Urteil des OLG Brandenburg vom 07.02.2006

OLG Brandenburg: culpa in contrahendo, haftung für mängel, vernehmung von zeugen, zustand, umbau, anzeige, isolierung, rechtshängigkeit, annonce, vollstreckung

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 5.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

5 U 52/06

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

Art 229 § 5 Abs 1 BGBEG, §

459aF BGB, § 463 S 2aF BGB, §

476aF BGB, § 476aaF BGB

Grundstückskaufvertrag: Schadensersatzanspruch wegen

Feuchtigkeitsschäden und Nichtbestehens des Standards eines

sogenannten Niedrigenergiehauses

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 7. Februar 2006 verkündete Urteil der 10.

Zivilkammer des Landgerichts Potsdam - 10 O 318/01 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der auf

Grund dieses Urteils beizutreibenden Beträge abwenden, wenn nicht die Beklagten vor

der Vollstreckung jeweils Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Gründe

Die Beklagten waren Eigentümer eines Anfang der 30iger Jahre mit einem Wohnhaus

bebauten Grundstücks, eingetragen im Grundbuch von F. Blatt …, Flur …, Flurstücke

281/1, 281/2.

Das zu DDR-Zeiten als HO-Verkaufsstelle genutzte Haus bauten die Beklagten in den

Jahren 1992, 1993 zu einem Doppelhaus, bestehend aus einem Wohn- und einem

Geschäftshaus um. Die Beklagten, die die Wohnhaushälfte selbst bewohnten und in der

anderen Hälfte ein Elektrogeschäft betreiben, wollten die Wohnhaushälfte verkaufen. Sie

inserierten deshalb in der am 05. April 1997 erscheinenden Märkischen Allgemeinen

Zeitung wie folgt:

"Von privat an privat, F., Totalumbau, Komfort/Niedrigenergie DHH, Fußboden

HZ-WP, ..."

Am 18. Juni 1997 kam es mit den Klägerin zum Abschluss eines notariellen

Grundstückskaufvertrages (Notar K. in F., UR-Nr. …/1997), durch den die Beklagten den

Klägern das Hausgrundstück (das 440 m² große Flurstück 281/1) unter Ausschluss der

Gewährleistung verkauften. Auf Betreiben der Kläger wurde die Gewährleistungsklausel

trotz heftigen Widerstands der Beklagten während der Beurkundung dahin ergänzt, dass

die Beklagten ab dem Tag des Besitzübergangs für zwei Jahre nach der VOB Gewähr für

die Funktion der wesentlichen Elemente des Wohnhauses, also für Dach, Fenster,

Heizung, Leitungen etc. zu leisten hätten. In der Folgezeit rügten die Kläger diverse

Mängel des Hauses. Am 04. Dezember 1998 vereinbarten die Parteien im Beisein eines

Sachverständigen für Gebäudeschäden, dass zu Lasten der Beklagten diverse Arbeiten

auszuführen seien. Nach einem von ihnen vorgenommenen Umbau des Kellers stellten

die Kläger dort Durchfeuchtungen fest.

Mit der Klage verlangen die Kläger gestützt auf die Vereinbarung vom 04. Dezember

1998 und wegen Fehlens zugesicherter Eigenschaften, hilfsweise wegen arglistigen

Verschweigens von Mängeln Schadensersatz und zwar, soweit in zweiter Instanz noch

relevant, wegen der unzureichenden Abdichtung der Kellerwände sowie wegen

mangelhafter Wärmedämmung.

Die Kläger haben u. a. behauptet, die fehlerhafte Kellerabdichtung hätten die Beklagten

arglistig verschwiegen. Die Beklagten hätten von der unzureichenden Abdichtung der

Kellerwände gewusst, denn sie hätten die Umbaumaßnahmen selbst durchgeführt und

das gesamte Haus bewohnt bzw. als Ladenlokal genutzt. Die Beklagten hätten ihnen das

Haus als Niedrigenergiehaus verkauft. Als solches sei es nicht nur inseriert gewesen. Die

Beklagten hätten auch in den Verkaufsgesprächen immer wieder darauf hingewiesen,

dass es sich bei der Doppelhaushälfte um ein Niedrigenergiehaus handele. Um den

Standard eines Niedrigenergiehauses zu erreichen und die Beheizbarkeit des Anwesens

sicherzustellen, seien Kosten von 18.300,00 € erforderlich.

Die Beklagten haben eine Schadensersatzverpflichtung in Abrede gestellt.

Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme (Einholung von Sachverständigengutachten

und Vernehmung von Zeugen) der Klage in Höhe von 4.840,00 € stattgegeben mit der

Begründung, aufgrund der Vereinbarung vom 04. Dezember 1998 stehe den Klägern

gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von 1.798,00 € für die Herstellung der

Außentreppe und ein Betrag von 3.042,00 € für die Herstellung der Heizungsanlage in

Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Kaufvertrages zu. Wegen der darüberhinaus geltend

gemachten Ansprüche hat es die Klage abgewiesen.

Ein Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses für Maßnahmen zur Herbeiführung

einer ordnungsgemäßen Außenabdichtung des Hauses und Innenabdichtung des Kellers

sowie für wärmeschutztechnische Maßnahmen stehe den Klägern wegen des

vereinbarten Gewährleistungsausschlusses nicht zu. Ein arglistiges Verschweigen des

Beklagten könne nicht festgestellt werden. Bei dem Kauf eines Hausgrundstückes

bestehe eine Pflicht zur Offenlegung nur wegen verborgener, nicht unerheblicher Mängel

oder solcher nicht erkennbarer Umstände, die nach der Erfahrung auf das Entstehen

bestimmter Mängel schließen ließen. Hinsichtlich der gerügten Feuchtigkeitsschäden im

Keller könne kein arglistiges Verschweigen eines Mangels an der Kaufsache zum

Zeitpunkt der Übergabe vorgelegen haben. Denn selbst die Kläger hätten erst ein Jahr

nach ihrem Einzug in das Haus derartige Feuchtigkeitsschäden festgestellt. Selbst in

dem Protokoll vom 24. April 1999 seien derartige Feuchtigkeitsschäden nicht erwähnt.

Aus der Tatsache, dass die Beklagten das Haus 1992 saniert bzw. zu einem Doppelhaus

umgebaut hätten, ergebe sich nicht, dass sie auch positiv gewusst hätten, dass die

Isolierung mangelhaft sei. Hinzu komme, dass die Kläger mit dem Umbau des Kellers zu

einem Büro in die Bausubstanz eingegriffen und die vorher nur als Lager- bzw.

Vorhalteräume genutzten Kellerräume einer anderen Nutzung zugeführt hätten, die

andere Abdichtungsqualitäten erfordere als die zum Zeitpunkt des Kaufs.

Die Beklagten schuldeten auch keinen Schadensersatz wegen einer behaupteten

Zusicherung. Die Beklagten hätten bei verständiger Auslegung der Anzeige in der

Zeitung den Klägern gegenüber nicht erklärt, rechtlich für das Vorliegen des Standards

eines Niedrigenergiehauses einstehen zu wollen. Die für die Parteien maßgebenden

verbindlichen rechtlichen Erklärungen seien für beide Vertragsparteien erkennbar erst in

dem nach der Besichtigung konzipierten notariellen Kaufvertrag vom 18. Juni 1997

enthalten.

Gegen das Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, mit der sie das

erstinstanzliche Klageziel, soweit nicht erkannt, weiter verfolgen.

Die Kläger verlangen nach wie vor die Kosten einer Außen- und Innenabdichtung des

Kellers wegen dessen Feuchtigkeit erstattet, sowie Kosten in Höhe von 24.000,00 € zur

Vornahme von wärmeschutztechnischen Maßnahmen gezahlt, mit der Begründung,

diese Kosten seien erforderlich, um das Haus dem Standard eines Niedrigenergiehauses

anzupassen.

Soweit die Kläger die Kosten für die Außen- und Innenabdichtung des Kellers ersetzt

verlangen, behaupten die Kläger nach wie vor, die Beklagten hätten von den Mängeln

gewusst, da sie das Haus 1992/1993 in ein Doppelhaus umgebaut und komplett saniert

und darüber hinaus die eine Wohnhaushälfte bis zum Verkauf an die Kläger selbst

bewohnt und die Geschäftshaushälfte als Elektrogeschäft genutzt hätten. 24.000,00 €

verlangen die Kläger mit der Begründung, den Beklagten sei bekannt gewesen, dass das

Haus aufgrund wärmetechnischer Mängel nur unzureichend beheizt werden könne,

weshalb ein überdurchschnittlicher Heizaufwand entstehe. Auch wenn im Vertrag nicht

ausdrücklich die Rede von einem Niedrigenergiehaus sei, so seien die diesbezüglichen

Aussagen der Beklagten gleichwohl Geschäftsgrundlage. Die Beklagten hätten auch in

den Verkaufsgesprächen immer wieder darauf hingewiesen, dass es sich bei der

Doppelhaushälfte um ein Niedrigenergiehaus handele.

Die Kläger beantragen,

die Beklagten unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 07.

Februar 2006 - 10 O 318/01 - zu verurteilen, an sie 36.836,03 € nebst 5 % Zinsen über

dem jeweiligen Basiszinssatz von 12.836,03 € seit dem 29. Dezember 2001

(Rechtshängigkeit der Klage) und von 24.000,00 € seit Rechtshängigkeit des Verfahrens

10 OH 9/03 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten halten die Klageerweiterung in zweiter Instanz für unzulässig.

Die Beklagten bestreiten nach wie vor, Kenntnis von einer Kellerfeuchtigkeit gehabt zu

haben.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Inhalt der von den Parteien

gewechselten Schriftsätze sowie die vom Landgericht getroffenen Feststellungen

verwiesen.

II.

1. Die Berufung ist statthaft und zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und

begründet worden (§§ 511 Abs. 1 und 2, 513, 517, 519, 520 ZPO).

Soweit die Kläger mit dem Antrag zu 2. nunmehr wegen unzulänglicher Wärmedämmung

Schadensersatz in Höhe von weiteren 5.700,00 € verlangen, liegt eine generell zulässige

Erweiterung des Klageantrags gemäß §§ 525, 264 Nr. 2 ZPO vor.

2. In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg.

In der zweiten Instanz geht es nur noch um die Frage, ob die Beklagten aus dem

Gesichtspunkt des arglistigen Verschweigens eines Mangels für Feuchtigkeitsschäden im

Keller mit einem Kostenaufwand von insgesamt 12.836,03 € haften und in Höhe von

24.000 € Schadensersatz zu leisten haben, weil es sich bei dem verkauften Haus nicht

um ein Niedrigenergiehaus handelt.

Auf das Rechtsverhältnis findet gemäß Art. 229 § 5 Abs. 1 EGBGB das Bürgerliche

Gesetzbuch in der vor dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung Anwendung, da der

Grundstückskaufvertrag vor dem 1. Januar 2002 geschlossen worden ist.

Die unrichtige Information in der Annonce über die Beschaffenheit der Haushälfte als

Niedrigenergiehaus rechtfertigt keinen Schadensersatzanspruch aus dem

gewohnheitsrechtlich anerkannten Gesichtspunkt der culpa in contrahendo. Dies wäre

nur dann der Fall, wenn den Beklagten Vorsatz zur Last fiele. Die Beklagten haben sich

jedoch darauf berufen, dass der Zusatz „Niedrigenergiehaus“ irrtümlich in die Anzeige

aufgenommen worden sei. Damit haben die Vorschriften der §§ 459 ff. BGB a.F. Vorrang

vor der Haftung aus culpa in contrahendo.

Wegen des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses, der sich wegen seines

eindeutigen Wortlauts auf den baulichen Zustand des Hauses bezieht, müssten die

Beklagten gemäß §§ 459, 463 Satz 2, 476 BGB.467 BGB a.F. nur dann haften, wenn

ihnen arglistiges Verschweigen eines Mangels vorzuwerfen wäre. Denn soweit die

Beklagten im Grundstückskaufvertrag versichert haben, dass ihnen keine sichtbaren

oder unsichtbaren Sachmängel bekannt seien, haben sie damit lediglich eine Erklärung

über ihre Kenntnis und keine garantieähnliche; von Kenntnis und Verschulden

unabhängige, Haftung für Mängel des Kaufobjektes übernommen (BGH NJW 1995,

1549). Dies ergibt sich schon aus dem Gewährleistungsausschluss, der sich wegen

seines eindeutigen Wortlauts auf den baulichen Zustand des Hauses bezieht und der

eine Auslegung der Erklärung als Garantieerklärung verbietet.

Der Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz steht den Klägern deshalb nur zu, wenn

die Beklagten den Klägern arglistig Mängel verschwiegen (Kellerfeuchtigkeit) oder wenn

sie ihnen arglistig vorgespiegelt hätten, ein Niedrigenergiehaus zu verkaufen.

Denn wegen des Gewährleistungsausschlusses, müssten die Beklagten gemäß § 476

BGB a.F. nur in diesem Fall haften.

a) Was die Kellerfeuchtigkeit angeht, mögen die seinerzeit von den Beklagten

ausgeführten Maßnahmen zur Abdichtung der Kellerwände zwar nicht ausreichend

gewesen sein. Dass dies den Beklagten bewusst gewesen wäre, insbesondere, weil

während ihrer Besitzzeit Feuchtigkeitsschäden sichtbar geworden wären, vermag der

Senat jedoch nicht festzustellen. Der Vortrag, die Beklagten hätten in den Jahren 1992,

1993 die Umbauarbeiten in eigener Regie ausgeführt, gibt nichts dafür her, dass ihnen

auch die Unzulänglichkeit ihrer Maßnahmen bekannt gewesen wäre. Selbst wenn die

Beklagten tatsächlich den Umbau ohne Zuziehung von Handwerkern ausgeführt hätten,

würde dies allein nicht zu einer Vermutung dahingehend führen, dass sie bewusst den

Keller untauglich abgedichtet und diese Tatsache den Klägern arglistig verschwiegen

hätten. Das Gegenteil ist der Fall, da die Beklagten selbst in dem Objekt wohnen wollten

und dies bis zum Verkauf der einen Haushälfte an die Kläger auch getan haben.

b) Auch soweit die Kläger Schadensersatz deswegen verlangen, weil das Haus nicht die

Eigenschaften eines Niedrigenergiehauses aufweist, ist ein Schadensersatzanspruch

nach den genannten Vorschriften nicht gegeben.

Zwar mag das Haus nicht dem Standard eines sogenannten Niedrigenergiehauses

entsprechen, also nicht über die Isolierung verfügen, die man mit einer derartigen

Bezeichnung verbindet. Darin vermag der Senat jedoch keinen Mangel des Hauses zu

erkennen.

Ein Fehler liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Kaufsache von dem Zustand

abweicht, den die Vertragsparteien bei Abschluss des Kaufvertrages gemeinsam,

gegebenenfalls auch stillschweigend, vorausgesetzt haben und diese Abweichung den

Wert der Kaufsache oder ihre Eignung zum vertraglich vorausgesetzten oder

gewöhnlichen Gebrauch herabsetzt oder beseitigt. In dem notariellen Vertrag ist das

Haus nicht als Niedrigenergiehaus beschrieben. Gemäß § 6 des Vertrages haben die

Kläger das Hausgrundstück vielmehr im bestehenden Zustand so gekauft, wie es steht

und liegt, ohne dass die Beklagten Gewähr für den Zustand der Bebauung übernommen

hätten. Dieser Vertrag hat die Vermutung für sich, dass er den wohlüberlegten und

endgültigen Willen der Parteien vollständig wiedergibt. Die Kläger hätten diese

Vermutung widerlegen müssen. Dies ist nicht geschehen. Die allgemeine und

unverbindliche Anpreisung in der Annonce reicht hierfür nicht aus. Soweit die Kläger

behaupten, dass die Beklagten auch vor Abschluss des Kaufvertrages wiederholt erklärt

hätten, dass es sich um ein Niedrigenergiehaus handele, ist das Vorbringen nicht nur

unsubstantiiert. Darüberhinaus sind die Kläger hierfür beweisfällig geblieben. Denn sie

haben als Beweis lediglich ihre Vernehmung als Partei angeboten. Dieser

Beweiserhebung stehen aber die Vorschriften der §§ 447, 448 ZPO, deren

Voraussetzungen nicht erfüllt sind, entgegen. Danach ist nicht feststellbar, dass sich die

Beklagten auch noch während der Vertragsverhandlungen an der Inseratsbeschreibung

des Hauses festhalten lassen wollten. Das Gegenteil ist der Fall. Denn wie die Kläger

selbst vorgetragen haben, haben die Beklagten sich selbst noch im Beurkundungstermin

dagegen gesträubt, irgendeine Gewähr für den baulichen Zustand des Gebäudes zu

übernehmen und die Kläger haben den Beklagten lediglich das Zugeständnis in Ziff. 5

der Gewährleistungsklausel abringen können.

Die Kläger mögen sich zwar wegen des Inserats in einem Irrtum über die Beschaffenheit

des Gebäudes befunden haben. Da die Gewährleistung vertraglich ausgeschlossen

wurde, wäre jedoch die Irrtumsanfechtung ausgeschlossen (Palandt-Putzo, 61. Aufl.

Vorbem. vor § 459 Rn. 10).

Schließlich können sich die Kläger aus diesem Grund auch nicht auf einen Wegfall der

Geschäftsgrundlage berufen. Denn Rechtsfolgen sind aus diesem Gesichtspunkt, soweit

es sich um Fehler oder Eigenschaften des Kaufgegenstandes handelt, ausgeschlossen

und zwar auch bei einem vereinbarten Ausschluss der Sachmängelgewährleistung

(Palandt-Putzo, a.a.O. Rn. 12).

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen §§ 97, 91, 708 Ziffer 10, 711 ZPO.

Gründe, die gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO die Zulassung der Revision

rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.

Streitwert der Berufung: bis zum 5. Januar 2007 54.136,03 €, sodann 36.836,03 €.

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