Urteil des OLG Brandenburg, Az. 5 U 105/06

OLG Brandenburg: rücktritt vom vertrag, rückzahlung, kaufvertrag, allgemeine geschäftsbedingungen, firma, rückabwicklung, kaufpreis, gewährleistung, unterliegen, käufer
Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 5.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 U 105/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 271 BGB, § 281 Abs 1 BGB, §
323 Abs 1 BGB, § 323 Abs 2
BGB, § 346 Abs 1 BGB
Konkludenter Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag,
Grunderwerbssteuer als Schaden
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten zu 1. und 2. wird das Urteil des Landgerichts Potsdam
vom 26. April 2006 - Az. 5 O 95/05 - teilweise abgeändert und der Tenor insgesamt wie
folgt neu gefasst:
Unter Abweisung der Klage im Übrigen werden die Beklagten zu 1. und 2. als
Gesamtschuldner verurteilt,
1. an die Kläger zu 1.) und 2.) 37.170,00 € zzgl. 5 % Zinsen über den Basiszinssatz seit
dem 03. November 2005 auf das Konto mit der Nummer ... bei der …bank G., Blz. ... zu
zahlen und zwar Zug-um-Zug gegen Bewilligung der Löschung der zu Gunsten der
Kläger zu 1. und 2. in Abteilung II des Grundbuchs von E. des Amtsgerichts Bernau Blatt
85 für eine Teilfläche des Grundstücks Flur 1, Flurstück 146/3 eingetragenen
Auflassungsvormerkung sowie weiter Zug-um-Zug gegen Löschung der in Abteilung III
des vorgenannten Grundbuchs unter den laufenden Nummern 6 und 7 eingetragenen
Grundschulden;
2. die Beklagten zu 1. und 2. werden weiter verurteilt, als Gesamtschuldner an die Kläger
zu 1. und 2. auf das Konto Nr. ... bei der …bank G., Blz. ... weitere 7.794,53 € zzgl. 5 %
Zinsen über den Basiszinssatz seit dem 03. November 2005 zu zahlen sowie - ebenfalls
auf das genannte Konto bei der …bank G. an die Klägerin zu 1.) 3.236,00 € zzgl. 5 %
Zinsen über den Basiszinssatz seit dem 03. November 2005 und an den Kläger zu 2.)
3.236,00 € zzgl. 5 % Zinsen über den Basiszinssatz seit dem 03. November 2005 zu
zahlen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Von den Gerichtskosten erster Instanz tragen die Beklagten zu 1. und 2. 56 % und die
Kläger zu 1. und 2. jeweils 22 %.
Die außergerichtlichen Kosten der Kläger erster Instanz tragen die Beklagten zu 1. und
2. zu 56 %; die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1. und 2. tragen die Kläger
zu 1. und 2. zu jeweils 22 %.
Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.
Von den Gerichtskosten zweiter Instanz tragen die Beklagten zu 1. und 2. 94 % und die
Kläger zu 1. und 2. jeweils 3 %.
Die außergerichtlichen Kosten der Kläger zweiter Instanz tragen die Beklagten zu 1. und
2. zu 94 %; die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1. und 2. tragen die Kläger
zu 1. und 2. zu jeweils 3 %.
Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Parteien können die Vollstreckung gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden,
wenn nicht vor der Vollstreckung die jeweils andere Partei Sicherheit in gleicher Höhe
leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 51.436,53 €
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Gründe
I.
Die Kläger begehren mit ihrer Klage Rückzahlung des Kaufpreises aus eine
Grundstückskaufvertrag vom 22. April 2004 (UR-Nr. 336/2004 des Notars … in B., Bl. 27
ff d. A.). Am gleichen Tag schlossen die Kläger, die die noch zu vermessende Teilfläche
von 354 m² zum Zwecke der Bebauung mit einem Einfamilienhaus erwerben wollten, mit
einer Firma C.. …haus, ebenfalls vor diesem Notar, einen notariellen Vertrag über die
Errichtung des Einfamilienhauses. Bauanträge der Kläger wurden zwischenzeitlich
abgelehnt, weil sich die Fläche, die noch nicht vermessen ist, im Außenbereich befindet.
Die Gemeinde A. hat mit Beschluss vom 21. März 2005 das zunächst eingeleitete
Bauleitverfahren für die streitgegenständliche Fläche wieder aufgegeben.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen
in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
Das Landgericht hat der Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 37.170,00 €
in vollem Umfang und der Klage auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe eines
Teilbetrages von 14.266,53 € stattgegeben. Zur Begründung hat das Landgericht
ausgeführt, den Klägern stehe nach § 437 Nr. 3 BGB ein Schadensersatzanspruch zu,
nachdem sie von dem am 22. April 2004 geschlossenen Kaufvertrag zurückgetreten
seien. Die Beklagten hätten ihre Pflicht, den Kaufgegenstand frei von Mängeln zu
verschaffen, verletzt. Das Grundstück habe nicht die vereinbarte Beschaffenheit
"Baugrundstück". Dem stehe nicht entgegen, dass in dem Vertrag die Haftung für
Sachmängel, Bodenbeschaffenheit und Flächengröße ausgeschlossen worden sei. Die
Beschaffenheit "Baugrundstück" ergebe sich aus dem Kaufpreis von 105,00 €/m² und
dem Umstand, dass die Beklagten bereits im Jahr 2002 mit der Firma C. eine
Vereinbarung über die Erschließung, Parzellierung und Vermarktung des
Gesamtgrundstücks geschlossen hätten. Das Grundstück sei nicht bebaubar. Nach dem
Ablehnungsbescheid der unteren Bauaufsichtsbehörde des Landkreises B. vom 27. April
2005, bestätigt durch den Widerspruchsbescheid vom 26. August 2005, befinde sich das
Grundstück nicht mehr im Bereich einer verbindlichen Bauleitplanung im Sinne von § 30
BauGB und auch nicht im Innenbereich gemäß § 34 BauGB. Eine Fristsetzung vor
Erklärung des Rücktrittes sei nach § 323 Abs. 2 Satz 3 BGB entbehrlich gewesen.
Nachdem die Kläger mit Schreiben vom 14. April erfolglos die Rückabwicklung des
Vertrages verlangt hätten und die nachfolgend unternommenen Bemühungen nicht zur
Erlangung der Baugenehmigung geführt hätten, sei eine Mängelanzeige mit Fristsetzung
entbehrlich gewesen. Die Rücktrittserklärung sei spätestens in der Klageerhebung zu
sehen; Da die Kläger aber zwischenzeitlich Schadensersatz verlangten, komme es
hierauf nicht an. Eine Fristsetzung nach § 281 Abs. 2 BGB sei vor Geltendmachung des
Schadensersatzes ebenfalls entbehrlich gewesen.
Die Beklagten könnten danach den gezahlten Kaufpreis von 37.170,00 €
zurückverlangen, darüber hinaus den Ersatz vergeblicher Aufwendungen gemäß § 284
BGB in Höhe von 14.266,53 €. Hierzu zählten neben vergeblichen Notarkosten sowie
Gebühren für die Erteilung eines Negativattestes, für die Eintragung einer
Auflassungsvormerkung, für die Eintragung von Grundschulden, für die Erstellung eines
amtlichen Lageplanes und für die Erteilung der GVO-Genehmigung, ferner ersatzfähige
Aufwendungen in Höhe von 6.472,00 € für bezahlte Grunderwerbsteuer und
Bereitstellungszinsen in Höhe von 1.897,93 € sowie 2.614,50 €. Ein darüber
hinausgehender Schadensersatzanspruch stehe den Klägern nicht zu.
Gegen das ihnen am 16. Mai 2006 zugestellte Urteil des Landgerichts Potsdam haben
die Beklagten mit am 15. Juni 2006 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht
eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, und diese, nach entsprechender
Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist, mit am 16. August eingegangenen
Schriftsatz begründet.
Zur Begründung ihres Rechtsmittels wiederholen und vertiefen die Beklagten ihr
bisheriges Vorbringen. Sie machen weiter geltend, das Grundstück sei nicht mit der
Beschaffenheit als "Bauland" verkauft worden, jedenfalls sei die Mängelgewährleistung
wirksam ausgeschlossen. Darüber hinaus fehle es an einer Rücktrittserklärung der Kläger
und an der erforderlichen Mängelanzeige mit Fristsetzung zur Nachbesserung. Was die
Höhe des Schadensersatzes angehe, so könne der Ersatz der gezahlten
Grunderwerbssteuer nicht verlangt werden, weil nach Rückabwicklung des Kaufvertrages
diese auf Antrag der Kläger, zu dem sie im Rahmen ihrer Schadensminderungspflicht
verpflichtet seien, wieder vom Finanzamt zurückerstattet werde. Bereitstellungszinsen
könnten die Kläger ebenfalls nicht in der geltend gemachten Höhe verlangen.
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Die Beklagten zu 1. und 2. beantragen,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 26. April 2006 - Az.
5 O 95/05 - die Klage insgesamt abzuweisen.
Die Kläger zu 1. und 2. beantragen,
die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Die Kläger verteidigen die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und
Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens.
II.
Die Berufung der Beklagten zu 1. und 2. ist zulässig; sie wurde insbesondere form- und
fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO). Das Rechtsmittel hat in
der Sache nur in geringem Umfang Erfolg, als die Beklagten zur Rückzahlung des
Kaufpreises in Höhe von 37.170,00 € lediglich Zug-um-Zug gegen Bewilligung der
Löschung der eingetragenen Auflassungsvormerkung und den eingetragenen
Grundschulden verpflichtet sind. Im Übrigen bleibt das Rechtsmittel ohne Erfolg.
1. Die Kläger haben die streitgegenständlichen Forderungen an die den
Grundstückserwerb finanzierende …bank AG abgetreten, die wiederum am 21. Februar
2006 die Kläger ermächtigt hat, diese Forderung im eigenen Namen, aber gerichtet auf
Zahlung an die …bank, geltend zu machen. Gegen die Zulässigkeit der gewillkürten
Prozessstandschaft, mit der sich das Landgericht nicht näher auseinandergesetzt hat,
bestehen im Ergebnis keine Bedenken. Die Ermächtigung des Rechtsinhabers liegt vor,
das erforderliche eigene Interesse der Kläger ergibt sich ohne weiteres daraus, dass
ersichtlich durch die Rückzahlung des Kaufpreises und den Schadensersatz eigene
Verbindlichkeiten aus dem Grundstücksgeschäft gegenüber der …bank getilgt werden
sollen.
2. Die Kläger können nach erklärtem Rücktritt von dem Kaufvertrag vom 22. April 2004
nach § 346 Abs. 1 BGB die Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 37.170,00 €
verlangen.
a) Die Kläger haben wirksam den Rücktritt von dem Kaufvertrag vom 22. April 2004
erklärt.
Eine ausdrückliche Rücktrittserklärung seitens der Kläger liegt zwar nicht vor, die nach §
349 BGB erforderliche Erklärung des Rücktritts kann jedoch auch konkludent erfolgen.
Von einer solchen konkludenten Rücktrittserklärung in der Klageschrift selbst kann ohne
weiteres ausgegangen werden. Die Kläger haben auf Seite 1 der Klageschrift (Bl. 6 d. A.)
ausdrücklich erklärt, die Klage erfolge "wegen Rückzahlung des Kaufpreises von
37.170,00 €". Es ist nachfolgend in den Anträgen ausdrücklich differenziert worden
zwischen dem Anspruch auf Rückzahlung des bereits geleisteten Kaufpreises (Ziffer 1
des Antrages) und dem Anspruch auf Ersatz weiterer Schäden (Ziffer 2 des Antrages).
Auch wenn die Kläger nicht im Gegenzug die Löschung der zu ihren Gunsten
eingetragenen Auflassungsvormerkung sowie der eingetragenen Grundschulden
angeboten haben, kommt damit hinreichend deutlich zum Ausdruck, dass wegen der
fehlenden Bebaubarkeit der Parzelle die Rückabwicklung des Kaufvertrages begehrt wird.
Die Erklärung des Rücktritts, d.h. der Wille den Kaufvertrag rückabzuwickeln, ist damit
hinreichend deutlich zum Ausdruck gekommen.
b) Die Kläger waren zur Erklärung des Rücktritts gemäß § 323 Abs. 1 BGB auch
berechtigt.
aa) Das gesetzliche Rücktrittsrecht der Kläger ergibt sich im vorliegenden Fall aus § 323
Abs. 1 BGB. Danach kann der Gläubiger von einem gegenseitigen Vertrag zurücktreten,
wenn der Schuldner eine fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß erbringt; es ist
dabei nicht erforderlich, dass die verletzte Pflicht im Synallagma steht (m. w. N.,
Palandt/Grüneberg, § 323 BGB Rn. 10).
Eine solche Pflichtverletzung besteht im vorliegenden Fall jedenfalls unter zwei
Gesichtspunkten, ohne dass es in diesem Zusammenhang darauf ankommt, ob in dem
notariellen Kaufvertrag Gewährleistungsansprüche der Kläger wirksam abbedungen
waren.
bb) Gegenstand des Kaufvertrages war eine noch zu vermessende Teilfläche von 354 m²
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bb) Gegenstand des Kaufvertrages war eine noch zu vermessende Teilfläche von 354 m²
sowie 1/7 Bruchteilseigentum an einer noch zu errichtenden Privatstraße des
Grundstücks Flur 1, Flurstück 146/3 der Gemarkung E. mit einer Gesamtgröße von 3.710
m². Zu einer Vermessung der veräußerten Teilflächen, zu der nach § 2 Abs. 6 die
Beklagten auf ihre Kosten verpflichtet waren, ist es aber in der Folgezeit nicht
gekommen. Grundstück im Sinne des bürgerlichen Gesetzbuches ist unabhängig von
seiner Nutzungsart aber nur ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im
Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes unter einer bestimmten Nummer oder
nach § 2 Abs. 5 GBO gebucht ist.
Damit gibt es bis heute im rechtlichen Sinn die Kaufsache selbst noch nicht; die
Beklagten waren aber nach dem Kaufvertrag zur Bildung des Kaufgegenstandes durch
entsprechende Teilung des Flurstückes 146/3 verpflichtet. Da eine Leistungszeit für diese
Pflicht in dem Vertrag nicht bestimmt war, ergibt sich die Fälligkeit aus der Regelung des
§ 271 Abs. 1 BGB. Diese fällige Pflicht haben die Beklagten bis zum Rücktritt vom
Kaufvertrag nicht erfüllt; sie sind damit bis heute nicht in der Lage, den Klägern das
Eigentum an der Kaufsache zu verschaffen.
Die Verletzung dieser fälligen vertraglichen Pflicht berechtigt die Kläger zum Rücktritt
vom Vertrag.
cc) Bei Abschluss des Kaufvertrages am 22. April 2004 war den Parteien bekannt, dass
eine vollständige Erschließung, die wohl tatsächlich von der Firma C. durchgeführt
werden sollte, noch nicht vorhanden war, d.h. verkauft wurde ein noch nicht
erschlossenes Grundstück. Die Beklagten hatten in § 2 Abs. 4 des Kaufvertrages erklärt,
dass das Grundstück erschlossen verkauft wird, d.h. die Medien Strom, Frisch- und
Abwasser in der Privatstraße anliegen werden. Die Beklagten haben sich damit der
Sache nach zur Herstellung der Erschließung verpflichtet. Als Gegenleistung für den
Kaufpreis von 105,00 €/m² schuldeten die Beklagten damit nicht nur die Übereignung
der noch nicht vermessenen Teilfläche in ihren zum Zeitpunkt des Abschlusses des
Kaufvertrages bestehenden Zustand, sondern auch deren Erschließung. Die
Erschließung war demnach ebenfalls Teil der von den Beklagten geschuldeten
Gegenleistung, die ebenfalls gemäß § 271 Abs. 1 BGB fällig ist und bisher von den
Beklagten nicht erbracht worden ist. Die Verletzung dieser vertraglichen Pflicht
berechtigt die Kläger daher ebenfalls dem Grunde nach zum Rücktritt nach § 323 Abs. 1
BGB.
dd) Auch wenn es danach nicht mehr entscheidend darauf ankommt, ist mit dem
Landgericht darüber hinaus vom Vorliegen eines Sachmangels auszugehen, weil es sich
bei dem Grundstück nicht um ein Baugrundstück handelt. Nach dem Inhalt des zwischen
den Parteien geschlossenen Kaufvertrages war hinsichtlich der Frage der Bebaubarkeit
die Gewährleistung nicht ausgeschlossen. Die Regelungen in § 6 Abs. 1 und 5 des
Kaufvertrages sind insofern widersprüchlich, als das Grundstück einerseits ausdrücklich
als "Baugrundstück" verkauft wird, andererseits aber der Grundsbesitz unter jeglichem
Ausschuss der Gewährleistung veräußert werden soll. In § 6 Abs. 5 wird der in § 6 Abs. 1
normierte Gewährleistungsausschluss hinsichtlich der Frage der Bebaubarkeit allerdings
dahingehend konkretisiert, dass für Art und Umfang der Bebauung keine Gewähr
übernommen wird. Dies wird man bei sachgerechter Auslegung dahingehend verstehen
müssen, dass für die Frage, ob das Grundstück überhaupt bebaut werden kann, die
Gewährleistung nicht ausgeschlossen werden sollte, dies insbesondere vor dem
Hintergrund, dass gleichzeitig die Bauverträge beurkundet worden waren. Der
Gewährleistungsausschluss sollte danach allenfalls das "wie" der Bebauung betreffen.
Aufgrund der Ablehnung des Bauantrages der Beklagten am 27. April 2005, die mit dem
Widerspruchsbescheid vom 26. August 2005 bestätigt wurde, und des Umstandes, dass
sich die Zulässigkeit des Bauvorhaben wegen des nicht durchgeführten Vorhaben- und
Erschließungsplans nach § 35 BauGB beurteilt, dessen Voraussetzung für eine einfache
Wohnbebauung ersichtlich nicht gegeben sind, ist davon auszugehen, dass es sich bei
dem noch zu bildenden Grundstück nicht um Bauland im Sinne der vertraglichen
Vereinbarungen handelt. Diesen Mangel der Kaufsache können die Kläger auch schon
vor Gefahrübergang geltend machen.
Es kommt danach auch nicht mehr darauf an, ob es sich bei den Regelungen über den
Gewährleistungsausschluss, die sich gleich lautend in mindestens drei Kaufverträgen
findet, um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt.
3. Da die Kläger eine Frist zur Leistung bzw. Nacherfüllung nicht gesetzt haben, können
sie die Rücktrittsfolgen bzw. Schadensersatz nur geltend machen, wenn besondere
Umstände vorliegen, die eine solche Fristsetzung ausnahmsweise entbehrlich machten
(§§ 323 Abs. 2 Nr. 3, 281 Abs. 2 2. Alternative BGB). Vom Vorliegen solcher besonderen
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(§§ 323 Abs. 2 Nr. 3, 281 Abs. 2 2. Alternative BGB). Vom Vorliegen solcher besonderen
Umstände ist mit dem Landgericht im Ergebnis auszugehen.
a) Besondere Umstände, die ausnahmsweise eine Fristsetzung entbehrlich machen,
können insbesondere in den Fällen gegeben sein, in denen nach früherem Recht (§ 326
Abs. 2 BGB a. F.) ein Interessewegfall bejaht wurde (Palandt/Grüneberg, § 323 BGB, Rn.
22).
b) Von einem solchen Interessewegfall ist im vorliegenden Fall auszugehen können.
Insbesondere auch wegen des allen Beteiligten bekannten gleichzeitigen Abschlusses
des Bauvertrages muss auch den Beklagten klar gewesen sein, dass die Kläger das
Grundstück nur erworben haben, um es als bald und ohne größere Schwierigkeiten
bebauen zu können, zumal die Beklagten in diesem Zusammenhang sich auch
verpflichtet hatten, für die erforderliche Erschließung des Grundstücks zu sorgen.
Nachdem vor diesem Hintergrund bereits vor Abschluss des Kaufvertrags der Landkreis
B. mit Schreiben vom 06. April 2004 die Firma C. darauf hingewiesen hatte, dass eine
Baugenehmigung nicht erteilt werden könne, weil die Erschließung nicht gesichert sei
und ein geeigneter Vorhaben- und Erschließungsplan nicht eingereicht worden sei, die
von den Beklagten beantragte Baugenehmigung dann am 27. April 2005 abgelehnt und
dies durch Widerspruchsbescheid im August 2005 bestätigt worden war und weiter in
diesem Zusammenhang die Beklagten keine Anstalten unternommen haben, überhaupt
das Grundstück durch Teilung zu bilden und anschließend die Voraussetzungen zu
schaffen, das Grundstück zu bebauen, vielmehr im Gegenteil die Gemeinde A. mit
Beschluss vom 21. März 2005 die Aufhebung der noch in Aufstellung befindlichen
Bauleitplanung beschlossen hatte, stand mit hinreichender Sicherheit fest, dass das
Grundstück auf absehbare Zeit Baulandqualität nicht erlangen würde und die Beklagten,
die mittlerweile die eidesstattliche Versicherung abgegeben haben, auch nicht in der
Lage seien würden, diese Baulandqualität herzustellen. Bereits dies reicht aus, um
feststellen zu können, dass aufgrund dieser Umstände das Interesse der Kläger am
Erwerb des Grundstücks endgültig weggefallen ist.
Es kommt hinzu, dass entsprechende Vergleichsbemühungen im Sommer 2005, in
deren Rahmen auch erwogen worden war, dass Bauprojekt durch eine andere Firma
betreuen zu lassen, ohne Erfolg geblieben sind, insbesondere die Beklagten die Frist zur
Beauftragung der Ingenieurin F. im Schreiben vom 05. August 2005 haben verstreichen
lassen.
Eine Fristsetzung war danach gemäß § 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB für die Erklärung eines
wirksamen Rücktritts entbehrlich. Es kommt danach nicht mehr darauf an, dass die
Beklagten nach wie vor nicht erklären können, ob und bis wann die nach dem Vertrag
geschuldete Leistung überhaupt von ihnen erbracht werden kann. Da es nach der
Rechtsprechung aber schon genügt, wenn der Schuldner erklärt, die Leistung erst zu
einem Zeitpunkt erbringen zu können, der nach Ablauf einer angemessenen Frist liegt
(Palandt/Heinrichs, § 281 BGB Rn. 14), um eine Fristsetzung entbehrlich zu machen,
reicht es für die Entbehrlichkeit erst recht aus, wenn der Schuldner nicht einmal erklären
kann, überhaupt zur Leistung in der Lage zu sein.
4. Sind die Kläger danach wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten, so können sie ohne
weiteres nach § 346 Abs. 1 BGB von den Beklagten den gezahlten Kaufpreis in Höhe von
37.170,00 € zurückverlangen.
Da die Beklagten insoweit aber bereits in erster Instanz in der Klageerwiderung vom 24.
November 2005 ein Zurückbehaltungsrecht ausdrücklich geltend gemacht haben, kann
die Zahlung nach §§ 348, 322 BGB nur Zug-um-Zug gegen Löschung der zu Gunsten
der Kläger eingetragenen Auflassungsvormerkung sowie Zug-um-Zug gegen Löschung
der in Abteilung III eingetragenen Grundschulden über 116.200,00 € und 79.200,00 €
erfolgen.
Insoweit haben die Kläger aber bereits in § 9 Ziffer 1 des notariellen Vertrages für den
Fall des Rücktritts vom Vertrag, der gegeben ist, die Löschung der zu ihren Gunsten
eingetragenen Auflassungsvormerkung bewilligt und die Verkäufer die Löschung
beantragt; der Antrag soll dann durch den Notar beim Grundbuchamt gestellt werden
können. Da die notwendigen Erklärungen hinsichtlich der Löschung der
Auflassungsvormerkung danach bereits nach dem Vertrag vorliegen, erfolgt die
entsprechende Verurteilung im Tenor insoweit lediglich aus Gründen der Klarstellung.
Die Kläger haben weiter aufgrund der ihnen in § 11 des notariellen Kaufvertrages
erteilten Belastungsvollmacht die beiden genannten Grundschulden zu Gunsten von
Kreditinstituten eintragen lassen, d.h. das noch ungeteilte Grundstück aufgrund des
Kaufvertrages, der nunmehr rückabgewickelt werden muss, belastet.
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Der Grundstückskaufvertrag kann daher weiter nur Zug-um-Zug gegen Löschung dieser
Grundschulden durch Rückzahlung des Kaufpreises rückabgewickelt werden.
Die in § 346 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB normierte Wertersatzpflicht tritt nach herrschender
Meinung, der sich der Senat anschließt, nur dann an die Stelle der nach § 346 Abs. 1
BGB primär geschuldeten Rückgewähr, wenn der Rückgewährschuldner, hier also die
Erwerber, die Veräußerung der Belastung der Sache nicht rückgängig machen können. §
346 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 BGB regeln danach lediglich Unterfälle der
Rückgewährsunmöglichkeit. Der Rückgewährschuldner schuldet daher nur dann
Wertersatz, wenn ihm der Rückerwerb oder die Beseitigung der Belastung nicht gelingt
(Münchener Kommentar/Gaier, § 346 BGB Rn. 41; Grothe in: Bamberger/Roth, § 346
BGB Rn. 18; Jauernig/Teichmann, § 346 BGB Rn. 2, 5; Palandt/Heinrichs, § 346 BGB, Rn.
8; zu § 346 BGB a. F., BGH NJW 1994, 1161, 1162; andere Ansicht Staudinger/Kaiser, §
346 BGB Rn. 152). Daraus folgt, dass der Käufer, der das gekaufte Grundstück belastet
hat, etwa eine Grundschuld für die finanzierende Bank hat eintragen lassen, versuchen
muss, diese Lasten zu beseitigen.
Die Kläger haben insoweit in der mündlichen Verhandlung erklärt, bereits über
entsprechende Löschungsbewilligungen der finanzierenden Bank zu verfügen, so dass
die Löschung Zug-um-Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises erfolgen könne.
5. Den Klägern steht gegen die Beklagten der vom Landgericht zuerkannte
Schadensersatz gemäß § 281 Abs. 1 BGB zu.
Entgegen der Auffassung der Beklagten können die Kläger die von ihnen gezahlte
Grunderwerbssteuer als Schaden geltend machen. Der Einwand der Beklagten, ein
Schaden sei den Kläger insoweit nicht entstanden, weil sie nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG
die Aufhebung der Steuerfestsetzungen beantragen könnten, greift im Ergebnis nicht
durch.
Die Grunderwerbssteuer wurde gegen die Kläger zu 1. und 2. am 30. August 2004 in
Höhe von jeweils 3.236,00 € festgesetzt. Ein dagegen gerichteter Einspruch der Kläger
blieb ohne Erfolg, weil die Rückabwicklung des Kaufvertrages insgesamt noch nicht
dargetan sei, insbesondere nicht die Rückabwicklung auch des Bauvertrages und die
Rückzahlung des Kaufpreises für das Grundstück. Zwar besteht nach § 16 Abs. 1 Nr. 2
GrEStG ein Anspruch, die Steuerfestsetzungen aufzuheben, wenn die
Vertragsbedingungen nicht erfüllt werden und der Erwerbsvorgang deshalb aufgrund
eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird. Erforderlich hierfür ist aber eine
vollständige Rückgängigmachung, d.h. der Veräußerer muss seine ursprüngliche
Rechtstellung wiedererlangen, er muss über das Grundstück wieder frei verfügen
können. Dies erfordert die Wiederherstellung des ursprünglichen Grundbuchstandes,
wenn dieser mit Rücksicht auf den Erwerbsvorgang verändert wurde. Diesem Erfordernis
ist nicht genügt, wenn Grundschulden bestehen bleiben, die aufgrund kaufvertraglicher
Vereinbarung der Sicherung von Darlehensforderung eines Kreditinstituts gegenüber
dem Käufer dienen (BFH vom 04. März 1999 - Az. II R 18/97).
Ob die Kläger die eingetragenen Grundschulden überhaupt zur Löschung bringen
können, steht gegenwärtig nicht fest. Sie wären hierzu nur Zug-um-Zug gegen
Rückzahlung des Kaufpreises verpflichtet; von der Erfüllung dieser Rückzahlungspflicht
kann aber angesichts der wirtschaftlichen Situation der Beklagten nicht ohne weiteres
ausgegangen werden. Da somit eine Aufhebung der Steuerfestsetzung nicht sicher ist,
die Kläger die Grunderwerbssteuer aber bereits gezahlt haben, ist insoweit von einem
gegenwärtigen Schaden der Kläger auszugehen. Dieser besteht allerdings hinsichtlich
der Kläger zu 1. und 2. nur jeweils in Höhe von 3.236,00 €.
Das Landgericht hat eine Schadensersatzpflicht hinsichtlich der Bereitstellungszinsen
zutreffend für den gesamten geltend gemachten Zeitraum angenommen. Da die Klagen
erst am 04. November 2005 zugestellt wurde, haben die Kläger ihre
Schadensminderungspflicht nicht dadurch verletzt, dass sie nicht schon zuvor die
Finanzierungsdarlehen beendet haben.
6. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 und 2 ZPO.
Soweit die Kläger die Rückzahlung des Kaufpreises nur Zug-um-Zug gegen Löschung der
eingetragenen Grundschulden verlangen können, ist der Senat davon ausgegangen,
dass dies einem Unterliegen der Kläger, denen insoweit ein unbedingter
Zahlungsanspruch nicht zusteht, in Höhe von 10 % entspricht. Da die Kläger bereits im
notariellen Kaufvertrag für den Fall des Rücktritts die Löschung der
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notariellen Kaufvertrag für den Fall des Rücktritts die Löschung der
Auflassungsvormerkung bewilligt hatten, ist der Senat insoweit von einem erheblichen
Unterliegen der Kläger nicht ausgegangen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711,
709 Satz 2 BGB.
Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (§ 543 Abs. 2 ZPO), sind
nicht ersichtlich.
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