Urteil des OLG Brandenburg vom 28.02.2007
OLG Brandenburg: grundstück, widerklage, grundbuch, gewächshaus, anschlussberufung, eigentümer, öffentlich, beendigung, bereinigung, gebäude
1
2
3
4
5
6
Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 5.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 U 42/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
Art 233 § 2a Abs 1 S 3 BGBEG, §
994 Abs 2 BGB, § 26 Abs 2
SachenRBerG, § 82 Abs 1
SachenRBerG, § 82 Abs 2
SachenRBerG
Sachenrechtsbereinigung: Erstattung der Abrisskosten für ein
Gebäude nach der Teilung eines übergroßen Grundstücks
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 28. Februar 2007 verkündete Urteil der 10.
Zivilkammer des Landgerichts Potsdam - 10 O 247/06 – teilweise, unter Zurückweisung
der Berufung im übrigen, zu Ziffer 2. des Tenors hinsichtlich der Widerklage abgeändert
und Ziffer 2. des Tenors wie folgt neu gefasst:
Auf die Widerklage werden die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, an den Beklagten
3.599,44 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen
Basiszinssatz seit dem 13. Mai 2006 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
Die Anschlussberufung der Kläger wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Kläger zu 16/17, der Beklagte zu
1/17.
Die Kosten der zweiten Instanz tragen die Kläger zu 13/14, der Beklagten zu 1/14.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Der Beklagte ist Eigentümer eines Grundstücks in K., …allee 46, eingetragen im
Grundbuch von K., Blatt 1125, Flur 18, Flurstücke 121 und 122 mit einer Gesamtgröße
von 1.757 m² zzgl. 16 m².
Die Kläger sind, was das Flurstück 121 angeht, bis auf eine zur Straße hin gelegene 648
m² große Teilfläche des Flurstücks 121 (Fläche A) und hinsichtlich des Flurstücks 122
insgesamt anspruchsberechtigt nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz, während
die Fläche des Flurstücks 121 wegen deren selbständiger Nutzbarkeit nicht der
Bereinigung unterliegt. Am 10. Februar 2005 haben die Parteien einen entsprechenden
Erbbaurechtsvertrag geschlossen.
Mit der Klage machen die Kläger Entschädigungs- und Werterhöhungsansprüche
geltend, darunter einen Anspruch auf Zahlung von 3.273,98 € für den Abriss eines auf
der neuen Grenze stehenden und 1986 errichteten Gewächshauses.
Mit der Widerklage verlangt der Beklagte von den Klägern Zahlung einer
Nutzungsentschädigung für die Nutzung der ihm verbleibenden zur Straße hin liegenden
Teilfläche A sowie Erstattung von mit Schmutzwasserbescheid vom 03. November 1999
festgesetzten Schmutzwasserbeiträgen in Höhe von anteilig 3.404,22 €.
Das Landgericht hat den Klägern die Abrisskosten verweigert.
Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, ein Anspruch nach § 26 Abs. 2
Sachenrechtsbereinigungsgesetz bestehe nicht. Unter Berücksichtigung der einfachen
Bauweise dürfe ein Zeitwert im Zeitpunkt des Abrisses des 1986 errichteten
Gewächshauses nicht mehr bestanden haben. Im Übrigen habe das Gewächshaus schon
wegen seines Abrisses keinen Zeitwert mehr gehabt. Sofern etwaige Abrisskosten
möglicherweise zu einer Wertsteigerung der frei gewordenen Teilfläche A geführt hätten,
7
8
9
10
11
möglicherweise zu einer Wertsteigerung der frei gewordenen Teilfläche A geführt hätten,
seien diese über § 26 Abs. 2 SachenRBerG nicht erstattungsfähig. Die von den Klägern
weiter bemühte Analogie zu § 19 Abs. 2 SachenRBerG komme mangels Regelungslücke
gleichfalls nicht in Betracht. Zwar bestimme sich der Bodenwert eines Grundstücks nach
Abzug der Aufwendungen für die Baureifmachung. Die Bewertung der Bodenrichtwerte
sei jedoch rechtskräftig abgeschlossen. Im Übrigen komme ein Abzug der
Abbruchkosten auch nach § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 SachenRBerG nicht in Betracht, wenn
die Baulichkeit, wie vorliegend, abrissreif gewesen sei und dies auf unterlassener oder
unzureichender Instandhaltung zu Zeiten der Mangelwirtschaft der DDR beruht habe.
Auf die Widerklage hat das Landgericht dem Beklagten einen Nutzungsentgeltanspruch
gemäß Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 8 EGBGB lediglich für die Zeit vom 01. Juli 2005 bis
zum 14. November 2005, also für 133 Tage x 13,49 € = 1.794,17 € abzüglich bezahlter
1.016,00 €, also in Höhe von 778,117 € zugesprochen. Die Kläger hätten bereits mit
Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 02. November 2005 einen Termin zur förmlichen
Übergabe für den 14. November/15. November 2005 angeboten. Dieses wörtliche
Angebot sei ausreichend. Eine weitergehende Nutzung der Fläche A durch die Kläger
lasse sich nicht feststellen. Dass der förmliche Übergabetermin erst am 21. April 2006
stattgefunden habe, gehe insoweit nicht zu Lasten der Kläger und begründe inhaltlich
keinen weitergehenden Nutzungsentgeltanspruch, der über den 14. November 2005
hinausgehe.
Ein Anspruch auf Erstattung anteiliger Erschließungskosten für den
Schmutzwasserbescheid vom 03. November 1999 bestehe nicht. Zwar sei die
Berechnung rechnerisch zutreffend. Der Erstattungsanspruch folge aber nicht aus § 7
Abs. 1 des Erbbaurechtsvertrages. Er sei bereits inhaltlich nicht von der allgemeinen
Regelung (Tragung von Gefahren, Lasten und Verkehrssicherungspflichten) erfasst.
Denn abweichend von der Regelung in § 7 Abs. 1 des Erbbaurechtsvertrages hätten die
Parteien für die auf dem Grundstück ruhenden öffentlichen Lasten in § 7 Abs. 2 des
Vertrages eine anderslautende Regelung getroffen. Die auf dem Grundstück ruhenden
öffentlichen Lasten hätten also erst vom Tage der Eintragung des Erbbaurechts in das
Grundbuch an von den Erbbauberechtigten getragen werden sollen. Bei dem auf § 8 des
Brandenburgischen Kommunalabgabengesetzes in Verbindung mit der
Abwassergebühren- und Beitragssatzung der M. gestützten Beitragsbescheid handele
es sich um einen öffentlich rechtlichen Anspruch, der als öffentliche Last auf dem
Grundstück liege. Hinsichtlich dieser entfallenden öffentlichen Lasten hätten die Parteien
lediglich eine Kostenbeteiligung beginnend ab dem Tag der Eintragung des Erbbaurechts
im Grundbuch vereinbart. Nichts anderes folge aus der von dem Beklagten
herangezogenen Auslegungsvorschrift des § 58 SachenRBerG. Denn auch nach dieser
Vorschrift könne der Grundstückseigentümer lediglich verlangen, dass der
Erbbauberechtigte vom Tage der Bestellung des Erbbaurechts an die auf dem
Grundstück ruhenden öffentlichen Lasten zu tragen habe. Das Erbbaurecht sei aber
noch nicht im Grundbuch eingetragen. Hätte der Beklagte hier etwas anderes
vereinbaren wollen, wäre es ihm unbenommen geblieben, eine abweichende
Formulierung zu wählen und die ausdrückliche Erstattungspflicht aus der
Beitragsrechnung des Jahres 1999 in den Vertrag mit aufzunehmen müssen. Da dies
nicht geschehen sei, bestehe insoweit die Vermutung, dass die Vertragsurkunde den
endgültigen und wohlerwogenen Willen der Parteien enthalte. Die vorgenommene
Auslegung sei auch sachgerecht.
Gegen das Urteil wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung, mit der er seinen
Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zum 20. April 2006
weiterverfolgt, weil die Kläger bis zu diesem Zeitpunkt das Grundstückseinfahrtstor
verschlossen gehalten hätten. Ihm stehe auch ein Anspruch auf Erstattung des
anteiligen Schmutzwasserbeitrages zu. Dies ergebe sich aus § 7 Abs. 1 des
Erbbaurechtsvertrages. Die Parteien hätten bei Abschluss des Vertrages ausdrücklich
gewollt, dass alle Lasten sowohl privatrechtlicher als auch öffentlich-rechtlicher Natur seit
Beginn des Nutzungstatbestandes, wie im Geltungsbereich des
Schuldrechtsanpassungsgesetzes üblich, von den Nutzern getragen würden. Da sich die
Parteien im Zuge der Verhandlungen zum Abschluss des Erbbaurechtsvertrages
zunächst nicht auf eine Formulierung hätten einigen können, habe die Notarin F. den
Vorschlag unterbreitet, die Formulierung nach Vossius § 58, öffentliche Lasten Rn. 10
und 11 in den Vertrag aufzunehmen, um gerade alle bisher angefallenen Kosten bzw.
Lasten zu erfassen. Die Parteien seien sich auch für den Zeitraum vor
Vertragsabschluss einig gewesen, dass sämtliche Kosten hätten erfasst werden sollen.
Der Beklagte beantragt,
unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils des Landgerichts
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils des Landgerichts
Potsdam vom 28. Februar 2007 die Kläger zu verurteilen, an ihn weitere 4.027,26 €
nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszinssatz von
3.404,22 € seit dem 01. Januar 2006 und von weiteren 623,04 € seit dem 13. Mai 2006
zu verurteilen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.
Im Wege der Anschlussberufung beantragen die Kläger,
unter teilweiser Änderung des angefochtenen Urteils den Beklagten zu
verurteilen, an sie weitere 3.273,98 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über
dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16. Juli 2005 an sie zu zahlen.
Die Kläger meinen nach wie vor, dass der Beklagte zur Tragung der Abrisskosten des
Gewächshauses verpflichtet sei. Der Anspruch ergebe sich aus §§ 994 Abs. 2, 683, 684,
812, 818 BGB. Die Notwendigkeit des Abrisses des Gewächshauses habe sich aus dem
Verlangen des Beklagten auf Abtrennung der Teilfläche B ergeben. Die neue Grenze
zwischen den Teilflächen A und B sei mitten durch das Gewächshaus hindurchgegangen.
Die Kläger seien nicht verpflichtet gewesen, das Gewächshaus abzureißen. Jedenfalls sei
der Beklagte um die Kosten des Abrisses des Gewächshauses bereichert, da er diese
Kosten selbst habe aufbringen müssen, um das Gebäude zu entfernen.
Soweit der Beklagte mit der Widerklage seinen Anspruch auf Nutzungsentgelt verfolge,
sei zu berücksichtigen, dass mit Vertragsschluss vom 10. Februar 2005 der
Erbbaurechtsvertrag in Kraft gesetzt und der Anspruch auf den Erbbauzins für die von
der Bestellung des Erbbaurechts betroffene Fläche fällig geworden sei, während ein
weitergehendes Nutzungsentgelt für die abgetrennten Teilflächen des Grundstücks nicht
mehr verlangt werden könne. Damit stehe dem Beklagten ab diesem Zeitpunkt über
den Erbbauzins hinaus keine weitergehende Nutzungsentschädigung zu. Im Übrigen
seien lediglich noch Zahlungen für den vom Landgericht zuerkannten Zeitpunkt bis
14.11.2005 in Höhe von 270,17 € offen. Denn die Kläger hätten unstreitig für diesen
Zeitraum ab 01. Juli 2005 bis 31. Dezember 2007 Zahlungen in Höhe von 1.875,50 €
geleistet. Bis zum 14. November 2005 hätten sie bei täglicher Berechnung von 13,49 €
und ab dem 15. November 2005 einen Betrag von 6,70 € leisten müssen. Damit entfalle
auf den Zeitraum bis 14. November 2005 ein Betrag von 1.749,17 € und auf den
Zeitraum ab 15. November 2005 ein Betrag von 301,50 €, so dass lediglich noch
Zahlungen in Höhe von 270,00 € offen seien.
Ein weiteres mit der Berufung geltend gemachtes Nutzungsentgelt stehe dem Beklagten
ohnehin nicht zu. Denn dem Beklagten sei das Grundstück zur Übergabe zum 14.
November 2005 angeboten worden. Hierauf habe der Beklagte nicht reagiert. Seither
habe der Beklagte auch die Möglichkeit des Zutritts zu seinem Grundstücksteil gehabt.
Wegen des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf den Tatbestand des
erstinstanzlichen Urteils sowie die erstinstanzlich getroffenen Feststellungen verwiesen.
II.
Berufung und Anschlussberufung sind statthaft und zulässig, insbesondere fristgerecht
eingelegt und begründet worden (§§ 511 Abs. 1, 2 Nr. 1, 513, 514, 519, 520, 524 Abs. 1,
2 Satz 1, 2 ZPO.
Die Berufung des Beklagten hat teilweise Erfolg.
a) Dem Beklagten steht gegen die Kläger ein Anspruch auf Zahlung des
Nutzungsentgelts gemäß Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 8 EGBGB zu.
Dahingestellt bleiben kann, ob der Beklagte tatsächlich im Notartermin die Schlüssel
zum Tor der Einfahrt auf das Grundstück von den Klägern erhalten hat oder ob der
Beklagte zur Besitzergreifung an dem Grundstück in der Lage gewesen ist, weil das Tor
unverschlossen war. Denn der Anspruch auf Zahlung des Nutzungsentgeltes besteht bis
zur Beendigung durch Begründung des Erbbaurechts fort (Palandt/Bassenge, EGBGB,
233, § 2 a Rn. 19).
Dass der Beklagte vor dem 20. April 2006 das Teilstück A in Besitz genommen hätte,
behaupten die Kläger selbst nicht. Sie wollen lediglich das Tor stets offen gehalten bzw.
dem Beklagten die Torschlüssel ausgehändigt haben. Dem Beklagten steht daher ein
Anspruch auf Zahlung des Nutzungsentgelts für die Zeit vom 1. Juli 2005 bis zum 20.
25
26
27
28
29
30
31
32
Anspruch auf Zahlung des Nutzungsentgelts für die Zeit vom 1. Juli 2005 bis zum 20.
April 2006, das sind 9 Monate, 20 Tage zu.
Ausgehend von dem unstreitigen Bodenwert für das Teilstück A in Höhe von 122.770 DM
beträgt das jährliche Nutzungeentgelt 4.910,80 DM bzw. 2.510,85 €, so dass der
Beklagte für die 9 Monate und 20 Tage (1.883,14 + 137,58 =) 2.020,72 € verlangen
kann. Anteilsmäßig auf die Teilfläche wurden hierauf gezahlt 1.825,50, so dass eine
Restforderung von 195,22 verbleibt.
b) Zum Anspruch des Beklagten auf Erstattung der gegen ihn festgesetzten
Schmutzwasserableitungsgebühren:
Die Parteien haben in § 7 Abs. 1 „klargestellt„, dass die Kläger seit Entstehung ihres
Nutzungstatbestandes zur Tragung von Gefahren, Lasten ... auf das Grundstück
verpflichtet waren. Was die öffentlichen Lasten betreffend das Gebäude angeht, haben
die Parteien in Abs. 2 eine eigenständige, § 58 SachenRberG entsprechende Regelung
getroffen. Unter die in Abs. 1 angesprochenen Lasten des Grundstücks fallen aber, da §
7 Abs. 1 des notariellen Vertrages nicht differenziert, sowohl die öffentlich-rechtlichen als
auch die privatrechtlichen Lasten, so dass gemäß § 103 BGB auch bis dahin
festgesetzte Erschließungsbeiträge von dieser Regelung erfasst werden. Daraus, dass
die Parteien die Regelung des Abs. 2 für die Zukunft getroffen haben, ergibt sich nichts
anderes. Diese Regelung entschädigt den Eigentümer dafür, dass er nur den hälftigen
üblichen Zinssatz als Erbbauzins verlangen kann. Insoweit bedurfte es wegen der
privatrechtlichen Lasten keiner Regelung, da das Erbbaurecht gemäß § 15 des Vertrages
lastenfrei zu bestellen war. Die Regelung, wonach die Kläger als Erbbauberechtigte die
"seit Entstehung des Nutzungstatbestandes" entstanden Lasten zu tragen haben, kann
auch nur bedeuten, dass die Kläger nicht erst ab Abschluss des Erbbaurechtsvertrages
sondern auch die bereits zuvor entstandenen Kosten, die während ihres
Nutzungsrechtes angefallen sind, zu tragen haben. Mit „Entstehen des
Nutzungstatbestandes„ kann schon wegen der Differenzierung zum Abs. 2: „vom Tage
der Eintragung des Erbbaurechts in das Grundbuch„ nur das zu DDR-Zeiten begründete
Nutzungsverhältnis gemeint sein, also der Abschluss des Vertrages zur Überlassung
eines bebauten belasteten Grundstücks vom 20. November 1973. Da der Anschluss
entsprechend den geltenden Regeln der Technik ab dem 06. Juni 2005 in Betrieb war
(vgl. Bl. 212 d. A.), ist auch davon auszugehen, dass die Maßnahmen bis zum Tag des
Vertragsschlusses, dem 20. Februar 2005, bautechnisch begonnen waren, so dass auch
dann, wenn § 436 Abs. 1 BGB eingreifen würde, die Kosten von den Klägern zu tragen
wären.
Gegen die Höhe der Forderung erheben die Kläger keine Einwendungen mehr.
2. Die Kläger verfolgen mit der Anschlussberufung lediglich ihren Anspruch auf
Erstattung der Abrisskosten für das Gewächshaus weiter.
Zutreffend hat das Landgericht einen Anspruch aus § 26 Abs. 2 SachenRBerG
abgelehnt. Hiergegen erheben die Kläger auch keine Einwände.
Sofern die Beseitigung des auf dem Teilstück A stehenden Gewächshausteiles rechtlich
als Verwendung auf das Grundstück des Klägers zu qualifizieren wäre, wäre ein
Verwendungsersatzanspruch gemäß 994 ff BGB nach Beendigung des
Bereinigungsverfahrens (vgl. Art. 233 § 2a Abs. 2 Satz 3 EGBGB) auf Erstattung der
Abrisskosten nicht gegeben, da zur Zeit des Abrisses ein Eigentümer-/Besitzerverhältnis
als Voraussetzung für diesen Anspruch wegen des Besitzrechts der Kläger an dem
Grundstück nach Art. 233 § 2 a Abs. 2 Satz 3 EGBGB bis zur Bereinigung des
Rechtsverhältnisses nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz, mithin bis zur
Eintragung des Erbbaurechts in das Grundbuch, bestand. Im Übrigen scheidet aus dem
Rechtsgedanken des § 82 Abs. 1, 2SachenRBerG ein Ersatzanspruch für den Abbruch
aus, da die Nutzung des von den Klägern errichteten Gewächshauses infolge der durch
den Beitritt nach dem Einigungsvertrag eingetretenen Veränderungen aufgegeben
worden ist.
Zudem hätte der Beklagte nach Beendigung des Bereinigungsverfahrens gegen die
Kläger einen Anspruch auf Beseitigung der Gewächshaushälfte aus § 1004 BGB gehabt,
da die auf der nicht der Bereinigung unterliegenden Teilfläche A stehende
Gewächshaushälfte eine Störung des Eigentums im Sinne von § 1004 BGB dargestellt
hätte, deren Beseitigung der Beklagte auf Kosten der Kläger hätte verlangen dürfen.
Wäre der Abrissanspruch wegen eines Duldungsanspruchs aus § 912 Abs. 1 BGB
ausgeschlossen gewesen, weil das Gewächshaus nach Grundstücksteilung von der
Grenze durchschnitten worden wäre, so wären die Kosten der Beseitigung des Überbaus
durch die Kläger als die Überbauenden und Eigentümer des Überbaus auch nicht nach
33
durch die Kläger als die Überbauenden und Eigentümer des Überbaus auch nicht nach
§§ 812, 818 BGB bzw. 683, 684 BGB erstattungsfähig, da es sich um ein eigenes
Geschäft der Kläger gehandelt hätte bzw. die Duldungspflicht mit Beseitigung geendet
hätte, weshalb eine Bereicherung des Beklagten hierdurch nicht eingetreten wäre.
3. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen §§ 92, 97, 708 Ziff. 10, 713 ZPO.
Datenschutzerklärung Kontakt Impressum