Urteil des OLG Brandenburg vom 15.11.2006

OLG Brandenburg: arglistige täuschung, eigentumswohnung, kaufpreis, vermittler, bausparvertrag, vergleich, darlehensvertrag, aufklärungspflicht, verkäuferin, unterzeichnung

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 4.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

4 U 208/06

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Norm:

§ 1 Abs 1 HTürGG

Kreditfinanzierter Immobilienkauf: Kausalitätsvermutung einer

vorangegangenen Haustürsituation; arglistige Täuschung wegen

falscher Angaben zu Mietpoolausschüttungen;

Aufklärungspflicht bei einem Beitritt zu einem Mietpool;

Aufklärungspflicht einer Bank über die Nachteile einer

Finanzierungsart

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt

(Oder) vom 15.11.2006 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung abwenden

durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages, wenn nicht

die Beklagen vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu

vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

Die Kläger möchten mit ihrer Klage in erster Linie unter dem Gesichtspunkt von

Schadensersatz die Rückabwicklung eines am 29.11.1995 geschlossenen

Darlehensvertrages über einen Darlehensbetrag von 209.000,00 DM zur Finanzierung

des Erwerbs einer Eigentumswohnung in der C. Straße 24 e in B. zu einem Kaufpreis von

169.606,00 DM erreichen.

Die erste Kontaktaufnahme zwischen dem Vermittler M. S. und den Klägern erfolgte im

Oktober 1995.

Am 03.11.1995 unterzeichneten die Kläger einen Darlehensantrag und zwei

Bausparanträge. In diesem Termin wurde auch das sog. Berechnungsbeispiel vorgestellt

und auf diesen Termin bezieht sich der Besuchsbericht. Gleichzeitig unterzeichneten die

Kläger die Vereinbarung über die Mietenverwaltung, die von der H. GmbH am

28.12.1995 angenommen wurde.

Am 13.11.1995 erfolgte die Annahme der Bausparanträge.

Das notariell beurkundete Kaufvertragsangebot der A. AG datiert vom 22.11.1995; die

notarielle Beurkundung der Annahmeerklärung des Kaufvertrages durch die Kläger

erfolgte am 29.11.1995. Gegenstand des Kaufvertrages war eine Eigentumswohnung in

der Größe von 61,30 m² in der C. Straße 24 e in B..

Ebenfalls am 29.11.1995 unterzeichneten die Kläger den am 22.11.1995 ausgefertigten

Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen in Höhe von 209.000,00 DM, dieses

geschlossen mit der Beklagten zu 2..

Am 06.12.1995 erfolgte die Bestellung einer Grundschuld zu Gunsten der Beklagten zu

Am 27.12.2000 schlossen die Kläger mit der Beklagten zu 1. einen Prolongationsvertrag,

mit dem die Zinsbedingungen für das Darlehen geändert wurden.

Am 24.05.2002 widerriefen die Kläger den Darlehensvertrag und im Rahmen der

Klageschrift vom 17.11.2004 den Kaufvertrag unter Berufung auf ein Widerrufsrecht nach

dem HWiG.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes in der ersten Instanz wird

auf die Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das Landgericht hat zunächst am 24.05.2006 ein klageabweisendes Versäumnisurteil

erlassen. Dieses Versäumnisurteil hat es mit Urteil vom 15.11.2006 aufrechterhalten. Es

hat die Klage in Bezug auf die Hauptanträge unter Schadensersatzgesichtspunkten

wegen Aufklärungspflichtverletzungen der Beklagten geprüft und als unbegründet

erachtet. Die erstinstanzlich gestellten Hilfsanträge hat das Landgericht sowohl unter

dem Gesichtspunkt eines Anspruches aus § 3 HWiG als auch unter dem Gesichtspunkt

eines Anspruches auf Neuberechnung des Darlehens gemäß § 6 Abs. 2 Satz 4 VerbrKrG

abgelehnt.

Gegen dieses Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, mit der sie ihre

erstinstanzlichen Anträge allerdings nur teilweise, nämlich in Bezug auf die

ursprünglichen Anträge zu 1., zu 2. nebst Zug-um-Zug-Angebot, sowie zu 4. und zu 6.,

weiterverfolgen. Hilfsweise begehren sie nunmehr die Feststellung, dass die Beklagten

zum Schadensersatz in Höhe der Differenz der Kosten für die streitgegenständliche

Finanzierung und den Kosten für ein Vorausdarlehen mit Ansparung eines

Bausparvertrages zu 4,17 Promille verpflichtet sind und weiter die Feststellung, dass die

Kläger Zinsen auf das Vorausdarlehen nur für einen Zeitraum von 8 Jahren schulden und

schließlich den Ersatz des Schadens verlangen können, der sich aus der längeren

Finanzierungsdauer des vereinbarten Darlehens im Verhältnis zu einem Darlehen ergibt,

das durch einen einzigen Bausparvertrag mit tariflicher Ansparung abgelöst wird.

Sie machen geltend, die Beratungshandlungen des Zeugen M. S., die ein einheitliches

Gesamtkonzept betroffen hätten, seien den Beklagten unter dem Gesichtspunkt eines

institutionalisierten Zusammenwirkens zurechenbar. Insbesondere müssten sich die

Beklagten etwaige Fehl- und Falschberatungen sowie falsche Angaben zum Wert der

Immobilie und zur Nachhaltigkeit der erzielbaren Mieteinkünfte zurechnen lassen. Der zu

zahlende Kaufpreis von 169.606,00 DM habe zum werthaltigen Anteil des Kaufpreises in

Höhe von 119.414,59 DM wegen der enthaltenen Vertriebsprovision von 21,75 %, eines

"Handgeldes H." von 50,00 DM/m² sowie einer Zinssubvention von 167,00 DM/m² in

einem Verhältnis von 70,40 % gestanden. Der werthaltige Anteil gemessen am

Bruttodarlehen betrage sogar nur 55,43 %.

Mit Schriftsatz vom 26.09.2007 stützen die Kläger nunmehr ihre

Schadensersatzansprüche auch darauf, dass der tatsächlich erwirtschaftete Ertrag des

Mietpools zu keinem Zeitpunkt Ausschüttungen in Höhe der in dem Berechnungsbeispiel

genannten Mieteinnahmen von 515,- DM/monatlich habe erzielen können.

Im Wesentlichen tragen die Kläger ferner - und dies neu - zum Gesichtspunkt des

sogenannten Differenzschadens vor. Sie vertreten die Auffassung, dass die Differenz zu

einer Finanzierung im Verhältnis zu einem Vorausdarlehen mit Tilgungsaussetzung bei

nur einem Bausparvertrag zu tariflichen Ansparkonditionen zu ermitteln sei und stützen

darauf ihre Hilfsanträge. Im Übrigen nehmen sie im Wesentlichen auf den Sachvortrag in

der ersten Instanz Bezug.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagten jeweils gesamtschuldnerisch zu verurteilen,

a) an die Kläger Zinsen des Vorausdarlehens in Höhe von 71.809,50 € nebst

Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.07.2002 zu

zahlen,

b) die Kläger aus dem Darlehensvertrag vom 22.11.1995, Kontonummer

4914806/202, freizustellen,

c) die Verurteilung zu Ziffern a) und b) erfolgt jeweils Zug um Zug gegen

notarielle Übertragung des im Hause C. Straße 24e in B. gelegenen und im Grundbuch

des Amtsgerichts B. von B., Blatt 22066 eingetragenen Wohnungseigentumsrechts,

bestehend aus einem 7,38/1.000 Miteigentumsanteil nach WEG, verbunden mit dem

Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 137 bezeichneten

Eigentumswohnung sowie dem an gleicher Stellte eingetragenen Sondereigentum an

dem im Aufteilungsplan mit der Nr. 272 versehenen Pkw-Stellplatz, frei von über die

zugunsten der Berufungsbeklagten eingetragenen Grundschuld hinausgehenden

Belastungen in Abteilung III.

2. Es wird festgestellt, dass die Berufungsbeklagten auch zum Ausgleich des

weiteren Vermögensschadens verpflichtet sind, soweit er im Zusammenhang mit dem

Erwerb des im Antrag zu 1.c) näher bezeichneten Wohnungseigentumsrechts steht.

3. Es wird weiter festgestellt, dass sich die Berufungsbeklagten hinsichtlich der im

Klageantrag zu 1.c) bezeichneten Immobiliar-Rechte in Annahmeverzug befinden.

Hilfsweise:

Es wird festgestellt, dass die Beklagten zum Ersatz des Schadens verpflichtet

sind, der sich ergibt aus der Differenz der Kosten für die streitgegenständliche

Finanzierung einerseits und einer Finanzierung dergestalt, dass ein Vorausdarlehen mit

Tilgungsaussetzung gegen Abtretung und Ansparung eines Bausparvertrages mit einer

tariflichen Ansparung von 4,17 Promille zu im Übrigen gleichen Konditionen gewährt wird.

Es wird weiter festgestellt, dass die Kläger Zinsen auf das Vorausdarlehen nur für einen

Zeitraum von acht Jahren und in Höhe des zwischen den Parteien für das

Vorausdarlehen vereinbarten Zinssatzes schulden und die Beklagte weitere

Zinszahlungen nicht verlangen kann.

Es wird weiter festgestellt, dass die Beklagten auch zum Ersatz des Schadens

verpflichtet ist, der sich aus der im Vergleich zu einer Finanzierung über ein

Vorausdarlehen mit Tilgungsaussetzung gegen Abtretung und Ansparung eines

Bausparvertrages mit tariflicher Ansparung längeren Finanzierungsdauer ergibt.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres

erstinstanzlichen Sachvortrages. Sie treten insbesondere auch der Rechtsauffassung

entgegen, ihre Haftung ergebe sich aus einer Täuschung über in dem Kaufpreis

enthaltene Innenprovisionen oder andere sogenannte Weichkosten. Auch eine die

Hilfsanträge begründende Aufklärungspflicht hätten die Beklagten nicht verletzt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachvortrages wird auf die zwischen den Parteien

gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen

Verhandlungen Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist zulässig, in der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.

A. Den Klägern stehen die mit den Hauptanträgen geltend gemachten Ansprüche unter

keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

I. Die Ansprüche sind nicht als Schadensersatzansprüche aus c.i.c. aufgrund der

Verletzung von vorvertraglichen Aufklärungspflichten durch die Beklagten begründet.

a) Eine den Beklagten zurechenbare Verletzung von Aufklärungspflichten durch den

Vermittler S. im Pflichtenkreis der Beklagten als den die Vermögensanlage in Form des

Kaufs einer Eigentumswohnung finanzierenden Kreditinstituten, die die von den Klägern

mit den Hauptanträgen zu 1. bis 3. der Berufungsbegründung geltend gemachten

Rechtsfolgen zeitigen könnten, lässt sich nicht feststellen.

Dies gilt sowohl für die nach dem Vortrag der Kläger fehlende Aufklärung in Bezug auf

die Bedeutung des Disagio oder die Zinssubventionierung durch die A. AG als auch für

die angeblich fehlende Aufklärung über Nachteile der Kombination eines

Vorausdarlehens mit zwei hintereinander anzusparenden Bausparverträgen. Selbst

wenn insoweit Pflichtverletzungen als solche bejaht werden könnten – was bereits

zweifelhaft ist (vgl. dazu im Einzelnen nur: Senatsurteil vom 06.09.2006 – 4 U 175/05),

könnten diese nach der inzwischen gefestigten Rechtsprechung des BGH (vgl. dazu nur:

Urteil vom 20.05.2003 – XI ZR 248/02 – Rn. 27; Urteil vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04 – Rn.

49) allenfalls einen Anspruch auf Erstattung des Differenzschadens zur Folge haben.

Etwas anderes lässt sich – entgegen der Auffassung der Kläger – auch nicht damit

begründen, dass es sich bei dem durch den Vermittler S. angebotenen Anlagegeschäft

um ein "Gesamtpaket" gehandelt habe. Für die Geltendmachung eines Anspruches auf

Zahlung der Differenz zwischen den Kosten der Finanzierung auf der Grundlage der

tatsächlich getroffenen Vereinbarung und den Kosten einer Vereinbarung, wie sie im

Falle – nach Auffassung der Kläger – ordnungsgemäßer Aufklärung getroffen worden

wäre, als Teil des Zahlungsantrages zu 1. fehlt es aber an einem hinreichenden Vortrag

zur konkreten Höhe des Differenzschadens.

2. Ein Anspruch aus c.i.c. ergibt sich auch nicht aus einem Fehlen einer

ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung nach dem HWiG. Einer solchen Belehrung

bedurfte es im vorliegenden Fall bereits deshalb nicht, weil die Kläger nicht durch eine

Haustürsituation zum Abschluss des Vorausdarlehensvertrages bestimmt worden sind

(§ 1 Abs. 1 HWiG). Selbst wenn man trotz der Ausführungen des Klägers zu 1. im Termin

zur mündlichen Verhandlung vom 25.10.2006 (Bl. 2145 d. A.) überhaupt noch davon

ausgehen könnte, dass die Anbahnung des Geschäfts im Oktober 1995 bzw. im Rahmen

des Treffens mit dem Vermittler am 03.11.1995 im Rahmen einer Haustürsituation

stattgefunden hat, reicht der Vortrag der insoweit darlegungspflichtigen Kläger nicht für

die Annahme, dass die Unterzeichnung des Darlehensvertrages am 29.11.1995 noch

beeinflusst durch den Überrumpelungseffekt dieser Haustürsituation erfolgt ist. Zum

einen liegen zwischen der behaupteten Haustürsituation am 03.11.1995 und der

Unterzeichnung des Darlehensvertrages am 29.11.1995 immerhin 26 Tage mit der

Folge, dass sich nicht bereits aus einem engen zeitlichen Zusammenhang eine

Vermutung für die Kausalität herleiten lässt. Darüber hinaus hatten die Kläger im

Hinblick auf das bereits am 20.11.1995 erfolgte notarielle Angebot der A. GmbH und den

auf den 29.11.1995 bestimmten Notartermin zur Annahme dieses Angebotes, der

unstreitig vor der Unterzeichnung des Darlehensvertrages stattgefunden hat, nicht nur

hinreichend Zeit, sondern auch konkrete Anlässe, ihre Entscheidung für den Kauf der

Eigentumswohnung und die damit verbundenen Verbindlichkeiten aus dem

Darlehensvertrag nochmals zu überdenken. Es kann nach der Lebenserfahrung davon

ausgegangen haben, dass sie dies auch getan und damit die letztlich bindenden

Entscheidungen am 29.11.1995 unbeeinflusst von der vorangegangenen

Haustürsituation getroffen haben.

3. Ansprüche aufgrund eines eigenen Aufklärungs- bzw. Beratungsverschuldens der

Beklagten im Hinblick auf Risiken aus dem Bereich des finanzierten Geschäfts,

insbesondere im Hinblick auf die – nach Auffassung der Kläger – fehlende Werthaltigkeit

der gekauften Eigentumswohnung lassen sich nicht darauf stützen, zwischen den

Parteien sei konkludent ein Beratungsvertrag zustande gekommen. Dafür reicht der

Vortrag der Kläger nicht aus. Unstreitig hat es keinen unmittelbaren Kontakt zwischen

den Klägern und den Beklagten gegeben; es ist auch kein Anhaltspunkt dafür ersichtlich,

dass der ausweislich des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrages (Anlage D 2;

Bl. 310) für die I. Immobilien … GmbH und die B. GmbH tätige Vermittler zum Abschluss

eines Beratungsvertrages zwischen den Beklagten und den Klägern bevollmächtigt war

(zu einer entsprechenden Argumentation vgl. nur: BGH Urteil vom 12.06.2007 – XI ZR

112/05 – Rn. 11 zitiert nach juris).

4. Soweit eigene Aufklärungspflichten von Kreditinstituten über die Risiken des

finanzierten Geschäfts unter bestimmten Voraussetzungen auch unabhängig von einem

Beratungsvertrag bestehen, kann im konkreten Fall ebenfalls keine Verletzung dieser

Pflichten durch die Beklagten festgestellt werden.

Eigene Aufklärungspflichten bestehen insoweit für ein Kreditinstitut nur, wenn es

a) über einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer in Bezug

auf spezielle Risiken des finanzierten Vorhabens verfügt,

b) einen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen oder begünstigt,

c) seine Rolle als Kreditgeber überschreitet oder

d) sich in einem schwerwiegenden Interessenkonflikt befindet (zuletzt BGH Urteil vom

22.01.2008 – XI ZR 6/06 – Rn. 16) .

Der Vortrag der Kläger reicht jedoch unter keinem der vorgenannten Gesichtspunkte für

die Annahme einer Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten aus.

zu a)

Dies gilt zunächst, soweit ein konkreter Wissensvorsprung der Beklagten in Betracht zu

ziehen ist.

aa) Die Kläger haben zwar – jedenfalls in der ersten Instanz - vorgetragen, die Beklagten

hätten Kenntnis von einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises der

Eigentumswohnung gehabt. Wäre dies tatsächlich zum Zeitpunkt des Abschlusses des

Darlehensvertrages der Fall gewesen, hätten die Beklagten die Kläger darauf hinweisen

müssen.

Eine sittenwidrige Überteuerung wäre jedoch nur anzunehmen, wenn der Kaufpreis den

Verkehrswert der Eigentumswohnung um annähernd 100 % überstiegen hätte.

Der Vortrag der insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Kläger in der

Berufungsinstanz, wonach der der werthaltige Anteil des Kaufpreises 70,40 % des

vereinbarten Kaufpreis von 169.606,- DM ausmache, legt jedoch – was in der mündlichen

Verhandlung vom 10.10.2007 auch ausdrücklich erörtert worden ist – bereits nahe, dass

sie sich auf eine Abweichung des Kaufpreises von dem tatsächlichen (Verkehrs-)wert der

Eigentumswohnung in einer Größenordnung von annähernd 100 % nicht mehr stützen

wollen.

Allein der Vortrag aus der ersten Instanz reichte insoweit allerdings ebenfalls schon

deshalb nicht aus, weil es an hinreichenden Angaben der Kläger zu den wertbildenden

Faktoren der konkreten Eigentumswohnung fehlt. Vorgetragen ist lediglich, dass es sich

um eine Wohnung in einem Objekt mit insgesamt 137 Wohnungen auf einem Grundstück

in "Plattenbauten" aus den Baujahren 1973 und 1975 handele. Es fehlen dagegen

jegliche Angaben etwa zur Lage, Ausstattung und den sonstigen die konkrete Wohnung

betreffenden Faktoren.

Darauf, ob es darüber hinaus an einem hinreichenden Vortrag der auch insoweit

darlegungs- und beweispflichtigen Kläger für die Kenntnis der Beklagten von der

sittenwidrigen Überteuerung fehlt (BGH Urteil vom 23.10.2007 – XI ZR 167/05 – Rn. 16),

kommt es deshalb nicht mehr an.

bb) Die Kläger können ihren Anspruch auch nicht mit Erfolg darauf stützen, die

Beklagten hätten sie darüber aufklären müssen, dass sie von dem Vermittler oder der A.

GmbH als Verkäuferin der Eigentumswohnung durch evident grob falsche Angaben über

die erzielbaren Mieteinnahmen oder über die in dem Kaufpreis enthaltenen Weichkosten

bzw. mit dem Kaufpreis zu zahlende verdeckte Innenprovisionen getäuscht worden

seien.

Insoweit trifft es zwar zu, dass eine Bank, die weiß, dass der Kreditnehmer vom Partner

des finanzierten Geschäfts oder auch einem Vermittler arglistig etwa über den Zustand

einer verkauften Wohnung den Mietzins etc. getäuscht worden ist, gegenüber dem

Kreditnehmer zur Aufklärung verpflichtet ist. In Fällen eines institutionalisierten

Zusammenwirkens zwischen dem Verkäufer, den von ihm beauftragten Vermittler und

der finanzierenden Bank kommt hinzu, dass dann, wenn die Angaben objektiv evident so

grob falsch waren, dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen

Täuschung gerade zu verschlossen, eine Beweislastumkehr zugunsten des

Kreditnehmers dahin eingreift, dass die Kenntnis der Bank vermutet wird (dazu

grundlegend nur: BGH, Urteil vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04 – Rn. 50 ff.).

Auch insoweit fehlt es jedoch bereits an einem hinreichenden Vortrag der Kläger dafür,

dass sie durch evident falsche Angaben des Vermittlers oder die A. GmbH getäuscht

worden sind.

aaa) Auf der Grundlage des Vortrages der Kläger lässt sich nicht feststellen, dass es sich

bei den Angaben, die der Vermittler S. in dem den Klägern vorgelegten sog.

"Berechnungsbeispiel" vorgenommen hat um evident falsche Angaben zu den

erzielbaren Ausschüttungen aus dem Mietpool handelte.

Zwar hat der Mietpool, dem die Kläger mit Erklärung vom 03.11.1995 beigetreten waren,

ausweislich der von ihnen vorgelegten Abrechnungen für die Jahre 1995 sowie 1997 bis

2000 nie ein Ergebnis erwirtschaftet, das bezogen auf die von den Klägern erworbene

Eigentumswohnung eine Ausschüttung von 515,- DM = 8,40 DM/m² ermöglichte. Die

nach den Mietpoolabrechnungen festzustellenden Abweichungen von den Angaben in

dem Berechnungsbeispiel reichen jedoch für die Annahme einer arglistigen Täuschung,

die evident falsche Angaben voraussetzt, nicht aus.

Es ist zu berücksichtigen, dass für einen Rückschluss auf eine arglistige Täuschung zum

Zeitpunkt der Verhandlungen mit den Klägern nur relativ zeitnah nach dem

Vertragsschluss erstellte Mietpoolabrechnungen herangezogen werden können. Schon

insoweit bestehen Bedenken in Bezug auf die Schlüssigkeit des Vortrages der Kläger.

Diese haben zwar eine Abrechnung für das Jahr 1995 (Anlage B 5; Bl. 2565) vorgelegt,

die aber weder den Aussteller erkennen lässt, noch wegen des Ausgangspunktes der

"Sollmieten" auch nur annähernd verlässlich das tatsächlich erwirtschaftete

Mietpoolergebnis nachvollziehen lässt. Die weiteren Abrechnungen beziehen sich auf die

Jahre 1997 bis 2000, von denen allenfalls noch denjenigen für die Jahre 1997 und 1998

eine gewisse Aussagekraft beigemessen werden kann. Die Abrechnungen für die Jahre

1999 und 2000 sind dagegen schon deshalb außer Acht zu lassen, weil sie sich auf

tatsächliche Verhältnisse abbilden, die zum Zeitpunkt der Angaben in dem

Berechnungsbeispiel selbst für einen Fachmann kaum zu prognostizieren gewesen

wären. Dass die erzielbaren Einnahmen aus dem Mietpool Schwankungen und

insbesondere den Unsicherheiten des Miet- und Wohnungsmarktes in B. ausgesetzt sein

würden, war auch für die Kläger bei Abschluss der streitgegenständlichen Verträge

erkennbar.

Legt man danach die Mietpoolabrechnungen für die Jahre 1995 (diese trotz der

aufgezeigten Bedenken mit dem von den Klägern selbst angegebenen Ergebnis), 1997

und 1998 zugrunde, so ergibt sich daraus, bezogen auf die Größe der Wohnung der

Kläger, für das Jahr 1995 ein Ertrag von 6,78 DM/m², für das Jahr 1996 ein Ertrag von

6,62 DM/m² (333.318,98 DM x Wohnflächenfaktor : 12 : 61,30 m²) und für das Jahr 1998

ein Ertrag von 7,55 DM/m² (375.389,30 DM x Wohnflächenfaktor : 12 x 61,30 m²). Die

danach festzustellenden Abweichungen im Verhältnis zu der Angabe von 8,40 DM/m² in

dem den Klägern vorgelegten Berechnungsbeispiel von nur 19,28 % bezogen auf 1995,

21,19 % bezogen auf das Jahr 1997 und sogar nur 10,12 % bezogen auf das Jahr 1998

sind nicht so gravierend, dass sie den Schluss auf eine evident grob falsche Angabe in

dem Berechnungsbeispiel rechtfertigen könnten.

bbb) Eine die Beklagten zum Schadensersatz verpflichtende arglistige Täuschung der

Kläger durch evident grob falsche Angaben des Vermittlers oder der A. GmbH ist auch

weder im Hinblick auf in dem von den Klägern zu zahlenden Kaufpreis für die

Eigentumswohnung angeblich enthaltene versteckte Innenprovisionen, noch im Hinblick

auf die insgesamt angeblich in dem Kaufpreis enthaltenen sog. "weichen Kosten"

anzunehmen.

(1) Selbst wenn die bestrittene Behauptung der Kläger zuträfe, wonach in dem an die A.

GmbH zu zahlenden Kaufpreis allein 21,75 % verstecke Innenprovisionen enthalten sind,

ist dem nach dem Vortrag der Kläger als Anknüpfungspunkt in tatsächlicher Hinsicht

allein in Betracht kommenden Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag (D 5; Bl.

310 d. A.) insoweit eine Falschangabe nicht zu entnehmen. Die Angaben in dem Objekt-

und Finanzierungsvermittlungsauftrag beschränken sich darauf, dass von den Anlegern

über den Kaufpreis hinaus eine Finanzierungsvermittlungsgebühr von 1.180,- DM an die

B. GmbH D. und eine Courtage von 3,45 % an die I. GmbH D. zu zahlen sei. Dazu, ob die

Verkäuferin der Eigentumswohnung einen Teil des Kaufpreises ihrerseits für weitere

Provisionszahlungen verwenden würde, gibt es dagegen keine – und damit auch keine

falsche - Angabe.

Gerade insoweit unterscheiden sich die Angaben in dem hiesigen Objekt- und

Finanzierungsvermittlungsauftrag von denjenigen in dem der Entscheidung des BGH

vom 10.07.2007 – XI ZR 243/05 – zugrunde liegenden Fall: Die dortige Falschangabe

bezog sich darauf, in welchem Umfang aus den Mitteln des zu erwerbenden Fondsanteils

Provisionen zu zahlen waren, was in dem dortigen Prospekt dahin aufgeschlüsselt war,

dass der Fondsanteil Kosten des Grunderwerbs und u.a. Vertriebskosten in Höhe von

6,08 % deckte, während tatsächlich – von dem dortigen Kläger behauptet – aus dem

Fondsanteil nicht nur 6,08 %, sondern insgesamt 15 bis 16 % Provisionen gezahlt

worden waren.

Steht – wie hier – nur eine in dem Kaufpreis enthaltene verdeckte Innenprovision in Rede,

verbleibt es dabei, dass die Bank – ebenso wie dies für einen Verkäufer gilt – nur dann

ungefragt zur Aufklärung verpflichtet ist, wenn die versteckte Innenprovision

mitursächlich dafür ist, dass der Erwerbspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der

Eigentumswohnung, so dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung ihres

Kunden durch den Verkäufer ausgehen muss (vgl. nur: BGH Urteil vom 16.05.2006 – XI

ZR 6/04 – Rn. 47, BGH Urteil vom 22.01.2008 – XI ZR 6/06 – Rn. 18). Für eine

Sittenwidrigkeit im vorgenannten Sinn fehlt es jedoch – wie bereits unter aa) ausgeführt -

an einem hinreichenden Vortrag der Kläger.

(2) Etwas anderes als für die verdeckte Innenprovision ergibt sich auch nicht, wenn man

die gesamten von den Klägern behaupteten in dem Kaufpreis enthaltenen sog. "weichen

Kosten" berücksichtigt. Auch insoweit ist eine eine arglistige Täuschung der Kläger

begründende falsche Angabe durch den Vermittler oder die Verkäuferin nicht

feststellbar. Der Weichkostenanteil macht nach dem Vortrag der Kläger zudem

insgesamt nur 34,69 % des Kaufpreises aus und ist damit weder allein noch – mangels

hinreichenden Vortrages der Kläger im Übrigen – unter dem Gesichtspunkt einer

Mitursächlichkeit geeignet, die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises zu begründen.

zu b)

Auch für eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen Schaffens oder Begünstigens

eines besonderen Gefährdungstatbestandes fehlt es an einem hinreichenden Vortrag

der Kläger.

Insbesondere liegen diese Voraussetzungen nicht im Hinblick darauf vor, dass die

Beklagten gemäß § 3 des Darlehensvertrages (Anlage A 7; Bl. 36 des Anlagenbandes)

die Auszahlung des Darlehens vom Beitritt der Kläger in eine

Mieteinnahmegemeinschaft (Mietpool) abhängig gemacht haben.

Allein diese Bedingung als solche begründet ohne Hinzutreten spezifischer Gefahren

noch keinen besonderen Gefährdungstatbestand. Der Senat folgt insoweit der

Rechtsprechung des BGH (vgl. nur: Urteil 20.03.2007 – XI ZR 414/04 – Rn. 18/19),

wonach der Beitritt zu einem Mietpool dem banküblichen Bestreben nach einer

genügenden Absicherung des Kreditengagements Rechnung trägt und für den

Darlehensnehmer nicht notwendig nachteilig ist, sondern auch zu einer

Risikoreduzierung führt, weil das Risiko, bei einem Leerstand der Wohnung keine Miete zu

erzielen, auf alle Mietpoolteilnehmer verteilt wird.

Dass mit dem Beitritt zu dem konkreten Mietpool bezogen auf die C. Straße in B. den

Beklagten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages bekannte spezifische

Gefahren verbunden waren wie etwa eine Überschuldung des Mietpools oder eine bereits

notwendig gewordene Darlehensgewährung, für die die Kläger hätten haften müssen

(BGH Urteil vom 20.03.2007 – XI ZR 414/04 – Rn. 27), haben die Kläger nicht

vorgetragen. Auch für eine mit dem konkreten Mietpoolbeitritt verbundene, den

Beklagten bekannte Gefahr, die darin bestanden haben könnte, dass dieser

systematisch überhöhte Ausschüttungen an die Mitglieder tätigte, reicht der Vortrag der

Kläger nicht aus. Allein aus dem Umstand, dass der Mietpool ausweislich der von den

Klägern vorgelegten Abrechnungen für 1995 sowie 1997 bis 2000 die ihnen gegenüber in

dem Berechnungsbeispiel angegebenen und in den ersten Jahren auch tatsächlich an sie

ausgeschütteten 8,40 DM tatsächlich nicht erwirtschaftete, lässt sich – aus den bereits

unter a) bb) aaa) ausgeführten Gründen - ein hinreichend sicherer Schluss auf den

Beklagten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages bekannte

systematisch überhöhte Ausschüttungen nicht ziehen.

zu c)

Ein Überschreiten der Kreditgeberrolle durch die Beklagten ist ebenfalls nicht

feststellbar. Dieses setzt voraus, dass die Bank im Zusammenhang mit der Planung,

Durchführung oder dem Vertrieb des Objekts gleichsam als Partei des zu finanzierenden

Geschäfts in nach außen erkennbarer Weise Funktionen oder Aufgaben des Verkäufers

oder Vertreibers übernommen und damit einen zusätzlichen, auf die Funktionen

bezogenen Vertrauenstatbestand geschaffen hat (vgl. nur: Nobbe, WM Sonderbeilage

Nr. 1/2007, S. 32 m.w.N.). Allein die Umstände, die ein systematisches, institutionelles

Zusammenwirken der Beklagten mit der A. GmbH als Verkäuferin und der H.-Gruppe als

Vermittler und Verwalter der Mietpoolgemeinschaften begründen, nämlich, die

Finanzierung einer Vielzahl von Eigentumswohnungskäufen in demselben Objekt, die

Ausstattung der Vermittler mit Anträgen auf Abschluss der Darlehens- und

Bausparverträge oder das Abhängigmachen der Auszahlung des Darlehens von dem

Beitritt zu dem Mietpool, reichen für eine nach außen erkennbare Übernahme von über

die Finanzierung hinausgehenden Funktionen des Verkäufers oder Vertreibers durch die

Beklagten nicht aus.

zu d)

Ebenso genügt allein der Umstand, dass aus der Finanzierung einer Vielzahl von in

gleicher Weise vertriebenen Wohnungen der A. GmbH auf eine entsprechende vorherige

Zusage der Beklagten zu schließen sein mag, nicht für die Annahme eines

aufklärungspflichtigen schwerwiegenden Interessenkonfliktes.

II. Die mit den Hauptanträgen verfolgten Ansprüche der Kläger lassen sich – wie das

Landgericht zutreffend ausgeführt hat - auch nicht aus § 3 Abs. 1 HWiG herleiten.

Dies gilt schon deshalb, weil – wie unter I. 2. ausgeführt – im vorliegenden Fall nicht

festgestellt werden kann, dass die Kläger durch eine Haustürsituation zum Abschluss

des Darlehensvertrages bestimmt worden sind.

B. Die – nunmehr im Berufungsverfahren zulässigerweise geänderten - Hilfsanträge der

Kläger sind ebenfalls nicht begründet.

Auch für die mit den Hilfsanträgen verfolgten Ansprüche auf Feststellung der

Verpflichtung der Beklagten zur Erstattung des Differenzschadens zwischen der

streitgegenständlichen Finanzierung über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen, das durch

zwei nacheinander anzusparende Bausparverträge abgelöst werden soll, und einer

Finanzierung über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen, das mittels eines Bausparvertrages

mit einer tariflichen Ansparung von 4,17 % abgelöst würde, kommt als Grundlage nur ein

Anspruch aufgrund einer vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten in

Betracht.

Aufklärung über die Nachteile einer bestimmten Finanzierungsart im Verhältnis zu

anderen Finanzierungsmöglichkeiten – etwa einer Kombination eines Festkredits mit

einer Kapitallebensversicherung oder einem Bausparvertrag im Verhältnis zu einem

marktüblichen Annuitätendarlehen - schuldet eine Bank grundsätzlich nur im Rahmen

eines Finanzierungsberatungsvertrages (Nobbe, WM Sonderbeilage 1/2007 S. 28). Etwas

anderes kann auch nicht für die hier von den Klägern in Betracht gezogenen Nachteile

der Kombination zwischen einem Festkredit mit zwei in der Ansparleistung dynamisch

ansteigenden, nacheinander anzusparenden Bausparverträgen im Vergleich mit der

Kombination eines Festkredits mit nur einem Bausparvertrag zu über die Laufzeit der

Ansparung unveränderten üblichen Tarifkonditionen gelten. Das Zustandekommen eines

Beratungsvertrages zwischen den Parteien lässt sich hier – wie bereits unter A I. 1.

ausgeführt - nicht feststellen.

Außerhalb eines eigens geschlossenen Finanzierungsberatungsvertrages ist eine

kreditgebende Bank zur Aufklärung über Nachteile einer bestimmten Finanzierungsart

im Vergleich zu anderen Finanzierungsmöglichkeiten allenfalls dann verpflichtet, wenn

sie dem Kunden statt der von ihm ausdrücklich nachgefragten Finanzierungsart von sich

aus eine andere Finanzierungsmöglichkeit anbietet – etwa statt eines vom Kunden

gewünschten üblichen Ratenkredits einen Festkredit in Kombination mit einer

Lebensversicherung. Über diese besondere Konstellation einer vom Kundenwunsch

abweichenden Empfehlung hinaus sind hauseigene Mitarbeiter einer Bank – dies

übersieht das LG Karlsruhe in seiner Entscheidung vom 24.10.2007 (dort S. 9/10) -

dagegen außerhalb eines Finanzierungsberatungsvertrages zur Aufklärung über

Nachteile des angebotenen Finanzierungsmodells auch bei einem Kombinationsmodell

von Festzinskredit und Bausparvertrag nicht verpflichtet. Eine weitergehende

Verpflichtung lässt sich deshalb auch nicht daraus herleiten, dass die Vermittler im

Hinblick auf die Art der angebotenen Finanzierung im Pflichtenkreis der Beklagten

gehandelt haben.

Etwas anderes lässt sich ferner nicht damit begründen, dass es sich bei der hier

vorliegenden Finanzierungsart mittels eines Festkredites in Kombination mit zwei

dynamischen nacheinander anzusparenden Bausparverträgen um eine für den

Darlehensnehmer in ihren Auswirkungen auf die Dauer und die nach einiger Zeit

eintretende Parallelität der Belastungen mit Zinszahlungen auf das Vorausdarlehen,

Ansparbeiträgen auf den zweiten Bausparvertrag und Zins- und Tilgungsleistungen auf

das erste Bauspardarlehen besonders schwer zu durchschauende

Finanzierungskonstruktion handelte. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom

06.09.2006 (4 U 175/05 – dort S. 18/19) ausgeführt hat, ergeben sich die wesentlichen

Informationen, deren die Kläger auch hier zur Beurteilung der Finanzierungskonstruktion

bedurften, mit hinreichender Deutlichkeit aus den Regelungen in dem von ihnen

unterzeichneten Darlehensvertrag. So ist insbesondere in § 1 des Darlehensvertrages

mehrfach darauf hingewiesen, dass das Darlehen in der Vorfinanzierungszeit nicht

getilgt werde, die Tilgung durch die Bausparverträge nach deren Ansparung erfolge,

wobei die Steigerung der Sparraten bis zum 10. Jahr ebenso genau beziffert wird wie die

auf das jeweilige Bauspardarlehen zu erbringenden Tilgungsbeiträge. Schließlich ist

darauf hingewiesen, dass das Bauspardarlehen von der Zuteilung der Bausparverträge

abhängig ist. Diese Angaben sind jedenfalls so deutlich, dass sie den Klägern

ermöglichten, ein etwaiges Informations- oder Verständnisdefizit zu erkennen und - sei

es bei den Vermittlern, den Beklagten oder auch bei fachkundigen Dritten – von sich aus

um weitergehende Auskünfte nachzusuchen.

Unabhängig von den vorstehenden Erwägungen können die Hilfsanträge der Kläger aber

auch deshalb keinen Erfolg haben, weil – dies würde selbst bei Bestehen eines

Finanzierungsberatungsvertrages gelten – für eine schlüssige Darlegung der Verletzung

einer Aufklärungspflicht durch die Beklagten auch ein hinreichend substantiierter Vortrag

zu den konkreten wirtschaftlichen Nachteilen der tatsächlich vereinbarten Kombination

eines Festkredites mit zwei dynamischen, nacheinander anzusparenden

Bausparverträgen im Vergleich zu einem Festkredit in Kombination mit nur einem

Bausparvertrag zu üblichen tariflichen Bedingungen erforderlich ist. Dazu bedarf es der

Darlegung sämtlicher Vor- und Nachteile der beiden Finanzierungsmodelle (so für die

Darlegung eines Beratungsfehlers bei der Kombination von Festzinskredit mit einer als

Tilgungsersatz dienenden Kapitallebensversicherung im Vergleich mit einem

Annuitätendarlehen: BGH Urteil vom 15.10.2004 – V ZR 223/03). Auch insoweit reicht

der Vortrag der Kläger nicht aus. Diese haben lediglich den in der längeren Dauer der

Gesamtfinanzierung und der damit einhergehenden längeren Dauer der Tilgungsfreiheit

und entsprechend höheren Belastung mit Zinsen für das Vorausdarlehens bestehenden

Nachteil der vereinbarten Finanzierungsart dargestellt. Darin erschöpft sich der

Unterschied zwischen der vereinbarten Kombination des Festkredits mit zwei

dynamischen, nacheinander anzusparenden Bausparverträgen im Vergleich zu einem

Festkredit in Kombination mit nur einem Bausparvertrag zu üblichen tariflichen

Bedingungen einer Ansparung von 4,17 % jedoch nicht. Immerhin bot das tatsächlich

vereinbarte Finanzierungsmodell auch Vorteile in Form einer längeren Dauer der zu

erwartenden staatlichen Förderung der Ansparleistungen auf die Bausparverträge durch

Zahlung vermögenswirksamer Leistungen und Gewährung von Bausparprämien und die

längere Dauer der Möglichkeit zur steuerlichen Geltendmachung der (höheren) auf das

Vorausdarlehen zu zahlenden Zinsen. Zwar mag es zutreffen, dass den Klägern eine

abschließende Bezifferung dieser Auswirkungen im Vergleich zu den hypothetischen

Auswirkungen eines Festkredits in Kombination mit nur einem Bausparvertrag zu

üblichen tariflichen Bedingungen einer Ansparung von 4,17 % derzeit noch nicht möglich

ist. Dies mag die Zulässigkeit der Feststellungsanträge anstelle von bezifferten

Zahlungsanträgen rechtfertigen. Es ändert jedoch nichts daran, dass ein – und sei es

von bestimmten hypothetischen Annahmen ausgehender – Vergleich der Vor- und

Nachteile der beiden zu vergleichenden Finanzierungsmodelle schon für eine

hinreichende Darlegung des behaupteten Beratungsfehlers erforderlich gewesen wäre.

C. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, da die Sache weder grundsätzliche

Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen

Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 Nr. 1

und Nr. 2 ZPO).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 189.355,50 € festgesetzt. Dieser

Streitwert setzt sich zusammen aus dem Wert des Zahlungsantrages zu 1. a) in Höhe

von 71.809,50 €, den Wert des Freistellungsantrages zu 1. b) in Höhe von 106.860,- €

(Darlehenssumme: 209.000,- DM) sowie dem Wert des Feststellungsantrages zu 2., der

gemäß § 3 ZPO mit 10 % der Darlehenshauptforderung bemessen wird. Der

Hauptantrag zu 3. hat wertmäßig keine eigenständige Bedeutung.

Die Hilfsanträge sind für den Streitwert nicht gesondert in Ansatz zu bringen; sie sind

vielmehr in ihrem wirtschaftlichen Wert von den Hauptanträgen mitumfasst und

betreffen deshalb denselben Gegenstand im Sinne des § 45 Abs. 1 S. 3 GKG.

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