Urteil des LG Wuppertal vom 19.08.2005
LG Wuppertal: Sachgebiet: Bürgerliches Recht, vermieter, anschlussberufung, auszug, nichtigkeit, mietwohnung, zustand, streichung, lückenfüllung, agb
Landgericht Wuppertal, 10 S 44+102/05
Datum:
19.08.2005
Gericht:
Landgericht Wuppertal
Spruchkörper:
10. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
10 S 44+102/05
Vorinstanz:
Amtsgericht Wuppertal, 90 C 484/04
Sachgebiet:
Bürgerliches Recht
Tenor:
Die Berufung der Klägerin und die Anschlussberufung der Beklagten ge-
gen das am 17. Februar 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wup-
pertal werden zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens haben zu 93 % die Klägerin und zu
7 % die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
G r ü n d e :
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Das Amtsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, für eine beim Auszug
aus der Mietwohnung entfernte und im Eigentum der Klägerin stehende Spüle
Schadensersatz in Höhe von 199,57 EUR und für die Anfertigung abhanden
gekommener Zimmertürschlüssel Schadensersatz in Höhe von 150 EUR zu leisten. Die
auf Zahlung weiterer 6.252,47 EUR gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen.
Gegen das klageabweisende Urteil hat die Klägerin, soweit das Amtsgericht den weiter
hilfsweise geltend gemachten Anspruch auf Zahlung von 4.428,26 EUR
zurückgewiesen hat, Berufung eingelegt. Vorstehender Anspruch war für den Fall von
der Klägerin geltend gemacht, dass das Amtsgericht - wie geschehen - 1. den
Schadensersatzanspruch hinsichtlich unterlassener Schönheitsreparaturen wegen
Verstoßes des § 8 Nr. 5 - 7 des Formularmietvertrages, nach dem die
Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auszuführen waren, gegen § 307
I und II Nr. 1 BGB und 2. den hilfsweise auf übermäßige Abnutzung und
Substanzschädigung gestützten Schadensersatzanspruch für unbegründet erachten
würde.
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Die Klägerin beantragt nunmehr,
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1. unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten zu
verurteilen, als Gesamtschuldner an sie über den erstinstanzlich zuerkannten
Betrag von 349,57 EUR hinaus weitere 4.428,16 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszinssatz seit dem 07.08.2004 zu zahlen,
2. hilfsweise, unter teilweiser Aufhebung des angefochtenen Urteils und den
Feststellungen den Rechtsstreits zur weiteren Verhandlung an das Amtsgericht
Wuppertal zurückzuverweisen,
3. Im Falle des Unterliegens der Klägerin die Revision zuzulassen.
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Sie macht zum Antrag zu 1. folgende Rechtsausführungen:
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Grundsätzlich trage der Vermieter gemäß § 535 BGB die Pflicht zur Instandhaltung der
Wohnung; übernähme nunmehr der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen
durch entsprechende Überwälzung im Mietvertrag, sei es durch Formularklausel oder
Individualvereinbarung, so würde ihm im Gegenzug zur Übernahme dieser ursprünglich
vom Vermieter zu tragenden Hauptleistungspflicht im Gegenzug vom Vermieter ein Teil
des Mietzinses "erlassen" bzw. fände die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch
den Mieter kalkulatorisch ihre Berücksichtigung in einer geringeren Miete, als sie
vereinbart würde, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht übernähme und
stattdessen es entsprechend der gesetzlichen Grundkonzeption dabei verbliebe, dass
der Vermieter für die Instandhaltung und damit auch die Durchführung von
Schönheitsreparaturen verpflichtet wäre; die Reduzierung der Miete bzw. der kalkulierte
ersparte Anteil an Miete, den der Mieter im Falle der Übernahme von
Schönheitsreparaturen nicht zu tragen hätte, stelle damit die im Synallagma stehende
Gegenleistung des Vermieters dar; falle nun die Verpflichtung des Mieters zur
Durchführung der Schönheitsreparaturen weg, so sei der Mieter um den ersparten
Mietzinsanteil ungerechtfertigt bereichert; er habe nämlich einen Vermögensvorteil in
Form des ersparten Mietzinsanteils erlangt; dieser betrage im vorliegenden Fall
4.428,26 EUR.
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Die Beklagten haben gegen ihre gesamtschuldnerische Verurteilung zur Zahlung von
349,57 EUR an die Klägerin Anschlussberufung eingelegt, mit der sie ihren
erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiterverfolgen.
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Die Klägerin und die Beklagten beantragen, das jeweils eingelegte Rechtsmittel des
Gegners zurückzuweisen.
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Die zulässige Berufung der Klägerin und die zulässige Anschlussberufung der
Beklagten sind unbegründet.
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I.
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Zur Berufung
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Der von der Klägerin in erster Instanz weiter hilfsweise und in der Berufungsinstanz
unbedingt gegen die Beklagten als Gesamtschuldner verfolgte Zahlungsanspruch aus
ungerechtfertigter Bereicherung in Höhe von 4.428,16 EUR ist unbegründet. Denn den
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vermögenswerten Vorteil, den die Beklagten durch die Nichtigkeit der
Schönheitsreparaturklausel (§ 8 Nr. 5 - 7 des Formularmietvertrages) erlangt haben und
den die Klägerin als ersparte Miete für die Vergangenheit analog § 28 IV Satz 2 der II.
Berechnungsverordnung (8,50 EUR pro qm Wohnfläche jährlich) berechnet, haben die
Beklagten mit Rechtsgrund erlangt.
Ist, wie hier, die vereinbarte Schönheitsreparaturklausel unwirksam, so steht dem
Vermieter gegen den Mieter kein Anspruch auf Durchführung von
Schönheitsreparaturen nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung zu.
Eine ergänzende Vertragsauslegung, nach der der Vermieter innerhalb der Grenzen des
rechtlich Zulässigen - also unabhängig vom "starren" Fristenplan - die Renovierung
verlangen kann, würde nämlich gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion
verstoßen. Nach herrschender Meinung können unwirksame Formularklauseln nicht auf
ein rechtlich zulässiges Maß verkürzt werden, weil anderenfalls die Benutzung
unwirksamer Klauseln für den Verwender ohne Risiko wäre (vgl. u. a. BGHZ 96, 19 - 25
ff. -; 120, 122; Palandt-Heinrichs, 64. Auflage, Vorb. vor § 307 RN. 8). Bei Nichtigkeit
einer AGB-Klausel kommt eine Lückenfüllung durch ergänzende Vertragsauslegung
deshalb nur in Betracht, wenn die Lücke im Vertrag nicht durch Regeln des dispositiven
Rechts geschlossen werden kann und die ersatzlose Streichung der Klausel keine
interessengerechte Lösung darstellt. Hieran fehlt es, weil an die Stelle der unwirksamen
Renovierungsklausel die Regelung des § 535 I Satz 2 BGB tritt, auch wenn die
Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach der Rechtsprechung des
BGH der Verkehrssitte entspricht. Die §§ 305 ff. BGB weisen demnach das Risiko der
Verwendung einer unwirksamen Renovierungsklausel alleine dem Vermieter zu
(Lehmann-Richter, ZMR 2005, 170 - 171 und 174). Das aber hat zur Folge, dass der
vermögenswerte Vorteil, den der Mieter durch die Nichtigkeit der
Schönheitsreparaturklausel erlangt, kraft Gesetzes beim Mieter verbleiben soll. Dann
aber hat er ihn mit Rechtsgrund erlangt.
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II.
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Zur Anschlussberufung
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Das Amtsgericht hat die Beklagten zu Recht als Gesamtschuldner zum Schadensersatz
für eine beim Auszug aus der Mietwohnung entfernte Spüle in Höhe von 199,57 EUR
und zur Erstattung der Aufwendungen für die Anfertigung abhanden gekommener
Zimmerschlüssel in Höhe von 150 EUR verurteilt. Zur Begründung verweist die Kammer
auf die zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung.
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Die von den Beklagten in der Berufungsbegründung benannten Zeugen H und N sind
zu ihrer Behauptung, die Spüle habe sich bei Einzug der Beklagten in einem völlig
desolaten Zustand befunden, sie sei praktisch morsch gewesen, aus diesem Grunde
hätten die Beklagten gar keine andere Möglichkeit gehabt als die Spüle bei Auszug zu
entfernen, nicht zu hören. Mit dem Beweisantritt auf Vernehmung der Zeugin N bleiben
die Beklagten in zweiter Instanz gemäß § 531 I ZPO ausgeschlossen, weil das
Amtsgericht ihren diesbezüglichen Beweisantritt im Schriftsatz vom 25. Januar 2005
bereits gemäß § 296 I ZPO wirksam als verspätet zurückgewiesen hat. Der neue
Beweisantritt in der Anschlussbegründung auf Vernehmung der Zeugin H ist nicht
zuzulassen, weil die Beklagten nicht dargelegt haben, dass eine der Voraussetzungen
in § 531 II Nr. 1 - 3 ZPO für die Zulassung dieses Verteidigungsmittels vorliegen.
Gleiches gilt für den Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens.
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Abgesehen davon wäre dem Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens
auch deshalb nicht nachzugehen gewesen, weil dem Gutachter Anknüpfungstatsachen
für die Beurteilung des Zustands der Spüle fehlten. Denn die Beklagten haben die
Vorlage von Fotos im Verhandlungstermin, die den desolaten Zustand der Spüle
belegen sollten, unterlassen.
Für die Behauptung der Beklagten, es hätte durchaus ausgereicht, lediglich zwei neue
Schlüssel angefertigt zu haben, weil es sich bei den Schlössern um solche einfachster
Ausführung mit gewöhnlichen Bartschlüsseln gehandelt habe, die ohne weiteres bei
jedem Schlüsseldienst zum Preis von etwa 5 EUR pro Stück hätten angefertigt werden
können, ist den Beweisantritten auf Vernehmung der Zeuginnen H und N und auf
Einholung eines Sachverständigengutachtens ebenfalls nicht nachzugehen. Mit diesen
erstmals in der Anschlussberufung genannten Verteidigungsmitteln sind die Beklagten
ausgeschlossen, weil sie nicht dargetan haben, dass eine der in §§ 531 II Nr. 1 - 3 ZPO
genannten Voraussetzungen für die Zulassung ihrer Verteidigungsmittel vorliegt.
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III.
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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 II Nr. 1, 97 I, 708 Nr. 10, 713 ZPO.
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Für die Zulassung der Revision bestand keine Veranlassung.
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Streitwert für die Berufungsinstanz: 4.777,73 EUR
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Dr. Wiese
Büllesbach
Kohl
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