Urteil des OLG Brandenburg, Az. 4 U 7/05

OLG Brandenburg: vermessung, zugesicherte eigenschaft, rückabwicklung, erblasser, kaufvertrag, umzäunung, vollstreckung, nebenpflicht, vertragsverletzung, täuschung
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 4.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
4 U 7/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 155 BGB, § 433 BGB, § 433aF
BGB
Grundstückskaufvertrag: Bestimmung der Kaufsache beim
Verkauf einer unvermessenen Teilfläche
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt
(Oder) vom 10. Dezember 2004 wird zurückgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden
Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe
von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Gründe
I. Die Kläger verlangen von den Beklagten, bei denen es sich um die Mitglieder der
ungeteilten Erbengemeinschaft nach K. M. handelt, die Rückabwicklung des mit dem
Erblasser am 6. September 1990 geschlossenen Kaufvertrages über ein noch
unvermessenes "Trennstück in Größe von 7.120 m², das in der beigefügten Skizze mit
den Buchstaben A-B-C-D-E-F-A gekennzeichnet ist". Hilfsweise begehren sie die
Durchführung der Vermessung der vertraglich vereinbarten Teilfläche durch den
Vermessungsingenieur K.
Die Beklagten erhoben gegen etwaige Gewährleistungsansprüche die Einrede der
Verjährung und wandten im übrigen gegen ihre Inanspruchnahme ein, veräußert worden
sei nicht, wie die Kläger vortragen, das außerhalb der Umzäunung belegene
Teilgrundstück; einvernehmlich sei als Grenze vielmehr das Ende des von ihnen
genutzten Gartenlandes zugrundegelegt worden.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird mit der folgenden
Ergänzung auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil verwiesen
(§ 540 Abs. 1 ZPO):
Die Beklagten verhinderten die Abmarkung der Grenze der Teilfläche entsprechend der
von den Klägern in Auftrag gegebenen Vermessung.
Das Landgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Zur Begründung hat es
ausgeführt, ein etwaiger Anspruch auf Wandlung des Kaufvertrages sei gemäß § 477
Abs. 1 BGB a.F. bereits mit Ablauf des 30. September 1991 verjährt. Ein
Rückabwicklungsanspruch aus § 326 Abs. 1 BGB a.F. wegen Verzuges mit der vertraglich
übernommenen Verpflichtung, die Vermessung des Trennstückes zu beauftragen,
bestehe ebenfalls nicht. Es handle sich hierbei zwar um eine Hauptleistungspflicht, die
Beklagten befänden sich indes nicht in Verzug, denn der Erblasser habe unstreitig am
16. Oktober 1990 den Vermessungsauftrag erteilt und die Vermessung sei auch erfolgt.
Der klägerseits erhobene Einwand, es liege gleichwohl keine wirksame Erfüllung der
vertraglich übernommenen Verpflichtung vor, weil keine neuen Flurstücke gebildet
worden seien, greife nicht durch. Eine Verpflichtung des Veräußerers, für die Realisierung
der Vermessungsergebnisse Sorge zu tragen, sei nicht ersichtlich. Darüber hinaus sei
die Weiterleitung der Vermessungsunterlagen an das Katasteramt nach dem
unbestritten gebliebenen Beklagtenvorbringen nur deshalb unterblieben, weil die
Rechnung des Vermessungsingenieurs St. durch die Kläger nicht beglichen worden sei.
Die Kläger könnten sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die vom Erblasser
beauftragte Vermessung fehlerhaft sei, denn einem Anspruch auf ordnungsgemäße
Vermessung stünde die Einrede der Verjährung entgegen.
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Ein Anspruch auf Erstattung der ihnen durch die Einschaltung des
Vermessungsingenieurs K. entstandenen Kosten stünde den Klägern nicht zu, denn der
Rechtsvorgänger der Beklagten sei seiner vertraglichen Verpflichtung nachgekommen.
Der hilfsweise erhobene Anspruch auf Vermessung der Teilfläche von 7.120 qm sei
gemäß § 446 BGB a.F. mit Gefahrübergang untergegangen.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Kläger, mit der sie ihr erstinstanzliches
Begehren weiter verfolgen. Sie rügen, dass die Kammer fehlerhaft die Behauptung der
Beklagten zu 1. als unstreitig dargestellt habe, eine Teilfläche über die Umfriedung
hinaus sei genutzt worden. Rechtsfehlerhaft habe das Landgericht zudem angenommen,
der Erblasser habe eine den vertraglichen Vereinbarungen entsprechende Vermessung
in Auftrag gegeben; jener habe vielmehr arglistig eine Vermessung nicht der
vereinbarten herauszumessenden Teilfläche von 7.120 qm, sondern eines ihm
verbleibenden Teilstückes in einer Größe von 1.151 qm beauftragt, und die Kläger zu
einer Bestätigung dieses falschen Vermessungsergebnisses bewegen wollen. Vertraglich
gewollt sei die Übertragung einer geometrisch nur ungefähr, aber größenmäßig konkret
bestimmten Teilfläche. Der Anspruch sei nicht verjährt, da - unstreitig - eine
Auflassungsvormerkung eingetragen sei. Der hilfsweise geltend gemachte Anspruch sei
mangels Übereignung der Teilfläche nicht untergegangen.
Die Kläger beantragen, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten zu
verurteilen,
Zug um Zug gegen Löschung der zugunsten der Kläger im Grundbuch von ..., Blatt ...,
Flur ..., Flurstück ..., unter der laufenden Nummer ... eingetragenen
Auflassungsvormerkung 35.147.98 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem
28. Februar 2004 zu zahlen,
hilfsweise,
durch den öffentlich bestellten und vereidigten Vermessungsingenieur Dipl. Ing. M. K., ...,
die im Grundstückskaufvertrag vom 6. September 1990 des Notars J. K. in ..., UR. ...,
vereinbarte Teilfläche mit einer Größe von 7.120 qm amtlich vermessen zu lassen und
die Identitätserklärung hinsichtlich dieser Teilgrundstücks abzugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen mit näheren Ausführungen das angefochtene Urteil.
II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Die Kläger können die Beklagten aus keinem Rechtsgrund auf Rückabwicklung des
Kaufvertrages in Anspruch nehmen.
a) Eine Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages ist nicht deshalb begründet, weil
ein wirksamer Kaufvertrag mangels hinreichender Bestimmtheit der veräußerten
Teilfläche nicht zustande gekommen ist (§ 155 BGB).
Zur Begründung der Leistungspflicht des Verkäufers nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.
ist die Bezeichnung des Kaufgegenstandes erforderlich. Dies kann in der Weise erfolgen,
dass die zu vermessende Grundstücksteilfläche durch eine bestimmte Grenzziehung in
einer der Kaufvertragsurkunde beigefügten - maßstabsgerechten - zeichnerischen
Darstellung gekennzeichnet wird. Haben die Parteien sich darüber geeinigt, dass die
genaue Grenzziehung erst noch erfolgen soll, genügt aber auch, dass Größe, Lage und
Zuschnitt der Fläche entsprechend einer zeichnerischen, nicht notwendig
maßstabsgetreuen Darstellung bestimmbar sind. Ist das nicht möglich, begründet dies
nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - der der Senat folgt - nicht
die Formnichtigkeit des Vertrages, sondern es ist gemäß § 155 BGB eine
schuldrechtliche Bindung nicht entstanden (BGH Urteil vom 19. April 2002 - V ZR 90/01 -
; NJW-RR 1999, 1030).
Wie der Senat bereits im Verhandlungstermin vom 6. Juli 2005 ausgeführt hat, genügte
der notarielle Vertrag vom 6. September 1990 diesen Erfordernissen zur hinreichend
genauen Umschreibung des den Verpflichtungsgegenstand bildenden Geländes.
aa) (1) Die Vertragsparteien haben dem notariellen Vertrag eine Skizze mit den
markierten Grenzpunkten A, B, C, D, E und F beigefügt und zugleich im Vertragstext die
Flächengröße mit 7.120 qm genau bestimmt. Diese beiden Bezugsgrößen
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Flächengröße mit 7.120 qm genau bestimmt. Diese beiden Bezugsgrößen
zugrundegelegt, lassen sich die Grenzen der Teilfläche allerdings nicht eindeutig
bestimmen.
Nach der zeichnerischen Darstellung in der Flurkarte müßte die Grenzlinie C - D kürzer
sein als die der Grenzlinie E - F gegenüberliegende Straßenfront des beim Veräußerer
verbleibenden Grundstücksteils (D - westlicher Eckpunkt des Flurstücks 149). Das nicht
veräußerte Teilstück sollte aber nach dem übereinstimmenden Parteivortrag zumindest
in den durch die vorhandene Umzäunung vorgegebenen Grenzen bestehen bleiben, d.h.
die Grenzlinie E - F sollte nicht näher zur Straßenfront liegen als der vorhandene Zaun
(vgl. Skizze Bl. 20). Mit dieser Vorgabe läßt sich eine Fläche von genau 7.120 qm aber
nur entsprechend der vom Vermessungsingenieur K. vorgenommenen, aus der Skizze
Bl. 20 ersichtlichen Art und Weise herausmessen, indem der Grenzpunkt D vom
Grenzpunkt C weiter entfernt ist als von dem westlichen Eckpunkt des Flurstücks 149.
(2) Stimmt die Grenzziehung des noch zu vermessenden Grundstücks, die in der
notariellen Urkunde durch einen - maßstabsgerechten - Plan angegeben ist, nicht mit
den beurkundeten Flächenmaßen überein, geht nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs der objektive Inhalt der Parteierklärungen in der Regel
übereinstimmend dahin, dass die Angabe des Flächenmaßes bedeutungslos und die
zeichnerische Umgrenzung allein maßgeblich sein soll (BGH NJW-RR 1999, 1030; WM
1980, 1013).
Den zitierten Entscheidungen lagen zwar Grundstückskaufverträge mit nur als
"ungefähr" bezeichneten Flächenmaßangaben zugrunde. Für einen Kaufvertrag mit
genauer Maßangabe wie dem vorliegenden gilt jedoch nach Auffassung des Senats
nichts anderes. Auch in einem solchen Fall ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die
Vertragsparteien in erster Linie das Teilstück in den angegebenen Grenzen haben
erwerben bzw. veräußern wollen. Nicht durch das Flächenmaß, das hierzu erkennbar
ungeeignet ist, sondern allein mit der zeichnerischen Darstellung in der Skizze haben sie
die Umfang, Lage und Grenzen des Veräußerungsgegenstandes bestimmt. Die
Vertragsparteien, die einen Kaufvertrag über ein erst noch zu vermessendes Teilstück
eines Grundstücks abschlossen, müssen sich auch darüber im Klaren gewesen sein,
dass eine sachkundige Vermessung nach den zeichnerischen Vorgaben aller
Wahrscheinlichkeit nach mit dem konkret angegebenen Flächenmaß nicht
übereinstimmen wird. Insbesondere wenn sich - wie hier - das Flächenmaß der zu
übertragenden Teilfläche aufgrund ihres Zuschnitts - das Trennstück ist als
unregelmäßiges Sechseck geschnitten - nicht ohne weiteres zuverlässig durch eigene
Messungen selbst ermitteln läßt, ist anzunehmen, dass die Parteien der zeichnerischen
Darstellung maßgebliche Bedeutung beigemessen haben, es sei denn es bestehen
Anhaltspunkte, die auf einen anderen Parteiwillen hindeuten.
(3) Anhaltspunkte für einen solchen abweichenden Parteiwillen liegen hier nicht vor.
Der notarielle Kaufvertrag läßt nicht erkennen, dass die Vertragsparteien der konkreten
Grundstücksgröße von 7.120 qm eine erhebliche Bedeutung - auch nicht für die
Kaufpreisbildung - beigemessen haben. Dass sich das mit dem Grundstückserwerb
beabsichtigte Ziel der Bebauung auf einer Teilfläche in den Grenzen, die sich nach der
zeichnerischen Umgrenzung ergeben, nicht realisieren läßt, ist weder dargetan - auch
nicht im Senatstermin - noch ersichtlich.
Ein maßgeblich am Flächenmaß orientierter Parteiwille läßt sich auch nicht damit
begründen, dass - wie die Kläger behaupten - (nur) die seinerzeit umzäunte Fläche bei
dem Veräußerer verbleiben sollte, denn auch nach der von ihnen beauftragten
Vermessung einer Teilfläche mit einer Größe von genau 7.120 qm geht - wie die Skizze
Bl. 20 d.A. anschaulich zeigt - die beim Veräußerer verbleibende Fläche über den
eingefriedeten Bereich hinaus.
Dass die Parteien bei Vertragsschluß - wohl übereinstimmend - von einer
Gesamtgrundstücksfläche von 8.040 qm ausgegangen sind, obgleich diese tatsächlich
118 qm weniger, nämlich 7.922 qm beträgt, ist damit ebenfalls nicht von Bedeutung.
bb) Die zeichnerische Darstellung in der dem notariellen Kaufvertrag beigefügten Skizze
genügt entgegen der Auffassung der Kläger auch den Anforderungen, die nach der oben
dargestellten Rechtsprechung zur hinreichenden Bestimmung einer noch zu
vermessenden Grundstücksteilfläche gestellt werden.
Die zeichnerische Darstellung in der Flurkarte ist augenscheinlich maßstabsgerecht, die
entgegenstehende Behauptung der Kläger in ihrer Berufungsbegründung ist pauschal
und nicht berücksichtigungsfähig. Der Umstand, dass ein "Strich" auf einem Plan in der
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und nicht berücksichtigungsfähig. Der Umstand, dass ein "Strich" auf einem Plan in der
Natur eine gewisse Fläche einnimmt und deshalb jede Skizze naturgemäß gewisse
Ungenauigkeiten enthält, mag hier durch den Maßstab der gewählten Karte - etwa 1 :
2845 - zwar noch verstärkt werden, steht einer hinreichenden Bestimmung des
Vertragsgegenstandes aber nicht entgegen. Wie dem Senat nicht nur aus seiner
langjährigen Befassung mit Grundstückssachen bekannt ist, ist es - lösbare - Aufgabe
des Vermessungsingenieurs, mittels der ihm zur Verfügung stehenden Messmethoden
und -hilfsmittel - zu denen etwa auch digitale Bildbearbeitungsprogramme gehören -
unter Berücksichtigung der geltenden Vermessungsgrundsätze derartige Abgreif- und
Ableseungenauigkeiten bei der Bestimmung eingezeichneter Grenzen in der Natur
auszuschalten.
b) Die Kläger können eine Rückabwicklung des notariellen Grundstückskaufvertrages
auch nicht gemäß den §§ 459, 468, 462 BGB a.F. i.V.m. Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB
verlangen.
Dabei kann letztlich offen bleiben, ob der übertragenen Grundstücksteilfläche zum
Zeitpunkt des Gefahrübergangs - seinerzeit war das Grundstück noch nicht vermessen -
eine zugesicherten Eigenschaft fehlte. Selbst wenn mit der Größenangabe von 7.120 qm
die Größe der veräußerten Teilfläche zugesichert wäre - als zugesicherte Eigenschaft
wäre die Größe von dem in § 5 Abs. 1 des notariellen Vertrages vereinbarten
Gewährleistungsausschluß nicht erfasst - ist schon zweifelhaft, ob die Abweichung von
der zugesicherten Größe, die nach dem Parteivortrag höchstens 376 qm (7.120 qm -
6.744 qm Messung St.), das sind etwa 5 %, betrug, so erheblich ist, dass sie eine
Wandlung des Kaufvertrages rechtfertigte (§ 468 Satz 2 BGB a.F.). Jedenfalls sind
Gewährleistungsansprüche gemäß § 477 BGB a.F. verjährt. Die einjährige
Verjährungsfrist des § 477 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. begann mit Übergabe des
Grundstücks am 1. Oktober 1990 und endete mit Ablauf des 1. Oktober 1991.
c) Den Klägern ist es aus prozessualen Gründen verwehrt, die Rückabwicklung des
Vertrages als Schadensersatz wegen Nichterfüllung gemäß § 463 BGB a.F. wegen
arglistigen Verschweigen eines Mangels oder wegen Verschuldens bei
Vertragsverhandlungen zu verlangen.
Erstmals mit der Berufungsbegründung machen sie geltend, der Erblasser habe arglistig
eine Vermessung der verkauften Teilfläche aus dem Gesamtgrundstück mit der Größe
von 7.922 qm so beauftragt, dass ihm eine Fläche von 1.151 qm verbleibt. Dieses, von
den Beklagten bestrittene Vorbringen ist indes im Berufungsrechtszug nicht zuzulassen,
denn Zulassungsgründe gemäß § 531 Abs. 2 ZPO werden nicht dargetan und sind auch
nicht ersichtlich.
Aus demselben Grund scheidet eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gemäß §
123 BGB, die allerdings ohnehin bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung nicht
erklärt wurde, aus.
d) Die Kläger haben auch keinen Rückabwicklungsanspruch aus positiver
Vertragsverletzung (pVV) wegen endgültiger Verweigerung der Mitwirkung an der
Grenzabmarkung oder der Neuvermessung.
Die Beklagten waren als Rechtsnachfolger des vertragschließenden Erblassers allerdings
verpflichtet, bei der Durchführung des Grundstückskaufvertrages mitzuwirken, indem sie
die Vermessung der veräußerten Teilfläche und die zur katastermäßigen Erfassung der
neuen Parzelle und deren Grenzen erforderlichen Abmarkungen dulden mußten.
Eine endgültige und ernsthafte Weigerung, dieser vertraglichen Nebenpflicht
nachzukommen - nur diese rechtfertigte eine Rückabwicklung des Kaufvertrages -, liegt
indes nicht vor.
aa) In der Weigerung, die Abmarkung der vom Vermessungsingenieur K. vermessenen
Grenzen zuzulassen oder eine neue Vermessung der Teilfläche mit einer Größe von
7.120 qm zu dulden, liegt kein Verstoß gegen die bezeichnete vertragliche Nebenpflicht,
denn die von diesem vorgenommene bzw. beabsichtigte Vermessung entsprach nicht
den vertraglichen Vereinbarungen.
Die Vertragsparteien haben den herauszumessenden Grundstücksteil maßgeblich durch
die zeichnerische Darstellung in der der Vertragsurkunde beigefügten Skizze bestimmt.
Wie oben unter 1. a) aa) dargelegt, zeigt bereits der augenscheinliche Vergleich der
Längen der zur Straßenfront gelegenen Grenzlinien C - D und D - westlicher Eckpunkt
des Flurstücks 149 in der der Vertragsurkunde beigefügten Skizze und der
Vermessungsskizze des Vermessungsingenieurs K., dass die von letzterem
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Vermessungsskizze des Vermessungsingenieurs K., dass die von letzterem
vorgenommene Vermessung nicht den vertraglichen Vorgaben entspricht. Einer
Beweiserhebung hierzu bedarf es deshalb nicht.
bb) Eine zum Rücktritt berechtigende Erfüllungsverweigerung läßt sich auch nicht damit
begründen, dass die vom Erblasser Ende 1990 in Auftrag gegebene
Grundstücksvermessung - wie die Kläger vortragen - nicht den vertraglichen
Vereinbarungen entsprach. Selbst wenn dies der Fall gewesen wäre - worüber der Senat
nicht zu entscheiden hat -, die Vermessung des Vermessungsbüros St. also nicht der
zeichnerischen Umgrenzung der veräußerten Teilfläche entsprach, stellt das
vorprozessual und in diesem Rechtsstreit geäußerte Beharren auf dem anderweitigen
Standpunkt jedenfalls keine endgültige Erfüllungsverweigerung dar, denn eine den
zeichnerischen Vorgaben entsprechende Vermessung haben die Kläger von den
Beklagten zu keinem Zeitpunkt verlangt.
Eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegt auch nicht insoweit vor, als sich die
Beklagten darauf berufen, die Vertragsparteien hätten eine Einigung dahin erzielt, dass
die Grenzziehung dort erfolgen soll, wo das von ihnen seither genutzte Gartenland -
außerhalb der Umzäunung - geendet habe. Ob diese Vorstellung mit der zeichnerischen
Darstellung in dem notariellen Vertrag übereinstimmt, bedarf in diesem Rechtsstreit
keiner Entscheidung.
2. Die Kläger können auch mit ihrem Hilfsantrag, gerichtet auf Duldung einer amtlichen
Vermessung der Teilfläche mit einer Größe von 7.120 qm durch den
Vermessungsingenieur K. und Abgabe der Identitätserklärung, nicht durchdringen.
Wie ausgeführt, haben die Vertragsparteien die Übertragung eine Teilfläche in der
zeichnerischen Umgrenzung vereinbart; die Flächenangabe war demgegenüber
bedeutungslos.
III. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10,
711 ZPO.
Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche
Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO n.F.) und die Fortbildung des Rechts oder die
Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des
Bundesgerichtshofs nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO n.F.). Ein Fall von
grundsätzlicher Bedeutung liegt auch nicht im Hinblick auf die Bedeutung einer
zeichnerischen Umgrenzung des Kaufgegenstandes im Verhältnis zu einer genauen
Flächenangabe im Vertragstext; die Entscheidung des Senats beruht insoweit auf
allgemeingültigen Erwägungen zur Auslegung von Willenserklärungen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß den §§ 47 Abs. 1, 48 Abs. 1, 72
Nr. 1 GKG n.F. auf 36.905,73 € festgesetzt.
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