Urteil des OLG Brandenburg vom 11.02.2008

Gericht

Brandenburgisches Oberlandesgericht

Aktenzeichen

5 Wx 4/08

Entschieden

11.02.2008

Schlagworte

Vormerkung , Genehmigung , Rechtlich geschütztes interesse , Ddr , Grundbuchamt , Grundstück , Kaufvertrag , Unrichtigkeit , Verordnung , Geschäft

OLG Brandenburg: vormerkung, genehmigung, rechtlich geschütztes interesse, ddr, grundbuchamt, grundstück, kaufvertrag, unrichtigkeit, verordnung, geschäft

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 5.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

5 Wx 4/08

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 883 BGB, § 894 BGB, § 891

Abs 2 BGB, § 53 GBO, § 29 GBO

Anspruch auf Grundbuchberichtigung bezüglich einer

Vormerkung: Richtigkeit eines Grundbuches im Beitrittsgebiet

vor 1990; Erlöschen einer Vormerkung wegen Unmöglichkeit der

Erlangung einer für die Wirksamkeit der Übereignung

erforderlichen Genehmigung

Tenor

Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. bis 3. gegen den Beschluss der 9.

Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 11. Februar 2008 - 19 T 215/07 -

wird zurückgewiesen.

Gegenstandswert für die weitere Beschwerde: 61.355,00 €.

Gründe

Eingetragene Eigentümer des im Grundbuch von N. Bd. 97 Blatt 3137 unter laufender

Nummer 1 des Bestandsverzeichnisses eingetragenen Grundbesitzes waren seit dem

23. August 1940 P. L. und dessen Ehefrau I., geborene T.. Sie schlossen mit E. Ko.,

geborene R., wohnhaft B., …straße 85, am 7. Februar 1950 einen Kaufvertrag über das

Grundstück zu einem Kaufpreis von 3.000 Deutsche Mark der Deutschen Notenbank. § 5

des Kaufvertrages enthält die Auflassungserklärung der Beteiligten sowie die Bewilligung

einer Vormerkung auf Eigentumsverschaffung für die Käuferin.

Der Notar reichte mit am 24. Februar 1950 beim Amtsgericht Altlandsberg

eingegangenem Schreiben vom 22. Februar 1950 die erste Ausfertigung des Vertrages

ein mit dem Antrag, die bewilligte Eigentumsverschaffungsvormerkung in das Grundbuch

einzutragen. Am 20. März 1950 wurde die Vormerkung im Grundbuch von N. Blatt 3137

in Abteilung II laufende Nummer 1. eingetragen.

Am 29. Februar 1960 wurde das Bestandsverzeichnis auf das Einheitskataster

zurückgeführt und das Grundstück mit der Flurbezeichnung Gemarkung N. Flur 6,

Flurstück 225 im Bestandsblatt von N. Blatt 1613 fortgeführt.

Am 7. April 1987 wurde die Eigentumsverschaffungsvormerkung gelöscht.

Mit notariellem Vertrag vom 15. November 1989 verkauften I. Sch., geb. T., geschiedene

L. und, in Vertretung ihres geschiedenen Ehemannes P. L., eine Abwesenheitspflegerin

das Grundstück Herrn W. O. und Frau Dr. R. O.. Mit beim Liegenschaftsdienst am 23.

Februar 1990 eingegangenen Schriftsatz vom 21. Februar 1990 beantragte die Notarin

unter Übereichung der Ausfertigung des Vertrages und der Genehmigung des Rates des

Kreises vom 8. Januar 1990 die Eigentumsumschreibung.

Mit Schriftsatz vom 24. April 1996, eingegangen beim Grundbuchamt am 30. April 1996

legte Notar … eine beglaubigte Abschrift der notariellen Urkunde vom 7. Februar 1950

vor und beantragte in Vollmacht der Beteiligten zu 1. bis 3., die Erben der in E. K.

umbenannten Vormerkungsberechtigten E. Ko. seien, das Eigentum gemäß der

Auflassung umzuschreiben und die eingetragene Auflassungsvormerkung zu löschen.

Mit Beschluss vom 20. Februar 1997 wies das Grundbuchamt den Antrag des Notars …

vom 24. April 1996 zurück, da sein Antrag erst nach dem Eintragungsantrag des

Ehepaares O. eingegangen sei.

Am 25. Februar 1997 wurden die Eheleute O. zu je ½ Anteil unter Bezugnahme auf den

Vertrag vom 15. November 1989 als Eigentümer eingetragen und zugleich, von Amts

wegen, ein Widerspruch gegen die Löschung der Vormerkung zugunsten der E. Ko..

Die Eheleute O. schlossen am 17. März 1997 mit der Beteiligten zu 4. einen notariellen

Grundstücksübertragungsvertrag (Notar K. in B., UR-Nr.: 190/1997). Diese wurde am 25.

August 1997 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.

Gegen die Eintragung des Amtswiderspruchs hat die Beteiligte zu 4. unter dem 14

Oktober 1997 durch ihren damaligen Verfahrensbevollmächtigten Beschwerde eingelegt,

die das Amtsgericht – Grundbuchamt – mit Beschluss vom 4. Dezember 1997

zurückgewiesen hat.

Unter dem 19.März 2007 legte die Beteiligte zu 4 gegen den Eintrag des

Amtswiderspruchs vom 25. Februar 1997 „ Erinnerung“ ein, der der Rechtspfleger nicht

abgeholfen und sie dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt hat. das Landgericht,

das die Erinnerung als Beschwerde gewertet hat, hat nach umfangreichen Ermittlungen

mit dem nunmehr von den Beteiligten zu 1. bis 3. angefochtenen Beschluss das

Grundbuchamt angewiesen, den am 25. Februar 1997 in Abteilung II laufende Ziffer 1

der Eintragung des Grundbuches von N. bei B., Blatt 1613, von Amts wegen

eingetragenen Widerspruch gegen die Löschung der Vormerkung zugunsten E. Ko., geb.

R., aus B. zu löschen.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt: Die Voraussetzungen der Eintragung

eines Amtswiderspruchs gemäß § 53 GBO hätten nicht vorgelegen. Es könne nicht

festgestellt werden, dass gesetzliche Vorschriften bei der Löschung der Vormerkung

verletzt worden seien. Allein aus der Tatsache, dass Unterlagen über die Löschung nicht

vorhanden seien, lasse sich nicht mit hinreichender Sicherheit schließen, dass das

Grundbuchamt bei der Löschung der Vormerkung eine Gesetzesverletzung begangen

habe. Denn es sei denkbar, dass die Löschung den maßgeblichen damaligen

Verfahrensvorschriften, insbesondere § 17 Abs. 3 GBVO entsprochen habe. Danach

habe das Grundbuch durch den Liegenschaftsdienst des Rates des Bezirkes bei

Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs berichtigt werden können, ohne dass eine

entsprechende Erklärung der Beteiligten vorgelegen habe. Ein Berichtigungsgrund habe

vorgelegen, weil die Vormerkung unwirksam gewesen sei. Soweit bis zum 7. April 1987

eine Genehmigung des Vertrages vom 7. Februar 1950 nach der GVVO noch nicht erteilt

worden sei, sei der Anspruch auf Eigentumsverschaffung aus dem Kaufvertrag mit

Inkrafttreten der Verordnung über den Verkehr mit Grundstücken vom 11. Januar 1963

(GVVO; GBL II S. 159) gemäß der damals in der DDR bis zum 31. Dezember 1975 noch

geltenden Bestimmung des § 275 BGB wegen nachträglich eingetretener Unmöglichkeit

untergegangen. Eine Genehmigung sei wegen Vorliegens der zwingenden

Versagungsgründe nach § 5 Abs. 2 GVVO nicht mehr zu erlangen gewesen. Denn die in

W. lebende Käuferin habe die ordnungsgemäße Verwaltung und volkswirtschaftliche

erforderliche Nutzung des Grundstücks nicht gewährleisten können. Mit dem Erlöschen

des Eigentumsverschaffungsanspruchs sei auch die Vormerkung unwirksam geworden,

da der vorgemerkte Anspruch nicht mehr bestanden habe. Da keine Unterlagen

vorhanden seien, sei es auch nicht ausgeschlossen, dass die Beteiligten entsprechend

den Vorschriften von der Löschung benachrichtigt worden seien. Im Ergebnis sei mithin

nicht auszuschließen, dass schon der Löschung der Vormerkung keine

Gesetzesverletzung zugrunde liege und die Eintragung des Amtswiderspruchs gegen die

Löschung der Vormerkung nicht gerechtfertigt gewesen sei.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts wenden sich die Beteiligte zu 1. bis 3. mit

ihrer Beschwerde. Sie meinen, der Widerspruch sei zu Recht eingetragen worden, weil die

Vormerkung nach wie vor wirksam sei, eine Unrichtigkeit des Grundbuchs im Zeitpunkt

der Löschung nicht bestanden habe. Für die Eintragung der Vormerkung habe es einer

Genehmigung nach der GVVO nicht bedurft und für ihre Löschung habe eine

Aufgabeerklärung vorliegen müssen. Schließlich befinde sich in den ansonsten

vollständigen Grundakten auch keine nach § 17 Abs. 3 GBVO keine, einen

Löschungsgrund angebende Entscheidung.

II.

1. Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78, 80 GBO statthaft sowie formgerecht

eingelegt worden. Grundsätzlich ist die weitere Beschwerde gegen die im Grundbuch

noch nicht vollzogene Anordnung der Löschung eines Amtswiderspruchs auch ohne

Rücksicht auf die Beschränkung aus § 80 Abs. 3, § 71 Abs. 2 GBO zulässig. Zweifelhaft

ist jedoch, ob die für die Zulässigkeit der weiteren Beschwerde des Weiteren

erforderliche Beschwerdeberechtigung gegeben ist. Beschwerdeberechtigt ist derjenige,

der durch die angefochtene Entscheidung in seiner Rechtstellung beeinträchtigt ist und

ein rechtlich geschütztes Interesse an ihrer Beseitigung hat (Haegele/Schöner/Stöber,

Grundbuchrecht 11. Auflage, Randnote 488). Die Beteiligten zu 1. bis 3. haben aber nicht

in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nachgewiesen, dass sie Erben der E. K. sind,

noch, dass E. K. identisch ist mit der Vormerkungsberechtigten.

Dies mag jedoch letztlich dahinstehen, denn die weitere Beschwerde ist darüber hinaus

auch unbegründet.

2. Die Beteiligten zu 1. bis 3. wollen mit der Beschwerde erreichen, dass entgegen der

im angefochtenen Beschluss getroffenen Anordnung des Landgerichts der gegen die

Löschung der zugunsten von E. Ko. eingetragenen Eigentumsverschaffungsvormerkung

eingetragene Widerspruch nicht gelöscht wird, d. h. der nach § 53 GBO eingetragene

Widerspruch also nach ihrem Willen Bestand haben soll.

Voraussetzung für die Berechtigung eines Beteiligten zur Erhebung einer derartigen

Beschwerde ist, dass der betreffende Beteiligte zu dessen Gunsten der Widerspruch

gebucht ist, nach § 894 BGB einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs hätte,

wenn die Löschung der Vormerkung unrichtig gewesen wäre (Haegele/Schöner/Stöber,

a.a.O. Randnote 497).

Die Beteiligten zu 1. bis 3. machen geltend, dass das Grundbuch durch die Löschung der

zugunsten von E. Ko. eingetragenen Eigentumsverschaffungs-vormerkung unrichtig

geworden sei, weil der Anspruch der E. Ko. aus der Auflassung des Grundstücks vom 7.

Februar 1950 nach wie vor bestehe.

Die Löschung einer Vormerkung hat zur Folge, dass ein Dritter ein an sich relativ

unwirksames Recht gutgläubig als voll wirksames erwerben kann; insoweit besteht das

Bedürfnis nach der Möglichkeit, die Eintragung eines Widerspruchs herbeiführen zu

können, um den durch die Löschung der Vormerkung begründeten guten Glauben in das

Nichtbestehen einer solchen Eintragung durchbrechen zu können. Jedoch müssen hierfür

alle Voraussetzungen des § 53 GBO erfüllt sein. Das heißt, damit der eingetragene

Amtswiderspruch im Beschwerdeverfahren Bestand hat, muss einerseits die

Gesetzesverletzung bei Eintragung des zugrundeliegenden Rechts – hier der Löschung

der Vormerkung – feststehen; ferner muss für die Eintragung des Amtswiderspruchs als

weitere Voraussetzung vorliegen, dass sich die Unrichtigkeit als wahrscheinlich erweist.

Beide Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt.

a) Bei der Frage, ob die zugunsten der E. Ko. eingetragene

Eigentumsverschaffungsvormerkung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften gelöscht

wurde, sind die gesetzlichen Vorschriften des im Zeitpunkt der Eintragung maßgeblichen

Rechts der DDR ausschlaggebend, da die Grundbucheintragung vor dem 3. Oktober

1990 auf dem Gebiet der früheren DDR vorgenommen wurde (Demharter, GBO, 26. Aufl.

§ 53 Rn. 24). Auch bei der Würdigung dieser Vorgänge ist jedoch am Grundsatz des §

891 Abs. 2 BGB festzuhalten, wonach dann, wenn ein im Grundbuch eingetragenes

Recht gelöscht ist, vermutet wird, dass es nicht bestehe. Denn gemäß § 144 Abs. 1 Ziff.

3 GBO gelten die Grundbücher, die nach den am Tag vor dem Wirksamwerden des

Beitritts bestehenden Bestimmungen geführt wurden, seither als Grundbücher im Sinne

der Grundbuchordnung. und es ist davon auszugehen, dass auch vor dem 3. Oktober

1990 Grundbucheintragungen nur nach Recht und Gesetz vorgenommen wurden. Es

darf nicht etwa unterstellt werden, dass in der ehemaligen DDR Eintragungen ohne

gesetzliche Grundlagen oder unter Verletzung der damals geltenden gesetzlichen

Vorschriften vorgenommen wurden (Böhringer, Besonderheiten des Liegenschaftsrechts

in den neuen Bundesländern, 1993, Randnote 853; Schmidtbauer, DtZ 1992, 143;

Tatzkow/Henicke, ZOV 1992, 342, 343).

Dies würde man aber tun, wenn man allein deswegen, weil die Grundlage der nach §§ 15,

20 der Anordnung über das Verfahren in Grundbuchsachen –

Grundbuchverfahrensordnung – vom 30. 12. 1975 (GBl.DDR 1976 I Nr. 3 S. 42) als dem

damaligen Recht der grundsätzlich zulässigen Löschung einer Eintragung nicht aus dem

Grundbuch ersichtlich ist, und, wie vom Landgericht gemäß § 559 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 78

Satz 2 GBO für den Senat bindend festgestellt, auch keine Unterlagen existieren, die auf

einen Gesetzesverstoß hindeuten, geschweige denn eine derartige Verletzung in der

Form des § 29 GBO nachweisen könnten. Für die Eintragung eines Amtswiderspruchs

aus § 53 GBO ist deshalb kein Raum.

b) Darüber hinaus haben die Beteiligten zu 1. bis 3. auch nicht in der Form des § 29 GBO

glaubhaft gemacht, dass das Grundbuch hinsichtlich der gelöschten Vormerkung

unrichtig sei.

Für eine solche Glaubhaftmachung genügen bloße Zweifel an der Richtigkeit des

Grundbuchs nicht. Es müssen vielmehr konkrete Tatsachen vorliegen, aus denen eine

überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür hergeleitet werden kann, dass die Vormerkung

zu Unrecht gelöscht wurde, weil der Eigentumsverschaffungsanspruch nach wie vor

besteht.

Die Vormerkung soll gemäß § 883 BGB den Anspruch auf Einräumung eines Rechts an

einem Grundstück sichern. Zu diesem Anspruch ist sie streng akzessorisch (BGH NJW

2002, 2313). Sie entsteht nicht ohne ihn und erlischt mit ihm (Palandt/Bassenge, 68.

Aufl. § 883 Rn. 2). Ist der Anspruch nicht wirksam begründet worden oder erloschen, ist

auch die zu seiner Sicherung eingetragene Vormerkung wirkungslos (BGHZ 54, 56, 63)

und das Grundbuch ist unrichtig. Hängt die Wirksamkeit von der Erteilung einer

behördlichen Genehmigung ab, kann der schwebend unwirksame

Eigentumsverschaffungsanspruch zwar schon durch die Eintragung einer Vormerkung

gesichert werden (KG OLGZ 1992, 257). Wirksam wird der Vertrag und damit das

Entstehen des Anspruchs und damit eine wirksame Vormerkung jedoch erst mit der

Erteilung der Genehmigung, während er einschließlich der Vormerkung mit der

Versagung der Genehmigung endgültig unwirksam wird.

Die zugunsten der E. Ko. eingetragene Vormerkung sollte deren Anspruch gemäß § 433

Abs. 1 Satz 1 BGB auf Übereignung der 606 qm großen Parzelle Gemarkung N.

Kartenblatt 1, Nr. 6554/70 aus dem mit den Eheleuten L. am 7. Februar 1950

geschlossenen Kaufvertrag sichern. Dieser Vertrag war von Anfang an

genehmigungspflichtig und den Grundakten sind Anhaltspunkte für die Erteilung einer

Genehmigung nicht zu entnehmen. Denn in den Grundakten befinden sich, was den

Vollzug des Vertrages vom 7. Februar 1950 betrifft, lediglich die erste Ausfertigung des

Kaufvertrages vom 7. Februar 1950 sowie der am 24. Februar 1950 bei dem

Grundbuchamt eingegangene Antrag des Notars vom 22. Februar 1950 auf Eintragung

einer Eigentumsverschaffungs-vormerkung nebst der Anzeige der Gerichtskasse über

die Zahlung der Gerichtsgebühren. Wie der des weiteren in den Grundakten Blatt 3137

befindlichen Urkunde vom 21. Februar 1940 über den Verkauf der Parzellen 6554/70 und

6555/70 in Größe von 606 und 749 qm an die Eheleute P. und I. L. zu entnehmen ist,

liegen die Parzellen in einem Wohnsiedlungsgebiet. Entsprechend wurde der Vertrag am

11. Juli 1940 durch den Landrat des Kreises N. gemäß § 4 des Gesetzes über die

Aufschließung von Wohnsiedlungsgebieten (RGBl I S. 659) genehmigt. Auch dem Vertrag

vom 6. Februar 1950 über den Verkauf der unter lfd. Nr. 2 des Grundbuchs von N. Blatt

3137 gebuchten 749 qm großen Parzelle 6555/70 an die Eheleute B. wurde, wie den

beigezogenen Grundakten des Amtsgerichts Altlandsberg von N. Band 112, Blatt 3581

zu entnehmen ist, am 29. Oktober 1950 durch den Rat des Kreises N. nach dem

Wohnsiedlungsgesetz vom 22.9.1933/27.9.1938 erteilt. Demnach unterlag der Verkauf

der seinerzeit von den Eheleuten L. zugleich mit der Nachbarparzelle mit Vertrag vom

21. Februar 1940 gekauften und mit Vertrag vom 7. Januar 1950 der E. Ko.

weiterverkauften, in demselben Gebiet liegenden, 606 qm großen Parzelle 6554/70

ebenfalls der Genehmigungspflicht dieses Gesetzes. Genehmigungspflichtig waren

sowohl das schuldrechtliche Geschäft als auch die Auflassung. Denn gemäß § 4 Abs. 1

des Gesetzes über die Aufschließung von Wohnsiedlungsgebieten vom 22. September

1933 (RGBl. I S. 659 ff, 660) bedurften die Auflassung eines Grundstücks sowie jede

Vereinbarung, durch die einem anderen ein Recht zur Nutzung oder Bebauung eines

Grundstücks eingeräumt wurde, zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der zuständigen

Behörde. Dabei waren, wie § 5 Abs. 1 der Verordnung zur Ausführung des Gesetzes über

die Aufschließung von Wohnsiedlungen vom 25. Februar 1935 (RGBl 1935 S. 292) zu

entnehmen ist, sowohl das Grundgeschäft als auch das Erfüllungsgeschäft bis zur

Erteilung der Genehmigung (schwebend) unwirksam. Standen hiernach sowohl der

Kaufvertrag vom 7. Februar 1950 als auch die darin erklärte Auflassung unter dem

Vorbehalt der behördlichen Genehmigung, konnte E. Ko. ohne diese Genehmigung einen

wirksamen Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an dem gekauften Grundstück

gemäß § 873 Abs. 1 BGB i. V. m. §§ 925, 873 Abs. 2 BGB nicht erlangen. Mit

Außerkrafttreten des Wohnsiedlungsgesetztes gemäß § 21 der Verordnung über den

Verkehr mit Grundstücken – Grundstücksverkehrsverordnung – vom 11. Januar 1963

(GBl./DDR II S. 159) - GVVO - endete der Schwebezustand nicht. Er blieb vielmehr gemäß

§§ 2, 20 GVVO aufrechterhalten, da das Genehmigungserfordernis nach dem

Wohnsiedlungsgesetz nunmehr durch das der GVVO ersetzt wurde. Dass die

Genehmigung nach der GVVO beantragt worden wäre, machen die Beteiligten zu 1 bis 3

nicht geltend. Dergleichen ergibt sich auch nicht aus den Grundakten. Zwar ist ein

Geschäft bis zur Entscheidung der Genehmigungsbehörde schwebend unwirksam und

zwar auch dann, wenn feststeht, dass das Geschäft nicht genehmigt werden kann;

jedoch dauert der Schwebezustand nicht unbegrenzt. Vielmehr wird er endgültig

unwirksam, wenn die erforderliche Genehmigung nicht mehr zu erlangen bzw. ihre

Erteilung völlig ausgeschlossen erscheint (BGHZ 76, 242, 248; BGH NJW 1993, 648, 650).

So liegt der Fall, wie vom Landgericht zu Recht ausgeführt, hier. Die für E. Ko. als W. in

eingetragene Vormerkung war als endgültig erloschen anzusehen, nachdem eine

wirksame Eigentumsverschaffungspflicht der Ver-äußerer L. durch das Inkrafttreten der

GVVO gemäß der damals in der DDR noch geltenden Bestimmung des § 275 BGB nicht

mehr begründet werden konnte. Seither war die Veräußerung eines in der DDR

gelegenen Grundstücks an einen Westerwerber nicht mehr genehmigungsfähig, weil sie

jedenfalls nicht die ordnungsgemäße Verwaltung und volkswirtschaftlich erforderliche

Nutzung gewährleistete und gesellschaftliche Interessen verletzte. Sie stellte damit für

die Genehmigungsbehörde einen zwingenden Versagungsgrund nach § 5 Abs. 2 Buchst.

c und f GVVO 1963 dar (BGH NJW 1993, 648, 650).

Konkrete Umstände, auf die eine über bloße Zweifel an der Richtigkeit hinausgehende

überwiegende Wahrscheinlichkeit einer durch die Löschung entstandenen Unrichtigkeit

des Grundbuchs gestützt werden könnte (Demharter, GBO 26. Aufl. § 53 Rdnr. 28

m.w.N.), sind hiernach nicht vorhanden.

Nach alledem war für die Eintragung des Amtswiderspruchs gegen die Löschung der

Vormerkung aus dem Vertrag vom 7. Februar 1950 kein Raum, da ein sicherungsfähiger

Anspruch auf Erklärung der Auflassung nie bestanden hat.

Die Kostenentscheidung ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz (§ 131 Abs. 1 Satz 1

KostO).

Eine Auslagenentscheidung (§ 13 a FGG) ist nicht veranlasst.

Den Geschäftswert hat der Senat gemäß § 31 Abs. 1 Satz 1, § 30 Abs. 1, § 19 Abs. 1 KO

nach dem Wert des betroffenen Grundstücks (BayObLG DB 1985, 334) festgesetzt.

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