Urteil des LG Ulm vom 06.11.2009
LG Ulm (kläger, verkehrswert, höhe, gutachten, aug, zpo, fahrlässigkeit, umfang, tag, betrag)
LG Ulm Urteil vom 6.11.2009, 3 O 261/09
Leitsätze
Einem Sachverständigen kann bei der Erstellung eines Gutachtens für die Festsetzung des Verkehrswerts nach §
74 a Abs 5 ZVG nicht der Vorwurf grober Fahrlässigkeit gemacht werden, wenn das Gericht die vom
Sachverständigen offen gelegte Vorgehensweise (hier: Bestimmung der Art des Dachbelags eines Hauses allein
nach den Angaben im Baugesuch) billigt.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist für den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden
Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
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Die Kläger begehren Schadensersatz wegen eines Wertermittlungsgutachtens, das der Beklagte als
Sachverständiger im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens beim Amtsgericht Ulm,
Geschäftsnummer 1 K 145/04, erstattet hat.
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Am 03.02.2005 beauftragte das Amtsgericht den Beklagten gem. § 74 a Abs. 5 ZVG mit der
Verkehrswertermittlung eines mit einer Einfamilienhausvilla bebauten Grundstücks und einem daneben
liegenden Gartengrundstück in D.. In seinem schriftlichen Gutachten vom 14.03.2005 kam der Beklagte zu
dem Ergebnis, dass der Verkehrswert der vorgenannten Objekte zum Stichtag 01.03.2005 insgesamt
572.000,00 EUR beträgt. Aus den dem Gutachten beigefügten Lichtbildern ist ersichtlich, dass das Dach des
Gebäudes am Tag der Besichtigung durch den Beklagten großflächig schneebedeckt war. Hinsichtlich der
Dachbedeckung hielt der Beklagte auf Seite 12 seines Gutachtens fest:
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„Rotbraune Eternitschieferplatten (nach Baugesuch, Schneedecke vorhanden).“
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Tatsächlich besteht die Dachbedeckung aus Bitumenschindelpappe.
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Mit Beschluss vom 09.05.2005 setzte das Amtsgericht den Verkehrswert im Anschluss an das vom Beklagten
erstattete Gutachten auf insgesamt 572.000,00 EUR fest. Im Nachfolgenden Versteigerungstermin vom
16.11.2005 traten die Kläger als einzige Bieter auf. Ihnen wurde der Grundbesitz mit Beschluss vom
23.11.2005 für den Betrag von 185.000,00 EUR (Bargebot) zugeschlagen. Bestehen blieb eine Grundschuld
über 102.258,38 EUR.
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Anlässlich eines Sturmschadens im Dezember 2007 wurden die Kläger auf die von den Angaben im
Wertgutachten des Beklagten abweichende Dachbedeckung hingewiesen.
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Die Kläger sind der Ansicht, der Beklagte habe in seinem Gutachten die Dachbedeckung grob fahrlässig falsch
ausgewiesen. Er habe offensichtlich lediglich die Angaben aus dem Baugesuch entnommen, ohne sich von
den tatsächlichen Gegebenheiten zu vergewissern oder die vorgefundenen Gegebenheiten in seinem
Gutachten ordnungsgemäß zu dokumentieren. Der tatsächlich vorhandene Dachbelag sei für den Beklagten
trotz der vorhandenen Schneebedeckung ohne weiteres erkennbar gewesen.
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Durch das fehlerhafte Gutachten des Beklagten sei ihnen ein finanzieller Schaden entstanden, der sich wie
folgt berechne: Da es sich bei einer Bitumenschindelpappe um einen minderwertigen Dachbelag handle, hätte
der Beklagte den Verkehrswert auf maximal 507.000,00 EUR festsetzen dürfen. Diese Wertdifferenz ergebe
sich aus den Kosten der Neueindeckung des kompletten Dachs mit den vom Beklagten im Gutachten
benannten Eternitschieferplatten in Höhe von 65.000,00 EUR. Bei einem Verkehrswert von 507.000,00 EUR
hätte das von den Klägern zu bezahlende Bargebot lediglich 151.241,62 EUR und damit 33.758,38 EUR
weniger Betragen. Zu dieser Schadensposition seien noch die mit der Anschaffung verbundenen Folgekosten
hinzuzurechnen, nämlich anteilige Zinsen in Höhe von 107,54 EUR, anteilige Grunderwerbsteuer in Höhe von
1.181,51 EUR, anteilige Gebühren des Grundbuchamts in Höhe von 105,00 EUR sowie anteilige
Zuschlagsgebühren des Amtsgerichts in Höhe von 75,00 EUR.
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Die Kläger beantragen,
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den Beklagten zur Zahlung von 35.227,43 EUR zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten
über dem Basiszinssatz seit dem 15.06.2009 sowie außergerichtlicher nicht anrechenbarer
Rechtsanwaltsvergütung in Höhe von 1.741,21 EUR zu verurteilen.
11 Der Beklagte beantragt.
12
die Klage abzuweisen.
13 Der Beklagte trägt zur Begründung vor, am Tag der Besichtigung der Versteigerungsobjekte sei die Sicht auf
die Dachbedeckung des Gebäudes nicht nur durch die Schneedecke sondern auch durch starke
Sonneneinstrahlung beeinträchtigt gewesen. Deshalb habe er auf das Baugesuch zurückgegriffen. Der
tatsächlich vorhandene Dachbelag führe zudem nicht zu einer Verringerung des festgestellten Verkehrswerts.
Darüber hinaus sei eventuellen Unsicherheiten bei der Wertermittlung durch einen Abschlag von insgesamt
108.000,00 EUR wegen technischer Wertminderung und nicht bekannter Bausubstanz auf Seite 19 des
Gutachtens ausreichend Rechnung getragen worden. Schließlich seien eventuelle Ansprüche der Kläger
verjährt, da sie die tatsächliche Dachbedeckung bereits unverzüglich nach Besitzübergang im Jahr 2005 hätten
feststellen müssen.
14 Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen
sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 21.10.2009 verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.
15 Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg. Den Klägern steht gegen den Beklagten kein
Schadensersatzanspruch zu, ein solcher ergibt sich auch nicht aus § 839 a BGB.
16 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 09.03.2006, III ZR 143/05, NJW 2006,1733) ist
es zwar grundsätzlich möglich, dass einem Meistbietenden in einer Zwangsversteigerung, der den Zuschlag
erhält, als Verfahrensbeteiligtem im Sinne des § 839 a BGB ein erstattungsfähiger Schaden entstehen kann,
wenn die von einem gerichtlich bestellten Sachverständigen vorgenommene Wertermittlung objektiv unrichtig
ist und der Meistbietende bei korrekter Wertfestsetzung das Grundstück zu einem niedrigeren Preis hätte
ersteigern können. Dies gilt auch dann, wenn das zum Zuge gekommene Meistgebot unter dem Verkehrswert
liegt.
17 Ob diese Voraussetzungen hier vorliegen ist jedoch bereits zweifelhaft (1), dem Beklagten kann aber jedenfalls
nicht der Vorwurf der groben Fahrlässigkeit bei der Verkehrswertermittlung gemacht werden (2).
18 Hierzu im Einzelnen:
19 (1) Nach § 74 a Abs. 5 ZVG ist der Verkehrwert eines Grundstücks vom Vollstreckungsgericht festzusetzen.
Nur soweit es sich als notwendig erweist, hat das Gericht zuvor einen Sachverständigen zu hören. Da es sich
auch bei einem solchen Verkehrswertgutachten naturgemäß um eine Schätzung handelt, die das
Marktverhalten wiedergeben soll, kann eine exakte Feststellung eines bestimmten Betrags als Verkehrswert
nicht gefordert werden (Schleswig-Holsteinisches OLG vom 06.07.2007, 14 U 61/06, MDR 2008, 25). Demnach
ist die von einem Sachverständigen vorgenommene Wertermittlung nicht bereits dann unrichtig, wenn sie von
unzutreffenden Voraussetzungen ausgeht. Ein solcher Fehler muss sich darüber hinaus in einem Umfang auf
den vom Sachverständigen bestimmten Verkehrswert auswirken, der einen tolerablen Rahmen überschreitet
(Schleswig-Holsteinisches OLG, a. a. O.). Wo diese Grenze zu ziehen ist, wird zwar soweit ersichtlich in
Rechtssprechung und Literatur noch nicht eindeutig beantwortet. Vorliegend dürfte sie jedoch auch auf der
Grundlage des Vorbringens der Kläger noch nicht überschritten sein.
20 Es liegt auf der Hand, dass sich bei einem Gebäude, das nach den eigenen Angaben der Kläger bereits im
Jahr 1990 mit einem neuen Dachbelag versehen worden ist, Unterschiede im Material dieser Dachbedeckung
zum Stichtag 01.03.2005 nicht in einem Umfang auf den Verkehrswert auswirken können, der den Kosten einer
kompletten Neueindeckung im Jahr 2009 entspricht. Abgesehen davon, dass eine solche Berechnung die
Wertminderung des gewünschten Dachbelags seit dem Jahr 1990 sowie den gegen zu rechnenden Wert des
vorhandenen Dachbelags vollständig ignoriert, ist aus den zum Beleg für das Vorbringen der Kläger vorgelegten
Angeboten der Firma Holzbau Mann vom 12.03. und 27.03.2009 (Anlagen K3 und K4) ohne weiteres
ersichtlich, dass darin Positionen enthalten sind, die den Verkehrswert eines Gebäudes hinsichtlich des
Dachbelags offensichtlich nicht beeinflussen. Nur beispielhaft seien hier die Kosten für den Rückbau der
vorhandenen Bitumenschindeln genannt. Der als Verkehrswert prägend allenfalls in Ansatz zu bringende Wert
der von den Klägern gewünschten Dachbeschichtung ist in der - auch die Eindeckungsarbeiten umfassenden -
Angebotsposition von 17.853,30 EUR netto enthalten. Dieser Betrag entspricht gerade einmal 3,12 % des vom
Sachverständigen ermittelten Verkehrswerts.
21 (2) Einer weiteren Klärung der Auswirkungen des vorhandenen Dachbelags auf den Verkehrswert bedurfte es
indes nicht, da jedenfalls ein grob fahrlässiges Handeln des Beklagten bei der Erstattung seines Gutachtens
nicht erkennbar ist.
22 Der Sachverständige wird, auch wenn § 74 a ZVG dies nicht ausdrücklich erwähnt, durch das
Vollstreckungsgericht entsprechend den Beweiserhebungsvorschriften der §§ 402 ff ZPO herangezogen (BGH
MDR 2003, 1180). Nach § 404 a Abs. 1 ZPO obliegt es dem Gericht, die Tätigkeit des Sachverständigen zu
leiten und ihm für Art und Umfang seiner Tätigkeit Weisungen zu erteilen. Dies folgt daraus, dass der
Sachverständige nur Gehilfe des Gerichts bei der Auswertung ihm vorgegebener Tatsachen durch die aus
seinem Fachwissen hergeleiteten Bewertungen, Schlussfolgerungen und Hypothesen ist, die das Gericht
sodann im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben zu würdigen hat, ohne an die Feststellungen des
Sachverständigen gebunden zu sein (KG vom 10.01.2007, 12 W 61/06, NZV 2007,462 und Stöber,
Zwangsversteigerungsgesetz, 18. Auflage, § 74 a Rdnr 7.8). Das Gericht entscheidet daher in eigener
Verantwortung, ob es die von einem Sachverständigen getroffenen Feststellungen für ausreichend erachtet
oder ergänzende Ermittlungen verlangt.
23 Vor diesem Hintergrund kann einem Sachverständigen nicht der Vorwurf grober Fahrlässigkeit durch
unzureichenden Aufwand bei der Begutachtung gemacht werden, wenn das Gericht die vom Sachverständigen
offen gelegte Vorgehensweise als ausreichend erachtet und damit billigt. Dann hat sich der Sachverständige im
Rahmen dessen gehalten, was das Gericht von ihm verlangt hat (KG, a. a. O.). Darüber hinaus gehende
Pflichten obliegen ihm nicht.
24 Vorliegend hat der Beklagte auf Seite 12 seines schriftlichen Gutachtens - wie auch die Kläger einräumen -
offensichtlich erkennbar darauf hingewiesen, dass die in die Baubeschreibung aufgenommene Dachbedeckung
wegen einer vorhandenen Schneedecke aus dem Baugesuch entnommen wurde. Auf dieser Grundlage wäre es
dem Amtsgericht ohne weiteres möglich gewesen, den Sachverständigen anzuweisen, die tatsächlich
vorhandene Dachbedeckung zu ermitteln. Dass es davon abgesehen hat, kann sich nicht zu Lasten des
Beklagten auswirken.
25 Aus welchen Gründen der Beklagte bei der Dachbedeckung auf das Baugesuch zurückgegriffen hat und ob die
tatsächliche Dachbedeckung beim Besichtigungstermin erkennbar gewesen wäre, ist nicht relevant, da sich
damit in Zusammenhang stehende mögliche Versäumnisse aus den vorgenannten Gründen nicht auf die
gerichtliche Entscheidung ausgewirkt haben.
II.
26 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
auf § 709 Satz 2 ZPO.