Urteil des OLG Brandenburg vom 07.02.2006, 5 U 52/06

Entschieden
07.02.2006
Schlagworte
Culpa in contrahendo, Haftung für mängel, Vernehmung von zeugen, Zustand, Umbau, Anzeige, Isolierung, Rechtshängigkeit, Annonce, Vollstreckung
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Quelle: Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht 5. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 29.03.2007

Normen: Art 229 § 5 Abs 1 BGBEG, § 459aF BGB, § 463 S 2aF BGB, § 476aF BGB, § 476aaF BGB

Aktenzeichen: 5 U 52/06

Dokumenttyp: Urteil

Grundstückskaufvertrag: Schadensersatzanspruch wegen Feuchtigkeitsschäden und Nichtbestehens des Standards eines sogenannten Niedrigenergiehauses

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 7. Februar 2006 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam - 10 O 318/01 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der auf Grund dieses Urteils beizutreibenden Beträge abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung jeweils Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Gründe

I.

1Die Beklagten waren Eigentümer eines Anfang der 30iger Jahre mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks, eingetragen im Grundbuch von F. Blatt …, Flur …, Flurstücke 281/1, 281/2.

2Das zu DDR-Zeiten als HO-Verkaufsstelle genutzte Haus bauten die Beklagten in den Jahren 1992, 1993 zu einem Doppelhaus, bestehend aus einem Wohn- und einem Geschäftshaus um. Die Beklagten, die die Wohnhaushälfte selbst bewohnten und in der anderen Hälfte ein Elektrogeschäft betreiben, wollten die Wohnhaushälfte verkaufen. Sie inserierten deshalb in der am 05. April 1997 erscheinenden Märkischen Allgemeinen Zeitung wie folgt:

3"Von privat an privat, F., Totalumbau, Komfort/Niedrigenergie DHH, Fußboden HZ-WP, ..."

4Am 18. Juni 1997 kam es mit den Klägerin zum Abschluss eines notariellen Grundstückskaufvertrages (Notar K. in F., UR-Nr. …/1997), durch den die Beklagten den Klägern das Hausgrundstück (das 440 große Flurstück 281/1) unter Ausschluss der Gewährleistung verkauften. Auf Betreiben der Kläger wurde die Gewährleistungsklausel trotz heftigen Widerstands der Beklagten während der Beurkundung dahin ergänzt, dass die Beklagten ab dem Tag des Besitzübergangs für zwei Jahre nach der VOB Gewähr für die Funktion der wesentlichen Elemente des Wohnhauses, also für Dach, Fenster, Heizung, Leitungen etc. zu leisten hätten. In der Folgezeit rügten die Kläger diverse Mängel des Hauses. Am 04. Dezember 1998 vereinbarten die Parteien im Beisein eines Sachverständigen für Gebäudeschäden, dass zu Lasten der Beklagten diverse Arbeiten auszuführen seien. Nach einem von ihnen vorgenommenen Umbau des Kellers stellten die Kläger dort Durchfeuchtungen fest.

5Mit der Klage verlangen die Kläger gestützt auf die Vereinbarung vom 04. Dezember 1998 und wegen Fehlens zugesicherter Eigenschaften, hilfsweise wegen arglistigen Verschweigens von Mängeln Schadensersatz und zwar, soweit in zweiter Instanz noch relevant, wegen der unzureichenden Abdichtung der Kellerwände sowie wegen mangelhafter Wärmedämmung.

6Die Kläger haben u. a. behauptet, die fehlerhafte Kellerabdichtung hätten die Beklagten arglistig verschwiegen. Die Beklagten hätten von der unzureichenden Abdichtung der Kellerwände gewusst, denn sie hätten die Umbaumaßnahmen selbst durchgeführt und

Kellerwände gewusst, denn sie hätten die Umbaumaßnahmen selbst durchgeführt und das gesamte Haus bewohnt bzw. als Ladenlokal genutzt. Die Beklagten hätten ihnen das Haus als Niedrigenergiehaus verkauft. Als solches sei es nicht nur inseriert gewesen. Die Beklagten hätten auch in den Verkaufsgesprächen immer wieder darauf hingewiesen, dass es sich bei der Doppelhaushälfte um ein Niedrigenergiehaus handele. Um den Standard eines Niedrigenergiehauses zu erreichen und die Beheizbarkeit des Anwesens sicherzustellen, seien Kosten von 18.300,00 erforderlich.

7Die Beklagten haben eine Schadensersatzverpflichtung in Abrede gestellt.

8Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme (Einholung von Sachverständigengutachten und Vernehmung von Zeugen) der Klage in Höhe von 4.840,00 stattgegeben mit der Begründung, aufgrund der Vereinbarung vom 04. Dezember 1998 stehe den Klägern gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von 1.798,00 für die Herstellung der Außentreppe und ein Betrag von 3.042,00 für die Herstellung der Heizungsanlage in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Kaufvertrages zu. Wegen der darüberhinaus geltend gemachten Ansprüche hat es die Klage abgewiesen.

9Ein Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses für Maßnahmen zur Herbeiführung einer ordnungsgemäßen Außenabdichtung des Hauses und Innenabdichtung des Kellers sowie für wärmeschutztechnische Maßnahmen stehe den Klägern wegen des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses nicht zu. Ein arglistiges Verschweigen des Beklagten könne nicht festgestellt werden. Bei dem Kauf eines Hausgrundstückes bestehe eine Pflicht zur Offenlegung nur wegen verborgener, nicht unerheblicher Mängel oder solcher nicht erkennbarer Umstände, die nach der Erfahrung auf das Entstehen bestimmter Mängel schließen ließen. Hinsichtlich der gerügten Feuchtigkeitsschäden im Keller könne kein arglistiges Verschweigen eines Mangels an der Kaufsache zum Zeitpunkt der Übergabe vorgelegen haben. Denn selbst die Kläger hätten erst ein Jahr nach ihrem Einzug in das Haus derartige Feuchtigkeitsschäden festgestellt. Selbst in dem Protokoll vom 24. April 1999 seien derartige Feuchtigkeitsschäden nicht erwähnt. Aus der Tatsache, dass die Beklagten das Haus 1992 saniert bzw. zu einem Doppelhaus umgebaut hätten, ergebe sich nicht, dass sie auch positiv gewusst hätten, dass die Isolierung mangelhaft sei. Hinzu komme, dass die Kläger mit dem Umbau des Kellers zu einem Büro in die Bausubstanz eingegriffen und die vorher nur als Lager- bzw. Vorhalteräume genutzten Kellerräume einer anderen Nutzung zugeführt hätten, die andere Abdichtungsqualitäten erfordere als die zum Zeitpunkt des Kaufs.

10 Die Beklagten schuldeten auch keinen Schadensersatz wegen einer behaupteten Zusicherung. Die Beklagten hätten bei verständiger Auslegung der Anzeige in der Zeitung den Klägern gegenüber nicht erklärt, rechtlich für das Vorliegen des Standards eines Niedrigenergiehauses einstehen zu wollen. Die für die Parteien maßgebenden verbindlichen rechtlichen Erklärungen seien für beide Vertragsparteien erkennbar erst in dem nach der Besichtigung konzipierten notariellen Kaufvertrag vom 18. Juni 1997 enthalten.

11 Gegen das Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, mit der sie das erstinstanzliche Klageziel, soweit nicht erkannt, weiter verfolgen.

12 Die Kläger verlangen nach wie vor die Kosten einer Außen- und Innenabdichtung des Kellers wegen dessen Feuchtigkeit erstattet, sowie Kosten in Höhe von 24.000,00 zur Vornahme von wärmeschutztechnischen Maßnahmen gezahlt, mit der Begründung, diese Kosten seien erforderlich, um das Haus dem Standard eines Niedrigenergiehauses anzupassen.

13 Soweit die Kläger die Kosten für die Außen- und Innenabdichtung des Kellers ersetzt verlangen, behaupten die Kläger nach wie vor, die Beklagten hätten von den Mängeln gewusst, da sie das Haus 1992/1993 in ein Doppelhaus umgebaut und komplett saniert und darüber hinaus die eine Wohnhaushälfte bis zum Verkauf an die Kläger selbst bewohnt und die Geschäftshaushälfte als Elektrogeschäft genutzt hätten. 24.000,00 verlangen die Kläger mit der Begründung, den Beklagten sei bekannt gewesen, dass das Haus aufgrund wärmetechnischer Mängel nur unzureichend beheizt werden könne, weshalb ein überdurchschnittlicher Heizaufwand entstehe. Auch wenn im Vertrag nicht ausdrücklich die Rede von einem Niedrigenergiehaus sei, so seien die diesbezüglichen Aussagen der Beklagten gleichwohl Geschäftsgrundlage. Die Beklagten hätten auch in den Verkaufsgesprächen immer wieder darauf hingewiesen, dass es sich bei der Doppelhaushälfte um ein Niedrigenergiehaus handele.

14 Die Kläger beantragen,

15die Beklagten unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 07.

15

16 Die Beklagten beantragen,

17die Berufung zurückzuweisen.

18 Die Beklagten halten die Klageerweiterung in zweiter Instanz für unzulässig.

19 Die Beklagten bestreiten nach wie vor, Kenntnis von einer Kellerfeuchtigkeit gehabt zu haben.

20 die Beklagten unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 07. Februar 2006 - 10 O 318/01 - zu verurteilen, an sie 36.836,03 nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz von 12.836,03 seit dem 29. Dezember 2001 (Rechtshängigkeit der Klage) und von 24.000,00 seit Rechtshängigkeit des Verfahrens 10 OH 9/03 zu zahlen.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die vom Landgericht getroffenen Feststellungen verwiesen.

II.

21 1. Die Berufung ist statthaft und zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511 Abs. 1 und 2, 513, 517, 519, 520 ZPO).

22 Soweit die Kläger mit dem Antrag zu 2. nunmehr wegen unzulänglicher Wärmedämmung Schadensersatz in Höhe von weiteren 5.700,00 verlangen, liegt eine generell zulässige Erweiterung des Klageantrags gemäß §§ 525, 264 Nr. 2 ZPO vor.

23 2. In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg.

24 In der zweiten Instanz geht es nur noch um die Frage, ob die Beklagten aus dem Gesichtspunkt des arglistigen Verschweigens eines Mangels für Feuchtigkeitsschäden im Keller mit einem Kostenaufwand von insgesamt 12.836,03 haften und in Höhe von 24.000 Schadensersatz zu leisten haben, weil es sich bei dem verkauften Haus nicht um ein Niedrigenergiehaus handelt.

25 Auf das Rechtsverhältnis findet gemäß Art. 229 § 5 Abs. 1 EGBGB das Bürgerliche Gesetzbuch in der vor dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung Anwendung, da der Grundstückskaufvertrag vor dem 1. Januar 2002 geschlossen worden ist.

26 Die unrichtige Information in der Annonce über die Beschaffenheit der Haushälfte als Niedrigenergiehaus rechtfertigt keinen Schadensersatzanspruch aus dem gewohnheitsrechtlich anerkannten Gesichtspunkt der culpa in contrahendo. Dies wäre nur dann der Fall, wenn den Beklagten Vorsatz zur Last fiele. Die Beklagten haben sich jedoch darauf berufen, dass der Zusatz „Niedrigenergiehaus“ irrtümlich in die Anzeige aufgenommen worden sei. Damit haben die Vorschriften der §§ 459 ff. BGB a.F. Vorrang vor der Haftung aus culpa in contrahendo.

27 Wegen des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses, der sich wegen seines eindeutigen Wortlauts auf den baulichen Zustand des Hauses bezieht, müssten die Beklagten gemäß §§ 459, 463 Satz 2, 476 BGB.467 BGB a.F. nur dann haften, wenn ihnen arglistiges Verschweigen eines Mangels vorzuwerfen wäre. Denn soweit die Beklagten im Grundstückskaufvertrag versichert haben, dass ihnen keine sichtbaren oder unsichtbaren Sachmängel bekannt seien, haben sie damit lediglich eine Erklärung über ihre Kenntnis und keine garantieähnliche; von Kenntnis und Verschulden unabhängige, Haftung für Mängel des Kaufobjektes übernommen (BGH NJW 1995, 1549). Dies ergibt sich schon aus dem Gewährleistungsausschluss, der sich wegen seines eindeutigen Wortlauts auf den baulichen Zustand des Hauses bezieht und der eine Auslegung der Erklärung als Garantieerklärung verbietet.

28 Der Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz steht den Klägern deshalb nur zu, wenn die Beklagten den Klägern arglistig Mängel verschwiegen (Kellerfeuchtigkeit) oder wenn sie ihnen arglistig vorgespiegelt hätten, ein Niedrigenergiehaus zu verkaufen.

29 Denn wegen des Gewährleistungsausschlusses, müssten die Beklagten gemäß § 476 BGB a.F. nur in diesem Fall haften.

30 a) Was die Kellerfeuchtigkeit angeht, mögen die seinerzeit von den Beklagten ausgeführten Maßnahmen zur Abdichtung der Kellerwände zwar nicht ausreichend gewesen sein. Dass dies den Beklagten bewusst gewesen wäre, insbesondere, weil während ihrer Besitzzeit Feuchtigkeitsschäden sichtbar geworden wären, vermag der

während ihrer Besitzzeit Feuchtigkeitsschäden sichtbar geworden wären, vermag der Senat jedoch nicht festzustellen. Der Vortrag, die Beklagten hätten in den Jahren 1992, 1993 die Umbauarbeiten in eigener Regie ausgeführt, gibt nichts dafür her, dass ihnen auch die Unzulänglichkeit ihrer Maßnahmen bekannt gewesen wäre. Selbst wenn die Beklagten tatsächlich den Umbau ohne Zuziehung von Handwerkern ausgeführt hätten, würde dies allein nicht zu einer Vermutung dahingehend führen, dass sie bewusst den Keller untauglich abgedichtet und diese Tatsache den Klägern arglistig verschwiegen hätten. Das Gegenteil ist der Fall, da die Beklagten selbst in dem Objekt wohnen wollten und dies bis zum Verkauf der einen Haushälfte an die Kläger auch getan haben.

31 b) Auch soweit die Kläger Schadensersatz deswegen verlangen, weil das Haus nicht die Eigenschaften eines Niedrigenergiehauses aufweist, ist ein Schadensersatzanspruch nach den genannten Vorschriften nicht gegeben.

32 Zwar mag das Haus nicht dem Standard eines sogenannten Niedrigenergiehauses entsprechen, also nicht über die Isolierung verfügen, die man mit einer derartigen Bezeichnung verbindet. Darin vermag der Senat jedoch keinen Mangel des Hauses zu erkennen.

33 Ein Fehler liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Kaufsache von dem Zustand abweicht, den die Vertragsparteien bei Abschluss des Kaufvertrages gemeinsam, gegebenenfalls auch stillschweigend, vorausgesetzt haben und diese Abweichung den Wert der Kaufsache oder ihre Eignung zum vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch herabsetzt oder beseitigt. In dem notariellen Vertrag ist das Haus nicht als Niedrigenergiehaus beschrieben. Gemäß § 6 des Vertrages haben die Kläger das Hausgrundstück vielmehr im bestehenden Zustand so gekauft, wie es steht und liegt, ohne dass die Beklagten Gewähr für den Zustand der Bebauung übernommen hätten. Dieser Vertrag hat die Vermutung für sich, dass er den wohlüberlegten und endgültigen Willen der Parteien vollständig wiedergibt. Die Kläger hätten diese Vermutung widerlegen müssen. Dies ist nicht geschehen. Die allgemeine und unverbindliche Anpreisung in der Annonce reicht hierfür nicht aus. Soweit die Kläger behaupten, dass die Beklagten auch vor Abschluss des Kaufvertrages wiederholt erklärt hätten, dass es sich um ein Niedrigenergiehaus handele, ist das Vorbringen nicht nur unsubstantiiert. Darüberhinaus sind die Kläger hierfür beweisfällig geblieben. Denn sie haben als Beweis lediglich ihre Vernehmung als Partei angeboten. Dieser Beweiserhebung stehen aber die Vorschriften der §§ 447, 448 ZPO, deren Voraussetzungen nicht erfüllt sind, entgegen. Danach ist nicht feststellbar, dass sich die Beklagten auch noch während der Vertragsverhandlungen an der Inseratsbeschreibung des Hauses festhalten lassen wollten. Das Gegenteil ist der Fall. Denn wie die Kläger selbst vorgetragen haben, haben die Beklagten sich selbst noch im Beurkundungstermin dagegen gesträubt, irgendeine Gewähr für den baulichen Zustand des Gebäudes zu übernehmen und die Kläger haben den Beklagten lediglich das Zugeständnis in Ziff. 5 der Gewährleistungsklausel abringen können.

34 Die Kläger mögen sich zwar wegen des Inserats in einem Irrtum über die Beschaffenheit des Gebäudes befunden haben. Da die Gewährleistung vertraglich ausgeschlossen wurde, wäre jedoch die Irrtumsanfechtung ausgeschlossen (Palandt-Putzo, 61. Aufl. Vorbem. vor § 459 Rn. 10).

35 Schließlich können sich die Kläger aus diesem Grund auch nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen. Denn Rechtsfolgen sind aus diesem Gesichtspunkt, soweit es sich um Fehler oder Eigenschaften des Kaufgegenstandes handelt, ausgeschlossen und zwar auch bei einem vereinbarten Ausschluss der Sachmängelgewährleistung (Palandt-Putzo, a.a.O. Rn. 12).

36 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen §§ 97, 91, 708 Ziffer 10, 711 ZPO.

37 Gründe, die gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO die Zulassung der Revision rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.

38 Streitwert der Berufung: bis zum 5. Januar 2007 54.136,03 €, sodann 36.836,03 €.

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