Urteil des LG Wiesbaden vom 22.02.2007, 2 S 80/06

Entschieden
22.02.2007
Schlagworte
Fortsetzung des mietverhältnisses, Verwertung, Verkehrswert, Kündigung, Zustand, Wohnraummiete, Vermieter, Eigentumswohnung, Anleger, Beweiswürdigung
Urteil herunterladen

Quelle: Gericht: LG Wiesbaden 2. Zivilkammer

Norm: § 573 Abs 2 Nr 3 BGB

Entscheidungsdatum: 22.02.2007

Aktenzeichen: 2 S 80/06

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Kündigung einer vermieteten Eigentumswohnung aus Gründen der wirtschaftlichen Verwertung

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichtes Wiesbaden vom 14.08.2006 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 11.000,– EUR abzuwenden, es sei denn der Kläger leistet zuvor Sicherheit in der gleichen Höhe.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

1Die Berufung wurde form- und fristgerecht eingelegt und auch begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO); sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

2Auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen.

3Mit der Berufung rügt die Berufungsklägerin die Verletzung materiellen Rechtes. Das Amtsgericht habe unzutreffend die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB bejaht.

4Der Kläger sei durch den Fortbestand des Mietverhältnisses nicht an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der streitgegenständlichen Wohnung gehindert. Die Kündigung sei bereits deshalb unwirksam, da der Kläger weder im Kündigungsschreiben noch im Prozess seine Verwertungsbemühungen konkret dargelegt habe.

5Das Amtsgericht habe zudem die erhobenen Beweise falsch gewürdigt. Die Beweisaufnahme habe ergeben, dass evt. Verkaufsbemühungen des Klägers an dessen überzogenen Preisvorstellungen gescheitert seien. Insbesondere habe das eingeholte Gutachten des Sachverständigen B vom 11.05.2006 nicht ergeben, dass die streitgegenständliche Wohnung im vermieteten Zustand nicht veräußert werden könne.

6Ein Kündigungsgrund ergebe sich letztlich auch nicht in Verbindung mit der derzeitigen wirtschaftlichen Situation des Klägers. Trotz des entsprechenden Hinweisbeschlusses des Amtsgerichtes vom 20.01.2006 habe der Kläger seine Einkünfte aus seinem Gewerbebetrieb nicht ausreichend konkret dargelegt.

7Die Berufungsklägerin und Beklagte beantragt,

8unter Abänderung des am 14.08.2006 verkündeten Urteils des Amtsgerichtes Wiesbaden die Klage gegen die Beklagte abzuweisen.

9Der Kläger und Berufungsbeklagte beantragt,

10die Berufung zurückzuweisen.

11 Die Berufung ist zulässig aber unbegründet.

12 Das Amtsgericht hat zutreffend die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB bejaht. Nach der Rspr. des BVerfG ist es im Rahmen einer Verwertungskündigung weder erforderlich, dass der Vermieter Verwertungsbemühungen konkret darlegt, noch dass überhaupt Verwertungsbemühungen unternommen wurden (Beschluss des BVerfG v. 04.06.1998, 1 BVR 1575/94). Vielmehr bleibt es dem Vermieter im Rahmen des Rechtsstreites mit dem Mieter überlassen, auf welche Weise er das Vorliegen der Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nachweist.

13 Das Amtsgericht ist aufgrund der erhobenen Beweise völlig zutreffend zu dem Schluss gelangt, dass der Kläger aufgrund des bestehenden Mietverhältnisses an einer angemessenen Verwertung seiner Wohnung gehindert ist.

14 Zwar stellt der bloße Umstand, dass die Wohnung im vermieteten Zustand weniger Erlös als im unvermieteten Zustand einbringt, keinen Kündigungsgrund dar, im vorliegenden Fall kommt jedoch der wirtschaftlichen Situation des Klägers entscheidende Bedeutung zu. Aufgrund der letztlich zwischen den Parteien unstreitig gebliebenen Vermögenssituation des Klägers stellt für diesen bereits ein Verkauf der Wohnung zu einem 17.500,– EUR unter dem Verkehrswert liegenden Preis einen erheblichen Nachteil dar.

15 Der Kläger ist mit Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von 55.000,– EUR belastet. Die hierdurch entstehende Zinsbelastung kann der Kläger selbst mit den monatlichen Mieteinnahmen aus der streitgegenständlichen Wohnung nicht aufbringen. Seit dem 15.03.2004 hat der Kläger keine feste Anstellung. Der Umsatz aus der derzeitigen Hausverwaltertätigkeit des Klägers betrug im Jahr 2005 lediglich 150,– EUR. Entgegen der Auffassung der Beklagten hat der Kläger diese Behauptung auch bereits in erster Instanz auf den Hinweis des Gerichtes hin durch Vorlage der Bestätigung des Finanzamtes Wiesbaden vom 06.02.2006 (Bl. 92 d. A.) hinreichend dargelegt und nachgewiesen. Die Beklagte hat dagegen die vom Kläger dargelegten Vermögensverhältnisse weder in der ersten noch in der zweiten Instanz ausreichend substantiiert bestritten. Die bloße Vermutung, dass der Beklagte noch anderweitige Vermögenswerte besitzt, erfüllt nicht die Voraussetzungen, die an ein substantiiertes Bestreiten zu stellen sind. Vielmehr hätte es der Beklagten oblegen, auf den entsprechenden Vortrag des Klägers hin substantiiert darzulegen, welchen Umsatz bzw. welche Vermögenswerte der Kläger entgegen seiner Behauptung tatsächlich hat.

16 Letztendlich hat die Beweisaufnahme der ersten Instanz auch ergeben, dass die Veräußerung der streitgegenständlichen Immobilie bisher nicht an der überzogenen Preisvorstellung des Klägers scheiterte, sondern an dem Umstand, dass die Wohnung vermietet ist. Die diesbezügliche Beweiswürdigung des Amtsgerichtes ist nicht zu beanstanden.

17 Nach der in erster Instanz durchgeführten Beweisaufnahme ist sogar davon auszugehen, dass das bestehende Mietverhältnis nicht nur den Verkauf zum Verkehrswert, sondern darüber hinaus auch einen Verkauf an sich hinderte. Der Sachverständige B stellte in seinem Gutachten vom 11.05.2006 fest, dass für vermietete Eigentumswohnungen nur ein geringes Kaufinteresse besteht. Aufgrund der immer wachsenden Anzahl von Möglichkeiten, sein Geld anzulegen, wählen heutzutage immer weniger Anleger den Erwerb von Grundeigentum als Kapitalanlage. Diejenigen, die eine Wohnung zur Eigennutzung suchen, haben demgegenüber in der Regel aufgrund des großen Immobilienmarktes genügend Auswahl an unvermieteten Wohnungen und werden daher in der Regel nicht das Risiko eines möglichen Rechtsstreites mit dem wegen Eigenbedarf gekündigten Mieters in Kauf nehmen.

18 Dass der Verkauf der Wohnung an einem überhöhten Preis scheiterte, ergibt sich letztendlich auch nicht daraus, dass der Kläger an Stelle des Verkehrswertes in Höhe von 116.500,– EUR einen Betrag in Höhe von 120.000,– EUR gefordert hat. Da im Rahmen von Immobilienverkäufen Verhandlungen über den Kaufpreis üblich sind, konnten interessierte Käufer davon ausgehen, dass ein Herunterhandeln des Kaufpreises auf den tatsächlichen Verkehrswert möglich gewesen wäre.

19 Die Beklagte hat gegen den Kläger auch keinen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 BGB. Die Beklagte hat keine Voraussetzungen vorgetragen, aufgrund derer die Beendigung des Mietverhältnisses für sie, ihre Familie oder einen anderen Angehörigen ihres Haushaltes eine Härte bedeuten würde.

20 Da die Berufung erfolglos war, hat die Beklagte die Kosten nach § 97 ZPO zu tragen.

21 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

22 Da keiner der in § 543 Abs. 2 ZPO erwähnten Zulassungsgründe ersichtlich ist, war die Revision nicht zuzulassen.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

LG Wiesbaden: ordre public, öffentliche ordnung, schiedsverfahren, firma, rechtliches gehör, dispositives recht, schiedsspruch, wohnfläche, aufrechnung, verkehrswert

t auf 128.100 vom 13.09.2007

LG Wiesbaden: abgabe, verfügung, telefon, glaubhaftmachung, quelle, dokumentation, zivilprozessrecht, laden, erwerb, wohnungsmiete

4 T 495/07 vom 10.10.2007

LG Wiesbaden: wiederaufforstung, baum, versicherungsnehmer, versicherungsrecht, entschädigung, sturm, nacht, grundstück, eigentümer, pauschal

9 S 9/07 vom 22.06.2007

Anmerkungen zum Urteil