Urteil des OLG Brandenburg vom 29.03.2006

OLG Brandenburg: grundstück, arglistige täuschung, treu und glauben, zugesicherte eigenschaft, zusicherung, fehlen einer zugesicherten eigenschaft, vermessung, kaufpreis, kaufvertrag

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 5.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

5 U 85/06

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 166 BGB, § 123 BGB, § 278

BGB, § 313 S 1 BGB, § 459 Abs

2 BGB

Ansprüche auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung aus einem

Grundstückskaufvertrag wegen Fehlens einer zugesicherten

Eigenschaft des Grundstücks als Bauland

Tenor

I. Auf die Berufung des Klägers wird das am 29. März 2006 verkündete Urteil der 5.

Zivilkammer des Landgerichts Potsdam (5 O 32/05) teilweise abgeändert und wie folgt

neu gefasst:

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 6.683,89 € nebst Zinsen in Höhe von 5

Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16. August 2002 zu zahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die weitergehende Berufung des Klägers wird zurückgewiesen.

III. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen haben der Kläger zu 91% und der

Beklagte zu 9% zu tragen.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Zwangsvollstreckung der

jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils

vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn die vollstreckende Partei nicht vor der

Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Der Kläger nimmt den Beklagten wegen eines Grundstückskaufes auf Schadensersatz,

hilfsweise auf Wandelung und weiter hilfsweise auf Erfüllung in Anspruch.

Der Beklagte ist Eigentümer des etwa 8.971 m² großen Grundstücks „…„ der

Gemarkung L…, Flur 4, Flurstück 135 (vormals: Flurstück 53/39), verzeichnet im

Grundbuch von L… LB 270, Blatt 293. Das Gebiet, in dem das Grundstück liegt, war seit

1992 in einem Flächennutzungsplan als „SO-Gebiet„ ausgewiesen. Ein Bebauungsplan

bestand nicht.

Unter dem 16. Januar 1992 unterzeichneten „A. Kö…„ und - für den Immobilienmakler

P… H… - „i. A.„ die Zeugin E… R… (heute S…) einen „Verkäufer-Makler-Auftrag„. In der

Rubrik „Auftragsobjekt, Verhandlungsbasis„ ist maschinenschriftlich festgehalten:

„Bauland für Wohnbebauung - 8.900 qm in L…/E…, Preis: 178.000,00 DM - VB„.

Nach Durchführung von Verhandlungen - über den Makler H… - einigten sich die

Parteien auf einen Grundstückskaufpreis von 10,- DM/m². Der Kläger hatte die Absicht,

das Grundstück zu parzellieren und mit Einfamilienhäusern zu bebauen.

Am 6. Februar 1992 schlossen die Parteien vor dem Notar G… B… in B zu dessen UR-Nr.

135/1992 einen notariellen Kaufvertrag über das Grundstück. In dem Vertrag ist unter

anderem folgendes bestimmt:

Der Kläger bebaute das Grundstück nicht. Er ist bis heute nicht als Eigentümer im

Grundbuch eingetragen.

Am 3. August 1992 teilte Notar B… dem Kläger mit, dass die Eintragung der

Auflassungsvormerkung im Grundbuch erfolgt sei, und forderte ihn zur Hinterlegung des

vereinbarten Kaufpreises auf. Hierauf verwies der Kläger auf die fehlende Bebaubarkeit

des Grundstücks und kündigte unter Hinweis auf § 1 des Grundstückskaufvertrages an,

den Kaufpreis erst nach erfolgter Ausweisung als Bauland für Wohnbebauung zu

hinterlegen. Mit Schreiben vom 31. August 1992 erklärte der Notar B…, dass die

Verpflichtung zur Kaufpreishinterlegung allein von der Eintragung der

Eigentumsverschaffungsvormerkung abhänge. Daraufhin setzte sich der Kläger mit dem

Beklagten in Verbindung.

Am 6. September 1992 trafen die Parteien eine privatschriftliche Vereinbarung mit

folgendem Inhalt:

Am 10. September 1992 zahlte der Kläger den Kaufpreis auf dem Notaranderkonto ein.

Zwischenzeitlich hatte der Landrat des Landkreises Lu… dem Notar B… mitgeteilt, dass

nach dem Ergebnis einer Überprüfung die im Grundstückskaufvertrag verkaufte Fläche

die Flurstücksbezeichnung 135 „beinhalte„. Daraufhin errichtete Notar B… am 21.

September 1992 zu seiner UR-Nr. 857/1992 eine Urkunde, mit der die Bezeichnung des

Grundstücks entsprechend geändert wurde.

Am 2. November 1992 beauftragte der Kläger den Vermessungsingenieur Sch… mit der

Vermessung des Grundstücks.

Am 16. Mai 1995 vereinbarten der Kläger und der Beklagte mündlich, dass der Kläger

das Grundstück auch dann erwerbe, wenn es nicht als Bauland, sondern nur als

sogenanntes „SO-Gebiet„ ausgewiesen sei, und dass der Kläger den Notar B… zur

Auszahlung eines Betrages von 50.000,- DM vom Notaranderkonto an den Beklagten

anweisen werde. Am 17. Mai 1995 wies der Kläger den Notar B… schriftlich zur

Auszahlung von 50.000,- DM an den Beklagten an. Der Notar kam der Weisung nach und

zahlte den Betrag an den Beklagten aus.

Mit Anwaltsschreiben vom 28. Januar 1999 forderte der Beklagte den Notar B… zur

Auskehrung des restlichen Teiles des auf dem Notaranderkonto hinterlegten Kaufpreises

auf. Der Kläger verweigerte hierzu seine Zustimmung. Mit Schreiben vom 3. Februar

1999 lehnte der Notar B… die Auskehrung des Restkaufpreises unter Hinweis darauf ab,

dass aus seiner Sicht Gegenstand des Grundstückskaufvertrages der Verkauf eines

Grundstücks sei, das als Bauland für Wohnbebauung ausgeschrieben sei, es sich bei

dem Grundstück aber (noch) nicht um Bauland handele. Mit Schreiben vom 12. Februar

1999 kündigte der Kläger dem Beklagten an, er werde den „Kaufvertrag wegen Wegfalls

der Geschäftsgrundlage gemäß § 1 des Vertrages rückabwickeln„, wenn es sich bei dem

Grundstück „abschließend nicht um Bauland handeln sollte„. Am 15. März 1999 erhob

der Beklagte bei dem Landgericht Berlin Beschwerde gegen die Verweigerung der

Auszahlung des Restkaufpreises durch den Notar B…. Mit Beschluss vom 16. April 1999

(84 T 60/99) wies das Landgericht Berlin den Notar B… an, den Restkaufpreis in Höhe

von 39.710,- DM (ohne Hinterlegungszinsen) an den Beklagten auszukehren. Zur

Begründung führte das Landgericht Berlin aus, dass die in § 2 des Kaufvertrages

vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen vorlägen; die Ausweisung des Grundstücks

als Bauland sei hierfür nicht erforderlich. Daraufhin zahlte der Notar B… am 27. Mai 1999

den Restbetrag von 39.710,- DM des vom Kläger hinterlegten Kaufpreises an den

Beklagten aus.

Vor dem Hintergrund von Gesprächen mit Bediensteten des Amtes T… beantragte der

Kläger über die K… Liegenschafts-GmbH am 19. Mai 1999 die Einleitung eines

Bebauungsplanverfahrens. Mit Schreiben vom 1. Oktober 2001 teilte die Stadt T…

hierauf mit, dass die Gemeindevertretung L… die von ihr bis dahin verfolgten

„Planungsabsichten zur Wochenendbebauung im Eichenhof aufgehoben hat„ und „damit

(...) eine Beplanung und Entwicklung des Gebietes als Wochenendhausgebiet nicht

gegeben (ist)„.

Die Bearbeitung des Vermessungsauftrags des Klägers vom 2. November 1992 erfolgte

zunächst durch den Vermessungsingenieur Sch…. Im Jahre 1999 wurde der

Vermessungsauftrag durch den Vermessungsingenieur W… übernommen, der eine

Vermessung durchführte und dem Kläger hierfür mit Kostenbescheid vom 21. Juni 2001

einen Betrag von 13.072,56 DM in Rechnung stellte. Hiergegen legte der Kläger mit

Schreiben vom 15. Juli 2001 Widerspruch ein. Mit Anwaltsschreiben vom 28. August 2001

forderte der Kläger den Beklagten zur Zahlung dieser Kosten auf, was der Beklagte mit

Anwaltsschreiben vom 26. September 2001 ablehnte, unter Hinweis darauf, dass er für

die Vermessungsarbeiten des Vermessungsingenieurs Sch… gemäß Rechnung vom 6.

Januar 1995 bereits - im Wege der Verrechnung mit der Kaufpreisforderung - 3.624,63

DM entrichtet habe. Mit Anwaltsschreiben vom 23. Dezember 2002 begründete der

Kläger seinen Widerspruch gegen den Kostenbescheid vom 21. Juni 2001. Diesem

Widerspruch versagte der Vermessungsingenieur W… die Abhilfe mit Bescheid vom 24.

März 2003.

Mit Anwaltsschreiben vom 29. Juli 2002 machte der Kläger gegenüber dem Beklagten

Schadensersatzforderungen geltend, unter Hinweis darauf, dass das verkaufte

Grundstück die vom Kläger zugesicherte Eigenschaft der „Bebaubarkeit zu

Wohnzwecken„ nicht aufweise und diese Eigenschaft auch nicht erlangen werde. Der

Kläger forderte den Beklagten auf, die ihm durch die Kaufpreiszahlung und ihre

Finanzierung, die Notarkosten und die Vermessungskosten einschließlich der

nachfolgenden Zinsnachteile entstandenen Vermögensschäden zu ersetzen und hierfür

bis zum 16. August 2002 einen Betrag von insgesamt 74.083,l3 Euro zu zahlen. Dies

lehnte der Beklagte ab.

Der Kläger hat geltend gemacht, der Beklagte habe ihm die Eigenschaft des

Grundstücks als Bauland zugesichert. Dies ergebe sich aus der Formulierung in § 1 des

Kaufvertrages, aus den Vereinbarungen vom 6. September 1992 und 16. Mai 1995 sowie

aus der Höhe des mit 10,- DM/m² vereinbarten Kaufpreises, der dem üblichen Preis für

noch unerschlossenes Bauland entspreche. Der Beklagte habe den Makler H… mit dem

Verkauf des Grundstücks beauftragt und sei über diesen an ihn, den Kläger,

herangetreten. Er, der Kläger, habe sich für das Grundstück als Anlageobjekt zur

Alterssicherung interessiert. Der Beklagte und der von ihm beauftragte Makler H…

hätten ihm wiederholt erklärt, dass das Grundstück zu Wohnzwecken bebaubar sei.

Hierauf habe er, der Kläger, vertraut. Der Beklagte müsse sich die Erklärungen des

Maklers H… zurechnen lassen, da er ihn mit den Verkaufsverhandlungen beauftragt und

im Maklerauftrag ausdrücklich erklärt habe, dass es sich um Bauland für Wohnbebauung

handele. Der Makler H… habe für den Beklagten gehandelt und von diesem auch die

Maklerprovision erhalten. Der Notartermin vom 6. Februar 1992 und die Formulierung

des Kaufvertrages seien auf den Beklagten bzw. auf den Makler H… zurückgegangen.

Auch gegenüber dem Notar B…, unter anderem auch im Notartermin vom 6. Februar

1992, hätten der Beklagte und der Makler H… bestätigt, dass das Grundstück zur

Wohnbebauung genutzt werden könne. Er, der Kläger, habe erst Monate nach

Vertragsschluss erfahren, dass es sich bei dem Grundstück nicht um Bauland für

Wohnbebauung gehandelt habe. Die Hoffnung, dass das Grundstück noch zum Bauland

werde, habe sich in der Folgezeit nicht bestätigt und mit dem Schreiben der Stadt T…

vom 1. Oktober 2001 zerschlagen. Wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft sei

der Beklagte ihm, dem Kläger, gemäß § 459 Abs.2, § 463 BGB (a.F.) zum

Schadensersatz verpflichtet. Zudem habe der Beklagte die Bebaubarkeit des

Grundstücks „ins Blaue hinein„ erklärt, also arglistig vorgespiegelt bzw. den Umstand,

dass es sich nicht um Bauland handele, arglistig verschwiegen.

Seinen Schadensersatzanspruch mit einem Umfang von 76.056,15 € hat der Kläger wie

folgt berechnet:

- entrichteter Kaufpreis: 45.867,99 € (= 89.710,- DM)

- hierauf angefallene Finanzierungskosten (Agio und Zinsen bis 30. September 1997

gemäß Darlehensvertrag mit der … Bank AG): 14.596,64 € (= 28.548,54 DM) ./.

Zinsgutschrift auf dem Notaranderkonto: 4.773,02 € (= 9.335,21 DM) = 9.823,62 €

- entgangene Zinsen aus 55.691,61 € (45.867,99 € + 9.823,62 €) für die Zeit vom 1.

Oktober 1997 bis zum 30. Juni 2002 unter Zugrundelegung einer laufenden Verzinsung

von 4% (einschließlich Zinseszinsen): 11.427,27 €

- Notarkosten: 515,84 € (= 1.008,90 DM)

- entgangene Zinsen aus 515,84 € für die Zeit vom 1. Januar 1993 bis zum 30. Juni 2002

unter Zugrundelegung einer laufenden Verzinsung von 4% (einschließlich Zinseszinsen):

233,05 €

- Grunderwerbssteuer: 917,26 € (= 1.794,- DM)

- entgangene Zinsen aus 917,26 € für die Zeit vom 20. Mai 1992 bis zum 31. Dezember

2004 unter Zugrundelegung einer laufenden Verzinsung von 4% (einschließlich

Zinseszinsen): 587,23 €

- Grundstücksvermessungskosten des Vermessungsingenieurs W…: 6.683,89 € (=

13.072,56 DM)

Die Erstattung der Vermessungskosten des Vermessungsingenieurs W… hat der Kläger

auch auf § 9 des Kaufvertrages gestützt. Hilfsweise hat der Kläger Ansprüche aus

Wandelung des Kaufvertrages (§§ 459, 462, 465, 467 BGB a.F.) geltend gemacht.

Verjährung sei nicht eingetreten, da die Übergabe des Grundstücks an ihn nicht erfolgt

sei.

Der Kläger hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 76.056,15 € nebst 5 Prozentpunkten

über dem Basiszinssatz auf den Betrag von 74.083,13 € seit dem 16. August 2002, auf

den Betrag von weiteren 1.504,49 € seit Rechtshängigkeit und auf den Betrag von

weiteren 468,53 € seit dem 2. November 2005 zu zahlen, wobei die Zahlung eines

Teilbetrages von 917,26 € nur Zug um Zug gegen Abtretung eines etwaigen

Grunderwerbssteuer-Rückerstattungsanspruchs des Klägers zu erfolgen hat, der dem

Kläger angesichts der von ihm auf den Grunderwerbssteuerbescheid des Finanzamtes

Lu… vom 6. Februar 1992 zur Steuernummer 050/800/21242 gezahlten

Grunderwerbssteuer zustehen könnte.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat entgegnet, die Eigenschaft des Grundstücks als Bauland sei nicht

vereinbart worden. Der Kläger habe sich vor Abschluss des Kaufvertrages Kenntnis über

den Planungszustand verschafft, und zwar aus Gesprächen mit dem Makler H… und

dem Bürgermeister Sc…. Auch habe der Kläger gewusst, dass die Festsetzungen des

Flächennutzungsplanes nicht verbindlich seien und daher eine bloße Chance dafür

bestanden habe, dass das Grundstück zum Bauland werde. Hierauf gehe auch die

Formulierung in § 1 des Kaufvertrages („als Bauland für Wohnbebauung

ausgeschrieben„) zurück. Der Kläger habe von Anfang an bewusst ein

Spekulationsgeschäft betrieben. Dies finde seine Bestätigung in den Vereinbarungen

vom 6. September 1992 und 16. Mai 1995 sowie in der Höhe des mit 10,- DM/m²

vereinbarten Kaufpreises, der weit unter dem üblichen Preis für unerschlossenes

Bauland in Höhe von 25,- DM/m² bis 50,- DM/m² liege. Ihm, dem Beklagten, seien die

planungsrechtlichen Umstände insgesamt nicht bekannt gewesen. Die Initiative zum

Kaufvertrag sei vom Kläger und dem von diesem beauftragten Makler H… ausgegangen.

Der Kläger habe ein Grundstück mit der Möglichkeit einer späteren Entwicklung und

Bebauung gesucht und hierfür den Makler H… beauftragt. Der Makler H… sei über seine

Mitarbeiterin S… mit einem vorgefertigten Maklerauftrag an die Ehefrau des Beklagten

herangetreten, die dann die erwünschte Unterschrift geleistet habe. Er, der Beklagte,

habe bloß „formal„ einen Maklerauftrag erteilen sollen, damit die Maklerprovision ihm als

Verkäufer in Rechnung habe gestellt werden können. Der Kläger habe über den Makler

H… auch den Notar B… beauftragt, den Notartermin vom 6. Februar 1992 vereinbart

und den Vertragstext entworfen. Da der Makler H… tatsächlich für den Kläger tätig

geworden sei, seien sein Handeln und seine Erklärungen allein dem Kläger, nicht aber

ihm, dem Beklagten, zuzurechnen. Es fehle daher keine zugesicherte Eigenschaft, und

das Grundstück weise auch keinen Mangel auf; die Parteien hätten allenfalls vereinbart,

dass das Grundstück die Chance gehabt habe, Bauland zu werden. Zudem seien

Ansprüche des Klägers wegen eigener Kenntnis der Umstände gemäß § 460 BGB

ausgeschlossen. Letztlich seien Ansprüche des Klägers verjährt. Die Übergabe des

Grundstücks an den Kläger sei gleich nach der notariellen Beurkundung vom 6. Februar

1992 erfolgt. Das Grundstück sei vom Pächter geräumt worden, und der Kläger habe das

Grundstück sogleich nutzen können. Hilfsweise hat sich der Beklagte auf den Einwand

der Verwirkung berufen.

Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten des Vermessungsingenieurs W… stehe dem

Kläger nicht zu, da er, der Beklagte, für die Arbeiten des Vermessungsingenieurs Sch…

bereits 3.624,63 DM entrichtet habe (Verrechnung mit Kaufpreis), die

Vermessungsarbeiten des Vermessungsingenieurs W… nicht erforderlich gewesen seien

und dessen Kostenberechnung unrechtmäßig, im Übrigen auch unangemessen und

überhöht, sei.

Das Landgericht Potsdam hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der

Zeugen P… H… (Makler), H… Sc… (Bürgermeister), G… B… (Notar), E… S… (frühere

Maklermitarbeiterin) und A… Kö… (Ehefrau des Beklagten). Wegen der Einzelheiten und

des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt des Beweisbeschlusses vom

30. November 2005 und auf die Sitzungsniederschrift vom 8. März 2006 Bezug

genommen. Mit Urteil vom 29. März 2006 hat das Landgericht die Klage abgewiesen und

zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Ein Anspruch des

Klägers auf Schadensersatz aus § 459 Abs. 2, § 463 BGB (a.F.) bestehe nicht. Die

Beweisaufnahme habe nicht ergeben, dass der Beklagte die Bebaubarkeit des

Grundstücks zugesichert habe. Weder sei in der notariellen Vertragsurkunde eine solche

Zusicherung enthalten, noch ergebe sich eine Zusicherung aus unstreitigen oder

nachgewiesenen Umständen außerhalb der Urkunde. Die entscheidenden Erklärungen

seien durch den Makler H… abgegeben worden, der nicht als Repräsentant des

Beklagten aufgetreten sei, sondern als vermittelnder Makler, dessen Handeln dem

Beklagten nicht zuzurechnen sei. Gegen die von dem Kläger behauptete Zusicherung

spreche auch der Inhalt der am 6. September 1992 geschlossenen Vereinbarung, in der

die Parteien das Grundstück nur als „für Wohnbebauung ausgewiesen„ bezeichnet und

festgehalten hätten, dass die Genehmigung durch die „Landesbehörde„ noch ausstehe.

Eine arglistige Täuschung durch den Kläger sei ebenfalls nicht bewiesen. Ein Anspruch

auf Wandelung sei gemäß § 477 BGB (a.F.) verjährt. Die einjährige Verjährungsfrist habe

mit der Übergabe des Grundstücks an den Kläger begonnen, die jedenfalls mit der

Vermessung durch den von dem Kläger beauftragten Vermesser dokumentiert worden

sei.

Gegen dieses ihm am 19. April 2006 zugestellte Urteil hat der Kläger mit Eingang vom

18. Mai 2006 Berufung eingelegt und sein Rechtsmittel - nach Verlängerung der

Begründungsfrist bis zum 21. August 2006 durch Verfügungen vom 12. Juni und 4. Juli

2006 - mit Schriftsatz vom 21. August 2006, eingegangen am selben Tage, begründet.

Der Kläger stützt die Berufung darauf, dass das Landgericht den Tatbestand in Teilen

fehlerhaft festgestellt und auf dieser fehlerhaften Grundlage eine unzutreffende

rechtliche Würdigung vorgenommen habe. Dass der Beklagte die Bebaubarkeit des

Grundstücks mit Wohnbebauung zugesichert habe, ergebe sich aus § 1 des

Kaufvertrages, aus der Bestätigung der Baulandqualität im Notartermin vom 6. Februar

1992, den dahingehenden Erklärungen des Beklagten und des von ihm beauftragten

Maklers H… im Vorfeld des Vertragsabschlusses, aus der Höhe des vereinbarten

Kaufpreises und aus den Vereinbarungen vom 6. September 1992 und 16. Mai 1995,

wonach die Parteien den „Verkauf von Bauland„ vorausgesetzt hätten. Die Erklärungen

des Maklers H… müsse sich der Beklagte aufgrund des Maklerauftrags vom 16. Januar

1992 (worin von „Bauland für Wohnbebauung„ die Rede sei) zurechnen lassen; sollte der

Maklerauftrag von der Ehefrau des Beklagten unterzeichnet worden sein, so sei dies in

wirksamer Vertretung des Beklagten geschehen, da der Beklagte im Termin vom 12.

November 2005 zugestanden habe, dass „diese Sachen schon immer meine Frau

gemacht„ habe. Der Makler H… sei im Auftrag des Beklagten und für den Beklagten

tätig geworden und mit der Anpreisung des Grundstücks als „Bauland„ an ihn, den

Kläger, herangetreten. Die Erklärung, es handele sich bei dem Grundstück um

„Bauland„, sei zumindest „ins Blaue hinein„ abgegeben worden, so dass Arglist vorliege.

Vertragsgegenstand sei „Bauland„ und nicht etwa nur „Bauerwartungsland„ gewesen;

hiervon seien auch alle Beteiligten ausgegangen. Im Hinblick auf die Verjährung habe

das Landgericht aus der Vermessung des Grundstücks zu Unrecht auf eine

Besitzübergabe an den Kläger geschlossen; die Vermessung sei in Abstimmung mit

dem Beklagten veranlasst worden, und für den Auftrag zur Vermessung sei keine

dauerhafte Sachherrschaft (Besitz) am Grundstück nötig. Eine Übergabe des

Grundstücks sei an ihn, den Kläger, nicht erfolgt.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung

den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 76.056,15 € nebst 5 Prozentpunkten

über BZS auf den Betrag von 74.083,13 € seit dem 16. August 2002, auf den Betrag von

weiteren 1.504,49 € seit Rechtshängigkeit und auf den Betrag von weiteren 468,53 € seit

dem 2. November 2005 zu zahlen, wobei die Zahlung eines Teilbetrages von 917,26 €

nur Zug um Zug gegen Abtretung eines etwaigen Grunderwerbssteuer-

Rückerstattungsanspruchs des Klägers zu erfolgen hat, der dem Kläger angesichts der

von ihm auf den Grunderwerbssteuerbescheid des Finanzamtes Lu… vom 6. Februar

1992 zur Steuernummer 050/800/21242 gezahlten Grunderwerbssteuer zustehen

könnte, sowie - insgesamt - Zug um Zug gegen Erteilung der Löschungsbewilligung für

die eingetragene Auflassungsvormerkung.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt die angefochtene Entscheidung des Landgerichts und wiederholt und

vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen. Der Makler H… sei für den Kläger, dessen

Freund, tätig geworden. Die Formulierung in § 1 des Kaufvertrages sei aus dem

Flächennutzungsplan übernommen und dem Notar B… vom Makler H… vorgegeben

worden und enthalte gerade keine „Zusicherung„. Dem Kläger sei die noch ausstehende

Bebaubarkeit des Grundstücks von Beginn an bekannt gewesen. Im Gegensatz zu ihm,

dem Beklagten, sei der Kläger mit der planungsrechtlichen Situation voll und ganz

vertraut gewesen. Aus den Vereinbarungen vom 6. September 1992 und 16. Mai 1995

ergebe sich allenfalls, dass das Grundstück noch Bauland werden konnte. Der

Vermessungsauftrag an den Vermessungsingenieur Sch… sei nicht mit ihm, dem

Beklagten, abgestimmt worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der

Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.

Der Senat hat aufgrund seines Beschlusses vom 5. April 2007 Beweis erhoben zur Frage

der Übergabe des Grundstücks an den Kläger durch uneidliche Vernehmung der Zeugin

A… Kö…. Wegen der Einzelheiten und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den

Inhalt des Beweisbeschlusses und die Sitzungsniederschrift vom 11. Oktober 2007

Bezug genommen.

II.

1. Die Berufung des Klägers ist statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere

form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs.1 und 2 Nr.1, §§ 517,

519, 520 ZPO).

2. In der Sache selbst hat das Rechtsmittel indes nur in einem geringen Teil - nämlich

hinsichtlich der Erstattung der Vermessungskosten von 6.683,89 € - Erfolg.

a) Dem Kläger steht kein Anspruch auf Schadensersatz nach § 463 BGB (a.F.) [i.V.m

Art.229 § 5 Satz 1 EGBGB] zu.

Ansprüche aus §§ 459 ff. BGB (a.F.) kann der Käufer gfs. auch schon vor Gefahrübergang

(§ 446 BGB [a.F.]) geltend machen, wenn feststeht, dass der Mangel unbehebbar bzw.

die zugesicherte Eigenschaft nicht zu verschaffen ist (oder der Verkäufer die Behebung

des Mangels bzw. die Verschaffung der Eigenschaft endgültig verweigert hat) (s. BGHZ

Bd.34, S.32, 34 f.; BGH NJW 1995, S.1737, 1738; Palandt/Putzo, BGB, 61.Aufl.2002, § 459

Rdn.7 und § 462 Rdn.9).

Der Kläger hat jedoch weder das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft im Sinne von §

459 Abs.2 BGB (a.F.) noch eine arglistige Täuschung durch den Beklagten (§ 463 Satz 2

BGB [a.F.]) nachgewiesen.

aa) Die Zusicherung der Eigenschaft des Grundstücks als (Wohn-)Bauland hat der

insoweit darlegungs- und beweispflichtige Kläger nicht nachgewiesen.

Die Zusicherung einer Eigenschaft (§ 459 BGB [a.F.]) ist von der bloßen

Beschaffenheitsangabe zur Kaufsache zu unterschieden. Die Erklärung des Verkäufers

zu bestimmten Eigenschaften der Kaufsache ist erst dann eine „Zusicherung„, wenn der

Verkäufer nach dem Willen beider Vertragsparteien für diese Erklärung „einstehen„ soll,

der Verkäufer dem Käufer also zu erkennen gibt, dass er für den Bestand dieser

Eigenschaft und die Folgen ihres Fehlens einstehen will bzw. der Käufer dies nach Treu

und Glauben (§ 242 BGB) so verstehen durfte und musste (s. dazu etwa BGH NJW 1992,

S.170; OLG Hamm, NJW-RR 1995, S.336; OLG Celle, OLGR 2001, S.134, 136;

Brandenburgisches OLG [1.ZS], NJW-RR 1997, S.428, 429; Palandt/Putzo, aaO., § 459

Rdn.15, 17; Staudinger/Honsell, BGB, 13. Aufl.1995, § 459 Rdn.127, 134, 136;

Hagen/Brambring, Der Grundstückskauf, 7. Aufl.2000, S.187).

Die (abschließende) planungsrechtliche Zulässigkeit der Bebaubarkeit eines

Grundstücks (zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder des Gefahrenübergangs) kann

Gegenstand einer Eigenschaftszusicherung sein (s. etwa BGHZ Bd.117, S.159, 162; BGH

NJW 1979, S.2200, 2201; NJW 1987, S.2513; NJW-RR 1987, S.1158, 1159; OLG Celle,

OLGR 2001, S.134, 136 f.; Palandt/Putzo, aaO., § 459 Rdn.24; Staudinger/Honsell, aaO., §

459 Rdn.111; Hagen/Brambring, aaO., S.188 f. m.w.Nw.). Dies gilt allerdings nicht für die

zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch ungewisse, „künftige„ planungsrechtliche

Bebaubarkeit eines Grundstücks; die bloße Aussicht auf künftige Bebaubarkeit ist keine

(aktuelle) Eigenschaft der Kaufsache und kann daher weder zugesichert noch als

Beschaffenheit der Kaufsache vereinbart werden (s. BGHZ Bd.117, S.159, 163; BGH WM

1977, S.118; KG, KGR 2003, S.200, 201; Staudinger/Honsell, aaO., § 459 Rdn.76;

Hagen/Brambring, aaO., S.191).

(1) Der Kaufvertrag vom 6. Februar 1992 enthält keine ausdrückliche Zusicherung der

Bebaubarkeit des Grundstücks. Die Beschreibung des Grundstücks in § 1 des

Kaufvertrages mit „als Bauland für Wohnbebauung ausgeschrieben„ beinhaltet nur eine

Bezeichnung der Eigenschaft des Grundstücks, nicht jedoch eine Zusicherung der

(planungsrechtlichen Zulässigkeit der) Bebaubarkeit (s. für einen ähnlichen Fall auch

Urteil des Senats vom 15. Mai 1997 - 5 U 107/96 - , zitiert nach juris). Dies ergibt sich

aus dem systematischen Zusammenhang der Regelung, wonach die Bezeichnung „als

Bauland für Wohnbebauung ausgeschrieben„ gemeinsam mit der Anschrift, dem

Grundbuchblatt, der Flurstücksbezeichnung und der Größe des Grundstücks genannt

wird; damit steht sie in einer Reihe mit Angaben, die lediglich der Konkretisierung des

Kaufgegenstandes dienen. Der Vertrag enthält auch im Übrigen keine ausdrückliche

Regelung, wonach der Kläger gerade für die Bebaubarkeit zu Wohnzwecken besonders

haften („einstehen„) sollte.

Eine konkludente Zusicherung der Bebaubarkeit ergibt sich nicht aus dem vereinbarten

Kaufpreis. Dabei kann es offen bleiben, ob der vereinbarte Kaufpreis von 10 DM/m² einen

angemessenen Preis für unerschlossenes Bauland zu Wohnzwecken darstellte, wie der

Kläger behauptet, oder ob es sich dabei um einen angemessenen Preis für

Bauerwartungsland handelte. Auch wenn die Behauptung des Klägers zuträfe, lässt sich

aus der Vereinbarung eines Kaufpreises in der Größenordnung eines Baulandpreises

nicht schließen, dass der Verkäufer die Bebaubarkeit im Sinne des § 459 Abs.2 BGB

zugesichert hat (s. dazu BGH WM 1979, S.1309, 1310; OLG Celle, OLGR 2001, S.134,

136; Hagen/Brambring, aaO., S.213 m.w.Nw.).

(2) § 1 des Kaufvertrages ist auch nicht im Zusammenhang mit außervertraglichen

Erklärungen des Beklagten vor, während oder nach der Beurkundung als (konkludente)

Zusicherung der Bebaubarkeit des Grundstücks zu verstehen.

(a) Dass der Erklärungen zur

Bebaubarkeit des Grundstücks gegenüber dem Kläger abgegeben hätte, ist weder

substantiiert vorgetragen noch bewiesen worden. Der Zeuge H… (Makler) hat im

Wesentlichen nur etwas über seine eigenen Erklärungen bekunden können, aber nichts

Konkretes zu Erklärungen des Beklagten selbst. Er hat ausgesagt, dass er meine, dass

bei dem Notartermin auch über die Bebaubarkeit des Grundstücks gesprochen worden

und das Grundstück als Bauland bestätigt worden sei, hatte hierzu aber keine konkreten

Erinnerungen mehr. Nach der Aussage des Zeugen Sc… (Bürgermeister) waren an den

Gesprächen in seinem Büro er selbst, der Kläger und der Makler H… beteiligt, nicht aber

der Beklagte. Der Zeuge B… (Notar) hatte an den Ablauf des Beurkundungstermins

keine konkrete Erinnerung mehr. Die in dem Schreiben vom 3. Februar 1999 enthaltene

Erklärung des Notars B…, der Beklagte habe bei Vertragsabschluss ausgesagt, das

Grundstück sei als Bauland für Wohnbebauung ausgeschrieben, ist nach Aussage des

Zeugen B… dahin zu verstehen, dass damit lediglich der Umstand habe beschrieben

werden sollen, dass in dem Kaufvertrag nicht seine Erklärungen beurkundet werden,

sondern die Erklärungen der Parteien. Danach ist davon auszugehen, dass der Notar B…

das Schreiben vom 3. Februar 1999 lediglich auf der Grundlage des Inhalts seiner

Notarakte formuliert und aus dem Inhalt des Kaufvertrages auf die Erklärungen der

Parteien zurückgeschlossen hatte. Aus dem Text des Maklerauftrages vom 16. Januar

1992 („Bauland für Wohnbebauung„) ergibt sich ebenfalls - ungeachtet der Frage der

Unterzeichnung durch den Beklagten oder der anderweitigen Zurechnung dieses

Schriftstücks zum Beklagten - keine Eigenschaftszusicherung, da es sich hierbei nicht

um eine Erklärung handelt und nicht vorgetragen oder sonst

ersichtlich ist, dass der Kläger den Text des Maklerauftrages vor oder bei

Vertragsabschluss überhaupt gekannt hätte. Im Übrigen war der Text des

Maklerauftrags, wie sich schon aus der maschinenschriftlichen Fassung ergibt und die

Zeugin S… glaubhaft bestätigt hat, von der Maklermitarbeiterin S… vorformuliert

worden.

(b) Die Zusicherung der (planungsrechtlichen Zulässigkeit der Wohn-)Bebaubarkeit des

Grundstücks durch den Beklagten ergibt sich auch nicht aus den

. Zwar hat

der Zeuge H… (Makler) ausgesagt, dass er das Grundstück - auch: dem Kläger - als

„Bauland„ angeboten habe und hierüber wohl auch bei den Vertragsverhandlungen und

letztlich auch im Notartermin gesprochen worden sei. Andererseits hat der Zeuge H…

des Öfteren zum Ausdruck gebracht, dass er keine konkreten Erinnerungen mehr habe,

und bekundet, dass auch darüber gesprochen worden sei, dass das Grundstück noch

nicht bebaubar sei, sondern erst zukünftig bebaubar werde, da noch Vermessungen

erfolgen und planungsrechtliche Schritte veranlasst werden müssten. Hiernach ist eine

Zusicherung von „Bauland„ durch Erklärungen des Maklers H… nicht bewiesen (§ 286

ZPO). Dagegen spricht auch die eher zurückhaltende Formulierung „als Bauland für

Wohnbebauung ausgeschrieben„ in § 1 des Kaufvertrages, die nach der Aussage des

Zeugen B… (Notar) auf den Entwurf des Maklers H… zurückgeht. Der Zeuge B… (Notar)

hatte an den Ablauf des Beurkundungstermins keine konkrete Erinnerung mehr, und

dem Schreiben des Notars B… vom 3. Februar 1999 kommt insoweit, wie ausgeführt,

keine Beweis- oder Indizwirkung zu. Nach der Aussage des Zeugen Sc… (Bürgermeister)

war bei dem in seinem Büro geführten Gespräch mit dem Kläger und dem Makler H…

nur davon die Rede, dass eine Wochenendhausbebauung möglich sei; der Zeuge Sc…

ging davon aus, dass den Beteiligten klar gewesen sei, dass noch ein Bebauungsplan

erforderlich sei und ausstehe, wobei hierüber allerdings nicht (ausdrücklich) gesprochen

worden sei.

Selbst aber, wenn der Makler H… dem Kläger bei den Vertragsverhandlungen erklärt

hätte, es handele sich bei dem Grundstück um „Bauland für Wohnbebauung„, und dies

von dem Kläger als Zusicherung hätte aufgefasst werden dürfen und müssen, führte

dies nicht zur Annahme der Vereinbarung einer entsprechenden

Eigenschaftszusicherung zwischen den Parteien; denn der Beklagte müsste sich diese

Erklärungen des Maklers H… nach Lage des Falles nicht zurechnen lassen.

Handelt der Makler als bloßer Vermittler, leistet er also reine Maklerdienste, so sind

seine Handlungen und Erklärungen dem Verkäufer nicht nach §§ 166, 278 BGB

zuzurechnen (s. BGH NJW 1995, S.2550, 2551; NJW 1996, S.452; NJW 2004, S.2156,

2157; OLG Koblenz, NJW-RR 1993, S.180; Palandt/Heinrichs, BGB, 66.Aufl.2007, § 123

Rdn.14; Palandt/Sprau, aaO., vor § 652 Rdn.9). Eine Zurechnung der Erklärungen des

Maklers zum Verkäufer kommt - bei wertender Betrachtung aller Umstände des

konkreten Einzelfalles - indes in Betracht, wenn der Makler als „Repräsentant„ des

Verkäufers tätig wird, der Verkäufer dem Makler als seinem Verhandlungsgehilfen die

Führung der Vertragsverhandlungen überlässt, er sich des Maklers also zur Erfüllung

eigener vorvertraglicher Pflichten bedient, und der Makler gegenüber dem Käufer als

Vertrauens- und Hilfsperson des Verkäufers erscheint (s. BGH NJW 1995, S.2550, 2551;

NJW 1996, S.452; NJW 1999, S.638, 639; NJW 2001, S.358 f.; NJW 2004, S.2156, 2157;

NJW-RR 2004, S.1196, 1197; Palandt/Heinrichs, ebd.; Palandt/Sprau, ebd.). So liegt es

hier aber nicht.

Zwar ist der Beklagte (Verkäufer) nicht selbst bei den Vertragsverhandlungen beteiligt

gewesen; die Verhandlungen sind zwischen dem Makler H… und dem Kläger - unter

weiterer Beteiligung des Bürgermeisters Sc… - geführt worden. Der Makler H… ist aber

nicht als Verhandlungsgehilfe oder „Repräsentant„ des Verkäufers aufgetreten, und der

Kläger konnte dies bei wertender Betrachtung aller Umstände des Einzelfalles unter

Berücksichtigung von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auch nicht so verstehen.

Der Makler H… hatte die Verhandlungen initiiert und geführt, stand nach Lage des Falles

aber nicht - auch nicht aus Sicht des Klägers - „im Lager„ des Beklagten (Verkäufers).

Der Makler H… wurde nicht auf „Veranlassung„ des Beklagten tätig; vielmehr ging die

Initiative zu den Vertragsverhandlungen von dem Makler H… selbst aus. Aus der

Aussage der Zeugin S… ergibt sich, dass der Makler H… von sich aus mit dem

Bürgermeister Sc… in Kontakt trat und sich über die Grundstücke in der Gemeinde

informierte. Aus dem Gespräch mit dem Bürgermeister Sc… gewann der Makler H… den

Eindruck, dass das Gebiet, in dem das streitbefangene Grundstück liegt, Bauland bzw.

für Wohnbebauung ausgeschrieben sei. Daraufhin beauftragte der Makler H… seine

Mitarbeiterin, die Zeugin S…, einen Maklerauftrag zu fertigen, sich mit diesem von ihr

vorgefertigten Maklerauftrag an die Familie des Beklagten zu wenden, dort abzuklären,

ob Verkaufsbereitschaft bestehe, und die Unterzeichnung des Maklerauftrages

einzuholen, was nach der Aussage der Zeugin Kö… dann auch so geschah. Dass der

Maklerauftrag vom Büro des Zeugen H… vorgefertigt und ausgefüllt wurde, legt auch die

maschinenschriftliche Fassung nahe. Der Text des Maklerauftrags („Bauland für

Wohnbebauung„) stammt also nicht vom Beklagten, sondern vom Makler H…. Nach der

glaubhaften Aussage der Zeugin Kö… ist mit der Familie des Beklagten über die Frage

der Bebaubarkeit nicht gesprochen worden. Soweit der Zeuge H… (Makler)

demgegenüber ausgesagt hat, dass wohl der Verkäufer mit dem Maklerauftrag auf ihn

zugekommen sei und ihm das Grundstück als Bauland angeboten habe, hat er

eingeräumt, dass er keine genaue Erinnerung mehr daran habe, und wird dies durch die

glaubhaften Aussagen der Zeuginnen S… und Kö… widerlegt (§ 286 ZPO).

Im Folgenden war nicht der Beklagte, sondern der Makler H… - und zwar in seiner

Eigenschaft als Makler und „Initiator„ - an den Verhandlungen beteiligt. Nach seiner

Aussage trat der Makler H… an den mit ihm seit etwa 30 Jahren befreundeten Kläger

heran und bot ihm das Grundstück zum Kauf an. Nach der Aussage des Zeugen Sc…

fand in dessen Büro ein Gespräch statt, an dem der Zeuge Sc…, der Makler H… und der

Kläger teilnahmen und in dem die Lage des Grundstücks anhand des

Flächennutzungsplans nachvollzogen wurde. Dies hat insoweit auch der Makler H… in

seiner Zeugenaussage bestätigt. Der Beklagte war dabei nicht anwesend. Schließlich

gab der Makler H… dem Notar B… die Beschreibung des Grundstücks in § 1 des

Kaufvertrages vor, wie der Zeuge B… bekundet hat. Bereits drei Wochen nach

Unterzeichnung des Maklerauftrags wurde der Kaufvertrag beurkundet, wobei der Kläger

dem Notar ausweislich des Vertragstextes von Person bekannt war, während der

Beklagte zuvor weder den Makler noch den Kläger noch den Notar gekannt hatte.

Dass die Initiative für die Kaufverhandlungen und den Maklerauftrag von dem Makler H…

ausging, der Maklerauftrag von ihm vorformuliert war, der Makler mit dem Kläger

bekannt war, der Beurkundungstermin schon kurze Zeit nach der Erteilung des

Maklerauftrags stattfand, eine nähere Erörterung der Eigenschaften des Grundstücks

zwischen dem Makler H… und dem Kläger ohne Einbindung des Beklagten erfolgte, mit

dem Beklagten und seiner Ehefrau nur über den Kaufpreis gesprochen wurde und dass

schließlich der Makler H… dem Notar B… auch den Vertragstext vorgab, macht deutlich,

dass die Erklärungen des Maklers über die Eigenschaften des Grundstücks nicht von

dem Beklagten veranlasst waren, sondern des Maklers eigener Initiative entsprangen.

Dies war für den Kläger auch so erkennbar. Der Kläger hatte den Beklagten vor dem

Notartermin nicht gesehen. Es ist nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich, dass der

Makler H… dem Kläger gegenüber Erklärungen über die Bebaubarkeit des Grundstücks

erkennbar im Namen oder als Bote des Beklagten abgegeben hätte. Vielmehr hat sich

der Kläger nach seinem eigenen Vortrag und der Aussage des Bürgermeisters Sc…

selbst bei einem Termin mit dem Makler H… und dem Bürgermeister Sc… in dessen

Büro über die Lage und die Bebaubarkeit des Grundstücks informiert. Der Kläger trägt

selbst vor, dass er sich auf die Erklärung des „ihm seit längeren Jahren bekannten„

Maklers - nicht: auf die Erklärung des Beklagten - zur Bebaubarkeit des Grundstücks

verlassen habe (Schriftsatz vom 22. März 2007, Seite 7 [Bl.578 d.A.]). Unter diesen

Umständen konnte der Kläger nicht berechtigt davon ausgehen, dass der Makler H…

Erklärungen zur Bebaubarkeit des Grundstücks als Repräsentant oder

Verhandlungsgehilfe des Beklagten abgebe; vielmehr konnte und musste er erkennen,

dass der Makler H… hier allein im eigenen Interesse - als Makler und „Initiator„ der

Verhandlungen - tätig wurde.

ergibt sich letztlich auch nicht aus

Dies gilt insbesondere für die Vereinbarungen vom 6. September 1992 und 16. Mai

1995. Diese Vereinbarungen belegen nicht, dass der Beklagte zugesichert hatte, dass

das Grundstück planungsrechtlich bebaubar sei, und enthalten auch selbst (ungeachtet

der Frage der Beachtung der Form nach § 313 Satz 1 BGB [a.F.]) keine solche

Zusicherung. Beiden Vereinbarungen lässt sich allenfalls entnehmen, dass die Parteien

darüber einig waren, dass das Grundstück „als Bauland für Wohnbebauung

ausgewiesen„ verkauft worden war. Beide Vereinbarungen waren zudem erkennbar von

der Absicht der Parteien getragen, dass abgewartet werden sollte, ob das Grundstück

noch bebaubar bzw. förmlich und abschließend zum Bauland erklärt werde; bis dahin

wurden gleichsam „interimistische„ Regelungen zur Verteilung der Anlagezinsen auf

dem Notaranderkonto und zur Kaufpreisauszahlung getroffen.

Dass sich die Parteien in der Vereinbarung vom 6. September 1992 im Hinblick auf die

ausstehende „Bestätigung durch die Landesbehörde„ auf eine von der kaufvertraglichen

Regelung (§ 2) abweichende Verteilung der Zinsen für den auf dem Notaranderkonto

eingezahlten Kaufpreis verständigten, führt nicht zu dem Schluss, dass der Beklagte für

sämtliche Folgen des Fehlens der Bebaubarkeit einstehen sollte. Hätte eine solche

verbindliche Eigenschaftszusicherung vorgelegen, so hätte sich der Kläger angesichts

der noch ausstehenden „Bestätigung (als Bauland) durch die Landesbehörde„ nicht am

Vertrag festhalten lassen müssen, sondern die Rechte aus §§ 462, 463 BGB (a.F.)

geltend machen können. Insoweit waren die Parteien aber wohl unsicher und kamen

daher überein, zunächst zuzuwarten und im Kompromisswege eine anderweitige

Verteilung der Anlagezinsen vorzunehmen. Die Vereinbarung zielte nach ihrem Wortlaut

und Inhalt nicht auf eine Änderung oder Konkretisierung des Vertragsgegenstandes;

vielmehr heißt es in dieser Vereinbarung: „

, und der Kläger

verpflichtete sich zur sofortigen Kaufpreisbelegung auf dem Notaranderkonto. Es

handelte sich mithin um eine bloße Durchführungsvereinbarung zu dem Kaufvertrag.

Auch die Vereinbarung vom 16. Mai 1995, wonach der Kläger das Grundstück auch dann

erwerbe, wenn es nur als „SO-Gebiet„ ausgewiesen sei, lässt nicht darauf schließen,

dass der Beklagte die Bebaubarkeit zu Wohnzwecken zugesichert hätte. Auch hier gilt,

dass sich der Kläger nicht am Vertrag hätte festhalten lassen müssen, sondern die

Rechte aus §§ 462, 463 BGB (a.F.) geltend machen können, wenn eine verbindliche

Eigenschaftszusicherung als „Bauland zur Wohnbebauung„ vorgelegen hätte.

Stattdessen bewilligte der Kläger in Kenntnis des noch ausstehenden Bebauungsplanes

und der damit verbundenen verbindlichen planungsrechtlichen Zulässigkeit der

Wohnbebauung die Auszahlung eines Kaufpreisteilbetrages von - immerhin - 50.000,-

DM an den Beklagten.

bb) Für eine arglistige Täuschung des Klägers durch den Beklagten über die

bauplanungsrechtliche Situation des verkauften Grundstücks finden sich keine

tragfähigen Anhaltspunkte.

Arglistig handelt zwar auch, wer die Unrichtigkeit seiner Erklärung nur für möglich hält,

dies aber billigend in Kauf nimmt, in diesem Sinne also Erklärungen „ins Blaue hinein„

abgibt (s. etwa BGHZ Bd.63, S.382, 388; BGH NJW 1998, S.302, 303; NJW 2006, S.2839,

2840; Palandt/Heinrichs, BGB, 66.Aufl.2007, § 123 Rdn.11). Schon dass der Beklagte

selbst gegenüber dem Kläger erklärt hätte, das Grundstück sei „Bauland„, ist aber, wie

ausgeführt, nicht substantiiert dargelegt und auch nicht bewiesen worden. Die Erklärung

in § 1 des Kaufvertrages, es handele sich um „für Wohnbebauung ausgeschriebenes

Bauland„ ist insofern inhaltlich nicht unrichtig, als der damalige Flächennutzungsplan das

Gebiet, in dem das Grundstück liegt, als „SO-Gebiet„ auswies, also als „Sondergebiet,

das der Erholung dient„ und der Bebauung mit Wochenendhäusern zugänglich ist (§ 10

BauNVO). Wie ausgeführt, ist ein etwa arglistiges Verhalten des Maklers H… dem

Beklagten nach Lage des Falles nicht zuzurechnen. Entsprechendes gilt für den -

spiegelbildlichen - Vorwurf des Klägers, der Beklagte habe ihm arglistig verschwiegen,

dass es sich bei dem Grundstück (noch) nicht um „Bauland„ handele.

b) Aus diesen Gründen scheiden auch Schadensersatzansprüche des Klägers nach den

Grundsätzen der Haftung für Verschulden bei Vertragsanbahnung (culpa in

contrahendo) aus.

c) Ein Anspruch aus Wandelung des Kaufvertrages (§ 459 Abs.1, §§ 462, 465, 467, 346 ff.

BGB [a.F.]) steht dem Kläger ebenfalls nicht zu.

Ein Anspruch auf Wandelung setzt einen Fehler des Grundstücks voraus, also eine

Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit, die den Wert oder die Tauglichkeit zum

gewöhnlichen oder vertraglich vorausgesetzten Gebrauch mindert oder beseitigt. Im

vorliegenden Fall ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme freilich offen geblieben, ob

als Kaufgegenstand bauplanungsrechtlich abschließend und verbindlich (nämlich: in

einem Bebauungsplan) festgelegtes „Bauland„ vereinbart worden ist oder aber - nur -

„derzeit im Flächennutzungsplan ausgewiesenes Bauland„. Letzterenfalls wäre

Kaufgegenstand lediglich „Bauerwartungsland„ gewesen, da der Flächennutzungsplan

ein bloß „vorbereitender Bauleitplan„ ist (§ 1 Abs.2 BauGB), welcher der Genehmigung

der höheren Verwaltungsbehörde bedarf (§ 6 BauGB) und - unbeschadet der Regelungen

in § 7 und § 8 Abs.2 BauGB - keine unmittelbaren Rechtswirkungen nach außen entfaltet

(s. BVerwGE Bd.68, S.311, 313 f.; Ferner/Kröninger, Handkommentar zum BauGB, 2005,

§ 5 Rdn.16; Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9.Aufl.2005, § 5 Rdn.45), daher

grundsätzlich auch jederzeit von der Gemeinde geändert und aufgehoben werden kann.

Die Unklarheit darüber, ob die Parteien als Kaufgegenstand bauplanungsrechtlich

abschließend und verbindlich festgelegtes „Bauland„ oder aber „derzeit im

Flächennutzungsplan ausgewiesenes Bauland„ - also: „Bauerwartungsland„ - vereinbart

haben, geht zu Lasten des Käufers, der Mängelgewährleistungsrechte geltend macht,

hier also zu Lasten des Klägers. Wie ausgeführt, ist die bloße Aussicht auf künftige

Bebaubarkeit keine (aktuelle) Eigenschaft der Kaufsache und kann daher weder

zugesichert noch als Beschaffenheit der Kaufsache vereinbart werden (s. BGHZ Bd.117,

S.159, 163; BGH WM 1977, S.118; KG, KGR 2003, S.200, 201; Staudinger/Honsell, aaO.,

§ 459 Rdn.76; Hagen/Brambring, aaO., S.191).

Die Formulierung in § 1 des Kaufvertrages „als Bauland für Wohnbebauung

ausgeschrieben„ ist insoweit unklar und offen. Sie kann dahin gedeutet werden, dass

das Grundstück bereits bauplanungsrechtlich abschließend und verbindlich festgelegtes

„Bauland„ ist bzw. sein soll, aber auch dahin, dass das Grundstück (nur) „derzeit im

Flächennutzungsplan ausgewiesenes Bauland„ ist.

Diese Unklarheit wird auch durch die übrigen Umstände und das Ergebnis der

Beweisaufnahme nicht ausgeräumt. Unstreitig und vom Zeugen Sc… bestätigt existierte

ein Flächennutzungsplan, nach dem das Grundstück in einem „SO-Gebiet„ lag, also in

einem „Sondergebiet, das der Erholung dient„ und der Bebauung mit

Wochenendhäusern zugänglich ist (§ 10 BauNVO). Wie ausgeführt, ist weder

substantiiert vorgetragen noch bewiesen worden, dass der Beklagte selbst vor oder bei

Vertragsabschluss Erklärungen zur Bebaubarkeit des Grundstücks gegenüber dem

Kläger abgegeben hätte. Nach der glaubhaften Aussage der Zeugin Kö… ist mit der

Familie des Beklagten über die Frage der „Bebaubarkeit„ gar nicht gesprochen worden.

An den Gesprächen im Büro des Bürgermeisters Sc… war der Beklagte nicht beteiligt,

und die Aussage des Zeugen Sc… deutet eher darauf hin, dass sämtliche an diesen

Gesprächen Beteiligten (also auch: der Kläger) davon ausgingen, dass lediglich ein

Flächennutzungsplan vorliegt und ein Bebauungsplan („verbindlicher Bauleitplan„, § 1

Abs.2 BauGB) noch aussteht. Aus dem Text des Maklerauftrages vom 16. Januar 1992

(„Bauland für Wohnbebauung„) ergibt sich ebenfalls keine hinreichende Klarstellung des

Vertragsgegenstandes, zumal es sich hierbei nicht um eine Erklärung gegenüber dem

Kläger handelt und nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich ist, dass der Kläger den Text

des Maklerauftrages vor oder bei Vertragsabschluss überhaupt gekannt und wie der

Beklagte diese Formulierung gfs. verstanden hätte. Wie ausgeführt, sind etwaige

Erklärungen des Maklers H… gegenüber dem Kläger dem Beklagten nach Lage des

Falles nicht zuzurechnen. Auch aus den Vereinbarungen der Parteien vom 6. September

1992 und 16. Mai 1995 ergibt sich kein klarer Aufschluss zur Frage des vereinbarten

Vertragsgegenstandes. Wie dargelegt, lässt sich beiden Vereinbarungen allenfalls

entnehmen, dass die Parteien darüber einig waren, dass das Grundstück „als Bauland

für Wohnbebauung ausgewiesen„ verkauft worden war. Beide Vereinbarungen waren

zudem erkennbar von der Absicht der Parteien getragen, dass abgewartet werden sollte,

ob das Grundstück noch verbindlich und abschließend zum Bauland erklärt werde; bis

dahin wurden gleichsam „interimistische„ Regelungen zur Verteilung der Anlagezinsen

auf dem Notaranderkonto und zur Kaufpreisauszahlung getroffen. Offenbar herrschte bei

den Parteien insoweit eine gewisse Unsicherheit über den genauen Vertragsgegenstand,

so dass sie am 6. September 1992 überein kamen, zunächst zuzuwarten und im

Kompromisswege eine anderweitige Verteilung der Anlagezinsen vorzunehmen. Die

Vereinbarung zielte nach ihrem Wortlaut und Inhalt nicht auf eine Änderung,

Konkretisierung oder Klarstellung des Vertragsgegenstandes. Vielmehr heißt es darin: „

und der Kläger verpflichtete sich - schon in Kenntnis

des noch ausstehenden Bebauungsplanes - zur sofortigen Kaufpreisbelegung auf dem

Notaranderkonto, was für sich genommen dafür spricht, dass die Parteien (nur) „derzeit

im Flächennutzungsplan ausgewiesenes Bauland„ als Vertragsgegenstand vereinbart

hatten. In der Vereinbarung vom 16. Mai 1995 ist davon die Rede gewesen, dass der

Kläger das Grundstück auch dann erwerbe, wenn es nur als „SO-Gebiet„ ausgewiesen

sei, was zu der hier in Rede stehenden Frage ebenfalls keine Klarheit schafft - zumal der

Kläger in Kenntnis des noch ausstehenden Bebauungsplanes die Auszahlung eines

Kaufpreisteilbetrages von - immerhin - 50.000,- DM an den Beklagten bewilligte.

Soweit der Kläger in seinem Schriftsatz vom 27. November 2007 behauptet, der

Beklagte habe selbst gedacht, dass „Bauland„ verkauft werde, und diese Behauptung

unter das Beweisangebot der Parteivernehmung des Beklagten stellt, ist dieses

Vorbringen zum einen „ins Blaue hinein„ vorgetragen und zum anderen auch

unerheblich. Direkt haben die Parteien miteinander über die Frage der „Bebaubarkeit„

des Grundstücks nicht gesprochen. Nach der glaubhaften Aussage der Zeugin Kö… ist

mit der Familie des Beklagten über die Frage der „Bebaubarkeit„ nicht gesprochen

worden. Die etwa vorhanden gewesenen subjektiven „Vorstellungen„ des Beklagten sind

nicht nach außen getreten und wenn überhaupt, so nur mit Einschränkungen zur Klärung

des Vertragsgegenstandes dienlich. Zudem ist der Begriff des „Baulandes„ angesichts

der Umstände dieses Falles (Ausweisung als „SO-Gebiet„ im Flächennutzungsplan, aber

kein Bebauungsplan) seinerseits nicht eindeutig. Für die im Schriftsatz vom 27.

November 2007 angebotene eigene Parteivernehmung des Klägers fehlt es -

ungeachtet der Erheblichkeit der einzelnen in diesem Zusammenhang aufgeführten

Behauptungen - an den Voraussetzungen nach §§ 447, 448 ZPO; ein notwendiges

ausdrückliches Einverständnis des Beklagten liegt nicht vor (§ 447 ZPO), und es spricht

auch nicht mehr für als gegen die Richtigkeit der streitigen Behauptungen des Klägers (§

448 ZPO); im übrigen erscheint dem Senat eine Parteivernehmung des Klägers gemäß §

448 ZPO nach den Umständen des Falles auch nicht - insbesondere nicht im Hinblick auf

den Gedanken der „Waffengleichheit„ - angezeigt.

Die verbleibenden Zweifel in Bezug auf den Vertragsgegenstand führen im Hinblick auf

die Darlegungs- und Beweislast des Klägers zu der Annahme, dass im Kaufvertrag die

Veräußerung von „derzeit im Flächennutzungsplan ausgewiesenem Bauland„ - also: von

„Bauerwartungsland„ - vereinbart worden ist.

Wird Bauerwartungsland verkauft, so fällt es mangels anderer vertraglicher Regelung im

Allgemeinen in den alleinigen Risikobereich des Käufers, ob das Grundstück künftig

bebaubar wird oder nicht; es ist Sache des Käufers, sich gegen dieses Risiko durch klare

vertragliche Abreden (z.B. Rücktrittsrecht) zu sichern; für die Anwendung des

Rechtsinstituts des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist in diesen Fällen grundsätzlich

kein Raum (s. BGHZ Bd.74, S.370, 374 ff.; Bd.101, S.143, 151 f.; Bd.117, S.159, 163;

BGH WM 1979, S.1309, 1310; WM 1980, S.800, 801; BGHR 2004, S.776, 777 f.; KGR

2003, S.200, 201; Staudinger/Honsell, aaO., § 459 Rdn.76; Hagen/Brambring, aaO.,

S.213). Haben die Vertragsparteien freilich irrtümlich geglaubt, das Risiko lückenlos zu

Lasten des Verkäufers geregelt zu haben, so kann es geboten sein, die Lücke im Wege

der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen und das Risiko der Nichtbebaubarkeit

dem Verkäufer aufzuerlegen (s. BGHZ Bd.74, S.370, 377 f.; BGH WM 1979, S.1309,

1310; KGR 2003, S.200, 201). Ein solcher Irrtum der Parteien ergibt sich hier indes nicht

aus der Formulierung von § 1 des Kaufvertrages. § 1 des Vertrages dient - wie dargelegt

- nur der Beschreibung des Kaufgegenstandes und enthält keinen Anhalt für eine

Risikozuweisungsregelung. Eine solche ist auch den übrigen Vertragsbestimmungen

nicht zu entnehmen. Auch aus den Vereinbarungen der Parteien vom 6. September

1992 und 16. Mai 1995 ergibt sich eine Risikozuweisungsregelung nicht. Nach der

Vereinbarung vom 6. September 1992 sollten die Zinsen auf dem Notaranderkonto bis

zur „Bestätigung der Wohnbebauung durch die Landesbehörde„ dem Kläger (Käufer)

zustehen, seine Verpflichtung zur Kaufpreishinterlegung aber bestehen bleiben. Danach

blieb der Kaufpreis einstweilen auf dem Notaranderkonto „eingefroren„. Was geschehen

sollte, wenn die verbindliche bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Wohnbebauung

(Bebauungsplan) nicht zustande kommt, blieb offen. In der Vereinbarung vom 16. Mai

1995 erklärten die Parteien sodann, dass der Vertrag auch dann bestehen bleibe, wenn

das Grundstück nur als sogenanntes „SO-Gebiet„ ausgewiesen sei; letzteres war indes,

wie ausgeführt, ausweislich des Flächennutzungsplans (auch zu diesem Zeitpunkt noch)

der Fall. Dementsprechend erklärte sich der Kläger - in Kenntnis des noch ausstehenden

Bebauungsplanes - bereit, die Auszahlung eines Kaufpreisteilbetrages von - immerhin -

50.000,- DM an den Beklagten zu bewilligen. Der Vorbehalt einer Berechnung der

endgültigen Kaufpreishöhe nach Vermessung des Grundstücks erklärt sich daraus, dass

das Vermessungsergebnis noch ausstand, der Verkäufer gemäß § 9 des Vertrages für

die Vermessungskosten aufkommen sollte und § 5 des Vertrages für Abweichungen von

mehr als 100 m² eine Preisanpassung vorsah. Dass im Falle der Änderung der

Bauleitplanung und des Eintritts der bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit der

Wohnbebauung der Kaufvertrag rückabgewickelt oder der Kaufpreis gemindert werden

sollte, ist hieraus nicht ersichtlich. Offenbar sollte dieses Risiko weiterhin beim Käufer

verbleiben, zumal dieser aufgrund der Abrede vom 16. Mai 1995 am 17. Mai 1995 die

Auszahlung eines Kaufpreisteilbetrages von immerhin 50.000,- DM an den Beklagten

bewilligte. Sonach ergibt sich insgesamt kein hinreichender Anhalt für die Vereinbarung

einer vom Grundsatz der Risikolast des Käufers abweichenden

Risikozuweisungsregelung.

Fehlt es mithin bereits an einem Fehler des Grundstücks, so kann es offenbleiben, ob

Ansprüche des Klägers aus Wandelung durch die Regelung in § 5 des Kaufvertrages oder

im Hinblick auf § 460 BGB ausgeschlossen wären. Ebenso offen bleiben kann die Frage

der Verjährung dieser Ansprüche gemäß §§ 477, 222 Abs.1 BGB (a.F.). Allerdings neigt

der Senat in dieser Sache dazu, die Verjährung zu bejahen. Gemäß § 477 Abs.1 Satz 1

BGB (a.F.) verjährten die Gewährleistungsansprüche für Grundstücke binnen eines Jahres

ab Übergabe. Es spricht viel dafür, dass die Übergabe des Grundstücks an den Kläger

spätestens im Jahre 1993 erfolgt ist. Die „Übergabe„ im Sinne von § 446 Abs.1, § 477

Abs.1 Satz 1 BGB (a.F.) erfordert in der Regel die Übertragung des unmittelbaren

Besitzes nach § 854 Abs.1 oder 2 BGB (s. BGH NJW 1976, S.105, 106; NJW 1996, S.586,

587; Palandt/Putzo, BGB, 61.Aufl.2002, § 477 Rdn.13). Bei einer Besitzübertragung nach

§ 854 Abs.2 BGB muss der bisherige Besitzer die Sachherrschaft erkennbar aufgeben

(vgl. BGH NJW 1979, S.714, 715; Palandt/Bassenge, BGB, 66.Aufl.2007, § 854 Rdn.7). In §

6 des Kaufvertrages ist die Übergabe für den Monatsersten nach vollständiger

Kaufpreishinterlegung vereinbart. Da der Kaufpreis nach der Vereinbarung vom 6.

September 1992 am 10. September 1992 unstreitig vollständig hinterlegt wurde, hätte

die Übergabe sonach zum 1. Oktober 1992 erfolgen müssen. § 6 des Kaufvertrages

dürfte schon eine Einigung über den Besitzübergang im Sinne von § 854 Abs.2 BGB

enthalten. Nach der glaubhaften Aussage der Zeugin Kö… im Termin vom 11. Oktober

2007 hat der Beklagte nach Abschluss des Kaufvertrages selbst keine Sachherrschaft

über das - frei liegende, nicht eingefriedete - Grundstück mehr ausgeübt, hat der frühere

Pächter (die „LPG„) im Jahr 1993 die Bewirtschaftung des Grundstücks eingestellt und

liegt das Grundstück seitdem „praktisch nur frei rum„. Dies dürfte für eine erkennbare

Besitzaufgabe durch den Beklagten (zu Gunsten des Klägers, der hierauf entsprechend

der Vereinbarung in § 6 des Kaufvertrages dann jederzeit Zugriff nehmen konnte,)

genügen. Sonach wäre der Wandelungsanspruch des Klägers spätestens mit Ablauf des

31. Dezember 1994 verjährt gewesen. Sieht man in den Vereinbarungen der Parteien

vom 6. September 1992 und 16. Mai 1995 Grund für eine Hemmung der

Verjährungsfrist, so hätte diese Hemmung spätestens mit Zugang des

Anwaltsschreibens des Klägers vom 29. Juli 2002 geendet. Soweit danach gemäß Art.

229 § 6 Abs.1 Satz 1 EGBGB die Regelung in § 438 Abs.1 Nr. 3 und Abs.2, § 200 Satz 1

BGB (n.F.) als Verjährungsvorschrift Anwendung fände, wäre die Verjährungsfrist im

August 2004 - also vor Klageeinreichung am 31. Dezember 2004 - abgelaufen; sieht

man gemäß Art.229 § 6 Abs.3 EGBGB weiterhin die einjährige Frist nach § 477 Abs.1

Satz 1 BGB (a.F.) als maßgeblich an (s. BGH NJW 2006, S.44 f.; Palandt/Heinrichs, BGB,

66.Aufl.2007, Art.229 § 6 EGBGB Rdn.2, 5 m.w.Nw.), so wäre die Verjährungsfrist bereits

im August 2003 abgelaufen. - Sollte hingegen keine „Übergabe„ des Grundstücks erfolgt

sein, so neigt der Senat des weiteren dazu, für den Beginn der Verjährung auf den

Zugang des Anwaltsschreibens des Klägers vom 29. Juli 2002 abzustellen, da der Kläger

mit der - schon vor Übergabe zulässigen - Geltendmachung von

Mängelgewährleistungsansprüchen auf Schadensersatz und Rückabwicklung des

Vertrages zugleich konkludent eine endgültige und ernsthafte Verweigerung der

Übergabe erklärt hätte und die Übergabe hierdurch obsolet geworden wäre. Hätte die

Verjährungsfrist danach - ohne eine „Übergabe„ des Grundstücks an den Kläger - mit

Zugang des Anwaltsschreibens vom 29. Juli 2002 begonnen, so wäre nach Art.229 § 6

Abs.1 Satz 1 EGBGB, § 437 Nr.2, § 438 Abs.1 Nr.3 und Abs.2, § 200 Satz 1 BGB [n.F.] im

August 2004 - also vor Klageeinreichung - Verjährung eingetreten; sieht man gemäß

Art.229 § 6 Abs.3 EGBGB weiterhin die einjährige Frist nach § 477 Abs.1 Satz 1 BGB

(a.F.) als maßgeblich an (s. BGH NJW 2006, S.44 f.; Palandt/Heinrichs, BGB, 66.Aufl.2007,

Art.229 § 6 EGBGB Rdn.2, 5 m.w.Nw.), so wäre die Verjährungsfrist bereits im August

2003 abgelaufen.

d) Die Klage ist jedoch begründet, soweit der Kläger von dem Beklagten die Erstattung

der Vermessungskosten in Höhe von 13.072,56 DM (= 6.683,89 €) gemäß dem

Kostenbescheid des Vermessungsingenieurs C… W… vom 21. Juni 2001 begehrt. Der

Anspruch des Klägers ergibt sich aus § 9 des Kaufvertrages.

Soweit der Beklagte eine Erstattungspflicht mit der Begründung bestreitet, die

Vermessung sei nicht erforderlich gewesen, vermag er mit diesem Einwand nicht

durchzudringen. In § 1 des Kaufvertrages haben die Parteien ausdrücklich festgehalten,

dass das Grundstück neu vermessen werden müsse. Zudem waren die Grenzen des

verkauften Grundstücks nach dem unstreitigen Vortrag des Klägers in der Natur nicht

erkennbar. Die Bearbeitung des Vermessungsauftrags des Klägers vom 2. November

1992 war zunächst durch den Vermessungsingenieur Sch… erfolgt, aber von diesem

nicht abgeschlossen worden; im Jahre 1999 wurde der Vermessungsauftrag durch den

Vermessungsingenieur W… übernommen. Die Vorarbeiten des Ingenieurs Sch… wurden

vom Ingenieur W… ausweislich der Ausführungen in seinem Nichtabhilfebescheid vom

24. März 2003 berücksichtigt, und zwar auch in seinem Kostenbescheid vom 21. Juni

2001. Gegen die Ausführungen des Vermessungsingenieurs W… in seinem

Nichtabhilfebescheid vom 24. März 2003 hat der Beklagte nichts Konkretes vorgebracht.

Das Schreiben des Vermessungsingenieurs I… vom 10. Oktober 2002 enthält zwar den

Hinweis, dass eine Vermessung des Grundstücks nicht erforderlich sei, weil es bereits

vermessen sei. Dies gibt aber schon deshalb keinen tauglichen Anhalt für Zweifel an der

Erforderlichkeit der Vermessung des Ingenieurs W…, weil dieser seine Vermessung

schon im Jahre 2001 abgeschlossen hatte und damit die vom Ingenieur I… angegebene

Vermessung vorlag.

Eine Verjährung dieses Anspruchs ist vor der Einreichung der Klageschrift am 31.

Dezember 2004 nicht eingetreten (§ 195 BGB [a.F.]; Art.229 § 6 Abs.1 Satz 1 und Abs.4

Satz 1 EGBGB; §§ 195, 204 Abs.1 Nr.1 BGB [n.F.], § 167 ZPO)

Der zuerkannte Zinsanspruch beruht auf § 286 Abs.2 Nr.1, 288 Abs.1 BGB [n.F.].

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 92 Abs.1, § 97 Abs.1 ZPO

sowie auf § 708 Nr.10, § 711 Satz 1 und 2, § 709 Satz 2 ZPO. Gründe für die Zulassung

der Revision zum Bundesgerichtshof nach § 543 Abs.2 Satz 1 ZPO sind weder

vorgetragen noch sonst ersichtlich.

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