Urteil des LG Wuppertal vom 02.11.2004
LG Wuppertal: treu und glauben, kaufpreis, kaufvertrag, internet, kanalisation, gas, werbung, wasser, urkunde, kostenfreiheit
Landgericht Wuppertal, 1 O 465/03
Datum:
02.11.2004
Gericht:
Landgericht Wuppertal
Spruchkörper:
1. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
1 O 465/03
Sachgebiet:
Bürgerliches Recht
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen,
die Voll-streckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des
aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht
die Beklagte vor der Vollstre-ckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
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Die Kläger erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 30. 12. 2002 von der Beklagten
ein Grundstück in W zu einem Kaufpreis von 200 EUR pro m2. Im Vertrag heißt es dazu
unter Ziffer III: "Der erschließungs- und kanalanschlussbeitragsfreie Kaufpreis beträgt
200,- EUR/qm". Im Kaufvertrag ist ferner unter der gleichen Ziffer folgende Klarstellung
eingefügt: "Der Verkäufer erklärt zur Klarstellung, dass die Erschließungs- und
Kanalanschlussbeiträge im Umfang des geplanten Bauvorhabens im Kaufpreis
enthalten sind und von der Stadt ## keine zusätzlichen Erschließungs- und
Kanalanschlussbeiträge erhoben werden." Wegen der weiteren Einzelheiten des
Vertrages wird auf die bei den Akten befindliche Ablichtung (Anlage K 1 zur
Klageschrift) verwiesen.
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Die Kläger hatten zuvor im Internet eine auf die Grundstücke in dem Baugebiet
bezogene Werbung der Beklagten gelesen. Dort hieß es zum Kaufpreis der
Grundstücke: "200 EUR/qm incl. Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge, zzgl.
Vermessungskosten sowie Hausanschlüsse".
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Die mit den Klägern bekannten Eheleute F, die sich für ein Grundstück im gleichen
Baugebiet interessierten, erhielten von der Beklagten im November 2002 ein Schreiben,
in dem es heißt, dass zu den anfallenden Kosten noch die innerhalb des
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Baugrundstücks anfallenden Kosten für die Ver- und Entsorgungsleitungen
hinzukommen. Wegen der Einzelheiten wird auf die bei den Akten befindliche
Ablichtung des Schreibens (Bl. 49 d. A.) verwiesen. Die Kläger erhielten dieses
Schreiben nicht zugeschickt.
Bei den Verhandlungen vor dem Notar brachten die Kläger das betreffende Schreiben
zur Sprache. Die Verhandlungen wurden daraufhin unterbrochen und es wurde nach
einem Gespräch mit einem Mitarbeiter der Beklagten unter Ziffer III des Kaufvertrages
der klarstellende Satz zur Beitragserhebung eingefügt, wobei der genaue Zeitpunkt
dieser Einfügung streitig geblieben ist.
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Weil sich die Beklagte nach dem Grundstücksverkauf weigerte, die Kosten der Kläger
für die Hausanschlüsse an die in der Straße vorhandene Kanalisation sowie die
Versorgungsleitungen für Gas, Wasser und Strom zu übernehmen, gaben die Kläger die
Arbeiten von sich aus in Auftrag und wendeten hierfür den mit der Klage geltend
gemachten Betrag von 14.285.32 EUR auf.
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Der Kläger zu 1) behauptet - ohne Beweisantritt -, der klarstellende Satz zur
Beitragserhebung unter Ziffer III des notariellen Kaufvertrags sei in diesen erst nach
Vertragsunterzeichnung eingefügt worden.
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Die Kläger sind der Ansicht, der im Kaufvertrag enthaltene Passus über den Kaufpreis
habe von ihnen nur so verstanden werden können, dass das Grundstück
anschlusskostenfrei verkauft werde. Die Beklagte müsse ihnen daher die für die
Anschlüsse entstandenen Kosten erstatten.
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Die Kläger beantragen,
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die Beklagte zu verurteilen, an sie 14.285,32 EUR nebst Zinsen seit
Rechtshängigkeit in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu
zahlen.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Die Beklagte ist der Ansicht, dass sie im notariellen Kaufvertrag nur auf die Erhebung
von Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträgen verzichtet habe. Die
Kostenübernahme oder -freistellung für Hausanschlüsse habe sie nicht erklärt.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den
vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst
Anlagen Bezug genommen.
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Entscheidungsgründe
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Die Klage ist unbegründet.
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Den Klägern steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Ersatz der von ihnen für die
Hausanschlüsse aufgewendeten 14.285,32 EUR zu.
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Eine Vereinbarung, wonach die Beklagte für die Kläger die Kosten für die
Hausanschlüsse an die öffentliche Kanalisation sowie die Versorgungsleitungen für
Wasser, Gas und Strom übernimmt, ist zwischen den Parteien nicht getroffen worden.
Aus dem von den Parteien geschlossenen notariellen Grundstückskaufvertrag ergibt
sich eine solche Vereinbarung nicht.
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In dem Vertrag ist die Rede von einem erschließungs- und kanalanschlussbeitragsfreien
Kaufpreis. Diese Kaufvertragsklausel ist gemäß §§ 133, 157 BGB dahingehend
auszulegen, dass die Beklagte von den Klägern im Zuge des Grundstückserwerbs keine
Erschließungsbeiträge und keine Kanalanschlussbeiträge mehr erheben können sollte.
Die im Kaufvertrag verwendete Formulierung "erschließungs- und
kanalanschlussbeitragsfrei" bildet ein zusammengehöriges Wortpaar, das durch den
Bestandteil "beitragsfrei" miteinander verbunden wird.
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Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge können gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 KAG NW
von Gemeinden bereits für die bloße Nutzungsmöglichkeit öffentlicher
Versorgungseinrichtungen verlangt werden. Ein tatsächlicher Anschluss an die
Versorgungseinrichtungen ist hierfür nicht erforderlich. Voraussetzung ist nur, dass das
Grundstück erschlossen ist. Eine Straße muss an das Grundstück heranführen, so dass
dieses erreichbar ist (BVerwG, BauR 1991, 454, 458), ein Kanal muss so verlegt sein,
dass ein Grundstück an ihn unter zumutbarem finanziellem Aufwand angeschlossen
werden kann (OVG Münster, NVwZ-RR 2003, 778 ff.).
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Eine über den Verzicht auf die Erhebung dieser Erschließungs- und
Kanalanschlussbeiträge hinausgehende Verpflichtung der Beklagten, die Kläger an die
vorhandenen Kanäle und Versorgungsleitungen tatsächlich anzuschließen
beziehungsweise die hierfür anfallenden Kosten zu tragen, ist dem Kaufvertrag nicht zu
entnehmen. Dagegen spricht nicht nur die Formulierung "erschließungs- und
kanalanschlussbeitragsfrei", sondern auch die unter der gleichen Ziffer des Vertrages
eingefügte Klarstellung, dass die Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge im
Umfang des geplanten Bauvorhabens im Kaufpreis enthalten sind und von der
Beklagten keine zusätzlichen Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge erhoben
werden. Diese Formulierung lässt keinen Zweifel daran, dass nur eine Regelung im
Hinblick auf die Erhebung von Beiträgen getroffen werden sollte. Ein Wille der
Beklagten, für die Kläger Kosten eines Anschlusses zu übernehmen, geht daraus nicht
hervor.
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Die Kläger konnten einen solchen Verpflichtungswillen der Beklagten auch nicht den
Umständen des Vertragsschlusses entnehmen. Das ihnen bekannte Schreiben an die
Eheleute F ist ihnen selbst nicht zugestellt worden. Soweit sich aus ihm ergeben sollte,
dass die Beklagte gegenüber den Eheleuten F eine weitergehende Kostenfreiheit
zugesagt hat, könnten die Kläger daraus unmittelbar keine Rechtsfolgen herleiten. Zwar
hat der Kläger zu 1) im Rahmen der mündlichen Verhandlung erklärt, dass das
Schreiben auch Gesprächsgegenstand anlässlich des notariellen Vertragsabschlusses
war. Er hat dazu aber auch erklärt, dass aufgrund dieses Schreibens die Verhandlungen
unterbrochen wurden und später die Klarstellung bezüglich der Beitragserhebung in den
Vertrag aufgenommen wurde. Dass der Passus, wie der Kläger ohne Beweisantritt
behauptet hat, erst nach der Unterschriftsleistung eingefügt wurde, hält das Gericht
schon wegen der technischen Schwierigkeiten einer solchen nachträglichen
Veränderung der notariellen Urkunde ohne weitere Anhaltspunkte nicht für glaubhaft.
Aufgrund des Umstands, dass es in der eingefügten Klarstellung allein um Beiträge
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ging, hätte den Klägern spätestens jetzt klar werden müssen, dass die Beklagte nicht
noch darüber hinaus Kosten übernehmen wollte. Anderenfalls hätte es nach dem
Verlauf der Verhandlungen vor dem Notar nahe gelegen, auch diese Bereitschaft der
Beklagten in den Vertrag mit aufzunehmen.
Die von den Klägern im Internet gelesene Werbung der Beklagten führt ebenfalls nicht
dazu, dass der später geschlossene Kaufvertrag in dem von den Klägern
angenommenen Sinn auszulegen wäre. Das Gegenteil ist der Fall. Im Internet war
angegeben, dass der Kaufpreis zuzüglich Vermessungskosten und Hausanschlüssen
zu verstehen ist, diese Kosten also von den Erwerbern zu tragen sind.
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Die Ansicht der Kläger, bei der Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB sei zu
berücksichtigen, dass der Laie nicht zwischen Erschließungskosten und
Erschließungsbeiträgen unterscheide, geht in dieser Pauschalität fehl. Ein
Erklärungsempfänger ist nach Treu und Glauben verpflichtet, unter Berücksichtigung
aller ihm erkennbaren Umstände mit gehöriger Aufmerksamkeit zu prüfen, was der
Erklärende meint. Nach den Umständen des Falles hatten die Kläger allen Anlass,
davon auszugehen, dass die Beklagte allein auf Beitragserhebungen verzichten wollte.
Wenn sie sich über die Bedeutung der verwendeten Begrifflichkeiten gleichwohl nicht
sicher waren, hätten sie sich vor Vertragsabschluss genauer über deren Bedeutung
erkundigen müssen. Auch hierzu dient eine Verhandlung vor dem Notar.
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Da die Kläger unterlegen sind, haben sie gemäß § 91 Abs. 1 ZPO die Kosten des
Rechtsstreits zu tragen.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 1, 711
ZPO.
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