Urteil des LG Wiesbaden, Az. 4 T 300/07

LG Wiesbaden: anfechtung, verwalter, gebäude, eigentümer, wirtschaftliche einheit, unterlassen, nichtigkeit, umbau, abrechnung, auflage
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Gericht:
LG Wiesbaden 4.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
4 T 300/07
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 15 Abs 3 WoEigG, § 23 Abs 4
S 1 WoEigG, § 23 Abs 4 S 1aF
WoEigG
Wohnungseigentümergemeinschaft: Anfechtung zweier
inhaltsgleicher Beschlüsse; Nutzung einer gewerblichen
Teileigentumseinheit als Gebetshaus und
Gemeindezentrum muslimischen Glaubens
Tenor
Die sofortigen Beschwerden werden zurückgewiesen. Hinsichtlich der
Beschlussanfechtung zu TOP 7 der Wohnungseigentümerversammlung vom
4.12.2006 wird die Sache an das Amtsgericht zur Entscheidung in eigener
Zuständigkeit zurückverwiesen.
Die Antragsteller tragen als Gesamtschuldner 50%, der Antragsteller zu 1)
weitere 25% und der Antragsteller zu 2) weitere 25% der Gerichtskosten des
Verfahrens; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Beschluss des Amtsgerichts vom 15.2.2007 bleibt bis zur rechtskräftigen
Entscheidung aufrechterhalten.
Der Beschwerdewert für das Verfahren des Antragstellers zu 1) wird auf EUR
205.120 festgesetzt.
Der Beschwerdewert für das Verfahren des Antragstellers zu 2) wird auf EUR
205.620 festgesetzt.
Gründe
I.
Der Antragsteller zu 2) und die Antragsgegner bilden die
Wohnungseigentümergemeinschaft ... und .... Der Antragsteller zu 1) ist der
ehemalige Eigentümer eines 157/1000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück ...
verbunden mit dem Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden
Räumen im Erd- und Untergeschoss Nr. 501, in dem vormals ein Supermarkt
betrieben wurde ("Supermarkt"). Der Verwalter stimmte der Veräußerung an den
Antragsteller zu 2) zu.
Der Antragsteller zu 2) wurde am 18.12.2006 als Eigentümer im Grundbuch,
welches in Bezug genommen wird (Bl. 48ff d. A.), eingetragen. Der Antragsteller
beabsichtigt, das Gebäude in ein Gebetshaus und Gemeindezentrum
muslimischen Glaubens umzuwandeln.
Gemäß § 3 Ziffer 2 Gemeinschaftsordnung ("GemO") ist eine Nutzung dieser
Einheit als gewerbliche Einheit stets gestattet, ohne dass es der Zustimmung des
Verwalters bedarf. Laut der Gemeinschaftsordnung gilt dies auch "für rechtmäßige
Nutzungsänderungen". Wegen der Einzelheiten der Gemeinschaftsordnung wird
auf Bl. 5 ff d. A. verwiesen.
Gegenstand dieses Verfahrens sind die Beschlüsse unter TOP 2, TOP 3, TOP 4, TOP
12 und TOP 13 sowie TOP 7, die in der Wohnungseigentümerversammlung ("WEV")
vom 4.12.2006 gefasst wurden sowie die Bestellung eines Notverwalters und die
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vom 4.12.2006 gefasst wurden sowie die Bestellung eines Notverwalters und die
Verwalterbestellung in der WEV vom 4.10.2005.
TOP 2, 3 und 4 betreffen die Genehmigungen der Gesamtabrechnungen, der
Einzelabrechnungen und die Entlastung des Verwalters für die Jahre 2003, 2004
und 2005, denen der Antragsteller zu 1) in der WEV zustimmte. Wegen der
Einzelheiten der Jahres- und Einzelabrechnungen wird auf Bl. 739 ff d. A. verwiesen.
In TOP 7 hat die WEV beschlossen, den Wirtschaftsplan 2005 fortzuschreiben.
In TOP 12 wurde beschlossen: "die Eigentümergemeinschaft stimmt einer
Umwandlung der Zweckbestimmung der gewerblichen Einheit in einen Raum
religiöser Andacht und Betätigung nicht zu" (Bl. 58 d. A.).
Unter TOP 13 hat die WEV beschlossen, dass die Verwaltung beauftragt und
bevollmächtigt ist, sofort durch einen Rechtsanwalt der vorstehend beschriebenen
Zweckänderung gerichtlich entgegen zu treten, sobald dies deutlich wird oder
schon deutlich geworden ist.
Wegen der Einzelheiten der Beschlussinhalte wird auf Bl. 54 ff d. A. verwiesen.
Am 4.10.2005 fand eine WEV statt, in der der jetzige Verwalter bestellt wurde. Am
25.8.2006 hat der Antragsteller zu 1) ein Schreiben unterzeichnet, in dem er im
Gegenzug zum Erhalt der Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung der
Sondereigentumseinheit "Supermarkt" auf eine "Weiterung der Streitsituation" mit
dem Verwalter verzichtet (Bl. 186 d. A.). Ferner stellte er mit gleichem Datum dem
Verwalter eine Vollmacht für die Abstimmung in einer WEV am 29.8.2006 aus (Bl.
163 f d. A.). Die Beschlüsse unter TOP 2, 3, 4 und 7 der WEV vom 4.12.2006
wurden inhaltsgleich bereits in einer WEV am 29.8.2006 gefasst. Die Beschlüsse
unter TOP 12 und 13 wurden in eine WEV am 5.10.2006 inhaltsgleich gefasst. Der
Antragsteller zu 1) hat diese Beschlüsse aus den
Wohnungseigentümerversammlungen vom 29.8.2006 und 5.10.2006 angefochten.
In dem Verfahren vor dem Amtsgericht Wiesbaden (AZ: 61 UR II 217/06) hat der
Antragsteller zu 1) am 19.12.2006 die Anfechtung übereinstimmend mit den
Antragsgegnern für erledigt erklärt. Die Kammer hat die Akte des Verfahrens vor
dem Amtsgericht Wiesbaden AZ: 61 UR II 217/06 beigezogen, es wird auf die
Protokolle der WEV vom 29.8.2006 und 5.10.2006 verwiesen, Bl. 37 ff und 115 f d.
A.
Die in Bezug genommene Beschlussanfechtung der Beschlüsse zu TOP 12, 13 und
7 des Antragstellers zu 2) datiert vom 20.12.2006 und ist bei Gericht am
22.12.2006 eingegangen (Bl. 1 ff d. A.). Die ebenfalls in Bezug genommene
Beschlussanfechtung der Beschlüsse zu TOP 2, 3, 4, 12 und 13 des Antragstellers
zu 1) datiert vom 4.1.2007 und ist am selben Tage bei Gericht eingegangen (Bl. 77
ff d. A.).
Die Antragsgegner haben mit Datum vom 18.1.2007 Gegenanträge gestellt. Sie
beantragten, an die Antragsgegner z. H. der Verwaltung die Baupläne mit den
erläuternden Texten, die zum Bescheid der Aufsichtsbehörde vom 18.4.2006, AZ:
6302 – 630797/06 führten, in vollständiger Ablichtung auszuhändigen, ggfs. Zug
um Zug gegen Zahlung der Fotokopiekosten; dem Antragsteller aufzugeben es zu
unterlassen, die Teileigentumseinheit, eingetragen in den Grundakten des
Amtsgerichts in Wiesbaden von ..., 157/1000stel Miteigentumsanteil an dem
Grundstück Gemarkung ..., Flurstück ..., Gebäude- und Freifläche, ..., verbunden
mit dem Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im
Erdgeschoss und Untergeschoss Nr. 501 (Supermarkt) als religiöses Zentrum, für
religiöse Betätigung zu nutzen oder nutzen zu lassen; es zu unterlassen, mit den
Bauarbeiten an der bezeichneten Teileigentumseinheit fortzufahren; es zu dulden,
dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch zwei von ihr beziehungsweise
der Verwaltung ausgewählten Personen das ihr gehörende Teileigentum, in der
Teilungserklärung vom 21.6.1993 bezeichnet als "Gewerbliche Einheit
Miteigentumsanteil von 157/1000stel" besichtigt; für den Fall der Zuwiderhandlung
dem Antragsteller zu 2) Ordnungsgelder beziehungsweise Ordnungshaft
anzuordnen.
Am 15.2.2007 beschloss das Amtsgericht im Wege der einstweiligen Anordnung
einen Baustopp hinsichtlich des Umbaus des Supermarkts. Wegen der
Einzelheiten wird auf die einstweilige Anordnung Bl. 213ff d. A. verwiesen.
Mit Beschluss vom 21.5.2007 hat das Amtsgericht die Anträge der Antragssteller
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Mit Beschluss vom 21.5.2007 hat das Amtsgericht die Anträge der Antragssteller
zurückgewiesen und denen der Antragsgegner mit Einschränkung stattgegeben.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes sowie der rechtlichen Gründe
wird auf den Beschluss des Amtsgerichts vom 21.05.2007 Bezug genommen (Bl.
489 ff d. A.).
Mit Datum vom 30.05.2007 legten die Antragsteller sofortige Beschwerden gegen
den Beschluss des Amtsgerichts ein. Mit Schriftsatz vom 26.09.2007 begründeten
die Antragsteller die Beschwerden.
Der Antragsteller zu 1) beantragt in der Beschwerdeinstanz, unter Aufhebung des
Beschlusses des AG Wiesbaden vom 21.5.2007, im Verfahren 61 UR II 305/06, die
Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 4.12.2006 erfasst unter
TOP 2, TOP 3, TOP 4, TOP 12, TOP 13 aufzuheben und der Antragsteller zu 2)
beantragt, die Beschlüsse unter TOP 12, TOP 13 und TOP 7 aufzuheben und die
Gegenanträge zurückzuweisen. Ferner beantragen sie, die Nichtigkeit des unter
TOP 12 erfolgten Beschlusses festzustellen, die Nichtigkeit der Verwalterbestellung
vom 4.10.2005 festzustellen, die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung über die
Abrechnungszeiträume 2003, 2004 und 2005 durch Einholung eines
Sachverständigengutachtens zu überprüfen, den Verwalter zur Abgabe der
eidesstattlichen Versicherung gemäß § 260 Abs. 2 BGB zu verpflichten sowie die
Firma ... Hausverwaltung im Wege der einstweiligen Anordnung gemäß § 44 Abs. 3
WEG als Notverwalter zu verpflichten.
Die Antragsgegner beantragen, die Anträge abzuweisen und halten an ihren
Gegenanträgen fest, wobei die Antragsgegner die Anträge der Verwaltung, die
Baupläne mit den erläuternden Texten auszuhändigen, sowie es zu dulden, dass
die Wohnungseigentümergemeinschaft ihr gehörende Teileigentum besichtigen,
zurück genommen hat.
Der Antragsteller zu 1) führt zur Begründung der Beschwerde aus, dass, soweit die
Beschlüsse der WEV vom 29.8.2006, die inhaltsgleich mit TOP 2, 3, und 4 der WEV
vom 4.12.2006 sind, in der mündlichen Verhandlung vom 19.12.2006 für erledigt
erklärt worden sind, dies nur geschehen sei, weil die Antragsgegner erklärt hätten,
sie wollten nicht mehr an der Rechtsgeltung der Beschlüsse, die vor dem
4.12.2006 gefasst wurden, festhalten.
Hinsichtlich der Anfechtung der Jahresabrechnung führt der Antragsteller zu 1)
aus, dass ihm Auskunft über das gesamte Rechnungswesen der Gemeinschaft
zustehe. Dazu gehöre auch die Vorlage einer Gesamtjahresabrechnung. Die von
der Verwaltung vorgelegte Abrechnung sei für ihn nicht prüfbar und rechnerisch
nicht schlüssig. Hinsichtlich der Jahresabrechnungen 2003 bis 2005 würden ihm
insbesondere folgende Unterlagen fehlen: Aufstellung aller Einnahmen der
Gesamtgemeinschaft, eine Geldverkehrsrechnung mit Bekanntgabe der
Bankbestände zum Beginn und Ende der jeweiligen Abrechnungsperiode,
individuelle Heizkostenabrechnung, Vermögensstatus, Zusammenstellung der
Ergebnisse der Einzelabrechnungen. Ferner fehle das Journal (Bl. 829 d. A.).
Die zusammengefasste Abrechnung für das Sondereigentum für das Jahr 2005 sei
willkürlich. Die Aufstellung "Status der Eigentümergemeinschaft für 2005" sei in
mehrfacher Hinsicht falsch. Nicht ersichtlich sei wie das Bankguthaben von Euro
137,09 auf Euro 100,93 sinken konnte. Ferner sei der Posten "Versicherungen" in
der Einzelaufstellung und der Gesamtaufstellung nicht eindeutig und
unterschiedlich. Die Instandhaltungsrücklage sei lediglich in einer
Einzelabrechnung aufgeführt und finde kein Pendant in einer anderen Aufstellung
und es fehle die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. Schließlich sei keine
ordnungsgemäße Einzelabrechnung vorhanden, da diese nicht den
Verteilerschlüssel angeben würde. Aufgrund der vielfältigen Fehler sei eine
schlichte Ergänzung der Jahresabrechnung nicht mehr möglich.
Die Abrechnungen 2004 und 2003 würden sich auf die Darstellung der
Gesamtausgaben der Gemeinschaft sowie den Einnahmen der Gemeinschaft
beschränken. Letztlich trägt der Antragsteller zu 1) vor, dass überhaupt kein
Beschluss über die Gesamtjahresabrechnung zustande gekommen sei, da die
Beschlussfassung unter Bezugnahme auf die Einzelabrechnungen erfolgte, die
nach Verständnis der Verwaltung gleichzeitig die Gesamtabrechnungen gewesen
seien, da die Gesamtkosten mit ausgewiesen wurden (Bl. 821 d. A.).
Aufgrund der Mängel in den Jahresabrechnungen seien auch die
Entlastungsbeschlüsse des Verwalters aufzuheben, da sie nicht ordnungsgemäßer
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Entlastungsbeschlüsse des Verwalters aufzuheben, da sie nicht ordnungsgemäßer
Verwaltung entsprächen. Ferner habe der Verwalter aufgrund Vollmacht wohl
unzulässigerweise über seine eigene Entlastung entschieden. Aufgrund des
Schreibens vom 25.08.2006 habe der Antragsteller zu 1) lediglich davon Abstand
genommen, dem Verwalter die "Sünden der Vergangenheit" weiter anzulasten.
Ferner habe der Verwalter in einem Parallelverfahren mit dem Aktenzeichen 61 UR
II 74/07 eingestanden, dass er bezogen auf ein anderes Objekt weder eine
Geldverkehrsrechnung noch einen Vermögensstatus ordnungsgemäß aufgestellt
habe. Dies bestätige auch das Gutachten des Sachverständigen ... im
Parallelverfahren 61 UR II 178/05. Der Antragsteller zu 1) ist der Auffassung, dass
nunmehr zwingend die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung gemäß § 259
Abs. 2 BGB durch den Verwalter geboten sei.
Die Antragsteller sind der Auffassung, dass die Frage der Zweckbestimmung des
Teileigentums gem. TOP 12 einer Beschlussfassung durch die Eigentümer
entzogen sei. Es liege in der Kompetenz des Teileigentümers, der eine eigene
Untergemeinschaft bilde, die Änderung der Nutzung zu bestimmen. In der
Teilungserklärung sowie im Aufteilungsplan sei die Teileigentumseinheit nicht als
Gewerbeeinheit bezeichnet, sondern stets als "Sondereigentum an nicht zu
Wohnzwecken dienenden Räumen". Der vermerkte Gebrauchszweck habe lediglich
die Qualität eines Nutzungsvorschlags.
Hinsichtlich des ehemaligen Supermarktes sei auszuführen, dass dieser räumlich
mindestens 30 m vom übrigen Baukörper entfernt sei, der Eingang baulich
verdeckt, auf der der Wohnbebauung abgewandten Seite, circa 120 m von der
Wohnbebauung entfernt. Die Besucherzahl des Gebetshauses und
Gemeindezentrums beschränke sich auf circa 20 Personen pro Tag, überwiegend
ohne Pkw. Der vorherige Supermarkt sei pro Monat von durchschnittlichen
Käuferzahlen von 14.000 (1994), 14.500 (1995) und 16.000 (1996) besucht
worden. Ferner habe der Supermarkt 10 Ganztagsbeschäftigte und 3
Teilzeitbeschäftigte gehabt, die nicht im näheren Umfeld wohnten. Die
Stammbesetzung im Gemeindezentrum beliefe sich lediglich auf 3 Personen.
Die Öffnungszeiten des Gebetshauses und Gemeindezentrums seien täglich von
11:00 bis 21:00 Uhr. Während des Ramadan, einen Monat im Jahr, fände ein
gemeinsames Essen vor und nach Sonnenuntergang statt, wohingegen die
Ladenschlusszeiten eines Supermarktes aufgehoben seien und dieser lediglich
feiertags und sonntags geschlossen sei. Ferner sei von den Gebeten außerhalb
des Gebäudes nichts zu hören, Alkohol werde nicht ausgegeben. Bei einem
Supermarkt käme es zu Kundengesprächen außerhalb des Ladenlokals sowie zu
ständig wechselnden Besuchern und damit verbundenem konstanten Anfahrt- und
Abfahrtslärm sowie Lieferverkehr per Lkw zur Nachtzeit. Geplant sei eine
Begegnungsstätte für die Gemeindemitglieder der muslimischen Gemeinde. Das
Betreiben eines Gemeindezentrums sei keine Berufsausübung. Es solle ein
Ladengeschäft mit Lagerräumen geben, ein Vorstandszimmer, Schulungsräume,
eine getrennte Toilettenanlage, ein Mehrzweckraum mit Bibliothek,
Tischtennisplatte, Tischfußball, Café, Internet-Plätzen sowie zwei Gebetsräume, für
Frauen (für 39 Personen) und Männer (136 Personen), sowie zur Abrundung des
Bildes Vorräume mit entsprechenden Schuhregalen. Die Gemeinde habe rund 160
Mitglieder, überwiegend Männer, die sich im Einzugsbereich von circa 40 km
befänden. Allein während des Freitagsgebets seien zwischen 12:30 und 13:30 Uhr
jeweils 60-70 Personen anwesend. Die Räume würden von maximal 80-110
Personen genutzt. Die Größe der Gebetsräume beruhe auf Planzahlen, die sich
aber bei typisierender Betrachtung der Nutzung der Räume auf die Hälfte
reduzierten, da ausreichend Platz für ein stilles und ungestörtes Gebet sein
müsse. Ferner hätten sie mit 20 Stellplätzen ausreichend Parkplätze.
Das Anfechtungsrecht des Antragstellers zu 1) zu TOP 12 und 13 ergebe sich
daraus, dass er auch weiterhin ein Interesse daran habe, als ehrlicher Kaufmann
zu gelten.
Die Entscheidung zu TOP 12 sei nichtig aufgrund absoluter Unzuständigkeit der
WEV. Die Öffnungsklausel gemäß § 15 der Gemeinschaftsordnung sei auch nicht
einschlägig, da ein sachlicher Grund fehle.
Die Anwaltsbeauftragung sei nichtig, da mit ihr ein rechtswidriges Ziel der
Gemeinschaft verfolgt würde.
Zu TOP 7 ist der Antragsteller zu 2) der Auffassung, dass über den Wirtschaftsplan
der Untergemeinschaft lediglich diese abzustimmen habe und nicht die gesamte
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der Untergemeinschaft lediglich diese abzustimmen habe und nicht die gesamte
Gemeinschaft. Der Plan sei im November 2005 beschlossen und es ergäbe sich
daraus nicht, ob er für das Jahr 2005 oder 2006 beschlossen worden sei. Ferner ist
er der Auffassung, dass das Amtsgericht in seinem Beschluss vom 21.5.2007 noch
nicht über diesen Antrag entschieden habe.
Ferner sind die Antragsteller der Auffassung, dass der Baustopp nicht aufrecht zu
erhalten sei. Der bisherige Umbau betraf nicht das Gemeinschaftseigentum
sondern lediglich das Sondereigentum. Dieser Umbau sei nicht abhängig von der
Verwalterzustimmung gewesen. Sie behaupten ferner, dass seit Erlass der
einstweiligen Anordnung keine weiteren Baumaßnahmen stattgefunden hätten.
Der Einbau von Fenstern sei noch nicht konkret. Die Verkaufsfläche sei nicht durch
tragende Zwischenwände baulich verändert worden. Innerhalb des Teileigentums
sollen lediglich Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen durchgeführt
werden.
Ein Umbau in ein Ladengeschäft für Lebensmittel, einen Friseur (Abstellraum 1),
eine Teeküche, das Vereinsbüro, den Abstellraum, den Eingangsbereich, die
Trennmauer zum Gebetsraum und die Toiletten seien eine gewerbliche Nutzung
und dürften daher gebaut werden. Ferner müsse die vorhandene Warmluftheizung
gegen Heizkörper ausgetauscht werden, da eine Warmluftheizung kostspieliger sei
und Heizkörper den Wärmebedarf reduzierten (Bl. 712/713 d. A.).
Der Verwalter sei am 4.10.2005 in der Wohnungseigentümerversammlung nur von
den Untergemeinschaften "Wohnungen" und "Garage" gewählt worden. Die
Untergemeinschaft "Supermarkt" sei nicht eingeladen gewesen, daher sei die
Verwalterbestellung nichtig. Ein Notverwalter sei zu bestellen.
Die Antragsgegner wenden ein, der Antragsteller zu 1) habe in dem Schreiben
vom 25.8.2006 auf seine Anfechtungsrechte verzichtet, weil er mit dem Verkauf an
den Antragsteller zu 2) ein günstiges Angebot erhielt, dessen Abwicklung er
möglichst schnell durchführen wollte. Ferner könnten die gewünschten individuellen
Heizkostendaten selbst erstellt werden, da das Teileigentum über eine eigene
Heizanlage verfüge. Der Umbau des Marktes in ein Gebetshaus würde dem
Großkomplex insgesamt eine religiös kirchliche Ausrichtung geben mit der Folge,
dass die Sondereigentümer nicht mehr verfügen könnten, da kein Bürger
interessiert daran sei, sich eine Wohnung in einer Anlage zu suchen, die von
religiöser Zuwendung beherrscht sei. Die Belastung durch Gespräche vor und nach
dem Gebet wäre erheblich höher als bei Supermarktbesuchern, die sich lediglich
zuwinkten. Ferner sei bei einer Besucherzahl von 20 Personen fraglich, warum die
Moschee in der Oranienstraße aufgegeben worden sei. Die Wohnungseigentümer
könnten auch nicht auf den Parkplätzen, die dem Antragsteller zu 2) zugeordnet
sind, parken, sondern würden um Räumung ersucht.
Es ist gerichtsbekannt, dass am 13.8.2007 eine
Wohnungseigentümerversammlung stattfand, in der die bisherige Verwaltung
erneut mehrheitlich bestätigt wurde. Der Antragsteller zu 2) beantragte im Wege
der einstweiligen Verfügung am 19.9.2007 die einstweilige Außerkraftsetzung
dieses Beschlusses und die Bestellung eines Notverwalters. Der Antrag auf Erlass
der einstweiligen Verfügung wurde zurückgewiesen (AG Wiesbaden, AZ: 91 C
5028/07 – 78). Die Hauptsache ist noch nicht entschieden und ebenfalls beim AG
Wiesbaden unter AZ: 92 C 4933/07 – 81 anhängig.
Wegen des weiteren Sachvortrags werden die Schriftsätze der Parteien sowie die
Niederschrift der öffentlichen Verhandlung vom 26.10.2007 (Bl. 803ff d. A.) in
Bezug genommen.
II.
Die sofortigen Beschwerden der Antragsteller sind gem. §§ 45 Abs. 1 WEG, 22 FGG
statthaft, jedoch in der Sache unbegründet.
Sofern der Antragsteller zu 1) die Beschlussfassung zu den Jahresabrechnungen
angefochten hat, fehlt ihm bereits das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtung
der Beschlüsse unter TOP 2, 3 und 4.
Zwar fehlt das Rechtsschutzbedürfnis nicht, weil der Antragsteller zu 1) den
angefochtenen Beschlüssen in der WEV zustimmte, denn das Anfechtungsrecht
dient nicht nur dem persönlichen Interesse des anfechtenden
Wohnungseigentümers oder dem Minderheitenschutz, sondern auch dem
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Wohnungseigentümers oder dem Minderheitenschutz, sondern auch dem
Interesse der Gemeinschaft an ordnungsgemäßer Verwaltung. Dazu gehört auch,
dass rechtswidrige oder fehlerhafte Beschlüsse nicht durchgeführt werden müssen
(BayObLG, 7.4.1988, AZ: 2 Z 156/87 (nach JURIS)).
Jedoch wurden die Beschlüsse unter TOP 2, 3 und 4 bereits inhaltsgleich in der
Wohnungseigentümerversammlung vom 29.8.2006 gefasst. Das
Rechtsschutzbedürfnis für einen Beschlussanfechtungsantrag entfällt, wenn ein
inhaltsgleicher Beschluss Bestandskraft erlangt hat (BayObLG, 12.1.2005, AZ: 2
ZBR 187/04 (nach JURIS)). Denn der bestandskräftige Erstbeschluss entfaltet
dieselben rechtlichen Wirkungen wie der angefochtene Zweitbeschluss, so dass
mit der Ungültigerklärung des Zweitbeschlusses keine Änderung der Rechtslage
verbunden wäre.
Die Beschlüsse aus der WEV vom 29.8.2006 sind auch bestandskräftig geworden.
Zwar hat der Antragsteller zu 1) diese Beschlüsse ursprünglich angefochten,
jedoch hat er in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht Wiesbaden am
19.12.2006 in dem Verfahren 61 UR II 217/06 die Anfechtung für erledigt erklärt.
Da gem. § 23 Abs. 4 S. 1 WEG i. V. m. § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ein Beschluss erst
ungültig ist, wenn dieser gerichtlich für ungültig erklärt wurde, entfalten die
Beschlüsse vom 29.8.2006 weiterhin rechtliche Wirkung.
Etwas anderes kann auch nicht deswegen gelten, weil der Antragsteller zu 1)
vorträgt, dass die Antragsgegner in der mündlichen Verhandlung vom 19.12.2006
im Verfahren 61 UR II 217/06 erklärt hätten, dass die Beschlüsse vor dem
4.12.2006 keine Rechtsgeltung mehr haben sollten. Denn ein Beschluss ist erst
ohne rechtliche Wirkungen, wenn er vom Gericht für ungültig erklärt wurde oder die
Wohnungseigentümer diesen in einer Wohnungseigentümerversammlung
aufgehoben haben. Aus der Niederschrift der öffentlichen Verhandlung ist auch
nicht ersichtlich, dass ein Verzicht der Geltendmachung von Rechten aus den
Wohnungseigentümerbeschlüssen in der mündlichen Verhandlung erklärt wurde.
Der Antrag des Antragstellers zu 1) hat auch nicht deswegen Erfolg, weil die
Beschlüsse über die Gesamt- und Einzelabrechnungen nichtig sind oder keine der
Bestandskraft fähigen Beschlüsse gefasst wurden.
Grundsätzlich können Mängel der Abrechnung nur nach §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr.
4 WEG durch Anfechtung des Eigentümerbeschlusses geltend gemacht werden.
Unter Umständen besteht ein gerichtlich durchsetzbarer Ergänzungsanspruch
(Münchener Kommentar, BGB, 4. Auflage, § 28 WEG, Rn. 21). Beschlüsse über die
Abrechnungen sind nur in besonderen Einzelfällen nichtig, wie beispielsweise bei
absoluter Unzuständigkeit der WEV über bestimmte Kostenpositionen zu
entscheiden (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage, § 28, Rn. 117), ansonsten sind
Beschlüsse über die Gesamt- und Einzelabrechnungen lediglich anfechtbar.
Besondere Umstände, die zu einer Nichtigkeit der Gesamt- oder
Einzelabrechnungen für die Jahre 2003 – 2005 führen, sind hier nicht ersichtlich.
Die vom Antragsteller zu 1) vorgetragenen Gründe führen lediglich zu einer
Anfechtbarkeit bzw. einem Ergänzungsanspruch. Denn soweit der Antragssteller
zu 1) einwendet, die Einzelabrechnungen 2003 und 2004 würden insgesamt fehlen,
mag dies zwar ein Verstoß gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung darstellen,
führt jedoch nicht zu Nichtigkeit, sondern zur Anfechtbarkeit bzw. zu einem
Ergänzungsanspruch des Beschlusses über die Gesamtjahresabrechnung
(Palandt, BGB, 67. Auflage, § 28 WEG, Rn. 17; Staudinger, BGB, 2005, § 28 WEG,
Rn. 549). Gleiches gilt für behauptete Fehler bei den Kontoständen, den Ausgaben
für Versicherungen und der Heizkosten (Palandt, BGB, 67. Auflage, § 28 WEG, Rn.
17). Sollte der Verteilerschlüssel fehlerhaft bei der Aufteilung der Kosten
angewandt worden sein, führt dies lediglich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses
und nicht zur Nichtigkeit (BayObLG, 3.3.1994, 2 Z BR 129/93 (nach JURIS);
Staudinger, BGB, 2005, § 28 WEG, Rn. 555). Sofern der Antragsteller die
Jahresabrechnung mit dem Argument angreift, die Instandhaltungsrücklage finde
sich nicht in der Gesamtabrechnung wieder bzw. die Entwicklung sei nicht
erkennbar, würde auch hierin lediglich ein zur Anfechtbarkeit führender Grund
vorliegen, da dieser Punkt durch Ergänzung korrigiert werden kann.
Ferner handelt es sich auch um der Bestandskraft fähige Beschlüsse. Ein nicht der
Bestandskraft fähiger Beschluss über eine Gesamtjahresabrechnung liegt dann
vor, wenn die Gesamtjahresabrechnung lediglich aus sämtlichen
Einzelabrechnungen besteht, die neben den Kosten für den einzelnen
Wohnungseigentümer schlicht die Gesamtkosten des Jahres benennt
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Wohnungseigentümer schlicht die Gesamtkosten des Jahres benennt
("Kosten/Jahr") (OLG Düsseldorf, 3.8.2007, I-3 Wx 84/07 (nach JURIS)). Vorliegend
hat die Verwaltung allerdings Jahresabrechnungen zur Entscheidung vorgelegt, die
nicht schlicht die Gesamtkosten ausweisen. Vielmehr sind die Gesamtkosten
nochmals untergliedert in die einzelnen Kostenpositionen sowie eine Aufstellung
der Einnahmen nach Eigentümern. Aus dieser Abrechnung ist detailliert ersichtlich,
welche Kosten pro Position entstanden sind und welchen Anteil die jeweilige
Untergemeinschaft daran trägt. Die auf Grundlage dieser Jahresabrechnungen
erfolgten Genehmigungsbeschlüsse sind somit auch der Bestandskraft fähig.
Da die inhaltsgleichen Beschlüsse vom 29.8.2006 bestandskräftig geworden und
nicht nichtig sind, fehlt dem Antragsteller zu 1) für die vorliegende Anfechtung der
nachfolgenden Beschlüsse aus der WEV vom 4.12.2006 das
Rechtsschutzbedürfnis.
Sofern der Antragsteller zu 2) auch TOP 7 der WEV vom 4.12.2006 angefochten
hat und in der Beschwerdeinstanz zu dieser Anfechtung vorträgt, ist erstinstanzlich
noch nicht über TOP 7 entschieden worden. Denn in der öffentlichen Verhandlung
vom 6.3.2007 vor dem Amtsgericht wurde der Antrag zu TOP 7 nicht mehr gestellt
und dann in der Entscheidung des Amtsgerichts vom 21.5.2007 nicht mehr
berücksichtigt. Die Gründe enthalten keine Feststellungen zur Anfechtung des TOP
7. Somit ist bisher auch keine Entscheidung über den Antrag gefasst worden. Die
nicht erneute Stellung des Antrags in der öffentlichen Verhandlung vom
26.10.2007 ist auch keine Rücknahme des Antrags. Denn im Verfahren der
freiwilligen Gerichtsbarkeit ist eine Antragstellung in der mündlichen Verhandlung
nicht notwendig. Vielmehr ist die Sache insoweit noch beim Amtsgericht anhängig
und dem Amtsgericht zur Entscheidung in eigener Zuständigkeit zurück zu geben.
Da auch die Beschlüsse unter TOP 12 und TOP 13 in der WEV vom 4.12.2006 zum
zweiten Mal gefasst wurden nachdem sie inhaltsgleich in der WEV vom 5.10.2006
beschlossen wurden, fehlt sowohl dem Antragsteller zu 1) als auch dem
Antragsteller zu 2) aus den oben dargelegten Gründen für die
Beschlussanfechtung das Rechtsschutzbedürfnis. Daher kann dahinstehen, ob der
Antragsteller zu 1) nach Übertragung des Eigentums überhaupt noch ein
schützenswertes Interesse hat.
Das Rechtsschutzbedürfnis ist auch nicht deswegen gegeben, weil die Beschlüsse
nichtig sind und damit kein wirksamer Erstbeschluss vom 5.10.2006 bzw.
4.12.2006 vorliegt. Eine Nichtigkeit wäre in Betracht gekommen, wenn der
Wohnungseigentümerversammlung die Beschlusskompetenz gefehlt hätte
(Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage, § 23 Rn. 143). Vorliegend konnten die
Wohnungseigentümer jedoch über den ordnungsgemäßen Gebrauch des
Supermarkts beschließen, da jeder Wohnungseigentümer gem. § 15 Abs. 3 WEG
einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des
gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, der dem Gesetz, den
Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht
ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem
Ermessen entspricht. Das Verlangen ordnungsgemäßen Gebrauchs kann wie
vorliegend auch auf das Unterlassen einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung
gerichtet sein. Vorliegend haben die Wohnungseigentümer für das Teileigentum
"Supermarkt" in § 3 Nr. 2 GemO eine Regelung getroffen.
Das Verlangen eines ordnungsgemäßen Gebrauchs entsprechend der
Gemeinschaftsordnung kann in der WEV durchgesetzt werden. Die WEV hat
vorliegend durch die Beschlussfassung keine neue Gebrauchsregelung getroffen,
sondern lediglich festgestellt, dass der beabsichtigte Gebrauch aufgrund der
Gemeinschaftsordnung unzulässig ist. Sofern die Wortwahl des Beschlusstextes
die Vermutung zulässt, die Eigentümer hätten eine neue Gebrauchsregelung
getroffen, muss der Beschluss dahingehend ausgelegt werden, dass er lediglich
feststellen sollte, welcher Gebrauch des Teileigentums aufgrund der
Gemeinschaftsordnung zulässig war. Denn die Eigentümer wollen sich im Zweifel in
den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung bewegen (OLG Zweibrücken, 5.6.2007,
AZ: 3 W 98/07 (nach JURIS)). Eine Beschlussfassung, die eine Gebrauchsregelung
beinhaltet, hätte aber ihre Kompetenz überschritten. Ferner ist bei der Auslegung
von Beschlüssen der objektive Erklärungswert maßgeblich; auf die subjektiven
Vorstellungen der Abstimmenden kommt es nicht an (OLG Frankfurt a. M.,
19.6.2007, AZ: 20 W 403 (nach JURIS)). Daher ist es auch unerheblich, ob der
einzelne Wohnungseigentümer womöglich davon ausging, dass mit diesem
Beschluss eine neue Regelung über die Nutzung des Supermarkts getroffen
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Beschluss eine neue Regelung über die Nutzung des Supermarkts getroffen
werde. Objektiv betrachtet wollten die Antragsgegner feststellen, dass die Nutzung
als religiöses Zentrum nicht mit der Gemeinschaftsordnung in Einklang steht. Die
Antragsgegner haben mithin nicht ihre Beschlusskompetenz überschritten. Der
von ihnen gefasste Beschluss ist also nur anfechtbar und anhand der Grundsätze
ordnungsgemäßer Verwaltung zu überprüfen. Da den Antragsgegnern ein Recht
zur Durchsetzung des Anspruchs gem. § 15 Abs. 3 WEG zusteht, ist die
Beauftragung eines Rechtsanwalts gem. TOP 13 auch nicht rechtswidrig.
Zur Prüfung, ob die Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach,
kommt es vorliegend allerdings nicht, da den Antragstellern – wie oben bereits
dargelegt – auch für die Anfechtung der Punkte unter TOP 12 und 13 wegen
Vorliegens wirksamer und bestandskräftiger inhaltsgleicher Beschlüsse das
Rechtsschutzbedürfnis fehlt.
Soweit der Antragsteller zu 2) beantragt, einen Notverwalter zu bestellen, fehlt ihm
ebenfalls das Rechtsschutzbedürfnis. Denn die WEV hat mit Beschluss vom
13.8.2007 den bisherigen Verwalter erneut im Amt bestätigt, so dass ein Verwalter
bestellt ist und für eine Notverwalterbestellung kein Raum mehr ist. Zwar ist dieser
Beschluss angefochten, jedoch bleibt er solange wirksam, bis er für ungültig erklärt
wurde (§ 23 Abs. 4 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG). In der Hauptsache ist jedoch noch
nicht entschieden.
Der Antrag auf Feststellung, dass die Verwalterbestellung in der WEV vom
4.10.2005 nichtig war, wurde erstinstanzlich nicht gestellt. In erster Instanz wurde
mit Schriftsatz vom 4.1.2007 (Bl. 63 d. A.) lediglich die Bestellung eines
Notverwalters beantragt. Zwar hätte dies unter Umständen auch die inzidente
Prüfung erfasst, ob die Bestellung des Verwalters aufgrund Beschlusses der WEV
vom 4.10.2005 wirksam war, jedoch ist hierfür aus vorerwähnten Gründen
zweitinstanzlich kein Raum (Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 15. Aufl., § 23, Rn. 7). Ein
Bedürfnis für die Feststellung der Nichtigkeit der Verwalterbestellung in zweiter
Instanz ist daher nicht ersichtlich.
Sofern der Antragsteller beantragen, die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung
über die Abrechnungszeiträume 2003, 2004 und 2005 durch Einholung eines
Sachverständigengutachtens zu überprüfen, handelt es sich um Anträge, die
erstmals in der zweiten Instanz gestellt wurden. Das Rechtsschutzbedürfnis für
diesen Antrag fehlt, da wie zuvor erörtert, bereits die Anfechtung der
Jahresabrechnungen nicht statthaft ist. Gleiches gilt für den Antrag auf Abgabe der
eidesstattlichen Versicherung gemäß § 260 Abs. 2 BGB.
III.
Soweit der Antragsteller zu 2) eine Aufhebung des Beschlusses des Amtsgerichts
Wiesbaden vom 21.5.2007 über die Gegenanträge begehrt, ist die Beschwerde
unbegründet. Denn soweit die Anträge betroffen sind, der Verwaltung die Baupläne
mit den erläuternden Texten auszuhändigen sowie es zu dulden, dass die
Wohnungseigentümergemeinschaft das dem Antragsteller zu 2) gehörende
Teileigentum besichtigen, sind diese zurück genommen. Soweit die Ansprüche der
Antragsgegner auf Unterlassung der Nutzung des Teileigentums als religiöses
Zentrum und der Fortsetzung der Bauarbeiten gerichtet war, war diesen in
entsprechender Anwendung des § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB stattzugeben. Denn nach
§ 3 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung ist die Nutzung als Gebetshaus und
Gemeindezentrum nicht zulässig.
Die Antragsgegner haben auch ein Rechtsschutzbedürfnis für den Antrag, obwohl
sie bereits in der WEV vom 5.10.2006 und 4.12.2006 eine Feststellung zum
Gebrauch getroffen haben. Denn zum einen ist die Antragsbefugnis des einzelnen
Wohnungseigentümers nicht deswegen ausgeschlossen, weil bereits ein
Eigentümerbeschluss vorliegt, da die Interessen an der Durchsetzung des
Anspruchs zwischen Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft durchaus
unterschiedlich sein können, z. B. wenn die Gemeinschaft das Verfahren zunächst
aussetzt (OLG München, 16.11.2007, AZ: 32 Wx 111/07 (nach JURIS)). Zum
anderen beinhaltet der von den Antragsgegnern gefasste Beschluss keine
Grundlage für die Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs. Zwar kommt in
dem Beschluss implizit zum Ausdruck, dass die Antragsgegner es zu unterlassen
haben, den Supermarkt in ein religiöses Zentrum umzubauen, jedoch enthält er
keine konstitutive Leistungspflicht.
Um durch die Beschlussfassung konstitutiv eine Leistungspflicht festzulegen,
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Um durch die Beschlussfassung konstitutiv eine Leistungspflicht festzulegen,
hätten die Antragsgegner bei Beschlussfassung das Bewusstsein und den Willen
haben müssen, die Sonderverpflichtung gerade durch den Beschluss konstitutiv,
also unabhängig von möglichen gesetzlichen Ansprüchen, festzulegen. Dies muss
nach Wortlaut und Sinn des Beschlusses durch Auslegung ermittelt werden (OLG
Zweibrücken, 5.6.2007, AZ: 3 W 98/07 (nach JURIS)).
Diese Auslegung, die an objektiven Grundsätzen auszurichten ist, geht vorliegend
dahin, dass der Beschluss der WEV zu TOP 12 lediglich die gerichtliche Verfolgung
eines möglichen Unterlassungsanspruchs gegen den Eigentümer des
Teileigentums "Supermarkt" vorbereiten sollte. Die Beschlüsse wurden auch noch
zu einem Zeitpunkt gefasst, als der Antragsteller zu 2) noch nicht Eigentümer war
und nur er hatte die Absicht, ein religiöses Zentrum einzurichten. Der in den
Augen der Antragsgegner Leistungsverpflichtete war zum Zeitpunkt der
Beschlussfassung noch kein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und
wäre durch eine konstitutive Leistungspflicht nicht betroffen gewesen. Dass die
Antragsgegner bei Beschlussfassung zur Vorbereitung eines gerichtlichen
Verfahrens handelten, ergibt sich auch aus der Formulierung unter TOP 13, da dort
vorgesehen ist, dass ein Rechtsanwalt beauftragt wird um der vorstehend
beschriebenen Zweckänderung gerichtlich entgegen zu treten, sobald dies
deutlich wird oder schon deutlich geworden ist. Damit wurde aber gerade nicht der
unmittelbare Zweck verfolgt, einen Anspruch konstitutiv festzulegen, sondern
vielmehr sicherzustellen, dass ein gesetzlicher Unterlassungsanspruch, wenn
erforderlich, durchgesetzt wird.
Gemäß § 1004 BGB kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der
Beeinträchtigung verlangen, wenn das Eigentum in anderer Weise als durch
Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt wird (OLG Hamm,
12.4.2005, AZ: 15 W 29/05). Wie bereits zuvor erörtert kann nach § 15 Abs. 3 WEG
jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sonder- oder Teileigentum
stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der
dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich hieraus keine
Regelung ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach
billigem Ermessen entspricht. Dies umfasst auch das Unterlassen eines nicht der
Gemeinschaftsordnung entsprechenden Gebrauchs (BayObLG, 9.5.1994, 2Z BR
23/94 (nach JURIS)).
Für das Bestehen des Unterlassungsanspruchs kommt es entscheidend darauf an,
ob die Nutzung des Teileigentums "Supermarkt" als Gebetshaus und
Gemeindezentrum der in der Gemeinschaftsordnung festgelegten
Zweckbestimmung widerspricht und deshalb von den Antragsgegnern nicht
hingenommen werden muss.
Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter
entgegenstehen, mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen
nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG). Entgegenstehende Rechte Dritter
können sich insbesondere aus Gebrauchsregelungen der Wohnungseigentümer im
Sinn des § 15 Abs. 1 WEG ergeben. In Betracht kommen dabei Vereinbarungen
gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WEG. Den Charakter solcher Vereinbarungen haben auch
in der Teilungserklärung getroffene Regelungen (vgl. § 8 Abs. 2 i. V. m. § 5 Abs. 4
WEG).
Vorliegend wurde die Einheit "Supermarkt" im Aufteilungsplan vom 21.6.1993 als
"gewerbliche Einheit" bezeichnet. In Verbindung mit § 3 Nr. 2 der
Gemeinschaftsordnung ergibt sich, dass diese Einheit auch stets als gewerbliche
Einheit genutzt werden durfte. Denn danach ist eine gewerbliche Nutzung der
Einheit "Supermarkt" stets ohne Zustimmung des Verwalters gestattet. Gleiches
soll aber auch gelten für eine rechtmäßige Nutzungsänderung.
Sofern der Antragsteller zu 2) einwendet, dass die Einheit laut Grundbuch lediglich
als Sondereigentum an "nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen" beschrieben
ist, so dass jede rechtmäßige Nutzung zulässig sei, ist das in dieser Allgemeinheit
nicht richtig. Denn auch im Grundbuch ist der Vermerk enthalten "(Supermarkt)",
was auf eine gewerbliche Nutzung schließen lässt. Im Übrigen ist insoweit die
Gemeinschaftsordnung maßgeblich. Aufgrund der systematischen Stellung der
Ausnahmeregelung gem. § 3 Nr. 2 GemO in der GemO, nämlich bei den
Regelungen über die Umwandlung von Wohnungseigentum zur gewerblichen oder
beruflichen Nutzung, könnte als zustimmungsfreie "rechtmäßige"
Nutzungsänderung jede andere Nutzung verstanden werden, soweit sie
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Nutzungsänderung jede andere Nutzung verstanden werden, soweit sie
"gewerblich" oder "beruflich" ist. Diese Auslegung ist allerdings nicht vom Wortlaut
des § 3 Nr. 2 GemO gedeckt, da hier lediglich jede "rechtmäßige" Nutzung
angesprochen ist.
Es kommt daher für die Frage der Zulässigkeit einer Nutzung maßgeblich darauf
an, welche Nutzung tatsächlich in den Räumen stattfindet und ob diese Nutzung
die anderen Wohnungseigentümer mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung
als gewerbliche Einheit (Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG). Nach der obergerichtlichen
Rechtsprechung ist eine typisierende bzw. generalisierende Betrachtung
maßgeblich (OLG Hamm, 12.4.2005, AZ: 15 W 29/05 zur Umwandlung eines
Ladens in Räume eines religiösen Vereins; OLG Frankfurt, 21.7.2005, AZ: 20 W
284/03; BayObLG, 9.5.1994, AZ: 2Z BR 23/94 (nach JURIS)). Für diese Betrachtung
ist der Gebrauch nach Art und Durchführung zu konkretisieren und auf die
örtlichen (Umfeld, Lage im Gebäude) und zeitlichen (etwa Öffnungszeiten)
Verhältnisse zu beziehen (OLG Frankfurt a. a. O.). Auf die Erweislichkeit konkreter
Beeinträchtigungen kommt es nicht an, es genügt, dass mit ihnen beim
gewöhnlichen Gang der Dinge zu rechnen ist (BayObLG, 15.7.1999, AZ: 2Z BR
94/99; KG Berlin, 13.2.2007, AZ: 24 W 347/06 (nach JURIS)).
Da das Sondereigentum ursprünglich als Supermarkt gebaut und genutzt wurde,
muss für die typisierende Betrachtung ein Vergleich zwischen der Belastung der
Wohnungseigentümer durch das Betreiben eines Supermarkts im Vergleich zur
Belastung durch Betreiben eines Gebetshauses und Gemeindezentrums erfolgen.
Nur wenn die Beeinträchtigung der Wohnungseigentümer durch die Nutzung als
Gebetshaus und Gemeindezentrum größer ist und es daher zu einer
Mehrbelastung der Wohnungseigentümer kommt, handelt es sich um einen von
der Gemeinschaftsordnung nicht mehr gedeckten Gebrauch.
Im vorliegenden Fall kommt es bei Abwägung sämtlicher Umstände im Rahmen
der typisierenden Betrachtung durch die Nutzung als Gebetsraum bzw.
Gemeindezentrum zu einer höheren Belastung der umliegenden
Wohnungseigentümer als durch die Nutzung als Supermarkt.
Zwar ist es richtig, dass die Ladenöffnungszeiten mittlerweile aufgehoben sind,
jedoch sind die Supermärkte bis maximal 22.00 Uhr geöffnet und vor allem
sonntags und an Feiertagen geschlossen. D. h. mindestens einen Tag in der
Woche herrschte bisher kein Verkehr von eintreffenden Menschen und an- und
abfahrenden Kfz. Bei einem Gemeindezentrum ist damit zu rechnen, dass auch an
Sonn- und Feiertagen Veranstaltungen stattfinden. Da genau an diesen Tagen
aber die meisten Wohnungseigentümer zu Hause sind, weil sie nicht arbeiten
müssen, kommt es durch die ankommenden und den Ort wieder verlassenden
Menschen zu einer deutlichen Mehrbelastung der Wohnungseigentümer.
Auch wenn lediglich das Freitagsgebet für Muslime verpflichtend ist, wird es in der
Regel auch an normalen Wochentagen zu Mehrbelastungen kommen, da sich die
Gemeindemitglieder auch neben den Gebetszeiten zu Veranstaltungen treffen
werden (LG Freiburg, 11.2.2005, AZ: 2 O 451/04 (nach JURIS)). Die Nutzung als
Gemeindezentrum beinhaltet, dass Veranstaltungen stattfinden. Veranstaltungen
haben aber zumeist fixe Anfangs- und Endzeiten, zu denen dann auch
gruppenweise große Menschenmengen an- und abreisen. Es kommt dann zu einer
erheblich höheren Lärmemission als bei einem Supermarkt, bei dem die Personen
einzeln oder zu zweit und nur in sehr seltenen Fällen in einer größeren Anzahl den
Markt verlassen. Denn Menschen in Gruppen unterhalten sich, lachen und
diskutieren.
Sofern das Gebäude als Gemeindezentrum genutzt wird und damit als Ort des
Aufenthalts in der Freizeit, wird es auch zu längeren Gesprächen außerhalb des
Gebäudes kommen. Es ist Sinn und Zweck eines Gemeindezentrums, eine
Begegnungsstätte für verschiedene Gruppen und Generationen innerhalb
derselben Glaubensrichtung zu sein. Dies beinhaltet aber gerade, dass Menschen
miteinander in Kontakt treten, um sich gedanklich auszutauschen, einander zu
verstehen, Kontakte zu knüpfen und sich sozial zu integrieren. Dies wird auch
unterstützt durch die Gestaltung des Gebäudes mit einer Teeküche,
Sportmöglichkeiten und Vereinsräumen. Daneben soll auch eine
Hausaufgabenhilfe und weitere Kurse angeboten werden. Auch ist dadurch mit
einer vermehrten Anzahl von Jugendlichen zu rechnen, die nach der Schule das
Gemeindezentrum und die dort angebotenen Aktivitäten nutzen.
Gerade diese Eigenschaft eines Gemeindezentrums ist einem Supermarkt fremd.
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Gerade diese Eigenschaft eines Gemeindezentrums ist einem Supermarkt fremd.
Ein Supermarkt ist eher von einer kühlen, unpersönlichen und unkommunikativen
Atmosphäre geprägt, die nicht zum Verweilen und Gespräch animiert. Gespräche
zwischen mehreren Menschen stellen bei einem Ladengeschäft im Vergleich zu
einer Begegnungsstätte eher eine Randerscheinung dar (so auch KG Berlin,
13.2.2007, AZ: 24 W 347/06 (nach JURIS)).
Selbst bei einer in absoluten Zahlen höheren Besucherzahl des Supermarkts pro
Tag als des Gemeindezentrums ist die Verweildauer eines Supermarktbesuchers
wesentlich kürzer als in einem Gebetshaus oder Gemeindezentrum.
Der Antragsteller trägt zwar vor, dass lediglich 20 Personen zum täglichen Gebet
kommen und lediglich freitags zwischen 60-70. Jedoch ist geplant, dass 175
Menschen einen Platz zum Beten finden, damit würde die Belastung der An- und
Abfahrenden erheblich steigen. Sofern der Antragsteller zu 2) vorträgt, der Raum
sei nicht für 175 Menschen ausgelegt, sondern für weniger, da die einzelnen
Gläubigen beim Gebet mehr Platz brauchen, ist dies nicht ganz nachvollziehbar.
Denn die Planung sah von Anfang an einen Gebetsraum vor, so dass der Architekt
auch die entsprechende Größe des Raums an der geplanten Nutzung des Raums
ausrichtet und berechnet. Im Rahmen der typisierenden Betrachtungsweise ist
davon auszugehen, dass die Gebetsräume nicht überdimensioniert sind, sondern
in dem Umfang, in dem sie neu errichtet werden, auch benutzt werden. Zu den
Stoßzeiten wird auch damit zu rechnen sein, dass nicht alle Gemeindebesucher
hinreichend Parkmöglichkeiten vorfinden, da trotz der geplanten Größe und der
erwarteten Besucherzahl lediglich 20 Stellplätze zur Verfügung stehen.
Sofern der Antragsteller zu 2) vorträgt, die Stammbesetzung des
Gemeindezentrums betrage lediglich drei Personen im Vergleich zu 10 Voll- und 3
Teilzeitbeschäftigten im Supermarkt, kann hieraus weder eine Mehr- noch eine
Wenigerbelastung für die Antragsgegner hergeleitet werden. Denn sowohl die drei
Personen Stammbesetzung des Gemeindezentrums als auch die Beschäftigten
des Supermarkts haben gemeinsam, dass sie sich den ganzen Tag im Gebäude
aufhalten. Inwiefern es relevant ist, dass die Stammbesetzung des
Gemeindezentrums im Umkreis wohnt und zu Fuß kommt, ist nicht ersichtlich.
Dass kein Alkohol ausgeschenkt wird, ist kein Abgrenzungskriterium, denn
normalerweise wird auch beim Einkaufen kein Alkohol konsumiert. Ebenso wenig
maßgeblich ist die Entfernung des Gebäudes von den Wohneinheiten. Denn diese
bestand auch schon für den Supermarkt.
Der vorliegende Fall ist auch nicht vergleichbar mit der Entscheidung des OLG
Hamm (12.4.2005, AZ: 15 W 29/05 (nach JURIS)). Denn anders als in der
Entscheidung des OLG Hamm, in dessen Fall aus einem Ladenlokal ein Zentrum
der kurdisch-ezidischen Religionsgemeinschaft wurde, ist vorliegend die Einheit
"Supermarkt" nicht umgeben von anderen Gewerbeeinheiten. Eine gewerbliche
Nutzung auch anderer Einheiten gibt einer Wohnanlage einen anderen Charakter,
so dass auch für die typisierende Betrachtungsweise ein anderer Maßstab
anzuwenden ist. Denn bei gewerblichen Einheiten besteht von vornherein eine
andere Geräuschemissionen als bei Wohneinheiten. Im vorliegenden Fall besteht
die Wohnungseigentumsanlage ansonsten aus Wohneinheiten. Daher ist es hier
gerechtfertigt keine Vergleichbarkeit mit dem Fall den das OLG Hamm zu
entscheiden hatte anzunehmen.
Sofern der Antragsteller vorträgt, es handele sich bei dem "Supermarkt" um eine
eigene Untergemeinschaft, die selbständig die Nutzung beschließen könne, ist
hierfür keine rechtliche Grundlage ersichtlich. Aus § 11 lit. B. der GemO ergibt sich
lediglich im Zusammenhang mit den Kosten eine dahingehende Regelung. Es ist
aber kein Anhaltspunkt dafür in der GemO enthalten, dass sich diese Regelung
auch auf die sonstigen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer beziehen
solle (anders im Falle des LG Saarbrücken, 7.12.2005, AZ: 5 T 387/05, in dem die
Teilungserklärung vorsah, dass jedes Gebäude der
Gesamtwohnungseigentümeranlage als wirtschaftliche Einheit zu verwalten ist und
jeder Wohnblock über seine Angelegenheiten zu beschließen hat.).
Wie die Abwägung sämtlicher Gesichtspunkte zeigt, ist die Beeinträchtigung durch
die Nutzung als Gebetshaus und Gemeindezentrum bei normalem Lauf der Dinge
für die umliegenden Anwohner der Wohngemeinschaft erheblich höher als die
vorherige Nutzung als Supermarkt und daher nicht mehr von der
Gemeinschaftsordnung gedeckt.
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Da es zu einem ordnungsgemäßen, der Teilungserklärung entsprechenden
Gebrauch gehört, kein Gebetshaus und Gemeindezentrum zu betreiben, haben
die Antragsgegner auch einen Anspruch auf Unterlassen dieses Gebrauchs (§§
1004 BGB, 15 WEG).
Daraus folgt auch die Zulässigkeit eines Baustopps, soweit es Umbauten im
Zusammenhang mit der Einrichtung eines Gebetshauses und Gemeindezentrums
betrifft. Sofern der Antragsteller zu 2) vorträgt, ihm müsse zumindest ermöglicht
werden, das Ladengeschäft, den Friseur, die Teeküche, das Vereinsbüro, den
Abstellraum, den Eingangsbereich, die Trennmauer zum Gebetsraum und die
Toiletten einzubauen, da diese sich im Rahmen der Zweckbestimmung
"gewerbliche" Nutzung bewegten, ist dem nicht zuzustimmen. Denn der Umbau
erfolgt immer noch vor dem Hintergrund ein Gemeindezentrum und Gebetshaus
zu errichten. Es ist nicht beabsichtigt und von dem Antragsteller hierzu auch nichts
vorgetragen, dass das Gebäude eine neue Zweckbestimmung erhalten hat. Das
Gemeindezentrum ist insoweit als eine Einheit zu betrachten. Die Möglichkeit, dass
einzelne Teile des Vorhabens nicht rein religiösen Zwecken dienen, führt nicht zur
Zulässigkeit des Ausbaus dieser einzelnen Teile, da es sich um ein
Gesamtkonzept handelt, bei dem die religiöse Ausrichtung im Vordergrund steht.
Daher ist auch der Umbau in ein nicht mehr von der GemO gedecktes Gebäude
gebrauchswidrig und zu unterlassen (§§ 1004 BGB, 15 WEG).
IV.
Sofern der Antragsteller die Überprüfung der einstweiligen Anordnung vom
15.2.2007 anregt, hat die Kammer die Anregung zur Veranlassung genommen,
um die Anordnung zu überprüfen und gegebenenfalls selbst entsprechende
Anordnungen zu treffen. Hierzu ist das Beschwerdegericht auch befugt
(Staudinger, BGB, 13. Aufl., § 44 Rn. 35). Von Amts wegen ist auch in dieser
Instanz zu prüfen, ob der Baustopp aufrecht zu erhalten ist.
Wie bereits erörtert, haben die Antragsgegner einen Anspruch auf Unterlassung
der Umwandlung des Teileigentums "Supermarkt" in einen Raum religiöser
Betätigung. Damit dieser Anspruch nach Abschluss des gerichtlichen Verfahrens
gegebenenfalls noch durchsetzbar ist, war im Wege der einstweiligen Anordnung
zu verhindern, dass bis zum Abschluss des Verfahrens faktisch eine Situation
geschaffen wird, die als schützenswert gilt. Da eine vollständige
Nutzungsuntersagung im Wege der einstweiligen Anordnung einen erheblichen
Eingriff in die Rechtsposition des Antragstellers zu 2) darstellen würde und die
Entscheidung der Hauptsache vorgreifen würde, war die Anordnung eines
Baustopps das mildere Mittel. Auch unter dem Gesichtspunkt eines Umbaus der
Heizungsanlage, ist der Baustopp gerechtfertigt. Denn die momentane
Heizungsanlage mag zwar für die Nutzung der Räumlichkeiten als Gebetshaus und
Gemeindezentrum unpraktisch und kostspieliger sein, jedoch ist sie funktionsfähig.
Sollte die Zweckänderung des Gebäudes in einen Raum religiöser Betätigung auch
von der nächsten Instanz als unzulässig angesehen werden, müssten die
Antragsteller zu 2) die Heizungsanlage gegebenenfalls wieder zurück bauen, wenn
das Gebäude wieder als Ladengeschäft genutzt wird. Der Rückbau dürfte aber
wesentlich teurer sein als das Betreiben der Heizanlage in ihrem momentanen
Zustand. Die einstweilige Anordnung ist bis zur rechtskräftigen Entscheidung
aufrecht zu erhalten.
V.
Es entspricht der Billigkeit den Antragstellern wegen ihres Unterliegens die
Gerichtskosten im Verhältnis zum Wert ihrer Anträge aufzuerlegen; für eine
Erstattung außergerichtlicher Kosten der Antragsgegner ist jedoch kein Raum, § 47
WEG. Soweit die Antragsteller gleichlautende Anfechtungsanträge gestellt haben,
haften sie für die Kosten gesamtschuldnerisch.
Der Beschwerdewert war gem. § 48 Abs. 3 WEG für dass Verfahren des
Antragstellers zu 1) auf EUR 205.120 und des Antragstellers zu 2) auf EUR 205.620
festzusetzen. Der Beschwerdewert im Verfahren des Antragstellers zu 1) setzt sich
zusammen aus dem Wert der Anfechtungen der TOP 2, 3, 4 und TOP 12. Für die
Anfechtung der Jahresabrechnungen war von 20% des Gesamtbetrags der
Abrechnungen 2003-2005 auszugehen (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 48,
Rn. 22 m. w. N.), rund EUR 105.120. Der Wert der Anfechtung des TOP 12 bemisst
sich am Nutzungsinteresse der Einheit als gewerbliche Einheit und religiöses
Zentrum. Dieser Wert beläuft sich gemessen am Kaufpreis auf geschätzt EUR
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Zentrum. Dieser Wert beläuft sich gemessen am Kaufpreis auf geschätzt EUR
100.000.
Der Beschwerdewert im Verfahren des Antragstellers zu 2) setzt sich zusammen
aus dem Wert der Anfechtung von TOP 12, den Gegenanträgen sowie der
Notverwalterbestellung. Dabei beläuft sich der Wert der Gegenanträge auf
denselben Betrag wie der für TOP 12 angesetzte von EUR 100.000. Der Wert der
Notverwalterbestellung wurde nach der durchschnittlichen Verwaltervergütung
eines Verwalters der vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft für sechs
Monate festgesetzt, EUR 5620.
Dem Antrag unter TOP 13 wurde kein eigener, überschießender wirtschaftlicher
Wert im Hinblick auf TOP 12 beigemessen. Gleiches gilt für den Gegenantrag des
Baustopps im Hinblick auf die Nutzungsunterlassung.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.