Urteil des OLG Brandenburg vom 24.03.2006, 3 U 66/06

Entschieden
24.03.2006
Schlagworte
Treu und glauben, Pachtvertrag, Minderung, Lüftungsanlage, Pachtzins, Kopie, Kündigung, Rückgabe, Handbuch, Abhängigkeit
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Quelle: Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht 3. Zivilsenat

Normen: § 138 BGB, § 536c Abs 2 S 2 Nr 1 BGB, § 581 BGB, § 147 ZPO

Entscheidungsdatum: 17.01.2007

Aktenzeichen: 3 U 66/06

Dokumenttyp: Urteil

Gewerbepachtvertrag: Anspruch auf Pachtzins, Nutzungsentschädigung, Nebenkostennachzahlung und

Verzugsschaden nach außerordentlicher Kündigung

Tenor

I. Die Berufung des Beklagten gegen das am 24. März 2006 verkündete Urteil des Landgerichts Neuruppin - 1 O 333/05 - wird zurückgewiesen.

II. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils gegen ihn vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet. Als Sicherheit genügt die schriftliche unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1Die Prozessparteien streiten darum, ob der Beklagte der Klägerin aus einem Pachtvertrag vom 18. Januar 2000 (Kopie Anlage K1 im Anlagenhefter [AnlH]) über Gewerberäume, belegen im Freizeitzentrum W., W., die ihm durch die Klägerin vom 01. April 2000 bis zur Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher am 14. Februar 2005 zum Betrieb einer Bowlingbahnanlage mit Gastronomie und einer Sauna überlassen worden waren, noch Pachtzins, Nutzungsentschädigung und Nebenkostennachzahlungen sowie den Ersatz von Verzugsschäden im Zusammenhang mit der Erstattung von klägerischen Rechtsverfolgungskosten schuldet. Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits sind Entgeltforderungen der Klägerin aus dem Gesamtzeitraum von März 2002 bis einschließlich Februar 2005. Ein Teil der sich aus dem Pachtvertrag für die Klägerin betreffend die Monate März 2002 bis einschließlich August 2003 ergebenden Zahlungsansprüche ist bereits Gegenstand des - mit inzwischen rechtskräftigem Urteil des Senats vom 13. April 2005 (Kopie Anlage K7/AnlH) abgeschlossenen - Vorprozess 3 U 136/03 (1 O 96/03 LG Neuruppin) gewesen. Zur näheren Darstellung des Tatbestandes und der erstinstanzlichen Prozessgeschichte wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

2Das Landgericht hat der Zahlungsklage ganz überwiegend stattgegeben. Das im ersten Rechtszug ergangene Urteil, auf das auch wegen der Entscheidungsgründe verwiesen wird, ist dem Beklagten - zu Händen seines erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten - am 28. März 2006 zugestellt worden. Er hat am 28. April 2006 mit anwaltlichem Schriftsatz Berufung eingelegt und sein Rechtsmittel durch einen am 29. Mai 2006, einem Montag, bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangen Anwaltsschriftsatz begründet.

3Der Beklagte ficht das landgerichtliche Urteil - sein bisheriges Vorbringen wiederholend und vertiefend - in vollem Umfange seiner Beschwer an. Dazu trägt er insbesondere Folgendes vor:

4Die Eingangsinstanz habe sich zu oberflächlich mit seinem - des Beklagten - Verteidigungsvorbringen auseinandergesetzt und die von ihm aufgeworfenen substanziellen Rechtsfragen einfach ignoriert. Der vorliegende Zivilprozess hätte mit der

substanziellen Rechtsfragen einfach ignoriert. Der vorliegende Zivilprozess hätte mit der bei derselben Zivilkammer anhängigen Sache 1 O 370/05 verbunden werden müssen; dadurch wäre offenbar geworden, dass er - der Beklagte - durch § 13 Abs. 2 des Pachtvertrages, wonach der Verpächter bei vorzeitiger fristloser Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzungen des Pächters oder wegen eines erheblichen Zahlungsverzuges verlangen könne, dass die Einbauten des Pächters entschädigungslos im Pachtobjekt verbleiben, massiv benachteiligt werde. Das gelte insbesondere unter Berücksichtigung dessen, dass er - der Beklagte - allein in die Erneuerung und Renovierung der Bowlingbahnanlage rund 50.000,00 investiert habe. Deswegen sei § 13 Abs. 2 des Pachtvertrages unwirksam; die hier streitgegenständlichen Nutzungsentschädigungsansprüche würden jedoch im Wesentlichen darauf gestützt. Durch die unterlassene Prozessverbindung sei er, der Beklagte, in seinem Recht, sich gegen die Klage zu verteidigen, gravierend beschränkt und damit der Grundsatz des fairen Verfahrens verletzt worden. Das klägerische Rechtsschutzbegehren erfülle bereits nicht die gesetzlichen Mindestanforderungen; es verstoße gegen das Substanziierungsgebot, den Beibringungsgrundsatz und die Verhandlungsmaxime. Die für das Verfahren wesentlichen Tatsachen trage die Klägerin nicht vor, so dass sich das Gericht kein Bild vom Sachverhalt machen könne.

5Jedenfalls sei die Klage wegen unzulässiger Rechtsausübung abzuweisen. Die Klägerin habe die Vorprozesse durch ein Treu und Glauben verletzendes Verhalten gewonnen und nutze jetzt die rechtskräftigen Urteile missbräuchlich aus. Der Pachtvertrag beinhalte, wie bereits ausgeführt, eine Ungerechtigkeit und sei von der Klägerin schon nach kurzer Zeit - mit exzessiven Folgen - gebrochen worden. Sie habe die relativ kleine Havarie in der Sauna nicht substanziell bereinigen, sondern ihre improvisierten Lösungen vertuschen wollen; mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens habe er - der Beklagte - die Einhaltung der Vertragspflichten durch die Klägerin nicht mehr erzwingen können, weil deren Kündigung zuvor gekommen sei. Ein vertragsgemäßer Gebrauch der Sauna sei nicht möglich gewesen. Zur Beseitigung der Havarie hätte es einer Abstimmung zwischen dem Gesundheitsamt, dem Bauamt, der Gebäudeversicherung und den Prozessparteien zu wichtigen technischen - vor allem baulichen - und rechtlichen Fragen bedurft. Mit den Arbeiten seien von der Klägerin indes Personen betraut worden, die keine Fachkenntnisse über den Saunabau gehabt hätten; schon deshalb sei davon auszugehen, dass die gesamte Kabine bautechnisch beschädigt und fachtechnisch funktionslos war. Das Gesundheitsamt habe den genauen Verlauf der erneuerten Abwasserleitung nicht gekannt. Auch nach der Erneuerung der Sauna im Oktober 2002 seien die vom Gesundheitsamt geforderten neuen Bänke nicht vorhanden gewesen; der verändert gestaltete Sockelbereich hätte entfernt und ein DIN-gerechter Fußbodenbelag mit fachgerechtem Wandanschluss hergestellt werden müssen. Erst nach der Investition von weiteren 8.855,83 habe er, der Beklagte, im Dezember 2002 den Saunabetrieb wieder aufnehmen können. Im Rahmen eines früheren Prozesses seien ihm dann Fotokopien von Bildern zugänglich geworden, aus denen sich ergebe, dass durch die Einbindung in das zentrale Abwassernetz die reale Gefahr eines weiteren Rohrbruchs bestehe, wodurch die neue Saunakabine verunreinigt werde. Deshalb habe die Sauna im August 2003 wieder geschlossen werden müssen. Der Sachverständige M. K. sei zu dem Ergebnis gekommen, dass die Inbetriebnahme der Sauna ein unkalkulierbares Risiko darstelle und davon abzuraten sei. In der Lüftungsanlage für den Sauna- und Gastronomiebereich habe es ebenfalls erhebliche Mängel gegeben.

6Der Beklagte beantragt sinngemäß,

7das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage vollumfänglich abzuweisen.

8Die Klägerin beantragt,

9die Berufung zurückzuweisen.

10 Sie verteidigt - ihre erstinstanzlichen Darlegungen ebenfalls wiederholend und vertiefend - das angefochtene Urteil, soweit es ihr günstig ist; im Übrigen nimmt sie es hin. Die Klägerin trägt insbesondere Folgendes vor:

11 Ob zwei Verfahren zu verbinden seien, liege im Ermessen des Gerichts, das darüber nach Zweckmäßigkeitserwägungen zu entscheiden habe; im Streitfall begründe die Nichtverbindung keinen Rechtsfehler, der zur Aufhebung des angefochtenen Urteils führen könne. § 13 Abs. 2 des Pachtvertrages sei für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits unerheblich. Der Beklagte wiederhole mit der Berufungsbegründung zum großen Teil sein Vorbringen aus der Klageerwiderung nahezu wörtlich. Ihr - der Klägerin - Rechtsschutzbegehren sei jedoch weder mangels substanziierten Vorbringens unzulässig noch erweise sich die Geltendmachung der eingeklagten Ansprüche als rechtsmissbräuchlich. Die Mängel im Saunabereich und an der Lüftungsanlage seien

rechtsmissbräuchlich. Die Mängel im Saunabereich und an der Lüftungsanlage seien schon in einem so großem Umfange berücksichtigt worden, dass eine weitere Minderung unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt erfolgen könne. Eine Mangelanzeige nach Beendigung des Pachtvertrages zeige keine Wirkungen mehr. Eine Beweisaufnahme sei entbehrlich, weil dem vom Beklagten benannten Beweisthema die Entscheidungsrelevanz fehle. Was der Beklagte aus der von ihm behaupteten Vertragsungerechtigkeit ableiten wolle und inwieweit das Landgericht in diesem Zusammenhang für Aufklärung und Auskunft hätte sorgen sollen, sei nicht ersichtlich. Aus der als Anlage K26 (GA II 279) eingereichten Berechnung der Klageforderung ergebe sich, dass das die Vorinstanz ihr, der Klägerin, nicht zuviel zugesprochen habe.

12 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes sowie der bisherigen Prozessgeschichte wird ergänzend auf die Schriftsätze beider Parteien nebst Anlagen, auf sämtliche Terminsprotokolle und auf den übrigen Akteninhalt Bezug genommen. Der Senat hat zu Informationszwecken die Akten der Parallelverfahren beigezogen; Näheres ist im Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 06. Dezember 2006 festgehalten, auf das verwiesen wird (GA II 280, 281).

II.

A.

13 Das Rechtsmittel des Beklagten ist zulässig; es wurde von ihm insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517 ff. ZPO). In der Sache selbst bleibt die Berufung jedoch erfolglos. Das Landgericht hat der Klage - in dem aus der angefochtenen Entscheidung ersichtlichen Umfange - zu Recht stattgegeben. Die Klägerin kann insoweit vom Beklagten aus dem am 18. Januar 2000 abgeschlossenen Pachtvertrag (Kopie Anlage K1/AnlH) über die streitgegenständlichen Gewerberäume, belegen im Freizeitzentrum W., W., und laut Zweckabrede überlassen zum Betrieb eine Bowlingbahnanlage mit Gastronomie und einer Sauna, für den Gesamtzeitraum von März 2002 bis einschließlich Februar 2005 noch restlichen Pachtzins, Nutzungsentschädigung und Nebenkostennachzahlungen sowie den Ersatz von Verzugsschäden im Zusammenhang mit der Erstattung von klägerischen Rechtsverfolgungskosten verlangen 581 Abs. 1 Satz 2, § 584b Satz 1 sowie § 280 i.V.m. § 286 BGB). Gegen die Zulässigkeit der Klage bestehen keine Bedenken. Verfahrensfehler, die sich zu Lasten des Beklagten ausgewirkt haben, sind der Zivilkammer nicht unterlaufen. Der Pachtvertrag ist - jedenfalls soweit es darauf für die Entscheidung des Streitfalles ankommt - rechtsgültig. Eine weitere Minderung des Nutzungsentgelts, als sie schon vom Landgericht berücksichtigt wurde, erscheint nicht gerechtfertigt. Im Einzelnen gilt Folgendes:

14 1. Zu Unrecht rügt der Beklagte, die Klage sei unzulässig, weil sie bereits nicht den gesetzlichen Mindestanforderungen entspreche. Letztere ergeben sich grundsätzlich - von dem Unterschriftserfordernis abgesehen (vgl. dazu Reichold in Thomas/Putzo, ZPO, 27. Aufl., § 129 Rdn. 5 f.) - allein aus § 253 Abs. 2 ZPO und sind im Streitfall zweifelsfrei erfüllt. Dies gilt auch mit Blick auf die Bestimmtheit von Gegenstand und Grund des erhobenen Anspruchs im Sinne von § 253 Abs. Nr. 2 ZPO; es liegt keine unspezifizierte Saldoklage vor, weil die Klägerin schon in der Klageschrift vorgetragen hat, wie die Zahlungen des Beklagten verrechnet wurden (GA I 1, 14). Bei den weiteren - in § 253 Abs. 3 und § 130 i.V.m. § 253 Abs. 4 ZPO enthaltenen - Regelungen handelt es sich lediglich um ergänzend anwendbare Sollvorschriften. Deshalb kommt es für die Beantwortung der Frage, ob die jeweilige Klage ordnungsgemäß erhoben wurde und auch im Übrigen zulässig ist, weder auf das Substanziierungsgebot noch auf die Verhandlungsmaxime oder - was das Nämliche bezeichnet (vgl. Reichold aaO, Einl I Rdn. 1; Zöller/Greger, ZPO, 26. Aufl., Vor § 128 Rdn. 10) - den Beibringungsgrundsatz an. Diese - ohne Zweifel elementaren - zivilprozessualen Grundsätze spielen erst bei der Prüfung der Begründetheit der Klage eine entscheidende Rolle. Substanziiert der jeweilige Anspruchsteller seinen Vortrag nicht hinreichend oder trägt er schon unschlüssig vor, so wird sein Rechtsschutzbegehren als unbegründet abgewiesen. Unabhängig davon ist der Kläger - selbst unter Berücksichtigung der den Parteien obliegenden zivilprozessualen Wahrheitspflicht 138 Abs. 1 ZPO) - nicht gehalten, Tatsachen vorzutragen, die eine Einwendung ausfüllen, sondern kann dies dem Gegner überlassen (vgl. Reichold aaO, § 138 Rdn. 4 a.E.). Das gilt für Einwendungen, die bereits außergerichtlich oder in einem Vorprozess tatsächlich erhoben worden sind, zumindest dann, wenn der Kläger sie für unzutreffend hält.

15 2. Der Beklagte ist - entgegen seiner Auffassung - keineswegs dadurch in seinen Rechten, insbesondere in seinen Verteidigungsmöglichkeiten gegen die Klage, beschränkt worden, dass die Zivilkammer den vorliegenden Rechtsstreit nicht gemäß §

beschränkt worden, dass die Zivilkammer den vorliegenden Rechtsstreit nicht gemäß § 147 ZPO mit der ebenfalls bei ihr anhängig gewesenen Sache 1 O 370/05 zum Zwecke der gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung verbunden hat. Ein Fall, in dem eine Prozessverbindung unabweisbar erscheint, weil das streitige Rechtsverhältnis - aus prozessualen, materiell-rechtlichen oder sonstigen Gründen - nur einheitlich geklärt werden kann, liegt hier offensichtlich nicht vor. Ob der Beklagte noch restlichen Pachtzins, Nutzungsentschädigung, Nebenkostennachzahlung und Verzugsschadensersatz zu leisten hat, ist gänzlich unabhängig davon, ob die Klägerin - unter Berufung auf § 13 Nr. 2 des Pachtvertrages - Schadensersatz wegen der Entfernung von Teilen der Bowlinganlage fordern kann, worum es in dem Zivilprozess mit dem Aktenzeichen 1 O 370/05 geht. Selbst wenn man unterstellt, dass die vom Beklagten beanstandete Klausel nichtig ist, was hier ausdrücklich offen bleiben soll, so hätte dies auf die Gültigkeit der übrigen vertraglichen Regelungen schon deshalb keine Auswirkungen, weil der Pachtvertrag in § 17 Nr. 2 eine so genannte salvatorische Klausel enthält; durch diese ist § 139 BGB abbedungen worden. Entsprechendes ergäbe sich aus § 6 Abs. 1 AGB-Gesetz (nunmehr § 306 Abs. 1 BGB), falls - was hier keiner Klärung bedarf - der streitgegenständliche Pachtvertrag aus allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin bestehen sollte. Denn es fehlt jeder Anhaltspunkt dafür, dass die Prozessparteien den Pachtvertrag ohne die umstrittene Klausel nicht abgeschlossen hätten. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung endet erst mit der tatsächlichen Rückgabe des Objekts an die Klägerin; er besteht unabhängig davon, welche Einbauten der Beklagte nach dem Vertragsende entfernen durfte. Dass die Räumung allein deshalb als nicht vollzogen angesehen werden könne, weil der Beklagte unberechtigt Einrichtungsgegenstände zurückgelassen habe, macht die Klägerin nicht geltend.

16 3. Der Pachtvertrag vom 18. Januar 2000 ist wirksam und für den Beklagten - nach wie vor - verbindlich. Er erweist sich weder als sittenwidrig im Sinne von § 138 BGB noch ist die Klägerin aus sonstigen Gründen gehindert, daraus die hier geltend gemachten Ansprüche herzuleiten. Insbesondere beruft sich der Beklagte in diesem Zusammenhang ohne Erfolg auf mangelnde Vertragsparität.

17 a) Nach inzwischen ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, der sich der Senat angeschlossen hat, bestimmen die Vertragspartner selbst, wie ihre gegenläufigen Interessen angemessen auszugleichen sind, wodurch wechselseitige Bindung und Freiheitsausübung ihre Konkretisierung finden; der in ihren Absprachen zum Ausdruck gebrachte übereinstimmende Wille lässt in der Regel auf einen durch den Vertrag hergestellten sachgerechten Interessenausgleich schließen, den die Gerichte grundsätzlich zu respektieren haben. Erst wenn auf Grund einer besonders einseitigen Aufbürdung von vertraglichen Lasten und einer erheblich ungleichen Verhandlungsposition der Vertragspartner ersichtlich wird, dass in einem Vertragsverhältnis eine Seite ein solches Gewicht hat, dass sie den Vertragsinhalt faktisch einseitig bestimmen kann, ist es Aufgabe des Rechts - vor allem über zivilrechtliche Generalklauseln, die als Übermaßverbote wirken (§§ 138, 242, 315 BGB) - für die Wahrung der Grundrechtspositionen beider Vertragspartner zu sorgen, um zu verhindern, dass sich für einen Vertragsteil die Selbstbestimmung in eine Fremdbestimmung verkehrt (vgl. BVerfGE 89, 214, 232 [Bürgschaftsvertrag]; BVerfGE 103, 89, 100f. [Ehevertrag]; BVerfG, Beschl. v. 27.07.2005 - 1 BvR 2501/04, GRUR 2005, 880 = NJW 2006, 596 [Künstlervertrag]). Insbesondere kann dann die Ausbeutung einer Zwangslage im Sinne von § 138 Abs. 2 BGB oder ein wucherähnliches Geschäft gegeben sein, wenn die Störung der Vertragsparität Ausdruck sozialer oder wirtschaftlicher Abhängigkeit ist (vgl. dazu BGH, Urt. v. 12.01.2005 - XII ZR 238/ 03, NJW 2005, 1370 = MDR 2005, 815).

18 b) Im Streitfall trifft dies nicht zu. Weder überbürdet der Pachtvertrag dem Beklagten besonders einseitig vertragliche Lasten noch gibt es Anhaltspunkte dafür, dass bei Abschluss des Rechtsgeschäfts eine erheblich ungleiche Verhandlungsposition der Vertragspartner bestanden hat, die es der Klägerin ermöglichte, ein solches Übergewicht zu erlangen, dass sie den Vertragsinhalt faktisch einseitig bestimmen konnte. Ebenso wenig ist dargetan worden oder wird sonst ersichtlich, dass sich der Beklagte in sozialer beziehungsweise wirtschaftlicher Abhängigkeit von der Klägerin befunden hat. Er ist selbstständiger Gewerbetreibender, hat einen Hochschulabschluss, der ihn zum Führen des Titels Diplom-Ingenieur berechtigt und verfügt über Fachwissen betreffend Bowlingund Saunaanlagen. Zum Vertragsabschluss ist es nach öffentlicher Ausschreibung der Verpachtung durch die Klägerin gekommen. Die Wirksamkeit von § 13 Nr. 2 des Pachtvertrages spielt - wie bereits oben im Abschnitt II 2 näher ausgeführt wurde - für die Entscheidung des Streitfalls keine maßgebliche Rolle. Auch soweit sich infolge von Mängeln der Pachtsache Äquivalenzstörungen ergeben haben, die - anders als möglicherweise der Beklagte meint - nicht ohne weiteres mit einer Störung der Vertragsparität im Sinne der zuvor zitierten Rechtsprechung des

Vertragsparität im Sinne der zuvor zitierten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts gleichgesetzt werden können, bedarf es keines Rückgriffs auf zivilrechtliche Generalklauseln. Das miet- und pachtrechtliche Gewährleistungsrecht erweist sich in Fällen der vorliegenden Art als völlig ausreichend, um einen angemessenen Interessenausgleich zwischen den Parteien herbeizuführen. Nur ergänzend sei in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass der Beklagte als Fachmann keinen bundesdeutschen Standard des Objekts erwarten konnte, wenn das Gebäude und seine haustechnischen Anlagen offensichtlich noch aus DDR-Zeiten stammten.

19 4. Die weiteren Einwendungen des Beklagten, die in der Berufungsbegründungsschrift unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs abgehandelt werden, greifen ebenfalls nicht durch.

20 a) Auf der Grundlage des Sachverhalts, welcher der Klägerin bis zu der von ihr erklärten außerordentlichen fristlosen Kündigung des Pachtverhältnisses bekannt geworden ist, erweist sich eine weitergehende Minderung als sie der Senat bereits im Urteil vom 13. April 2004 - 3 U 136/03 (Kopie Anlage K7/AnlH) für begründet erachtet hat und im Streitfall vom Landgericht berücksichtigt wurde, als nicht gerechtfertigt. Auf die dortigen Ausführungen im Abschnitt II A 3 (Umdr. S. 6 ff.) wird zunächst zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen. Maßstab der Minderung ist - worauf der Senat ebenfalls schon im Vorprozess hingewiesen hat - allein der Grad der Nutzungsbeeinträchtigung des jeweiligen Pachtobjekts. Ob sämtliche Bauarbeiten nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt worden sind und alle für den Betrieb des Objekts erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen vorgelegen haben, spielt indes - für sich genommen - keine Rolle. Ebenso wenig ist in diesem Zusammenhang von Belang, wer sich - zwecks Mangelbeseitigung - am besten mit wem hätte abstimmen sollen. Es gibt, anders als möglicherweise der Beklagte meint, auch keine tatsächliche Vermutung dafür, dass Personen, die nicht über Spezialkenntnisse im Saunabau verfügen, nur Schaden anrichten, wenn sie handwerklich tätig werden. Dass die Sauna und die Bowlinganlage sofort hätten geschlossen werden müssen, weil - wegen des Zustandes der Abwasserleitungen beziehungsweise aufgrund von brandschutztechnischen Mängeln der Lüftungsanlage - für die Gäste oder die Beschäftigten eine akute Gesundheitsgefährdung bestanden hat, ist - worauf vom Senat im Termin der mündlichen Verhandlung vom 06. Dezember 2006 aufmerksam gemacht wurde (GA II 280, 281) - bereits nicht substanziiert dargetan worden. Die Prüfergebnisse des Gesundheitsamtes des Landkreises O. sprechen deutlich dagegen. Unabhängig davon hätten diese Mängel vom Beklagten, woran es ebenfalls fehlt, noch vor dem Vertragsende bei der Klägerin gerügt werden müssen 536 c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). Sonstige latente Gefahren, die möglicherweise mit dem Betrieb der Sauna und der Lüftungsanlage verbunden gewesen sind, konnten keine weitergehende Minderung des geschuldeten Pachtzinses rechtfertigen.

21 b) Ohne Rechtsverstoß durfte das Landgericht ferner annehmen, dass auch der Zeitraum der Versiegelung des Pachtobjekts durch die örtliche Polizeibehörde in W. in den Risikobereich des Beklagten fällt (LGU 12). Zwar muss der Vermieter respektive Verpächter den Nutzer grundsätzlich selbst vor Gebrauchsstörungen durch Dritte schützen (vgl. BGHZ 19, 85, 92 f.; BGH, Urt. v. 23.02. 1966 - VIII ZR 63/64, WM 1966, 763 = MDR 1966, 497 [Immissionen]; BGHZ 99, 182, 191 [Gegendemonstration]; OLG Koblenz, Beschl. v. 01.06. 1992 - 5 W 293/92, ZMR 1993, 68 [Gerichtsvollzieher]; OLG München, Urt. v. 26.03.1993 - 21 U 6002/ 92, WuM 1993, 607 = NJW-RR 1994, 654 [Baulärm]; ferner Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdn. 1238; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., Rdn. 142; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdn. 225 ff.; jeweils m.w.N.). Dies ist aber Ausfluss seiner vertraglichen Gebrauchsgewährungspflicht, die - wie die Zivilkammer bereits in anderem Zusammenhang zutreffend ausgeführt hat (LGU 11) - in der Zeit vom rechtlichen Ende des Vertragsverhältnisses bis zur tatsächlichen Räumung und Rückgabe des Objekts nicht mehr besteht (vgl. ferner Wolf/Eckert/Ball aaO Rdn. 1038). Dass die streitgegenständlichen Gewerberäume auf Veranlassung der Klägerin von der Polizei versiegelt worden sind, ist - entgegen der Auffassung des Beklagten - im Tatbestand des angefochtenen Urteils nicht festgestellt worden (LGU 5).

B.

22 Der nicht nachgelassene anwaltliche Schriftsatz des Beklagten vom 12. Januar 2007 gibt dem Senat zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung keinen Anlass 156 ZPO).

C.

23 Die Kostenentscheidung findet ihre Grundlage in § 97 Abs. 1 ZPO. Danach muss der Beklagte die Kosten des erfolglosen Rechtsmittels tragen, weil er es eingelegt hat.

D.

24 Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des vorliegenden Urteils folgt aus § 708 Nr. 10 sowie § 711 Satz 1 und 2 i.V.m. § 709 Satz 2 ZPO. Art und Umfang der Sicherheitsleistung bestimmt der Senat gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 ZPO unter Berücksichtigung der in § 108 Abs. 1 Satz 2 ZPO und in § 239 Abs. 2 BGB enthaltenen Rechtsgedanken.

E.

25 Die Revision wird vom Senat nicht zugelassen, weil es an den gesetzlichen Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO i.V.m. § 133 GVG fehlt. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes als Revisionsgericht. Das Urteil zweiter Instanz beruht im Wesentlichen auf einer Würdigung der Umstände des Einzelfalles.

F.

26 Der Gebührenstreitwert für den zweiten Rechtszug beträgt 21.791,54 3 1. Halbs. ZPO i. V.m. § 47 Abs. 1 Satz 1 und § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG).

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Anmerkungen zum Urteil