Urteil des OLG Brandenburg vom 04.02.2005, 5 U 29/05

Entschieden
04.02.2005
Schlagworte
Grundstück, Eigentum, Fehlende eröffnung, Wohnungsbau, Nutzungsrecht, Ddr, Grundbuch, Bauwerk, Feststellungsklage, Anwendungsbereich
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Quelle: Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht 5. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 03.11.2005

Aktenzeichen: 5 U 29/05

Normen: § 1 SachenRBerG, § 6 SachenRBerG, § 7 SachenRBerG, § 11 SachenRBerG, § 12 SachenRBerG

Dokumenttyp: Urteil

Sachenrechtsbereinigung: Ankaufsrecht für ehemals volkseigene Grundstücke

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 4. Februar 2005 - Az. 10 O 278/04 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, sofern nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Gegenstandswert für das Berufungsverfahren wird auf 62.824,80 EUR festgesetzt.

Gründe

1I. Die Klägerin begehrt die Feststellung ihrer Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz für das Grundstück am ... 1g in R., eingetragen im Grundbuch von R. Blatt 8080, Flur 51, Flurstücke 180/1, 179/1, 178/1 und 177/2.

2Der Beklagte ist - im Ergebnis eines Restitutionsverfahrens, an dem die Klägerin nicht beteiligt worden ist, und nach Erbteilsübertragung durch seine Ehefrau - als Alleineigentümer der streitgegenständlichen Grundflächen im Grundbuch eingetragen.

3Nach den Tatsachenfeststellungen in dem landgerichtlichen Urteil war dieses - seinerzeit im Eigentum des Beklagten und seiner Ehefrau stehende - Grundstück mit Beschluss des Rates des Kreises R. vom 12. Juli 1989 zur Durchführung des im Zeitraum 1985 bis 1988 beschlossenen komplexen Wohnungsbauvorhabens R., M. Straße, gemäß § 12 des Baulandgesetzes vom 15. Juni 1984 (GBl. DDR I S. 201) enteignet worden. Dieses Wohnungsbauvorhaben war in der Mitte der Stadt R. angesiedelt und sollte sich auf den Bereich M. Straße, Am K. und G. Weg erstrecken. Nach dem Bestätigungsbeschluss des Rates des Bezirkes P. vom 28. September 1988 (Bl. 63 ff. d.A.) war für das streitbefangene Grundstück vorgesehen, dass der VEB KWV R. - der Rechtsvorgänger der Klägerin - als Investitionsauftraggeber/Rechtsträger/Nutzer einen nicht näher beschriebenen Wohnblock - dort mit 3.2 bezeichnet - errichtet bzw. errichten lässt. In einem Gespräch zur „Abstimmung der Bebauung Gr.-M.-Straße, südl. Teil“ am 4. September 1990 sind die Beteiligten - mutmaßlich den geänderten politischen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen geschuldet - ausweislich einer entsprechenden Aktennotiz (Bl. 51 d.A.) überein gekommen, den Block 3.2 „als Geschäfts- bzw. Ärztehaus, max. Geschoßzahl: 4, mit individueller Gestaltung“ zu errichten. Auf dem streitgegenständlichen Grundstück wurde sodann in den Jahren 1992/93 das sog. Ärztehaus, bestehend aus fünf Gewerbeeinheiten und zwei Wohnungen errichtet.

4Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, bei Maßnahmen des komplexen Wohnungsbaus sei unerheblich, wann mit Baumaßnahmen auf den einzelnen betroffenen Grundstücken begonnen worden sei, entscheidend sei vielmehr, wann das Bauvorhaben insgesamt in Angriff genommen worden sei. Sie hat behauptet, mit Erschließungsmaßnahmen für das gesamte Bauvorhaben sei bereits vor 1989 begonnen worden. Die Kosten der Errichtung des Ärztehauses in Höhe von 2,5 Mio. DM habe sie aus ihrem Vermögen an die ... Bau-Union GmbH bezahlt. Dadurch habe sie - die Klägerin - Eigentum, mindestens aber eine eigentümerähnliche Position an dem

Klägerin - Eigentum, mindestens aber eine eigentümerähnliche Position an dem Bauwerk erlangt mit der Folge, dass ihr ein Ankaufsrecht an dem Grundstück nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zustehe.

5Die Klägerin hat beantragt,

6festzustellen, dass sie berechtigt ist, das Grundstück Am K. 1g in R., eingetragen im Grundbuch von R. Blatt 8080, Flur 51, Flurstücke 180/1, 179/1, 178/1 und 177/2 mit einer Größe von 4.100 qm zum halben Verkehrswert zu erwerben.

7Der Beklagte hat beantragt,

8die Klage abzuweisen.

9Er hat die Feststellungsklage wegen der seiner Ansicht nach möglichen Leistungsklage bereits für unzulässig erachtet. Er tritt dem Bereinigungsanspruch im Übrigen unter Hinweis darauf, dass das Ärztehaus, nachdem die ursprünglich eine Wohnbebauung vorsehenden Planungen nachträglich geändert worden seien, erst 1991/92 baurechtlich genehmigt und danach errichtet worden sei.

10 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Feststellungsklage zwar gemäß § 108 SachenRBerG zulässig, aber unbegründet sei. Es liege schon kein Rechtsverhältnis vor, das die Anwendbarkeit des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes eröffne. Ferner - und dies sei entscheidend - scheide eine Anspruchsberechtigung der Klägerin jedenfalls deshalb aus, weil die Bebauung des streitgegenständlichen Grundstücks nicht bis zum 1. Oktober 1990 begonnen worden sei. Zwar definiere das Sachenrechtsbereinigungsgesetz selbst den Begriff des Baubeginns nicht. Aus dem Zweck der Sachenrechtsbereinigung ergebe sich aber, dass jedenfalls die Durchführung einer baulichen Maßnahme auf dem Grundstück zu fordern sei und allein Planungsleistungen nicht ausreichten. Die Frage, ob der Widerspruchsbescheid des LARoV wegen mangelnder Beteiligung der Klägerin unwirksam, anfechtbar oder nichtig sei, könne dahin stehen, weil auch bei einer Wiederaufnahme des Verwaltungsverfahrens im Ergebnis nie eine Anspruchsberechtigung der Klägerin festgestellt werden könnte.

11 Gegen das ihr am 25. Februar 2005 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit einem am 22. März 2005 beim Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese - nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 25. Mai 2005 - mit einem an diesem Tage bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet.

12 Die Klägerin verfolgt im Berufungsverfahren ihr erstinstanzliches Klageziel weiter. Sie meint weiterhin, sie sei anspruchsberechtigt nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz, weil sie von vornherein als Rechtsträgerin des Bauwerkes vorgesehen gewesen, ihr also ein Nutzungsrecht verliehen worden und - wie sie meint - selbstverständlich selbständiges Gebäudeeigentum entstanden sei. Für die Baumaßnahme sei ein fremdes Grundstück in Anspruch genommen worden, weil der Rat des Bezirkes P., der nicht Eigentümer des Grundstücks gewesen sei, die Entscheidung zur Durchführung der Baumaßnahme getroffen habe. Schon 1988 sei auf dem streitbefangenen Grundstück mit Erdarbeiten begonnen und die Heiztrasse verlegt worden, wie sie - die Klägerin - bereits erstinstanzlich vorgetragen habe. Allerdings hält die Klägerin an ihrer Ansicht fest, dass entscheidend auf den Baubeginn des Gesamtvorhabens und nicht auf die Inangriffnahme des Bauwerkes auf dem jetzt im Eigentum des Beklagten stehenden Grundstück abzustellen sei.

13 Der Beklagte erstrebt die Zurückweisung der Berufung. Er verteidigt die angefochtene Entscheidung mit näherer Darlegung.

14 Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die von ihnen zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

15 II. 1. Die Berufung ist zulässig. Sie ist rechtzeitig eingelegt und auch begründet worden. Die Berufungsbegründung enthält - wenn auch sehr pauschal - Angriffe gegen beide die angefochtene Entscheidung selbständig tragende Abweisungsgründe, nämlich die fehlende Eröffnung des Anwendungsbereichs des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes für das hier in Rede stehende Rechtsverhältnis einerseits und die Feststellungen zum Zeitpunkt des Baubeginns andererseits. Auch wenn die tatsächlichen und rechtlichen Ausführungen in der Berufungsbegründung eine der Sach- und Rechtslage angemessene vertiefte Auseinandersetzung mit den hier interessierenden Fragen vermissen lassen, genügen diese deshalb gerade noch den Anforderungen, die § 520

vermissen lassen, genügen diese deshalb gerade noch den Anforderungen, die § 520 Abs. 3 ZPO an den Inhalt einer Berufungsbegründung stellt.

16 2. In der Sache bleibt das Rechtsmittel jedoch ohne Erfolg. Der Klägerin steht ein Ankaufsrecht an dem streitbefangenen Grundstück aus §§ 15, 61, 68 Abs. 1 SachenRBerG nicht zu.

17 Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass die hier vorliegende Bebauung eines seinerzeit volkseigenen Grundstücks in keinem Falle den Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes eröffnen kann und darüber hinaus die von der Klägerin behaupteten Baumaßnahmen vor dem 3. Oktober 1990 für eine Verwendung des Grundstückes im Rahmen eines komplexen Wohnungsbauvorhabens nicht ausreichen.

18 (a) Es ist mangels hinreichend substantiierten Sachvortrages der Klägerin bereits sehr zweifelhaft, ob deren Rechtsvorgängerin, dem VEB KWV R. ., ein Nutzungsrecht an dem Grundstück verliehen worden ist und an dem Bauwerk selbständiges Gebäudeeigentum entstanden ist.

19 Der Umstand, dass sie bzw. ihre Rechtsvorgängerin Rechtsträger werden sollte, besagt über die - nach § 1 des Nutzungsrechtsgesetzes in dem hier vorliegenden Fall grundsätzlich mögliche - Verleihung oder Zuweisung eines solchen Nutzungsrechtes noch gar nichts. Dass der VEB KWV R. tatsächlich Rechtsträger geworden ist, behauptet die Klägerin nicht einmal selbst.

20 Ebenso unzureichend ist der Sachvortrag der Klägerin zu der Frage, ob vorliegend tatsächlich selbständiges Gebäudeeigentum entstehen konnte. Das Vorbringen der Klägerin erschöpft sich in der pauschalen, durch keinen greifbaren tatsächlichen oder rechtlichen Anhaltspunkt unterlegten Behauptung, dass „selbstverständlich selbstständiges Gebäudeeigentum entstanden“ sei. Die Klägerin übergeht insoweit völlig den Umstand, dass die Errichtung des Gebäudes erst 1991/92 genehmigt und 1992/93 vollendet worden ist, zu einem Zeitpunkt also, als die dieses Rechtsinstitut begründenden Vorschriften des DDR-Rechts bereits außer Kraft gesetzt worden waren. Selbständiges Gebäudeeigentum konnte daher allenfalls durch Bundesgesetz, hier durch Art. 233 § 2b Abs. 1 in Verbindung mit § 2 a Abs. 1 Satz 1 Buchstaben a) und/oder b) EGBGB - je nachdem, ob vorliegend ein Nutzungsrecht verliehen worden war oder nicht - begründet worden sein. Das aber würde voraussetzen, dass vor Ablauf des 2. Oktober 1990 mit der Verwirklichung der Baumaßnahme begonnen worden ist.

21 Zwar ist der Klägerin im Grundsatz darin zuzustimmen, dass in den Fällen der Erstreckung einer baulichen Anlage über mehrere Grundstücke und auch und insbesondere in den Fällen einer Bebauung im Rahmen komplexen Wohnungsbaus nicht auf den Baubeginn auf dem einzelnen Grundstück, sondern auf den Beginn der Umsetzung der Gesamtkonzeption abzustellen ist (KG VIZ 1996, 480; Rauscher in Staudinger, 2003, Art. 233 § 2a EGBGB, Rdnr. 23).

22 (b) Selbst wenn der Klägerin an den streitbefangenen Flurstücken ein Nutzungsrecht verliehen oder zugewiesen worden und selbständiges Gebäudeeigentum an dem dort 1992/1993 errichteten Ärztehaus nach Art. 233 § 2a Abs. 1 Buchstaben a) bzw. b), § 2b Abs. 1 Satz 1 EGBGB entstanden sein sollte, so liegt gleichwohl kein Rechtsverhältnis vor, das dem Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes unterfiele.

23 Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz beendet das in Art. 233 § 2a EGBGB geregelte Recht zum Besitz für die dort im einzelnen aufgeführten Sachverhalte und stellt an dessen Stelle ein System zur Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum. Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz erfasst aber auch und gerade bei Bauvorhaben im Rahmen komplexen Wohnungsbaus ausschließlich die Bebauung privater Grundstücke, nicht aber solcher, die bestandskräftig in Volkseigentum überführt worden sind (BT- Drucks., 12/5992 vom 27. Oktober 1993, abgedruckt bei Czub, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, S. 117 ff./212 und 217; Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 1 1 Rdnr. 142 f., 151, 159; von Falkenhayn in RVI, § 6 SachenRBerG, Rdnr. 1). Dies ergibt sich eindeutig aus dem Wortlaut der konkret derartige Bauvorhaben behandelnden Vorschriften der §§ 1 Abs. 3, 6 und 7 SachenRBerG.

24 Nach § 6 SachenRBerG findet die Sachenrechtsbereinigung im staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbau nur dann statt, wenn ehemals volkseigene Betriebe der Wohnungswirtschaft mit privaten Grundstückseigentümern oder staatlichen Verwaltern Nutzungsverträge mit dem Inhalt der Gestattung der Bebauung abgeschlossen und sodann die Grundstücke bebaut haben oder zumindest Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen ohne eine der Bebauung entsprechende Regelung der

mit Billigung staatlicher Stellen ohne eine der Bebauung entsprechende Regelung der Eigentumsverhältnisse mit Gebäuden bebaut worden sind. Beide Voraussetzungen liegen nicht vor, weil die Flurstücke nach dem Baulandgesetz enteignet und in Volkseigentum überführt worden waren.

25 Auch in § 7 Abs. 2 Nr. 7 Buchstaben a) bb) SachenRBerG ist für die Anwendbarkeit dieses Gesetzes vorausgesetzt, dass die Errichtung von Baulichkeiten im komplexen Wohnungsbau auf fremden, in Privateigentum stehenden Grundstücken erfolgt ist.

26 Ehemals volkseigene Vermögenswerte, wie das Grundstück des Beklagten, unterliegen daher nicht der Sachenrechtsbereinigung, sondern vielmehr der Vermögenszuordnung. Dies wird durch die Regelungen in § 1 Abs. 2 und 3 SachenRBerG bestätigt.

27 Nach § 1 Abs. 2 SachenRBerG finden die Bestimmungen dieses Gesetzes keine Anwendung, wenn das Eigentum an dem Grundstück dem Nutzer nach Maßgabe besonderer Gesetze zugewiesen oder zu übertragen ist. Das ist nach § 1 Abs. 3 Nr. 2 SachenRBerG aber unter anderem dann der Fall, wenn - wie hier - durch bestandskräftigen Beschluss über den Entzug des Eigentumsrechtes nach dem Baulandgesetz das Eigentum an dem Grundstück entzogen und in Volkseigentum überführt worden ist. In den Fällen der Verwendung solcher volkseigener Grundstücke für den staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbau fällt das Eigentum an dem Grundstück entweder durch den Einigungsvertrag oder durch das Vermögenszuordnungsgesetz in das Eigentum der Kommunen bzw. gemäß dem Wohnungsgenossenschafts-Vermögensgesetz vom 23. Juni 1993 (WoGenVermG - BGBl. I S. 944, 989) den in § 9 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG bezeichneten Wohnungsunternehmen, zu denen auch die Klägerin als Rechtsnachfolgerin des VEB KWV R. gehört, kraft Gesetzes zu. Aufgrund dieser besonderen gesetzlichen Regelungen über die Vermögenszuordnung bebauter ehemals volkseigener Grundstücke ist die Sachenrechtsbereinigung auf diese Rechtsverhältnisse nicht anwendbar (§§ 1 Abs. 2, 3 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG).

28 Soweit eine Einbindung des Ärztehauses in das zur Wohnungsversorgung genutzte Vermögen nicht möglich ist, weil das Gebäude nicht überwiegend mit Wohnungen, sondern mit Arztpraxen ausgestattet ist, würde gleichwohl der Ausschlusstatbestand des § 1 Abs. 2 SachenRBerG eingreifen. In diesem Fall hätte dieses Versorgungsgebäude nach der Bauabnahme auf der Grundlage der Verträge zwischen den volkseigenen Wirtschaftseinheiten als Investitionsauftraggeber und dem Hauptauftraggeber Komplexer Wohnungsbau in die Fonds der jeweiligen volkseigenen Wirtschaftseinheiten übertragen werden müssen. Denn nach den Rechtsvorschriften der ehemaligen DDR waren die Hauptauftraggeber hierzu verpflichtet 20 der 2. DVO zum Vertragsgesetz). Wäre entsprechend verfahren worden, hätte die Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin als Fondinhaberin auch das Eigentum an dem Grundstück gemäß § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG erworben. Zwar konnte es dazu mangels abnahmefähiger Fertigstellung des Gebäudes nicht mehr kommen. Für diese Fälle greift jedoch § 2 Abs. 1 der 5. DVO zum TreuhG ein. Die Klägerin wird als Rechtsnachfolgerin eines Nutzers eines für den komplexen Wohnungsbau betriebsnotwendigen Grundstücks angesehen werden können, weil der VEB KWV R. in den Bestätigungsdokumenten des Rates des Bezirks P. vom 16. September 1987 und 28. September 1988 als Nutzer des für den Block 3.2 vorgesehenen streitbefangenen Grundstücks bezeichnet war. Als Nutzerin, die das Grundstück ohne Fondinhaber geworden zu sein, bebauen ließ, wäre sie gemäß § 2 Abs. 1 der 5. DVO zum TreuhG Rechtsträgern im Sinne von § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG gleichgestellt gewesen und das Eigentum am Grund und Boden auf sie gemäß dieser Vorschrift übergegangen.

29 Ist nach dem Wortlaut des § 11 Abs. 1 SachenRBerG, der in Abgrenzung zu § 12 SachenRBerG die bauliche Inanspruchnahme von Grundstücken für Zwecke des komplexen Wohnungsbau definiert, fallen unter den Begriff des komplexen Wohnungsbaus nur solche Wohngebiete für den staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbau, die bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 nach einer einheitlichen Bebauungskonzeption vorbereitet und gebaut worden sind. Daran aber fehlt es hier, weil das Ärztehaus unstreitig erst 1992/93 errichtet worden ist.

30 Selbst wenn zugunsten der Klägerin unterstellt würde, dass einzelne Baumaßnahmen zur Durchführung des Gesamtvorhabens Komplexer Wohnungsbau - auch auf den streitbefangenen Grundflächen - bereits vor Ablauf des 2. Oktober 1990 in Angriff genommen worden sind

31 Sie zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg.

32 Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

33 Es besteht keine Veranlassung die Revision zuzulassen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

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