Urteil des LG Stuttgart vom 20.11.2013
sozialcharta, treu und glauben, vertrag zugunsten dritter, drittwirkung
LG Stuttgart Urteil vom 20.11.2013, 13 S 120/13
Mieterhöhungsverlangen: Berufung von Mietern auf eine "Sozialcharta"
Leitsätze
Wenn sich bei einem Verkauf von Wohnungen der Käufer gegenüber dem Verkäufer
in einer "Sozialcharta" verpflichtet, Mieterhöhungen im Durchschnitt über alle
betroffenen Wohnungen in Zukunft nur in einem bestimmten Umfang vorzunehmen,
können sich die Mieter der verkauften Wohnungen bei Mieterhöhungen nicht selbst
auf die Kappungsgrenze der Sozialcharta berufen, und es berührt nicht die formelle
Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn die Vermieterin darin den einzelnen
Mietern keine Auskunft über die Mieten aller anderen Wohnungen erteilt. Auch anhand
der Grundsätze von Treu und Glauben lässt sich kein anderes Ergebnis ableiten,
wenn in der Öffentlichkeit wegen einer mehrdeutig auslegbaren Medienerklärung der
Eindruck entstanden sein sollte, die Mieter könnten sich insoweit selbst auf die
Sozialcharta berufen, obwohl das Gegenteil von Verkäufer und Käufer ausdrücklich
vereinbart wurde.
Tenor
1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Stuttgart vom
16.07.2013 - Az. 32 C 5985/12 -
abgeändert:
Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung im 1. OG
links des Hauses ... von bisher monatlich 462,65 Euro auf nunmehr monatlich 503,71
Euro mit Wirkung ab 01.02.2013 zuzustimmen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen tragen die Klägerin 1/12 und
der Beklagte 11/12.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Berufungsstreitwert: 492,72 Euro
Gründe
I.
1 Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens. Die
Klägerin und Vermieterin, eine GmbH, wurde im Vorfeld gemeinsam mit ihrer
Mutter-GmbH von der Konzernmutter an ein Investorenkonsortium veräußert. Im
Rahmen dieser Veräußerung wurde vertraglich eine sogenannte Sozialcharta
vereinbart, wonach bestimmte Schutzpflichten der Käuferin gegenüber den
Bestandsmietern festgeschrieben wurden. So verpflichtete sich die die Käuferin auf
Eigenbedarfskündigungen unter bestimmten Voraussetzungen zu verzichten und
von Luxussanierungen abzusehen (§ 1, 1.2, 1.2.1-1.2.3 Anlage 9 zum Kaufvertrag,
„Sozialcharta“, Bl. 79 f. d. A.). Diese Regelungen sollten zum Gegenstand der
jeweiligen Mietverträge gemacht werden (§ 1, 1.2.4 der Sozialcharta). Ein
entsprechendes Angebot übersandte die Klägerin auch an den Beklagten am
02.04.2012.
2 Des weiteren sieht die Sozialcharta vor, dass die Nettokaltmieten der
Bestandsmieter kalenderjährlich im Durchschnitt über diesen Bestand gegenüber
den Vorjahresmieten um nicht mehr als 3 % zuzüglich der prozentualen Steigerung
des Verbraucherindexes erhöht werden dürfen. Gem. § 2, 2.5 der Sozialcharta
sollten - soweit nicht etwas anderes bestimmt ist - die Regelungen der Sozialcharta
keine drittschützende Wirkung entfalten.
3 Im Juli 2012 wandte sich die S. GmbH über ihre Homepage an die Öffentlichkeit
und veröffentlichte die Sozialcharta, Erklärungen hierzu sowie am 09.08.2012 eine
Pressemitteilung des Geschäftsführers. Diese lautet:
4
„Die Regelungen der Sozialcharta aus dem Kauvertrag sind für jeden
Bestandsmieter Teil des Mietvertrages geworden.“, erklärte J., Geschäftsführer
der S. GmbH. Dazu wurde jedem Mieter seitens der S. GmbH ein schriftliches
Angebot zur Vertragserweiterung gemacht.[…].
5 Die Klägerin ist der Auffassung, jedenfalls ihr Mieterhöhungsverlangen vom
19.11.2012 sei formell wirksam und inhaltlich richtig, so dass ihr ein Anspruch auf
entsprechende Mieterhöhung zustehe.
6 Der Beklagte ist der Ansicht, die Klägerin müsse sich an den Informationen, die die
S. GmbH an die Öffentlichkeit gegeben hat, festhalten lassen. Danach sei davon
auszugehen, dass die in der Sozialcharta vereinbarte Kappungsgrenze für
Mieterhöhungen Bestandteil des Mietvertrages geworden sei, so dass zur formalen
Richtigkeit des Erhöhungsverlangens eine entsprechende Darlegung gehöre, dass
diese Grenze eingehalten sei.
7 Das Amtsgericht folgte der Argumentation des Beklagten und hat demzufolge die
Klage abgewiesen.
8 Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin.
9 Auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil des Amtsgerichts Stuttgart vom
13.06.2012 wird im Übrigen gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Von
der Darstellung des Berufungsvorbringens wird gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 i.
V. m. § 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.
II.
10 1. Die Klage ist zulässig. Die dem Beklagten eingeräumte Überlegungsfrist gem. §
558 b Abs. 2 S. 1 BGB ist im Laufe des Rechtsstreits abgelaufen. Die besondere
Prozessvoraussetzung ist gegeben (Weidenkaff in Palandt, BGB, 72. Aufl., § 558 b
Rn. 2). Mit Schreiben vom 19.11.2012 lag ein formell wirksames
Erhöhungsverlangen der Klägerin vor. Zu diesem Zeitpunkt begann die
zweimonatige Überlegungsfrist für den Beklagten. Dass die Klage bereits am
11.12.2012 erhoben worden war, ist unschädlich. Eine verfrüht eingereichte Klage
wird mit Ablauf der Zustimmungsfrist zulässig (OLG Celle, WuM 1996, 20).
11 Das Erhöhungsverlangen vom 19.11.2012 war formell rechtmäßig. Unstreitig
waren die Angaben gem. § 558 a Abs. 2 und Abs. 3 BGB im Bezug auf die
Merkmale der Wohnung ausreichend.
12 Entgegen der Ansicht des Beklagten musste die Klägerin keine Angaben dazu
machen, ob die in der Sozialcharta verankerte Kappungsgrenze bezüglich der
durchschnittlichen Mieterhöhung der Bestandsmieten eingehalten worden war.
Diese Verpflichtung, die das erwerbende Konsortium gegenüber der ehemaligen
Konzernmutter der Klägerin im Wege der Sozialcharta eingegangen war, ist nicht
Bestandteil des Mietvertrages der Parteien geworden.
13 a) Die vertragliche Verpflichtung, die das erwerbende Konsortium gegenüber der
Konzernmutter der Klägerin im Hinblick auf die Mieterhöhungen eingegangen war,
entfaltet bezüglich der vereinbarten Kappungsgrenze der Mieterhöhungen keine
Drittwirkung zugunsten der Bestandsmieter.
14 Ein Vertrag zugunsten Dritter gem. § 328 BGB liegt nicht vor. Die Parteien des
Kaufvertrages haben eine Drittwirkung bezüglich der nur beschränkt möglichen
Mieterhöhungen ausdrücklich gem. § 2, 2.5 der Sozialcharta ausgeschlossen (Bl.
85 d. A.). Der Wille von Versprechendem und Versprechensempfänger ist
ausdrücklich niedergelegt.
15 Auch ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter kommt nicht in Betracht. Der
Schutz des Dritten im Rahmen dieses Rechtsinstituts ist nach den von der
Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen anhand einer ergänzenden Auslegung
(§ 157 BGB) des Vertrages herzuleiten und zu bestimmen (BGHZ 159, 1; Jagmann
in Staudinger, BGB, § 328 Rn. 93 m. w. N.). Wenn die Parteien die Rechtsfolge des
Drittschutzes ausdrücklich nicht gewollt haben, so bleibt dieser Parteiwille
maßgebend, weil er die zu berücksichtigenden Interessen bestimmt und die
Lösung möglicher Interessenkollisionen vorgibt. Vorliegend haben die
Kaufvertragsparteien eine Drittwirkung der Mieterhöhungsbegrenzung
ausdrücklich ausgeschlossen. Sie haben vereinbart, dass es Aufgabe der
Verkäuferin sein soll, die Einhaltung dieser Schutzpflicht zu überwachen und eine
entsprechende Vertragsstrafenregelung vorgesehen, die mittelbar den
Bestandsmietern zu gute kommen soll (vgl. § 2, 2.1.2 Sozialcharta, Bl. 84 d. A.).
Sie haben den Fall eines Verstoßes der Erwerberin gegen die
Mieterschutzregelungen also bedacht und in ihrem Vertragsverhältnis gelöst. Für
eine darüber hinausgehende anderweitige Vertragsauslegung entsprechend der
Grundsätze des Vertrages zugunsten Dritter ist dabei kein Raum.
16 Die Internetveröffentlichungen der S. GmbH im Juli und im August 2012 vermögen
an diesen Feststellungen nichts zu ändern. Zwischen den Parteien ist nicht streitig,
dass jedenfalls zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages zwischen der
ehemaligen Konzernmutter der Klägerin und dem Konsortium eine Drittwirkung
zugunsten der Bestandsmieter nicht gewollt war. Eine nachträgliche Änderung
dieser Vertragsbeziehung aufgrund der genannten Äußerungen im Internet, lässt
sich nicht begründen. Zum einen ist unklar, inwieweit die Äußerungen der S.
GmbH der Klägerin bzw. dem erwerbenden Konsortium zugerechnet werden
könnten. Zum anderen müsste es sich bei den dem Vertragsabschluss deutlich
nachgelagerten Äußerungen um ein Vertragsänderungsangebot aus dem „Lager“
des erwerbenden Konsortiums handeln, das einer Annahme durch die
veräußernde Konzernmutter bedurft hätte. Eine solche Sachverhaltskonstellation
ist nicht dargetan und auch nicht ersichtlich.
17 b) Die Internetveröffentlichungen der S. GmbH führen auch nicht unmittelbar zu
einer Änderung der Vertragsbeziehung zwischen dem Beklagten und der Klägerin.
Mit Schreiben vom 12.03.2012 (Bl. 59 d. A) und vom 02.04.2012 (Bl. 106 d. A.)
informierte die Klägerin den Beklagten über ihren Verkauf durch die
Konzernmutter. Sie stellt dar, dass der Mietvertrag von diesem Verkauf
grundsätzlich unberührt bleibe, skizziert im Schreiben vom 12.03.2012 den
erweiterten Mieterschutz und unterbreitet im Schreiben vom 02.04.2012 ein
konkretes Vertragsänderungsangebot dahingehend, dass unter bestimmten
Bedingungen auf Eigenbedarfskündigungen und Luxussanierungen verzichtet
werde. Die Klägerin kam so den in der Sozialcharta in § 1 Nr. 1.2.1 - 1.2.4
vorgesehenen Verpflichtungen nach. Eine Änderung der Bestandsmietverträge
dahingehend, dass Mieterhöhungen nur entsprechend der Regelung in der
Sozialcharta durchgeführt würden, wurde von Seiten der Klägerin gerade nicht
angeboten.
18 Die über drei Monate später über das Internet veröffentlichten Informationen und
Äußerungen des Geschäftsführers der S. GmbH sind nicht als erneute
Vertragsänderungsangebote der Klägerin auszulegen, die zur Aufnahme der
fraglichen Regelung in die Bestandsmietverträge führen könnten. Dahin stehen
kann insoweit, ob diese Äußerungen der Klägerin zugerechnet werden können.
Denn jedenfalls ist der erforderliche Rechtsbindungswille nicht ersichtlich: Soweit
der Originaltext der Sozialcharta im Juli 2012 veröffentlicht wurde, war für jeden
Leser, der sich in den Text vertiefte, ersichtlich, dass die
Mieterschutzverpflichtungen keine Drittwirkung entfalten sollten. Auch die PDF-
Datei „Wie sieht die Sozialcharta aus?“ (Bl. 89 d. A.) enthält keine Anhaltspunkte,
aus denen zu schließen wäre, dass die Schutzpflichten unmittelbarer Bestandteil
der einzelnen Mietverträge werden sollten. Dort wird lediglich dargestellt, dass der
Kaufvertrag den Mieterschutz zum Ziel habe und unter anderem Mieterhöhungen
nur in beschränktem Umfang erfolgen sollten. Auf welche Art und Weise der
Mieterschutz gewährleistet werden würde, ob etwa der Mieter sich direkt auf diese
Rechte würde berufen können oder ob der Schutz mittelbar - wie vorliegend durch
Vertragsstraferegelungen - durchgesetzt werden sollte, wird dort nicht ausgeführt.
Eine entsprechende Willenserklärung zur Änderung der Mietverträge ist deshalb
nicht ersichtlich.
19 Dasselbe gilt auch für die veröffentlichte Presseerklärung vom 09.08.2012 (Bl. 76
d. A.). Zwar wird dort erstmals eine Aussage dahingehend getroffen, dass die
Regelungen der Sozialcharta für jeden Bestandsmieter Teil des Mietvertrages
würden. Direkt im Folgesatz wird aber darauf hingewiesen, dass dazu jedem
Mieter bereits ein Angebot zur Vertragserweiterung gemacht wurde. Daraufhin
werden zudem allgemein die Inhalte der Sozialcharta nochmals aufgeführt. Diese
Pressemitteilung kann auch nach dem maßgeblichen objektiven
Empfängerhorizont des Beklagten nicht dahingehend ausgelegt werden, dass von
Seiten der Klägerin eine erneute, weitergehende Mietvertragsänderung angeboten
wurde. Die möglicherweise missverständliche Formulierung „die Regelung der
Sozialcharta sei für jeden Bestandsmieter Teil des Mietvertrages geworden“, wird
bereits im Nachsatz relativiert, indem auf die übersandten Änderungsangebote
ausdrücklich Bezug genommen wird. Die Pressemitteilung skizziert somit den
Ablauf der Geschehnisse und informiert die Öffentlichkeit darüber, dass der
Verkauf der L. GmbH zu Änderungen der jeweiligen Mietverträge geführt hat, die
den jeweiligen Mietern konkret unterbreitet worden waren. Zusätzlich wird
nochmals über die Inhalte der Sozialcharta informiert. Dass diese Inhalte in
Erweiterung der schriftlich versandten Angebote unmittelbare Drittwirkung im
Verhältnis zu den Mietern entfalten sollten, ist der Erklärung nicht zu entnehmen.
Jeder Bestandsmieter, der die Presseerklärung las, musste erkennen, dass sich
die Äußerung des Geschäftsführers auf die - im vorliegenden Fall im April 2012 -
übersandten schriftlichen Vertragsänderungsangebote bezog und lediglich zum
Ziel hatte, die Öffentlichkeit nochmals entsprechend zu informieren.
20 Ein rechtsverbindliches Angebot von Seiten der Klägerin zur Änderung der
Mietverträge über die versandten, schriftlichen Angebote hinaus, ist aus Sicht der
Kammer darin nicht zu erkennen.
21 Letztlich lässt sich auch nicht aus den Grundsätzen von Treu und Glauben gem. §
242 BGB und dem Rechtsinstitut des „venire contra factum proprium“ eine
Vertragsänderung zwischen den Parteien aufgrund der Veröffentlichungen im
Internet begründen. Es fehlt an einem schutzwürdigen Vertrauenstatbestand auf
Seiten des Beklagten. Erstens konnte der Beklagte im Ergebnis ohnehin nicht
davon ausgehen, dass er vor der schließlich verlangten Erhöhung geschützt sei,
da der Erhöhungsschutz nur für den Gesamtbestand aller Wohnungen gelten
sollte und der Einzelne durchaus einer Erhöhung über die genannten 3 % hinaus
ausgesetzt sein könnte. Zweitens war den Bestandsmietern angesichts der
schriftlich übersandten Vertragsänderungsangebote je individuell bekannt gemacht
worden, inwieweit der Verkauf der Klägerin durch deren Konzernmutter zu
Änderungen des einzelnen Mietvertragsverhältnisses führen sollte. Zu diesen
individualvertraglich vereinbarten Änderungen stehen die über das Internet
veröffentlichten Informationen und Äußerungen wie bereits dargetan nicht in
Widerspruch.
22 2. Das Mieterhöhungsverlangen ist begründet, soweit die Erhöhung der Miete ab
01.02.2013 begehrt wird. Die Voraussetzungen des § 558, 558 a BGB liegen
unstreitig vor.
23 Die Miete ist als erhöht ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des
nach Form und Inhalt wirksamen Erhöhungsverlangens anzusehen (Weidenkaff in
Palandt, BGB, 72. Aufl., § 558 b, Rn. 16 und 2). Für die Fristberechnung ist somit
auf den Erhalt des formal korrekten Erhöhungsverlangens vom 19.11.2012
abzustellen.
III.
24 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 S. 1, 516 Abs. 3 ZPO. Der
geänderte Antrag der Klägerin mit Schriftsatz vom 14.10.2013 (Bl. 159 d. A.),
wonach die Erhöhung mit Wirkung ab 01.02.2013 statt ab 01.11.2012 wirksam
werden sollte, ist als teilweise Berufungsrücknahme gem. § 516 Abs. 1 ZPO
auszulegen. Insoweit trifft die Klägerin eine Kostentragungspflicht gem. § 516 Abs.
3 ZPO. Die Berufungsrücknahme des Erhöhungsverlangens bezüglich dreier
Monate ergibt unter Zugrundelegung eines Dreijahreszeitraums für zulässige
Erhöhungsverlangen eine Kostenquote von 1/12 zu 11/12 zu Lasten des
Beklagten (vgl. BGH WuM 2010,161).
25 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711,
713 ZPO.
IV.
26 Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 ZPO liegen nicht vor. Die
Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch die Fortbildung des
Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern nicht die
Entscheidung des Revisionsgerichts. Es geht vielmehr um die Auslegung von
Vertragsverhältnissen in einem Einzelfall.
27 Die Tatsache, dass eine Vielzahl von Mieterhöhungsprozessen mit derselben
Fallkonstellation ausgesetzt bzw. zu erwarten sein könnten, erfordert nicht die
Zulassung der Revision. Bislang sieht die Kammer die Einheitlichkeit der
Rechtsprechung nicht gefährdet.