Urteil des OLG Brandenburg vom 06.04.2005, 3 U 148/07

Entschieden
06.04.2005
Schlagworte
Mietvertrag, Grundstück, Vergütung, Vorkaufsrecht, Tatsachenfeststellung, Rücknahme, Sammlung, Pauschal, Hauptsache, Materialien
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Quelle:

Normen: § 286 Abs 1 S 1 ZPO, § 535 BGB

Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht 3. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 11.03.2008

Aktenzeichen: 3 U 148/07

Dokumenttyp: Beschluss

Gewerbemietvertrag: Vergütung des Mieters für Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten; salvatorische Erhaltungsklausel in den AGB bei formnichtiger Vereinbarung eines Vorkaufsrechts; Berücksichtigung der Ergebnisse eines

unzulässig beantragten Ausforschungsbeweises bei der Tatsachenfeststellung

Leitsatz

1. Auch bei formunwirksam vereinbarten Vorkaufsrechten begegnet die Vereinbarung der salvatorischen Erhaltungsklausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen von Gewerbemietverträgen keinen Bedenken (vgl. BGH, Urt. v. 06.04.2005 XII ZR 131/01 = NJW 2005, 2225).

2. Das Ergebnis einer Beweisaufnahme ist bei der Tatsachenfeststellung 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO) auch dann zu berücksichtigen, wenn es sich um das Resultat eines unzulässigen Ausforschungsbeweises handeln würde (vgl. OLG Brandenburg, NJW-RR 2001, 1727; BGH, Urt. v. 01.03.2006 XII ZR 210/04, juris Textziffer 23 mwN = NJW 2006, 1657).

Tenor

I. Es bestehen Bedenken gegen eine ordnungsgemäße Berufung. Die Berufungsschrift vom 20. Juli 2007 trägt entgegen §§ 519 Abs. 4, 130 Nr. 6 ZPO nicht die Unterschrift des Anwalts, der den Schriftsatz nach dem gedruckten Text zu verantworten hat.

II. Im Falle einer zulässigen Berufung beabsichtigt der Senat, diese gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO aus folgenden Gründen zurückzuweisen:

Sie hat keine Aussicht auf Erfolg.

Gründe

11. Die Klägerin verlangt von den berufungsführenden Beklagten Vergütung für Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten.

2Die Beklagten vermieteten der Klägerin durch Mietvertrag vom 26.06.1998 (vgl. 12 ff. GA) und durch weiteren Mietvertrag vom 15.04.1999 (vgl. 5 ff. GA) in dieser Reihenfolge Räume im Obergeschoss und im Erdgeschoss eines Hinterhauses auf einem Grundstück, das sie im Vorderhaus bewohnten. In einer Anlage 1 zum jeweiligen Mietvertrag vereinbarten die Parteien die Pflicht der Beklagten, getätigte Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten auf der Grundlage eines durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen ermittelten Wertes der Klägerin zu vergüten, für den Fall, dass diese das Grundstück, an dem ihr die Parteien ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht eingeräumt hatten, nicht kauft oder dass das Mietverhältnis vorab aufgelöst wird. Gestützt hierauf hat die Klägerin nach Kündigung des Mietverhältnisses mit der Behauptung entsprechende Arbeiten durchgeführt zu haben Zahlung verlangt.

3Die Beklagten sind dem entgegengetreten und haben die Zahlungsvoraussetzungen in Abrede gestellt.

4Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Modernisierungs- und Instandsetzungsleistungen sowie die damit verbundenen Werterhöhungen hat das Landgericht der Klage in jetzt noch streitgegenständlichem Umfang stattgegeben.

5Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung verfolgen die Beklagten ihr erstinstanzliches Abweisungsbegehren im Umfang ihres Unterliegens eingeschränkt weiter. Die fehlende Beurkundung des Vorkaufsrechts mache den Mietvertrag nichtig. In Betracht kämen

Beurkundung des Vorkaufsrechts mache den Mietvertrag nichtig. In Betracht kämen allenfalls Verwendungskondiktionen, deren Höhe nicht festgestellt sei. Überdies habe das Landgericht die vertraglichen Vergütungsvoraussetzungen zu Unrecht bejaht und auf der Grundlage eines unsubstanziierten Klägervorbringens Beweis erhoben. Schließlich habe eine Teilrücknahme die Klage unbestimmt werden lassen.

6Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil.

72. Die Entscheidung des Landgerichts beruht auf keiner Rechtsverletzung und das Berufungsvorbringen enthält keine nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen, die eine andere Entscheidung rechtfertigen, § 513 ZPO.

8Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch in ausgeurteilter Höhe aus § 20 Nr. 8 der insoweit jeweils gleich lautenden Mietverträge vom 26.06.1998 und 15.04.1999, wie das Landgericht zutreffend erkannt hat.

9Die Verträge sind entgegen der Ansicht der Beklagten nicht wegen formnichtiger Vereinbarung eines Vorkaufsrechts nach § 139 BGB insgesamt nichtig. Die Parteien haben in beiden Verträgen in § 20 Nr. 2 für den Fall der Teilnichtigkeit einer Bestimmung die Gültigkeit des Restvertrages vereinbart. Die Vereinbarung der salvatorischen Erhaltungsklausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen begegnet keinen Bedenken (vgl. BGH, Urt. v. 06.04.2005 XII ZR 131/01 = NJW 2005, 2225). Davon abgesehen ergibt sich aus § 20 Nr. 8 ohnedies, dass die Parteien den Mietvertrag ohne das Vorkaufsrecht der Klägerin abgeschlossen hätten. Sie haben den Fall, dass dieses bedeutungslos bleibt, ausdrücklich gesehen und hierfür Vorkehrungen getroffen.

10 Entgegen der Ansicht der Beklagten braucht sich die Klägerin nicht auf den Aufwendungsersatzanspruch aus § 539 Abs. 1 BGB verweisen zu lassen. Diese Bestimmung ist abdingbar (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 539 Rn. 2 mwN) und hier abbedungen durch die vertraglich vereinbarte Vergütungspflicht aus § 20 Nr. 8 des jeweiligen Vertrages.

11 Die bereicherungsrechtlichen Ausführungen der Beklagten liegen neben der Sache.

12 Die fehlende Vorlage eines schriftlichen Sanierungskonzepts hat das Landgericht, wie die Beklagten verkennen, zu Recht für unerheblich gehalten.

13 Der Vertragswortlaut der individuell ausgehandelten Anlage 20 Nr. 8 des Mietvertrages) lässt hier ohne weiteres die Auslegung einer bloßen Nebenpflicht zu (§§ 133, 157 BGB), wonach die Vorlage eines schriftlichen Planungskonzeptes vorliegend keine Ausführungsvoraussetzung und schon gar keine Vergütungsvoraussetzung darstellt, sondern den Beklagten lediglich eine Kontrollmöglichkeit eröffnen sollte. Diese Auslegung findet eine erhebliche Stütze in der Vertragshandhabung der Parteien. Die Beklagten haben die Klägerin, ohne dass sie ihnen eine schriftliche Planung eines Sanierungskonzeptes vorgelegt hätte, im Jahre 1998 und 1999 umfangreich Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchführen lassen und sie hierzu, wie sie selbst vorbringen, eigens mit einem Darlehen ausgestattet auf (vgl. Bl. 202 GA). Dies ist mit einem Vertragsverständnis, wonach derartige Maßnahmen erst nach Zustimmung zu einem schriftlich geplanten Sanierungskonzept hätten durchgeführt werden dürfen, so nicht in Übereinstimmung zu bringen. Hinzu tritt die Durchführung der Bautätigkeiten im unmittelbaren Wahrnehmungsbereich der Beklagten, die ihnen hier erheblich zeitnähere, punktgenauere und effektivere Wahrnehmungs- und Reaktionsmöglichkeiten eröffnete, als dies eine Vorabzustimmung zu einer künftigen Planung getan hätte..

14 Wollte man das erstmals zweitinstanzlich vertretene Rechtsverständnis zugrunde legen, wäre ein Sanierungskonzept ohnedies nicht zustimmungsfähig, da es sich bei einem solchen Konzept um kein Rechtsgeschäft handelt.

15 Mit ihrem Vorbringen, der Klagevortrag sei für eine Beweiserhebung zu pauschal, dringen die Beklagten gleichfalls nicht durch. Im Tatsächlichen ist es unzutreffend, da bereits der Klägerschriftsatz vom 29.09.2005 einlassungsfähige Angaben zu Mengen, Flächen, Materialien sowie Ort und Art der Baudurchführungen enthielt. Rechtlich ist das Berufungsvorbringen verfehlt, da das Ergebnis einer Beweisaufnahme bei der Tatsachenfeststellung zu berücksichtigen ist, § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO, und zwar selbst dann, wenn es sich um das Ergebnis eines unzulässig beantragten Ausforschungsbeweises handeln würde (vgl. OLG Brandenburg, NJW-RR 2001, 1727; BGH, Urt. v. 01.03.2006 XII ZR 210/04, juris Textziffer 23 mwN = NJW 2006, 1657).

16 Der Ansicht der Beklagten, die Klage sei durch teilweise Rücknahme unzulässig

16 Der Ansicht der Beklagten, die Klage sei durch teilweise Rücknahme unzulässig geworden, vermag sich der Senat nicht anzuschließen. Davon abgesehen, dass das Landgericht die Klage mangels Zustimmung der Beklagten im Termin am 15.06.2007 nicht als zurückgenommen beurteilt, sondern als unbegründet abgewiesen hat, woran der 2. Satz des Tenors kein Zweifel lässt, ergeben sich hieraus keine Zulässigkeitsprobleme. Die Klägerin hat ihren Klageantrag in der Hauptsache beschränkt, wogegen prozessual keine Bedenken bestehen (vgl. § 264 Nr. 2 ZPO) und sich hierzu auf die von ihr behaupteten beweisgegenständlichen Bautätigkeiten und deren Bewertung durch den Gerichtssachverständigen gestützt. Die Höhe des Klageantrages leitet sich problemlos her aus der Differenz zwischen der sachverständig ermittelten Werterhöhung von 82.000,00 (vgl. Gutachten S. 37) vermindert um die zur Aufrechnung gestellten Mieten Dezember 2004 bis Juni 2005 (7 x 417,13 = 2.919,91 €, vgl. Bl. 4 der Klageschrift, 4 GA).

17 Die Beklagten erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen.

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