Urteil des OLG Brandenburg, Az. 4 U 208/06

OLG Brandenburg: arglistige täuschung, eigentumswohnung, kaufpreis, vermittler, bausparvertrag, vergleich, darlehensvertrag, aufklärungspflicht, verkäuferin, unterzeichnung
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 4.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
4 U 208/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 1 Abs 1 HTürGG
Kreditfinanzierter Immobilienkauf: Kausalitätsvermutung einer
vorangegangenen Haustürsituation; arglistige Täuschung wegen
falscher Angaben zu Mietpoolausschüttungen;
Aufklärungspflicht bei einem Beitritt zu einem Mietpool;
Aufklärungspflicht einer Bank über die Nachteile einer
Finanzierungsart
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt
(Oder) vom 15.11.2006 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung abwenden
durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages, wenn nicht
die Beklagen vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu
vollstreckenden Betrages leisten.
Gründe
I.
Die Kläger möchten mit ihrer Klage in erster Linie unter dem Gesichtspunkt von
Schadensersatz die Rückabwicklung eines am 29.11.1995 geschlossenen
Darlehensvertrages über einen Darlehensbetrag von 209.000,00 DM zur Finanzierung
des Erwerbs einer Eigentumswohnung in der C. Straße 24 e in B. zu einem Kaufpreis von
169.606,00 DM erreichen.
Die erste Kontaktaufnahme zwischen dem Vermittler M. S. und den Klägern erfolgte im
Oktober 1995.
Am 03.11.1995 unterzeichneten die Kläger einen Darlehensantrag und zwei
Bausparanträge. In diesem Termin wurde auch das sog. Berechnungsbeispiel vorgestellt
und auf diesen Termin bezieht sich der Besuchsbericht. Gleichzeitig unterzeichneten die
Kläger die Vereinbarung über die Mietenverwaltung, die von der H. GmbH am
28.12.1995 angenommen wurde.
Am 13.11.1995 erfolgte die Annahme der Bausparanträge.
Das notariell beurkundete Kaufvertragsangebot der A. AG datiert vom 22.11.1995; die
notarielle Beurkundung der Annahmeerklärung des Kaufvertrages durch die Kläger
erfolgte am 29.11.1995. Gegenstand des Kaufvertrages war eine Eigentumswohnung in
der Größe von 61,30 m² in der C. Straße 24 e in B..
Ebenfalls am 29.11.1995 unterzeichneten die Kläger den am 22.11.1995 ausgefertigten
Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen in Höhe von 209.000,00 DM, dieses
geschlossen mit der Beklagten zu 2..
Am 06.12.1995 erfolgte die Bestellung einer Grundschuld zu Gunsten der Beklagten zu
1.
Am 27.12.2000 schlossen die Kläger mit der Beklagten zu 1. einen Prolongationsvertrag,
mit dem die Zinsbedingungen für das Darlehen geändert wurden.
Am 24.05.2002 widerriefen die Kläger den Darlehensvertrag und im Rahmen der
Klageschrift vom 17.11.2004 den Kaufvertrag unter Berufung auf ein Widerrufsrecht nach
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Klageschrift vom 17.11.2004 den Kaufvertrag unter Berufung auf ein Widerrufsrecht nach
dem HWiG.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes in der ersten Instanz wird
auf die Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Das Landgericht hat zunächst am 24.05.2006 ein klageabweisendes Versäumnisurteil
erlassen. Dieses Versäumnisurteil hat es mit Urteil vom 15.11.2006 aufrechterhalten. Es
hat die Klage in Bezug auf die Hauptanträge unter Schadensersatzgesichtspunkten
wegen Aufklärungspflichtverletzungen der Beklagten geprüft und als unbegründet
erachtet. Die erstinstanzlich gestellten Hilfsanträge hat das Landgericht sowohl unter
dem Gesichtspunkt eines Anspruches aus § 3 HWiG als auch unter dem Gesichtspunkt
eines Anspruches auf Neuberechnung des Darlehens gemäß § 6 Abs. 2 Satz 4 VerbrKrG
abgelehnt.
Gegen dieses Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, mit der sie ihre
erstinstanzlichen Anträge allerdings nur teilweise, nämlich in Bezug auf die
ursprünglichen Anträge zu 1., zu 2. nebst Zug-um-Zug-Angebot, sowie zu 4. und zu 6.,
weiterverfolgen. Hilfsweise begehren sie nunmehr die Feststellung, dass die Beklagten
zum Schadensersatz in Höhe der Differenz der Kosten für die streitgegenständliche
Finanzierung und den Kosten für ein Vorausdarlehen mit Ansparung eines
Bausparvertrages zu 4,17 Promille verpflichtet sind und weiter die Feststellung, dass die
Kläger Zinsen auf das Vorausdarlehen nur für einen Zeitraum von 8 Jahren schulden und
schließlich den Ersatz des Schadens verlangen können, der sich aus der längeren
Finanzierungsdauer des vereinbarten Darlehens im Verhältnis zu einem Darlehen ergibt,
das durch einen einzigen Bausparvertrag mit tariflicher Ansparung abgelöst wird.
Sie machen geltend, die Beratungshandlungen des Zeugen M. S., die ein einheitliches
Gesamtkonzept betroffen hätten, seien den Beklagten unter dem Gesichtspunkt eines
institutionalisierten Zusammenwirkens zurechenbar. Insbesondere müssten sich die
Beklagten etwaige Fehl- und Falschberatungen sowie falsche Angaben zum Wert der
Immobilie und zur Nachhaltigkeit der erzielbaren Mieteinkünfte zurechnen lassen. Der zu
zahlende Kaufpreis von 169.606,00 DM habe zum werthaltigen Anteil des Kaufpreises in
Höhe von 119.414,59 DM wegen der enthaltenen Vertriebsprovision von 21,75 %, eines
"Handgeldes H." von 50,00 DM/m² sowie einer Zinssubvention von 167,00 DM/m² in
einem Verhältnis von 70,40 % gestanden. Der werthaltige Anteil gemessen am
Bruttodarlehen betrage sogar nur 55,43 %.
Mit Schriftsatz vom 26.09.2007 stützen die Kläger nunmehr ihre
Schadensersatzansprüche auch darauf, dass der tatsächlich erwirtschaftete Ertrag des
Mietpools zu keinem Zeitpunkt Ausschüttungen in Höhe der in dem Berechnungsbeispiel
genannten Mieteinnahmen von 515,- DM/monatlich habe erzielen können.
Im Wesentlichen tragen die Kläger ferner - und dies neu - zum Gesichtspunkt des
sogenannten Differenzschadens vor. Sie vertreten die Auffassung, dass die Differenz zu
einer Finanzierung im Verhältnis zu einem Vorausdarlehen mit Tilgungsaussetzung bei
nur einem Bausparvertrag zu tariflichen Ansparkonditionen zu ermitteln sei und stützen
darauf ihre Hilfsanträge. Im Übrigen nehmen sie im Wesentlichen auf den Sachvortrag in
der ersten Instanz Bezug.
Die Kläger beantragen,
1. die Beklagten jeweils gesamtschuldnerisch zu verurteilen,
a) an die Kläger Zinsen des Vorausdarlehens in Höhe von 71.809,50 € nebst
Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.07.2002 zu
zahlen,
b) die Kläger aus dem Darlehensvertrag vom 22.11.1995, Kontonummer
4914806/202, freizustellen,
c) die Verurteilung zu Ziffern a) und b) erfolgt jeweils Zug um Zug gegen
notarielle Übertragung des im Hause C. Straße 24e in B. gelegenen und im Grundbuch
des Amtsgerichts B. von B., Blatt 22066 eingetragenen Wohnungseigentumsrechts,
bestehend aus einem 7,38/1.000 Miteigentumsanteil nach WEG, verbunden mit dem
Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 137 bezeichneten
Eigentumswohnung sowie dem an gleicher Stellte eingetragenen Sondereigentum an
dem im Aufteilungsplan mit der Nr. 272 versehenen Pkw-Stellplatz, frei von über die
zugunsten der Berufungsbeklagten eingetragenen Grundschuld hinausgehenden
Belastungen in Abteilung III.
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2. Es wird festgestellt, dass die Berufungsbeklagten auch zum Ausgleich des
weiteren Vermögensschadens verpflichtet sind, soweit er im Zusammenhang mit dem
Erwerb des im Antrag zu 1.c) näher bezeichneten Wohnungseigentumsrechts steht.
3. Es wird weiter festgestellt, dass sich die Berufungsbeklagten hinsichtlich der im
Klageantrag zu 1.c) bezeichneten Immobiliar-Rechte in Annahmeverzug befinden.
Hilfsweise:
Es wird festgestellt, dass die Beklagten zum Ersatz des Schadens verpflichtet
sind, der sich ergibt aus der Differenz der Kosten für die streitgegenständliche
Finanzierung einerseits und einer Finanzierung dergestalt, dass ein Vorausdarlehen mit
Tilgungsaussetzung gegen Abtretung und Ansparung eines Bausparvertrages mit einer
tariflichen Ansparung von 4,17 Promille zu im Übrigen gleichen Konditionen gewährt wird.
Es wird weiter festgestellt, dass die Kläger Zinsen auf das Vorausdarlehen nur für einen
Zeitraum von acht Jahren und in Höhe des zwischen den Parteien für das
Vorausdarlehen vereinbarten Zinssatzes schulden und die Beklagte weitere
Zinszahlungen nicht verlangen kann.
Es wird weiter festgestellt, dass die Beklagten auch zum Ersatz des Schadens
verpflichtet ist, der sich aus der im Vergleich zu einer Finanzierung über ein
Vorausdarlehen mit Tilgungsaussetzung gegen Abtretung und Ansparung eines
Bausparvertrages mit tariflicher Ansparung längeren Finanzierungsdauer ergibt.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres
erstinstanzlichen Sachvortrages. Sie treten insbesondere auch der Rechtsauffassung
entgegen, ihre Haftung ergebe sich aus einer Täuschung über in dem Kaufpreis
enthaltene Innenprovisionen oder andere sogenannte Weichkosten. Auch eine die
Hilfsanträge begründende Aufklärungspflicht hätten die Beklagten nicht verletzt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachvortrages wird auf die zwischen den Parteien
gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen
Verhandlungen Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist zulässig, in der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.
A. Den Klägern stehen die mit den Hauptanträgen geltend gemachten Ansprüche unter
keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.
I. Die Ansprüche sind nicht als Schadensersatzansprüche aus c.i.c. aufgrund der
Verletzung von vorvertraglichen Aufklärungspflichten durch die Beklagten begründet.
a) Eine den Beklagten zurechenbare Verletzung von Aufklärungspflichten durch den
Vermittler S. im Pflichtenkreis der Beklagten als den die Vermögensanlage in Form des
Kaufs einer Eigentumswohnung finanzierenden Kreditinstituten, die die von den Klägern
mit den Hauptanträgen zu 1. bis 3. der Berufungsbegründung geltend gemachten
Rechtsfolgen zeitigen könnten, lässt sich nicht feststellen.
Dies gilt sowohl für die nach dem Vortrag der Kläger fehlende Aufklärung in Bezug auf
die Bedeutung des Disagio oder die Zinssubventionierung durch die A. AG als auch für
die angeblich fehlende Aufklärung über Nachteile der Kombination eines
Vorausdarlehens mit zwei hintereinander anzusparenden Bausparverträgen. Selbst
wenn insoweit Pflichtverletzungen als solche bejaht werden könnten – was bereits
zweifelhaft ist (vgl. dazu im Einzelnen nur: Senatsurteil vom 06.09.2006 – 4 U 175/05),
könnten diese nach der inzwischen gefestigten Rechtsprechung des BGH (vgl. dazu nur:
Urteil vom 20.05.2003 – XI ZR 248/02 – Rn. 27; Urteil vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04 – Rn.
49) allenfalls einen Anspruch auf Erstattung des Differenzschadens zur Folge haben.
Etwas anderes lässt sich – entgegen der Auffassung der Kläger – auch nicht damit
begründen, dass es sich bei dem durch den Vermittler S. angebotenen Anlagegeschäft
um ein "Gesamtpaket" gehandelt habe. Für die Geltendmachung eines Anspruches auf
Zahlung der Differenz zwischen den Kosten der Finanzierung auf der Grundlage der
tatsächlich getroffenen Vereinbarung und den Kosten einer Vereinbarung, wie sie im
Falle – nach Auffassung der Kläger – ordnungsgemäßer Aufklärung getroffen worden
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Falle – nach Auffassung der Kläger – ordnungsgemäßer Aufklärung getroffen worden
wäre, als Teil des Zahlungsantrages zu 1. fehlt es aber an einem hinreichenden Vortrag
zur konkreten Höhe des Differenzschadens.
2. Ein Anspruch aus c.i.c. ergibt sich auch nicht aus einem Fehlen einer
ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung nach dem HWiG. Einer solchen Belehrung
bedurfte es im vorliegenden Fall bereits deshalb nicht, weil die Kläger nicht durch eine
Haustürsituation zum Abschluss des Vorausdarlehensvertrages bestimmt worden sind
(§ 1 Abs. 1 HWiG). Selbst wenn man trotz der Ausführungen des Klägers zu 1. im Termin
zur mündlichen Verhandlung vom 25.10.2006 (Bl. 2145 d. A.) überhaupt noch davon
ausgehen könnte, dass die Anbahnung des Geschäfts im Oktober 1995 bzw. im Rahmen
des Treffens mit dem Vermittler am 03.11.1995 im Rahmen einer Haustürsituation
stattgefunden hat, reicht der Vortrag der insoweit darlegungspflichtigen Kläger nicht für
die Annahme, dass die Unterzeichnung des Darlehensvertrages am 29.11.1995 noch
beeinflusst durch den Überrumpelungseffekt dieser Haustürsituation erfolgt ist. Zum
einen liegen zwischen der behaupteten Haustürsituation am 03.11.1995 und der
Unterzeichnung des Darlehensvertrages am 29.11.1995 immerhin 26 Tage mit der
Folge, dass sich nicht bereits aus einem engen zeitlichen Zusammenhang eine
Vermutung für die Kausalität herleiten lässt. Darüber hinaus hatten die Kläger im
Hinblick auf das bereits am 20.11.1995 erfolgte notarielle Angebot der A. GmbH und den
auf den 29.11.1995 bestimmten Notartermin zur Annahme dieses Angebotes, der
unstreitig vor der Unterzeichnung des Darlehensvertrages stattgefunden hat, nicht nur
hinreichend Zeit, sondern auch konkrete Anlässe, ihre Entscheidung für den Kauf der
Eigentumswohnung und die damit verbundenen Verbindlichkeiten aus dem
Darlehensvertrag nochmals zu überdenken. Es kann nach der Lebenserfahrung davon
ausgegangen haben, dass sie dies auch getan und damit die letztlich bindenden
Entscheidungen am 29.11.1995 unbeeinflusst von der vorangegangenen
Haustürsituation getroffen haben.
3. Ansprüche aufgrund eines eigenen Aufklärungs- bzw. Beratungsverschuldens der
Beklagten im Hinblick auf Risiken aus dem Bereich des finanzierten Geschäfts,
insbesondere im Hinblick auf die – nach Auffassung der Kläger – fehlende Werthaltigkeit
der gekauften Eigentumswohnung lassen sich nicht darauf stützen, zwischen den
Parteien sei konkludent ein Beratungsvertrag zustande gekommen. Dafür reicht der
Vortrag der Kläger nicht aus. Unstreitig hat es keinen unmittelbaren Kontakt zwischen
den Klägern und den Beklagten gegeben; es ist auch kein Anhaltspunkt dafür ersichtlich,
dass der ausweislich des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrages (Anlage D 2;
Bl. 310) für die I. Immobilien … GmbH und die B. GmbH tätige Vermittler zum Abschluss
eines Beratungsvertrages zwischen den Beklagten und den Klägern bevollmächtigt war
(zu einer entsprechenden Argumentation vgl. nur: BGH Urteil vom 12.06.2007 – XI ZR
112/05 – Rn. 11 zitiert nach juris).
4. Soweit eigene Aufklärungspflichten von Kreditinstituten über die Risiken des
finanzierten Geschäfts unter bestimmten Voraussetzungen auch unabhängig von einem
Beratungsvertrag bestehen, kann im konkreten Fall ebenfalls keine Verletzung dieser
Pflichten durch die Beklagten festgestellt werden.
Eigene Aufklärungspflichten bestehen insoweit für ein Kreditinstitut nur, wenn es
a) über einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer in Bezug
auf spezielle Risiken des finanzierten Vorhabens verfügt,
b) einen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen oder begünstigt,
c) seine Rolle als Kreditgeber überschreitet oder
d) sich in einem schwerwiegenden Interessenkonflikt befindet (zuletzt BGH Urteil vom
22.01.2008 – XI ZR 6/06 – Rn. 16) .
Der Vortrag der Kläger reicht jedoch unter keinem der vorgenannten Gesichtspunkte für
die Annahme einer Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten aus.
zu a)
Dies gilt zunächst, soweit ein konkreter Wissensvorsprung der Beklagten in Betracht zu
ziehen ist.
aa) Die Kläger haben zwar – jedenfalls in der ersten Instanz - vorgetragen, die Beklagten
hätten Kenntnis von einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises der
Eigentumswohnung gehabt. Wäre dies tatsächlich zum Zeitpunkt des Abschlusses des
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Eigentumswohnung gehabt. Wäre dies tatsächlich zum Zeitpunkt des Abschlusses des
Darlehensvertrages der Fall gewesen, hätten die Beklagten die Kläger darauf hinweisen
müssen.
Eine sittenwidrige Überteuerung wäre jedoch nur anzunehmen, wenn der Kaufpreis den
Verkehrswert der Eigentumswohnung um annähernd 100 % überstiegen hätte.
Der Vortrag der insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Kläger in der
Berufungsinstanz, wonach der der werthaltige Anteil des Kaufpreises 70,40 % des
vereinbarten Kaufpreis von 169.606,- DM ausmache, legt jedoch – was in der mündlichen
Verhandlung vom 10.10.2007 auch ausdrücklich erörtert worden ist – bereits nahe, dass
sie sich auf eine Abweichung des Kaufpreises von dem tatsächlichen (Verkehrs-)wert der
Eigentumswohnung in einer Größenordnung von annähernd 100 % nicht mehr stützen
wollen.
Allein der Vortrag aus der ersten Instanz reichte insoweit allerdings ebenfalls schon
deshalb nicht aus, weil es an hinreichenden Angaben der Kläger zu den wertbildenden
Faktoren der konkreten Eigentumswohnung fehlt. Vorgetragen ist lediglich, dass es sich
um eine Wohnung in einem Objekt mit insgesamt 137 Wohnungen auf einem Grundstück
in "Plattenbauten" aus den Baujahren 1973 und 1975 handele. Es fehlen dagegen
jegliche Angaben etwa zur Lage, Ausstattung und den sonstigen die konkrete Wohnung
betreffenden Faktoren.
Darauf, ob es darüber hinaus an einem hinreichenden Vortrag der auch insoweit
darlegungs- und beweispflichtigen Kläger für die Kenntnis der Beklagten von der
sittenwidrigen Überteuerung fehlt (BGH Urteil vom 23.10.2007 – XI ZR 167/05 – Rn. 16),
kommt es deshalb nicht mehr an.
bb) Die Kläger können ihren Anspruch auch nicht mit Erfolg darauf stützen, die
Beklagten hätten sie darüber aufklären müssen, dass sie von dem Vermittler oder der A.
GmbH als Verkäuferin der Eigentumswohnung durch evident grob falsche Angaben über
die erzielbaren Mieteinnahmen oder über die in dem Kaufpreis enthaltenen Weichkosten
bzw. mit dem Kaufpreis zu zahlende verdeckte Innenprovisionen getäuscht worden
seien.
Insoweit trifft es zwar zu, dass eine Bank, die weiß, dass der Kreditnehmer vom Partner
des finanzierten Geschäfts oder auch einem Vermittler arglistig etwa über den Zustand
einer verkauften Wohnung den Mietzins etc. getäuscht worden ist, gegenüber dem
Kreditnehmer zur Aufklärung verpflichtet ist. In Fällen eines institutionalisierten
Zusammenwirkens zwischen dem Verkäufer, den von ihm beauftragten Vermittler und
der finanzierenden Bank kommt hinzu, dass dann, wenn die Angaben objektiv evident so
grob falsch waren, dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen
Täuschung gerade zu verschlossen, eine Beweislastumkehr zugunsten des
Kreditnehmers dahin eingreift, dass die Kenntnis der Bank vermutet wird (dazu
grundlegend nur: BGH, Urteil vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04 – Rn. 50 ff.).
Auch insoweit fehlt es jedoch bereits an einem hinreichenden Vortrag der Kläger dafür,
dass sie durch evident falsche Angaben des Vermittlers oder die A. GmbH getäuscht
worden sind.
aaa) Auf der Grundlage des Vortrages der Kläger lässt sich nicht feststellen, dass es sich
bei den Angaben, die der Vermittler S. in dem den Klägern vorgelegten sog.
"Berechnungsbeispiel" vorgenommen hat um evident falsche Angaben zu den
erzielbaren Ausschüttungen aus dem Mietpool handelte.
Zwar hat der Mietpool, dem die Kläger mit Erklärung vom 03.11.1995 beigetreten waren,
ausweislich der von ihnen vorgelegten Abrechnungen für die Jahre 1995 sowie 1997 bis
2000 nie ein Ergebnis erwirtschaftet, das bezogen auf die von den Klägern erworbene
Eigentumswohnung eine Ausschüttung von 515,- DM = 8,40 DM/m² ermöglichte. Die
nach den Mietpoolabrechnungen festzustellenden Abweichungen von den Angaben in
dem Berechnungsbeispiel reichen jedoch für die Annahme einer arglistigen Täuschung,
die evident falsche Angaben voraussetzt, nicht aus.
Es ist zu berücksichtigen, dass für einen Rückschluss auf eine arglistige Täuschung zum
Zeitpunkt der Verhandlungen mit den Klägern nur relativ zeitnah nach dem
Vertragsschluss erstellte Mietpoolabrechnungen herangezogen werden können. Schon
insoweit bestehen Bedenken in Bezug auf die Schlüssigkeit des Vortrages der Kläger.
Diese haben zwar eine Abrechnung für das Jahr 1995 (Anlage B 5; Bl. 2565) vorgelegt,
die aber weder den Aussteller erkennen lässt, noch wegen des Ausgangspunktes der
"Sollmieten" auch nur annähernd verlässlich das tatsächlich erwirtschaftete
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"Sollmieten" auch nur annähernd verlässlich das tatsächlich erwirtschaftete
Mietpoolergebnis nachvollziehen lässt. Die weiteren Abrechnungen beziehen sich auf die
Jahre 1997 bis 2000, von denen allenfalls noch denjenigen für die Jahre 1997 und 1998
eine gewisse Aussagekraft beigemessen werden kann. Die Abrechnungen für die Jahre
1999 und 2000 sind dagegen schon deshalb außer Acht zu lassen, weil sie sich auf
tatsächliche Verhältnisse abbilden, die zum Zeitpunkt der Angaben in dem
Berechnungsbeispiel selbst für einen Fachmann kaum zu prognostizieren gewesen
wären. Dass die erzielbaren Einnahmen aus dem Mietpool Schwankungen und
insbesondere den Unsicherheiten des Miet- und Wohnungsmarktes in B. ausgesetzt sein
würden, war auch für die Kläger bei Abschluss der streitgegenständlichen Verträge
erkennbar.
Legt man danach die Mietpoolabrechnungen für die Jahre 1995 (diese trotz der
aufgezeigten Bedenken mit dem von den Klägern selbst angegebenen Ergebnis), 1997
und 1998 zugrunde, so ergibt sich daraus, bezogen auf die Größe der Wohnung der
Kläger, für das Jahr 1995 ein Ertrag von 6,78 DM/m², für das Jahr 1996 ein Ertrag von
6,62 DM/m² (333.318,98 DM x Wohnflächenfaktor : 12 : 61,30 m²) und für das Jahr 1998
ein Ertrag von 7,55 DM/m² (375.389,30 DM x Wohnflächenfaktor : 12 x 61,30 m²). Die
danach festzustellenden Abweichungen im Verhältnis zu der Angabe von 8,40 DM/m² in
dem den Klägern vorgelegten Berechnungsbeispiel von nur 19,28 % bezogen auf 1995,
21,19 % bezogen auf das Jahr 1997 und sogar nur 10,12 % bezogen auf das Jahr 1998
sind nicht so gravierend, dass sie den Schluss auf eine evident grob falsche Angabe in
dem Berechnungsbeispiel rechtfertigen könnten.
bbb) Eine die Beklagten zum Schadensersatz verpflichtende arglistige Täuschung der
Kläger durch evident grob falsche Angaben des Vermittlers oder der A. GmbH ist auch
weder im Hinblick auf in dem von den Klägern zu zahlenden Kaufpreis für die
Eigentumswohnung angeblich enthaltene versteckte Innenprovisionen, noch im Hinblick
auf die insgesamt angeblich in dem Kaufpreis enthaltenen sog. "weichen Kosten"
anzunehmen.
(1) Selbst wenn die bestrittene Behauptung der Kläger zuträfe, wonach in dem an die A.
GmbH zu zahlenden Kaufpreis allein 21,75 % verstecke Innenprovisionen enthalten sind,
ist dem nach dem Vortrag der Kläger als Anknüpfungspunkt in tatsächlicher Hinsicht
allein in Betracht kommenden Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag (D 5; Bl.
310 d. A.) insoweit eine Falschangabe nicht zu entnehmen. Die Angaben in dem Objekt-
und Finanzierungsvermittlungsauftrag beschränken sich darauf, dass von den Anlegern
über den Kaufpreis hinaus eine Finanzierungsvermittlungsgebühr von 1.180,- DM an die
B. GmbH D. und eine Courtage von 3,45 % an die I. GmbH D. zu zahlen sei. Dazu, ob die
Verkäuferin der Eigentumswohnung einen Teil des Kaufpreises ihrerseits für weitere
Provisionszahlungen verwenden würde, gibt es dagegen keine – und damit auch keine
falsche - Angabe.
Gerade insoweit unterscheiden sich die Angaben in dem hiesigen Objekt- und
Finanzierungsvermittlungsauftrag von denjenigen in dem der Entscheidung des BGH
vom 10.07.2007 – XI ZR 243/05 – zugrunde liegenden Fall: Die dortige Falschangabe
bezog sich darauf, in welchem Umfang aus den Mitteln des zu erwerbenden Fondsanteils
Provisionen zu zahlen waren, was in dem dortigen Prospekt dahin aufgeschlüsselt war,
dass der Fondsanteil Kosten des Grunderwerbs und u.a. Vertriebskosten in Höhe von
6,08 % deckte, während tatsächlich – von dem dortigen Kläger behauptet – aus dem
Fondsanteil nicht nur 6,08 %, sondern insgesamt 15 bis 16 % Provisionen gezahlt
worden waren.
Steht – wie hier – nur eine in dem Kaufpreis enthaltene verdeckte Innenprovision in Rede,
verbleibt es dabei, dass die Bank – ebenso wie dies für einen Verkäufer gilt – nur dann
ungefragt zur Aufklärung verpflichtet ist, wenn die versteckte Innenprovision
mitursächlich dafür ist, dass der Erwerbspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der
Eigentumswohnung, so dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung ihres
Kunden durch den Verkäufer ausgehen muss (vgl. nur: BGH Urteil vom 16.05.2006 – XI
ZR 6/04 – Rn. 47, BGH Urteil vom 22.01.2008 – XI ZR 6/06 – Rn. 18). Für eine
Sittenwidrigkeit im vorgenannten Sinn fehlt es jedoch – wie bereits unter aa) ausgeführt -
an einem hinreichenden Vortrag der Kläger.
(2) Etwas anderes als für die verdeckte Innenprovision ergibt sich auch nicht, wenn man
die gesamten von den Klägern behaupteten in dem Kaufpreis enthaltenen sog. "weichen
Kosten" berücksichtigt. Auch insoweit ist eine eine arglistige Täuschung der Kläger
begründende falsche Angabe durch den Vermittler oder die Verkäuferin nicht
feststellbar. Der Weichkostenanteil macht nach dem Vortrag der Kläger zudem
insgesamt nur 34,69 % des Kaufpreises aus und ist damit weder allein noch – mangels
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insgesamt nur 34,69 % des Kaufpreises aus und ist damit weder allein noch – mangels
hinreichenden Vortrages der Kläger im Übrigen – unter dem Gesichtspunkt einer
Mitursächlichkeit geeignet, die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises zu begründen.
zu b)
Auch für eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen Schaffens oder Begünstigens
eines besonderen Gefährdungstatbestandes fehlt es an einem hinreichenden Vortrag
der Kläger.
Insbesondere liegen diese Voraussetzungen nicht im Hinblick darauf vor, dass die
Beklagten gemäß § 3 des Darlehensvertrages (Anlage A 7; Bl. 36 des Anlagenbandes)
die Auszahlung des Darlehens vom Beitritt der Kläger in eine
Mieteinnahmegemeinschaft (Mietpool) abhängig gemacht haben.
Allein diese Bedingung als solche begründet ohne Hinzutreten spezifischer Gefahren
noch keinen besonderen Gefährdungstatbestand. Der Senat folgt insoweit der
Rechtsprechung des BGH (vgl. nur: Urteil 20.03.2007 – XI ZR 414/04 – Rn. 18/19),
wonach der Beitritt zu einem Mietpool dem banküblichen Bestreben nach einer
genügenden Absicherung des Kreditengagements Rechnung trägt und für den
Darlehensnehmer nicht notwendig nachteilig ist, sondern auch zu einer
Risikoreduzierung führt, weil das Risiko, bei einem Leerstand der Wohnung keine Miete zu
erzielen, auf alle Mietpoolteilnehmer verteilt wird.
Dass mit dem Beitritt zu dem konkreten Mietpool bezogen auf die C. Straße in B. den
Beklagten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages bekannte spezifische
Gefahren verbunden waren wie etwa eine Überschuldung des Mietpools oder eine bereits
notwendig gewordene Darlehensgewährung, für die die Kläger hätten haften müssen
(BGH Urteil vom 20.03.2007 – XI ZR 414/04 – Rn. 27), haben die Kläger nicht
vorgetragen. Auch für eine mit dem konkreten Mietpoolbeitritt verbundene, den
Beklagten bekannte Gefahr, die darin bestanden haben könnte, dass dieser
systematisch überhöhte Ausschüttungen an die Mitglieder tätigte, reicht der Vortrag der
Kläger nicht aus. Allein aus dem Umstand, dass der Mietpool ausweislich der von den
Klägern vorgelegten Abrechnungen für 1995 sowie 1997 bis 2000 die ihnen gegenüber in
dem Berechnungsbeispiel angegebenen und in den ersten Jahren auch tatsächlich an sie
ausgeschütteten 8,40 DM tatsächlich nicht erwirtschaftete, lässt sich – aus den bereits
unter a) bb) aaa) ausgeführten Gründen - ein hinreichend sicherer Schluss auf den
Beklagten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages bekannte
systematisch überhöhte Ausschüttungen nicht ziehen.
zu c)
Ein Überschreiten der Kreditgeberrolle durch die Beklagten ist ebenfalls nicht
feststellbar. Dieses setzt voraus, dass die Bank im Zusammenhang mit der Planung,
Durchführung oder dem Vertrieb des Objekts gleichsam als Partei des zu finanzierenden
Geschäfts in nach außen erkennbarer Weise Funktionen oder Aufgaben des Verkäufers
oder Vertreibers übernommen und damit einen zusätzlichen, auf die Funktionen
bezogenen Vertrauenstatbestand geschaffen hat (vgl. nur: Nobbe, WM Sonderbeilage
Nr. 1/2007, S. 32 m.w.N.). Allein die Umstände, die ein systematisches, institutionelles
Zusammenwirken der Beklagten mit der A. GmbH als Verkäuferin und der H.-Gruppe als
Vermittler und Verwalter der Mietpoolgemeinschaften begründen, nämlich, die
Finanzierung einer Vielzahl von Eigentumswohnungskäufen in demselben Objekt, die
Ausstattung der Vermittler mit Anträgen auf Abschluss der Darlehens- und
Bausparverträge oder das Abhängigmachen der Auszahlung des Darlehens von dem
Beitritt zu dem Mietpool, reichen für eine nach außen erkennbare Übernahme von über
die Finanzierung hinausgehenden Funktionen des Verkäufers oder Vertreibers durch die
Beklagten nicht aus.
zu d)
Ebenso genügt allein der Umstand, dass aus der Finanzierung einer Vielzahl von in
gleicher Weise vertriebenen Wohnungen der A. GmbH auf eine entsprechende vorherige
Zusage der Beklagten zu schließen sein mag, nicht für die Annahme eines
aufklärungspflichtigen schwerwiegenden Interessenkonfliktes.
II. Die mit den Hauptanträgen verfolgten Ansprüche der Kläger lassen sich – wie das
Landgericht zutreffend ausgeführt hat - auch nicht aus § 3 Abs. 1 HWiG herleiten.
Dies gilt schon deshalb, weil – wie unter I. 2. ausgeführt – im vorliegenden Fall nicht
festgestellt werden kann, dass die Kläger durch eine Haustürsituation zum Abschluss
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festgestellt werden kann, dass die Kläger durch eine Haustürsituation zum Abschluss
des Darlehensvertrages bestimmt worden sind.
B. Die – nunmehr im Berufungsverfahren zulässigerweise geänderten - Hilfsanträge der
Kläger sind ebenfalls nicht begründet.
Auch für die mit den Hilfsanträgen verfolgten Ansprüche auf Feststellung der
Verpflichtung der Beklagten zur Erstattung des Differenzschadens zwischen der
streitgegenständlichen Finanzierung über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen, das durch
zwei nacheinander anzusparende Bausparverträge abgelöst werden soll, und einer
Finanzierung über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen, das mittels eines Bausparvertrages
mit einer tariflichen Ansparung von 4,17 % abgelöst würde, kommt als Grundlage nur ein
Anspruch aufgrund einer vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten in
Betracht.
Aufklärung über die Nachteile einer bestimmten Finanzierungsart im Verhältnis zu
anderen Finanzierungsmöglichkeiten – etwa einer Kombination eines Festkredits mit
einer Kapitallebensversicherung oder einem Bausparvertrag im Verhältnis zu einem
marktüblichen Annuitätendarlehen - schuldet eine Bank grundsätzlich nur im Rahmen
eines Finanzierungsberatungsvertrages (Nobbe, WM Sonderbeilage 1/2007 S. 28). Etwas
anderes kann auch nicht für die hier von den Klägern in Betracht gezogenen Nachteile
der Kombination zwischen einem Festkredit mit zwei in der Ansparleistung dynamisch
ansteigenden, nacheinander anzusparenden Bausparverträgen im Vergleich mit der
Kombination eines Festkredits mit nur einem Bausparvertrag zu über die Laufzeit der
Ansparung unveränderten üblichen Tarifkonditionen gelten. Das Zustandekommen eines
Beratungsvertrages zwischen den Parteien lässt sich hier – wie bereits unter A I. 1.
ausgeführt - nicht feststellen.
Außerhalb eines eigens geschlossenen Finanzierungsberatungsvertrages ist eine
kreditgebende Bank zur Aufklärung über Nachteile einer bestimmten Finanzierungsart
im Vergleich zu anderen Finanzierungsmöglichkeiten allenfalls dann verpflichtet, wenn
sie dem Kunden statt der von ihm ausdrücklich nachgefragten Finanzierungsart von sich
aus eine andere Finanzierungsmöglichkeit anbietet – etwa statt eines vom Kunden
gewünschten üblichen Ratenkredits einen Festkredit in Kombination mit einer
Lebensversicherung. Über diese besondere Konstellation einer vom Kundenwunsch
abweichenden Empfehlung hinaus sind hauseigene Mitarbeiter einer Bank – dies
übersieht das LG Karlsruhe in seiner Entscheidung vom 24.10.2007 (dort S. 9/10) -
dagegen außerhalb eines Finanzierungsberatungsvertrages zur Aufklärung über
Nachteile des angebotenen Finanzierungsmodells auch bei einem Kombinationsmodell
von Festzinskredit und Bausparvertrag nicht verpflichtet. Eine weitergehende
Verpflichtung lässt sich deshalb auch nicht daraus herleiten, dass die Vermittler im
Hinblick auf die Art der angebotenen Finanzierung im Pflichtenkreis der Beklagten
gehandelt haben.
Etwas anderes lässt sich ferner nicht damit begründen, dass es sich bei der hier
vorliegenden Finanzierungsart mittels eines Festkredites in Kombination mit zwei
dynamischen nacheinander anzusparenden Bausparverträgen um eine für den
Darlehensnehmer in ihren Auswirkungen auf die Dauer und die nach einiger Zeit
eintretende Parallelität der Belastungen mit Zinszahlungen auf das Vorausdarlehen,
Ansparbeiträgen auf den zweiten Bausparvertrag und Zins- und Tilgungsleistungen auf
das erste Bauspardarlehen besonders schwer zu durchschauende
Finanzierungskonstruktion handelte. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom
06.09.2006 (4 U 175/05 – dort S. 18/19) ausgeführt hat, ergeben sich die wesentlichen
Informationen, deren die Kläger auch hier zur Beurteilung der Finanzierungskonstruktion
bedurften, mit hinreichender Deutlichkeit aus den Regelungen in dem von ihnen
unterzeichneten Darlehensvertrag. So ist insbesondere in § 1 des Darlehensvertrages
mehrfach darauf hingewiesen, dass das Darlehen in der Vorfinanzierungszeit nicht
getilgt werde, die Tilgung durch die Bausparverträge nach deren Ansparung erfolge,
wobei die Steigerung der Sparraten bis zum 10. Jahr ebenso genau beziffert wird wie die
auf das jeweilige Bauspardarlehen zu erbringenden Tilgungsbeiträge. Schließlich ist
darauf hingewiesen, dass das Bauspardarlehen von der Zuteilung der Bausparverträge
abhängig ist. Diese Angaben sind jedenfalls so deutlich, dass sie den Klägern
ermöglichten, ein etwaiges Informations- oder Verständnisdefizit zu erkennen und - sei
es bei den Vermittlern, den Beklagten oder auch bei fachkundigen Dritten – von sich aus
um weitergehende Auskünfte nachzusuchen.
Unabhängig von den vorstehenden Erwägungen können die Hilfsanträge der Kläger aber
auch deshalb keinen Erfolg haben, weil – dies würde selbst bei Bestehen eines
Finanzierungsberatungsvertrages gelten – für eine schlüssige Darlegung der Verletzung
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Finanzierungsberatungsvertrages gelten – für eine schlüssige Darlegung der Verletzung
einer Aufklärungspflicht durch die Beklagten auch ein hinreichend substantiierter Vortrag
zu den konkreten wirtschaftlichen Nachteilen der tatsächlich vereinbarten Kombination
eines Festkredites mit zwei dynamischen, nacheinander anzusparenden
Bausparverträgen im Vergleich zu einem Festkredit in Kombination mit nur einem
Bausparvertrag zu üblichen tariflichen Bedingungen erforderlich ist. Dazu bedarf es der
Darlegung sämtlicher Vor- und Nachteile der beiden Finanzierungsmodelle (so für die
Darlegung eines Beratungsfehlers bei der Kombination von Festzinskredit mit einer als
Tilgungsersatz dienenden Kapitallebensversicherung im Vergleich mit einem
Annuitätendarlehen: BGH Urteil vom 15.10.2004 – V ZR 223/03). Auch insoweit reicht
der Vortrag der Kläger nicht aus. Diese haben lediglich den in der längeren Dauer der
Gesamtfinanzierung und der damit einhergehenden längeren Dauer der Tilgungsfreiheit
und entsprechend höheren Belastung mit Zinsen für das Vorausdarlehens bestehenden
Nachteil der vereinbarten Finanzierungsart dargestellt. Darin erschöpft sich der
Unterschied zwischen der vereinbarten Kombination des Festkredits mit zwei
dynamischen, nacheinander anzusparenden Bausparverträgen im Vergleich zu einem
Festkredit in Kombination mit nur einem Bausparvertrag zu üblichen tariflichen
Bedingungen einer Ansparung von 4,17 % jedoch nicht. Immerhin bot das tatsächlich
vereinbarte Finanzierungsmodell auch Vorteile in Form einer längeren Dauer der zu
erwartenden staatlichen Förderung der Ansparleistungen auf die Bausparverträge durch
Zahlung vermögenswirksamer Leistungen und Gewährung von Bausparprämien und die
längere Dauer der Möglichkeit zur steuerlichen Geltendmachung der (höheren) auf das
Vorausdarlehen zu zahlenden Zinsen. Zwar mag es zutreffen, dass den Klägern eine
abschließende Bezifferung dieser Auswirkungen im Vergleich zu den hypothetischen
Auswirkungen eines Festkredits in Kombination mit nur einem Bausparvertrag zu
üblichen tariflichen Bedingungen einer Ansparung von 4,17 % derzeit noch nicht möglich
ist. Dies mag die Zulässigkeit der Feststellungsanträge anstelle von bezifferten
Zahlungsanträgen rechtfertigen. Es ändert jedoch nichts daran, dass ein – und sei es
von bestimmten hypothetischen Annahmen ausgehender – Vergleich der Vor- und
Nachteile der beiden zu vergleichenden Finanzierungsmodelle schon für eine
hinreichende Darlegung des behaupteten Beratungsfehlers erforderlich gewesen wäre.
C. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, da die Sache weder grundsätzliche
Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen
Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 Nr. 1
und Nr. 2 ZPO).
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 189.355,50 € festgesetzt. Dieser
Streitwert setzt sich zusammen aus dem Wert des Zahlungsantrages zu 1. a) in Höhe
von 71.809,50 €, den Wert des Freistellungsantrages zu 1. b) in Höhe von 106.860,- €
(Darlehenssumme: 209.000,- DM) sowie dem Wert des Feststellungsantrages zu 2., der
gemäß § 3 ZPO mit 10 % der Darlehenshauptforderung bemessen wird. Der
Hauptantrag zu 3. hat wertmäßig keine eigenständige Bedeutung.
Die Hilfsanträge sind für den Streitwert nicht gesondert in Ansatz zu bringen; sie sind
vielmehr in ihrem wirtschaftlichen Wert von den Hauptanträgen mitumfasst und
betreffen deshalb denselben Gegenstand im Sinne des § 45 Abs. 1 S. 3 GKG.
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