Urteil des OLG Brandenburg vom 12.01.2006

OLG Brandenburg: anspruch auf bewilligung, erlöschen, eigentümer, vollstreckung, beweislast, grundbuch, rückübertragung, treuhandvertrag, grundsteuer, bereicherung

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 5.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

5 U 28/06

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 812 Abs 1 BGB, § 818 Abs 1

BGB

Löschungsbewilligung: Anspruch wegen fehlenden

Sicherungszwecks im Zusammenhang mit einer

Sicherungsgrundschuld bzw. wegen rechtsgrundlos erhaltener

Eigentümergrundschuld

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin zu 2. wird das Urteil des Landgerichts Neuruppin vom 12.

Januar 2006 – Az. 1 O 101/04 - teilweise abgeändert und der Beklagte zu 1. verurteilt, die

Löschung der zu seinen Gunsten im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Oranienburg

von G. Blatt 4643 in Abteilung III unter lfd. Nr. 5 eingetragenen Grundschuld in Höhe von

80.000 € zu bewilligen und die Eintragung der Rechtsänderung zu beantragen und der

Beklagte zu 2. verurteilt, die Löschung der zu seinen Gunsten im Wohnungsgrundbuch

des Amtsgerichts Oranienburg von G. Blatt 4643 in Abteilung III unter lfd. Nr. 4

eingetragenen Grundschuld in Höhe von 25.000 € zu bewilligen und die Eintragung der

Rechtsänderung zu beantragen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Beklagte zu 1. zu 76 % und der Beklagte

zu 2. zu 24 %.

Von den Gerichtskosten erster Instanz tragen der Beklagte zu 1. 30 % und der Beklagte

zu 2. 45 %. Die außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu 2 erster Instanz tragen der

Beklagte zu 1. zu 40 % und der Beklagte zu 2. zu 60 %. Außergerichtliche Kosten erster

Instanz der Beklagten zu 1. und 2. hat die Klägerin zu 2. nicht zu erstatten. Im Übrigen

verbleibt es bei der erstinstanzlichen Kostenentscheidung.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten zu 1. und 2. können die Vollstreckung

gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages

abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe

leistet.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 105.000 € festgesetzt.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Im Berufungsrechtszug streiten die Parteien noch über die Verpflichtung der Beklagten

zu 1. und zu 2. zur Bewilligung der Löschung der unter den lfd. Nrn. 4 und 5 im

Wohnungsgrundbuch von G. Blatt 4643 eingetragenen Grundschulden in Höhe von

25.000 € bzw. 80.000 €. Soweit das Landgericht den Beklagten zu 2. zur

Rückübertragung der im Wohnungsgrundbuch von G., Blatt 4643 und Blatt 4645

eingetragenen Wohnungseigentumsrechte verurteilt hat, ist die Entscheidung

rechtskräftig geworden. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die

Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Anträge auf Bewilligung der Löschung der genannten

Grundschulden abgewiesen und zur Begründung seiner Entscheidung insoweit

ausgeführt, die beiden Grundschulden seien wirksam vereinbart worden. Der Beklagte zu

2. sei zum Zeitpunkt der jeweiligen Grundschuldbewilligungen als Eigentümer der

Wohnungseigentumsrechte im Grundbuch eingetragen gewesen. Allein die von der

Klägerin vorgetragenen Umstände bei der Beauftragung der Bauarbeiten für die

jeweiligen Eigentumswohnungen deuteten nicht zwangsläufig darauf hin, dass die

Beklagten die Sicherungsrechte bewusst und nur in Absicht der Benachteiligung der

Klägerin zu 2 vereinbart hätten. Die Vereinbarung unterschiedlicher Vergütungen

zwischen den Beklagten einerseits und dem Beklagten zu 1. und seinen

Subunternehmern andererseits lasse nicht zwangsläufig den Schluss auf eine

Benachteiligungsabsicht zu. Auch der vereinbarte Festpreis in dem Werkvertrag

zwischen den Beklagten und die oberflächliche Bauleistungsbeschreibung lasse allein

den Rückschluss auf eine Benachteiligungsabsicht nicht zu. Die Klägerin zu 2. habe

danach nicht konkret dargelegt und unter Beweis gestellt, dass ein etwa bestehender

Sicherungszweck endgültig entfallen sei. Bei der Sicherungsgrundschuld treffe die

Darlegungs- und Beweislast für das Erlöschen der gesicherten Forderung auch dann in

vollem Umfang den Sicherungsgeber, wenn er nicht zugleich Schuldner der Forderung

sei. Solange er zum Erlöschen der Forderung nicht schlüssig vorgetragen habe, oblägen

dem Sicherungsnehmer keine eigenen Darlegungen zum Fortbestand der Forderungen.

Die Klägerin habe insbesondere nicht den Beweis geführt, dass den Beklagten aus ihrer

Tätigkeit für die hier betroffenen Wohnungseigentumsrechte keinerlei Ansprüche mehr

zustehen, zu deren Sicherung die Grundschulden dienen sollten.

Hiergegen wendet sich die Klägerin zu 2. mit ihrer Berufung unter Wiederholung und

Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens.

Die Klägerin zu 2. beantragt,

unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts Neuruppin vom 12. Januar

2006 - Az. 1 O 101/04 - den Beklagten zu 1. zu verurteilen, die Löschung der zu seinen

Gunsten im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Oranienburg von G. Blatt 4643 in

Abteilung III unter lfd. Nr. 5 eingetragenen Grundschuld in Höhe von 80.000 € zu

bewilligen und die Eintragung der Rechtsänderung zu beantragen;

den Beklagten zu 2. zu verurteilen, die Löschung der zu seinen Gunsten im

Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Oranienburg von G. Blatt 4643 in Abteilung III

unter lfd. Nr. 4 eingetragenen Grundschuld in Höhe von 25.000 € zu bewilligen und die

Eintragung der Rechtsänderung zu beantragen.

Die Beklagten zu 1. und 2. beantragen,

die Berufung der Klägerin zu 2. zurückzuweisen.

Die Beklagten zu 1. und 2. verteidigen die angefochtene Entscheidung. Der Beklagte zu

1. macht insbesondere geltend, hinsichtlich der Wohngeldzahlungen bestünde ein

Rückstand von 17.000,00 €.

II.

Die Berufung der Klägerin zu 2. ist zulässig; sie wurde insbesondere form- und

fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO).

Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg; die Klägerin zu 2. kann von den

Beklagten zu 1. und 2. die Löschung der jeweils zu ihren Gunsten eingetragenen

Grundschulden über 80.000 € bzw. 25.000 € verlangen.

A) Beklagter zu 1.

1. Auf Grund der landgerichtlichen Entscheidung steht rechtskräftig fest, dass der

Veräußerungsvertrag vom 27. Dezember 2001 (GA 57) formunwirksam ist, weil die

Treuhandvereinbarung vom 13. Dezember 2001 (GA 74) nicht ebenfalls mitbeurkundet

worden ist und dieser Formmangel - weil die Treuhandvereinbarung eine vom Erwerber

mit einem Dritten (dem vormaligen Kläger zu 1) getroffene Weiterverkaufsvereinbarung

enthielt - auch durch die spätere Eintragung des Beklagten zu 2. nicht geheilt werden

konnte und deswegen die Klägerin zu 2. nach § 812 Abs. 1 1. Alternative BGB die

Rückübertragung der beiden Eigentumswohnrechte verlangen kann.

2. Hinsichtlich der zu Gunsten des Beklagten zu 1. eingetragenen Grundschuld über

80.000 € handelt es sich um eine Fremdgrundschuld, die seinerzeit im Juli 2002 der

Beklagte zu 2. als eingetragener Eigentümer wirksam bestellen konnte. Zum Zwecke

der Grundschuldbestellung haben die Beklagten zu 1. und 2. lediglich vorgetragen (GA

165) der Beklagte zu 1. sei nicht vollständig gemäß den vertraglichen Vereinbarungen

bezahlt worden, so dass der Beklagte zu 2. gezwungen gewesen sei, dem Beklagten zu

1. für die Restfertigstellung der beiden in diesem Rechtsstreit angesprochenen

Eigentumswohnungen die Grundschuld zu bestellen.

Das Landgericht ist bei seiner Entscheidung in unzutreffender Weise davon

ausgegangen, dass es auf der Grundlage der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom

7. Dezember 1999 (BGH NJW 2000, 1108 f.) Sache der Klägerin zu 2. sei, das Erlöschen

der gesicherten Verbindlichkeit darzulegen. Das Landgericht hat insoweit bereits den

Ausgangspunkt der genannten Entscheidung verkannt. Der Bundesgerichtshof bezieht

sich bei seiner Entscheidung zur Darlegungs- und Beweislast für das Erlöschen der

gesicherten Forderung bei der Sicherungsgrundschuld auf den Fall, dass eine gesicherte

Forderung in einer bestimmten Höhe entstanden ist und es allein um die Frage geht, ob

die entstandene Forderung erloschen ist und dadurch der Sicherungszweck entfallen ist.

Um eine solche Konstellation geht es aber vorliegend nicht.

Aus dem Umstand, dass die Beklagten zu 1. und 2. möglicherweise tatsächlich eine

Werklohnforderung des Beklagten zu 1. sichern wollten, folgt nicht zwangsläufig, dass in

der vereinbarten Höhe tatsächlich eine solche Forderung entstanden ist; dies gilt umso

mehr, als unstreitig die zwei streitgegenständlichen Eigentumswohnungen, die ebenfalls

Gegenstand dieses Vertrages waren, nicht fertig gestellt worden sind. Das Bauvorhaben,

das Gegenstand des Bauvertrages war, ist weder fertig gestellt noch abgerechnet

worden, noch sind die von den Beklagten pauschal behaupteten Mängel beseitigt

worden. Steht danach aber schon nicht fest, dass eine Forderung in einer bestimmten

Höhe entstanden ist, so ist es zunächst Sache des Gläubigers, eine zu sichernde

Forderung darzulegen und zu beweisen. Der Beklagte zu 1. müsste danach seine

erbrachten Leistungen - nach seinem nicht bestrittenen eigenen Vortrag ist er nicht

mehr in der Lage, das Bauvorhaben fertig zu stellen - nach den Grundlagen eines

abgebrochenen Pauschalpreisvertrages abrechnen und darlegen, dass ihm über die

bereits erhaltenen 225.000 € eine weitere Werklohnforderung zusteht, die durch die

eingetragene Grundschuld gesichert werden könnte.

Weil er dies nicht getan hat, fehlt es für die zu Gunsten des Beklagten zu 1.

eingetragenen Grundschuld an dem nötigen Sicherungszweck, so dass er verpflichtet ist,

die Löschung der zu seinen Gunsten eingetragenen Grundschuld zu bewilligen.

B) Beklagter zu 2.

1. Hinsichtlich des Beklagten zu 2. steht rechtskräftig fest, dass er die zu seinen

Gunsten eingetragenen Eigentumswohnrechte nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB an die

Klägerin zurückübertragen muss. Der Beklagte zu 2. ist aber auch verpflichtet, nach §

818 Abs. 1 BGB das herauszugeben, was er auf Grund des erlangten Rechts erworben

hat. Hierunter fällt ohne weiters die zu seinen Gunsten eingetragene

Eigentümergrundschuld, die er nur auf der Grundlage seiner rechtsgrundlos erlangten

Rechtsposition erworben hat. Der Beklagte zu 2. ist danach ebenfalls zur Bewilligung der

Löschung der zu seinen Gunsten eingetragenen Grundschuld über 25.000 € verpflichtet.

2. Diesem bereicherungsrechtlichen Anspruch auf Bewilligung der Löschung der

eingetragenen Grundschuld vermag der Beklagte zu 2. nicht entgegenzuhalten, dass die

Grundschuld mögliche Aufwendungsersatzansprüche gegen die Klägerin zu 2. sicherten.

a. Bei der bewilligten Grundschuld handelt es sich bereits nicht um eine

Sicherungsgrundschuld, sondern um eine Eigentümergrundschuld, die der Beklagte zu

2. als eingetragener Eigentümer zu seinen eigenen Gunsten bewilligt hatte. Eine solche

Eigentümergrundschuld ist aber bereits ihrer Natur nach keine Sicherungsgrundschuld,

weil sie der eingetragene Eigentümer zu seinen eigenen Gunsten bewilligt. Es kommt

hinzu, dass nach dem - nichtigen - Treuhandvertrag ein Anspruch auf Sicherung von

behaupteten Aufwendungsersatzansprüchen durch eine Grundschuld nicht bestand;

auch nach den gesetzlichen Regelungen des Auftragrechts (§§ 662 ff.) ergibt sich kein

Anspruch auf eine dingliche Sicherung von Aufwendungsersatzansprüchen. Danach fehlt

es darüber hinaus an einer wirksamen Sicherungszweckerklärung, die dem Beklagten zu

2. einen Anspruch auf die Sicherung von Ansprüchen aus dem Auftragsverhältnis gegen

die Klägerin zu 2. verschaffen könnte.

Der Beklagte zu 2. hat daher die Eigentümergrundschuld rechtsgrundlos erhalten und ist

verpflichtet, diese Bereicherung nach § 818 Abs. 1 BGB im Wege der Löschung

herauszugeben.

3. Etwas anderes würde selbst dann nicht gelten, wenn man zu Gunsten des Beklagten

zu 2. von einer wirksamen Sicherungszweckerklärung zur Sicherung möglicher

Aufwendungsersatzansprüche ausginge. Da auch solche Aufwendungsersatzansprüche

zum Zeitpunkt der Bestellung der Sicherheit ihrer Höhe nach noch nicht feststanden,

wäre es Sache des Beklagten zu 2., solche Ansprüche der Höhe nach substantiiert

darzulegen. Dies ist ihm nicht gelungen.

a) Wegen noch nicht gezahlter Grunderwerbsteuern aus dem Vertrag vom 27.

Dezember 2001 (UR-Nr. 953/2001 des Notars H., GA 57 ff.) steht dem Beklagten zu 2.

kein sicherungsfähiger Anspruch zu. Ausweislich des eigenen Schreibens des Beklagten

zu 2. vom 28. Mai 2002 (GA 137) hat er an das Finanzamt Oranienburg aus dem bei

dem Notar hinterlegten Kaufpreisanteil einen Teilbetrag von 11.500 € zur Begleichung

der Grunderwerbsteuerschuld aus dem genannten Vertrag abgetreten und dem

Finanzamt mitgeteilt, dass der Notar angewiesen sei, diesen Betrag an das Finanzamt

auszuzahlen. Ausweislich des Massebuchs des Notars ist dieser Betrag dann auch an

das Finanzamt tatsächlich ausgezahlt worden (GA 174).

Die Behauptung des Beklagten zu 2. die Grundsteuer sei hinsichtlich der

streitgegenständlichen Wohnungen noch nicht bezahlt, ist vor diesem Hintergrund

unsubstantiiert, zumal anderenfalls auch nicht erklärbar wäre, wie der Vertrag vom 27.

Dezember 2001 ansonsten im Grundbuch hätte vollzogen werden können (wie dies in §

8 des notariellen Kaufvertrages auch ausdrücklich festgehalten worden ist).

b) Zwischen den Parteien ist zwar unstreitig, dass für die Vergangenheit hinsichtlich der

streitgegenständlichen Wohnungseigentumsrechte Rückstände bei den

Wohngeldzahlungen bestehen, wobei sich nach dem allerdings bestrittenen Vortrag des

Beklagten zu 2. dieser Rückstand auf 17.000 € belaufen soll.

Ein durch eine Grundschuld sicherungsfähiger Aufwendungsersatzanspruch lässt sich

hierauf jedoch nicht stützen, denn nach dem eigenen Vorbringen des Beklagten zu 2.

sind in dieser Höhe ersatzfähige Aufwendungen noch nicht entstanden, weil es sich

insoweit um unbezahlte Rückstände handelt. Der Beklagte zu 2. hat darüber hinaus

keinen Beweis dafür angetreten, dass sich der Rückstand an Wohngeldzahlungen

tatsächlich auf 17.000 € beläuft.

In diesem Zusammenhang muss weiter berücksichtigt werden, dass nach dem

unbestrittenen Vortrag der Klägerin zu 2. der Beklagte zu 2. im Zusammenhang mit der

Auftragserteilung an den Beklagten zu 1. 25.000 € und dann nochmals 15.000 € gezahlt

haben soll, wobei für die 15.000 € eine Quittung vorgelegt worden ist (GA 144). Der

Beklagte zu 2. hat hierauf lediglich erwidert, er habe keine Mittel für sich verwendet,

sondern 10.000 € für - allerdings nicht näher spezifizierte - Aufwendungen ausgegeben;

außerdem habe er dem vormaligen Kläger zu 1. auf dessen Verlangen 15.000 €

gegeben (GA 166), was dieser allerdings bestritten hat; einen Beweis für sein Vorbringen

hat der Beklagte zu 2. nicht angetreten. Es ist danach davon auszugehen, dass der

Beklagte zu 2. zu im Zusammenhang mit der Treuhandtätigkeit insgesamt 25.000 € und

15.000 € erhalten, ohne dass deren Verwendung konkret dargelegt worden wäre. Der

Beklagte zu 2. hat auch insoweit nicht hinreichend dargelegt, dass ihm wegen

rückständiger Wohngeldzahlungen ein sicherungsfähiger Anspruch gegen die Klägerin

zusteht.

c) Soweit der Beklagte zu 2. sicherungsfähige Gegenansprüche damit begründen will,

dass die Erwerber der übrigen Wohnungen angeblich Ansprüche wegen Mängeln gegen

ihn geltend machen, vermag dies ebenfalls einen sicherungsfähigen Anspruch nicht zu

begründen. Welche Mängel von den Erwerbern konkret geltend gemacht werden, hat der

Beklagte zu 2. auch vier Jahre nach Abschluss der Kaufverträge nicht konkret

vorgetragen. Allein der Vortrag, es bestünden Mängel und diese würden geltend

gemacht, reicht nicht aus.

Der Beklagte zu 2. ist danach verpflichtet, die Löschung der zu seinen Gunsten

eingetragenen Grundschuld zu bewilligen. Die Berufung der Klägerin zu 2. hat danach

insgesamt Erfolg.

C) Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (§ 543 Abs. 2 ZPO)

sind nicht ersichtlich.

Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, für die

I. Instanz auf § 91 Abs. 1 ZPO und hinsichtlich des am Berufungsverfahren nicht

beteiligten Klägers zu 1. auf 269 Abs. 3 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige

Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.

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