Urteil des OLG Brandenburg vom 15.03.2005, 9 U 4/05

Entschieden
15.03.2005
Schlagworte
Wichtiger grund, Materielles recht, Freihändiger verkauf, Zwangsversteigerung, Immobilie, Miteigentümer, Grundbuch, Teilhaber, Darlehen, Grundstück
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Quelle:

Normen: § 749 BGB, § 771 ZPO

Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht 9. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 25.01.2007

Aktenzeichen: 9 U 4/05

Dokumenttyp: Urteil

Zwangsversteigerung: Zulässigkeit einer Teilungsversteigerung im Zusammenhang mit der Auslegung einer Scheidungsvereinbarung

Tenor

Die Berufung des Beklagten vom 15. März 2005 gegen das am 28. Januar 2005 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam (1 O 243/04) wird zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

1Die Parteien sind geschiedene Eheleute und Miteigentümer zu je ½ des in D., ...straße ..., gelegenen, mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks, eingetragen im Grundbuch von D., Blatt 510, lfd. Nr. 1. Diese früher als Ehewohnung genutzte Immobilie hat die Klägerin im Jahre 1996 zusammen mit dem gemeinsamen Sohn L., geboren am ... 1994, verlassen; sie steht seither dem Beklagten - inzwischen zusammen mit seiner jetzigen Ehefrau - zur ausschließlichen Nutzung zur Verfügung.

2Der Grundbesitz ist derzeit mit rund 291.000 belastet. Die Tilgungsraten für die insgesamt sechs Darlehen werden allein vom Beklagten getragen.

3Im Rahmen des seinerzeit beim Amtsgericht Zossen unter dem Aktenzeichen 6 F 115/99 anhängigen Ehescheidungsverfahrens schlossen die Parteien am 30. November 1999 eine Vereinbarung, deren Ziffer 3. den gemeinsamen Grundbesitz betrifft und folgendermaßen lautet:

4"Die Parteien sind sich darüber einig, dass das Haussaldo im Innenverhältnis zwischen den Parteien im Verhältnis 1:1 ausgeglichen wird unabhängig davon, ob es sich im positiven oder negativen Bereich befindet. Dies gilt auch für das Darlehen der Eltern der Antragsgegnerin. Die Parteien sind sich ferner darüber einig, dass der Rückkaufwert der Lebensversicherungen beider Parteien für die Rückzahlung der Hauskredite verwendet wird. Die Parteien sind sich darüber einig, dass das Haus, belegen in der ...straße ..., D., verkauft werden soll."

5Bereits vor Abschluss der vorstehenden Vereinbarung hatte der Beklagte die Immobilienmaklerin Sc. im Hinblick auf einen Verkauf der Immobilie eingeschaltet, die seinerzeit valutierenden Belastungen mit 613.000 DM und seine Kaufpreisvorstellungen mit 650.000 DM angegeben. Die Maklerin hatte daraufhin einen zu erzielenden Verkaufserlös mit allenfalls 500.000 DM beziffert. Als auch ein Eigeninserat des Beklagten im Internet nicht den gewünschten Erfolg brachte, bot dieser der Klägerin mit Schreiben vom 30. Januar 2000 die alleinige Übernahme des Grundbesitzes einschließlich der darauf ruhenden Belastungen an, konnte jedoch eine Haftentlassung der Klägerin durch die Gläubiger nicht in Aussicht stellen. Dieses Angebot lehnte die Klägerin ab.

6Nachdem der Beklagte in der Folgezeit ein grundbuchrechtlich nicht gesichertes Darlehen der Eltern der Klägerin zurückgeführt hatte und - der gerichtlichen Vereinbarung folgend - eine Lebensversicherung der Klägerin auf ihn überschrieben

Vereinbarung folgend - eine Lebensversicherung der Klägerin auf ihn überschrieben worden war, errechnete der Beklagte mit Schreiben vom 12. August 2003 an die Klägerin aufgrund der von ihm bereits erbrachten Zahlungen einen Ausgleichsbetrag zu seinen Gunsten in Höhe von 19.000 €. Anfragen bei den Kreditgebern hatten Forderungen von diesen im Falle einer vorzeitigen Ablösung als Vorfälligkeitsentschädigung in demselben Umfang ergeben. Der nun von der Klägerin eingeschaltete Immobilienmakler Sch. stellte seine Bemühungen ein, nachdem der Beklagte ihm erklärt hatte, dass ein Verkauf unter einem Erlös von 290.000 nicht in Betracht käme. Nachdem der Beklagte auf das Angebot der Klägerin auf Übertragung ihres Miteigentumsanteils an dem Grundstück an ihn gegen vollständige Pfandentlassung nicht eingegangen war, bot er seinerseits mit Schreiben vom 14. Juli 2004 umgekehrt die Übergabe seines Miteigentumsanteils an dem Grundstück an. Auch dieser Vorschlag wurde nicht realisiert.

7Am 27. Januar 2004 beantragte der Beklagte die Anordnung der Zwangsversteigerung des streitgegenständlichen Grundstücks zum Zwecke der Auseinandersetzung der Gemeinschaft, die mit Beschluss des zuständigen Amtsgerichts Luckenwalde (17 K 25/04) am 9. März 2004 erging. Der Anordnungsbeschluss wurde der Klägerin am 11. März 2004 zugestellt, die daraufhin am 16. April 2004 Drittwiderspruchsklage erhob.

8Die Klägerin hat behauptet, der Antrag des Beklagten auf Versteigerung sei unzulässig, weil es vor dem Hintergrund der geschlossenen gerichtlichen Scheidungsvereinbarung an einer Antragsberechtigung und an einem Teilungsgrund fehle. Um den vereinbarten freihändigen Verkauf habe der Beklagte sich hingegen nicht hinreichend bemüht.

9Die Klägerin hat beantragt,

10die von dem Beklagten aufgrund des Antrages auf Versteigerung eines Grundstücks zum Zwecke der Auseinandersetzung der Gemeinschaft vom 27. Januar 2004 angeordnete Zwangsversteigerung des Amtsgerichts Luckenwalde durch Beschluss vom 9. März 2004, Az. 17 K 25/04, betriebene Vollstreckung in das Grundstück, Grundbuch von D. Blatt 510, laufende Nr. 1, Gemarkung D., Flur 4, Flurstück 100/7, ...straße, Gebäude- und Freifläche, wird für unzulässig erklärt.

11 Der Beklagte hat beantragt,

12die Klage abzuweisen.

13 Er hat die Ansicht vertreten, ein freihändiger Verkauf, der versucht worden sei, scheitere an der Unwirtschaftlichkeit, während sein der Klägerin durchaus vorteilhaftes Angebot auf Übernahme des Grundstücks gegen Zahlung von lediglich 13.900 abgelehnt worden sei. Vor diesem Hintergrund sei er zu weiteren Verkaufsbemühungen nicht verpflichtet.

14 Der Einzelrichter der 1. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam hat mit am 28. Januar 2005 verkündetem Urteil der Klage stattgegeben und die vom Beklagten betriebene Zwangsversteigerung des Grundbesitzes für unzulässig erklärt. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, der grundsätzlich bestehende Auseinandersetzungsanspruch des Beklagten sei durch die gerichtliche Scheidungsvereinbarung auf einen freihändigen Verkauf beschränkt. Diese Vereinbarung sei auch nicht wegen Irrtums unwirksam, da der erzielbare Verkaufserlös bereits vor Abschluss der Vereinbarung der Parteien bekannt war. Ebenso wenig sei eine zeitliche Befristung von der Vereinbarung vorgesehen. Aus diesem Grunde komme eine Aufhebung der Gemeinschaft durch Zwangsversteigerung nur aus wichtigem Grund in Betracht, der hier nicht erkennbar sei. Im Übrigen seien die Verkaufsbemühungen des Beklagten nicht als ausreichend zu werten.

15 Gegen diese ihm am 21. Februar 2005 zugestellte Entscheidung hat der Beklagte, eingehend beim Brandenburgischen Oberlandesgericht am 16. März 2005, Berufung eingelegt und sein Rechtsmittel - nach auf rechtzeitigem Antrag hin erfolgter Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 23. Mai 2005 - eingehend am 20. Mai 2005 begründet.

16 Der Beklagte vertritt die Ansicht, die Scheidungsvereinbarung sei auslegungsbedürftig. Aus ihr ergebe sich weder eine Verpflichtung zu einem freihändigen Verkauf, noch sei eine Versteigerung dadurch ausgeschlossen. Dass auch die Übernahme der Anteile durch den Miteigentümer hiervon gedeckt sei, ergebe sich bereits aus den wechselseitigen Angeboten. Hingegen sei der Kaufpreis nicht Gegenstand der Vereinbarung gewesen. Sofern er nicht die Grundstückslasten im Umfang von inzwischen nahezu 65.000 allein getragen hätte, wäre es bereits zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie auf Betreiben der Gläubiger gekommen. Bei einem

Zwangsversteigerung der Immobilie auf Betreiben der Gläubiger gekommen. Bei einem derzeitigen Verkehrswert von maximal 230.000 und bestehenden Belastungen in der Größenordnung von 291.000 hätte die Klägerin nach der Vereinbarung die hälftige Differenz von 36.000 zu tragen, weshalb sein Angebot vom 15. September 2003 für die Klägerin überaus günstig gewesen sei, und dessen Ablehnung allein wegen des inzwischen eingetretenen Wertverfalls auf dem Immobilienmarkt eine treuwidrige Vereitelung der Auseinandersetzung der Gemeinschaft bedeute.

17 Der Beklagte beantragt,

18unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Klage abzuweisen.

19 Die Klägerin beantragt,

20die Berufung zurückzuweisen.

21 Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen unter Hinweis darauf, dass der freihändige Verkauf als besondere Form der Auseinandersetzung vereinbart worden sei. Ihre Verhinderung einer Verlustrealisierung sei legitim.

II.

22 Die Berufung des Beklagten ist nach § 511 Abs. 1 und 2 ZPO statthaft, sowie form- und fristgerecht im Sinne der §§ 517, 519, 520 ZPO eingelegt und begründet worden und demzufolge zulässig.

23 Das Rechtsmittel ist jedoch unbegründet. Zu Recht hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung die vom Beklagten betriebene Zwangsversteigerung des gemeinsamen Grundbesitzes der Parteien für unzulässig erklärt, weil die in der Scheidungsvereinbarung getroffenen Regelungen dem entgegenstehen.

24 Das von der Klägerin im Wege der Drittwiderspruchsklage gemäß § 771 ZPO geltend gemachte Klagebegehren ist zulässig. Betreibt - wie vorliegend - ein Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft, hier derjenigen an dem im jeweils hälftigen Eigentum stehenden Grundstücksgemeinschaft, die Teilungsversteigerung gemäß § 180 ZVG, so stellt für denjenigen, der sich auf ein aus dem Grundbuch nicht ersichtliches, der Versteigerung entgegenstehendes materielles Recht beruft, die Drittwiderspruchsklage im Sinne der genannten Vorschrift das zulässige Rechtsmittel dar (Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 180, Rn. 9.8). Dies gilt ungeachtet der Tatsache, dass die Teilungsversteigerung im engeren Sinne keine Zwangsvollstreckung und die an der Bruchteilsgemeinschaft mitbeteiligte Klägerin nicht Dritte im Sinne der genannten Vorschrift ist.

25 Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht die Drittwiderspruchsklage der Klägerin auch für begründet erachtet. Zwar steht jedem Teilhaber einer Gemeinschaft materiell-rechtlich grundsätzlich nach § 749 Abs. 1 BGB ein jederzeitiges Recht zu, deren Aufhebung zu verlangen.

26 Dennoch ist hier das Teilungsverlangen des Beklagten unzulässig und die Teilungsversteigerung demzufolge ausgeschlossen, weil die Miteigentümer eine andere Art der Auseinandersetzung vereinbart haben, denn die gesetzliche Regelung des § 749 Abs. 1 BGB ist abdingbar (vgl. Böttcher, ZVG, 4. Aufl., § 180, Rn. 13; MüKo-Schmidt, BGB, 4. Aufl., § 749, Rn. 5). Zu Recht hat sich die für das von ihr behauptete Hindernis für die Aufhebung der Gemeinschaft darlegungs- und beweisbelastete Klägerin (vgl. BGH, NJW-RR 1991, 946) in diesem Zusammenhang auf die zwischen den Parteien geschlossene Scheidungsvereinbarung berufen.

27 Zwar hat diese Vereinbarung zunächst ihrem Wortlaut nach ("soll verkauft werden") keinen aufhebungshindernden Inhalt, sondern schreibt im Gegenteil den übereinstimmenden Willen der ehemaligen Eheleute fest, die Gemeinschaft aufzuheben. Es handelt sich insoweit um eine so genannte Teilungsvereinbarung, die das Wie der Teilung, nicht das Ob regeln soll (MüKo-Schmidt, a.a.O., Rn. 31 f.). Der Inhalt einer derartigen Vereinbarung ist gegebenenfalls durch Auslegung zu ermitteln. Dies führt hier zunächst einmal dazu, dass festzustellen ist, dass die Parteien sich verpflichtet haben, sich um einen Verkauf der Immobilie (an Dritte) zu bemühen. Ob darüber hinaus hiervon bereits aufgrund der ursprünglichen Vereinbarung oder aufgrund des Verhaltens der Parteien in der Folgezeit auch die Übertragung eines Miteigentumsanteils an den jeweils anderen Teilhaber umfasst war, kann dahinstehen. Jedenfalls sollte offenkundig der nun vom Beklagten beschrittene Weg einer Teilungsversteigerung eindeutig ausgeschlossen sein, weil es sonst der getroffenen Vereinbarung nicht bedurft hätte.

28 Dennoch kann sich auch bei Vorliegen einer Teilungsvereinbarung dieses Inhalts ein Recht auf Aufhebung der Gemeinschaft und demzufolge die Zulässigkeit der Teilungsversteigerung aus einem wichtigen Grund gemäß § 749 Abs. 2 BGB ergeben; eine derartige Garantie der Aufhebung ist prinzipiell unabdingbar, wie aus § 749 Abs. 3 BGB folgt (vgl. MüKo-Schmidt, a.a.O., Rn. 10). Ein solchermaßen wichtiger Grund ist vorliegend indes nicht gegeben. Er wäre anzunehmen, wenn einem Teilhaber das Verbleiben in der Gemeinschaft unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zumutbar wäre. Insoweit könnte einerseits das Verhalten eines Teilhabers einen wichtigen Grund darstellen, der allerdings selbst bei einer Verfeindung, also einer tiefgreifenden Störung des gegenseitigen Vertrauens, von der Rechtsprechung jedenfalls dann noch nicht angenommen wird, wenn die Verwaltungs- und Nutzungsgemeinschaft in zumutbarer Weise fortgesetzt werden kann, wovon hier auszugehen ist. Der gegenwärtige Status der Gemeinschaft besteht bereits seit mehreren Jahren fort, ohne dass dies die Parteien - wozu sie sich im Grundsatz in der Scheidungsvereinbarung verpflichtet haben - zur Veranlassung genommen haben, mit Nachdruck Verkaufsbemühungen zu entfalten. Die Einschaltung von nach Aktenlage allenfalls vier Maklern, an deren ernsthafter Beauftragung teilweise schon angesichts der bekanntermaßen unrealistischen Kaufpreisvorstellungen Zweifel bestehen, während eines Zeitraumes von inzwischen 10 Jahren, macht deutlich, dass die Parteien selbst die gegenwärtige Verwaltungs- und Nutzungsgemeinschaft in einem Maße für zumutbar erachten, dass sie sie auf dem von der Vereinbarung vorgesehenen Wege nicht mit Nachdruck aufzuheben trachten. Da die Aufhebung der Gemeinschaft aus wichtigem Grund dabei stets als ultima ratio anzusehen ist, kann in aller Regel ein bloßer finanzieller Engpass eines Teilhabers, wie ihn vorliegend der Beklagte zwar behauptet, nicht aber substanziiert dargetan hat, zur Annahme eines wichtigen Grundes nicht genügen.

29 Andere objektive Gegebenheiten, die einen wichtigen Grund im Sinne des § 749 Abs. 2 BGB darstellen könnten, sind von den Parteien hingegen weder dargetan noch sonst ersichtlich. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf den auf Grund der allgemeinen Entwicklung auf dem Immobilienmarkt im Verhältnis zum Anschaffungszeitpunkt gesunkenen Verkehrswert des Grundstücks. In diesem Zusammenhang darf nicht übersehen werden, dass die Scheidungsvereinbarung keine zeitliche Befristung enthält, also jedenfalls so lange Geltung besitzt, solange von den Parteien Verkaufsbemühungen realistischerweise zu erwarten sind und deren Misserfolg nicht endgültig feststeht. Im Übrigen kann die Argumentation des Beklagten im Hinblick auf die Höhe der von ihm allein getragenen laufenden Belastungen schon deshalb nicht verfangen, weil ihm diese bei Abschluss der Vereinbarung bereits bekannt waren und in der Zwischenzeit durch Wegfall der vereinbarten Zinsbindung außerdem günstigere Konditionen zu erlangen gewesen sein dürften.

30 Aus vorstehendem folgt, dass sich der Beklagte zumindest zum gegenwärtigen Zeitpunkt an die Regelungen der Scheidungsvereinbarung festhalten lassen muss, die somit derzeit einer Zwangsversteigerung entgegenstehen.

31 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.

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