Urteil des OLG Brandenburg vom 15.03.2005

OLG Brandenburg: wichtiger grund, materielles recht, freihändiger verkauf, zwangsversteigerung, immobilie, miteigentümer, grundbuch, teilhaber, darlehen, grundstück

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 9.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

9 U 4/05

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 749 BGB, § 771 ZPO

Zwangsversteigerung: Zulässigkeit einer Teilungsversteigerung

im Zusammenhang mit der Auslegung einer

Scheidungsvereinbarung

Tenor

Die Berufung des Beklagten vom 15. März 2005 gegen das am 28. Januar 2005

verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam (1 O 243/04) wird

zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Parteien sind geschiedene Eheleute und Miteigentümer zu je ½ des in D., ...straße

..., gelegenen, mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks, eingetragen im

Grundbuch von D., Blatt 510, lfd. Nr. 1. Diese früher als Ehewohnung genutzte Immobilie

hat die Klägerin im Jahre 1996 zusammen mit dem gemeinsamen Sohn L., geboren am

... 1994, verlassen; sie steht seither dem Beklagten - inzwischen zusammen mit seiner

jetzigen Ehefrau - zur ausschließlichen Nutzung zur Verfügung.

Der Grundbesitz ist derzeit mit rund 291.000 € belastet. Die Tilgungsraten für die

insgesamt sechs Darlehen werden allein vom Beklagten getragen.

Im Rahmen des seinerzeit beim Amtsgericht Zossen unter dem Aktenzeichen 6 F

115/99 anhängigen Ehescheidungsverfahrens schlossen die Parteien am 30. November

1999 eine Vereinbarung, deren Ziffer 3. den gemeinsamen Grundbesitz betrifft und

folgendermaßen lautet:

Bereits vor Abschluss der vorstehenden Vereinbarung hatte der Beklagte die

Immobilienmaklerin Sc. im Hinblick auf einen Verkauf der Immobilie eingeschaltet, die

seinerzeit valutierenden Belastungen mit 613.000 DM und seine Kaufpreisvorstellungen

mit 650.000 DM angegeben. Die Maklerin hatte daraufhin einen zu erzielenden

Verkaufserlös mit allenfalls 500.000 DM beziffert. Als auch ein Eigeninserat des

Beklagten im Internet nicht den gewünschten Erfolg brachte, bot dieser der Klägerin mit

Schreiben vom 30. Januar 2000 die alleinige Übernahme des Grundbesitzes

einschließlich der darauf ruhenden Belastungen an, konnte jedoch eine Haftentlassung

der Klägerin durch die Gläubiger nicht in Aussicht stellen. Dieses Angebot lehnte die

Klägerin ab.

Nachdem der Beklagte in der Folgezeit ein grundbuchrechtlich nicht gesichertes

Darlehen der Eltern der Klägerin zurückgeführt hatte und - der gerichtlichen

Vereinbarung folgend - eine Lebensversicherung der Klägerin auf ihn überschrieben

worden war, errechnete der Beklagte mit Schreiben vom 12. August 2003 an die Klägerin

aufgrund der von ihm bereits erbrachten Zahlungen einen Ausgleichsbetrag zu seinen

Gunsten in Höhe von 19.000 €. Anfragen bei den Kreditgebern hatten Forderungen von

diesen im Falle einer vorzeitigen Ablösung als Vorfälligkeitsentschädigung in demselben

Umfang ergeben. Der nun von der Klägerin eingeschaltete Immobilienmakler Sch. stellte

seine Bemühungen ein, nachdem der Beklagte ihm erklärt hatte, dass ein Verkauf unter

einem Erlös von 290.000 € nicht in Betracht käme. Nachdem der Beklagte auf das

Angebot der Klägerin auf Übertragung ihres Miteigentumsanteils an dem Grundstück an

ihn gegen vollständige Pfandentlassung nicht eingegangen war, bot er seinerseits mit

Schreiben vom 14. Juli 2004 umgekehrt die Übergabe seines Miteigentumsanteils an

dem Grundstück an. Auch dieser Vorschlag wurde nicht realisiert.

Am 27. Januar 2004 beantragte der Beklagte die Anordnung der Zwangsversteigerung

des streitgegenständlichen Grundstücks zum Zwecke der Auseinandersetzung der

Gemeinschaft, die mit Beschluss des zuständigen Amtsgerichts Luckenwalde (17 K

25/04) am 9. März 2004 erging. Der Anordnungsbeschluss wurde der Klägerin am 11.

März 2004 zugestellt, die daraufhin am 16. April 2004 Drittwiderspruchsklage erhob.

Die Klägerin hat behauptet, der Antrag des Beklagten auf Versteigerung sei unzulässig,

weil es vor dem Hintergrund der geschlossenen gerichtlichen Scheidungsvereinbarung

an einer Antragsberechtigung und an einem Teilungsgrund fehle. Um den vereinbarten

freihändigen Verkauf habe der Beklagte sich hingegen nicht hinreichend bemüht.

Die Klägerin hat beantragt,

die von dem Beklagten aufgrund des Antrages auf Versteigerung eines Grundstücks

zum Zwecke der Auseinandersetzung der Gemeinschaft vom 27. Januar 2004

angeordnete Zwangsversteigerung des Amtsgerichts Luckenwalde durch Beschluss vom

9. März 2004, Az. 17 K 25/04, betriebene Vollstreckung in das Grundstück, Grundbuch

von D. Blatt 510, laufende Nr. 1, Gemarkung D., Flur 4, Flurstück 100/7, ...straße,

Gebäude- und Freifläche, wird für unzulässig erklärt.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat die Ansicht vertreten, ein freihändiger Verkauf, der versucht worden sei, scheitere

an der Unwirtschaftlichkeit, während sein der Klägerin durchaus vorteilhaftes Angebot

auf Übernahme des Grundstücks gegen Zahlung von lediglich 13.900 € abgelehnt

worden sei. Vor diesem Hintergrund sei er zu weiteren Verkaufsbemühungen nicht

verpflichtet.

Der Einzelrichter der 1. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam hat mit am 28. Januar

2005 verkündetem Urteil der Klage stattgegeben und die vom Beklagten betriebene

Zwangsversteigerung des Grundbesitzes für unzulässig erklärt. Zur Begründung hat das

Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, der grundsätzlich bestehende

Auseinandersetzungsanspruch des Beklagten sei durch die gerichtliche

Scheidungsvereinbarung auf einen freihändigen Verkauf beschränkt. Diese Vereinbarung

sei auch nicht wegen Irrtums unwirksam, da der erzielbare Verkaufserlös bereits vor

Abschluss der Vereinbarung der Parteien bekannt war. Ebenso wenig sei eine zeitliche

Befristung von der Vereinbarung vorgesehen. Aus diesem Grunde komme eine

Aufhebung der Gemeinschaft durch Zwangsversteigerung nur aus wichtigem Grund in

Betracht, der hier nicht erkennbar sei. Im Übrigen seien die Verkaufsbemühungen des

Beklagten nicht als ausreichend zu werten.

Gegen diese ihm am 21. Februar 2005 zugestellte Entscheidung hat der Beklagte,

eingehend beim Brandenburgischen Oberlandesgericht am 16. März 2005, Berufung

eingelegt und sein Rechtsmittel - nach auf rechtzeitigem Antrag hin erfolgter

Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 23. Mai 2005 - eingehend am 20. Mai 2005

begründet.

Der Beklagte vertritt die Ansicht, die Scheidungsvereinbarung sei auslegungsbedürftig.

Aus ihr ergebe sich weder eine Verpflichtung zu einem freihändigen Verkauf, noch sei

eine Versteigerung dadurch ausgeschlossen. Dass auch die Übernahme der Anteile

durch den Miteigentümer hiervon gedeckt sei, ergebe sich bereits aus den

wechselseitigen Angeboten. Hingegen sei der Kaufpreis nicht Gegenstand der

Vereinbarung gewesen. Sofern er nicht die Grundstückslasten im Umfang von

inzwischen nahezu 65.000 € allein getragen hätte, wäre es bereits zu einer

Zwangsversteigerung der Immobilie auf Betreiben der Gläubiger gekommen. Bei einem

derzeitigen Verkehrswert von maximal 230.000 € und bestehenden Belastungen in der

Größenordnung von 291.000 € hätte die Klägerin nach der Vereinbarung die hälftige

Differenz von 36.000 € zu tragen, weshalb sein Angebot vom 15. September 2003 für

die Klägerin überaus günstig gewesen sei, und dessen Ablehnung allein wegen des

inzwischen eingetretenen Wertverfalls auf dem Immobilienmarkt eine treuwidrige

Vereitelung der Auseinandersetzung der Gemeinschaft bedeute.

Der Beklagte beantragt,

unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung und vertieft ihr erstinstanzliches

Vorbringen unter Hinweis darauf, dass der freihändige Verkauf als besondere Form der

Auseinandersetzung vereinbart worden sei. Ihre Verhinderung einer Verlustrealisierung

sei legitim.

II.

Die Berufung des Beklagten ist nach § 511 Abs. 1 und 2 ZPO statthaft, sowie form- und

fristgerecht im Sinne der §§ 517, 519, 520 ZPO eingelegt und begründet worden und

demzufolge zulässig.

Das Rechtsmittel ist jedoch unbegründet. Zu Recht hat das Landgericht in der

angefochtenen Entscheidung die vom Beklagten betriebene Zwangsversteigerung des

gemeinsamen Grundbesitzes der Parteien für unzulässig erklärt, weil die in der

Scheidungsvereinbarung getroffenen Regelungen dem entgegenstehen.

Das von der Klägerin im Wege der Drittwiderspruchsklage gemäß § 771 ZPO geltend

gemachte Klagebegehren ist zulässig. Betreibt - wie vorliegend - ein Mitglied einer

Bruchteilsgemeinschaft, hier derjenigen an dem im jeweils hälftigen Eigentum stehenden

Grundstücksgemeinschaft, die Teilungsversteigerung gemäß § 180 ZVG, so stellt für

denjenigen, der sich auf ein aus dem Grundbuch nicht ersichtliches, der Versteigerung

entgegenstehendes materielles Recht beruft, die Drittwiderspruchsklage im Sinne der

genannten Vorschrift das zulässige Rechtsmittel dar (Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 180, Rn.

9.8). Dies gilt ungeachtet der Tatsache, dass die Teilungsversteigerung im engeren

Sinne keine Zwangsvollstreckung und die an der Bruchteilsgemeinschaft mitbeteiligte

Klägerin nicht Dritte im Sinne der genannten Vorschrift ist.

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht die Drittwiderspruchsklage der Klägerin auch für

begründet erachtet. Zwar steht jedem Teilhaber einer Gemeinschaft materiell-rechtlich

grundsätzlich nach § 749 Abs. 1 BGB ein jederzeitiges Recht zu, deren Aufhebung zu

verlangen.

Dennoch ist hier das Teilungsverlangen des Beklagten unzulässig und die

Teilungsversteigerung demzufolge ausgeschlossen, weil die Miteigentümer eine andere

Art der Auseinandersetzung vereinbart haben, denn die gesetzliche Regelung des § 749

Abs. 1 BGB ist abdingbar (vgl. Böttcher, ZVG, 4. Aufl., § 180, Rn. 13; MüKo-Schmidt,

BGB, 4. Aufl., § 749, Rn. 5). Zu Recht hat sich die für das von ihr behauptete Hindernis

für die Aufhebung der Gemeinschaft darlegungs- und beweisbelastete Klägerin (vgl.

BGH, NJW-RR 1991, 946) in diesem Zusammenhang auf die zwischen den Parteien

geschlossene Scheidungsvereinbarung berufen.

Zwar hat diese Vereinbarung zunächst ihrem Wortlaut nach ("soll verkauft werden")

keinen aufhebungshindernden Inhalt, sondern schreibt im Gegenteil den

übereinstimmenden Willen der ehemaligen Eheleute fest, die Gemeinschaft aufzuheben.

Es handelt sich insoweit um eine so genannte Teilungsvereinbarung, die das Wie der

Teilung, nicht das Ob regeln soll (MüKo-Schmidt, a.a.O., Rn. 31 f.). Der Inhalt einer

derartigen Vereinbarung ist gegebenenfalls durch Auslegung zu ermitteln. Dies führt hier

zunächst einmal dazu, dass festzustellen ist, dass die Parteien sich verpflichtet haben,

sich um einen Verkauf der Immobilie (an Dritte) zu bemühen. Ob darüber hinaus hiervon

bereits aufgrund der ursprünglichen Vereinbarung oder aufgrund des Verhaltens der

Parteien in der Folgezeit auch die Übertragung eines Miteigentumsanteils an den jeweils

anderen Teilhaber umfasst war, kann dahinstehen. Jedenfalls sollte offenkundig der nun

vom Beklagten beschrittene Weg einer Teilungsversteigerung eindeutig ausgeschlossen

sein, weil es sonst der getroffenen Vereinbarung nicht bedurft hätte.

Dennoch kann sich auch bei Vorliegen einer Teilungsvereinbarung dieses Inhalts ein

Recht auf Aufhebung der Gemeinschaft und demzufolge die Zulässigkeit der

Teilungsversteigerung aus einem wichtigen Grund gemäß § 749 Abs. 2 BGB ergeben;

eine derartige Garantie der Aufhebung ist prinzipiell unabdingbar, wie aus § 749 Abs. 3

BGB folgt (vgl. MüKo-Schmidt, a.a.O., Rn. 10). Ein solchermaßen wichtiger Grund ist

vorliegend indes nicht gegeben. Er wäre anzunehmen, wenn einem Teilhaber das

Verbleiben in der Gemeinschaft unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls

und Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zumutbar wäre. Insoweit könnte

einerseits das Verhalten eines Teilhabers einen wichtigen Grund darstellen, der

allerdings selbst bei einer Verfeindung, also einer tiefgreifenden Störung des

gegenseitigen Vertrauens, von der Rechtsprechung jedenfalls dann noch nicht

angenommen wird, wenn die Verwaltungs- und Nutzungsgemeinschaft in zumutbarer

Weise fortgesetzt werden kann, wovon hier auszugehen ist. Der gegenwärtige Status der

Gemeinschaft besteht bereits seit mehreren Jahren fort, ohne dass dies die Parteien -

wozu sie sich im Grundsatz in der Scheidungsvereinbarung verpflichtet haben - zur

Veranlassung genommen haben, mit Nachdruck Verkaufsbemühungen zu entfalten. Die

Einschaltung von nach Aktenlage allenfalls vier Maklern, an deren ernsthafter

Beauftragung teilweise schon angesichts der bekanntermaßen unrealistischen

Kaufpreisvorstellungen Zweifel bestehen, während eines Zeitraumes von inzwischen 10

Jahren, macht deutlich, dass die Parteien selbst die gegenwärtige Verwaltungs- und

Nutzungsgemeinschaft in einem Maße für zumutbar erachten, dass sie sie auf dem von

der Vereinbarung vorgesehenen Wege nicht mit Nachdruck aufzuheben trachten. Da die

Aufhebung der Gemeinschaft aus wichtigem Grund dabei stets als ultima ratio

anzusehen ist, kann in aller Regel ein bloßer finanzieller Engpass eines Teilhabers, wie

ihn vorliegend der Beklagte zwar behauptet, nicht aber substanziiert dargetan hat, zur

Annahme eines wichtigen Grundes nicht genügen.

Andere objektive Gegebenheiten, die einen wichtigen Grund im Sinne des § 749 Abs. 2

BGB darstellen könnten, sind von den Parteien hingegen weder dargetan noch sonst

ersichtlich. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf den auf Grund der allgemeinen

Entwicklung auf dem Immobilienmarkt im Verhältnis zum Anschaffungszeitpunkt

gesunkenen Verkehrswert des Grundstücks. In diesem Zusammenhang darf nicht

übersehen werden, dass die Scheidungsvereinbarung keine zeitliche Befristung enthält,

also jedenfalls so lange Geltung besitzt, solange von den Parteien Verkaufsbemühungen

realistischerweise zu erwarten sind und deren Misserfolg nicht endgültig feststeht. Im

Übrigen kann die Argumentation des Beklagten im Hinblick auf die Höhe der von ihm

allein getragenen laufenden Belastungen schon deshalb nicht verfangen, weil ihm diese

bei Abschluss der Vereinbarung bereits bekannt waren und in der Zwischenzeit durch

Wegfall der vereinbarten Zinsbindung außerdem günstigere Konditionen zu erlangen

gewesen sein dürften.

Aus vorstehendem folgt, dass sich der Beklagte zumindest zum gegenwärtigen

Zeitpunkt an die Regelungen der Scheidungsvereinbarung festhalten lassen muss, die

somit derzeit einer Zwangsversteigerung entgegenstehen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit

beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.

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