Urteil des OLG Brandenburg, Az. 3 U 66/06

OLG Brandenburg: treu und glauben, pachtvertrag, minderung, lüftungsanlage, pachtzins, kopie, kündigung, rückgabe, handbuch, abhängigkeit
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 3.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
3 U 66/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 138 BGB, § 536c Abs 2 S 2 Nr
1 BGB, § 581 BGB, § 147 ZPO
Gewerbepachtvertrag: Anspruch auf Pachtzins,
Nutzungsentschädigung, Nebenkostennachzahlung und
Verzugsschaden nach außerordentlicher Kündigung
Tenor
I. Die Berufung des Beklagten gegen das am 24. März 2006 verkündete Urteil des
Landgerichts Neuruppin - 1 O 333/05 - wird zurückgewiesen.
II. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin
durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils gegen ihn
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in
Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet. Als
Sicherheit genügt die schriftliche unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und
selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten
Kreditinstituts.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Prozessparteien streiten darum, ob der Beklagte der Klägerin aus einem
Pachtvertrag vom 18. Januar 2000 (Kopie Anlage K1 im Anlagenhefter [AnlH]) über
Gewerberäume, belegen im Freizeitzentrum W., W., die ihm durch die Klägerin vom 01.
April 2000 bis zur Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher am 14. Februar 2005
zum Betrieb einer Bowlingbahnanlage mit Gastronomie und einer Sauna überlassen
worden waren, noch Pachtzins, Nutzungsentschädigung und
Nebenkostennachzahlungen sowie den Ersatz von Verzugsschäden im Zusammenhang
mit der Erstattung von klägerischen Rechtsverfolgungskosten schuldet. Gegenstand des
vorliegenden Rechtsstreits sind Entgeltforderungen der Klägerin aus dem
Gesamtzeitraum von März 2002 bis einschließlich Februar 2005. Ein Teil der sich aus
dem Pachtvertrag für die Klägerin betreffend die Monate März 2002 bis einschließlich
August 2003 ergebenden Zahlungsansprüche ist bereits Gegenstand des - mit
inzwischen rechtskräftigem Urteil des Senats vom 13. April 2005 (Kopie Anlage K7/AnlH)
abgeschlossenen - Vorprozess 3 U 136/03 (1 O 96/03 LG Neuruppin) gewesen. Zur
näheren Darstellung des Tatbestandes und der erstinstanzlichen Prozessgeschichte wird
auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).
Das Landgericht hat der Zahlungsklage ganz überwiegend stattgegeben. Das im ersten
Rechtszug ergangene Urteil, auf das auch wegen der Entscheidungsgründe verwiesen
wird, ist dem Beklagten - zu Händen seines erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten -
am 28. März 2006 zugestellt worden. Er hat am 28. April 2006 mit anwaltlichem
Schriftsatz Berufung eingelegt und sein Rechtsmittel durch einen am 29. Mai 2006,
einem Montag, bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangen
Anwaltsschriftsatz begründet.
Der Beklagte ficht das landgerichtliche Urteil - sein bisheriges Vorbringen wiederholend
und vertiefend - in vollem Umfange seiner Beschwer an. Dazu trägt er insbesondere
Folgendes vor:
Die Eingangsinstanz habe sich zu oberflächlich mit seinem - des Beklagten -
Verteidigungsvorbringen auseinandergesetzt und die von ihm aufgeworfenen
substanziellen Rechtsfragen einfach ignoriert. Der vorliegende Zivilprozess hätte mit der
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substanziellen Rechtsfragen einfach ignoriert. Der vorliegende Zivilprozess hätte mit der
bei derselben Zivilkammer anhängigen Sache 1 O 370/05 verbunden werden müssen;
dadurch wäre offenbar geworden, dass er - der Beklagte - durch § 13 Abs. 2 des
Pachtvertrages, wonach der Verpächter bei vorzeitiger fristloser Kündigung wegen
erheblicher Vertragsverletzungen des Pächters oder wegen eines erheblichen
Zahlungsverzuges verlangen könne, dass die Einbauten des Pächters entschädigungslos
im Pachtobjekt verbleiben, massiv benachteiligt werde. Das gelte insbesondere unter
Berücksichtigung dessen, dass er - der Beklagte - allein in die Erneuerung und
Renovierung der Bowlingbahnanlage rund € 50.000,00 investiert habe. Deswegen sei §
13 Abs. 2 des Pachtvertrages unwirksam; die hier streitgegenständlichen
Nutzungsentschädigungsansprüche würden jedoch im Wesentlichen darauf gestützt.
Durch die unterlassene Prozessverbindung sei er, der Beklagte, in seinem Recht, sich
gegen die Klage zu verteidigen, gravierend beschränkt und damit der Grundsatz des
fairen Verfahrens verletzt worden. Das klägerische Rechtsschutzbegehren erfülle bereits
nicht die gesetzlichen Mindestanforderungen; es verstoße gegen das
Substanziierungsgebot, den Beibringungsgrundsatz und die Verhandlungsmaxime. Die
für das Verfahren wesentlichen Tatsachen trage die Klägerin nicht vor, so dass sich das
Gericht kein Bild vom Sachverhalt machen könne.
Jedenfalls sei die Klage wegen unzulässiger Rechtsausübung abzuweisen. Die Klägerin
habe die Vorprozesse durch ein Treu und Glauben verletzendes Verhalten gewonnen
und nutze jetzt die rechtskräftigen Urteile missbräuchlich aus. Der Pachtvertrag
beinhalte, wie bereits ausgeführt, eine Ungerechtigkeit und sei von der Klägerin schon
nach kurzer Zeit - mit exzessiven Folgen - gebrochen worden. Sie habe die relativ kleine
Havarie in der Sauna nicht substanziell bereinigen, sondern ihre improvisierten
Lösungen vertuschen wollen; mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens habe er - der
Beklagte - die Einhaltung der Vertragspflichten durch die Klägerin nicht mehr erzwingen
können, weil deren Kündigung zuvor gekommen sei. Ein vertragsgemäßer Gebrauch der
Sauna sei nicht möglich gewesen. Zur Beseitigung der Havarie hätte es einer
Abstimmung zwischen dem Gesundheitsamt, dem Bauamt, der Gebäudeversicherung
und den Prozessparteien zu wichtigen technischen - vor allem baulichen - und
rechtlichen Fragen bedurft. Mit den Arbeiten seien von der Klägerin indes Personen
betraut worden, die keine Fachkenntnisse über den Saunabau gehabt hätten; schon
deshalb sei davon auszugehen, dass die gesamte Kabine bautechnisch beschädigt und
fachtechnisch funktionslos war. Das Gesundheitsamt habe den genauen Verlauf der
erneuerten Abwasserleitung nicht gekannt. Auch nach der Erneuerung der Sauna im
Oktober 2002 seien die vom Gesundheitsamt geforderten neuen Bänke nicht vorhanden
gewesen; der verändert gestaltete Sockelbereich hätte entfernt und ein DIN-gerechter
Fußbodenbelag mit fachgerechtem Wandanschluss hergestellt werden müssen. Erst
nach der Investition von weiteren € 8.855,83 habe er, der Beklagte, im Dezember 2002
den Saunabetrieb wieder aufnehmen können. Im Rahmen eines früheren Prozesses
seien ihm dann Fotokopien von Bildern zugänglich geworden, aus denen sich ergebe,
dass durch die Einbindung in das zentrale Abwassernetz die reale Gefahr eines weiteren
Rohrbruchs bestehe, wodurch die neue Saunakabine verunreinigt werde. Deshalb habe
die Sauna im August 2003 wieder geschlossen werden müssen. Der Sachverständige M.
K. sei zu dem Ergebnis gekommen, dass die Inbetriebnahme der Sauna ein
unkalkulierbares Risiko darstelle und davon abzuraten sei. In der Lüftungsanlage für den
Sauna- und Gastronomiebereich habe es ebenfalls erhebliche Mängel gegeben.
Der Beklagte beantragt sinngemäß,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage vollumfänglich abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt - ihre erstinstanzlichen Darlegungen ebenfalls wiederholend und vertiefend
- das angefochtene Urteil, soweit es ihr günstig ist; im Übrigen nimmt sie es hin. Die
Klägerin trägt insbesondere Folgendes vor:
Ob zwei Verfahren zu verbinden seien, liege im Ermessen des Gerichts, das darüber
nach Zweckmäßigkeitserwägungen zu entscheiden habe; im Streitfall begründe die
Nichtverbindung keinen Rechtsfehler, der zur Aufhebung des angefochtenen Urteils
führen könne. § 13 Abs. 2 des Pachtvertrages sei für die Entscheidung des vorliegenden
Rechtsstreits unerheblich. Der Beklagte wiederhole mit der Berufungsbegründung zum
großen Teil sein Vorbringen aus der Klageerwiderung nahezu wörtlich. Ihr - der Klägerin -
Rechtsschutzbegehren sei jedoch weder mangels substanziierten Vorbringens
unzulässig noch erweise sich die Geltendmachung der eingeklagten Ansprüche als
rechtsmissbräuchlich. Die Mängel im Saunabereich und an der Lüftungsanlage seien
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rechtsmissbräuchlich. Die Mängel im Saunabereich und an der Lüftungsanlage seien
schon in einem so großem Umfange berücksichtigt worden, dass eine weitere Minderung
unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt erfolgen könne. Eine Mangelanzeige nach
Beendigung des Pachtvertrages zeige keine Wirkungen mehr. Eine Beweisaufnahme sei
entbehrlich, weil dem vom Beklagten benannten Beweisthema die
Entscheidungsrelevanz fehle. Was der Beklagte aus der von ihm behaupteten
Vertragsungerechtigkeit ableiten wolle und inwieweit das Landgericht in diesem
Zusammenhang für Aufklärung und Auskunft hätte sorgen sollen, sei nicht ersichtlich.
Aus der als Anlage K26 (GA II 279) eingereichten Berechnung der Klageforderung ergebe
sich, dass das die Vorinstanz ihr, der Klägerin, nicht zuviel zugesprochen habe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes sowie der bisherigen
Prozessgeschichte wird ergänzend auf die Schriftsätze beider Parteien nebst Anlagen,
auf sämtliche Terminsprotokolle und auf den übrigen Akteninhalt Bezug genommen. Der
Senat hat zu Informationszwecken die Akten der Parallelverfahren beigezogen; Näheres
ist im Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 06. Dezember 2006 festgehalten, auf
das verwiesen wird (GA II 280, 281).
II.
A.
Das Rechtsmittel des Beklagten ist zulässig; es wurde von ihm insbesondere form- und
fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517 ff. ZPO). In der Sache selbst bleibt die
Berufung jedoch erfolglos. Das Landgericht hat der Klage - in dem aus der
angefochtenen Entscheidung ersichtlichen Umfange - zu Recht stattgegeben. Die
Klägerin kann insoweit vom Beklagten aus dem am 18. Januar 2000 abgeschlossenen
Pachtvertrag (Kopie Anlage K1/AnlH) über die streitgegenständlichen Gewerberäume,
belegen im Freizeitzentrum W., W., und laut Zweckabrede überlassen zum Betrieb eine
Bowlingbahnanlage mit Gastronomie und einer Sauna, für den Gesamtzeitraum von
März 2002 bis einschließlich Februar 2005 noch restlichen Pachtzins,
Nutzungsentschädigung und Nebenkostennachzahlungen sowie den Ersatz von
Verzugsschäden im Zusammenhang mit der Erstattung von klägerischen
Rechtsverfolgungskosten verlangen (§ 581 Abs. 1 Satz 2, § 584b Satz 1 sowie § 280
i.V.m. § 286 BGB). Gegen die Zulässigkeit der Klage bestehen keine Bedenken.
Verfahrensfehler, die sich zu Lasten des Beklagten ausgewirkt haben, sind der
Zivilkammer nicht unterlaufen. Der Pachtvertrag ist - jedenfalls soweit es darauf für die
Entscheidung des Streitfalles ankommt - rechtsgültig. Eine weitere Minderung des
Nutzungsentgelts, als sie schon vom Landgericht berücksichtigt wurde, erscheint nicht
gerechtfertigt. Im Einzelnen gilt Folgendes:
1. Zu Unrecht rügt der Beklagte, die Klage sei unzulässig, weil sie bereits nicht den
gesetzlichen Mindestanforderungen entspreche. Letztere ergeben sich grundsätzlich -
von dem Unterschriftserfordernis abgesehen (vgl. dazu Reichold in Thomas/Putzo, ZPO,
27. Aufl., § 129 Rdn. 5 f.) - allein aus § 253 Abs. 2 ZPO und sind im Streitfall zweifelsfrei
erfüllt. Dies gilt auch mit Blick auf die Bestimmtheit von Gegenstand und Grund des
erhobenen Anspruchs im Sinne von § 253 Abs. Nr. 2 ZPO; es liegt keine unspezifizierte
Saldoklage vor, weil die Klägerin schon in der Klageschrift vorgetragen hat, wie die
Zahlungen des Beklagten verrechnet wurden (GA I 1, 14). Bei den weiteren - in § 253
Abs. 3 und § 130 i.V.m. § 253 Abs. 4 ZPO enthaltenen - Regelungen handelt es sich
lediglich um ergänzend anwendbare Sollvorschriften. Deshalb kommt es für die
Beantwortung der Frage, ob die jeweilige Klage ordnungsgemäß erhoben wurde und
auch im Übrigen zulässig ist, weder auf das Substanziierungsgebot noch auf die
Verhandlungsmaxime oder - was das Nämliche bezeichnet (vgl. Reichold aaO, Einl I Rdn.
1; Zöller/Greger, ZPO, 26. Aufl., Vor § 128 Rdn. 10) - den Beibringungsgrundsatz an.
Diese - ohne Zweifel elementaren - zivilprozessualen Grundsätze spielen erst bei der
Prüfung der Begründetheit der Klage eine entscheidende Rolle. Substanziiert der
jeweilige Anspruchsteller seinen Vortrag nicht hinreichend oder trägt er schon
unschlüssig vor, so wird sein Rechtsschutzbegehren als abgewiesen.
Unabhängig davon ist der Kläger - selbst unter Berücksichtigung der den Parteien
obliegenden zivilprozessualen Wahrheitspflicht (§ 138 Abs. 1 ZPO) - nicht gehalten,
Tatsachen vorzutragen, die eine Einwendung ausfüllen, sondern kann dies dem Gegner
überlassen (vgl. Reichold aaO, § 138 Rdn. 4 a.E.). Das gilt für Einwendungen, die bereits
außergerichtlich oder in einem Vorprozess tatsächlich erhoben worden sind, zumindest
dann, wenn der Kläger sie für unzutreffend hält.
2. Der Beklagte ist - entgegen seiner Auffassung - keineswegs dadurch in seinen
Rechten, insbesondere in seinen Verteidigungsmöglichkeiten gegen die Klage,
beschränkt worden, dass die Zivilkammer den vorliegenden Rechtsstreit nicht gemäß §
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beschränkt worden, dass die Zivilkammer den vorliegenden Rechtsstreit nicht gemäß §
147 ZPO mit der ebenfalls bei ihr anhängig gewesenen Sache 1 O 370/05 zum Zwecke
der gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung verbunden hat. Ein Fall, in dem eine
Prozessverbindung unabweisbar erscheint, weil das streitige Rechtsverhältnis - aus
prozessualen, materiell-rechtlichen oder sonstigen Gründen - nur einheitlich geklärt
werden kann, liegt hier offensichtlich nicht vor. Ob der Beklagte noch restlichen
Pachtzins, Nutzungsentschädigung, Nebenkostennachzahlung und
Verzugsschadensersatz zu leisten hat, ist gänzlich unabhängig davon, ob die Klägerin -
unter Berufung auf § 13 Nr. 2 des Pachtvertrages - Schadensersatz wegen der
Entfernung von Teilen der Bowlinganlage fordern kann, worum es in dem Zivilprozess mit
dem Aktenzeichen 1 O 370/05 geht. Selbst wenn man unterstellt, dass die vom
Beklagten beanstandete Klausel nichtig ist, was hier ausdrücklich offen bleiben soll, so
hätte dies auf die Gültigkeit der übrigen vertraglichen Regelungen schon deshalb keine
Auswirkungen, weil der Pachtvertrag in § 17 Nr. 2 eine so genannte salvatorische Klausel
enthält; durch diese ist § 139 BGB abbedungen worden. Entsprechendes ergäbe sich aus
§ 6 Abs. 1 AGB-Gesetz (nunmehr § 306 Abs. 1 BGB), falls - was hier keiner Klärung
bedarf - der streitgegenständliche Pachtvertrag aus allgemeinen Geschäftsbedingungen
der Klägerin bestehen sollte. Denn es fehlt jeder Anhaltspunkt dafür, dass die
Prozessparteien den Pachtvertrag ohne die umstrittene Klausel nicht abgeschlossen
hätten. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung endet erst mit der tatsächlichen
Rückgabe des Objekts an die Klägerin; er besteht unabhängig davon, welche Einbauten
der Beklagte nach dem Vertragsende entfernen durfte. Dass die Räumung allein deshalb
als nicht vollzogen angesehen werden könne, weil der Beklagte unberechtigt
Einrichtungsgegenstände zurückgelassen habe, macht die Klägerin nicht geltend.
3. Der Pachtvertrag vom 18. Januar 2000 ist wirksam und für den Beklagten - nach wie
vor - verbindlich. Er erweist sich weder als sittenwidrig im Sinne von § 138 BGB noch ist
die Klägerin aus sonstigen Gründen gehindert, daraus die hier geltend gemachten
Ansprüche herzuleiten. Insbesondere beruft sich der Beklagte in diesem
Zusammenhang ohne Erfolg auf mangelnde Vertragsparität.
a) Nach inzwischen ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, der sich
der Senat angeschlossen hat, bestimmen die Vertragspartner selbst, wie ihre
gegenläufigen Interessen angemessen auszugleichen sind, wodurch wechselseitige
Bindung und Freiheitsausübung ihre Konkretisierung finden; der in ihren Absprachen zum
Ausdruck gebrachte übereinstimmende Wille lässt in der Regel auf einen durch den
Vertrag hergestellten sachgerechten Interessenausgleich schließen, den die Gerichte
grundsätzlich zu respektieren haben. Erst wenn auf Grund einer besonders einseitigen
Aufbürdung von vertraglichen Lasten und einer erheblich ungleichen
Verhandlungsposition der Vertragspartner ersichtlich wird, dass in einem
Vertragsverhältnis eine Seite ein solches Gewicht hat, dass sie den Vertragsinhalt
faktisch einseitig bestimmen kann, ist es Aufgabe des Rechts - vor allem über
zivilrechtliche Generalklauseln, die als Übermaßverbote wirken (§§ 138, 242, 315 BGB) -
für die Wahrung der Grundrechtspositionen Vertragspartner zu sorgen, um zu
verhindern, dass sich für einen Vertragsteil die Selbstbestimmung in eine
Fremdbestimmung verkehrt (vgl. BVerfGE 89, 214, 232 [Bürgschaftsvertrag]; BVerfGE
103, 89, 100f. [Ehevertrag]; BVerfG, Beschl. v. 27.07.2005 - 1 BvR 2501/04, GRUR 2005,
880 = NJW 2006, 596 [Künstlervertrag]). Insbesondere kann dann die Ausbeutung einer
Zwangslage im Sinne von § 138 Abs. 2 BGB oder ein wucherähnliches Geschäft gegeben
sein, wenn die Störung der Vertragsparität Ausdruck sozialer oder wirtschaftlicher
Abhängigkeit ist (vgl. dazu BGH, Urt. v. 12.01.2005 - XII ZR 238/ 03, NJW 2005, 1370 =
MDR 2005, 815).
b) Im Streitfall trifft dies nicht zu. Weder überbürdet der Pachtvertrag dem Beklagten
besonders einseitig vertragliche Lasten noch gibt es Anhaltspunkte dafür, dass bei
Abschluss des Rechtsgeschäfts eine erheblich ungleiche Verhandlungsposition der
Vertragspartner bestanden hat, die es der Klägerin ermöglichte, ein solches Übergewicht
zu erlangen, dass sie den Vertragsinhalt faktisch einseitig bestimmen konnte. Ebenso
wenig ist dargetan worden oder wird sonst ersichtlich, dass sich der Beklagte in sozialer
beziehungsweise wirtschaftlicher Abhängigkeit von der Klägerin befunden hat. Er ist
selbstständiger Gewerbetreibender, hat einen Hochschulabschluss, der ihn zum Führen
des Titels Diplom-Ingenieur berechtigt und verfügt über Fachwissen betreffend Bowling-
und Saunaanlagen. Zum Vertragsabschluss ist es nach öffentlicher Ausschreibung der
Verpachtung durch die Klägerin gekommen. Die Wirksamkeit von § 13 Nr. 2 des
Pachtvertrages spielt - wie bereits oben im Abschnitt II 2 näher ausgeführt wurde - für die
Entscheidung des Streitfalls keine maßgebliche Rolle. Auch soweit sich infolge von
Mängeln der Pachtsache Äquivalenzstörungen ergeben haben, die - anders als
möglicherweise der Beklagte meint - nicht ohne weiteres mit einer Störung der
Vertragsparität im Sinne der zuvor zitierten Rechtsprechung des
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Vertragsparität im Sinne der zuvor zitierten Rechtsprechung des
Bundesverfassungsgerichts gleichgesetzt werden können, bedarf es keines Rückgriffs
auf zivilrechtliche Generalklauseln. Das miet- und pachtrechtliche Gewährleistungsrecht
erweist sich in Fällen der vorliegenden Art als völlig ausreichend, um einen
angemessenen Interessenausgleich zwischen den Parteien herbeizuführen. Nur
ergänzend sei in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass der Beklagte als
Fachmann keinen bundesdeutschen Standard des Objekts erwarten konnte, wenn das
Gebäude und seine haustechnischen Anlagen offensichtlich noch aus DDR-Zeiten
stammten.
4. Die weiteren Einwendungen des Beklagten, die in der Berufungsbegründungsschrift
unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs abgehandelt werden, greifen ebenfalls
nicht durch.
a) Auf der Grundlage des Sachverhalts, welcher der Klägerin bis zu der von ihr erklärten
außerordentlichen fristlosen Kündigung des Pachtverhältnisses bekannt geworden ist,
erweist sich eine weitergehende Minderung als sie der Senat bereits im Urteil vom 13.
April 2004 - 3 U 136/03 (Kopie Anlage K7/AnlH) für begründet erachtet hat und im
Streitfall vom Landgericht berücksichtigt wurde, als nicht gerechtfertigt. Auf die dortigen
Ausführungen im Abschnitt II A 3 (Umdr. S. 6 ff.) wird zunächst zur Vermeidung von
Wiederholungen Bezug genommen. Maßstab der Minderung ist - worauf der Senat
ebenfalls schon im Vorprozess hingewiesen hat - allein der Grad der
Nutzungsbeeinträchtigung des jeweiligen Pachtobjekts. Ob sämtliche Bauarbeiten nach
den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt worden sind und alle für den Betrieb des
Objekts erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen vorgelegen haben, spielt
indes - für sich genommen - keine Rolle. Ebenso wenig ist in diesem Zusammenhang
von Belang, wer sich - zwecks Mangelbeseitigung - am besten mit wem hätte
abstimmen sollen. Es gibt, anders als möglicherweise der Beklagte meint, auch keine
tatsächliche Vermutung dafür, dass Personen, die nicht über Spezialkenntnisse im
Saunabau verfügen, nur Schaden anrichten, wenn sie handwerklich tätig werden. Dass
die Sauna und die Bowlinganlage sofort hätten geschlossen werden müssen, weil -
wegen des Zustandes der Abwasserleitungen beziehungsweise aufgrund von
brandschutztechnischen Mängeln der Lüftungsanlage - für die Gäste oder die
Beschäftigten eine akute Gesundheitsgefährdung bestanden hat, ist - worauf vom Senat
im Termin der mündlichen Verhandlung vom 06. Dezember 2006 aufmerksam gemacht
wurde (GA II 280, 281) - bereits nicht substanziiert dargetan worden. Die Prüfergebnisse
des Gesundheitsamtes des Landkreises O. sprechen deutlich dagegen. Unabhängig
davon hätten diese Mängel vom Beklagten, woran es ebenfalls fehlt, noch vor dem
Vertragsende bei der Klägerin gerügt werden müssen (§ 536 c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB).
Sonstige latente Gefahren, die möglicherweise mit dem Betrieb der Sauna und der
Lüftungsanlage verbunden gewesen sind, konnten keine weitergehende Minderung des
geschuldeten Pachtzinses rechtfertigen.
b) Ohne Rechtsverstoß durfte das Landgericht ferner annehmen, dass auch der
Zeitraum der Versiegelung des Pachtobjekts durch die örtliche Polizeibehörde in W. in
den Risikobereich des Beklagten fällt (LGU 12). Zwar muss der Vermieter respektive
Verpächter den Nutzer grundsätzlich selbst vor Gebrauchsstörungen durch Dritte
schützen (vgl. BGHZ 19, 85, 92 f.; BGH, Urt. v. 23.02. 1966 - VIII ZR 63/64, WM 1966, 763
= MDR 1966, 497 [Immissionen]; BGHZ 99, 182, 191 [Gegendemonstration]; OLG
Koblenz, Beschl. v. 01.06. 1992 - 5 W 293/92, ZMR 1993, 68 [Gerichtsvollzieher]; OLG
München, Urt. v. 26.03.1993 - 21 U 6002/ 92, WuM 1993, 607 = NJW-RR 1994, 654
[Baulärm]; ferner Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,
3. Aufl., Kap. III Rdn. 1238; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., Rdn. 142; Wolf/Eckert/Ball,
Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdn. 225 ff.; jeweils
m.w.N.). Dies ist aber Ausfluss seiner vertraglichen Gebrauchsgewährungspflicht, die -
wie die Zivilkammer bereits in anderem Zusammenhang zutreffend ausgeführt hat (LGU
11) - in der Zeit vom rechtlichen Ende des Vertragsverhältnisses bis zur tatsächlichen
Räumung und Rückgabe des Objekts nicht mehr besteht (vgl. ferner Wolf/Eckert/Ball aaO
Rdn. 1038). Dass die streitgegenständlichen Gewerberäume
von der Polizei versiegelt worden sind, ist - entgegen der Auffassung des
Beklagten - im Tatbestand des angefochtenen Urteils nicht festgestellt worden (LGU 5).
B.
Der nicht nachgelassene anwaltliche Schriftsatz des Beklagten vom 12. Januar 2007 gibt
dem Senat zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung keinen Anlass (§ 156
ZPO).
C.
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Die Kostenentscheidung findet ihre Grundlage in § 97 Abs. 1 ZPO. Danach muss der
Beklagte die Kosten des erfolglosen Rechtsmittels tragen, weil er es eingelegt hat.
D.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des vorliegenden Urteils folgt aus §
708 Nr. 10 sowie § 711 Satz 1 und 2 i.V.m. § 709 Satz 2 ZPO. Art und Umfang der
Sicherheitsleistung bestimmt der Senat gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 ZPO unter
Berücksichtigung der in § 108 Abs. 1 Satz 2 ZPO und in § 239 Abs. 2 BGB enthaltenen
Rechtsgedanken.
E.
Die Revision wird vom Senat nicht zugelassen, weil es an den gesetzlichen
Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO i.V.m. § 133 GVG fehlt. Die Rechtssache
hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die
Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des
Bundesgerichtshofes als Revisionsgericht. Das Urteil zweiter Instanz beruht im
Wesentlichen auf einer Würdigung der Umstände des Einzelfalles.
F.
Der für den beträgt (§ 3 1. Halbs.
ZPO i. V.m. § 47 Abs. 1 Satz 1 und § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG).
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