Urteil des OLG Brandenburg vom 10.12.2004

OLG Brandenburg: vermessung, zugesicherte eigenschaft, rückabwicklung, erblasser, kaufvertrag, umzäunung, vollstreckung, nebenpflicht, vertragsverletzung, täuschung

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 4.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

4 U 7/05

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 155 BGB, § 433 BGB, § 433aF

BGB

Grundstückskaufvertrag: Bestimmung der Kaufsache beim

Verkauf einer unvermessenen Teilfläche

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt

(Oder) vom 10. Dezember 2004 wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch

Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden

Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe

von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

I. Die Kläger verlangen von den Beklagten, bei denen es sich um die Mitglieder der

ungeteilten Erbengemeinschaft nach K. M. handelt, die Rückabwicklung des mit dem

Erblasser am 6. September 1990 geschlossenen Kaufvertrages über ein noch

unvermessenes "Trennstück in Größe von 7.120 m², das in der beigefügten Skizze mit

den Buchstaben A-B-C-D-E-F-A gekennzeichnet ist". Hilfsweise begehren sie die

Durchführung der Vermessung der vertraglich vereinbarten Teilfläche durch den

Vermessungsingenieur K.

Die Beklagten erhoben gegen etwaige Gewährleistungsansprüche die Einrede der

Verjährung und wandten im übrigen gegen ihre Inanspruchnahme ein, veräußert worden

sei nicht, wie die Kläger vortragen, das außerhalb der Umzäunung belegene

Teilgrundstück; einvernehmlich sei als Grenze vielmehr das Ende des von ihnen

genutzten Gartenlandes zugrundegelegt worden.

Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird mit der folgenden

Ergänzung auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil verwiesen

(§ 540 Abs. 1 ZPO):

Die Beklagten verhinderten die Abmarkung der Grenze der Teilfläche entsprechend der

von den Klägern in Auftrag gegebenen Vermessung.

Das Landgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Zur Begründung hat es

ausgeführt, ein etwaiger Anspruch auf Wandlung des Kaufvertrages sei gemäß § 477

Abs. 1 BGB a.F. bereits mit Ablauf des 30. September 1991 verjährt. Ein

Rückabwicklungsanspruch aus § 326 Abs. 1 BGB a.F. wegen Verzuges mit der vertraglich

übernommenen Verpflichtung, die Vermessung des Trennstückes zu beauftragen,

bestehe ebenfalls nicht. Es handle sich hierbei zwar um eine Hauptleistungspflicht, die

Beklagten befänden sich indes nicht in Verzug, denn der Erblasser habe unstreitig am

16. Oktober 1990 den Vermessungsauftrag erteilt und die Vermessung sei auch erfolgt.

Der klägerseits erhobene Einwand, es liege gleichwohl keine wirksame Erfüllung der

vertraglich übernommenen Verpflichtung vor, weil keine neuen Flurstücke gebildet

worden seien, greife nicht durch. Eine Verpflichtung des Veräußerers, für die Realisierung

der Vermessungsergebnisse Sorge zu tragen, sei nicht ersichtlich. Darüber hinaus sei

die Weiterleitung der Vermessungsunterlagen an das Katasteramt nach dem

unbestritten gebliebenen Beklagtenvorbringen nur deshalb unterblieben, weil die

Rechnung des Vermessungsingenieurs St. durch die Kläger nicht beglichen worden sei.

Die Kläger könnten sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die vom Erblasser

beauftragte Vermessung fehlerhaft sei, denn einem Anspruch auf ordnungsgemäße

Vermessung stünde die Einrede der Verjährung entgegen.

Ein Anspruch auf Erstattung der ihnen durch die Einschaltung des

Vermessungsingenieurs K. entstandenen Kosten stünde den Klägern nicht zu, denn der

Rechtsvorgänger der Beklagten sei seiner vertraglichen Verpflichtung nachgekommen.

Der hilfsweise erhobene Anspruch auf Vermessung der Teilfläche von 7.120 qm sei

gemäß § 446 BGB a.F. mit Gefahrübergang untergegangen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Kläger, mit der sie ihr erstinstanzliches

Begehren weiter verfolgen. Sie rügen, dass die Kammer fehlerhaft die Behauptung der

Beklagten zu 1. als unstreitig dargestellt habe, eine Teilfläche über die Umfriedung

hinaus sei genutzt worden. Rechtsfehlerhaft habe das Landgericht zudem angenommen,

der Erblasser habe eine den vertraglichen Vereinbarungen entsprechende Vermessung

in Auftrag gegeben; jener habe vielmehr arglistig eine Vermessung nicht der

vereinbarten herauszumessenden Teilfläche von 7.120 qm, sondern eines ihm

verbleibenden Teilstückes in einer Größe von 1.151 qm beauftragt, und die Kläger zu

einer Bestätigung dieses falschen Vermessungsergebnisses bewegen wollen. Vertraglich

gewollt sei die Übertragung einer geometrisch nur ungefähr, aber größenmäßig konkret

bestimmten Teilfläche. Der Anspruch sei nicht verjährt, da - unstreitig - eine

Auflassungsvormerkung eingetragen sei. Der hilfsweise geltend gemachte Anspruch sei

mangels Übereignung der Teilfläche nicht untergegangen.

Die Kläger beantragen, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten zu

verurteilen,

Zug um Zug gegen Löschung der zugunsten der Kläger im Grundbuch von ..., Blatt ...,

Flur ..., Flurstück ..., unter der laufenden Nummer ... eingetragenen

Auflassungsvormerkung 35.147.98 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem

28. Februar 2004 zu zahlen,

hilfsweise,

durch den öffentlich bestellten und vereidigten Vermessungsingenieur Dipl. Ing. M. K., ...,

die im Grundstückskaufvertrag vom 6. September 1990 des Notars J. K. in ..., UR. ...,

vereinbarte Teilfläche mit einer Größe von 7.120 qm amtlich vermessen zu lassen und

die Identitätserklärung hinsichtlich dieser Teilgrundstücks abzugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen mit näheren Ausführungen das angefochtene Urteil.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Kläger können die Beklagten aus keinem Rechtsgrund auf Rückabwicklung des

Kaufvertrages in Anspruch nehmen.

a) Eine Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages ist nicht deshalb begründet, weil

ein wirksamer Kaufvertrag mangels hinreichender Bestimmtheit der veräußerten

Teilfläche nicht zustande gekommen ist (§ 155 BGB).

Zur Begründung der Leistungspflicht des Verkäufers nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.

ist die Bezeichnung des Kaufgegenstandes erforderlich. Dies kann in der Weise erfolgen,

dass die zu vermessende Grundstücksteilfläche durch eine bestimmte Grenzziehung in

einer der Kaufvertragsurkunde beigefügten - maßstabsgerechten - zeichnerischen

Darstellung gekennzeichnet wird. Haben die Parteien sich darüber geeinigt, dass die

genaue Grenzziehung erst noch erfolgen soll, genügt aber auch, dass Größe, Lage und

Zuschnitt der Fläche entsprechend einer zeichnerischen, nicht notwendig

maßstabsgetreuen Darstellung bestimmbar sind. Ist das nicht möglich, begründet dies

nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - der der Senat folgt - nicht

die Formnichtigkeit des Vertrages, sondern es ist gemäß § 155 BGB eine

schuldrechtliche Bindung nicht entstanden (BGH Urteil vom 19. April 2002 - V ZR 90/01 -

; NJW-RR 1999, 1030).

Wie der Senat bereits im Verhandlungstermin vom 6. Juli 2005 ausgeführt hat, genügte

der notarielle Vertrag vom 6. September 1990 diesen Erfordernissen zur hinreichend

genauen Umschreibung des den Verpflichtungsgegenstand bildenden Geländes.

aa) (1) Die Vertragsparteien haben dem notariellen Vertrag eine Skizze mit den

markierten Grenzpunkten A, B, C, D, E und F beigefügt und zugleich im Vertragstext die

Flächengröße mit 7.120 qm genau bestimmt. Diese beiden Bezugsgrößen

zugrundegelegt, lassen sich die Grenzen der Teilfläche allerdings nicht eindeutig

bestimmen.

Nach der zeichnerischen Darstellung in der Flurkarte müßte die Grenzlinie C - D kürzer

sein als die der Grenzlinie E - F gegenüberliegende Straßenfront des beim Veräußerer

verbleibenden Grundstücksteils (D - westlicher Eckpunkt des Flurstücks 149). Das nicht

veräußerte Teilstück sollte aber nach dem übereinstimmenden Parteivortrag zumindest

in den durch die vorhandene Umzäunung vorgegebenen Grenzen bestehen bleiben, d.h.

die Grenzlinie E - F sollte nicht näher zur Straßenfront liegen als der vorhandene Zaun

(vgl. Skizze Bl. 20). Mit dieser Vorgabe läßt sich eine Fläche von genau 7.120 qm aber

nur entsprechend der vom Vermessungsingenieur K. vorgenommenen, aus der Skizze

Bl. 20 ersichtlichen Art und Weise herausmessen, indem der Grenzpunkt D vom

Grenzpunkt C weiter entfernt ist als von dem westlichen Eckpunkt des Flurstücks 149.

(2) Stimmt die Grenzziehung des noch zu vermessenden Grundstücks, die in der

notariellen Urkunde durch einen - maßstabsgerechten - Plan angegeben ist, nicht mit

den beurkundeten Flächenmaßen überein, geht nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs der objektive Inhalt der Parteierklärungen in der Regel

übereinstimmend dahin, dass die Angabe des Flächenmaßes bedeutungslos und die

zeichnerische Umgrenzung allein maßgeblich sein soll (BGH NJW-RR 1999, 1030; WM

1980, 1013).

Den zitierten Entscheidungen lagen zwar Grundstückskaufverträge mit nur als

"ungefähr" bezeichneten Flächenmaßangaben zugrunde. Für einen Kaufvertrag mit

genauer Maßangabe wie dem vorliegenden gilt jedoch nach Auffassung des Senats

nichts anderes. Auch in einem solchen Fall ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die

Vertragsparteien in erster Linie das Teilstück in den angegebenen Grenzen haben

erwerben bzw. veräußern wollen. Nicht durch das Flächenmaß, das hierzu erkennbar

ungeeignet ist, sondern allein mit der zeichnerischen Darstellung in der Skizze haben sie

die Umfang, Lage und Grenzen des Veräußerungsgegenstandes bestimmt. Die

Vertragsparteien, die einen Kaufvertrag über ein erst noch zu vermessendes Teilstück

eines Grundstücks abschlossen, müssen sich auch darüber im Klaren gewesen sein,

dass eine sachkundige Vermessung nach den zeichnerischen Vorgaben aller

Wahrscheinlichkeit nach mit dem konkret angegebenen Flächenmaß nicht

übereinstimmen wird. Insbesondere wenn sich - wie hier - das Flächenmaß der zu

übertragenden Teilfläche aufgrund ihres Zuschnitts - das Trennstück ist als

unregelmäßiges Sechseck geschnitten - nicht ohne weiteres zuverlässig durch eigene

Messungen selbst ermitteln läßt, ist anzunehmen, dass die Parteien der zeichnerischen

Darstellung maßgebliche Bedeutung beigemessen haben, es sei denn es bestehen

Anhaltspunkte, die auf einen anderen Parteiwillen hindeuten.

(3) Anhaltspunkte für einen solchen abweichenden Parteiwillen liegen hier nicht vor.

Der notarielle Kaufvertrag läßt nicht erkennen, dass die Vertragsparteien der konkreten

Grundstücksgröße von 7.120 qm eine erhebliche Bedeutung - auch nicht für die

Kaufpreisbildung - beigemessen haben. Dass sich das mit dem Grundstückserwerb

beabsichtigte Ziel der Bebauung auf einer Teilfläche in den Grenzen, die sich nach der

zeichnerischen Umgrenzung ergeben, nicht realisieren läßt, ist weder dargetan - auch

nicht im Senatstermin - noch ersichtlich.

Ein maßgeblich am Flächenmaß orientierter Parteiwille läßt sich auch nicht damit

begründen, dass - wie die Kläger behaupten - (nur) die seinerzeit umzäunte Fläche bei

dem Veräußerer verbleiben sollte, denn auch nach der von ihnen beauftragten

Vermessung einer Teilfläche mit einer Größe von genau 7.120 qm geht - wie die Skizze

Bl. 20 d.A. anschaulich zeigt - die beim Veräußerer verbleibende Fläche über den

eingefriedeten Bereich hinaus.

Dass die Parteien bei Vertragsschluß - wohl übereinstimmend - von einer

Gesamtgrundstücksfläche von 8.040 qm ausgegangen sind, obgleich diese tatsächlich

118 qm weniger, nämlich 7.922 qm beträgt, ist damit ebenfalls nicht von Bedeutung.

bb) Die zeichnerische Darstellung in der dem notariellen Kaufvertrag beigefügten Skizze

genügt entgegen der Auffassung der Kläger auch den Anforderungen, die nach der oben

dargestellten Rechtsprechung zur hinreichenden Bestimmung einer noch zu

vermessenden Grundstücksteilfläche gestellt werden.

Die zeichnerische Darstellung in der Flurkarte ist augenscheinlich maßstabsgerecht, die

entgegenstehende Behauptung der Kläger in ihrer Berufungsbegründung ist pauschal

und nicht berücksichtigungsfähig. Der Umstand, dass ein "Strich" auf einem Plan in der

Natur eine gewisse Fläche einnimmt und deshalb jede Skizze naturgemäß gewisse

Ungenauigkeiten enthält, mag hier durch den Maßstab der gewählten Karte - etwa 1 :

2845 - zwar noch verstärkt werden, steht einer hinreichenden Bestimmung des

Vertragsgegenstandes aber nicht entgegen. Wie dem Senat nicht nur aus seiner

langjährigen Befassung mit Grundstückssachen bekannt ist, ist es - lösbare - Aufgabe

des Vermessungsingenieurs, mittels der ihm zur Verfügung stehenden Messmethoden

und -hilfsmittel - zu denen etwa auch digitale Bildbearbeitungsprogramme gehören -

unter Berücksichtigung der geltenden Vermessungsgrundsätze derartige Abgreif- und

Ableseungenauigkeiten bei der Bestimmung eingezeichneter Grenzen in der Natur

auszuschalten.

b) Die Kläger können eine Rückabwicklung des notariellen Grundstückskaufvertrages

auch nicht gemäß den §§ 459, 468, 462 BGB a.F. i.V.m. Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB

verlangen.

Dabei kann letztlich offen bleiben, ob der übertragenen Grundstücksteilfläche zum

Zeitpunkt des Gefahrübergangs - seinerzeit war das Grundstück noch nicht vermessen -

eine zugesicherten Eigenschaft fehlte. Selbst wenn mit der Größenangabe von 7.120 qm

die Größe der veräußerten Teilfläche zugesichert wäre - als zugesicherte Eigenschaft

wäre die Größe von dem in § 5 Abs. 1 des notariellen Vertrages vereinbarten

Gewährleistungsausschluß nicht erfasst - ist schon zweifelhaft, ob die Abweichung von

der zugesicherten Größe, die nach dem Parteivortrag höchstens 376 qm (7.120 qm -

6.744 qm Messung St.), das sind etwa 5 %, betrug, so erheblich ist, dass sie eine

Wandlung des Kaufvertrages rechtfertigte (§ 468 Satz 2 BGB a.F.). Jedenfalls sind

Gewährleistungsansprüche gemäß § 477 BGB a.F. verjährt. Die einjährige

Verjährungsfrist des § 477 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. begann mit Übergabe des

Grundstücks am 1. Oktober 1990 und endete mit Ablauf des 1. Oktober 1991.

c) Den Klägern ist es aus prozessualen Gründen verwehrt, die Rückabwicklung des

Vertrages als Schadensersatz wegen Nichterfüllung gemäß § 463 BGB a.F. wegen

arglistigen Verschweigen eines Mangels oder wegen Verschuldens bei

Vertragsverhandlungen zu verlangen.

Erstmals mit der Berufungsbegründung machen sie geltend, der Erblasser habe arglistig

eine Vermessung der verkauften Teilfläche aus dem Gesamtgrundstück mit der Größe

von 7.922 qm so beauftragt, dass ihm eine Fläche von 1.151 qm verbleibt. Dieses, von

den Beklagten bestrittene Vorbringen ist indes im Berufungsrechtszug nicht zuzulassen,

denn Zulassungsgründe gemäß § 531 Abs. 2 ZPO werden nicht dargetan und sind auch

nicht ersichtlich.

Aus demselben Grund scheidet eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gemäß §

123 BGB, die allerdings ohnehin bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung nicht

erklärt wurde, aus.

d) Die Kläger haben auch keinen Rückabwicklungsanspruch aus positiver

Vertragsverletzung (pVV) wegen endgültiger Verweigerung der Mitwirkung an der

Grenzabmarkung oder der Neuvermessung.

Die Beklagten waren als Rechtsnachfolger des vertragschließenden Erblassers allerdings

verpflichtet, bei der Durchführung des Grundstückskaufvertrages mitzuwirken, indem sie

die Vermessung der veräußerten Teilfläche und die zur katastermäßigen Erfassung der

neuen Parzelle und deren Grenzen erforderlichen Abmarkungen dulden mußten.

Eine endgültige und ernsthafte Weigerung, dieser vertraglichen Nebenpflicht

nachzukommen - nur diese rechtfertigte eine Rückabwicklung des Kaufvertrages -, liegt

indes nicht vor.

aa) In der Weigerung, die Abmarkung der vom Vermessungsingenieur K. vermessenen

Grenzen zuzulassen oder eine neue Vermessung der Teilfläche mit einer Größe von

7.120 qm zu dulden, liegt kein Verstoß gegen die bezeichnete vertragliche Nebenpflicht,

denn die von diesem vorgenommene bzw. beabsichtigte Vermessung entsprach nicht

den vertraglichen Vereinbarungen.

Die Vertragsparteien haben den herauszumessenden Grundstücksteil maßgeblich durch

die zeichnerische Darstellung in der der Vertragsurkunde beigefügten Skizze bestimmt.

Wie oben unter 1. a) aa) dargelegt, zeigt bereits der augenscheinliche Vergleich der

Längen der zur Straßenfront gelegenen Grenzlinien C - D und D - westlicher Eckpunkt

des Flurstücks 149 in der der Vertragsurkunde beigefügten Skizze und der

Vermessungsskizze des Vermessungsingenieurs K., dass die von letzterem

vorgenommene Vermessung nicht den vertraglichen Vorgaben entspricht. Einer

Beweiserhebung hierzu bedarf es deshalb nicht.

bb) Eine zum Rücktritt berechtigende Erfüllungsverweigerung läßt sich auch nicht damit

begründen, dass die vom Erblasser Ende 1990 in Auftrag gegebene

Grundstücksvermessung - wie die Kläger vortragen - nicht den vertraglichen

Vereinbarungen entsprach. Selbst wenn dies der Fall gewesen wäre - worüber der Senat

nicht zu entscheiden hat -, die Vermessung des Vermessungsbüros St. also nicht der

zeichnerischen Umgrenzung der veräußerten Teilfläche entsprach, stellt das

vorprozessual und in diesem Rechtsstreit geäußerte Beharren auf dem anderweitigen

Standpunkt jedenfalls keine endgültige Erfüllungsverweigerung dar, denn eine den

zeichnerischen Vorgaben entsprechende Vermessung haben die Kläger von den

Beklagten zu keinem Zeitpunkt verlangt.

Eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegt auch nicht insoweit vor, als sich die

Beklagten darauf berufen, die Vertragsparteien hätten eine Einigung dahin erzielt, dass

die Grenzziehung dort erfolgen soll, wo das von ihnen seither genutzte Gartenland -

außerhalb der Umzäunung - geendet habe. Ob diese Vorstellung mit der zeichnerischen

Darstellung in dem notariellen Vertrag übereinstimmt, bedarf in diesem Rechtsstreit

keiner Entscheidung.

2. Die Kläger können auch mit ihrem Hilfsantrag, gerichtet auf Duldung einer amtlichen

Vermessung der Teilfläche mit einer Größe von 7.120 qm durch den

Vermessungsingenieur K. und Abgabe der Identitätserklärung, nicht durchdringen.

Wie ausgeführt, haben die Vertragsparteien die Übertragung eine Teilfläche in der

zeichnerischen Umgrenzung vereinbart; die Flächenangabe war demgegenüber

bedeutungslos.

III. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10,

711 ZPO.

Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche

Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO n.F.) und die Fortbildung des Rechts oder die

Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des

Bundesgerichtshofs nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO n.F.). Ein Fall von

grundsätzlicher Bedeutung liegt auch nicht im Hinblick auf die Bedeutung einer

zeichnerischen Umgrenzung des Kaufgegenstandes im Verhältnis zu einer genauen

Flächenangabe im Vertragstext; die Entscheidung des Senats beruht insoweit auf

allgemeingültigen Erwägungen zur Auslegung von Willenserklärungen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß den §§ 47 Abs. 1, 48 Abs. 1, 72

Nr. 1 GKG n.F. auf 36.905,73 € festgesetzt.

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