Urteil des LG Wiesbaden, Az. 2 S 26/07

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Gericht:
LG Wiesbaden 2.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
2 S 26/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 558a BGB
Wohnraummiete: Mieterhöhungsverlangen ohne die
Beifügung des örtlichen Mietspiegels
Tenor
1. Die Berufung der Klägerin gegen das am 8.3.2007 verkündete Urteil des
Amtsgerichts Wiesbaden – Az: 92 C 3551/06 – 22 – wird zurückgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die
Zwangsvollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von
110% des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor
Sicherheit in Höhe von 110% des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrags
leistet.
4. Die Revision wird zugelassen.
Gründe
Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Zustimmung zu einem
Mieterhöhungsverlangen vom 25.01.2006, auf das Bezug genommen wird (Bl. 4f
d.A.).
Gemäß § 4 des Mietvertrages vom 19.7.1999 (Bl. 130ff d.A.) führt der Vermieter
die Schönheitsreparaturen aus. Gemäß § 3 Abs. 2 des Mietvertrags ist Bestandteil
der Grundmiete ein Kostenanteil für Schönheitsreparaturen, der sich nach den
Pauschalen des § 28 der II. Berechnungsverordnung richtet. Nach § 5 Abs. 3 des
Mietvertrags sind Schönheitsreparaturen, deren Kosten den in der Miete
enthaltenen Kostenbeitrag des Vermieters übersteigen vom Mieter auszugleichen.
In einem Erhöhungsverlangen vom 29.11.2004 wird die Netto-Kaltmiete sowie ein
Zuschlag für Modernisierung ausgewiesen (Bl. 40ff d. A.). In dem
streitgegenständlichen Erhöhungsverlangen wird eine einheitliche Grundmiete
ausgewiesen. Ferner wird in dem streitgegenständlichen Erhöhungsverlangen
ausgeführt, in der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechend dem Mietspiegel sei
kein Anteil für die Durchführung von Schönheitsreparaturen enthalten. Da gemäß
Mietvertrag die Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Vermieter obliege,
sei ein Ausgleichsbetrag entsprechend der II. Berechnungsverordnung
hinzuzurechnen. Dem Erhöhungsverlangen war der Mietspiegel der Stadt
Wiesbaden nicht beigefügt. Es wird darauf verwiesen, dass die Beklagte den
Mietspiegel im Kundencenter einsehen oder die Servicenummer bei Fragen
anrufen könne.
Die Klägerin ist der Ansicht, das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen sei
formell wirksam. Die Beklagte ist der Ansicht, dass Erhöhungsverlangen sei formell
nicht wirksam, weil der Mietspiegel nicht beigefügt wurde. Zudem habe die Klägerin
innerhalb von 15 Monaten zwei Mal die Grundmiete erhöht. Die Erhöhung sei auch
über die Kappungsgrenze hinaus erfolgt, da der Modernisierungszuschlag nicht Teil
der Grundmiete sei, nunmehr aber ohne separat ausgewiesen zu sein, anteilig in
der Grundmiete enthalten sei. Ferner sei das Mieterhöhungsverlangen teilweise
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der Grundmiete enthalten sei. Ferner sei das Mieterhöhungsverlangen teilweise
unwirksam, da bei Durchführung von Schönheitsreparaturen der Mieter einen Teil
der Kosten zu tragen habe.
Das Amtsgericht hat durch das angefochtene Urteil vom 8.3.2007 die Klage
abgewiesen, und zur Begründung ausgeführt, dass Mieterhöhungsverlangen sei
formell unwirksam, da das Angebot der Einsichtnahme in den Mietspiegel nicht
ausreichend sei.
Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten
Berufung, mit der sie ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt.
Die Klägerin und Berufungsklägerin beantragt,
das Urteil des AG Wiesbaden vom 8.3.07, der Klägerin zugestellt am 5.4.07 –
Az: 92 C 3551/06-22 – aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, einer
Anhebung der Grundmiete für die von ihr bei der Klägerin gemietete Wohnung im
Hause Am Hochfeld 30 in 65205 Wiesbaden von zur Zeit EUR 307,75 monatlich
um EUR 39,52 monatlich auf EUR 347,27 monatlich ab dem 1.4.2006
zuzustimmen.
Die Beklagte und Berufungsbeklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte vertritt weiterhin die Auffassung, dass Mieterhöhungsverlangen sei
formell unwirksam.
Die Berufung der Klägerin bleibt in der Sache ohne Erfolg.
Das Mieterhöhungsverlangen vom 25.01.2006 ist formell unwirksam, weil eine
ausreichende Begründung gemäß § 558a BGB fehlt.
Wird ein Mieterhöhungsverlangen unter Hinweis auf den Mietspiegel begründet,
muss dieser grundsätzlich beigefügt werden, es sei denn, der Mietspiegel ist dem
Mieter kostenlos zugänglich. Letzteres ist in Wiesbaden nicht der Fall. Die
Beifügung des Mietspiegels wird nicht dadurch ersetzt, dass der Mieter diesen im
Kundencenter der Klägerin einsehen kann. Dabei kommt es nicht darauf an, wo
sich dieses Kundencenter befindet. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat,
ist die Prüfungsmöglichkeit für den Mieter bei einer reinen Einsichtnahme im
Kundencenter nämlich eingeschränkt, weil der Mietspiegel dort dem Mieter nur
zeitlich begrenzt zur Verfügung steht. Auch kann sich der Mieter dort nicht durch
Dritte, beispielsweise Familienangehöriger, beraten lassen. Schließlich ist zu
berücksichtigen, dass das Aufsuchen des Kundencenters gerade für berufstätige
Mieter aus Zeitgründen nicht ohne weiteres möglich ist. Demgegenüber ist der
Aufwand des Beifügens des Mietspiegels für den Vermieter relativ gering.
Die Klägerin hat im Übrigen in dem streitgegenständlichen
Mieterhöhungsverlangen auch die einschlägige Spanne des Mietspiegels nicht
genannt, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt die formellen Anforderungen
an die Begründung gemäß § 558a BGB nicht erfüllt sind (BGH, 12.11.2003, Az: VIII
ZR 52/03 = WuM 2004, 93).
Sofern die Beklagte einwendet, das Mieterhöhungsverlangen sei auch im Hinblick
auf die fehlende separate Ausweisung des Modernisierungszuschlags formell
unwirksam, weil die Beklagte zumindest jeweils den Spitzenbetrag einer
Schönheitsreparatur ausgleichen müsse, bestehen diesbezüglich jedoch keine
Bedenken. Denn die Regelung zur Tragung der Mehrkosten für
Schönheitsreparaturen gemäß § 5 (3) in Verbindung mit dem Merkblatt zum
Mietvertrag sind unwirksam. § 5 des Mietvertrags enthält einen starren Fristenplan
für vorzunehmende Schönheitsreparaturen, ohne die Möglichkeit des Nachweises,
dass diese noch nicht erforderlich sind. Nach der Rechtsprechung des BGH
verstoßen solche Klauseln gegen § 307 Abs. 1 BGB und sind unwirksam (BGH,
5.4.2006, Az: VIII ZR 106/05 = NJW 2006, 2113). Da die Beklagte nach dem
Mietvertrag stets die Mehrkosten, die den von der Klägerin freigegebenen Betrag
für die Durchführung der Schönheitsreparaturen übersteigen, übernehmen muss,
ist sie durch den starren Fristenplan ohne Nachweismöglichkeit unbillig
benachteiligt.
Folglich verbleibt die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei der Klägerin und
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Folglich verbleibt die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei der Klägerin und
diese hat auch die über den von der Beklagten hierfür mit dem Mietzins
entrichteten Betrag hinausgehenden Kosten zu übernehmen. Der bereits bei
Vertragsabschluss vereinbarte Zuschlag zum Mietzins für Schönheitsreparaturen
muss nicht separat ausgewiesen werden, weil die Klägerin die Kostenlast für die
Durchführung der Schönheitsreparaturen trägt und die Beklagte daher kein
Interesse hat, Kenntnis über den "angesparten" Betrag zu erhalten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war zuzulassen, weil die vorstehend erörterten Rechtsfragen noch
nicht obergerichtlich entschieden sind und die Rechtsfragen im Hinblick auf die
große Anzahl der von der Klägerin vermieteten Wohnungen im Bundesgebiet
grundsätzliche Bedeutung haben.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.