Urteil des OLG Brandenburg vom 12.11.2008
OLG Brandenburg: geschäftsführung ohne auftrag, gebäude, fristlose kündigung, aufrechnung, halle, bergbau, korrespondenz, bunker, minderung, ausschluss
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 3.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
3 U 183/08
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 309 Nr 3 BGB, § 570 BGB, §
685 BGB
Gewerbemietverhältnis: Räumungs- und Herausgabeanspruch
wegen Zahlungsverzugs
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 12.
November 2008 - 17 O 425/07 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung. Die Beklagte kann die
Vollstreckung wegen der Kosten zweiter Instanz durch Sicherheitsleistung oder
Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren
Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe
von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Beklagte wehrt sich mit der Berufung gegen die Verurteilung zur Räumung von
Gewerbeflächen und zur Zahlung von offenem Gewerbemietzins.
Die Parteien begründeten 1999 ein Gewerbemietverhältnis über Gebäude und so
bezeichnete „Parkflächen“ auf einem zuvor über mehrere Jahrzehnte militärisch
genutzten Gelände. Im Hinblick auf den schlechten Grundzustand des Mietobjekts
schlossen sie vertraglich jede Gewährleistung aus.
Teilbereiche des Gesamtgeländes, auf dem sich die vermieteten Objekte befinden, sind
durch frühere bergbauliche Nutzung insoweit beeinträchtigt, als noch alte Stollen,
Schächte und Flöze vorhanden sind. In einer umfangreich schriftlich dokumentierten
Gefährdungsanalyse des Landes Brandenburg vom 07.09.2001 wurden detaillierte
Einschätzungen zu den Auswirkungen der vorhandenen Altlasten auf einzelne Bereiche
des Geländes getroffen. Die Gefährdungsanalyse weist im erweiterten Bereich der
streitgegenständlichen Mietobjekte 2 bergbauliche Altlasten aus. Für nähere Einzelheiten
wird auf die als Anlage K 31 auszugsweise eingereichte Unterlage verwiesen.
In den Jahren zwischen 1999 und 2006 entwickelten sich in dem Nutzungsverhältnis der
Parteien über insgesamt 7 schriftlich vereinbarte Nachträge zahlreiche Änderungen,
durch die die Parteien auch auf aufgetretene Nutzungshindernisse und -
einschränkungen reagierten, indem sie zum Teil auch Änderungen bezüglich vermieteter
Flächen und geschuldeter Entgelte vereinbarten.
Im September 2006 erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses
wegen Zahlungsverzugs. Mit der Klage verlangt sie die Räumung und Herausgabe der
Baulichkeiten mit den Bezeichnungen
sowie rückständige Zahlungen (Miete und Nutzungsentschädigung) bis einschließlich
Dezember 2007.
Die Beklagte hat sich mit dem Einwand verteidigt, ein zur Kündigung berechtigender
Zahlungsrückstand habe nicht vorgelegen, weil sie wegen des schlechten Zustands der
vermieteten Gebäude teilweise zur Minderung berechtigt gewesen sei. Darüber hinaus
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vermieteten Gebäude teilweise zur Minderung berechtigt gewesen sei. Darüber hinaus
habe sie umfangreiche Maßnahmen zur Gefahrenabwehr und Herstellung der
Nutzbarkeit der Objekte durchgeführt. Deshalb stünden ihr aufrechenbare
Gegenansprüche von 53.639,50 € zu. Hilfsweise hat die Beklagte außerdem die
Aufrechnung mit einer behaupteten Forderung über 27.440,89 € erklärt; diese stehe ihr
gegen die Klägerin im Hinblick auf den Umbau eines anderen - hier nicht
streitgegenständlichen - unter der Bezeichnung „Bunker“ angemieteten Objekts auf
demselben Gelände zu.
Die Beklagte hat behauptet, die Arbeiten seien teilweise zur Herstellung der
Benutzbarkeit der Gebäude, insbesondere aber als Gefahrenabwehr wegen der
bergbaulichen Gefährdung des Geländes notwendig gewesen und im Dienste und
Interesse der Klägerin erfolgt. Die Klägerin habe schon bei Abschluss der verschiedenen
Verträge die durch den Bergbau begründete Unsicherheit des Geländes gekannt und
arglistig verschwiegen. Die mietvertraglich von ihr, der Beklagten, übernommenen
Pflichten zu etwaiger Instandsetzung auf eigene Kosten und die vereinbarten
Zustimmungsvorbehalte der Klägerin vor derartigen Arbeiten seien daher nicht
einschlägig. Im Übrigen seien die Arbeiten stets mit der Klägerin abgestimmt gewesen.
Mit dem angefochtenen Urteil, auf das der Senat wegen der weiteren Einzelheiten des
erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist, hat das Landgericht die Beklagte
antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Gebäude und
Flächen und zur Zahlung der von der Klägerin für den Zeitraum 01.02.2006 bis
31.12.2007 verlangten 27.440,89 € nebst näher bezeichneter Zinsen verurteilt.
Zur Begründung hat es ausgeführt, ein Zahlungsanspruch der Klägerin sei in Höhe des -
rechnerisch im Ausgangspunkt unstreitigen - aufgelaufenen Rückstandes gemäß der
detaillierten Berechnung in der Klageschrift begründet. Die von der Beklagten
beanspruchte Minderung von 15 % wegen unstreitig vorhandener Schäden im Dach der
Halle 13 sei unberechtigt, weil die Parteien die entsprechenden Probleme in Begehungen
und Schriftverkehr umfassend erörtert und es durch Abschluss des Nachtrags 2 a zum
Mietvertrag vom 21.09.2000 gelöst hätten. Die darin vereinbarte Verringerung des
Mietzinses bei gleichzeitiger Reduzierung der vermieteten Hallenfläche um 250 qm
schließe weitere Ansprüche der Beklagten insoweit aus; über die Reichweite dieser
Vereinbarung hinaus habe die Beklagte von ihr gerügte Mängel und deren
Geltendmachung gegenüber der Klägerin nicht hinreichend dargelegt.
Die Aufrechnung der Beklagten sei wegen des vereinbarten Ausschlusses von
Aufrechnung und Zurückbehaltung, die sich aus § 7 Abs. 2 der von den Parteien wirksam
vereinbarten Vertragsbedingungen ergebe, unwirksam. Das gegen diesen Ausschluss
von der Beklagten behauptete ausdrückliche Einverständnis der Klägerin mit einer
Verrechnung von Gegenansprüchen habe die Beklagte nicht substantiiert vorgetragen;
ihre Behauptung stehe stattdessen in deutlichem Widerspruch zu schriftlichen
Äußerungen der Klägerin aus der fraglichen Zeit.
Im Übrigen greife eine Aufrechnung und ein Zurückbehaltungsrecht auch deshalb nicht
durch, weil die von der Beklagten überreichten Tabellen zu Grundlagen, Umfang und
Berechnung der verfolgten Gegenansprüche zur Darlegung nicht ausreichten; auch
unter Berücksichtigung der ergänzenden Ausführungen der Beklagten seien u.a.
Zeitpunkt, Anlass, Inhalt und Kosten der angeführten Maßnahmen nicht ausreichend
substantiiert. Die nicht hinreichend aufgeschlüsselten Arbeiten bezögen sich teils auf die
„Herstellung der Nutzbarkeit“ von Gebäuden, die nach den schriftlich eingereichten
Verträgen erst Jahre nach den behaupteten Maßnahmen von der Beklagten angemietet
worden seien. Das Vorbringen der Beklagten sei aus diesen Gründen unsubstantiiert und
der Aufrechnungseinwand nicht schlüssig.
Ausweislich einer zur Akte gereichten Geländekarte lägen die konkreten Mietobjekte
nicht über alten Bergbauanlagen, weshalb auch ein - ebenfalls nicht substantiiert
vorgetragenes - arglistiges Verschweigen der Klägerin zu derartigen Verhältnissen nicht
in Betracht komme. Die Beklagte habe im Übrigen - insbesondere in ihrem Schreiben
vom 23.09.2005 - deutlich zum Ausdruck gebracht, die von ihr als Investitionen
angesehenen Arbeiten auf eigene Kosten ausführen zu wollen.
Aus etwaigen Umbauarbeiten an dem weiteren Mietobjekt „Bunker“ könne - da dieser
nicht Gegenstand der hier streitgegenständlichen Mietverträge sei - ein Ersatzanspruch
nur im Falle einer insoweit erfolgten unmittelbaren Gefahrenabwehr bestehen, oder bei
Vorliegen eines entsprechenden Einverständnisses der Klägerin. Beides sei weder
ersichtlich, noch von der Beklagten substantiiert vorgetragen worden.
Mit der Berufung verfolgt die Beklagte das Klageabweisungsbegehren unter
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Mit der Berufung verfolgt die Beklagte das Klageabweisungsbegehren unter
Aufrechterhaltung aller Einwände einschließlich der Hilfsaufrechnungen weiter. Sie rügt
verschiedene prozessrechtswidrige Unterlassungen des Landgerichts. So sei die Frage
der Notwendigkeit einer Gefahrenabwehr weder durch Anhörung des benannten Zeugen
Dr. N… noch „durch die Vorlage der Unterlagen geprüft“ worden. Das Gericht habe auch
nicht berücksichtigt, dass die Klägerin in früheren Fällen die „Kosten der Herstellung der
Nutzbarkeit für die Bauhüllen getragen“ habe, was auch hier für die Gebäude 13, 18 und
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Klägerin bezüglich der von der Beklagten erklärten zur Hilfsaufrechnung zum Anlass
nehmen müssen, die „einzelnen erbrachten Leistungen durch einen Sachverständigen
… prüfen und bestimmen zu lassen“. Das Gericht habe stattdessen ständig Zweifel an
der Schlüssigkeit des Vortrags der Beklagten geäußert, ohne diese „inhaltlich genau zu
artikulieren“. Für die von der Beklagten aufgerechneten zahlreichen Eigenleistungen sei
z.B. verkannt worden, dass die Beklagte kaum „Rechnungen an sich selbst stellen“
könne; die vom Landgericht aufgestellten Anforderungen für die Darlegung von
Einzelheiten seien daher überspannt. Das Gericht habe bezüglich der aufgerechneten
Gegenansprüche auch die „Erleichterungen der Darlegungslast im Sinne des § 287
ZPO“ nicht angewendet. Die stattdessen in der Urteilsbegründung an die Beklagte
gerichteten „…Fragen wären von einem gerichtlich bestellten Gutachter viel
kompetenter beantwortet…“ worden.
Der Klägerin falle auch ein arglistiges Verhalten zur Last, weil sie die Inhalte einer 2001
erstellten Gefährdungsanalyse absichtlich verschwiegen habe, obwohl sich aus dieser die
aus früherem Bergbau auf dem Gelände bestehenden Gefahren ergaben, zu deren
Abwehr viele der Maßnahmen der Beklagten erfolgt seien. Diese Zusammenhänge
fänden sich auch in einer Ordnungsverfügung des Landesamtes für Bergbau vom
03.06.2009 bestätigt, in der näher beschriebene Betretungsverbote für Teile des
Geländes ausgesprochen worden sein.
Die Beklagte beantragt sinngemäß,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen,
hilfsweise das Verfahren zur weiteren Sachaufklärung an das Landgericht zurück
zu verweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie rügt das Berufungsvorbringen als unverständlich und verteidigt das angefochtene
Urteil. Mit Recht habe das Landgericht den Vortrag zu den behaupteten Maßnahmen der
Beklagten als unsubstantiiert behandelt; es lasse nicht einmal erkennen, welche
Arbeiten sich auf welchen Mietgegenstand oder aber auf welchen sonstigen Teil des weit
über die einzelnen Mietobjekte hinausgehenden Areals beziehen. Auch die aus sich
heraus nicht verständlichen und auch nicht ergänzend substantiierten Tabellen der
Beklagten seien zutreffend als für die Darstellung etwaiger Gegenansprüche untauglich
eingestuft worden. Ein Verstoß gegen Hinweis- oder Aufklärungspflichten liege
erstinstanzlich nicht vor, weil das Landgericht in der mündlichen Verhandlung vom
16.04.2008 und durch Beschluss vom 11.06.2008 die Beklagte auf ihre
Substantiierungspflichten in der gebotenen Weise - allerdings ergebnislos - hingewiesen
habe.
Die Beklagte sei ausschließlich Mieterin auf dem Objekt gewesen. Maßnahmen der
Gefahrenabwehr hätten ihr zu keiner Zeit oblegen, da es insbesondere keine dies
beinhaltenden mündlichen Abreden oder andere Vereinbarungen zwischen den Parteien
gegeben habe. Insbesondere eine von der Beklagten so bezeichnete
„Zweckvereinbarung“, nach der die Klägerin Investitionen außerhalb der schriftlich
festgelegten Nachträge zugestimmt haben solle, habe es nie gegeben.
Die Klägerin bestreitet ferner, von Prüfungen der Bergbaubehörden vor dem Ausspruch
der Kündigung gewusst zu haben. Namentlich den Inhalt der Gefährdungsanalyse aus
dem Jahre 2001 habe sie bis in das Jahr 2008 hinein nicht gekannt. Entgegen der Lesart
der Beklagten stelle im Übrigen die Gefährdungsanalyse aus 2001 gerade für den
räumlichen Bereich der Mietobjekte keine unmittelbaren Gefahren fest, die sich aus
bergbaulichen Zusammenhängen ergeben hätten. Die von der Beklagten angeführte
Ordnungsverfügung vom 03.06.2009 sei inzwischen wieder aufgehoben; für die 3 Jahre
zuvor bereits zur Kündigung führenden Verhältnisse sei eine derartige Verfügung
ohnehin schon in zeitlicher Hinsicht irrelevant.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes verweist der Senat auf
den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, sowie
auf den weiteren Inhalt der Prozessakte.
II.
Die statthafte Berufung der Beklagten ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet
worden. Das damit zulässige Rechtsmittel hat in der Sache aber keinen Erfolg, weil die
von der Beklagten vorgebrachten Einwände gegen die Feststellungen und Annahmen
des angefochtenen Urteils auch unter Berücksichtigung des Vorbringens in der
Berufungsinstanz nicht begründet sind.
Bei Würdigung des Vorbringens der Beklagten ergeben sich keine Umstände, die der
Entstehung der von der Klägerin verfolgten Zahlungsansprüche für die Zeit bis zum
31.12.2007 entgegenstehen. Die Behauptungen der Beklagten zu von ihr
durchgeführten Maßnahmen sind nicht einlassungsfähig; das Landgericht hat sie daher
zutreffend als unsubstantiiert behandelt. Der Vortrag der Beklagten beinhaltet keine
ausreichend konkrete Schilderung von Tatsachen, auf die hin von der Klägerin eine
dezidierte Erwiderung verlangt werden könnte. Die von der Beklagten angeführten
Maßnahmen und Investitionen sind nach Art, Umfang und Kosten lediglich summarisch
behauptet worden. Das Landgericht hat zudem überzeugend ausgeführt, dass es neben
inhaltlichen Details auch an der ausreichenden Zuordnung einzelner Kostenpositionen
zu dem streitgegenständlichen Mietverhältnis fehlt; dies gilt sowohl für die zeitliche
Abfolge vermeintlicher Arbeiten, als auch für ihren gegenständlichen Bezug zu jeweils
genau bestimmten Mietobjekten. Das durchgängig vage und unkonkret bleibende
Vorbringen der Beklagten hat das Landgericht über die erstinstanzlich erteilten Hinweise
hinaus mit Recht nicht zum Anlass für eine weitere Sachaufklärung oder gar für eine
Beweiserhebung genommen.
Nachdem die Zahlungsrückstände von der Beklagten auch bezogen auf den Zeitpunkt
der im September 2006 durch die Klägerin ausgesprochenen Kündigung nicht tauglich in
Zweifel gezogenen wurden, begegnen die Wirksamkeit der Kündigung und die damit
begründeten Räumungs- und Herausgabeansprüche der Klägerin keinen Bedenken.
Das Landgericht hat diese Zusammenhänge in seiner Entscheidung unter vollständiger
Behandlung des ihm unterbreiteten Parteivortrags zutreffend dargestellt. Es hat die
tragenden Gründe der Entscheidung hinsichtlich der rechtlichen Erwägungen wie auch
der tatsächlichen Annahmen ausführlich und in der Sache überzeugend begründet. Der
Senat schließt sich den Ausführungen des angefochtenen Urteils zur Vermeidung von
Wiederholungen an.
Im Hinblick auf das Berufungsvorbringen der Beklagten sind lediglich folgende
Ergänzungen geboten:
1.
Auch bei eingehender Prüfung beinhalten die von der Beklagten zur Darstellung
behaupteter Gegenforderungen in Bezug genommenen Tabellen nicht die Angaben, die
zur Beurteilung von Ansprüchen der Beklagten gegen die Klägerin erforderlich wären.
In der Tabelle 1 (GA 169) hat die Beklagte beginnend 1995 - mithin weit vor dem
Abschluss des ersten hier streitgegenständlichen Vertrages - über 3 Seiten
„Maßnahmen“ aufgelistet, ohne nach genauen Inhalt oder gängigen Parametern einer
möglichen Abrechnung aufzuschlüsseln, worum es sich gehandelt haben soll.
Die in Spalten zusammengefassten Einträge lauten beispielsweise
Der jeweils hinzugesetzte Betrag befindet sich in einer Spalte mit der Bezeichnung „€
nach VOB“. Ort und Umfang der Maßnahme, Zusammensetzung der Forderung und
jeglicher Bezug zu dem Mietverhältnis in zeitlicher und räumlicher Hinsicht bleiben offen.
Entsprechendes gilt für die Tabelle 2 (GA 209), die im Prinzip identisch aufgebaut ist;
auch hier beginnt die Auflistung im Jahr 1995, enthält aber nicht einmal einen Betrag,
der einer jeweils aufgeführten Leistung zugeordnet wäre.
In gleicher Weise und mit denselben Auslassungen ist Tabelle 3 aufgebaut, in der sich
zusätzlich drei Spalten mit den Bezeichnungen „gehandelt auf Mietsache wg. Mängel“,
„gehandelt auf Liegenschaft Gefahrenabwehr“ und „gehandelt auf Liegenschaft
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„gehandelt auf Liegenschaft Gefahrenabwehr“ und „gehandelt auf Liegenschaft
Sicherung“ finden, von denen jeweils eine angekreuzt ist. Diese Erweiterung fügt
allerdings den Angaben nur jeweils eine weitere Pauschalisierung ohne überprüfbaren
Tatsachenkern hinzu, und hilft den grundsätzlichen Mängeln der Darlegung damit nicht
ab. Hinzu kommt, dass die Tabelle 3 in diversen Positionen offenbar dieselben Vorfälle
auflistet wie Tabelle 1 (z.B. „Sanierung der Bodensenke“; s.o.), und dass teilweise in den
einzelnen Zeilen bereits der Zusatz „wurde erstattet“ eingetragen ist. Der Liste lässt
sich danach noch weniger entnehmen, welche Forderung die Beklagte eigentlich aus
welchem Lebenssachverhalt herleiten möchte.
Tabelle 4 (GA 315) betrifft ausschließlich die hier nicht unmittelbar streitgegenständliche
Anlage „Bunker“. Auch hier fehlt jede zeitliche Zuordnung der behaupteten Arbeiten,
eine nachvollziehbare Aufschlüsselung derselben und jede Erläuterung, woraus sich die
in den Spalten „Aufwand“, „Preis“ und „Material“ eingetragenen Zahlen ergeben sollen.
Das Landgericht hat u.a. vier Monate vor der abschließenden Verhandlung im
Hinweisbeschluss vom 11.06.2008 auf seine Einschätzung hingewiesen, wonach die von
der Beklagten angeführten Belastungen schon mangels Aufschlüsselung in „…
Arbeitsleistungen, Technik und Material…“ einer Prüfung nicht zugänglich und damit
nicht schlüssig seien. In dieselbe Richtung gingen schon die ebenfalls deutlichen
Hinweise des Landgerichts vom 16.04.2008. Die von der Beklagten gerügten
Verfahrensfehler sind nicht erkennbar.
2.
Ebenfalls zutreffend sieht das Landgericht den in der ursprünglichen Fassung der
Allgemeinen Vertragsbedingungen und auch in der 2002 vereinbarten Neufassung
enthaltenen Ausschluss von Aufrechnung und Zurückbehaltung als wirksam an.
Unbestrittene und rechtskräftig festgestellte Forderungen der Beklagten sind in der
gemäß § 309 Nr. 3 BGB erforderlichen Weise von dem Verbot ausgenommen (vgl.
Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts; 10. Aufl.
Rz. 572 f. m.w.N.). Da es sich bei den von der Beklagten angeführten Ansprüchen nicht
um derart qualifizierte Forderungen handelt, ist auch unter diesem Gesichtspunkt der
Aufrechnungseinwand unbegründet. Die Klägerin hat sich auf den vereinbarten
Ausschluss auch gegenüber allen von der Beklagten vorgebrachten Forderungen -
einschließlich derjenigen, die sie zur Hilfsaufrechnung stellt - ausdrücklich berufen. Im
Bereich des Rückgabeanspruchs steht im Übrigen auch § 570 BGB einem
Zurückbehaltungsrecht entgegen.
Soweit die Beklagte wiederholt auf eine nach ihrer Ansicht vorliegende Zustimmung der
Klägerin zu einer Verrechnung verweist, könnte dies zwar auf ein einvernehmliches
Abrücken von dem vereinbarten Aufrechnungsverbot hinweisen; das Landgericht hat
dies aber überzeugend abgelehnt und darauf verwiesen, dass dem eingereichten
Schriftverkehr der Parteien immer wieder unmissverständlich die Weigerung der Klägerin
zu entnehmen war, entsprechende Kostenlasten zu tragen oder sich daran zu beteiligen.
Beispielhaft können etwa die Schreiben vom 04.11.2004 (Anlage K 29) oder das die
„Hangsicherung“ betreffende unmissverständliche Schreiben vom 25.08.2005 (Anlage
5/2) angeführt werden.
Von Seiten der Beklagten fehlt gegenüber diesen durch die Korrespondenz belegten
Darlegungen jeder konkrete Vortrag dazu, wann sich welcher Mitarbeiter der Klägerin
entgegen dieser klar geäußerten Standpunkte mit welchen Maßnahmen zur Sanierung
oder „Gefahrenabwehr“ einverstanden erklärt haben soll. Umgekehrt sprechen auch die
von der Beklagten selbst versandten beschwichtigenden Ausführungen z.B. im
Schreiben vom 23.09.2005 (eingereicht mit dem Schriftsatz der Beklagten vom
04.03.2008) deutlich für die Darstellung der Klägerin. Die Beklagte rechtfertigt darin ihre
zuvor eigenmächtig veranlassten Schritte auf Teilen der Liegenschaft gerade unter
Hinweis darauf, es seien keine Kosten zulasten des Bundes und der Klägerin entstanden.
Die nun im Prozessverfahren stattdessen pauschal aufgestellte Behauptung, die
Klägerin habe sich zu Kostenübernahmen bereit erklärt, ist ohne nähere Erläuterung
widersprüchlich und unplausibel. Da zudem auch insoweit die erforderliche
Substantiierung des Vortrags und - angesichts des vorsorglichen Bestreitens der
Klägerin - eines Beweisantritts fehlt, ist das Landgericht mit Recht dieser Behauptung
nicht weiter nachgegangen.
3.
Auch wegen der Folgen einer früheren bergbaulichen Nutzung bestimmter Teile des
Geländes - insbesondere wegen von der Beklagten behaupteter Gefahren von
Erdrutschen oder Geländeeinbrüchen über früher betriebenen Stollen bzw. Schächten -
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Erdrutschen oder Geländeeinbrüchen über früher betriebenen Stollen bzw. Schächten -
stehen der Beklagten keine Ansprüche gegen die Klägerin zu.
Zwischen den Parteien ist zwar unstreitig, dass in Ansehung des Gesamtgeländes
entsprechende Beeinträchtigungen auftreten und Sicherheitsrisiken auf dem
Gesamtgelände in bestimmten Bereichen begründet sind, es ist aber nicht feststellbar,
dass solche Verhältnisse gerade auch im Hinblick auf die Nutzbarkeit der von der
Beklagten angemieteten Objekte bestanden und in deren räumlichem Bereich
entsprechende Gefahren begründet sind oder waren. Auf der zum Gefährdungsbericht
von 2001 gehörigen Geländekarte ist gegenüber einer anderen Skizze, die in erster
Instanz erörtert und auch im Urteil des Landgerichts (Seite 14) gewürdigt wurde, deutlich
erkennbar, dass die unter einem der angemieteten Gebäude verlaufenden Linien keinen
Hinweis auf eine bergbauliche Gefährdungslage enthalten. Entgegen der Ansicht der
Beklagten stellen diese Linien keine alten Bergbauschächte oder ähnliche Anlagen dar,
sondern es handelt sich um kartografische Höhenlinien.
Entsprechendes belegt die als Anlage 4 zur Gefährdungsanalyse vom 07.09.2001
(Anlage K 31) mit Schriftsatz vom 10.10.2008 von der Klägerin eingereichte Karte der
fraglichen Gemarkung. Ausweislich dieser im Rahmen der Analyse ausführlich
erläuterten Unterlage sind die beiden einzigen bergbaurechtlichen „Altlasten“ im
räumlichen Bereich der vermieteten Gebäude der mit der Kennziffer 215 bezeichnete
ehemalige Förderschacht und der mit Ziffer 14 gekennzeichnete Rest eines Stollens.
Beide Altanlagen können aber angesichts ihrer Größe und ihrer ausreichend entfernten
Lage keinen Einfluss auf die von der Beklagten gemieteten Baulichkeiten haben. Die
Analyse aus dem Jahr 2001 stellt zur detaillierten Bewertung dieser Befunde in der
„Anlage 12: Gefährdungsbereiche“ für die Ziffer 14 „mittelfristige Überprüfung auf Lage
und Zustand…“ und für die Ziffer 215 „Untersuchung zu Lage und Zustand des
Schachtes, danach Entscheidung über eventuelle Sicherungsmaßnahmen“ fest. Eine
konkret abzuwendende Gefahr wurde danach nicht festgestellt. Die von der Beklagten
als Gefahrenabwehr klassifizierten Maßnahmen zur „Böschungssanierung“ stehen im
Übrigen auch schon deshalb mit diesen Anlagen in keinem Zusammenhang, weil sie sich
in vollkommen anderen Geländebereichen ereignet haben. Gleiches gilt für die übrigen
von der Beklagten unspezifiziert angeführten „Folgen des Bergbaus“.
In genau diesem Sinne hat sich mit Schreiben vom 30.06.2008 (Anlage K 28) auch das
Landesamt für Bergbau geäußert. Zu dem an die Beklagte vermieteten Objekt, das
diese durch ihre Maßnahmen vor einer unmittelbar bestehenden Gefahr „gesichert“
haben will, stellt das Landesamt in Bezug auf die Gefährdungsanalyse aus dem Jahr
2001 fest:
Etwaige Ersatzansprüche der Beklagten bezüglich der Böschungsarbeiten am Haus 12
wären im Übrigen auch aus Rechtsgründen gemäß § 685 BGB ausgeschlossen. Danach
scheidet der im Bereich einer Gefahrenabwehr nach den Regeln einer Geschäftsführung
ohne Auftrag mögliche Aufwendungsersatz jedenfalls dann aus, wenn der vermeintlich
Berechtigte das Geschäft in der Absicht geführt hat, keinen Ersatz vom (vermeintlichen)
Geschäftsherrn zu verlangen. Genau dies ergibt sich aus dem mit Schriftsatz vom
04.03.2008 eingereichten Schreiben der Beklagten vom 23.09.2005.
Die weiteren Einwände der Beklagten, die diese im Zusammenhang mit einem
Ordnungsverfügungsverfahren aus dem Jahr 2009 formuliert, greifen bereits deshalb
nicht durch, weil sich aus diesen etwaigen Umständen keine Auswirkungen auf den allein
entscheidungserheblichen Zeitraum bis zur Kündigung im September 2007 ergeben. Es
ist von der Beklagten nicht dargelegt und auch nicht erkennbar, welche in dem
Ordnungsverfügungsverfahren diskutierten sicherheitsrelevanten Fragen sich zu
welchem Zeitpunkt vor September 2007 überhaupt auf welchem Geländeteil gestellt
haben sollen. Insbesondere aber hat die Beklagte nichts dazu vorgetragen, woher die
Klägerin zu welchem Zeitpunkt über welche Umstände die erforderliche - von der
Klägerin bestrittene - Kenntnis besessen haben soll. Die Beklagte trägt dies schon
bezüglich der Inhalte der Gefährdungsanalyse von 2001 - die die Klägerin nach eigener
Darstellung und nach den Inhalten der vorliegenden Korrespondenz erst 2008 gekannt
hat - nicht vor. Erst recht fehlt der entsprechende Vortrag bezüglich anderer
Zusammenhänge, die nicht einmal Gegenstand der Gefährdungsanalyse waren,
sondern später - etwa im Ordnungsverfügungsverfahren - zutage getreten sein sollen.
Ohne eine nachgewiesene Kenntnis der Klägerin vor dem Ausspruch der Kündigung ist
eine im Hinblick auf Bergbaualtlasten von der Klägerin gegenüber der Beklagten
verletzte Pflicht - sei sie auf Gefahrenabwehr, Aufklärung oder mietvertragliche
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verletzte Pflicht - sei sie auf Gefahrenabwehr, Aufklärung oder mietvertragliche
Leistungen gerichtet - nicht erkennbar.
Selbst wenn also die tatsächliche Gefahrenlage auf dem Gelände sich gerade auch im
Bereich der angemieteten Objekte so darstellen würde oder dargestellt hätte, wie die
Beklagte dies aus dem Gegenstand des Ordnungsverfügungsverfahrens herleiten will,
bestünde ein Einfluss auf die hier zu beurteilende Kündigung vom September 2007 oder
die in diesem Zeitraum entstandenen Mietzinsansprüche nicht.
Der hierzu nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung in dem - nicht
nachgelassenen - Schriftsatz vom 16.12.2009 zur Akte gelangte Vortrag gibt daher auch
keinen Anlass, die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nach § 156 ZPO
anzuordnen.
4.
Schließlich hat das Landgericht auch die konkret zu jeweils nur einzelnen Mietobjekten
vorgetragenen Einwände der Beklagten in nicht zu beanstandender Weise gewürdigt.
Ansprüche der Beklagten auf Minderung oder Schadensersatz hat es auch im Hinblick
auf die für einzelne Hallen bzw. Gebäudeteile mit Recht verneint.
Hinsichtlich der Halle 13, in der die Beklagte zuletzt noch 1.165 qm angemietet hatte,
gab es zwar unstreitig erhebliche Schäden im Dach, die seitens der Klägerin einmal
repariert worden waren, was aber wegen des schlechten Grundzustandes nicht überall
dauerhaft wirksam blieb. Nach Auftreten neuer Wasserschäden im Jahr 2000 kam es
aber zu Besichtigungen und zu nachfolgender Korrespondenz, in der die Parteien einig
wurden, dass kostenträchtige Instandsetzungen nicht aussichtsreich waren und daher
auch nicht erfolgen sollten. Dies mündete in den Nachtrag 2 a, mit dem eine
Reduzierung der Mietfläche und eine Herabsetzung der Miete vereinbart wurden.
Darüber hinausgehende Ansprüche bestehen dann wegen dieser Zusammenhänge
nicht mehr. Soweit die Beklagte auf „progressive Dachschäden“ hinweist, die sich später
noch weiter „intensiviert“ haben sollen, trägt sie keine Zeitpunkte und kein Ausmaß
dieser behaupteten Verschlechterung vor; zudem bleibt offen, ob und wann die Beklagte
entsprechende mietvertragliche Rügen formuliert hat. Die Entstehung eines
Minderungsrechts hat das Landgericht vor diesem Hintergrund zutreffend verneint.
Gleiches gilt hinsichtlich der Halle 18, für die die Beklagte die „Herstellung der
Nutzbarkeit“ herbeigeführt haben will, und zwar zu einem Zeitpunkt, bevor diese
Baulichkeit (durch den 5. Nachtrag) überhaupt angemietet worden war. Soweit die
Beklagte einen Erstattungsanspruch insoweit mit dem Hinweis rechtfertigen will, die
Klägerin habe früher schon einmal (in anderen Fällen) derartige Kosten erstattet und
dabei müsse es auch bleiben, findet eine solche Erwartung im Gesetz keine Stütze. Fehlt
es - wie hier - an einer gesetzlichen Grundlage für die Erstattung derartiger Kosten, so ist
es Verantwortung und Risiko der Beklagten, eine vertragliche Grundlage für solche
Ansprüche betreffend ein Gebäude der Klägerin mit dieser für jeden Einzelfall gesondert
zu schaffen. Der Abschluss eines entsprechenden Vertrages kann durch die einseitige
Erwartung der Beklagten nicht ersetzt werden.
5.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711,
709 Satz 2 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543
Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch
erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen
Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Das Berufungsurteil beruht im
Kern auf einer Würdigung der tatsächlichen Umstände des Einzelfalls. Eine Abweichung
in der Rechtsanwendung gegenüber Entscheidungen des Bundesgerichtshofes oder
gegenüber anderen Oberlandesgerichten ist nicht ersichtlich.
Der Gebührenstreitwert für die zweite Instanz beträgt 98.357,31 €.
Für die Zusammensetzung des Streitwerts aus den Einzelwerten, die für die
Klageanträge und die Hilfsaufrechnungen anzusetzen sind, verweist der Senat auf die
zutreffende Festsetzung des Landgerichts im angefochtenen Urteil.
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