Urteil des OLG Brandenburg vom 04.02.2005

Gericht

Brandenburgisches Oberlandesgericht

Aktenzeichen

5 U 29/05

Entschieden

04.02.2005

Schlagworte

Grundstück , Eigentum , Fehlende eröffnung , Wohnungsbau , Nutzungsrecht , Ddr , Grundbuch , Bauwerk , Feststellungsklage , Anwendungsbereich

OLG Brandenburg: grundstück, eigentum, fehlende eröffnung, wohnungsbau, nutzungsrecht, ddr, grundbuch, bauwerk, feststellungsklage, anwendungsbereich

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 5.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

5 U 29/05

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 1 SachenRBerG, § 6

SachenRBerG, § 7

SachenRBerG, § 11

SachenRBerG, § 12

SachenRBerG

Sachenrechtsbereinigung: Ankaufsrecht für ehemals

volkseigene Grundstücke

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts

Potsdam vom 4. Februar 2005 - Az. 10 O 278/04 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Beklagten durch

Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden,

sofern nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Gegenstandswert für das Berufungsverfahren wird auf 62.824,80 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Klägerin begehrt die Feststellung ihrer Anspruchsberechtigung nach dem

Sachenrechtsbereinigungsgesetz für das Grundstück am ... 1g in R., eingetragen im

Grundbuch von R. Blatt 8080, Flur 51, Flurstücke 180/1, 179/1, 178/1 und 177/2.

Der Beklagte ist - im Ergebnis eines Restitutionsverfahrens, an dem die Klägerin nicht

beteiligt worden ist, und nach Erbteilsübertragung durch seine Ehefrau - als

Alleineigentümer der streitgegenständlichen Grundflächen im Grundbuch eingetragen.

Nach den Tatsachenfeststellungen in dem landgerichtlichen Urteil war dieses - seinerzeit

im Eigentum des Beklagten und seiner Ehefrau stehende - Grundstück mit Beschluss

des Rates des Kreises R. vom 12. Juli 1989 zur Durchführung des im Zeitraum 1985 bis

1988 beschlossenen komplexen Wohnungsbauvorhabens R., M. Straße, gemäß § 12 des

Baulandgesetzes vom 15. Juni 1984 (GBl. DDR I S. 201) enteignet worden. Dieses

Wohnungsbauvorhaben war in der Mitte der Stadt R. angesiedelt und sollte sich auf den

Bereich M. Straße, Am K. und G. Weg erstrecken. Nach dem Bestätigungsbeschluss des

Rates des Bezirkes P. vom 28. September 1988 (Bl. 63 ff. d.A.) war für das

streitbefangene Grundstück vorgesehen, dass der VEB KWV R. - der Rechtsvorgänger

der Klägerin - als Investitionsauftraggeber/Rechtsträger/Nutzer einen nicht näher

beschriebenen Wohnblock - dort mit 3.2 bezeichnet - errichtet bzw. errichten lässt. In

einem Gespräch zur „Abstimmung der Bebauung Gr.-M.-Straße, südl. Teil“ am 4.

September 1990 sind die Beteiligten - mutmaßlich den geänderten politischen und

gesellschaftlichen Rahmenbedingungen geschuldet - ausweislich einer entsprechenden

Aktennotiz (Bl. 51 d.A.) überein gekommen, den Block 3.2 „als Geschäfts- bzw.

Ärztehaus, max. Geschoßzahl: 4, mit individueller Gestaltung“ zu errichten. Auf dem

streitgegenständlichen Grundstück wurde sodann in den Jahren 1992/93 das sog.

Ärztehaus, bestehend aus fünf Gewerbeeinheiten und zwei Wohnungen errichtet.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, bei Maßnahmen des komplexen

Wohnungsbaus sei unerheblich, wann mit Baumaßnahmen auf den einzelnen

betroffenen Grundstücken begonnen worden sei, entscheidend sei vielmehr, wann das

Bauvorhaben insgesamt in Angriff genommen worden sei. Sie hat behauptet, mit

Erschließungsmaßnahmen für das gesamte Bauvorhaben sei bereits vor 1989 begonnen

worden. Die Kosten der Errichtung des Ärztehauses in Höhe von 2,5 Mio. DM habe sie

aus ihrem Vermögen an die ... Bau-Union GmbH bezahlt. Dadurch habe sie - die

Klägerin - Eigentum, mindestens aber eine eigentümerähnliche Position an dem

Bauwerk erlangt mit der Folge, dass ihr ein Ankaufsrecht an dem Grundstück nach dem

Sachenrechtsbereinigungsgesetz zustehe.

Die Klägerin hat beantragt,

festzustellen, dass sie berechtigt ist, das Grundstück Am K. 1g in R., eingetragen im

Grundbuch von R. Blatt 8080, Flur 51, Flurstücke 180/1, 179/1, 178/1 und 177/2 mit einer

Größe von 4.100 qm zum halben Verkehrswert zu erwerben.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat die Feststellungsklage wegen der seiner Ansicht nach möglichen Leistungsklage

bereits für unzulässig erachtet. Er tritt dem Bereinigungsanspruch im Übrigen unter

Hinweis darauf, dass das Ärztehaus, nachdem die ursprünglich eine Wohnbebauung

vorsehenden Planungen nachträglich geändert worden seien, erst 1991/92 baurechtlich

genehmigt und danach errichtet worden sei.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die

Feststellungsklage zwar gemäß § 108 SachenRBerG zulässig, aber unbegründet sei. Es

liege schon kein Rechtsverhältnis vor, das die Anwendbarkeit des

Sachenrechtsbereinigungsgesetzes eröffne. Ferner - und dies sei entscheidend - scheide

eine Anspruchsberechtigung der Klägerin jedenfalls deshalb aus, weil die Bebauung des

streitgegenständlichen Grundstücks nicht bis zum 1. Oktober 1990 begonnen worden

sei. Zwar definiere das Sachenrechtsbereinigungsgesetz selbst den Begriff des

Baubeginns nicht. Aus dem Zweck der Sachenrechtsbereinigung ergebe sich aber, dass

jedenfalls die Durchführung einer baulichen Maßnahme auf dem Grundstück zu fordern

sei und allein Planungsleistungen nicht ausreichten. Die Frage, ob der

Widerspruchsbescheid des LARoV wegen mangelnder Beteiligung der Klägerin

unwirksam, anfechtbar oder nichtig sei, könne dahin stehen, weil auch bei einer

Wiederaufnahme des Verwaltungsverfahrens im Ergebnis nie eine

Anspruchsberechtigung der Klägerin festgestellt werden könnte.

Gegen das ihr am 25. Februar 2005 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit einem am 22.

März 2005 beim Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz

Berufung eingelegt und diese - nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis

zum 25. Mai 2005 - mit einem an diesem Tage bei Gericht eingegangenen Schriftsatz

begründet.

Die Klägerin verfolgt im Berufungsverfahren ihr erstinstanzliches Klageziel weiter. Sie

meint weiterhin, sie sei anspruchsberechtigt nach dem

Sachenrechtsbereinigungsgesetz, weil sie von vornherein als Rechtsträgerin des

Bauwerkes vorgesehen gewesen, ihr also ein Nutzungsrecht verliehen worden und - wie

sie meint - selbstverständlich selbständiges Gebäudeeigentum entstanden sei. Für die

Baumaßnahme sei ein fremdes Grundstück in Anspruch genommen worden, weil der Rat

des Bezirkes P., der nicht Eigentümer des Grundstücks gewesen sei, die Entscheidung

zur Durchführung der Baumaßnahme getroffen habe. Schon 1988 sei auf dem

streitbefangenen Grundstück mit Erdarbeiten begonnen und die Heiztrasse verlegt

worden, wie sie - die Klägerin - bereits erstinstanzlich vorgetragen habe. Allerdings hält

die Klägerin an ihrer Ansicht fest, dass entscheidend auf den Baubeginn des

Gesamtvorhabens und nicht auf die Inangriffnahme des Bauwerkes auf dem jetzt im

Eigentum des Beklagten stehenden Grundstück abzustellen sei.

Der Beklagte erstrebt die Zurückweisung der Berufung. Er verteidigt die angefochtene

Entscheidung mit näherer Darlegung.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die von ihnen zu den

Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II. 1. Die Berufung ist zulässig. Sie ist rechtzeitig eingelegt und auch begründet worden.

Die Berufungsbegründung enthält - wenn auch sehr pauschal - Angriffe gegen beide die

angefochtene Entscheidung selbständig tragende Abweisungsgründe, nämlich die

fehlende Eröffnung des Anwendungsbereichs des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes für

das hier in Rede stehende Rechtsverhältnis einerseits und die Feststellungen zum

Zeitpunkt des Baubeginns andererseits. Auch wenn die tatsächlichen und rechtlichen

Ausführungen in der Berufungsbegründung eine der Sach- und Rechtslage

angemessene vertiefte Auseinandersetzung mit den hier interessierenden Fragen

vermissen lassen, genügen diese deshalb gerade noch den Anforderungen, die § 520

Abs. 3 ZPO an den Inhalt einer Berufungsbegründung stellt.

2. In der Sache bleibt das Rechtsmittel jedoch ohne Erfolg. Der Klägerin steht ein

Ankaufsrecht an dem streitbefangenen Grundstück aus §§ 15, 61, 68 Abs. 1

SachenRBerG nicht zu.

Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass die hier vorliegende Bebauung eines

seinerzeit volkseigenen Grundstücks in keinem Falle den Anwendungsbereich des

Sachenrechtsbereinigungsgesetzes eröffnen kann und darüber hinaus die von der

Klägerin behaupteten Baumaßnahmen vor dem 3. Oktober 1990 für eine Verwendung

des Grundstückes im Rahmen eines komplexen Wohnungsbauvorhabens nicht

ausreichen.

(a) Es ist mangels hinreichend substantiierten Sachvortrages der Klägerin bereits sehr

zweifelhaft, ob deren Rechtsvorgängerin, dem VEB KWV R. ., ein Nutzungsrecht an dem

Grundstück verliehen worden ist und an dem Bauwerk selbständiges Gebäudeeigentum

entstanden ist.

Der Umstand, dass sie bzw. ihre Rechtsvorgängerin Rechtsträger werden sollte, besagt

über die - nach § 1 des Nutzungsrechtsgesetzes in dem hier vorliegenden Fall

grundsätzlich mögliche - Verleihung oder Zuweisung eines solchen Nutzungsrechtes

noch gar nichts. Dass der VEB KWV R. tatsächlich Rechtsträger geworden ist, behauptet

die Klägerin nicht einmal selbst.

Ebenso unzureichend ist der Sachvortrag der Klägerin zu der Frage, ob vorliegend

tatsächlich selbständiges Gebäudeeigentum entstehen konnte. Das Vorbringen der

Klägerin erschöpft sich in der pauschalen, durch keinen greifbaren tatsächlichen oder

rechtlichen Anhaltspunkt unterlegten Behauptung, dass „selbstverständlich

selbstständiges Gebäudeeigentum entstanden“ sei. Die Klägerin übergeht insoweit völlig

den Umstand, dass die Errichtung des Gebäudes erst 1991/92 genehmigt und 1992/93

vollendet worden ist, zu einem Zeitpunkt also, als die dieses Rechtsinstitut

begründenden Vorschriften des DDR-Rechts bereits außer Kraft gesetzt worden waren.

Selbständiges Gebäudeeigentum konnte daher allenfalls durch Bundesgesetz, hier

durch Art. 233 § 2b Abs. 1 in Verbindung mit § 2 a Abs. 1 Satz 1 Buchstaben a) und/oder

b) EGBGB - je nachdem, ob vorliegend ein Nutzungsrecht verliehen worden war oder

nicht - begründet worden sein. Das aber würde voraussetzen, dass vor Ablauf des 2.

Oktober 1990 mit der Verwirklichung der Baumaßnahme begonnen worden ist.

Zwar ist der Klägerin im Grundsatz darin zuzustimmen, dass in den Fällen der

Erstreckung einer baulichen Anlage über mehrere Grundstücke und auch und

insbesondere in den Fällen einer Bebauung im Rahmen komplexen Wohnungsbaus nicht

auf den Baubeginn auf dem einzelnen Grundstück, sondern auf den Beginn der

Umsetzung der Gesamtkonzeption abzustellen ist (KG VIZ 1996, 480; Rauscher in

Staudinger, 2003, Art. 233 § 2a EGBGB, Rdnr. 23).

(b) Selbst wenn der Klägerin an den streitbefangenen Flurstücken ein Nutzungsrecht

verliehen oder zugewiesen worden und selbständiges Gebäudeeigentum an dem dort

1992/1993 errichteten Ärztehaus nach Art. 233 § 2a Abs. 1 Buchstaben a) bzw. b), § 2b

Abs. 1 Satz 1 EGBGB entstanden sein sollte, so liegt gleichwohl kein Rechtsverhältnis

vor, das dem Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes unterfiele.

Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz beendet das in Art. 233 § 2a EGBGB geregelte

Recht zum Besitz für die dort im einzelnen aufgeführten Sachverhalte und stellt an

dessen Stelle ein System zur Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum.

Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz erfasst aber auch und gerade bei Bauvorhaben im

Rahmen komplexen Wohnungsbaus ausschließlich die Bebauung privater Grundstücke,

nicht aber solcher, die bestandskräftig in Volkseigentum überführt worden sind (BT-

Drucks., 12/5992 vom 27. Oktober 1993, abgedruckt bei Czub,

Sachenrechtsbereinigungsgesetz, S. 117 ff./212 und 217; Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz,

SachenRBerG, § 1 1 Rdnr. 142 f., 151, 159; von Falkenhayn in RVI, § 6 SachenRBerG,

Rdnr. 1). Dies ergibt sich eindeutig aus dem Wortlaut der konkret derartige Bauvorhaben

behandelnden Vorschriften der §§ 1 Abs. 3, 6 und 7 SachenRBerG.

Nach § 6 SachenRBerG findet die Sachenrechtsbereinigung im staatlichen oder

genossenschaftlichen Wohnungsbau nur dann statt, wenn ehemals volkseigene Betriebe

der Wohnungswirtschaft mit privaten Grundstückseigentümern oder staatlichen

Verwaltern Nutzungsverträge mit dem Inhalt der Gestattung der Bebauung

abgeschlossen und sodann die Grundstücke bebaut haben oder zumindest Grundstücke

mit Billigung staatlicher Stellen ohne eine der Bebauung entsprechende Regelung der

Eigentumsverhältnisse mit Gebäuden bebaut worden sind. Beide Voraussetzungen

liegen nicht vor, weil die Flurstücke nach dem Baulandgesetz enteignet und in

Volkseigentum überführt worden waren.

Auch in § 7 Abs. 2 Nr. 7 Buchstaben a) bb) SachenRBerG ist für die Anwendbarkeit

dieses Gesetzes vorausgesetzt, dass die Errichtung von Baulichkeiten im komplexen

Wohnungsbau auf fremden, in Privateigentum stehenden Grundstücken erfolgt ist.

Ehemals volkseigene Vermögenswerte, wie das Grundstück des Beklagten, unterliegen

daher nicht der Sachenrechtsbereinigung, sondern vielmehr der Vermögenszuordnung.

Dies wird durch die Regelungen in § 1 Abs. 2 und 3 SachenRBerG bestätigt.

Nach § 1 Abs. 2 SachenRBerG finden die Bestimmungen dieses Gesetzes keine

Anwendung, wenn das Eigentum an dem Grundstück dem Nutzer nach Maßgabe

besonderer Gesetze zugewiesen oder zu übertragen ist. Das ist nach § 1 Abs. 3 Nr. 2

SachenRBerG aber unter anderem dann der Fall, wenn - wie hier - durch

bestandskräftigen Beschluss über den Entzug des Eigentumsrechtes nach dem

Baulandgesetz das Eigentum an dem Grundstück entzogen und in Volkseigentum

überführt worden ist. In den Fällen der Verwendung solcher volkseigener Grundstücke für

den staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbau fällt das Eigentum an dem

Grundstück entweder durch den Einigungsvertrag oder durch das

Vermögenszuordnungsgesetz in das Eigentum der Kommunen bzw. gemäß dem

Wohnungsgenossenschafts-Vermögensgesetz vom 23. Juni 1993 (WoGenVermG - BGBl.

I S. 944, 989) den in § 9 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG bezeichneten

Wohnungsunternehmen, zu denen auch die Klägerin als Rechtsnachfolgerin des VEB

KWV R. gehört, kraft Gesetzes zu. Aufgrund dieser besonderen gesetzlichen Regelungen

über die Vermögenszuordnung bebauter ehemals volkseigener Grundstücke ist die

Sachenrechtsbereinigung auf diese Rechtsverhältnisse nicht anwendbar (§§ 1 Abs. 2, 3

Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG).

Soweit eine Einbindung des Ärztehauses in das zur Wohnungsversorgung genutzte

Vermögen nicht möglich ist, weil das Gebäude nicht überwiegend mit Wohnungen,

sondern mit Arztpraxen ausgestattet ist, würde gleichwohl der Ausschlusstatbestand

des § 1 Abs. 2 SachenRBerG eingreifen. In diesem Fall hätte dieses

Versorgungsgebäude nach der Bauabnahme auf der Grundlage der Verträge zwischen

den volkseigenen Wirtschaftseinheiten als Investitionsauftraggeber und dem

Hauptauftraggeber Komplexer Wohnungsbau in die Fonds der jeweiligen volkseigenen

Wirtschaftseinheiten übertragen werden müssen. Denn nach den Rechtsvorschriften der

ehemaligen DDR waren die Hauptauftraggeber hierzu verpflichtet (§ 20 der 2. DVO zum

Vertragsgesetz). Wäre entsprechend verfahren worden, hätte die Klägerin bzw. deren

Rechtsvorgängerin als Fondinhaberin auch das Eigentum an dem Grundstück gemäß §

11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG erworben. Zwar konnte es dazu mangels abnahmefähiger

Fertigstellung des Gebäudes nicht mehr kommen. Für diese Fälle greift jedoch § 2 Abs. 1

der 5. DVO zum TreuhG ein. Die Klägerin wird als Rechtsnachfolgerin eines Nutzers eines

für den komplexen Wohnungsbau betriebsnotwendigen Grundstücks angesehen werden

können, weil der VEB KWV R. in den Bestätigungsdokumenten des Rates des Bezirks P.

vom 16. September 1987 und 28. September 1988 als Nutzer des für den Block 3.2

vorgesehenen streitbefangenen Grundstücks bezeichnet war. Als Nutzerin, die das

Grundstück ohne Fondinhaber geworden zu sein, bebauen ließ, wäre sie gemäß § 2 Abs.

1 der 5. DVO zum TreuhG Rechtsträgern im Sinne von § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG

gleichgestellt gewesen und das Eigentum am Grund und Boden auf sie gemäß dieser

Vorschrift übergegangen.

Ist nach dem Wortlaut des § 11 Abs. 1 SachenRBerG, der in Abgrenzung zu § 12

SachenRBerG die bauliche Inanspruchnahme von Grundstücken für Zwecke des

komplexen Wohnungsbau definiert, fallen unter den Begriff des komplexen

Wohnungsbaus nur solche Wohngebiete für den staatlichen oder genossenschaftlichen

Wohnungsbau, die bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 nach einer einheitlichen

Bebauungskonzeption vorbereitet und gebaut worden sind. Daran aber fehlt es hier, weil

das Ärztehaus unstreitig erst 1992/93 errichtet worden ist.

Selbst wenn zugunsten der Klägerin unterstellt würde, dass einzelne Baumaßnahmen

zur Durchführung des Gesamtvorhabens Komplexer Wohnungsbau - auch auf den

streitbefangenen Grundflächen - bereits vor Ablauf des 2. Oktober 1990 in Angriff

genommen worden sind

Sie zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung

der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Es besteht keine Veranlassung die Revision zuzulassen. Die Rechtssache hat weder

grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung

einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs.

2 Satz 1 ZPO).

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