Urteil des LG Wiesbaden vom 30.08.2007, 2 S 26/07

Aktenzeichen: 2 S 26/07

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Quelle: Gericht: LG Wiesbaden 2. Zivilkammer

Norm: § 558a BGB

Entscheidungsdatum: 30.08.2007

Aktenzeichen: 2 S 26/07

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Mieterhöhungsverlangen ohne die Beifügung des örtlichen Mietspiegels

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das am 8.3.2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden Az: 92 C 3551/06 22 wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

1Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen vom 25.01.2006, auf das Bezug genommen wird (Bl. 4f d.A.).

2Gemäß § 4 des Mietvertrages vom 19.7.1999 (Bl. 130ff d.A.) führt der Vermieter die Schönheitsreparaturen aus. Gemäß § 3 Abs. 2 des Mietvertrags ist Bestandteil der Grundmiete ein Kostenanteil für Schönheitsreparaturen, der sich nach den Pauschalen des § 28 der II. Berechnungsverordnung richtet. Nach § 5 Abs. 3 des Mietvertrags sind Schönheitsreparaturen, deren Kosten den in der Miete enthaltenen Kostenbeitrag des Vermieters übersteigen vom Mieter auszugleichen.

3In einem Erhöhungsverlangen vom 29.11.2004 wird die Netto-Kaltmiete sowie ein Zuschlag für Modernisierung ausgewiesen (Bl. 40ff d. A.). In dem streitgegenständlichen Erhöhungsverlangen wird eine einheitliche Grundmiete ausgewiesen. Ferner wird in dem streitgegenständlichen Erhöhungsverlangen ausgeführt, in der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechend dem Mietspiegel sei kein Anteil für die Durchführung von Schönheitsreparaturen enthalten. Da gemäß Mietvertrag die Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Vermieter obliege, sei ein Ausgleichsbetrag entsprechend der II. Berechnungsverordnung hinzuzurechnen. Dem Erhöhungsverlangen war der Mietspiegel der Stadt Wiesbaden nicht beigefügt. Es wird darauf verwiesen, dass die Beklagte den Mietspiegel im Kundencenter einsehen oder die Servicenummer bei Fragen anrufen könne.

4Die Klägerin ist der Ansicht, das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen sei formell wirksam. Die Beklagte ist der Ansicht, dass Erhöhungsverlangen sei formell nicht wirksam, weil der Mietspiegel nicht beigefügt wurde. Zudem habe die Klägerin innerhalb von 15 Monaten zwei Mal die Grundmiete erhöht. Die Erhöhung sei auch über die Kappungsgrenze hinaus erfolgt, da der Modernisierungszuschlag nicht Teil der Grundmiete sei, nunmehr aber ohne separat ausgewiesen zu sein, anteilig in der Grundmiete enthalten sei. Ferner sei das Mieterhöhungsverlangen teilweise

der Grundmiete enthalten sei. Ferner sei das Mieterhöhungsverlangen teilweise unwirksam, da bei Durchführung von Schönheitsreparaturen der Mieter einen Teil der Kosten zu tragen habe.

5Das Amtsgericht hat durch das angefochtene Urteil vom 8.3.2007 die Klage abgewiesen, und zur Begründung ausgeführt, dass Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam, da das Angebot der Einsichtnahme in den Mietspiegel nicht ausreichend sei.

6Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung, mit der sie ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt.

7Die Klägerin und Berufungsklägerin beantragt,

8das Urteil des AG Wiesbaden vom 8.3.07, der Klägerin zugestellt am 5.4.07 Az: 92 C 3551/06-22 aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, einer Anhebung der Grundmiete für die von ihr bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause Am Hochfeld 30 in 65205 Wiesbaden von zur Zeit EUR 307,75 monatlich um EUR 39,52 monatlich auf EUR 347,27 monatlich ab dem 1.4.2006 zuzustimmen.

9Die Beklagte und Berufungsbeklagte beantragt,

10die Berufung zurückzuweisen.

11 Die Beklagte vertritt weiterhin die Auffassung, dass Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam.

12 Die Berufung der Klägerin bleibt in der Sache ohne Erfolg.

13 Das Mieterhöhungsverlangen vom 25.01.2006 ist formell unwirksam, weil eine ausreichende Begründung gemäß § 558a BGB fehlt.

14 Wird ein Mieterhöhungsverlangen unter Hinweis auf den Mietspiegel begründet, muss dieser grundsätzlich beigefügt werden, es sei denn, der Mietspiegel ist dem Mieter kostenlos zugänglich. Letzteres ist in Wiesbaden nicht der Fall. Die Beifügung des Mietspiegels wird nicht dadurch ersetzt, dass der Mieter diesen im Kundencenter der Klägerin einsehen kann. Dabei kommt es nicht darauf an, wo sich dieses Kundencenter befindet. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist die Prüfungsmöglichkeit für den Mieter bei einer reinen Einsichtnahme im Kundencenter nämlich eingeschränkt, weil der Mietspiegel dort dem Mieter nur zeitlich begrenzt zur Verfügung steht. Auch kann sich der Mieter dort nicht durch Dritte, beispielsweise Familienangehöriger, beraten lassen. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass das Aufsuchen des Kundencenters gerade für berufstätige Mieter aus Zeitgründen nicht ohne weiteres möglich ist. Demgegenüber ist der Aufwand des Beifügens des Mietspiegels für den Vermieter relativ gering.

15 Die Klägerin hat im Übrigen in dem streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen auch die einschlägige Spanne des Mietspiegels nicht genannt, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt die formellen Anforderungen an die Begründung gemäß § 558a BGB nicht erfüllt sind (BGH, 12.11.2003, Az: VIII ZR 52/03 = WuM 2004, 93).

16 Sofern die Beklagte einwendet, das Mieterhöhungsverlangen sei auch im Hinblick auf die fehlende separate Ausweisung des Modernisierungszuschlags formell unwirksam, weil die Beklagte zumindest jeweils den Spitzenbetrag einer Schönheitsreparatur ausgleichen müsse, bestehen diesbezüglich jedoch keine Bedenken. Denn die Regelung zur Tragung der Mehrkosten für Schönheitsreparaturen gemäß § 5 (3) in Verbindung mit dem Merkblatt zum Mietvertrag sind unwirksam. § 5 des Mietvertrags enthält einen starren Fristenplan für vorzunehmende Schönheitsreparaturen, ohne die Möglichkeit des Nachweises, dass diese noch nicht erforderlich sind. Nach der Rechtsprechung des BGH verstoßen solche Klauseln gegen § 307 Abs. 1 BGB und sind unwirksam (BGH, 5.4.2006, Az: VIII ZR 106/05 = NJW 2006, 2113). Da die Beklagte nach dem Mietvertrag stets die Mehrkosten, die den von der Klägerin freigegebenen Betrag für die Durchführung der Schönheitsreparaturen übersteigen, übernehmen muss, ist sie durch den starren Fristenplan ohne Nachweismöglichkeit unbillig benachteiligt.

17 Folglich verbleibt die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei der Klägerin und

17 Folglich verbleibt die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei der Klägerin und diese hat auch die über den von der Beklagten hierfür mit dem Mietzins entrichteten Betrag hinausgehenden Kosten zu übernehmen. Der bereits bei Vertragsabschluss vereinbarte Zuschlag zum Mietzins für Schönheitsreparaturen muss nicht separat ausgewiesen werden, weil die Klägerin die Kostenlast für die Durchführung der Schönheitsreparaturen trägt und die Beklagte daher kein Interesse hat, Kenntnis über den "angesparten" Betrag zu erhalten.

18 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

19 Die Revision war zuzulassen, weil die vorstehend erörterten Rechtsfragen noch nicht obergerichtlich entschieden sind und die Rechtsfragen im Hinblick auf die große Anzahl der von der Klägerin vermieteten Wohnungen im Bundesgebiet grundsätzliche Bedeutung haben.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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