Urteil des LG Wiesbaden vom 24.04.2009

LG Wiesbaden: einkaufszentrum, anpassung, mietzins, vorzeitige entlassung, mietvertrag, mietsache, aufrechnung, mietobjekt, betreiber, vollstreckung

Gericht:

LG Wiesbaden 7.

Zivilkammer

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

7 O 116/08

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 313 BGB, § 535 BGB, § 536

BGB

(Gewerberaummiete: Geringere als die erwartete

Besucherfrequenz als Mangel einer Gewerbefläche in

einem Einkaufszentrum bzw. als Störung der

Geschäftsgrundlage)

Tenor

Das Vorbehaltsurteil des Gerichts vom 10.10.2008 – 7 O 116/08 – wird für

vorbehaltlos erklärt.

Die Beklagten haben die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung

abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von elf Zehnteln des jeweils zu

vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit

in gleicher Höhe erbringt.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zahlung rückständigen Mietzinses in

Anspruch.

die Klägerin vermietet das in 6... W..., B...platz 3, belegene Einkaufszentrum. Die

Parteien schlossen unter dem 01.11.2006/10.11.2006 über eine in eben diesem

Einkaufszentrum belegene Gewerbefläche einen Mietvertrag, wegen dessen Inhalts

auf die Anlage K 1 zu dem Schriftsatz der klägerischen Prozeßbevollmächtigten

vom 14.05.2008 verwiesen wird. Den von ihnen nach diesem Mietvertrag

geschuldeten Mietzins zahlten die Beklagten nur bis September 2007 vollständig,

seitdem aber nur zum Teil oder aber überhaupt nicht. Wegen der Mietrückstände

wird auf die der Klageschrift als Anlage K 8 beigefügte Forderungsaufstellung

verwiesen. Der Mietzins betrug ursprünglich 3.937,12 EUR brutto. Entsprechend

der Mietvertraglichen Regelung erhöhte er sich zum 01.01.2008 auf 4.048,27 EUR

brutto und zum 01.04.2008 auf 4.084,00 EUR brutto. Mit Schreiben vom

24.01.2008 forderten die Beklagten von der Klägerin eine Anpassung des

Mietzinses. Die Klägerin, die bereits mit Schreiben vom 08.01.2008 eine

Reduzierung des Mietzinses abgelehnt hatte, ging auf dieses Ansinnen nicht ein.

Die Klägerin behauptet und ist der Auffassung, die Beklagten seien weder

berechtigt, den Mietzins zu mindern, noch befugt, eine Anpassung desselben zu

verlangen. Daß die Beklagten mit dem von ihnen betriebenen Ladengeschäft

bisher nicht die erhofften Umsätze getätigt hätten, stelle nichts dar, wofür sie, die

Klägerin, als Betreiberin des Einkaufszentrums verantwortlich gemacht werden

könnte. Tatsächlich oder vermeintlich hinter den Erwartungen zurückbleibende

Umsätze in dem Ladengeschäft der Beklagten oder in dem Einkaufszentrum

insgesamt stellten keinen Sachmangel dar, auf Grund dessen die Beklagten

berechtigt wären, den Mietzins zu mindern. Ob mit dem fraglichen Mietobjekt die

erhofften Umsätze getätigt werden könnten, falle in die Risikosphäre der Beklagten

als Mieter und Betreiber des fraglichen Ladengeschäfts. Daß das Ladenlokal in

einem Einkaufszentrum belegen sei, zwinge ohne das Hinzutreten besonderer

Umstände zu keiner anderen Sicht der Dinge. Diese lägen hier aber nicht vor.

Insbesondere treffe nicht zu, daß sie, die Klägerin, die Beklagten aus Anlaß der

Vertragsverhandlungen getäuscht habe. Wenn im Vorfeld des Vertragsschlusses

von bestimmten Besucherzahlen die Rede gewesen sei, so nicht etwa im Sinne

einer Garantie, sondern einer Erwartung, die auch von ihr, der Klägerin, gehegt

worden sei. Ob die Beklagten ihrer Kalkulation bestimmte Besucherzahlen

zugrunde gelegt hätten, sei ihr, der Klägerin, nicht bekannt. Auch treffe nicht zu,

daß von ihr, der Klägerin, angeblich zugesagte Besucherzahlen mit der Höhe des

Mietzinses korrespondierten. Die Beklagten interpretierten insoweit den

Mietvertrag unzutreffend. Aus diesem ergebe sich unmißverständlich, daß eine

umsatzabhängige Miete nur für den Fall des Erreichens beziehungsweise

Überschreitens eines bestimmten Umsatzes fällig werde. Um die Zahlung einer

umsatzabhängigen Miete gehe es hier aber nicht. Die umsatzunabhängige Miete

schuldeten die Beklagten in jedem Fall. Dieser Forderung könnten die Beklagten

den Einwand der vermeintlichen Mangelhaftigkeit der Mietsache schon deshalb

nicht entgegensetzen, weil die enttäuschten Umsatzerwartungen der Beklagten

keinen Mangel darstellten. Wegen der von den Beklagten geforderten Anpassung

des Mietzinses gelte nichts anderes. Diese könnten die Beklagten neben der von

ihnen geltend gemachten Mietminderung ohnehin nicht verlangen. Auch hätten

die Beklagten es versäumt, die Anpassung des Mietzinses, welche sie, die

Klägerin, bereits unter dem 08.01.2008 abgelehnt habe, gegebenenfalls gerichtlich

geltend zu machen. Den Mietzins einseitig neu festzulegen, seien die Beklagten

indes nicht befugt. Auch hätten die Beklagten bislang keine zur Aufrechnung

geeignete Schadensersatzforderung oder sonstigen Zahlungsanspruch ihr, der

Klägerin, gegenüber geltend gemacht, mit welchen sie, die Beklagten, nunmehr

erfolgreich die Aufrechnung gegen die streitbefangene Mietzinsforderung erklären

könnten.

Das Gericht hat mit Vorbehaltsurteil vom 10.10.2008 die Beklagten als

Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 30.876,17 EUR nebst bis zum

14.08.2008 aufgelaufener Zinsen in Höhe von 1.558,27 EUR zuzüglich Zinsen in

Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 30.876,17 EUR seit

dem 15.08.2008 sowie vorgerichtlich entstandener Anwaltskosten in Höhe von

703,80 EUR und Mahnkosten in Höhe von 11,00 EUR zu zahlen, und im übrigen

festgestellt, daß der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt sei.

Die Klägerin beantragt im Nachverfahren nunmehr,

das Vorbehaltsurteil des Gerichts vom 10.10.2008 aufrechtzuerhalten.

Die Beklagten beantragen,

das Vorbehaltsurteil des Gerichts vom 10.10.2008 aufzuheben und die Klage

insgesamt abzuweisen.

Sie behaupten und sind der Auffassung, sie, die Beklagten, seien bei

Vertragsschluß getäuscht worden, indem ihnen für das Einkaufszentrum, in

welchem die Mietsache belegen sei, Besucherzahlen von 15.000 und mehr je Tag

vorgespiegelt worden seien. In Wahrheit seien es je Tag 3.000 und weniger. Die

Tendenz sei fallend. Damit das Mietobjekt kostendeckend betrieben werden könne,

sei ein Umsatz von mehr als 32.000 EUR je Monat vonnöten. Tatsächlich seien es

aber monatlich weniger als 3.000 EUR. Dementsprechend stehe ihnen, den

Beklagten, ein Anspruch auf Vertragsanpassung beziehungsweise auf

Vertragsauflösung zu. Als bundes- und europaweit agierender Betreiber von

Einkaufszentren habe die Klägerin wissen müssen, daß Umsatzzahlen, die einen

rentablen Betrieb eines Ladenlokals in dem streitgegenständlichen

Einkaufszentrum ermöglichten, an dem fraglichen Standort in Wahrheit nicht zu

erzielen seien. Da der Mietzins nach dem streitgegenständlichen Vertrag eine

umsatzabhängige Komponente beinhalte, weil sie, die Beklagten, zur monatlichen

Meldung der Umsatzzahlen verpflichtet seien, sei die Klägerin an dem Risiko der

hinter den erwarteten Umsätzen zurückbleibenden Umsätzen zu beteiligen. Sie,

die Beklagten, könnten entweder eine Reduktion des Mietzinses oder eine

vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag verlangen.

Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten

Schriftsätze und die zugehörigen Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Das Vorbehaltsurteil des Gerichts vom 10.10.2008 war für vorbehaltlos zu erklären

(§§ 600, 302 ZPO), weil das Gericht die Beklagten darin mit Recht als

Gesamtschuldner verurteilt hat, an die Klägerin 30.876,17 EUR nebst bis zum

14.08.2008 aufgelaufener Zinsen in Höhe von 1.558,27 EUR zuzüglich Zinsen in

Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 30.876,17 EUR seit

dem 15.08.2008 sowie vorgerichtlich entstandener Anwaltskosten in Höhe von

703,80 EUR und Mahnkosten in Höhe von 11,00 EUR zu zahlen. Erhebliche

Einwendungen gegen die Mietzinsforderung der Klägerin konnten die Beklagten

auch im Nachverfahren nicht dartun.

Ein zur Minderung des Mietzinses berechtigender Mangel der Mietsache liegt

ersichtlich nicht vor (§§ 536 ff. BGB). Die Beklagten sind lediglich Mieter des von

ihnen innegehaltenen Ladenlokals. Daß dieses selbst einen zur Mietminderung

berechtigenden Mangel aufweisen würde, ist weder vorgetragen noch anderweit

ersichtlich. Zur Rechtfertigung der von ihnen seit geraumer Zeit vorgenommenen

Mietkürzung berufen die Beklagten sich vergeblich auf tatsächlich oder

vermeintlich hinter den Erwartungen zurückbleibende Besucherzahlen. Es kann

dahinstehen, ob die Klägerin und im Anschluß an diese auch die Beklagten im

Vorfeld der Eröffnung des hier interessierenden Einkaufszentrums, wie von den

Beklagten behauptet und von der Klägerin in Abrede gestellt, von Besucherzahlen

je Öffnungstag des Einkaufszentrums von 15.000 und mehr ausgegangen sind.

Selbst wenn dies zuträfe, begründeten 3.000 Besucher je Öffnungstag und weniger

keinen Mangel im Sinne des Gewährleistungsrechts des Mietrechts. Letzteres

deshalb nicht, weil die Eignung des von den Beklagten angemieteten Ladenlokals

zum vertragsgemäßem Gebrauch durch die hinter den Erwartungen

zurückbleibenden Besucherzahlen allenfalls mittelbar tangiert wird, was

anerkanntermaßen keinen beachtlichen Mangel im Sinne der §§ 536 ff. BGB

begründet (vgl. BGH, Urteil vom 21.09.2005 – XII ZR 66/03; BGH, Urteil vom

16.02.2000 – XII ZR 279/97; LG Wiesbaden, Urteil vom 22.08.2008 – 7 O 123/08).

Wegen der von den Beklagten behaupteten fehlerhaften Centerführung durch das

Management der Klägerin, wegen der betriebswirtschaftlich tatsächlich oder

vermeintlich als unglücklich zu bezeichnenden Struktur der einzelnen in dem

streitgegenständlichen Einkaufszentrum vertretenen Branchen, wegen der

tatsächlich oder vermeintlich ausgebliebenen oder aber nur unzureichenden

Werbemaßnahmen, wegen der für das gesamte Einkaufszentrum tatsächlich oder

vermeintlich ungünstigen beziehungsweise ungeschickten Besucherführung und

schließlich wegen der tatsächlich oder vermeintlich unbefriedigenden

Tiefgaragensituation gilt nichts anderes. Als allenfalls mittelbare Umstände sind

die vorgenanten nicht dazu geeignet, einen zur Minderung des Mietzinses

berechtigenden Mietmangel zu begründen. Insofern gelten die vorstehenden

Ausführungen zu den hinter den Erwartungen tatsächlich oder vermeintlich

zurückbleibenden Besucherzahlen entsprechend. Zur Vermeidung von

Wiederholungen wird auf eben diese verwiesen.

Die Beklagten berufen sich zur Begründung für die von ihnen vorgenommene

Mietkürzung aber auch vergeblich auf § 313 BGB. Die Beklagten verkennen

bereits, daß für die von ihnen geforderte Vertragsanpassung neben der von ihnen,

den Beklagten, ebenfalls geltend gemachten Mangelhaftigkeit der Mietsache kein

Raum ist (vgl. BGH, Urteil vom 21.02.2008 – XII ZR 200/07). Daß ein Mietmangel

vorliegend, wie dargetan, zu verneinen ist, ändert nichts an der Unanwendbarkeit

des § 313 BGB neben dem von den Beklagten ebenfalls für einschlägig gehaltenen

Gewährleistungsrecht des Mietrechts (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.10.1970

– 13 U 76/70). Selbst wenn man insoweit anderer Ansicht sein wollte, bliebe zu

konstatieren, daß die Klägerin das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko der

Beklagten vorliegend ersichtlich nicht, auch nicht teilweise, vertraglich

übernommen hat. Der gegenteiligen Auffassung der Beklagten vermag sich das

erkennende Gericht nicht anzuschließen. Selbst wenn im Vorfeld des hier

interessierenden Vertragsschlusses auf seiten der Klägerin von Besucherzahlen in

der beklagtenseits behaupteten Größenordnung die Rede gewesen sein sollte,

bedeutet dies nicht, daß die Klägerin insoweit eine sie, die Klägerin,

rechtsgeschäftlich bindende Garantie übernehmen wollte, mit der Folge, daß

entgegen der vertragstypischen Risikoverteilung nicht der Mieter, sondern der

Vermieter, hier also die Klägerin, das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko zu

tragen hat. In der bloßen Äußerung einer Erwartung im Vorfeld des

Vertragsschlusses liegt ohne das Hinzutreten weiterer Umstände regelmäßig

keine rechtsgeschäftlich bindende Garantieerklärung. So liegt der Fall auch hier.

Daß die Klägerin im Vorfeld des Vertragsschlusses sich weitaus höhere

Besucherzahlen erhofft haben mag als die gegenwärtig tatsächlich zu

verzeichnenden, ist nicht weiter verwunderlich. Da höhere Besucherzahlen

regelmäßig höhere Umsätze bedeuten, die Klägerin aber oberhalb einer

bestimmten Umsatzgrenze nicht nur die Grundmiete, sondern eine höhere,

umsatzabhängige Miete verlangen könnte, ist es nur verständlich, wenn auch die

Klägerin die Erwartung hegte, in dem hier interessierenden Einkaufszentrum würde

von Anfang an oder aber zumindest sehr bald nach der Eröffnung auf Grund einer

regen Besucherfrequenz ein bedeutender Umsatz erzielt werden können. Ist aber

das Ausbleiben der von beiden Vertragsparteien erhofften Besucherströme den

obigen Ausführungen zufolge auch beiden Vertragsparteien nachteilig, so ist für

die von den Beklagten propagierte These von einer Verlagerung des Verwendungs-

und Gewinnerzielungsrisikos entgegen dem Vertragstyp von den Beklagten auf die

Klägerin kein Raum (vgl. OLG Frankfurt am Main, Beschluß vom 07.01.2009 – 2 U

239/08). Hieran vermag auch der Hinweis der Beklagten auf die der Klägerin nach

dem Mietvertrag gegebenenfalls zustehende umsatzabhängige Miete nichts zu

ändern. Die Beklagten lassen außer acht, daß die umsatzabhängige Miete von

ihnen als Mietern nur oberhalb eines bestimmten Mindestumsatzes gefordert

werden kann; wird dieser nicht erreicht, so verbleibt es bei der Verpflichtung zur

Zahlung der vertraglich vereinbarten Grundmiete, und zwar ohne Rücksicht auf

den Umsatz. Daß die Beklagten aber auch wegen der Grundmiete eine Anpassung

des Mietzinses im Sinne einer Reduzierung verlangen könnten, kann dem Vertrag

in dessen Gesamtheit nicht entnommen werden. Die umsatzabhängige Miete hat

nach der insoweit unmißverständlichen vertraglichen Regelung die Erzielung oder

gar Überschreitung eines Mindestumsatzes zur Voraussetzung. Wird dieser nicht

erreicht, so verbleibt es bei der vertraglich festgelegten Grundmiete, unter deren

Betrag der Mietzins – entgegen der Einschätzung der Beklagten – aber nicht

sinken kann. Auch nicht im Wege einer Vertragsanpassung. Wollte man insoweit

anderer Ansicht sein, so bürdete man der Klägerin als Vermieterin zusätzlich zu

dem sie ohnehin treffenden Vermietungsrisiko auch noch das grundsätzlich von

den Beklagten als Mietern zu tragende Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko

auf (vgl. OLG Frankfurt am Main, Beschluß vom 07.01.2009 – 2 U 239/08). Die

Beklagten bleiben jeden Vortrag dazu schuldig, woraus ihrer Ansicht nach sich eine

derart einseitig zu Lasten der Klägerin gehende Verteilung der in einem

Mietverhältnis typischerweise auftretenden Risiken rechtfertigen können soll.

Ebenso wie es der Klägerin bei namhaften Leerständen in dem hier

interessierenden Einkaufszentrum verwehrt wäre, von den Mietern mit Rücksicht

eben hierauf, zwecks Kompensation der Leerstände eine erhöhten Mietzins je

Quadratmeter zu fordern, ebenso ist es den Beklagten verwehrt, hinter ihren

Erwartungen zurückbleibende Umsätze und die daraus resultierenden Verluste

über eine Reduktion des Mietzinses nunmehr auf die Klägerin als Vermieterin

abzuwälzen. Das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko trifft innerhalb eines

Mietvertrages vertragstypischerweise den Mieter. Das sind hier die Beklagten.

Selbst wenn man – entgegen den obigen Ausführungen – zu Gunsten der

Beklagten einmal unterstellt, daß unter Berücksichtigung aller Umstände des

Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, den

Beklagten das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden

kann (§ 313 Abs. 1 BGB), gelangt man nicht zu dem Ergebnis, daß die Beklagten

dieserhalb zur Kürzung des von ihnen nach dem Mietvertrag geschuldeten

Mietzinses gleichsam kraft einseitiger Erklärung befugt wären. Das Gegenteil ist

der Fall. Die Beklagten verkennen, daß nach der gesetzlichen Normierung der

ehedem nur gewohnheitsrechtlich anerkannten Regeln über die Störung

beziehungsweise über den Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Vorliegen der

Voraussetzungen für eine Störung beziehungsweise für einen Wegfall der

Geschäftsgrundlage die Anpassung des Vertrages nicht etwa kraft Gesetzes oder

kraft einseitiger Erklärung des die Anpassung begehrenden Vertragspartners

eintritt. Nach dem insoweit unmißverständlichen Wortlaut des § 313 Abs. 1 BGB

kann bei Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen lediglich Anpassung des

Vertrages verlangt werden (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 68. Aufl., § 313, Rdnr.

41. Den Beklagten ist zwar zuzugestehen, daß sie mit Schreiben vom 24.01.2008

von der Klägerin eine Anpassung des Mietzinses gefordert hatten. Ebenfalls außer

Streit steht aber, daß die Klägerin bereits unter dem 08.01.2008 den Beklagten

mitgeteilt hatte, daß eine Reduzierung des Mietzinses nicht in Betracht komme,

weshalb die Beklagten sich denn auch schwerlich darauf berufen können,

spätestens seit Februar 2008 lediglich einen reduzierten Mietzins in der von ihnen

vorgestellten Weise zu schulden. Letzteres trifft deshalb nicht zu, weil die

Beklagten mit ihrem Verlangen auf Anpassung des Vertrages gerade nicht

durchdringen konnten. Ob die Beklagten mit Rücksicht hierauf berechtigt waren

beziehungsweise nach wie vor sind, den streitgegenständlichen Vertrag zu

kündigen, bedarf hier keiner Erörterung. Eine Kündigung unter Berufung auf § 313

Abs. 3 Satz 2 BGB ist von den Beklagten, soweit ersichtlich, bislang nicht

ausgesprochen worden.

Die Beklagten halten dem Mietzinszahlungsanspruch der Klägerin auch vergeblich

entgegen, daß die Klägerin, indem sie auf der Erfüllung der Mietrückstände

beharre, etwas fordere, was sie sogleich wieder zurückerstatten müßte. Es ist zum

einen weder vorgetragen noch anderweit ersichtlich, daß die Beklagten der

Klägerin der von dieser aus Anlaß der Vertragsverhandlungen angeblich

begangenen Täuschung wegen eine bezifferte Schadensersatzforderung mitgeteilt

hätten, mit Rücksicht auf welche sie nunmehr der Klägerin zumindest die Einrede

der Aufrechenbarkeit entgegenhalten könnten. Zum anderen steht einer

Aufrechnung der Beklagten mit einer ihnen tatsächlich oder vermeintlich

zustehenden Schadensersatzforderung die mietvertragliche Regelung entgegen,

wonach der Mieter gegen eine Forderung des Vermieters aus dem Vertrag nur mit

einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufrechnen kann.

an einer solchen fehlt es hier.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 5, 711

ZPO.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.