Urteil des LSG Berlin-Brandenburg vom 20.04.2007
LSG Berlin-Brandenburg: heizung, eigentumswohnung, betriebskosten, wohnungsmarkt, darlehen, vermieter, verwertung, missverhältnis, wohnkosten, unangemessenheit
1
2
3
4
Gericht:
Landessozialgericht
Berlin-Brandenburg
32. Senat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
L 32 AS 688/09
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 12 Abs 1 SGB 2 vom
20.04.2007, § 12 Abs 3 S 1 Nr 4
SGB 2 vom 20.04.2007, § 12
Abs 3 S 1 Nr 6 SGB 2 vom
20.04.2007, § 12 Abs 4 S 2 SGB
2 vom 20.04.2007, § 22 Abs 1 S
1 SGB 2 vom 20.07.2006
Arbeitslosengeld II - Angemessenheit der Unterkunfts- und
Heizkosten - selbst genutzte Eigentumswohnung -
Vermögensberücksichtigung - Verwertung - Darlehen - Tilgung -
Prüfung der Anmietbarkeit - Angemessenheitsgrenze für
Einpersonenhaushalt anhand Berliner Mietspiegel 2009 -
Wohnflächengrenze - Bruttokaltmiete - Durchschnittswerte der
Betriebskosten
Leitsatz
1. Eine selbst genutzte 68,90 m² große Eigentumswohnung ist bei einem Alleinstehenden
kein nach § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 SGB II geschützter Vermögensgegenstand und muss
grundsätzlich verwertet werden.
2. Für die Frage der Kosten im Sinne des § 22 Abs. 1 SGB II, zu welchem Preis eine
angemessene Wohnung einschließlich der Heizkosten anmietbar wäre, ist in Berlin der
Berliner Mietspiegel zu Grunde zu legen.
Tenor
Der Gerichtsbescheid des Sozialgerichts Berlin vom 13. März 2009 wird aufgehoben.
Der Beklagte wird unter Abänderung des Bescheides vom 9. Mai 2008 in der Fassung
des Widerspruchsbescheides vom 7. Juli 2008 verpflichtet, dem Kläger weitere Kosten für
Unterkunft und Heizung für Juni 2008 in Höhe von 143,74 Euro sowie für Juli bis
einschließlich November 2008 monatlich 143,67 Euro als Darlehen zu gewähren.
Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
Die Beklagte hat dem Kläger ¾ der ihm entstandenen außergerichtlichen Kosten des
gesamten Verfahrens zu erstatten.
Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
Im Streit zwischen den Beteiligten ist die Höhe des dem Kläger für den Zeitraum 1. Juni
2008 bis 30. November 2008 zustehenden Anspruches auf Leistungen für Unterkunft
und Heizung.
Der im Jahr 1951 geborene Kläger bezieht seit dem 1. Januar 2005 Arbeitslosengeld II. Er
bewohnt seit über 15 Jahren eine selbst genutzte Eigentumswohnung, für welche der
Beklagte bis einschließlich Mai 2008 einen Betrag in Höhe von 586,82 Euro als Kosten
der Unterkunft und Heizung übernahm. Die Zweizimmerwohnung hat eine Wohnfläche
von 68,90 m². Das Wohnhaus hat eine zentrale Heizung, welche mit Öl betrieben wird.
Die gesamte Fläche des Hauses mit insgesamt 16 Wohnungen umfasst 960 m². Für den
Kauf hatte der Kläger einschließlich Makler und Gebühren 160.034,00 Euro aufgebracht.
Für das Jahr 2007 musste der Kläger 422,76 Euro im Jahr für das Heizen aufwenden
(35,23 Euro monatlich), im Jahr 2008 433,81 Euro (36,15 Euro monatlich). Der Kläger
musste im streitgegenständlichen Zeitraum monatlich 336,10 Euro für Zinsen, 235,00
Euro Hausgeld sowie 23,91 Euro Grundsteuer, insgesamt also 595,08 Euro für das
Wohnen aufbringen.
Mit Schreiben vom 23. Mai 2007 forderte der Beklagte den Kläger zur Absenkung der
Kosten der Unterkunft auf. Dies könne beispielsweise durch Untervermietung oder
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Kosten der Unterkunft auf. Dies könne beispielsweise durch Untervermietung oder
Verhandlung über eine reduzierte Miete erfolgen. Dem Kläger stehe es außerdem frei,
sich um neuen angemessenen Wohnraum zu bemühen.
Der Kläger antwortete, er wohne in einer selbst genutzten Eigentumswohnung. Aufgrund
der Ausgestaltung der Wohnung könne er nicht untervermieten. Seine Heiz- und
Kaltwasserkosten habe er bereits reduziert. Eine weitere Reduzierung der
Wohnungskosten sei ihm nicht möglich. Sollten die Kosten in Zukunft nicht mehr bezahlt
werden, drohe der Verkauf. Aufgrund dieses Schreibens führte der Beklagte mit dem
Kläger am 13. Juli 2007 ein persönliches Gespräch. Darin wurde ihm mitgeteilt, dass das
Schreiben vom 23. Mai 2007 zurückgenommen werde (unstreitiger Vortrag des Klägers).
Der Beklagte forderte den Kläger mit Schreiben vom 6. November 2007 erneut zur
Absenkung der Kosten auf. Er erklärte sich bereit, die tatsächlichen Kosten solange zu
übernehmen, so lange ein Wohnungswechsel oder eine Kostensenkung auf andere Weise
nicht möglich sei, längstens 6 Monate nach Zugang dieses Schreibens. Am 8. November
2007 antwortete der Kläger per E-Mail an die Beklagte, dass – wie bereits bekannt – eine
Verringerung der Wohnungskosten nicht möglich und ein Verkauf der Wohnung nicht
gefordert werden könne.
Der Kläger verfügte im streitgegenständlichen Zeitraum nicht über Einnahmen oder
sofort verwertbares Vermögen. Er unternahm in den Jahren 2007 und 2008 keinen
Versuch, seine Eigentumswohnung zu verkaufen. Der Schätzwert der Wohnung liegt bei
ca. 100.000,00 Euro.
Der Kläger tilgte auf die entsprechende Schuld bisher 81.812,00 Euro (Stand September
2008). Weiter nahm er Zahlungen in Höhe von 10.225,00 Euro für Einbauten und
isolierende Fenster vor. Außerdem zahlte er eine Sonderumlage in Höhe von 2.929,00
Euro für eine Wärmedämmung des Hauses.
Mit Bescheid vom 9. Mai 2008 bewilligte der Beklagte dem Kläger Leistungen zur
Sicherung des Lebensunterhaltes nach dem Sozialgesetzbuch 2. Buch (SGB II) für die
Zeit vom 1. Juni 2008 bis 30. November 2008 in Höhe von monatlich 345,00 Euro
Regelleistung sowie 360,00 Euro Kosten für Unterkunft und Heizung,
Der Kläger erhob gegen den Bescheid Widerspruch. Eine Nichtübernahme der
Wohnungskosten in voller Höhe käme einer Enteignung gleich.
Das JobCenter wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 7. Juli 2008 zurück.
Die angemessenen Kosten der Wohnung gemäß § 22 SGB II lägen nach Nr. 4 der
Ausführungsvorschriften zur Ermittlung angemessener Kosten der Wohnung gemäß § 22
SGB II (AV-Wohnen) für einen Ein-Personen-Haushalt bei 360,00 Euro.
Hiergegen hat der Kläger am 7. August 2008 Klage vor dem Sozialgericht Berlin (SG)
erhoben.
Zur Begründung der Klage hat er ausgeführt, die Absenkungsaufforderung vom 6.
November 2007 sei unter Berücksichtigung der Vorgeschichte nicht geeignet,
Bösgläubigkeit des Klägers herbeizuführen. Die Besonderheiten des Einzelfalles seien
nicht berücksichtigt. Der Kläger habe deshalb davon ausgehen können, dass hier ein
Irrtum vorliege und die getroffene Einzelfallregelung nicht berücksichtigt worden sei. Die
6-Monatsfrist sei im vorliegenden Fall deshalb nicht in Gang gesetzt worden.
Möglichkeiten zur Senkung der Kosten der Unterkunft und Heizung bestünden nicht.
Aufgrund der vorzunehmenden Wirtschaftlichkeitsprüfung sei dem Kläger eine
Veräußerung der Wohnung nicht zuzumuten.
Weiter sei der Richtwert der AV-Wohnen von 360,00 Euro Bruttowarmmiete zu gering.
Angemessen sei vielmehr eine Nettokaltmiete von monatlich 312,81 Euro. In dieser
Höhe müsse der Beklagte die Schuldzinsen des Klägers übernehmen. Hinzu kämen die
kalten und warmen Betriebskosten in Höhe von insgesamt 246,92 Euro, so dass bei ihm
angemessene Wohnkosten in Höhe von 559,73 Euro zu berücksichtigen seien. Eine
Untervermietung sei nicht möglich, weil es in der Wohnung keine zwei abtrennbaren
Zimmer gäbe. Er könne seine Wohnung nicht verkaufen. Alle Versuche, diese zum
Marktwert zu veräußern, seien fehlgeschlagen.
Außerdem würde die Veräußerung eine unbillige Härte darstellen. Der erzielbare
Veräußerungswert läge im deutlichen Missverhältnis zum wirklichen Wert. Er habe zum
Erhalt der Wohnung also 94.966,00 Euro aufgewendet. Realistisch sei als Verkaufswert
75.000,00 Euro. Der Verlust des Klägers läge jedenfalls weit über 10 % der von ihm
bisher aufgewendeten Kosten.
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Der Beklagte hat erklärt, eine Verwertung der Wohnung werde vom Kläger nicht verlangt.
Das SG hat die Klage mit Gerichtsbescheid vom 13. März 2009 abgewiesen. Die
angemessene Gesamtnettokaltmiete betrage hier 227,00 Euro zuzüglich kalter
Betriebskosten in Höhe von 87,50 Euro sowie Heizkosten von 42,50 Euro, zusammen
357,00 Euro. Zwar handele es sich bei der vom Kläger selbst genutzten
Eigentumswohnung um geschütztes Vermögen im Sinne des § 12 Abs. 3 Nr. 4 SGB II.
Kosten für Unterkunft und Heizung seien jedoch nur in angemessener Höhe wie bei
Mietwohnungen zu übernehmen Auf dem derzeit entspannten Berliner Wohnungsmarkt
sei ausreichend billiger Wohnraum, vor allem in den so genannten Plattenbauten in den
östlichen Bezirken und ggf. auch in Altbauten vorhanden, auf welche sich der Kläger
verweisen lassen müsse. Der Kläger könne sich auch nicht darauf berufen, dass eine
Veräußerung seiner Eigentumswohnung unwirtschaftlich sei. Ggf. müsse er diese
vermieten und selbst eine angemessene Wohnung anmieten (Bezugnahme auf LSG
Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 16. Juni 2008 – L 5 B 2240/07 AS ER –). Die
Absenkungsaufforderung vom 6. November 2007 habe die 6-Monatsfrist ausgelöst. Der
Kläger habe sich nicht darauf verlassen können, dass mit seiner per E-Mail übermittelten
Mitteilung die Senkungsaufforderung wirkungslos geworden sei, da er in ihr um Antwort
vor Ablauf der Widerspruchsfrist gebeten und für den Fall des unveränderten Fortgangs
der Dinge sein Schreiben sogar als Widerspruch habe verstanden wissen wollen.
Der Kläger hat am 16. April 2009 Berufung eingelegt. Der Kläger habe auf das
Absenkungsschreiben vom 6. November 2007 geantwortet, so dass er davon habe
ausgehen dürfen, sein Vorbringen werde geprüft und ihm im weiteren Verlauf eine
endgültige Mitteilung zukommen werde. Eine solche habe er nicht erhalten.
In rechtlicher Hinsicht dürfe nicht sein, dass die Schuldzinsen der Wohnungseigentümer
nicht (voll) übernommen würden, weil dies eine Ungleichbehandlung im Sinne des
Artikels 3 Grundgesetz (GG) gegenüber Mietern bedeute. So werde auch der
Rechtsgedanke des Schutzes in § 12 SGB II ausgehöhlt. Bei der Ermittlung der
angemessenen Wohnungskosten einer Eigentumswohnung sei nicht die AV-Wohnen
heranzuziehen. Wende man diese allerdings an müsste nach § 4 Abs. 5 Ziff. b AV-
Wohnen ein Zuschlag von 10 % vorgenommen werden, weil der Kläger seit mehr als 15
Jahren in seiner Wohnung wohne.
Er beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Gerichtsbescheides des Sozialgerichts Berlin
vom 13. März 2009 und unter Abänderung des Bescheides vom 9. Mai 2008 in der
Fassung des Widerspruchsbescheides vom 7. Juli 2008 zu verpflichten, ihm für den
Zeitraum vom 1. Juni 2008 bis zum 30. November 2008 595,08 Euro als Kosten der
Unterkunft und Heizung zu gewähren.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Das Schreiben vom 6. November 2007 stelle eine ausreichende Aufforderung zur
Senkung der Unterkunftskosten dar. Eine weitere Mitteilung, wie vom Kläger gefordert,
habe nicht erfolgen müssen. Es sei sachgerecht, die AV-Wohnen sowohl für Mieter als
auch für Wohnungsbesitzer anzuwenden. Die AV-Wohnen in der zum
streitgegenständlichen Zeitraum geltenden Fassung habe nur dann vorgesehen, dass
bei längerer Wohndauer von 15 Jahren keine Kostensenkungsaufforderung erfolge, wenn
die Kosten der Wohnung lediglich um 10 % von der Angemessenheitsrichtlinie abweiche.
Durch § 4 Abs. 5 AV-Wohnen (damaliger Fassung) erhöhten sich nicht per se die zu
berücksichtigen Unterkunftskosten.
Entscheidungsgründe
Die Berufung hat teilweise Erfolg. Der Beklagte muss dem Kläger für den
streitgegenständlichen Zeitraum höhere Kosten für Unterkunft und Heizung als
Darlehen gewähren.
1. Der Kläger war im streitgegenständlichen Zeitraum nicht hilfebedürftig nach § 7 Abs. 1
Satz 1 Nr. 3 SGB II, weil er zwar über kein zu berücksichtigendes Einkommen und auch
kein sofort verwertbares Vermögen verfügt, jedoch seine Eigentumswohnung einen
verwertbaren Vermögensgegenstand im Sinne des § 12 Abs. 1 SGB II darstellt.
Diese Eigentumswohnung ist zu groß, als dass von angemessener Größe im Sinne des §
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
Diese Eigentumswohnung ist zu groß, als dass von angemessener Größe im Sinne des §
12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 SGB II ausgegangen werden kann. Das Bundessozialgericht (BSG)
hat für Eigentumswohnungen in Anlehnung an § 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 3 i.V.m. Abs.
3 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG, BGBl I 1994, 2137) bei einer
Belegung der Wohnung mit zwei Personen typisierend für die Angemessenheit eine
maximale Wohnungsgröße von 80 m² angenommen (Urteil vom 15. April 2008 – B 14/7b
AS 34/06 R mit Bezugnahme auf Urteil vom 7. November 2006 – B 7b AS 2/05 R –). Es
hat dazu ausgehend von der in § 82 Abs. 3 Satz 1 II. WoBauG festgesetzten
förderungsfähigen Größe von maximal 120 m² bei einem Haushalt von vier Personen
eine Reduzierung dieser Größe um 20 m² pro Person für sachgerecht gehalten (Urteil
vom 7. November 2006 – B 7b AS 2/05 R – juris RdNr. 22). Für einen
Einpersonenhaushalt beträgt die Größe demnach 120 m² - (3 x 20m²). Die Wohnung des
Klägers, die größer ist als 60 m², ist danach zu groß, weil auch keine vom Regelfall
abweichende Bedarfssituation besteht.
Die Verwertung der Eigentumswohnung ist auch nicht offensichtlich unwirtschaftlich im
Sinne des § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 6 SGB II. Von einer solchen Unwirtschaftlichkeit ist nur
auszugehen, wenn der auf dem Markt erzielbare Gegenwert in einem deutlichen
Missverhältnis zum „wirklichen Wert“ steht (BSG, Urteil vom 16. Mai 2007 – B 11b AS
37/06 R, BSGE 98, 243, 254 mit weiteren Nachweisen). Ein solches Missverhältnis kommt
in Betracht, wenn bei einer Veräußerung wesentlich weniger und als das zum Erwerb
oder zur Erstellung Aufgewendete erzielt werden könnte. Gewisse Verluste –
insbesondere unter dem Aspekt veränderter Marktpreise und des bisher in Anspruch
genommenen Wohnwertes – können jedoch als zumutbar angesehen werden.
Eine solche Situation liegt hier nicht vor: Von den vom Kläger bislang für Zinsen,
Instandhaltung, Modernisierung und Sonderumlagen aufgewendeten 94.966,00 Euro
(Stand Schriftsatz vom 26. September 2008) ist nämlich der in Anspruch genommene
Wohnwert – der Kläger hat 15 Jahre in der Wohnung gewohnt, für die alternativ Miete
angefallen wäre – abzuziehen.
Es ist auch nicht davon auszugehen, dass zum maßgeblichen Zeitpunkt – gemäß § 12
Abs. 4 Satz 2 SGB II der Zeitpunkt der Bewilligung der Leistungen – der zu erzielende
Kaufserlös abzüglich aller damit verbundenen Unkosten geringer oder nur unwesentlich
höher ausfiele als die abzulösende Restschuld:
Bei einem Verkehrswert von 100.000,00 Euro, von welchem der Kläger selbst ausgeht,
sowie einer Restschuld von 160.034,00 Euro abzüglich 81.812,00 Euro = 78.222,00 Euro
bliebe bei einem Verkauf mit rund 18.000,00 Euro ein Betrag übrig, der deutlich über den
Freibeträgen nach § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 4, Satz 2 Nr. 1 läge.
Nach Auffassung des Senats sind die mutmaßliche exakte Höhe des Verkehrswerts und
die Wahrscheinlichkeit, die Wohnung zu diesem Wert tatsächlich veräußern zu können,
nicht näher aufklärungsbedürftig. Es ist ausreichend, dass der Kläger selbst von einem
Verkehrswert ausgeht, der nach obiger Rechnung einen überschießenden Betrag ergibt.
Eine nähere Aufklärung ist nämlich aus Rechtsgründen unnötig:
Dem Kläger steht die Erstattung der angemessenen Kosten für Unterkunft und Heizung
gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 als Darlehen im Sinne des § 23 Abs. 5 Satz 1 SGB II zu. Die
sofortige Verwertung zum „wahren“ Wert der Eigentumswohnung war und ist dem Kläger
nicht möglich.
Solange der Kläger seiner Vermögensverwertungspflicht nachkommt und alles ihm
mögliche unternimmt, die Wohnung zu einem angemessenen Wert zu veräußern, wird
eine etwaige Tilgung nach § 23 Abs. 1 S. 3 SGB II bei fortwährendem Leistungsbezug
ausscheiden. Die Tilgungsrate wird also insoweit auf 0 % festzusetzen sein. Stellt sich
heraus, dass der überschießende Betrag (vgl. oben) zu gering wäre, wird der Beklagte
die Darlehensrückzahlungsschuld nach § 44 SGB II erlassen müssen (vgl. zur Anwendung
dieser Vorschrift auf Darlehensrückzahlungsforderungen Oestreicher-Meyer SGB II/SGB
XII § 44 SGB II Rdnr. 20).
2. Der vom Kläger aufzubringende Betrag und von ihm eingeklagte Betrag von 595,08
Euro für die Wohnung ist allerdings unangemessen hoch und übersteigt den zu
leistenden Betrag nach § 22 Abs. 1 SGB II. Andererseits steht ihm mehr zu, als ihm das
JobCenter zugebilligt hat.
Die vollen Kosten waren im streitgegenständlichen Zeitraum nicht mehr nach § 22 Abs.
1 S. 3 SGB II zu übernehmen. Der Senat verweist auf die insoweit zutreffende
Begründung im angegriffenen Gerichtsbescheid (dort S. 7, § 153 Abs. 2
38
39
40
41
42
43
44
Begründung im angegriffenen Gerichtsbescheid (dort S. 7, § 153 Abs. 2
Sozialgerichtsgesetz –SGG).
Zu den Leistungen, welche der Kläger als Berechtigter nach § 7 Abs. 1 S. 1 SGB II
beanspruchen kann, gehören gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II Geldzahlungen für
Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen, soweit diese
angemessen sind. Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts, welcher der hier
erkennende Senat regelmäßig folgt, können die einem Eigentümer die erstatteten
Aufwendungen für das Wohnen nicht höher ausfallen als für Mieter. Ein möglicher
Ausnahmefall, in welchem von diesem Grundsatz abzuweichen ist, weil aufgrund
atypischer Umstände aus Art. 3 Grundgesetz (GG) in Verbindung mit Art. 14 GG sowie
dem Sozialstaatsprinzip ein höherer Betrag angemessen ist, ist hier nicht ersichtlich.
Zur Beantwortung der Frage, welches die Kosten einer angemessenen Mietwohnung
wären, hält der Senat an seinen Grundsätzen zur Berechnung der angemessenen Miete
in Anwendung des Berliner Mietspiegels der Sache nach fest (vgl. zuletzt Urteile vom
25.09.2009 -L 32 AS 412/08 sowie L 32 AS 1758/08- veröffentlicht unter juris sowie
www.sozialgerichtsbarkeit.de).
Welche Kosten angemessen i. S. von § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II sind, ist nicht in erster
Linie anhand der Ausführungsvorschriften zur Ermittlung angemessener Kosten der
Wohnung gemäß § 22 SGB II der Senatsverwaltung für Gesundheit, Soziales und
Verbraucherschutz des Landes Berlin vom 07. Juni 2005 (ABl. 3743), zuletzt geändert
mit Verwaltungsvorschriften vom 30. Mai 2006 (ABl. 2062; im Folgenden: AV Wohnen) zu
bestimmen. Ob der Beklagte mittlerweile auch für rückwirkende, noch nicht
bestandskräftig entschiedene Zeiträume die neue AV Wohnen vom 10. Februar 2009
(ABl. 502) anwenden müsste, braucht deshalb nicht entschieden zu werden.
Die Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs der Angemessenheit obliegt im
Streitfalle vielmehr den Gerichten; eine Rechtsverordnung zur näheren Bestimmung der
angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung ist bisher nicht ergangen. Die
Prüfung der Angemessenheit setzt nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts
(BSG, u. a. Urteil vom 07. November 2006 - B 7b AS 10/06 R, Rdnr. 24) eine
Einzelfallprüfung voraus. Dabei ist zunächst die maßgebliche Größe der Unterkunft zu
bestimmen, und zwar typisierend (mit der Möglichkeit von Ausnahmen) anhand der
landesrechtlichen Ausführungsbestimmungen über die Förderung des sozialen
Mietwohnungsbaus.
In Berlin erscheint für eine aus einer Person bestehende Bedarfsgemeinschaft eine Ein-
bis Zweizimmerwohnung (vgl. Ziff. 8 Abs. 1 der zur Umsetzung von § 5
Wohnungsbindungsgesetz [WobindG] i.V.m. § 27 Abs. 1 bis 5
Wohnraumförderungsgesetz [WoFG] erlassenen Arbeitshinweise der Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung vom 15. Dezember 2004 [Mitteilung Nr. 8/2004]) mit einer Größe
bis zu 45 m² (Einzimmerwohnung) bzw. 50 m² (Zweizimmerwohnung) als abstrakt
angemessen (Abschnitt II Ziff. 1 Buchst a und c der Anlage 1 der Richtlinien für den
öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau in Berlin =
Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1990 vom 16. Juli 1990 [ABl 1990, 1379 ff] i. d.
F. der Verwaltungsvorschriften zur Änderung der WFB 1990 vom 13. Dezember 1992
[ABl 1993, 98 f]; so zuletzt Urteil des Senats vom 24.04.2009 –L32 AS 923/07-).
Sodann ist der Wohnstandard festzustellen, wobei dem Hilfebedürftigen lediglich ein
einfacher und im unteren Segment liegender Ausstattungsgrad der Wohnung zusteht.
Letztlich kommt es darauf an, dass das Produkt aus Wohnfläche und dem diesem
Standard entsprechenden qm-Preis, das sich in der Wohnungsmiete niederschlägt, der
Angemessenheit entspricht (so genannte Produkttheorie). Dabei ist der räumliche
Vergleichsmaßstab für den Mietwohnungsstandard so zu wählen, dass dem
grundsätzlich zu respektierenden Recht des Leistungsempfängers auf Verbleib in seinem
sozialen Umfeld ausreichend Rechnung getragen wird (vgl. zuletzt BSG, U. v. 17.12.2009
–B 4 AS 27/09R-).
Da maßgeblich nur die hypothetisch angemessene Wohnung sein kann, auf die der
Leistungsempfänger verwiesen werden kann (vgl. ebenso BSG, U. v.17.12.2009 –B 4 AS
27/09 R- Rdnr. 21: „Die festgestellte angemessene Referenzmiete oder die
Mietobergrenze muss mithin so gewählt werden, dass es dem Hilfebedürftigen möglich
ist, im konkreten Vergleichsraum eine «angemessene» Wohnung anzumieten“), steht
dem Senat zu seiner Überzeugung ein besseres Ermittlungsmittel als die Anwendung
eines gemäß §§ 558 c und 558 d Bürgerliches Gesetzbuch qualifizierten Mietspiegels
nicht zur Verfügung, da selbst ein Sachverständiger nur eine schätzweise Prognose
erstellen könnte (vgl. zum Vorrang eines qualifizierten Mietspiegels gegenüber den
Werten nach dem Wohngeldgesetz: BSG, U. v. 18.06.2008 –B14/7b AS 44/06 R-).
45
46
47
Zur Bestimmung der angemessenen Miete stützt sich der Senat hier konkret auf den
Mietspiegel des Landes Berlin 2009 vom 03. Juni 2009 (ABl. Nr. 27 vom 24.06.2009;
Berichtigung des Straßenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2009 vom 2. Oktober
2009 ABl. Nr. 45, ab Seite 2316). Diesem liegt nämlich als Stichtag für die Miethöhe der
(
den hier streitgegenständlichen Zeitraum und gibt die Vergleichsmieten deshalb
möglichst zeitnah an.
Bei einer Absenkung der zu übernehmenden Kosten für Unterkunft und Heizung von den
tatsächlichen auf die angemessenen Kosten ist aus Sicht des Senates dabei der
günstigste Spannenhöchstbetrag innerhalb der verschiedenen Baujahrsklasse für
Wohnungen mit Bad und WC zu Grunde zu legen. Zumutbar erscheint nämlich einerseits
abstrakt-generell jede Wohnung mit üblichem Standard, unabhängig vom Baujahr
(jedenfalls im Ergebnis ebenso: BSG, U. v. 19.02.2009 –B 4 AS 30/08 R-, Rdnr. 14, 20ff).
Es ist also nicht geboten, die eher attraktiven Altbauten mit dem Baujahr bis 1919 mit in
die Ermittlung der Kaltmiete einfließen zu lassen, wie dies der Fall ist, wenn ein Mittel aus
allen Spalten gebildet wird oder dieser Mittelwert sogar anhand der realen
Bestandszahlen ermittelt wird (so die vorherrschende Methode der zuständigen
Kammern des SG Berlin). Allerdings haben Wohnungen ohne Bad bzw. nur mit
Außentoilette von vornherein außen vor zu bleiben.
Als angemessen kann andererseits nur die Miete derjenigen Wohnungen herangezogen
werden, für welche der konkrete Kläger wirklich einen Mietvertrag abschließen könnte. Es
muss tatsächlich eine konkrete Möglichkeit bestehen, im Vergleichsgebiet eine
angemessene Wohnung auf dem Wohnungsmarkt anmieten zu können (BSG, U. v.
7.11.2006 - B 7 b AS 18/06 R -). Solange der Leistungsträger dem Leistungsempfänger
keine konkrete Mietvertragsabschlussmöglichkeit aufzeigt, muss deshalb bei der
Anwendung des Mietspiegels der Unterschied zwischen den Mieten aller in den
Mietspiegel eingeflossenen Mietverhältnisse und den Mieten für diejenigen Wohnungen,
die auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden und die auch der
Leistungsempfänger realistisch anmieten könnte, berücksichtigt werden (vgl. auch
Deutscher Verein für öffentlichen private Fürsorge e.V.: Erstempfehlungen zu den
Leistungen für Unterkunft und Heizung im SGB II [§ 22 SGB II] vom 8. Juli 2008 Seite 3:
der Richtwert ist als Angemessenheitsgrenze so zu bestimmen, dass alle
Leistungsberechtigten im räumlichen Vergleichsgebiet eine realistische Möglichkeit
haben, eine Wohnung zu den ortsüblichen Marktbedingen zu finden, deren Kosten im
Bereich dieses Richtwertes liegen). Je unattraktiver ein potentieller Mieter für Vermieter
ist, desto schwieriger wird die konkrete Wohnungssuche sein bzw. umso unattraktiver
(zum Beispiel preislich) wird die konkret anmietbare Wohnung. In den Mietspiegel fließen
demgegenüber auch attraktive oder jedenfalls nicht erst neu vermietete Wohnungen
(Mieterhöhung aufgrund Staffelmietvereinbarung) ein, welche also nicht auf dem freien
Wohnungsmarkt angeboten werden (vgl. auch den IVD Berlin-Brandenburg
Marktmietspiegel 2009, veröffentlicht unter www.ivd-berlin-brandenburg.de, der für
Neuvermietungen deutlich höhere Mieten ausweist als die jeweilige Vergleichsmiete
nach dem Mietspiegel). Der Senat hält deshalb nach wie vor die Zugrundelegung des
Spannenoberwertes statt des Mittelwertes für die Kaltmiete für geboten, um sicher
genug schlussfolgern zu können, dass eine solche Wohnung für den Kläger zur
Verfügung stünde (vgl. zum Erfordernis der konkreten Ermittlung Bundessozialgericht
[BSG] Urteil vom 7. November 2006 - B 7 b 18/06 - SozR 4 -4200 § 22 Nr. 3 Rdnr. 23),
auch wenn ein großer Teil der Leistungsempfänger Schwierigkeiten haben dürfte, sich
selbst für solche eher unattraktiven Wohnungen Vermietern gegenüber als akzeptable
Mieter zu präsentieren. Zur Kritik an dieser Auffassung wird auf das Urteil vom
25.09.2010 verwiesen (L 32 AS 1758/08, Juris-Rdnr. 69f). Gegen die Kritik, durch den
Spannenoberwert würden Ausreißer zu stark gewichtet, ist noch anzuführen, dass bei
der Erstellung des Mietspiegels 2009 die Extremwerte von vornherein ausgeschieden
wurden (vgl. Berliner Mietspiegel 2009 Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel
Endbericht S.18). Die Frage konkreter Anmietbarkeit auf einen gänzlich gesonderten
Prüfungsschritt zu verlagern, ist nach Auffassung des Senats nur erlaubt, möglich und
sinnvoll, wenn der Leistungsträger eine konkrete – nicht nur abstrakte - Möglichkeit der
Anmietung einer günstigeren Wohnung nachweist. Die abstrakte Möglichkeit, die sich in
theoretisch anmietbaren Wohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt zeigt, reicht nicht
aus. Einen allgemeinen Erfahrungssatz, dass insbesondere Großvermietern ein Hartz-IV-
Bezieher als Mieter besonders recht ist, weil die Zahlungseingänge gesichert seien, gibt
es aus Sicht des Senats nicht, auch wenn sich Großvermieter insbesondere mit
staatlicher Beteiligung von derartigen Überlegungen leiten lassen und alle Vermieter so
genannte Miet-Nomaden fürchten.
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
Bei der Ermittlung dieses Wertes sind auch die kalten Betriebskosten einzubeziehen.
Maßgeblich können aus vorgenanntem Grund (Unangemessenheit der jetzigen Miete
nur soweit die konkrete zumutbare Alternative günstiger wäre) nur die zu schätzenden
Betriebskosten für die mutmaßlich konkret anmietbare Wohnung speziell in Berlin sein.
Der Senat bleibt bei seiner Auffassung, hierfür mangels besserer Zahlen die Werte der
Anlage I zum Mietspiegel heranzuziehen, auch wenn diese nicht amtlich sind. Der
Mietspiegel enthält hierzu neben einem Mittelwert auch einen 4/5 Spannen-Oberwert.
Letzterer ist zugrunde zu legen, damit auch insoweit von tatsächlich realistischen
Kostenansätzen für anzumietende Wohnungen ausgegangen werden kann. Angeführt im
Mietspiegel 2009 sind zudem nur die Betriebskosten des Jahres 2007.
Bei einer maximal angemessen großen Wohnung von 50 m² ist so im Ergebnis das
Mietspiegelfeld 40m² bis 60 m² und Baujahre 1965 bis 1972 des Berliner Mietspiegels
2009 mit 4,90 Euro pro m² anzusetzen = 245,00 Euro Nettokaltmiete.
An kalten Betriebskosten sind 3,55 Euro pro m² zugrunde zu legen (vgl. Mietspiegel 2009
Anlage I S. 21, 4/5-Werte addiert, dabei für Wasserkosten nur der Pauschalwert).
4,90 Euro + 3,55 Euro = 8,45 Euro. Dies ergibt eine Bruttokaltmiete von 8,45 Euro mal
50 ist 422,50 Euro.
Nach der Rechtsprechung des 4. Senates des BSG wie auch des 14. Senats (vgl. U. v.
02.07.2009 -B 14 AS 36/08 R- und U. v. 22.09.2009 - B 4 AS 70/08 R) erstreckt sich die
(erweiterte) Produkttheorie nur auf die Bruttokaltmiete, weil die Ermittlung des
entsprechenden Wertes für die Heizkosten praktisch nicht möglich und die Verwendung
von Pauschalen dem Verordnungsgeber nach § 27 Nr. 1 SGB II vorbehalten sei (vgl. U. v.
02.07.2009 Rdnr. 19). Jedenfalls für das Land Berlin leuchtet dies nicht unbedingt ein.
Der Berliner Mietspiegel gibt nicht nur die durchschnittlichen warmen Betriebskosten an.
Der energetische Zustand einer Mietwohnung fließt nämlich ausdrücklich in die
Preisbildung der Nettokaltmiete ein (vgl. Berliner Mietspiegel 2009 11.2 S. 14). Es kann
deshalb nicht davon ausgegangen werden, dass im Gesamtprodukt einer
Bruttowarmmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2009 die Kosten des Heizens nur
pauschaliert eingehen.
Folgt man aber dieser neuen Rechtsprechung des BSG dürften hier maximal Heizkosten
von maximal 71,25 Euro pro Monat entstehen (vgl. zur genauen Berechnung BSG, a. a.
O. Rdnr. 22). Zu Grunde zu legen ist der (Bundes-)Heizkostenspiegel 2009 (Haus bis
1000 m² mit Ölzentralheizung: max. 17,10 €/m² im Jahr = 855 €/Jahr bei angemessener
maximaler Wohnungsgröße von 50m²).
Selbst wenn man diesen Betrag von den konkret aufgewendeten Wohnkosten des
Klägers abzieht, also zu seinen Gunsten unterstellt, dass der größtmögliche Anteil am
Hausgeld für Heizkosten angefallen ist, dürfte er damit maximal 422,50 Euro + 71,25
Euro = 493,75 Euro für die Wohnung ausgeben, um noch angemessen zu wohnen. Auch
danach sind die Wohnkosten unangemessen.
Für die letztlich entscheidende Frage der angemessenen Kosten, zu welchem Preis der
Kläger eine angemessene Wohnung einschließlich der Heizkosten anmieten könnte,
bleibt der Senat bei seiner Rechtsprechung, auch insoweit die warmen Betriebskosten
des Mietspiegels zu Grunde zu legen (vgl. bereits U. v. 25.09.2009 –L 32 AS 1758/08-
juris-Rdnr. 73f).
Zum einen weist der Berliner Mietspiegel 2009 diese Betriebskosten aus. Es kann nicht
von einem Fehlen eines lokalen Heizspiegels ausgegangen werden. Zum anderen kann
sich eine Unangemessenheit der Heizkosten nur auf die verschwendete Energie einer
konkreten Wohnung beziehen. Maßgeblich ist hier aber eine abstrakte, erst noch
anzumietende Wohnung, für die an den Vermieter bzw. den Energieversorger zunächst
(nur) die vertraglich vereinbarten Abschläge zu entrichten wären.
Die insoweit fiktiven warmen Betriebskosten betragen 87,50 Euro (=4/5-Spannenwert
des Berliner Mietspiegels, a. a. O. S. 21 von 1,75 Euro pro m² x 50 m² = 87,50 Euro).
Die fiktive Bruttowarmmiete, von der nach der Rechtsprechung des Senats sicher
ausgegangen werden kann, dass eine Wohnung anmietbar wäre, beträgt damit
einschließlich warmer Betriebskosten 422,50 Euro + 87,50 = 510,00 Euro.
Zur Ermittlung der Kosten nach § 22 SGB II ist davon allerdings wieder der bereits für
Warmwasser im Regelsatz enthaltene Betrag abzuziehen.
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
Dies erfolgt nach ständiger Rechtsprechung des Senats (vgl. zuletzt Beschluss vom
29.12.2009 – L 32 AS 1639/09 – juris Rdnr. 37) durch einfache Dynamisierung der vom
BSG ermittelten Beträge.
Ab 1. Juli 2007 sind die Kosten der Warmwasserbereitung in Höhe von 6,26 Euro
enthalten (BSG, Urteil vom 22. September 2009 – B 4 AS 8/09 R Rdnr.30; ursprünglich
bei 345,-- Euro Regelsatz nach § 20 Abs. 2 SGB II: 6,22 Euro nach BSG, U. v. 27.02.2008,
BSGE 100, 94) – Für den Monat Juni 2008 ist dieser Betrag maßgeblich.
Dies ergibt einen Betrag an zu übernehmenden Kosten für Unterkunft und Heizung für
Juni 2008 von 510,-- Euro minus 6,26 Euro = 503,74 Euro.
Auch zum 1. Juli 2008 ist der Regelsatz (nur) wegen Veränderungen des aktuellen
Rentenwerts erhöht worden, konkret von 347,00 Euro auf 351,00 Euro (vgl. die
Darstellung in BVerfG, U. v. 9.2.2010 Rdnr. 26). Nach wie vor ist also nicht die
Einkommens- und Verbrauchsstichprobe 2003 (EVS 2003) zu Grunde gelegt. Der Betrag
von 6,26 Euro ist entsprechend fortzuschreiben. Der Regelsatz hat sich zum 1. Juli 2008
um 1,15 % erhöht, also erhöht sich der Betrag für Warmwasser von 6,26 auf 6,33 Euro.
Dies ergibt einen Betrag an zu übernehmenden Kosten für Unterkunft und Heizung für
Juli 2008 bis November 2008 monatlich von 510,-- Euro minus 6,33 Euro = 503,67 Euro
Es ist abschließend nicht ersichtlich, dass der Betrag aufgrund besonderer Umstände zu
niedrig sein könnte. Insbesondere kann sich der Kläger nicht auf die lange Wohndauer
berufen. Weder sein Alter an sich noch die Wohndauer - und die Kombination - sind
nämlich Anzeichen, dass aus physischen oder psychischen Gründen ein Umzug eine zu
große Härte bedeuten könnte. Dafür ist hier auch im vorliegenden Fall nichts ersichtlich.
Es gibt im Gegenteil keinen Grund, mangelnde Flexibilität zu belohnen.
Es ist auch ohne weiteres davon auszugehen, dass auf dem Wohnungsmarkt auch im
Umfeld des bisherigen Lebensmittelpunktes in B Mietwohnungen zu dem zu Grunde
gelegten Mietpreis für den Kläger anmietbar wären.
Dem Kläger stehen deshalb für Juni 2008: 503,74 Euro minus 360,00 Euro bereits
erhaltenem Kostenbeitrag = 143,74 Euro als Darlehen zu, für Juli bis November 2008:
503,67 minus 360 = 143,67 Euro monatlich.
3. Dass die bereits gezahlten 360,-- Euro monatlich dem Kläger nur als Darlehen
zugestanden haben, ist für die hier eingeklagte Übernahme weiterer Kosten unerheblich.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 193 SGG. Für die Bemessung der Kostenquote ist
von einem überwiegenden Erfolg des Klägers auszugehen.
Die Revision ist wegen grundsätzlicher Bedeutung zuzulassen, § 160 Abs. 2 Nr. 1 SGG.
Datenschutzerklärung Kontakt Impressum