Urteil des OLG Brandenburg, Az. 5 U 181/06

OLG Brandenburg: zgb, gebäude, eigentum, kaufpreis, grundstück, kaufvertrag, bereicherung, ddr, eigentümer, rückzahlung
1
2
3
Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 5.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 U 181/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 93 BGB, § 94 BGB, § 95 Abs 1
BGB, § 306aF BGB, § 812 Abs 1
S 1 BGB
Ungerechtfertigte Bereicherung: Anspruch auf Rückerstattung
des Kaufpreises für einen in der ehemaligen DDR errichteten
Bungalow
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 6.
September 2006, Az. 17 O 565/04, wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages
abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leistet.
Gründe
I.
Der Kläger begehrt aus ungerechtfertigter Bereicherung von der Beklagten die
Herausgabe des Kaufpreises, den er für den Kauf eines Bungalows am H. an die
Beklagte gezahlt hat.
Wegen der Einzelheiten wird zunächst Bezug genommen auf den Tatbestand des
angefochtenen Urteils.
Das Landgericht hat die Beklagte verurteilt, an den Kläger 7.413,74 Euro zu zahlen. Der
Kläger habe gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung dieses Betrages aus
ungerechtfertigter Bereicherung. Der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag
sei nichtig, da er auf eine unmögliche Leistung gerichtet gewesen sei. Der Bungalow
habe nicht ohne Grund und Boden verkauft werden können, weil es sich bei ihm um
einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks handele. Es sei kein vom Boden
getrenntes Eigentum an dem Bungalow gemäß § 459 Abs. 1 ZGB entstanden, da die
Nutzung nicht auf vertraglicher Grundlage erfolgt sei. Es sei auch kein selbstständiges
Baulichkeiteneigentum nach § 296 Abs. 1 ZGB entstanden, weil durch diese Vorschrift
der private Nutzer von Freizeitgrundstücken habe geschützt werden sollen. Aus dem
Vertragsgesetz ergebe sich nichts anderes, denn es enthalte keinerlei Regelungen über
die Entstehung von selbstständigem Gebäudeeigentum. Bei dem Bungalow handele es
sich entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht um einen Scheinbestandteil des
Grundstücks im Sinne des § 95 BGB. Es komme darauf an, ob der Wegfall der
Verbindung von vornherein beabsichtigt gewesen sei. Maßgeblich sei der innere Wille des
Verbindenden. Hier sei davon auszugehen, dass die Verbindung auf Dauer geplant
gewesen sei. Der Kaufvertrag sei daher auf eine anfänglich objektiv unmögliche Leistung
gerichtet und damit gemäß § 306 BGB a. F. nichtig gewesen. Der Kläger habe daher den
Kaufpreis ohne Rechtsgrund gezahlt. Die Beklagte sei um den Kaufpreis bereichert und
habe ihn gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Fall BGB herauszugeben. Nach der Saldotheorie
müsse sich der Kläger jedoch die Nutzung anrechnen lassen, die ihm die Beklagte
verschafft habe. Auf der Grundlage einer Restnutzungsdauer von 33 Jahren zum
Zeitpunkt des Kaufs im Oktober 1993 ergebe sich aus dem gezahlten Kaufpreis von
24.000 DM eine Nutzungsentschädigung von 727,27 DM pro Jahr. Gerechnet auf die 13
Jahre der Nutzung des Gebäudes durch den Kläger ergebe dies gerundet 9.500 DM
(4.857,27 Euro). Nach Abzug dieses Betrages von dem Kaufpreis könne der Kläger die
verbleibenden 7.413,74 Euro verlangen. Die von der Beklagten darüber hinaus erklärte
hilfsweise Aufrechnung sei unerheblich, weil die Nutzungsentschädigung bereits im
Rahmen der Saldierung zu berücksichtigen gewesen sei. Ein
Nutzungsentschädigungsanspruch der Beklagten sei auch nicht verjährt. Die Klage sei
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Nutzungsentschädigungsanspruch der Beklagten sei auch nicht verjährt. Die Klage sei
vor Ablauf der Verjährungsfrist bei Gericht eingegangen. Da der Bungalow nicht im
Eigentum der Beklagten stehe, sei der Kläger nicht zur Herausgabe des Bungalows Zug
um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises verpflichtet.
Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Indem das Landgericht davon
ausgehe, dass das Gebäudeeigentum dem Grundstückseigentum folge, missachte es
elementare Grundsätze des Einigungsrechts. Der Bungalow sei in der DDR durch einen
volkeseigenen Betrieb erbaut worden. Nach den strengen Normen des Schutzes des
Volkseigentums verbiete sich die Annahme, ein als Volkseigentum errichtetes Gebäude
könne dem Eigentumsrecht eines nicht volkseigenen Grundstücks folgen. Dieser
Grundsatz sei speziell für den Fall, dass ein volkseigener Betrieb ein Gebäude auf einem
nicht volkseigenen Grundstück errichte, in § 495 ZGB ausgestaltet. Darin sei eindeutig
festgelegt, dass das errichtete Gebäude in jedem Fall und zwingend Volkseigentum
werde. Eigentümer sei daher in keinem Fall der Eigentümer des nicht volkseigenen
Grundstücks. Gemäß Art. 231 § 5 Abs. 1 Satz 1 EGBGB gehörten Gebäude, die nach
dem vor Wirksamwerden des Beitritts geltenden Recht vom Grundstück unabhängiges
Eigentum waren, nicht zu den Bestandteilen eines Grundstücks. Als Rechtsnachfolgerin
des VEB V. Kombinat F., der den streitgegenständlichen Bungalow errichtet habe, sei die
Beklagte nach der Umwandlung auf der Grundlage des Treuhandgesetzes Eigentümerin
des Bungalows geworden. Sie sei daher berechtigt gewesen, den Bungalow auch ohne
den dazugehörigen Grund und Boden zu verkaufen.
Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts vom 6. September 2006 die
Klage in vollem Umfang abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das angefochtene Urteil unter näherer Darlegung. Entgegen der Ansicht der
Beklagten sei selbstständiges Gebäudeeigentum an dem Bungalow nach § 459 ZGB
nicht entstanden, da eine vertragliche Nutzung des Grundstücks nicht vorgelegen habe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen
auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.
II.
A.
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg
Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung des für den
Bungalow gezahlten Kaufpreises aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt.; 818 Abs. 2 BGB
(Leistungskondiktion), denn er hat den Kaufpreis ohne Rechtsgrund an die Beklagte
geleistet.
Grundlage für die Zahlung war der Kaufvertrag vom 1. Oktober 1993. Das
Zustandekommen dieses Vertrages ist gemäß Art. 229 § 5 EGBGB nach dem
Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung zu
beurteilen. Gemäß § 306 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung war
der Vertrag nichtig, denn er war auf eine anfänglich objektiv unmögliche Leistung
gerichtet. Weder die Beklagte noch ein anderer konnte dem Kläger selbstständiges
Eigentum an dem Bungalow verschaffen.
1) An dem Bungalow ist kein selbstständiges Gebäudeeigentum nach § 459 ZGB
entstanden. Unstreitig wurde der Bungalow durch einen volkseigenen Betrieb errichtet.
Bei dem Bungalow handelte es sich jedoch bereits nicht um ein „Gebäude“ oder eine
„Anlage“ im Sinne des § 459 ZGB, sondern um eine zu Freizeit- und Erholungszwecken
errichtete Baulichkeit im Sinne des § 296 ZGB. Auch wenn es sich um ein Gebäude im
Sinne des § 459 ZGB handeln würde, wäre selbstständiges Gebäudeeigentum nach §
459 ZGB nicht entstanden, denn § 459 ZGB setzte weiter voraus, dass der Bungalow in
Ausübung eines vertraglich vereinbarten Nutzungsrechts errichtet wurde. Dies war
unstreitig nicht der Fall. Träfe die Ansicht der Beklagten zu, wonach sich aus den
strengen Normen zum Schutz des Volkseigentums ergebe, dass ein als Volkseigentum
errichtetes Gebäude nicht dem Eigentum am nicht volkseigenen Grundstück folgen
könne, dann hätte das Tatbestandsmerkmal der vertraglichen Nutzung keine Bedeutung
15
16
17
18
19
20
21
22
23
könne, dann hätte das Tatbestandsmerkmal der vertraglichen Nutzung keine Bedeutung
mehr. Aus der amtlichen Überschrift des Abschnitts des ZGB, in dem § 459 ZGB steht,
ergibt sich jedoch, dass der Gesetzgeber dieses Tatbestandsmerkmal bewusst in die
Vorschrift aufgenommen hat, und dies, obwohl der Zweck der Vorschrift ausdrücklich die
Sicherung des sozialistischen Eigentums war. Auch der Kommentar des Ministeriums der
Justiz der DDR zum ZGB geht unter § 459 Nr. 1.1 ohne weiteres davon aus, dass eine die
Nutzung des Grundstücks ermöglichende Vereinbarung bestanden haben muss.
2) An dem Bungalow ist auch kein selbstständiges Baulichkeiteneigentum nach § 296
Abs. 2 ZGB entstanden. Entgegen der Ansicht des Landgerichts scheidet dies nicht
bereits deshalb aus, weil § 296 ZGB nur private Nutzer von Grundstücken hätte
schützen sollen. § 296 ZGB galt gemäß § 286 Abs. 4 ZGB vielmehr auch für die
Errichtung von Baulichkeiten zu Freizeit- und Erholungszwecken durch Betriebe (vgl. BGH
Urteil vom 4. Februar 2005, Az. V ZR 114/04, ZOV 2005, 86) und zwar auch dann, wenn
sowohl der Errichter als auch der Rechtsträger des Grundstücks Betriebe waren (vgl. Nr.
3.1.1 der Grundsätzlichen Feststellung Nr. 2/1975 zur Anwendung von Bestimmungen
des Zivilgesetzbuches auf Wirtschaftsrechtsverhältnisse vom 30. September 1975).
Voraussetzung für die Entstehung selbstständigen Baulichkeiteneigentums war jedoch
gemäß § 296 Abs. 2 ZGB ebenfalls, dass der Bungalow in Ausübung eines vertraglich
vereinbarten Nutzungsrechts errichtet wurde. Ein solches Nutzungsrecht war hier
unstreitig nicht vereinbart.
3) An dem Bungalow hat auch ab dem 3. Oktober 1990 kein selbstständiges Eigentum
bestanden, denn er ist Bestandteil des Grundstücks im Sinne der §§ 93, 94 BGB. Gemäß
Art. 230 EGBGB galt ab dem 3. Oktober 1990 grundsätzlich das BGB, so dass sich
seither die Verkehrsfähigkeit des Bungalows nach den §§ 93, 94 BGB bestimmte. Art.
233 § 5 Abs. 1 EGBGB, wonach unter anderem Gebäude und Baulichkeiten, die am 2.
Oktober 1990 nach den dann geltenden Vorschriften unabhängiges Eigentum waren,
nicht zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören, ist nicht anzuwenden, denn
weder nach § 296 ZGB noch nach § 459 ZGB bestand unabhängiges Eigentum an dem
Bungalow. Art. 233 § 5 Abs. 1 EGBGB schließt jedoch gleichzeitig nicht aus, dass
Gebäude oder Baulichkeiten, die bis zum 2. Oktober 1990 gemäß § 295 Abs. 1 ZGB Teil
des Grundstückseigentums waren, ab dem 3. Oktober 1990 als Scheinbestandteile
gemäß § 95 BGB Gegenstand selbstständigen Eigentums sein konnten. Der Bungalow
war jedoch kein Scheinbestandteil im Sinne des § 95 Abs. 1 BGB, denn er war nicht nur
zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden worden. Diese
Feststellung des Landgerichts hat die Beklagte mit der Berufung nicht angefochten.
Anhaltspunkte dafür, dass die Feststellung fehlerhaft wäre, sind nicht ersichtlich.
4) Damit war zur Zeit des Abschlusses des Kaufvertrages niemand in der Lage, dem
Kläger selbstständiges Eigentum an dem Bungalow zu verschaffen, so dass der
Kaufvertrag auf eine unmögliche Leistung im Sinne des § 306 BGB a. F. gerichtet und
deshalb nichtig war.
Zutreffend hat das Landgericht den Rückzahlungsanspruch des Klägers in Anwendung
der Saldotheorie um die gezogenen Nutzungen gekürzt. Die Beklagte hat die
Berechnung des Landgerichts mit der Berufung nicht angefochten. Die Berechnung
erscheint auch zutreffend. Der Anspruch des Klägers ist daher in dem zuerkannten
Umfang begründet.
B.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711
ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht
vorliegen.
C.
Gebührenstreitwert
Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG festgesetzt auf 7.413,74 Euro entsprechend der angefochtenen
Verurteilung.
Datenschutzerklärung Kontakt Impressum