erbschein
vom 28. April 2005 vorzulegen. Zugleich habe sich aber auch der Streithelfer der Kläger
als Eigentümer geriert, ohne dass der Beklagten entsprechende Nachweise vorgelegt
worden wären oder eine übereinstimmende Erklärung, wonach der Erwerber zum
Empfang von Pachtzinsen bevollmächtigt sein soll, übergeben worden wäre.
Gegen das den Klägern am 26. Juli 2006 zugestellte Urteil des Landwirtschaftsgerichts
Königs Wusterhausen hat der Streithelfer im eigenen Namen mit am 28. August 2006,
einem Montag, bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen
Schriftsatz Berufung eingelegt und diese, nach Verlängerung der
Berufungsbegründungsfrist bis zum 26. Oktober 2006, mit am 17. Oktober 2006
eingegangenen Schriftsatz begründet.
Er macht unter Wiederholung und Vertiefung des bisherigen Vorbringens geltend, das
Landwirtschaftsgericht habe zu Unrecht darauf abgestellt, dass ein Erbschein durch die
Kläger nicht vorgelegt worden sei. Einen Nachweis des Erbrechts der Kläger nach dem
Tod von E. K. habe die Beklagte zunächst nicht verlangt. Erstmals in dem Schreiben vom
11. Januar 2006, in dem die Beklagte der Kündigung widersprochen habe, habe diese
gerügt, dass ein Erbschein nicht vorgelegt worden sei. Das Landwirtschaftsgericht habe
das Schreiben der Kläger vom 2. Juni 2005 nur unzureichend gewürdigt. Aus diesem
Schreiben ergebe sich, das Besitz, Nutzen und Lasten auf den Streithelfer
übergegangen seien; dies sei der Beklagten durch die Kläger angezeigt worden.
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Der Streithelfer der Kläger beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Landwirtschaftsgerichts Königs Wusterhausen
vom 21. Juli 2006 – Az.: 5 Lw 1/06 –
1. die Beklagte zu verurteilen, die Flurstücke 220/99, 220/51, 220/87, 49/2 der
Flur 1, das Flurstück 92/2 der Flur 4, das Flurstück 182/29 der Flur 2 und die Flurstücke
74/8, 74/39, 74/15 und 221 der Flur 3 Gemarkung V. mit einer Gesamtgröße von 4,9104
ha an ihn geräumt herauszugeben,
2. festzustellen, dass die Beklagte mit der Herausgabe der Flächen seit dem3.
Januar 2006 in Verzug ist.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung des Streithelfers zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und
Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens.
II.
A)
Die Berufung des Streithelfers ist zulässig.
Der Streithelfer war zwar in erster Instanz dem Rechtsstreit auf der Seite der Kläger noch
nicht beigetreten, die Nebenintervention kann nach § 66 Abs. 2 ZPO aber in jeder Lage
des Prozesses erfolgen, und zwar ausdrücklich auch in Verbindung mit der Einlegung
eines Rechtsmittels. Das rechtliche Interesse des Streithelfers an der Herausgabe der
streitgegenständlichen Flächen an ihn ist, nachdem er mittlerweile seit März 2006 im
Grundbuch als Eigentümer dieser Flächen eingetragen ist, ohne weiteres gegeben.
Die Berufung wurde auch im Übrigen form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§
517, 519, 520 ZPO).
B)
In der Sache bleibt das Rechtsmittel ohne Erfolg; das Landwirtschaftsgericht ist im
Ergebnis zutreffend davon ausgegangen, dass sich die Beklagte zum Zeitpunkt der
Kündigung des Pachtverhältnisses am 2. Januar 2006 mit der Zahlung des Pachtzinses
für das Pachtjahr 2004/2005 nicht in Verzug befand. Der Wirksamkeit der Kündigung vom
2. Januar 2006, die sowohl von den Klägern als auch vorsorglich von dem Streithelfer
unterzeichnet worden war, steht entgegen, dass die Zahlung des Pachtzinses aus einem
Umstand unterblieben ist, den die Beklagte nicht vertreten hatte (§ 286 Abs. 4 BGB).
1. Unstreitig hat der Streithelfer mit notariellem Kaufvertrag vom 2. Juni 2005 die
streitgegenständlichen Pachtflächen von den Klägern, den Erben nach dem Verpächter
E. K., erworben. Gemäß den §§ 593 b, 566 BGB tritt der Erwerber allerdings erst mit
seiner Eintragung in die Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag ein. Die Pacht ist
danach grundsätzlich an denjenigen zu zahlen, der bei Fälligkeit – hier am 30.
September 2005 – Eigentümer der Pachtgrundstücke ist, und zwar ohne Rücksicht
darauf, ob sie für einen Zeitraum entrichtet wird, zudem teils der Veräußerer, teils der
Erwerber Eigentümer war (m. w. N. Fassbender/Hölzl/Lukanow, Landpachtrecht, § 593 b
BGB Rn. 17). Danach wäre grundsätzlich die Pacht am 30. September 2005 an die
Kläger zu zahlen gewesen. Wäre es bei dieser Sachlage verblieben, so wäre die Beklagte
mit der Zahlung der Pacht bei Ausspruch der Kündigung im Januar 2006 mehr als drei
Monate in Verzug gewesen und das Pachtverhältnis hätte nach § 594 e Abs. 2 BGB ohne
weiteres fristlos gekündigt werden können, denn wegen der kalendermäßigen
Bestimmung konnte die Beklagte nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB ohne weitere Mahnung in
Verzug geraten.
2. Da es bei dieser Ausgangslage aber nicht verblieben ist, ist ein Verzug nach § 286
Abs. 4 BGB nicht eingetreten, weil die Leistung aus einem Umstand unterblieben ist, den
die Beklagte nicht zu vertreten hatte.
Nach § 286 Abs. 4 können sowohl tatsächliche als auch rechtliche unverschuldete
Leistungshindernisse dazu führen, dass die Leistung infolge eines Umstandes
unterbleibt, die der Schuldner nicht zu vertreten hat.
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Im September 2005, zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Pachtzahlung, stellte sich die
Situation für die Beklagte wie folgt dar:
Bereits mit Schreiben vom 25. April 2005, also noch vor Abschluss des Kaufvertrages
über die Pachtgrundstücke, hatte der Streithelfer den Pachtvertrag in eigenem Namen
gekündigt und die Herausgabe der Flächen zum 30. September 2005 von der Beklagten
verlangt. Er forderte weiter ausdrücklich von der Beklagten, den Pachtzins für das Jahr
2004/2005 auf sein in diesem Schreiben angegebenes Konto einzuzahlen. Der
Streithelfer bezeichnete sich in diesem Schreiben ausdrücklich als „Eigentümer„ der
Flächen.
Danach teilten die Kläger der Beklagten mit Schreiben vom 2. Juni 2005 mit, dass sie an
diesem Tag einen notariellen Kaufvertrag mit dem Streithelfer über die Flächen
abgeschlossen hätten. Dieses Schreiben ist überschrieben mit
„Grundstücksverkaufserklärung„. Am Ende dieses Schreibens heißt es dann: „Der
Erwerber ist mit dem Beurkundungsdatum über alle Rechte und Pflichten die auf den
Land– und forstwirtschaftlichen Flächen liegen verfügungsberechtigt„.
Danach bestand für die Beklagte im September 2005 die Situation, dass sich sowohl die
Kläger als auch der Streithelfer als Eigentümer der Pachtflächen gerierten. Damit war
eine Situation gegeben, in der die Beklagte einen Nachweis darüber verlangen konnte,
wer Eigentümer der Flächen ist. Im Falle der Veräußerung ist allgemein anerkannt, dass
der Pächter gemäß §§ 593 b, 566 e BGB einen Anspruch darauf hat, dass über die
Veränderungen des Vertragsinhaltes Auskunft erteilt wird und ggf. entsprechende
Nachweise vorgelegt werden (m.w.N. Fassbänder/Hölzl/Lukanow, a.a.O., § 593 b BGB Rn.
63).
Käme es allein auf die Eigentumslage hinsichtlich der streitgegenständlichen
Pachtflächen an, so wäre ohne weiteres aus tatsächlichen Gründen für die Beklagte am
30. September 2005 eine Situation gegeben gewesen, in der für sie ohne weitere
Aufklärung nicht erkennbar war, an wem die Pachtzahlungen zu erfolgen haben.
3. Die Frage, an wen mit schuldbefreiender Wirkung die Pachtzahlung für das Pachtjahr
2004/2005 mit schuldbefreiender Wirkung erfolgen kann, ist aus der maßgeblichen Sicht
der Beklagten auch nicht mit dem Schreiben der Kläger vom 2. Juni 2005 eindeutig
geklärt worden. Aufgrund dieses Schreibens stand nicht mit hinreichender Sicherheit
fest, ob die Pachtzahlung schuldbefreiend nur an die Kläger, nur an den Streithelfer oder
an beide erfolgen konnte. Entgegen der Auffassung des Streithelfers kann in diesem
Schreiben eine Anzeige im Sinne des § 409 BGB, der allenfalls analog anwendbar wäre,
da eine Abtretung der Pachtzinsforderung für das Jahr 2004, 2005 schon nicht behauptet
worden ist, nicht gesehen werden.
Allein der Hinweis am Ende dieses Schreibens, der Erwerber – der Streithelfer – sei über
alle Rechte und Pflichten verfügungsberechtigt, kann am ehesten noch dahingehend
verstanden werden, er sei insoweit ermächtigt, nur für die Eigentümer zu handeln; eine
Abtretung der Rechte lässt sich aus dem Wortlaut nicht herleiten. Zu dem lässt sich dem
Schreiben nicht einmal mit hinreichender Sicherheit entnehmen, dass der Erwerber
berechtigt sein soll, die Pachtzahlungen entgegenzunehmen. Eine dahingehende
eindeutige Anzeige fehlt in diesem Schreiben. Die Bezugnahme auf Rechte, die auf den
Grundstücken liegen, ist mehrdeutig. Denn sie kann auch als Bezugnahme auf dingliche
Rechte verstanden werden. Ob danach der Erwerber berechtigt sein soll, überhaupt
Pachtzahlungen entgegenzunehmen, ob dies im eigenen oder im Namen der Kläger
erfolgen soll oder ob Pachtzahlungen sowohl an den Erwerber als auch an die Kläger
geleistet werden können, lässt sich dem Schreiben mit hinreichender Bestimmtheit nicht
entnehmen.
Vor diesem Hintergrund war in tatsächlicher Hinsicht im September 2005 eine Situation
gegeben, in der die Kläger als Verpächter verpflichtet gewesen wären, die auch durch ihr
Schreiben vom 2. Juni 2005 verursachte Unsicherheit, an wen die Pachtzahlung zu
erfolgen hat, zu beseitigen. Entsprechend hatte die Beklagte ihrerseits mit Schreiben
vom 29. September 2005 an die Kläger und an den Erwerber angekündigt, wegen der
bestehenden Unsicherheiten die Pacht für das Wirtschaftsjahr 2004/2005 den Pachtzins
möglicherweise zu hinterlegen. Weder auf dieses Schreiben noch auf weitere Schreiben
vom 9. November 2005 an den Streithelfer und vom 27. Dezember 2005 an den
Prozessbevollmächtigten der Kläger und des Streithelfers ist von Seiten der Verpächter
vor der Kündigung eine Reaktion erfolgt, obwohl es für die Kläger ein Leichtes gewesen
wäre, durch die einfache Mitteilung, die Pacht für das Pachtjahr 2004/2005 könne
schuldbefreiend auch an den Streithelfer geleistet werden, für Klarheit zu sorgen.
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Unter Berücksichtigung aller Umstände war danach für die Beklagte eine Situation
gegeben, in der sie zunächst unterbliebene Zahlung des Pachtzinses nicht zu vertreten
hatte. Damit bestand aber im Januar 2006 kein Verzug mit dieser Pachtzinszahlung und
die fristlose Kündigung des Pachtvertrages konnte diesen nicht vorzeitig beenden.
4. Fehlt es damit an einer wirksamen Kündigung wegen Zahlungsverzuges, so kann auch
nicht festgestellt werden, dass sich die Beklagte mit der Herausgabe der Pachtflächen
seit dem 3. Januar 2006 in Verzug befindet. Die Berufung des Streithelfers war
insgesamt zurückzuweisen.
C)
Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, § 26 Nr. 8
EGZPO.
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