Urteil des LG Tübingen vom 05.03.2003
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LG Tübingen Urteil vom 5.3.2003, 6 O 137/02
Gewährleistung beim Grundstückskauf: Kaufpreisminderung für einen mangelhaften unteren Doppelparker-Garagenplatz
Leitsätze
Ohne ausdrückliche Einschränkung kann ein Käufer eines Garagenparkplatzes, auch einer unteren Ebene eines sogenannten Doppelparkers, nicht
nur davon ausgehen, daß er dort einen handelsüblichen Personenkraftwagen abstellen kann, sondern zudem, daß er als Fahrer zumindest nicht
weit überdurchschnittlicher Körpergröße auch aufrechten Gangs zur Fahrertür und wieder weg gehen kann.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist für die Beklagte wegen der Kosten vorläufig ohne Sicherheitsleistung vollstreckbar; die Klägerin kann
die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden.
Streitwert: 8929,71 EUR
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Bezahlung des restlichen Kaufpreises für die von ihnen erworbene
Eigentumswohnung in T.
Im wesentlichen geht es um die mitverkaufte untere Ebene eines sogenannten „Doppelparkers".
Mit notariellen Kaufvertrag vom 26. Oktober 1999 erwarben die Beklagten (geboren 1921 und 1919) von der als Bauträgerin
tätigen Klägerin die Eigentumswohnung Nr. 3 sowie die untere Parkebene eines Doppelparkers, im Aufteilungsplan mit Nr. 9
bezeichnet, alles belegen im von der Klägerin zu errichtenden Gebäude in T. Der Kaufpreis betrug 499.000 DM; davon entfielen
(- ohne gesonderten Ausweis im Kaufvertrag - ) 25.000 DM auf die untere Parkebene des Doppelparkers. Stellplätze bot die
Klägerin damals für 10.000,00 DM an.
Am 22. Februar 2001 nahmen die Beklagten die Wohnung ab. Die Wohnung wird von den Beklagten bewohnt, der Doppelparker,
ein Modell „Wöhr Parklift 402 Kompakttyp“ entsprechend seinen Möglichkeiten genutzt. Die Schlüsselübergabe für den
Doppelparker erfolgte am 1. Oktober 2001.
Im notariellen Kaufvertrag werden die „Doppelparker“ wie folgt beschrieben:
„ ... errichtet .... ein Wohnhaus mit ... vier Garagenstellplätzen (zwei Doppelparkern) ...“.
In der Teilungserklärung ist vermerkt:
„4. Garagen ... dürfen nur zum Abstellen von Personenkraftwagen, Motorrädern und Fahrrädern benutzt werden. ...“
Die Baubeschreibung führt aus:
„Garagen
Zufahrt und Ausführung nach Plan. .... Parken jeweils auf Doppelparker, elektrogesteuert über Schlüsselschalter, Rolltor mit
Elektroantrieb ...“
In einem Ansichtsplan „Süd-Ost“, Maßstab 1 : 100, sind für den Boden des Doppelparkers und für das Niveau der Unterkante
der Toröffnung Höhenangaben über Normalnull („438,20“ und „~ 439,90“) eingetragen.
Weitergehende Beschreibungen des Doppelparkers oder Nutzungseinschränkungen sind weder im Kaufvertrag noch in den
weiteren Unterlagen, auf die im Kaufvertrag Bezug genommen wurde, enthalten.
Am 27. September 2001 erstellte die Klägerin ihre Schlußrechnung über 17.465,00 DM (entsprechend nunmehr 8.929,71 EUR). In
der Folgezeit kam es zwischen den Parteien zum Streit über den Doppelparker: Während die Beklagten dessen Höhe und
Benutzbarkeit bemängelten, ging die Klägerin von der Ordnungsgemäßheit des Doppelparkers aus.
Die Klägerin trägt weiter vor:
Der Doppelparker bzw. dessen untere Ebene entspreche einer unteren Doppelparkerebene mittlerer Art und Güte, weshalb die
Klägerin die von ihr geschuldete Leistung insoweit mangelfrei erbracht habe.
Die Klägerin stellt folgenden Antrag:
Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 8.929,71 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 6 Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz seit 12. Oktober 2001 zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen
Klagabweisung.
Die Beklagten tragen weiter vor:
Die untere Ebene des Doppelparkers sei erheblich mangelhaft. Eine Nutzung wäre mit vielen serienmäßigen
Personenkraftwagen bereits wegen deren Abmessung nicht möglich; der Fahrer könne nur gebückt zur Fahrertür gelangen.
Wegen dieser Umstände müsse eine Minderung von mindestens 15.000,00 DM vorgenommen werden.
Daneben streiten die Parteien noch wegen der Höhe der Zurückbehaltung bzw. über die Ursache eines - ansonsten unstreitigen
- Klemmens der Schlafzimmertür bei deren Schließen sowie über einen Anspruch auf eine Gutschrift wegen des Entfalls einer
Tür.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien und deren Erklärungen in der Verhandlung vom 30.
Januar 2003 Bezug genommen.
Das Gericht hat am 30. Januar 2003 einen Augenschein durchgeführt. Wegen dessen Ergebnis wird auf das Protokoll vom 30.
Januar 2003 Bezug genommen.
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Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Beklagten sind zur Minderung des Kaufpreises in mindestens der Höhe der eingeklagten Forderung berechtigt.
Der verkaufte untere Doppelparker - Garagenplatz ist mit einem Fehler behaftet, der sowohl seinen Wert als auch seine
vertragsgemäße Nutzung und damit Tauglichkeit ganz erheblich beeinträchtigt.
Geschuldet war laut Kaufvertrag ein Parkierungsmöglichkeit für einen Personenkraftwagen. Eine Einschränkung hinsichtlich
des Typs oder der Größe des Personenkraftwagens war nicht Vertragsgegenstand.
Unter Parken versteht man das Abstellen eines Fahrzeugs auf einer dafür vorgesehenen Fläche bzw. in einem dafür
vorgesehenen Raum; der Fahrer steuert dabei das Fahrzeug zunächst auf diese Fläche bzw. in diesen Raum, steigt dann aus
und verläßt zu Fuß die entsprechende Fläche bzw. diesen Raum. Beim späteren Beenden des Parkens verhält er sich
umgekehrt.
Ohne ausdrückliche Einschränkung kann ein Käufer eines Garagenparkplatzes, auch einer unteren Ebene eines sogenannten
Doppelparkers, nicht nur davon ausgehen, daß er dort einen handelsüblichen Personenkraftwagen abstellen kann, sondern
zudem, daß er als Fahrer zumindest nicht weit überdurchschnittlicher Körpergröße auch aufrechten Gangs zur Fahrertür hin
und wieder weg gehen kann.
Der vorliegend zu beurteilende Doppelparker ist laut Hersteller-Datenblatt, das nicht Gegenstand der vorvertraglichen
Verhandlungen zwischen den Parteien und auch nicht Gegenstand des Kaufvertrags war, ein sogenannter Kompakttyp-Parklift,
in seiner unteren Parkebene geeignet für Fahrzeuge bis 150 cm bei einem Plattformabstand zur oberen Parkeben von 155 cm.
Er weist tatsächlich in seiner unteren Ebene eine lichte Höhe von - gemessen beim Augenschein - knapp 157 cm auf. Er kann
damit nur mit Fahrzeugen bis 150 cm Höhe genutzt werden, zumal kein waagrechtes Einfahren möglich ist, sondern das
Fahrzeug ab der Garagenschwelle schräg nach unten rollen muß und dabei im Heckbereich nach oben zeigt. Diese lichte Höhe
läßt eine Nutzung mit einer Vielzahl serienmäßiger Personenkraftwagen nicht zu. Durch das Gericht konnten beispielsweise
folgende Fahrzeughöhen auf den jeweiligen Herstellerseiten im Internet eingesehen, ausgedruckt und damit als
gerichtsbekannt verwertet werden:
Smart: 154,9 cm
Mercedes - Benz A-Klasse: 157,5 cm bzw. 158,9 cm
VW Sharan: 173,0 cm
Opel Zafira: 168,4 cm
Bei allen vorgenannten Fahrzeugen handelt es sich nur um Personenkraftwagen der Unter- und Mittelklasse; mit all diesen
Fahrzeugen läßt sich die erworbene Parkierungsmöglichkeiten überhaupt nicht, auch nicht teilweise oder mit
Einschränkungen, nutzen.
Läßt sich aber eine Garage nicht einmal mit handelsüblichen (kleineren) Personenkraftwagen nutzen, ist ihre Tauglichkeit,
Nutzbarkeit und auch ihr Verkehrswert massiv eingeschränkt.
Aufgrund der lichten Höhe von knapp 1,57 m verlangt ein Parkierungsvorgang, daß der Fahrer - egal ob älter oder jünger - nur
in deutlich gebückter Körperhaltung, seitlich vorangehend, den Oberkörper nach vorn oder hinten drehend und gleichzeitig
deutlich beugend, zur Fahrertür gelangen kann. Auch dieser Umstand schränkt die Nutzbarkeit und Tauglichkeit einer Garage
erheblich ein. Je nach körperlichem oder altersmäßigen Befinden kann damit eine Nutzbarkeit sogar gänzlich ausgeschlossen
sein.
Auf all diese ganz erheblichen Einschränkungen der regelmäßig zu erwartenden Nutzbarkeit wurde im Vertrag nicht
hingewiesen. Allein aus den Höhenangaben über Normalnull kann und muß sich ein Erwerber derartige Einschränkungen nicht
herauslesen. Wenn die Klägerin einen vorbeschriebenen Doppelparker-Garagenplatz als fehlerfrei verkaufen möchte, müßte sie
auf die erheblichen Nutzungsbeschränkungen unmißverständlich hinweisen.
Der Doppelparker wurde auch nicht rügelos angenommen. Bei der förmlichen Abnahme der Wohnung am 22. Februar 2001 war
der Doppelparker noch nicht nutzbar, die Schlüssel wurden erst am 1. Oktober 2001 ausgehändigt. Zu diesem Zeitpunkt erfolgt
keine rügelose Annahme.
Die Beklagten sind zur Minderung der Werklohnforderung der Klägerin berechtigt, nachdem die Klägerin einerseits die
Nachbesserung verweigert hat und von der Mangelfreiheit ausgeht und andererseits eine Nachbesserung der mit einem
Sondernutzungsrecht für die Beklagten versehenen unteren Parkebene nachträglich weder technisch noch eigentumsrechtlich
ohne weiteres möglich ist.
Die Höhe der Minderung war wie folgt zu ermitteln:
Zunächst war von einem auf den Garagenplatz entfallenden Kaufpreis von 25.000 DM auszugehen, der, nachdem er durch die
Parteien als marktüblich durch den Vertragsabschluß akzeptiert worden war, auch dem Wert eines mangelfreien
Garagenplatzes entsprach.
Der Wert im vorliegenden mangelhaften Zustand hatte sich zum einen an der nur eingeschränkten Nutzbarkeit zu orientieren
(keine Parkierungsmöglichkeit für zahlreiche handelsübliche Personenkraftwagen), zum andern an den
Nutzungserschwernissen beim Ein- und Aussteigen aus dem Fahrzeug bzw. beim Betreten des Parkraums.
Hierbei war zu sehen, daß die Parteien unstreitig von einem Wert von 10.000 DM für einen mangelfreien Außenabstellplatz
ausgingen, wobei aber kein anderer Erwerber zum Tausch „Abstellplatz gegen Doppelparker“ mehr bereit war. Nachdem
jedoch auch ein Abstellplatz eine Nutzung für regelmäßig alle handelsüblichen Personenkraftwagen (zumindest
Großserienfahrzeuge) voraussetzt, konnte der Wert des vorliegenden mangelhaften Doppelparkers (untere Ebene) nur deutlich
unter 10.000 DM liegen. Innerhalb dieses dann nur noch engen Rahmens hat die Kammer gemäß § 287 Abs. 2 ZPO (vgl. OLG
Karlsruhe, 27. Januar 1984, 10 U 11/83 = OLGZ 1984, 250 ff) einen Minderungsbetrag in Höhe von mindestens der Klagforderung
bzw. umgekehrt einen Wert der mangelhaften unteren Parkebene von höchstens 7.535,00 DM zugrundegelegt.
Vor diesem Hintergrund kam es auf den weitergehenden Streit wegen des Klemmens der Schlafzimmertür und der Verrechnung
einer etwaigen Gutschrift nicht mehr an.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711
ZPO.
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