Urteil des OLG Brandenburg vom 12.07.2007

OLG Brandenburg: anspruch auf bewilligung, gehweg, fahrweg, wegerecht, grunddienstbarkeit, breite, treu und glauben, vertrag zugunsten dritter, eigentümer, kaufvertrag

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 5.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

5 U 120/07

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 242 BGB, § 917 Abs 1 BGB

Grunddienstbarkeit: Anspruch auf Einräumung eines

Wegerechts

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 12. Juli 2007 verkündete Urteil der 2.

Zivilkammer des Landgerichts Neuruppin – 2 O 223/07 – wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung der

Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund dieses Urteils

vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn die Beklagten nicht vor der Vollstreckung

Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Klägerin begehrt die Verurteilung der Beklagten zur Bewilligung und Beantragung der

Eintragung einer Grunddienstbarkeit (Wegerecht [Geh- und Fahrrecht]).

Die Klägerin entwickelte in G… ein etwa 30 ha großes Wohnungsbauprojekt „S…“, zu

dem unter anderem auch die Wohnhäuser …weg Nr. 22a – 22h (Flurstücke 972 bis 979

der Flur 3 der Gemarkung G…) und Nr. 26a, 31a, 31c, 30a und 30c (Flurstücke 817, 822,

824, 825 und 827 der Flur 3 der Gemarkung G…) gehören. Zu den in ost-westlicher

Richtung nebeneinander liegenden Wohngrundstücken …weg Nr.22a – 22h (im

Folgenden: No…) und den hieran südlich angrenzenden, ebenfalls in ost-westlicher

Richtung nebeneinander liegenden Wohngrundstücke …weg Nr. 26a, 31a, 31c, 30a und

30c (im Folgenden: Sü…) führt ein Privatweg, der im Bereich der Grenze zwischen den

Grundstücken der No… und den Grundstücken der Sü… verläuft. Dieser Weg hat derzeit

eine Breite von insgesamt etwa 2,8 m; hiervon entfallen 1,2 m Breite auf einen mit

Betonsteinen gepflasterten Gehweg und etwa 1,6 m Breite auf einen mit

Rasenfugensteinen befestigten Fahrweg; der 1,2 m breite Gehweg befindet sich jeweils

zur Hälfte (je 0,6 m Breite) auf den Grundstücken der No… und der Sü…; der etwa 1,6 m

breite Fahrweg liegt nördlich von diesem Gehweg und somit vollständig auf den

Grundstücken der No….

Die Klägerin begann mit der Entwicklung des Wohnungsbauprojektes „S…“ im Jahre

1999. Nach der damaligen Planung war im Grenzbereich der heutigen Grundstücke der

No…- und Sü… ein etwa 4,5 m breiter Weg geplant, der jeweils zur Hälfte seiner Breite

(jeweils 2,25 m) auf den Grundstücken der No…- und Sü… liegen und aus einem mittig

gelegenen 1,2 m breiten Gehweg sowie hieran nördlich und südlich angrenzenden

Fahrwegen mit einer Breite von jeweils 1,65 m bestehen sollte; am östlichen Ende des

Weges sollte eine Wendemöglichkeit geschaffen werden. Die Realisierung des Projektes

begann mit der Vermarktung und Fertigstellung der Wohngrundstücke der Sü… im Jahre

2000/2001. Im Jahre 2001 änderte die Klägerin die Wegeplanung; der Weg wurde danach

auf seine heutige Breite von etwa 2,8 m reduziert; der südlich vom Gehweg geplante

Fahrweg über die Grundstücke der Sü… wurde nicht ausgeführt und der Weg in seiner

heutigen Gestalt angelegt (1,2 m breiter Gehweg – hälftig auf den Grundstücken der

No…- und Sü… gelegen – und nördlich anschließender etwa 1,6 m breiter Fahrweg – der

vollständig auf den Grundstücken der No… liegt). Diese Gestalt hatte der Weg bereits,

als die Klägerin im Jahre 2002/2003 die Vermarktung und Fertigstellung der

Wohngrundstücke der No… vornahm.

Durch notariellen Vertrag vom 1. Oktober 2002 zur UR-Nr. 211/2002 des Notars … in B…

erwarben die Beklagten das Flurstück 979 (…weg 22a) mit einer Größe von 278 m² sowie

– als Stellplatzfläche – das 11 m² große Flurstück 807 zu je ½ (ideelle Hälfte) für einen

Preis von insgesamt 185.500,- €.

In § 4 Ziffer 7 lit. a) des Vertrages ist folgendes geregelt:

Ab Herbst 2005 kam es insbesondere wegen der Benutzung des Weges für die

Befahrung mit Kraftfahrzeugen durch die Sü… zu Streitigkeiten zwischen den No…- und

Sü…. Einige der No… stellten Steine und Pflanzkübel auf den Fahrweg. Mit Schreiben

vom 23. April 2006 kündigten die No… den Sü… an, den (Fahr-)Weg für Fahrzeuge

unpassierbar zu machen und den Gehweg bestehen zu lassen. Mit Vereinbarung vom 8.

Mai 2006 verzichteten die No… wechselseitig auf die Fahrrechte an dem Weg. Mit

Schreiben vom 21. Juni 2006 forderte die Klägerin die Beklagten erfolglos zur Bewilligung

der Eintragung des streitgegenständlichen Wegerechts (Grunddienstbarkeit) auf. Mit

Schreiben vom 1. Oktober 2006 boten die No… die Bewilligung einer Grunddienstbarkeit

für den 1,2 m breiten Gehweg (Benutzung als Gehweg und zur Befahrung mit

Fahrzeugen ohne Motorantrieb) an. Zu einer Einigung kam es nicht.

Die Klägerin hat die Bewilligung und Beantragung der Eintragung der verlangten

Dienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) für den streitigen Weg zunächst zu Gunsten der

Flurstücke 972 bis 978 sowie 817, 822, 824, 825 und 827 begehrt und dieses Begehren

nachfolgend auf die Begünstigung der Flurstücke 817, 822, 824, 825 und 827

beschränkt.

Sie hat geltend gemacht, die Beklagten seien gemäß § 4 Ziffer 7 lit. a) des

Kaufvertrages in Verbindung mit § 335 BGB zur Bewilligung und Beantragung der

Eintragung der verlangten Grunddienstbarkeit verpflichtet. Aus der kaufvertraglichen

Regelung ergebe sich eindeutig, dass auch den Sü… das Geh- und Fahrrecht

einzuräumen sei. Bei der Beurkundung des Kaufvertrages sei den Beklagten durch den

beurkundenden Notar erklärt worden, dass die Sü… das Recht hätten, den Weg zur

Erschließung ihrer Grundstücke zu benutzen, und daher auch zu deren Gunsten eine

Grunddienstbarkeit bestellt werde.

Die Beklagten haben entgegnet, der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch

nicht zu. Er ergebe sich insbesondere nicht aus § 4 Ziffer 7 lit. a) des Kaufvertrages.

Danach sei eine Grunddienstbarkeit nur zugunsten der „Eigentümer benachbarter

Grundstücke“ zu bewilligen. Hierunter fielen indes nur die No…, nicht aber auch die Sü….

Deren Grundstücke würden in dem Lageplan der Anlage 1 nur ungenau und lediglich im

nördlichen Teilbereich wiedergegeben. Das Gesamtbild der Anlage 1 zum Kaufvertrag

vermittle den Eindruck, dass es allein um die Erschließung der No… Grundstücke gehe.

Dass den Sü… danach kein Fahrrecht einzuräumen sei, ergebe sich im Umkehrschluss

auch daraus, dass in den Kaufverträgen mit den Sü… im Gegensatz zu den

Kaufverträgen mit den No… konkrete durch einzutragende Grunddienstbarkeiten

begünstigte Flurstücke und (teilweise) ausdrücklich auch die Grundstücke der No…

erwähnt worden seien. Dieses Ergebnis sei auch von der Sache her gerechtfertigt. Denn

die Grundstücke der Sü… verfügten über anderweitige Zuwegungen, und die Sü…

hätten in Abweichung von der früheren Planung bewusst davon abgesehen, südlich von

dem Gehweg einen Fahrweg über ihre Grundstücke anzulegen bzw. anlegen zu lassen.

Nach dieser früheren Planung habe der nördlich vom Gehweg gelegene – dann auch

ausgeführte – Fahrweg allein den Grundstücken der No… dienen sollen und der südlich

vom Gehweg vorgesehene – dann aber nicht angelegte – Fahrweg ausschließlich den

Grundstücken der Sü…; die Sü… hätten auf „ihren Fahrweg“ bewusst verzichtet und an

dessen Stelle Bepflanzungen vorgenommen oder Stellplätze errichtet. Vor diesem

Hintergrund stehe es den Sü… nicht zu, den nördlich vom Gehweg gelegenen Fahrweg

über die Grundstücke der No… zu benutzen.

Das Landgericht hat die Klage durch Urteil vom 12. Juli 2007, auf das ergänzend Bezug

genommen wird, als unbegründet abgewiesen und zur Begründung seiner Entscheidung

ausgeführt: Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Bewilligung und Beantragung der

Eintragung der verlangten Grunddienstbarkeit gegen die Beklagten aus § 335 BGB in

Verbindung mit § 4 Ziffer 7 lit. a) des Kaufvertrages zu, denn die Sü… seien nicht

„Eigentümer benachbarter Grundstücke“ im Sinne dieser Regelung. Der Lageplan in der

Anlage 1 zum Kaufvertrag weise als grün gekennzeichneten Bereich nur die nördliche

Hälfte des Weges, nicht auch dessen südliche Hälfte aus. Hieraus ergebe sich eindeutig,

dass nur die Erschließung der Grundstücke der No… gemeint sei. Hierfür spreche auch

die Unklarheitenregelung in § 305c Abs.2 BGB. Ein Anspruch aus § 917 BGB stehe der

Klägerin ebenfalls nicht zu.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer rechtzeitig eingelegten und begründeten

Berufung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

Ergänzend führt sie aus: Die grüne Markierung in der Anlage 1 zum Kaufvertrag

kennzeichne nur die mit den Dienstbarkeiten zu belastenden Flächen, nicht aber die

herrschenden Grundstücke. Dies sei im Notartermin auch so erläutert worden. Bereits in

einem Vorgespräch am 26. September 2002 mit der Mitarbeiterin K… Sch… von der mit

dem Vertrieb beauftragten Al… GmbH sei den Beklagten anhand eines Lageplans erklärt

worden, dass der streitige Weg als Zuwegung und Zufahrt zu den Grundstücken der

No… und der Sü… vorgesehen sei. § 305c Abs.2 BGB greife nicht ein, da die Auslegung

keine unbehebbaren Zweifel lasse. Die Flurstücke 822, 825 und 827 hätten ohne den

streitigen Weg keinen Anschluss an das öffentliche Straßenland. Der streitige Weg sei bei

Abschluss des Kaufvertrages zwischen den Parteien schon fertig gestellt und als solcher

erkennbar gewesen und von den Sü… auch benutzt worden. Die Wohnhäuser der Sü…

seien in der Zeit vom 27. Februar 2001 bis zum 15. Dezember 2002 an diese übergeben

worden. Da diese Wohnhäuser eine Wohnfläche von mehr als 100 m² aufwiesen, sei nach

den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen ein zweiter Stellplatz notwendig;

dementsprechend seien auch zwei Stellplätze je Wohngrundstück der Sü… vorgesehen

gewesen, nämlich ein Stellplatz auf dem Wohngrundstück und ein weiterer Stellplatz auf

einem gesonderten Flurstück entlang des … Weges. Ohne – erreich- und nutzbaren –

zweiten Stellplatz seien die Grundstücke der Sü… bauordnungsrechtlich nicht

ordnungsgemäß erschlossen. Für die Auslegung des Kaufvertrages müsse im Übrigen

auch die Darstellung des Kaufgegenstandes im Lageplan der Anlage 1 (rot umrandet, s.

§ 1 Nr.1 des Kaufvertrages) mit berücksichtigt werden.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Beklagten zu verurteilen,

ihre Zustimmung zur Eintragung folgender Grunddienstbarkeit in das Grundbuch des

Amtsgerichts Oranienburg von G… Blatt 5598, eingetragener Grundbesitz Flurstück 979

der Flur 3 der Gemarkung G…, an nächst offener Rangstelle im Gleichrang mit den

bereits eingetragenen Dienstbarkeiten zu Gunsten der W… GmbH & Co KG, der T… AG;

den Flurstücken 981, 972, 973, 974, 975, 976, 977 und 978 jeweils Flur 3 - Geh- und

Fahrrecht; den Flurstücken 975, 976, 977, 978 jeweils Flur 3 - Regenentwässerung; den

Flurstücken 972, 973, 974, 975, 976, 977, 978 jeweils Flur 3 - leitungsgebundene Medien;

zu bewilligen und zu beantragen:

Grunddienstbarkeit zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des im Grundbuch

von G… Blatt 5597, 5531, 5430, 5530 und 5535 verzeichneten Grundstücks Flur 3

Flurstück 817, 822, 824, 825 und 827 folgenden Inhaltes:

Der jeweilige Eigentümer des dienenden Grundstücks gestattet dem jeweiligen

Eigentümer des herrschenden Grundstücks, auf dem dienenden Grundstück entlang der

Grundstücksgrenze zu den Flurstücken 978 und 817 einen befestigten und befahrbaren

Weg von ca. 2,3 m Breite und ca. 11,0 m Länge mit PKW, LKW mit einem zulässigen

Gesamtgewicht von bis zu 3,5 Tonnen und sonstigen Kraftfahrzeugen als Zu- und

Abfahrt auf dem herrschenden Grundstück anzulegen und zu befahren.

Die Dienstbarkeit darf nur ausgeübt werden im Rahmen der derzeitigen

zulässigen baulichen Nutzung des herrschenden Grundstücks. Das Recht, die Zuwegung

zu befahren und zu begehen, haben auch die vom jeweiligen Eigentümer des

herrschenden Grundstücks ermächtigten Personen wie Mitbewohner, Bedienstete,

Besucher, Mieter oder Pächter sowie Lieferanten und Versorgungsunternehmen. Die

Zuwegung darf vom jeweiligen Eigentümer des dienenden Grundstücks mitgenutzt

werden.

Die Verpflichtung zur Unterhaltung der Zuwegung einschließlich seiner

Verkehrssicherung obliegt dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks.

Der Ausübungsbereich ist in dem der Klage als Anlage K 1 beigefügten Lageplan

grün gekennzeichnet.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung des Landgerichts unter Bezugnahme auf

ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie entgegnen ferner: Der streitige Weg sei bei Kaufver-

tragsabschluss nur als „Baustraße“ ausgestaltet und zu erkennen gewesen. Über ein

Wegerecht zugunsten der Sü… sei vor und bei Vertragsabschluss nicht gesprochen

worden. Die Verträge und Bezugsurkunden für die Grundstücke der Sü… seien ihnen,

den Beklagten, bei Vertragsschluss nicht bekannt gewesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der

eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Der Senat hat Beweis erhoben über die Behauptung der Klägerin, wonach die Beklagten

vor sowie bei dem Abschluss des Kaufvertrages darauf hingewiesen worden seien, dass

die Sü… das Recht hätten, den vorhandenen Weg (Fahrweg und Gehweg) zur

Erschließung ihrer Grundstücke zu benutzen, und daher auch zu deren Gunsten eine

entsprechende Grunddienstbarkeit bestellt werden solle, durch uneidliche Vernehmung

der Zeugen P… As… und Notar …. Wegen der Einzelheiten und des Ergebnisses der

Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 28. August 2008 verwiesen.

II.

1. Die Berufung der Klägerin ist statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere

form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs.1 und Abs. 2 Nr.1, §§

517, 519, 520 ZPO).

2. Das Rechtsmittel hat in der Sache selbst jedoch keinen Erfolg. Die Klage ist zulässig,

aber nicht begründet.

a) Ein Notwegerecht nach § 917 Abs.1 BGB vermag den Klageantrag nicht zu

begründen.

Das Notwegerecht als solches ist im Grundbuch nicht eintragbar (s. etwa

Palandt/Bassen-ge, BGB, 68.Aufl.2009, § 917 Rdn.11; Münch.Komm.-Säcker, BGB, Bd.6,

4.Aufl.2004, § 917 Rdn.23). Zudem ist es unklar, zugunsten welcher Grundstücke die

Klägerin (insoweit gfs. als gewillkürter Prozessstandschafter) ein Notwegerecht begehren

wollte. Letztlich sind die Voraussetzungen eines Notwegerechts nicht hinreichend

vorgetragen oder sonst ersichtlich: Die Flurstücke 817 und 824 haben ausweislich des

aktuellen Lageplans einen direkten Zugang zum Straßenland. Die Flurstücke 822, 825

und 827 sind mit Gehwegen an das öffentliche Straßenland angebunden, und das

öffentliche Straßenland ist maximal 30 m vom jeweiligen Hauseingang entfernt gelegen.

Das Notwegerecht nach § 917 Abs.1 BGB gibt grundsätzlich kein Recht auf direkte

Befahrung des Grundstücks mit einem Kraftfahrzeug, jedenfalls dann nicht, wenn in der

Nähe auf dem öffentlichen Straßenland Parkmöglichkeiten vorhanden sind (s. BGHZ

Bd.75, S.315, 318 ff.; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1995, S.1042, 1043; OLG Saarbrücken,

NJW-RR 2002, S.1385; OLG Schleswig, MDR 2003, S.25 f.; Palandt/Bassenge, aaO., § 917

Rdn.6). Die Flurstücke 822, 825 und 827 verfügen hier – wie aus den eingereichten

Kaufvertragsauszügen und Lageplänen ersichtlich ist – über eigene erworbene

Stellplätze in der näheren Umgebung. Nach der neuesten Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofes (Urteil vom 12. Dezember 2008, V ZR 106/07; MDR 2009, S.374,

375 = NJW-RR 2009, S.515, 517) gehört freilich auch die Erreichbarkeit (nicht:

„Befahrung“) eines Wohngrundstücks mit einem Kraftfahrzeug (z.B. auch zum Zwecke

der Müllentsorgung oder der Anlieferung von Heizöl oder von Gegen-ständen) zur

ordnungsmäßigen Benutzung des Grundstücks im Sinne von § 917 Abs.1 BGB. Auch

hiernach aber käme ein – der örtlichen Lage nach: durchaus denkbares – Notwegerecht

zugunsten der Flurstücke 822, 825 und 827 nicht zum Zuge. Denn ein Notwegerecht

scheidet aus, wenn ein anderer (Fahr-)Weg, auch über eigene Grundstücke oder

aufgrund eines dinglichen oder schuldrechtlichen Wegerechts, zur Verfügung steht (s.

BGH NJW 2006, S.3426, 3427; Palandt/Bassenge, aaO., § 917 Rdn.5). So liegt es auch

hier: Die Sü… haben sich ausweislich der eingereichten Vertragsauszüge ausdrücklich

unter anderem auch zugunsten der Flurstücke 822, 825 und 827 zur Einräumung einer

Grunddienstbarkeit für ein Wegerecht über ihre Grundstücke verpflichtet. Eines

„Notwegerechtes“ der Sü… bedarf es sonach nicht.

b) Die Klage kann auch nicht mit Erfolg auf das Institut des nachbarlichen

Gemeinschaftsverhältnisses gestützt werden.

Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis (§ 242 BGB) begründet eine Pflicht zur

gegenseitigen Rücksichtnahme. Es handelt sich um ein subsidiäres Rechtsinstitut, das in

Ausnahmefällen Ansprüche nach § 903 Satz 1, § 1004 Abs.1 BGB beschränken oder

auch ausschließen kann (vgl. BGHZ Bd.113, S.384, 389; BGH NJW 2001, S.3119, 3120 f.;

NJW-RR 2001, S.1208, 1209; NJW 2003, S.1392; NJW-RR 2003, S.1313, 1314; Palandt/Bas-

senge, BGB, 68.Aufl.2009, § 903 Rdn.13). Einen Anspruch auf Bewilligung der begehrten

Dienstbarkeit kann die Klägerin (insoweit gfs. als gewillkürter Prozessstandschafter)

hieraus nicht herleiten. Ein Rückgriff auf dieses Rechtsinstitut kommt für die Einräumung

eines Wegerechts im Hinblick auf die insoweit abschließende Regelung in § 917 BGB

ohnehin nicht in Betracht (s. BGH NJW 1990, S.2555, 2556; OLG Saarbrücken, MDR 2006,

S.1166 m.w.Nw.; Palandt/Bassenge, aaO., § 903 Rdn.13). Zudem begründet das

nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis allenfalls bestimmte Duldungs-, Handlungs- oder

Unterlassungspflichten, nicht aber einen Anspruch auf Bewilligung und Eintragung einer

Dienstbarkeit. Letztlich erfordert das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis und der ihm

zu Grunde liegende Gedanke von Treu und Glauben (§ 242 BGB) hier auch in der Sache

selbst kein Wegerecht für die Sü…, da deren Grundstücke – wie dargelegt – den

streitigen Weg zu ihrer Erschließung nicht dringend benötigen und sich die Sü…

ausdrücklich unter anderem auch zugunsten der Flurstücke 822, 825 und 827 zur

Einräumung einer Grunddienstbarkeit für ein Wegerecht über ihre eigenen Grundstücke

verpflichtet haben.

c) Letztlich steht der Klägerin auch kein Anspruch aus § 335 BGB in Verbindung mit § 4

Ziffer 7 lit. a) des Kaufvertrages vom 1. Oktober 2002 zu.

Freilich ist die Vereinbarung in § 4 Ziffer 7 lit. a) des Kaufvertrages als ein Vertrag

zugunsten Dritter (nämlich: der hierdurch begünstigten „Nachbarn“) im Sinne von § 328

BGB einzuordnen und steht der Klägerin als Versprechensempfängerin gemäß § 335

BGB das Recht zu, die Leistung (hier: Einräumung der begehrten Grunddienstbarkeit) an

die begünstigten „Nachbarn“ zu verlangen.

Aus der Auslegung der vertraglichen Vereinbarung (§§ 133, 157 BGB) ergibt sich jedoch

kein Anspruch gegen die Beklagten auf Einräumung der begehrten Grunddienstbarkeit

zugunsten der Flurstücke 817, 822, 824, 825 und 827 (Sü…).

Von Bedeutung für die Auslegung sind der Wortlaut der (Willens-)Erklärung und die den

Vertragsparteien bekannten Umstände zum Zeitpunkt der Abgabe (bzw. des Zugangs)

der Erklärung. Nachträglich eintretende Umstände sind nur insoweit relevant, als sie

Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen und das tatsächliche Verständnis des

Erklärenden zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung zulassen (s. dazu BGH NJW 1988,

S.2878, 2879; NJW 1998, S.3268, 3269 f.; NJW-RR 2007, S.529 f.; Palandt/Ellenberger,

aaO., § 133 Rdn.6b m.w.Nw.). Entscheidend ist stets der tatsächliche übereinstimmende

Wille der Parteien (s. BGH NJW 1998, S.746, 747 m.w.Nw.; NJW 2002, S.1038, 1039

m.w.Nw.; Palandt/Ellenberger, aaO., § 133 Rdn.8 m.w.Nw.). Da die Übernahme der

Verpflichtung zur Einräumung einer Grunddienstbarkeit keinem Formzwang unterliegt

und auch stillschweigend geschehen kann (s. etwa Palandt/Bassenge, aaO., § 1018

Rdn.33 m.w.Nw.; Münch. Komm.-Falckenberg, BGB, Bd.6, 4.Aufl.2004, § 1018 Rdn.6),

sind etwaige Besonderheiten bei der Auslegung formbedürftiger Erklärungen im

vorliegenden Fall nicht zu berücksichtigen. Da es sich bei der hier auszulegenden

Regelung unstreitig um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) im Sinne von § 305

BGB handelt, ist indes die Unklarheitenregelung in § 305c Abs.2 BGB zu beachten.

Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass nach Ausschöpfung aller in Betracht

kommenden Auslegungsmethoden ein nicht behebbarer Zweifel verbleibt und

mindestens zwei Auslegungen vertretbar sind (s. BGHZ Bd.112, S.65, 68 f.; BGH NJW

2002, S.3232, 3233; NJW 2007, S.504, 506 m.w.Nw.; Palandt/Heinrichs, aaO., § 305c

Rdn.18).

Nach diesen Maßgaben ergibt die Auslegung der Vereinbarung in § 4 Ziffer 7 lit. a) des

Kaufvertrages keine Verpflichtung der Beklagten zur Einräumung des mit der Klage

verlangten Wegerechts zugunsten der Sü….

Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, wird der Begriff des „Nachbarn“ (hier:

„Eigentümer benachbarter Grundstücke“) nicht nur für den Bewohner eines direkt

angrenzenden Grundstücks verwendet, sondern auch für Bewohner weiterer, „nahe bei“

liegender Grundstücke. „Nachbar“ ist ein aus den Worten „nah(e)“ und „Bauer“

zusammengesetzter Begriff und bedeutet „nahebei Wohnender“ (s. nur Duden,

Etymologie, 2.Aufl.1989, S.477 f.). Danach können „Eigentümer benachbarter

Grundstücke“ auch die Sü… sein. Die Worte „Eigentümer benachbarter Grundstücke“

stehen im Zusammenhang mit den voranstehenden Sätzen, wonach durch einen

„Privatweg“, der als „Zuwegung zum Kauf-grundstück“ dient, „auch

Nachbargrundstücke erschlossen“ werden. Demzufolge sind Begünstigte der

Grunddienstbarkeit nur solche Nachbarn, deren Grundstücke durch einen Privatweg

erschlossen werden, der als Zuwegung zum Kaufgrundstück dient. Die davon betroffene

Wegefläche soll in der Anlage 1 zum Kaufvertrag grün gekennzeichnet sein. Für die

weitere Auslegung maßgeblich sind somit vor allem die Anlage 1 zum Kaufvertrag

(Urschrift) und ferner die den Kaufvertragsparteien bei Abschluss des Vertrages

bekannten örtlichen Verhältnisse. Bei den in der – maßgeblichen – Urschrift der Anlage 1

zum Kaufvertrag grün markierten Flächen handelt es sich einerseits um einen etwa 1,2

m breiten (Geh-)Weg an der Nordgrenze der Grundstücke der No… und andererseits um

den insgesamt 1,6 m breiten Fahrstreifen nördlich des Gehweges an der Südgrenze der

Grundstücke der No…; der 1,2 m breite Gehweg an der Südgrenze der Grundstücke der

No…, der je zur Hälfte (0,6 m Breite) auf den Grundstücken der No…- und der Sü…

verläuft, ist hingegen nicht (bzw. nur teilweise und ungleichmäßig am nördlichen Rand

seiner nördlichen Hälfte) grün markiert. Dass der „gemeinsame“ – d.h. je zur Hälfte auf

den Grundstücken der Sü…- und No… gelegene – Gehweg (im wesentlichen) nicht grün

markiert ist, spricht gegen die Annahme, dass auch die Sü… Begünstigte des

Wegerechts auf dem grün markierten, nördlich vom Gehweg gelegenen Fahrweg sein

sollen. Ginge es nämlich auch um die Begünstigung der Sü…, so hätte es nahe gelegen

– sich geradezu aufgedrängt –, auch den Gehweg zu markieren; denn es wäre

unverständlich, wenn die Sü… zwar kein Wegerecht am („gemeinsamen“) Gehweg, wohl

aber an dem nördlich davon gelegenen Fahrweg erhalten sollten, den sie mit

Fahrzeugen von ihren Grundstücken aus nur erreichen können, wenn sie den auf den

Grundstücken der No… gelegenen Teil des Gehweges überfahren. Ohne ein Wegerecht

am Gehweg (insbesondere: an der auf den Grundstücken der No… gelegenen Hälfte des

Gehwegs) könnten die Sü… ein Fahrrecht an dem nördlich vom Gehweg gelegenen

Fahrweg nicht sinnvoll ausüben. Dies und das Gesamtbild des Lageplanes der Anlage 1

zum Kaufvertrag, worin die Grundstücke der No… von den grün markierten Wegen

gleichsam eingerahmt und die Grundstücke der Sü… nur teilweise, nämlich in ihrem

nördlichen Bereich, und eher undeutlich abgebildet sind (wobei die undeutlich

eingezeichneten Stellplätze der Sü… [„St“] durch einen Grundstücksstreifen vom

Gehweg getrennt sind, so dass durchaus der Eindruck vermittelt wird, dieser

Grundstücksstreifen diene gfs. als „Fahrweg“ für die Sü… [wie ursprünglich auch

vorgesehen]), spricht dafür, dass nach dem objektiven Erklärungswert der Regelung im

Kaufvertrag nur die No…, nicht aber auch die Sü… Begünstigte des Wegerechtes sein

sollen. Der nördlich vom Gehweg befindliche Fahrweg ist zwar eine „Zuwegung zum

Kaufgrundstück“ der Beklagten, dient ohne Hinzunahme des nicht markierten Gehweges

aber nicht eigentlich der „Erschließung“ der Grundstücke der Sü…. Deren Grundstücke

sind, wie zu § 917 BGB ausgeführt, sämtlich unabhängig von diesem Fahrweg

„erschlossen“: Die Flurstücke 817 und 824 haben ausweislich des aktuellen Lageplans

einen direkten Zugang zum Straßenland. Die Flurstücke 822, 825 und 827 sind mit

Gehwegen an das öffentliche Straßenland angebunden; das öffentliche Straßenland ist

maximal 30 m vom jeweiligen Hauseingang entfernt gelegen. Die Flurstücke 822, 825

und 827 verfügen zudem über eigene erworbene Stellplätze in der Umgebung. Der

objektive Erklärungswert der kaufvertraglichen Regelung geht sonach dahin, dass das

Wegerecht an dem hier streitigen Fahrweg nahe der südlichen Grenze der Grundstücke

der No… allein den No…, nicht aber auch den Sü… einzuräumen ist. Damit gibt die

Vertragsurkunde als solche insgesamt keinen tragfähigen Anhalt für die Auslegung, dass

die Beklagten verpflichtet seien, das verlangte Wegerecht (auf einer Breite von ca. 2,3 m

– Fahrweg und Gehweg) zugunsten der Sü… zu bestellen. Dies gilt jedenfalls bei

Mitberücksichtigung der Unklarheitenregelung des § 305 Abs.2 BGB, da die Auslegung,

das Wegerecht beschränke sich auf die No…, danach zumindest „ebenso gut

vertretbar“ ist wie die Auslegung, das Wegerecht umfasse auch die Sü….

Die Vereinbarung eines Wegerechts zugunsten der Sü… an dem hier streitigen Fahrweg

nahe der südlichen Grenze der Grundstücke der No… und dem sich südlich

anschließenden Gehweg käme sonach nur dann in Betracht, wenn die Vertragsparteien

dies – entgegen dem objektiven Erklärungsinhalt der vertraglichen Abrede –

übereinstimmend tatsächlich so gewollt hätten. Einen dahingehenden gemeinsamen

Geschäftswillen der Parteien hat die Klägerin aber nicht zur nötigen Überzeugung des

Senats nachzuweisen vermocht (§ 286 ZPO).

Aus dem Vertragswerk betreffend die Grundstücke der Sü… ergibt sich kein Anhalt für

einen bestimmten übereinstimmenden Geschäftswillen der Vertragsparteien, da es den

Beklagten bei Vertragsschluss nicht bekannt gewesen ist. Auch aus den örtlichen

Verhältnissen bei Vertragsabschluss lässt sich nichts Eindeutiges herleiten. Die

vorliegende Fotografie der Anlage B 17 (aus der Zeit vor Beginn der Bebauung der

Grundstücke der No… und nach Fertigstellung der Häuser der Sü…) gibt zu

Grundstücksgrenzen und Wegerechten keinen Aufschluss. Es war für die Beklagten nicht

mit der gebotenen Eindeutigkeit ersichtlich, dass die vorhandene („Bau“-)Straße auf

dem von ihnen erworbenen Grundstück liege und zugleich dauerhaft mit einem

Wegerecht zugunsten der Sü… „belegt“ werden sollte. Die Bezugsurkunde vom 7.

Februar 2002 zur UR-Nr. 28/2002 des Notars … in B… wird in § 1 Nr.1 des Kaufvertrages

erwähnt, aber nur hinsichtlich der „Art der Bebauung“. Über Wegerechte sagt die

Bezugsurkunde nichts aus. Die bauordnungsrechtliche Pflicht zur Anlage eines zweiten

Stellplatzes gibt für sich allein noch keinen Aufschluss für einen bestimmten

übereinstimmenden Willen der Parteien bei Vertragsabschluss (§§ 133, 157 BGB). Hierzu

hätte dieser Umstand den Beklagten zumindest bekannt gewesen sein müssen, was

aber nicht dargelegt worden ist. Im Übrigen ergibt sich weder aus § 52 BrbgBauO (1998)

noch aus § 43 BrbgBauO (2003) eine strikte Pflicht zur Anlegung eines zweiten

Stellplatzes. Diese Normen enthalten keine Angabe zu einer „Mindestzahl“, sondern

verweisen auf örtliche Bauvorschriften der Gemeinde und sehen zudem die Möglichkeit

der Ablösung der Stellplatzpflicht durch eine Geldzahlung vor.

Auch durch die Vernehmung der von ihr angebotenen Zeugen hat die Klägerin nicht

bewiesen, dass beide Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages übereinstimmend den

tatsächlichen Willen hatten, dass eine Dienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) zugunsten der

Sü… einzuräumen sei:

Der als Zeuge vernommene Urkundsnotar … vermochte sich an die einzelnen

Beurkundungsvorgänge, insbesondere auch den Beurkundungstermin der Beklagten,

nicht mehr zu erinnern, sondern nur Aussagen über eine allgemein von ihm praktizierte

Verfahrensweise bei der Beurkundung von Kaufverträgen für Grundstücke im

Projektgebiet „S…“ zu treffen. Danach seien die Vertragsentwürfe auf der Grundlage

eines von ihm selbst erstellten „Grundlagenentwurfes“ gefertigt worden, wohingegen die

schon farbig markierte jeweilige Anlage 1 zum Kaufvertrag erst kurz vor oder zu dem

Beurkundungstermin von der Verkäuferseite übergeben worden sei. Er habe während

der Beurkundung die Erreichbarkeit des Kaufgrundstücks und der angrenzenden

Grundstücke über den eingezeichneten Weg anhand der Anlage 1 zum Kaufvertrag

erläutert. Konkreteres wusste der Zeuge indes nicht mitzuteilen. Der Zeuge P… As… hat

bestätigt, dass der Urkundsnotar in der Regel das Wegerecht anhand des vorgelegten

Planes (Anlage 1 zum Kaufvertrag) erläutert habe, und zwar dahingehend, dass der

(markierte) Weg sowohl von den nördlichen als auch von den südlichen

Grundstückseigentümern genutzt werden müsse. An den konkreten

Beurkundungstermin der Beklagten hatte der Zeuge As… jedoch ebenfalls keine

Erinnerung mehr, zumal er knapp 100 Beurkundungsvorgänge für das Projektgebiet

betreut habe. Demgegenüber haben die Beklagten in ihrer persönlichen Anhörung durch

den Senat im Termin vom 18. Juni 2009 ausgeführt, dass Ihnen der Urkundsnotar im

Beurkundungstermin auf ihre entsprechende Nachfrage hin bestätigt habe, dass mit der

Zufahrt bzw. dem Wegerecht die Grundstücke …weg Nr. 22a bis 22h (No…) gemeint

seien; auf die Berechtigung der Sü… sei nicht hingewiesen und vor der

Vertragsbeurkundung über das Wegerecht überhaupt nicht gesprochen worden. Das

Beweisergebnis genügt insgesamt nicht, um es als erwiesen anzusehen, dass sich die

Vertragsparteien darüber einig gewesen seien, dass zugunsten der Sü… eine

Dienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) eingeräumt werden solle. Die Bekundungen der von

der Klägerin benannten Zeugen sind letztlich unergiebig geblieben. Zwar enthält die

Aussage des Zeugen As… gewisse Anhaltspunkte für einen Hinweis an die Beklagten in

dem von der Klägerin behaupteten Sinne. Der Zeuge As… steht indes „im Lager“ der

Klägerin. Er ist weiterhin Mitarbeiter der Klägerin (bzw. ihrer Alleingesellschafterin) und

war an dem Vertrieb der Grundstücke und an den Vertragsbeurkundungen maßgeblich

beteiligt, so dass es nahe liegt, dass er die Vorgänge im Beurkundungstermin mit der

Prägung eines der Klägerin (und ihm selbst) günstigen Verständnisses wiedergibt. Vor

allem aber vermochte er sich an den konkreten Beurkundungstermin der Beklagten

nicht mehr zu erinnern, was angesichts der insgesamt knapp 100 Beurkundungen im

Projektgebiet und des seitherigen Zeitablaufes unmittelbar einleuchtet. Auch unter

Betrachtung der Gesamtumstände des Falles ist es plausibel und nicht widerlegt, dass

die Beklagten davon ausgegangen sind und berechtigter Weise davon ausgehen durften,

dass sich das vereinbarte Wegerecht allein auf die Berechtigung der benachbarten No…

beziehe.

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs.1 ZPO sowie auf § 708

42 3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs.1 ZPO sowie auf § 708

Nr.10, § 711 Satz 1 und 2, § 709 Satz 2 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision zum

Bundesgerichtshof nach § 543 Abs.2 Satz 1 ZPO sind weder vorgetragen noch sonst

ersichtlich.

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