Urteil des OLG Brandenburg vom 08.02.2007
OLG Brandenburg: pachtzins, fristlose kündigung, hinterlegung, pachtvertrag, herausgabe, räumung, gebäude, mahnung, nebenkosten, verzug
1
2
3
4
5
Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht
Senat für
Landwirtschaftssachen
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 U (Lw) 33/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 278 BGB, § 373 BGB, § 581
Abs 1 S 2 BGB, § 585 Abs 1
BGB, § 594e Abs 1 BGB
Pachtvertrag: Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei
Hinterlegung des Pachtzinses
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das am 8. Februar 2007 verkündete Urteil des
Amtsgerichts Guben – Landwirtschaftsgericht - 70 Lw 16/05 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Streitwert: 12.018,00 €.
Gründe
I.
Die Klägerin als Verpächterin eines Fischteichgeländes verlangt mit der Klage von dem
Beklagten als Pächter neben der Zahlung restlichen Pachtzinses von 1.716,86 € und
Entrichtung einer Nutzungsentschädigung Räumung und Herausgabe des
Pachtgeländes.
Die Klägerin verpachtete dem Beklagten mit schriftlichem Vertrag vom 07./16. April
1998 rückwirkend für die Zeit vom 01. Juli 1992 an auf 30 Jahre mit Verlängerungsklausel
diverse Grundstücke ausschließlich zur binnenfischereilichen Nutzung. Der Pachtzins war
zuletzt, nach Rückgabe einiger Teilflächen, für die Zeit bis zum 30. Juni 2004 mit
5.150,57 €/Jahr vereinbart. § 4 (Pachtzins) des Vertrages enthält in Absatz 3 eine
Pachtzinsanpassungsklausel, wegen deren Inhalts auf die in Kopie vorgelegte Urkunde
verwiesen wird. Gemäß § 4 Absatz 5 war der Pachtzins jeweils am 01.07. des
beginnenden Pachtjahres im Voraus fällig.
In § 6 übernahm der Beklagte die laufende Unterhaltung, die Grundinstandsetzung und
die Instandhaltung der Grundstücke, Gebäude und Anlagen auf seine Kosten, auch
soweit es sich um nichtteichwirtschaftliche Nebenflächen handelt. Hierzu waren sich die
Parteien einig, dass die Übernahme dieser Verpflichtungen des Pächters Eingang in die
Höhe des zwischen den Parteien vereinbarten Pachtzinses gefunden hatte.
§ 10 des Vertrages regelt, dass der Verpächter den Vertrag fristlos kündigen kann, wenn
der Pächter trotz erfolgter Mahnung eine fällige Pachtzinszahlung nicht leistet und damit
länger als drei Monate im Verzug ist.
Mit Schreiben vom 19. Januar 2004 verlangte die Klägerin von dem Beklagten, einem
erhöhten Pachtzins in Höhe von 12.587,69 € für die Zeit vom 01. Juli 2004 an
zuzustimmen. Der Beklagte widersprach mit am 2. Februar 2004 bei der Klägerin
eingegangenem Anwaltschreiben. Daraufhin beauftragte die Klägerin den von dem
Landesamt für Verbraucherschutz und Landwirtschaft mit Schreiben vom 03. Februar
2004 benannten Sachverständigen Dipl.-Ing. U. P. mit der Ermittlung des marktüblichen
Pachtzinses und informierte den Beklagten hierüber mit Schreiben vom 20. Februar
2004. Der Sachverständige erstellte unter dem Datum vom 11 September 2004 das
Gutachten für die Teichwirtschaft, allerdings nur für die Grund- und Teichflächen. Die zum
Pachtobjekt gehörenden Gebäude hatte der Sachverständige von einem weiteren
Sachverständigen (S.) bewerten lassen. Diese Bewertungen sollten, wie der
Sachverständige P. in der Zusammenfassung seines Gutachtens ausführt, bei
Bestimmung des Gesamtpachtzinses für die Teichwirtschaft heranzuziehen sein.
6
7
8
9
10
11
12
13
Mit Schreiben vom 20. September 2004 übersandte die Klägerin dem Beklagten die
Gutachten und verlangte rückwirkend für die Zeit vom 01. Juli 2004 an Zahlung eines
Pachtzinses in Höhe von insgesamt 21.141,00 € pro Jahr. Zugleich forderte sie den
Beklagten auf, den im Hinblick auf die seit dem 01. Juli 2004 vergangene Zeit
entstandenen Rückstand für das Pachtjahr 2004/2005 in Höhe von 15.990,43 € bis zum
30. September 2004 auszugleichen.
Der Beklagte entrichtete den Pachtzins für das Jahr 2004 /2005 in Höhe von 5.150,57 €.
Die Jahrespacht für das Abrechnungsjahr 2005/2006 hinterlegte er am 26. Juli 2005 in
Höhe von 5.150,57 € bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts Senftenberg.
Daraufhin kündigte die Klägerin den Pachtvertrag wegen Zahlungsrückstands mit
Schreiben vom 04. Oktober 2005 fristlos.
Bereits zuvor, mit Schreiben vom 5. April 2005, hatte die Klägerin den Pachtvertrag
fristlos wegen grober geschäftsschädigender Haltung des Beklagten ihr gegenüber
gekündigt.
Das Landwirtschaftsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Herausgabe der
Pachtflächen, zur Zahlung eines Differenzbetrages von 1.716,84 € und zur Zahlung einer
monatlichen Nutzungsentschädigung von 429,21 € für die Zeit von November 2005 an
bis zur Räumung und Herausgabe der Flächen verurteilt.
Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt, der Beklagte sei gemäß §§ 596 Abs. 1, 594
e Abs. 1 und 2 BGB in Verbindung mit § 2 Nr. 2 und 5, § 10 Nr. 1 a des Vertrages zur
Räumung und Herausgabe der Pachtflächen verpflichtet. Er sei ferner zur Zahlung der
monatlichen Pacht seit dem 01. Juli 2005 in Höhe von 429,12 € hinsichtlich des
Zeitraums von Juli 2005 bis Oktober 2005 gemäß § 4 des Pachtvertrages und sodann
gemäß § 597 BGB zur Zahlung der Vorenthaltungsentschädigung verpflichtet.
Das Herausgabebegehren rechtfertige sich zwar nicht aus der Kündigung vom 05. April
2005, jedoch sei das Pachtverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 04. Oktober
2005 wirksam beendet worden. Der Beklagte habe seine vertragliche Pflicht zur Zahlung
des Pachtzinses verletzt. Wegen der Pachterhöhungsklausel in § 4 des Pachtvertrages,
der die Höhe des Pachtzinses ab dem 01. Juli 2004 für den Fall der fehlenden
Zustimmung nicht regelt, bestehe zwar mit Ablauf des 30. Juni 2004 keine
Vereinbarungspachthöhe sondern nur eine zur Bestimmung des zukünftigen
Pachtzinses. Auch lasse der Text der Vereinbarung erkennen, dass der seit dem 01. Juli
2004 geschuldete Pachtzins höher oder niedriger sein könne als der vorangegangene.
Dennoch sei der Beklagte zum 01. Juli 2004 und zum 01. Juli 2005 verpflichtet gewesen,
zumindest die ursprünglich vereinbarten 5.150,57 € zu entrichten. Hintergrund für diese
Verpflichtung des Beklagten sei § 4 Nr. 3 Satz 3 des Fischereipachtvertrages. Der
Sachverständige habe verbindlich für beide Seiten die Höhe des zukünftigen Pachtzinses
festlegen sollen. Mit Eingang des Gutachtens bei den Parteien habe die Höhe
festgestanden. Nach Erhalt der Gutachten im September/Oktober 2004 hätten beide
Parteien davon ausgehen müssen, dass der neue Pachtzins 8.381,00 € plus eines
eventuellen Zuschlags für die Gebäude betrage. Der Beklagte habe bei dieser Sachlage
nicht davon ausgehen dürfen, dass der ab dem 01. Juli 2004 geschuldete Pachtzins den
Betrag von 5.150,57 € unterschreite. Das Gegenteil habe sich ihm geradezu aufdrängen
müssen. Das gelte bei allen sich eventuell ergebenden Mängeln der Gutachten.
Zumindest sei aber der alte Pachtzins in Höhe von 5.150,57 € weiter geschuldet
gewesen. Der Beklagte habe den am Juli 2005 fälligen Pachtzins von 5.150,57 € bei
Fälligkeit nicht gezahlt. Auch habe er sich mit der Zahlung länger als drei Monate im
Verzuge befunden. Die für ihn als unklar erkannte Pachtzinshöhe ab dem 01. Juli 2004
habe ihn nicht zur Hinterlegung berechtigt. Die Hinterlegung stelle keine Erfüllung dar.
Ein Hinterlegungsgrund im Sinne des § 372 BGB läge nicht vor.
Gegen das Urteil wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung.
Der Beklagte meint, angesichts der Kündigung vom 05. April 2005, die das
Landwirtschaftsgericht zwar nicht als wirksam anerkannt habe, habe die Klägerin die
Erfüllung des Pachtvertrages nicht mehr verlangen können, ungeachtet der Frage, ob die
Kündigung wirksam sei oder nicht. Letztendlich sei die Klägerin von der Wirksamkeit der
Kündigung ausgegangen und damit sei der Anspruch der Klägerin auf Zahlung des
Pachtzinses zunächst erloschen und die Beklagte habe tatsächlich bis zur Herausgabe
der Pachtsache nur einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gehabt.
Diese habe die Klägerin aber nie verlangt, sondern nur die Zahlung eines Pachtzinses.
Die Klägerin könne dann, wenn ein Pachtverhältnis bereits gekündigt sei, nicht erneut
das Pachtverhältnis zur Kündigung bringen. Die Nutzungsentschädigung habe das
Landwirtschaftsgericht der Klägerin ja aufgrund der zweiten Kündigung auch zuerkannt.
14
15
16
17
18
19
20
Landwirtschaftsgericht der Klägerin ja aufgrund der zweiten Kündigung auch zuerkannt.
Die Bestimmung der Nutzungsentschädigung sei aber abhängig von der vereinbarten
Pachtzinshöhe. Diese sei zunächst nur bis zum 30. Juni des Jahres 2004 vereinbart
worden. Der ab dem 30. Juni 2004 zu zahlende Pachtzins sei von dem Sachverständigen
P. unzutreffend ermittelt worden. Nehme man den Jahreswert der
Nutzungsentschädigung, welche das Amtsgericht zugesprochen habe, gelange man zu
dem Jahrespachtzins, der bis einschließlich dem 30. Juni 2004 zu zahlen gewesen sei.
Gekündigt worden sei aber erst im Oktober 2005. Das Landwirtschaftsgericht hätte also
bestimmen müssen, welcher Pachtzins ab dem 01. Juli 2004 geschuldet gewesen sei,
um daraus eine Nutzungsentschädigung ab dem 01. November 2005 herleiten zu
können. Bei dieser Neubestimmung hätten die dann bestehenden Marktverhältnisse bei
Abschluss des Pachtvertrages denen zum 01. Juli 2004 gegenübergestellt werden
müssen. Dies sei nicht geschehen. Vielmehr habe der Sachverständige einen falschen,
nicht den Regeln des Pachtvertrages entsprechenden Ansatzpunkt, gewählt. Bei der
Pachtzinshöhe seien auch nicht die finanziellen Verpflichtungen des Beklagten aus § 6
Ziffer 2 des Pachtvertrages zur Instandsetzung und Instandhaltung des Pachtgeländes
einschließlich der Gebäude berücksichtigt worden.
Aus dem Pachtvertrag sei auch überhaupt nicht ersichtlich, dass ab dem 01. Juli 2004
unbeschadet des Rechts der Neuvereinbarung der unter § 4 Ziffer 2 des Pachtvertrages
vereinbarte Pachtzins vorerst habe weiter gelten sollen und auch nach dem 01. Juli 2004
in dieser Höhe jedenfalls weiter zu zahlen sei. Gerade weil man im nachfolgenden Absatz
noch einmal ausdrücklich zu verstehen gegeben habe, dass dann ein erhöhter Pachtzins
auch ab dem 01. Juli 2004 geschuldet sei, habe man festlegen wollen, dass der
entsprechend neu festgesetzte Pachtzins erst nach Feststellung dessen Höhe zu zahlen
sei. Eine andere Auslegung lasse der Vertrag nicht zu, denn ansonsten hätte man eine
ausdrückliche Erklärung, dass dieser Betrag auch rückwirkend gelten solle, nicht treffen
müssen. Festgestellt sei nämlich bereits unter § 4 Ziffer 3 Abs. 2 des Vertrages, dass ein
neuer Pachtzins entweder in Form der Vereinbarung oder der Feststellung ab dem 01.
Juli 2004 zu gelten habe. Die vom Landwirtschaftsgericht angenommene
Fälligkeitsregelung lasse sich dem Pachtvertrag nicht entnehmen. Im Übrigen sei auch
der bis zum 01. Juli 2004 zu zahlende Pachtzins teilweise gezahlt worden, da er, der
Beklagte, seine Instandhaltungspflicht, die in der Pachtzinshöhe berücksichtigt worden
sei, nachgekommen sei, und er auch sämtliche Abgaben und Lasten des Grundstücks
trage. Schließlich habe er, der Beklagte, der Klägerin gestattet, die hinterlegten
Pachtzinsen abzurufen, was, so behauptet der Beklagte, die Klägerin auch getan habe.
Die Klägerin habe also nicht nur die jährlichen Beträge entgegengenommen sondern
auch durch schriftsätzliche Erklärungen ihm, dem Beklagten, gegenüber unter Bezug auf
den bestehenden Pachtvertrag sowohl 2005 als auch 2006 und auch noch im Jahr 2007
alle gezahlten Nebenkosten abgerechnet und die verlangten weiteren Beträge erhalten.
Hierdurch sei das Pachtverhältnis einverständlich fortgesetzt worden.
Demgegenüber verteidigt die Klägerin das angefochtene Urteil mit näherer Darlegung.
Die Klägerin meint nach wie vor, auch die auf geschäftsschädigenden Verhalten
gestützte Kündigung vom 05. April 2005 sei wirksam ausgesprochen worden. Schließlich
beruft sie sich nunmehr auf eine am 04. September 2007 ausgesprochene Kündigung
aus wichtigem Grund, weil der Beklagte ca. 50 m² Schutt und Müll aus der Räumung und
Entkernung des Hauses seines Großvaters D.straße 39 in V. auf dem Grundstück der
Teichwirtschaft S. entsorgt habe, was die Wasserschutzpolizei L. am 16. August 2007
bzw. Mitarbeiter des Umweltamtes des Landkreises O. am 17. August 2007 festgestellt
hätten.
Was die Hinterlegung des Geldes angehe, so verweist sie auf ihr an die
Hinterlegungsstelle gerichtetes Schreiben vom 11. November 2005, mit dem sie der
Hinterlegung widersprochen und eine Annahme des hinterlegten Betrages abgelehnt
habe.
Wegen des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf die Feststellungen des
Landwirtschaftsgerichts im angefochtenen Urteil sowie auf den Inhalt der von den
Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen.
II.
Die Berufung ist statthaft und zulässig insbesondere fristgerecht eingelegt und
begründet worden (§ 511 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO, § 513, 517, 519, 520 ZPO).
In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg.
Zu Recht verlangt die Klägerin von dem Beklagten mit der Klage Räumung und
Herausgabe des Pachtgeländes sowie Zahlung restlichen Pachtzinses und eines
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
Herausgabe des Pachtgeländes sowie Zahlung restlichen Pachtzinses und eines
monatlichen Nutzungsentgelts.
1. Die Klägerin kann von dem Beklagten Räumung und Herausgabe der Pachtflächen
nach § 596 BGB verlangen, da der Pachtvertrag wirksam durch die Kündigung der
Klägerin vom 4. Oktober 2005 beendet worden ist.
Der Beklagte befand sich trotz erfolgter Mahnung mit der fälligen Pachtzinszahlung
länger als drei Monate in Verzug.
Fällig war der Pachtzins für das Pachtjahr 2005/2006 am 1. Juli 2005. Zu diesem
Zeitpunkt hatte der Sachverständige P. den neuen Pachtzins zwar noch nicht ermittelt.
Dies führt jedoch nicht dazu, dass aus diesem Grund am 1. Juli 2005 der Beklagte den
Pachtzins überhaupt nicht hätte zahlen müssen. Denn bei verständiger Würdigung kann
die Regelung in § 4 Abs. 3, 4 und 5 des Pachtvertrages nur so verstanden werden, dass
jedenfalls zum 1. Juli 2005 der bis zum 30. Juni 2004 zu zahlende Pachtzins zu entrichten
war. Die Parteien haben zum 1. Juli 2004 eine Neufestsetzung vereinbart. Dies bedeutet,
dass der bisherige Pachtzins ggf. angepasst werden sollte an die Marktsituation, also
nach oben oder nach unten verändert werden sollte. Diese Änderung wäre aber erst mit
der rechtsgestaltenden Feststellung des Sachverständigen oder durch das
rechtsgestaltende Urteil gemäß § 319 Abs. 1 BGB eingetreten. Bis dahin war der alte
Pachtzins zu zahlen, ohne dass es einer entsprechenden Klarstellung im Vertrag bedurft
hätte. Der Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, sonstige bei der Pacht
berücksichtigte Verpflichtungen erfüllt zu haben. Denn § 10 Abs. 1 a des Pachtvertrages
regelt den Fall der Kündigung im Falle der Nichtleistung des Pachtzinses, also den Fall
der Nichtleistung des in § 4 Ziffern 1, 2 angesprochenen Pachtzinses und nicht einen
Rückstand mit sonstigen im Pachtvertrag übernommenen Verpflichtungen des
Beklagten.
Diesen Pachtzins hat der Beklagte bei Fälligkeit nicht gemäß § 4 Ziffer 2 des Vertrages
der Klägerin bezahlt. Auf die Hinterlegung des Pachtzinses bei dem Amtsgericht
Senftenberg kann sich der Beklagte nicht berufen, denn diese war unrechtmäßig. Die
Voraussetzungen der Hinterlegung gemäß § 372 BGB lagen eindeutig nicht vor.
Die Klägerin stand als die Gläubigerin der Pachtzinsforderung fest. Soweit der Beklagte in
2. Instanz darauf hinweist, dass die Eigentumsfrage hinsichtlich einiger
Pachtgrundstücke nicht geklärt gewesen sei, ist dies unbeachtlich, da der Anspruch der
Klägerin aus dem Pachtvertrag hergeleitet wird und die Eigentumsfrage hierbei keine
Rolle spielt, solange der Verpächter – wie vorliegend - in der Lage ist, dem Pächter das
Grundstück zur Verfügung zu stellen.
Eine unrechtmäßige Hinterlegung hätte nur dann zur Schuldtilgung geführt, wenn die
Klägerin die Hinterlegung angenommen hätte. Dies hat die Klägerin aber entgegen der
Behauptung des Beklagten ausweislich ihres an die Hinterlegungsstelle bei dem
Amtsgericht Cottbus gerichteten Schreibens vom 11. November 2005 gerade nicht
getan.
Die Hinterlegung vermag den Beklagten, auch wenn sie auf Anraten seines Anwalts
geschah, auch nicht von dem Vorwurf des Verschuldens zu entlasten, da er sich gemäß
§ 278 BGB das Anwaltsverschulden zurechnen lassen müsste.
Der Beklagte befand sich auch mit der Zahlung länger als drei Monate im Verzuge, da
nicht ersichtlich ist, dass die Klägerin den Pachtzins von der Hinterlegungsstelle
herausverlangt und erhalten hat.
Die Mahnung ist in dem Schreiben der Klägerin vom 7. Juli 2005 enthalten. Die
Zuvielforderung auf der Grundlage des Gutachtens P. ist unschädlich, da die Klägerin mit
Entgegennahme des Pachtzinses für das Pachtjahr 2004/2005 gezeigt hat, dass sie zur
Annahme der gegenüber ihren Vorstellungen geringeren Leistung bereit gewesen wäre
und der Beklagte aufgrund des Inhalts des Schreibens die Mahnung als Aufforderung zur
Erbringung jedenfalls der tatsächlich geschuldeten Leistung verstehen musste.
Auf die Frage, ob das Pachtverhältnis darüber hinaus bereits durch die zuvor
ausgesprochene Kündigung vom 5. April 2005 beendet wurde, kommt es für das
Herausgabeverlangen nicht an.
Die danach ausgesprochene Kündigung vom 4. September 2007 war wirkungslos, weil
das Pachtverhältnis bereits zuvor beendet war.
Auf eine einverständliche stillschweigende Verlängerung des Pachtverhältnisses trotz
32
33
34
Auf eine einverständliche stillschweigende Verlängerung des Pachtverhältnisses trotz
Wirksamkeit der Kündigung kann sich der Beklagte nicht deswegen berufen, weil die
Klägerin von ihm nach wie vor die Nebenkosten abgerechnet und vom Beklagten gezahlt
verlangt hat. Hierzu war die Klägerin auch nach Beendigung des Pachtverhältnisses
gemäß § 597 Satz 2 BGB berechtigt. Zudem war bei Ausspruch der Kündigung vom 4.
Oktober 2005 die Klage auf Herausgabe der Pachtsache bereits rechtshängig, so dass
der Beklagte aus dem Verlangen auf Zahlung der Nebenkosten allein nicht den Schluss
ziehen konnte, die Klägerin wolle dennoch das Pachtverhältnis mit ihm ungeachtet der
Kündigungen fortsetzen.
2. Das Zahlungsbegehren in Höhe des für die Zeit bis zum 1. Juli 2004 vereinbarten
Pachtzinses rechtfertigt sich aus § 585 Abs. 1, § 581 Abs. 1, S. 2, § 597 S. 1 BGB.
3. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen §§ 97, 708 Ziff. 10, 713 ZPO.
Datenschutzerklärung Kontakt Impressum