Urteil des OLG Brandenburg, Az. 3 U 148/07

OLG Brandenburg: mietvertrag, grundstück, vergütung, vorkaufsrecht, tatsachenfeststellung, rücknahme, sammlung, pauschal, hauptsache, materialien
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 3.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
3 U 148/07
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 286 Abs 1 S 1 ZPO, § 535 BGB
Gewerbemietvertrag: Vergütung des Mieters für
Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten; salvatorische
Erhaltungsklausel in den AGB bei formnichtiger Vereinbarung
eines Vorkaufsrechts; Berücksichtigung der Ergebnisse eines
unzulässig beantragten Ausforschungsbeweises bei der
Tatsachenfeststellung
Leitsatz
1. Auch bei formunwirksam vereinbarten Vorkaufsrechten begegnet die Vereinbarung der
salvatorischen Erhaltungsklausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen von
Gewerbemietverträgen keinen Bedenken (vgl. BGH, Urt. v. 06.04.2005 – XII ZR 131/01 = NJW
2005, 2225).
2. Das Ergebnis einer Beweisaufnahme ist bei der Tatsachenfeststellung (§ 286 Abs. 1 Satz 1
ZPO) auch dann zu berücksichtigen, wenn es sich um das Resultat eines unzulässigen
Ausforschungsbeweises handeln würde (vgl. OLG Brandenburg, NJW-RR 2001, 1727; BGH, Urt.
v. 01.03.2006 – XII ZR 210/04, juris Textziffer 23 mwN = NJW 2006, 1657).
Tenor
I. Es bestehen Bedenken gegen eine ordnungsgemäße Berufung. Die Berufungsschrift
vom 20. Juli 2007 trägt entgegen §§ 519 Abs. 4, 130 Nr. 6 ZPO nicht die Unterschrift des
Anwalts, der den Schriftsatz nach dem gedruckten Text zu verantworten hat.
II. Im Falle einer zulässigen Berufung beabsichtigt der Senat, diese gemäß § 522 Abs. 2
Satz 1 ZPO aus folgenden Gründen zurückzuweisen:
Sie hat keine Aussicht auf Erfolg.
Gründe
1. Die Klägerin verlangt von den berufungsführenden Beklagten Vergütung für
Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten.
Die Beklagten vermieteten der Klägerin durch Mietvertrag vom 26.06.1998 (vgl. 12 ff.
GA) und durch weiteren Mietvertrag vom 15.04.1999 (vgl. 5 ff. GA) in dieser Reihenfolge
Räume im Obergeschoss und im Erdgeschoss eines Hinterhauses auf einem
Grundstück, das sie im Vorderhaus bewohnten. In einer Anlage 1 zum jeweiligen
Mietvertrag vereinbarten die Parteien die Pflicht der Beklagten, getätigte
Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten auf der Grundlage eines durch einen
öffentlich bestellten Sachverständigen ermittelten Wertes der Klägerin zu vergüten, für
den Fall, dass diese das Grundstück, an dem ihr die Parteien ein schuldrechtliches
Vorkaufsrecht eingeräumt hatten, nicht kauft oder dass das Mietverhältnis vorab
aufgelöst wird. Gestützt hierauf hat die Klägerin nach Kündigung des Mietverhältnisses
mit der Behauptung entsprechende Arbeiten durchgeführt zu haben Zahlung verlangt.
Die Beklagten sind dem entgegengetreten und haben die Zahlungsvoraussetzungen in
Abrede gestellt.
Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Modernisierungs- und
Instandsetzungsleistungen sowie die damit verbundenen Werterhöhungen hat das
Landgericht der Klage in jetzt noch streitgegenständlichem Umfang stattgegeben.
Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung verfolgen die Beklagten ihr erstinstanzliches
Abweisungsbegehren im Umfang ihres Unterliegens eingeschränkt weiter. Die fehlende
Beurkundung des Vorkaufsrechts mache den Mietvertrag nichtig. In Betracht kämen
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Beurkundung des Vorkaufsrechts mache den Mietvertrag nichtig. In Betracht kämen
allenfalls Verwendungskondiktionen, deren Höhe nicht festgestellt sei. Überdies habe
das Landgericht die vertraglichen Vergütungsvoraussetzungen zu Unrecht bejaht und
auf der Grundlage eines unsubstanziierten Klägervorbringens Beweis erhoben.
Schließlich habe eine Teilrücknahme die Klage unbestimmt werden lassen.
Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil.
2. Die Entscheidung des Landgerichts beruht auf keiner Rechtsverletzung und das
Berufungsvorbringen enthält keine nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen,
die eine andere Entscheidung rechtfertigen, § 513 ZPO.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch in ausgeurteilter Höhe aus § 20 Nr.
8 der insoweit jeweils gleich lautenden Mietverträge vom 26.06.1998 und 15.04.1999, wie
das Landgericht zutreffend erkannt hat.
Die Verträge sind entgegen der Ansicht der Beklagten nicht wegen formnichtiger
Vereinbarung eines Vorkaufsrechts nach § 139 BGB insgesamt nichtig. Die Parteien
haben in beiden Verträgen in § 20 Nr. 2 für den Fall der Teilnichtigkeit einer Bestimmung
die Gültigkeit des Restvertrages vereinbart. Die Vereinbarung der salvatorischen
Erhaltungsklausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen begegnet keinen Bedenken
(vgl. BGH, Urt. v. 06.04.2005 – XII ZR 131/01 = NJW 2005, 2225). Davon abgesehen
ergibt sich aus § 20 Nr. 8 ohnedies, dass die Parteien den Mietvertrag ohne das
Vorkaufsrecht der Klägerin abgeschlossen hätten. Sie haben den Fall, dass dieses
bedeutungslos bleibt, ausdrücklich gesehen und hierfür Vorkehrungen getroffen.
Entgegen der Ansicht der Beklagten braucht sich die Klägerin nicht auf den
Aufwendungsersatzanspruch aus § 539 Abs. 1 BGB verweisen zu lassen. Diese
Bestimmung ist abdingbar (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 539 Rn. 2 mwN) und
hier abbedungen durch die vertraglich vereinbarte Vergütungspflicht aus § 20 Nr. 8 des
jeweiligen Vertrages.
Die bereicherungsrechtlichen Ausführungen der Beklagten liegen neben der Sache.
Die fehlende Vorlage eines schriftlichen Sanierungskonzepts hat das Landgericht, wie die
Beklagten verkennen, zu Recht für unerheblich gehalten.
Der Vertragswortlaut der individuell ausgehandelten Anlage (§ 20 Nr. 8 des
Mietvertrages) lässt hier ohne weiteres die Auslegung einer bloßen Nebenpflicht zu (§§
133, 157 BGB), wonach die Vorlage eines schriftlichen Planungskonzeptes vorliegend
keine Ausführungsvoraussetzung und schon gar keine Vergütungsvoraussetzung
darstellt, sondern den Beklagten lediglich eine Kontrollmöglichkeit eröffnen sollte. Diese
Auslegung findet eine erhebliche Stütze in der Vertragshandhabung der Parteien. Die
Beklagten haben die Klägerin, ohne dass sie ihnen eine schriftliche Planung eines
Sanierungskonzeptes vorgelegt hätte, im Jahre 1998 und 1999 umfangreich
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchführen lassen und sie hierzu,
wie sie selbst vorbringen, eigens mit einem Darlehen ausgestattet auf (vgl. Bl. 202 GA).
Dies ist mit einem Vertragsverständnis, wonach derartige Maßnahmen erst nach
Zustimmung zu einem schriftlich geplanten Sanierungskonzept hätten durchgeführt
werden dürfen, so nicht in Übereinstimmung zu bringen. Hinzu tritt die Durchführung der
Bautätigkeiten im unmittelbaren Wahrnehmungsbereich der Beklagten, die ihnen hier
erheblich zeitnähere, punktgenauere und effektivere Wahrnehmungs- und
Reaktionsmöglichkeiten eröffnete, als dies eine Vorabzustimmung zu einer künftigen
Planung getan hätte..
Wollte man das erstmals zweitinstanzlich vertretene Rechtsverständnis zugrunde legen,
wäre ein Sanierungskonzept ohnedies nicht zustimmungsfähig, da es sich bei einem
solchen Konzept um kein Rechtsgeschäft handelt.
Mit ihrem Vorbringen, der Klagevortrag sei für eine Beweiserhebung zu pauschal, dringen
die Beklagten gleichfalls nicht durch. Im Tatsächlichen ist es unzutreffend, da bereits der
Klägerschriftsatz vom 29.09.2005 einlassungsfähige Angaben zu Mengen, Flächen,
Materialien sowie Ort und Art der Baudurchführungen enthielt. Rechtlich ist das
Berufungsvorbringen verfehlt, da das Ergebnis einer Beweisaufnahme bei der
Tatsachenfeststellung zu berücksichtigen ist, § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO, und zwar selbst
dann, wenn es sich um das Ergebnis eines unzulässig beantragten
Ausforschungsbeweises handeln würde (vgl. OLG Brandenburg, NJW-RR 2001, 1727;
BGH, Urt. v. 01.03.2006 – XII ZR 210/04, juris Textziffer 23 mwN = NJW 2006, 1657).
Der Ansicht der Beklagten, die Klage sei durch teilweise Rücknahme unzulässig
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Der Ansicht der Beklagten, die Klage sei durch teilweise Rücknahme unzulässig
geworden, vermag sich der Senat nicht anzuschließen. Davon abgesehen, dass das
Landgericht die Klage mangels Zustimmung der Beklagten im Termin am 15.06.2007
nicht als zurückgenommen beurteilt, sondern als unbegründet abgewiesen hat, woran
der 2. Satz des Tenors kein Zweifel lässt, ergeben sich hieraus keine
Zulässigkeitsprobleme. Die Klägerin hat ihren Klageantrag in der Hauptsache
beschränkt, wogegen prozessual keine Bedenken bestehen (vgl. § 264 Nr. 2 ZPO) und
sich hierzu auf die von ihr behaupteten beweisgegenständlichen Bautätigkeiten und
deren Bewertung durch den Gerichtssachverständigen gestützt. Die Höhe des
Klageantrages leitet sich problemlos her aus der Differenz zwischen der sachverständig
ermittelten Werterhöhung von 82.000,00 € (vgl. Gutachten S. 37) vermindert um die zur
Aufrechnung gestellten Mieten Dezember 2004 bis Juni 2005 (7 x 417,13 € = 2.919,91 €,
vgl. Bl. 4 der Klageschrift, 4 GA).
zwei Wochen.
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