Urteil des OLG Brandenburg vom 30.08.2006
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 3.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
3 U 148/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 95 BGB, § 57c Abs 1 Nr 2 ZVG,
§ 93 Abs 1 S 2 ZVG, § 538 Abs 2
Ziff 1 ZPO
Zwangsversteigerung; Verfahrensfehler: beschränktes
Kündigungsrecht des Erstehers wegen der Errichtung von
Bauwerken durch den Mieter, die das erstinstanzliche Gericht
überraschend als Scheinbestandteile gewertet hat
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 30.08.2006 -
3 O 124/06 - aufgehoben und die Sache unter Aufhebung des Verfahrens zur erneuten
Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen.
Die Kostenentscheidung bleibt dem Landgericht vorbehalten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Der Kläger wendet sich mit der Drittwiderspruchsklage gegen die Zulässigkeit einer
Räumungsvollstreckung aufgrund eines Zuschlagbeschlusses zu Gunsten der Beklagten.
Er hat geltend gemacht, ein fortbestehendes Recht im Sinne des § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG
an dem ersteigerten Grundstück zu haben und sich insoweit auf einen Vertrag mit dem
früheren Eigentümer, seinem Vater, gestützt. Der Mietvertrag sei trotz Sonderkündigung
der Beklagten wirksam, da deren Kündigungsrecht aus § 57 a ZVG gemäß § 57 c ZVG
wegen eines noch nicht als getilgt anzusehenden Baukostenzuschusses beschränkt sei.
Die Beklagte hat den Abschluss eines Mietvertrages des Klägers mit seinem Vater, eine
Baukostenzuschussabrede sowie Durchführung und Höhe von berücksichtigungsfähigen
Baukostenmaßnahmen bestritten.
Mit dem angefochtenen Urteil, auf das der Senat wegen der weiteren Einzelheiten des
erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist, hat das Landgericht die Klage
abgewiesen. Der Kläger habe die Voraussetzungen des § 57 c Abs. 1 ZVG nicht
dargetan, da er schon nicht zu der Mietzugehörigkeit angeblich investitionsbetroffenen
Gegenstände vorgetragen habe. Überdies handele es sich bei den von ihm angeblich
errichteten Baulichkeiten um Scheinbestandteile, die deshalb den Wert des ersteigerten
Grundstücks nicht erhöht hätten.
Mit seiner hiergegen gerichteten Berufung verfolgt der Kläger sein erstinstanzliches
Klageabweisungsbegehren uneingeschränkt weiter. Er beanstandet Verfahrens- und
Rechtsfehler des Landgerichts.
Er beantragt,
1. unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Vollstreckung der Beklagten
aus dem Zuschlagbeschluss des Amtsgerichts Cottbus vom 16.07.2004 - 59 K 168/04 -
in die vom Kläger genutzten und gemieteten Gewerberäume, Garagen und Freiflächen in
der …straße 21 in C. für unzulässig zu erklären;
2. hilfsweise unter Aufhebung des angefochtenen Urteils den Rechtsstreit zur
erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.
Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Sach- und Streitstandes
verweist der Senat auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze, auf den
Berichterstattervermerk vom 21.03.2007 (vgl. Bl. 382 d. GA) sowie auf sein
Terminsprotokoll vom 11.04.2007 (Bl. 392 GA).
II.
Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Berufung hat vorläufig Erfolg insoweit, als
das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache unter Aufhebung des Verfahrens an
das Gericht des ersten Rechtszugs zurückzuverweisen ist, § 538 Abs. 2 Satz 1 Ziffer 1
ZPO.
Die Voraussetzungen der Beschränkung des Kündigungsrechts nach § 57 c Abs. 1 Nr. 2
ZVG hat der Kläger schlüssig dargetan. Die von ihm errichteten Anbauten und
Containeranlagen sind vom Mietvertrag erfasst, da ihn die Mietvertragsparteien nach
dem Klägervortrag, über den das Landgericht verfahrensfehlerhaft unberücksichtigt
gelassen hat, auf diese Objekte ausgedehnt hatten (vgl. Klägervortrag 2 GA). Ihre
Errichtung stellt sich als Baukostenzuschuss dar, nämlich als eine Sachleistung, die der
Mieter zu Gunsten des Vermieters u.a. zum Neu- oder Ausbau des Mietobjektes erbringt
(vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., Einführung vor § 535 Rn. 9). Nach dem
Klägerschriftsatz vom 09.08.2006 handelt es sich um einen verlorenen
Baukostenzuschuss, da die Sachleistung sich auf die vereinbarte Miete nicht auswirken
sollte (vgl. Bl. 213 d. GA). Damit scheidet eine Vorausentrichtung oder eine Verrechnung
im Sinne des § 57 c Abs. 1 Nr. 1 ZVG aus. Die in § 57 c Abs. 1 Nr. 2 ZVG zugrunde zu
legende Tilgungsdauer ergibt sich aus dem behaupteten schriftlichen Mietvertrag.
Die in § 57 c Abs. 1 ZVG als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal vorausgesetzte
Werterhöhung (vgl. Belz, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,
3. Aufl., VII, Rn. 125 m.w.N.) lässt sich derzeit nicht damit verneinen, es handele sich bei
den Bauwerken um Scheinbestandteile, § 95 BGB. Das Landgericht hat diese Vorschrift
überraschend herangezogen und ihre Voraussetzungen rechts- und verfahrensfehlerhaft
bejaht. Die Frage eines Scheinbestandteils hat in den erstinstanzlichen Schriftsätzen
keine Rolle gespielt und auch dem Terminprotokoll des Landgerichts vom 28.06.2006
lässt sich nicht entnehmen, dass es gerade hierauf entscheidend ankäme. Zudem lässt
sich der in § 95 Abs. 1 BGB vorausgesetzte Wille des Klägers als Handelndem zu einer
Verbindung zu einem nur vorübergehenden Zweck derzeit nicht feststellen. Seine
Mieterstellung begründet insoweit bloß eine tatsächliche Vermutung hierfür, die indessen
widerlegbar ist (vgl. Holch, in: Münchener Kommentar, BGB, 5. Aufl., § 95 Rn. 7 m.w.N.).
Der Nachweis eines Fehlens des Willens des Klägers zur dauerhaften Verbindung ist hier
auch noch nicht urkundlich ausgeschlossen, wie er es etwa wäre, wenn der Mietvertrag
eine Beseitigungspflicht des Mieters bei Mietende vorsähe (vgl. Lebek, NZM 1998, 747
m.w.N.).
Wegen des Verfahrensfehlers des Landgerichts hatte der Kläger erstinstanzlich noch
keine Gelegenheit gehabt, hierzu vorzutragen und Beweis anzubieten, wie er es in der
Berufungsbegründung auf Seite 12 getan hat (vgl. Bl. 351 d. GA). Im Hinblick auf die
durchzuführende Beweisaufnahme, und deren Umfang, der sich erforderlichenfalls auf
die Einholung von Sachverständigengutachten über die Bauleistungen des Klägers zu
erstrecken hätte, sieht der Senat, wie im Termin mit den Parteien erörtert, die
Zurückverweisung an das Landgericht als sachdienlich an.
Die Kostenentscheidung ist dem Landgericht vorzubehalten.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713
ZPO.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision sind nicht gegeben. Die
Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, da ihre Entscheidung von keiner
Beantwortung einer höchstrichterlich bisher noch unentschiedenen Frage abhängt. Sie
gibt auch keine Veranlassung, in den berührten Rechtsgebieten neue Leitsätze
aufzustellen, Gesetzeslücken zu füllen oder von höchst- oder obergerichtlicher
Rechtsprechung abzuweichen. Die Anwendung des § 57c ZVG betrifft zudem
auslaufendes Recht.
Den Gebührenstreitwert setzt der Senat, für die erste Instanz insoweit in Abänderung
des landgerichtlichen Streitwertbeschlusses vom 19.10.2006 (vgl. Bl. 294 GA) gemäß §
63 Abs. 3 GKG und für die zweite Instanz gemäß § 63 Abs. 2 GKG auf 8.481,31 € fest.
Der Gebührenstreitwert für eine Drittwiderspruchsklage gegen eine
Räumungsvollstreckung aus einem Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung
Räumungsvollstreckung aus einem Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung
bestimmt sich nach § 41 Abs. 2 GKG (vgl. OLGR Köln 2003, 56 m.w.N.), wenn sich der
Drittwiderspruchskläger, wie hier, auf einen Mietvertrag als "ein die Veräußerung
hinderndes Recht" beruft. § 57 ZVG lässt den Ersteher in bestehende Miet- oder
Pachtverhältnisse eintreten, deren gerichtliche Beurteilung, um die es hier geht,
gebührenrechtlich in § 41 GKG privilegiert ist. Die anzusetzende Jahresmiete von 12 x
51,13 € zzgl. Mehrwertsteuer ist allerdings in entsprechender Anwendung des § 57 c
Abs. 2 ZVG a. F. um den Jahresanteil des auf die Mietdauer verteilten
Baukostenzuschusses zu erhöhen, zumal die ursprünglichen Mietvertragsparteien die
insoweit geldwerten Leistungen des Klägers im engsten Zusammenhang mit der
Gebrauchsüberlassung gesehen haben. Die Vereinbarung im Jahre 2000 bezog sich auf
einen Baukostenzuschuss von 67.850,49 € bei einer Laufzeit von noch acht Jahren, so
dass sich ein Jahresanteil von 8.481,31 € ermittelt.
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