Urteil des LG Stuttgart vom 11.05.2016
miteigentümer, wohnung, sicherheitsleistung, treuepflicht
LG Stuttgart Urteil vom 11.5.2016, 10 S 2/16
Schadensersatzanspruch eines Wohnungseigentümers gegen die
Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Pflichtverletzung eines von der Gemeinschaft
beauftragten Dritten
Leitsätze
1. Die zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestehende Treue- und
Rücksichtnahmepflicht begründet auch eine Rücksichtnahmepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers
gegenüber der Gemeinschaft.
2. Ein geschädigter Miteigentümer ist verpflichtet, vorrangig den von der Wohnungseigentümergemeinschaft
beauftragten Handwerker in Anspruch zu nehmen, wenn nicht besondere Umstände vorliegen, die
ausnahmsweise eine Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtfertigen.
Tenor
1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Stuttgart vom 23.11.2015, Az. 64 C 3431/15
WEG, wird zurückgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Weiter trägt die Klägerin die Kosten der
Streithelferin in beiden Instanzen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Stuttgart ist ohne
Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch
Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des nach dem Urteil für die Beklagten vollstreckbaren Betrages abwenden,
wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leisten.
4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.
Gründe
I.
1 Die Klägerin bildet mit den erstinstanzlich als Beklagte Ziff. 2 in Anspruch genommenen weiteren
Wohnungseigentümern die Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Objekt O. Weg ... in 70567 Stuttgart,
die als Beklagte Ziff. 1 in Anspruch genommen wird.
2 Mit der Klage begehrt die Klägerin die Erstattung von beabsichtigten Aufwendungen zur Beseitigung von
Schäden, die in ihrem Sondereigentum im Zusammenhang mit den von der Streithelferin übernommenen
Arbeiten an der Fassade des Objekts entstanden sind sowie die Erstattung vorgerichtlicher Gutachterkosten.
3 Im Sommer 2014 führte die Streithelferin im Auftrag der Beklagten Ziff. 1 Sanierungsarbeiten durch, in
deren Verlauf die Fenster ausgetauscht, die Balkone saniert und die Fassade erneuert wurden. Im Zuge der
Arbeiten kam es zum Eintritt von Wasser und dadurch verursachten Schäden an Tapeten und Fußböden in
der im Sondereigentum der Klägerin stehenden Wohnung Nr. 102. Der Umfang der Schäden und des zur
beabsichtigten Beseitigung erforderlichen Aufwands ist streitig.
4 Die Klägerin hat in erster Instanz die Auffassung vertreten, dass die Beklagte Ziff. 1 als Auftraggeberin der
Sanierungsarbeiten den Schaden nach § 280 BGB zu ersetzen habe. Die Haftung der Beklagten Ziff. 2
ergebe sich aus § 10 Abs. 8 S. 1 WEG.
5 Unter Bezifferung der für die notwendigen Arbeiten entstehenden Kosten mit dem Betrag von 6.300,00 EUR
und unter Geltendmachung der entstandenen Gutachterkosten betreffend die Feststellung des Schadens in
Höhe von 849,22 EUR hat die Klägerin in erster Instanz beantragt:
1.
6
Die Beklagten werden wie Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin EUR 7.149,22 zzgl. Zinsen in Höhe
von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.04.2015 zu bezahlen.
2.
7
Die Beklagten werden wie Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten
i.H.v. EUR 729,23 zzgl. Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit
Rechtshängigkeit zu bezahlen.
8 Die Beklagten haben beantragt,
9
die Klage abzuweisen.
10 Die gegen die Beklagten Ziff. 2 gerichtete Klage sei unschlüssig, da die weiteren Wohnungseigentümer
selbst nicht passiv legitimiert seien. Für den gegenüber der Beklagten Ziff. 1 geltend gemachten Anspruch
fehle es an einer schlüssigen Darlegung zum Schaden und zur Schadenshöhe. Die Klägerin müsse sich einen
Abzug neu für alt gefallen lassen. Auch habe die Klägerin gegen ihre Schadensminderungspflicht nach § 254
Abs. BGB verstoßen, weil sie einen von der Streithelferin beauftragten Malermeister nicht zur Behebung der
Schäden in ihre Wohnung gelassen habe. Aufgrund ihrer Treuepflicht gegenüber der
Wohnungseigentümergemeinschaft und den übrigen Wohnungseigentümern sei die Klägerin verpflichtet
gewesen, das Angebot der Streithelferin auf Beseitigung des Schadens anzunehmen. Die Treuepflicht
gebiete es, dass ein Wohnungseigentümer zunächst Dritte in Anspruch nehme, bevor er die Forderung
gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft oder die übrigen Wohnungseigentümer erhebe (Bl. 36 ff., Bl.
88 ff. d.A.).
11 Aufgrund der Streitverkündung der Beklagten mit Schriftsatz vom 02.09.2015 trat die Streithelferin mit
Schriftsatz vom 30.09.2015 - unter weiterer Streitverkündung gegenüber ihrer Subunternehmerin - dem
Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten bei (Bl. 83 f d.A.).
12 Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 23.11.2015 abgewiesen. Zur Begründung wurde ausgeführt,
dass der Klägerin möglicherweise ein Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (Beklagte Ziff.
1) aus § 280 BGB zustehe. Die Klägerin habe aber zur Schadenshöhe nicht substantiiert vorgetragen,
sondern lediglich pauschal behauptet, die Schadensbeseitigung erfordere einen Aufwand von 6.300,00 EUR.
Dieser Vortrag sei nicht schlüssig und insbesondere einer Beweisaufnahme nicht zugänglich, weshalb die
Klage abzuweisen sei. (Bl. 122 ff. d.A.).
13 Das Urteil wurde dem Klägervertreter am 07.12.2015 zugestellt. Mit Schriftsatz vom 05.01.2016, der am
selben Tag beim Landgericht Stuttgart einging, legte der Klägervertreter gegen das Urteil Berufung ein (Bl.
144 f. d.A.), die mit weiterem, am 05.02.2016 eingegangenem, Schriftsatz begründet wurde (Bl. 152 ff.
d.A.).
14 Die Klägerin erstrebt die Abänderung des erstinstanzlichen Urteils. Mit der Berufungsbegründung führte sie
aus, dass sie die Anträge aus der Klageschrift vom 30.06.2016 weiter verfolge, soweit die Klage gegen die
Beklagte Ziff. 1 abgewiesen wurde. Der gegen die Beklagten Ziff. 2 erstinstanzlich gestellte Klageantrag
werde nicht mehr weiter verfolgt (Bl. 154 d.A.).
15 Die Klägerin bringt vor, dass sie ihrer Darlegungslast auch ohne Vortrag weiterer Einzeltatsachen betreffend
die Zusammensetzung des als Schadenersatz geltend gemachten Betrages von 6.300,00 EUR genügt habe.
Insbesondere sei der eingetretene Schaden nach seiner Art - Schäden an Tapeten und Teppichboden - und
nach seinem Ort - Tapetenschäden im Wohn/Essbereich, Kinderzimmer und Schlafzimmer,
Teppichbodenschäden im Wohnzimmer - dargelegt worden. Auch seien die zur Schadensbeseitigung
notwendigen Maßnahmen - Austausch der Tapeten, Streichen der Räume, Austausch des Teppichbodens,
Auslagerung der Möbel - vorgetragen worden. Die Abweisung der Klage sei verfahrensfehlerhaft erfolgt. Das
Amtsgericht hätte gegebenenfalls auf einen nicht hinreichende Substantiierung im Vortrag der Klägerin
hinweisen müssen und der Klägerin Gelegenheit zur Reaktion bieten müssen. Selbst wenn die Klägerin ihrer
Substantiierungslast nicht genügt hätte, hätte das Amtsgericht im Wege der Schätzung in jedem Fall einen
entstandenen Mindestschaden feststellen müssen und hierzu gegebenenfalls zur Klärung der
Schätzungsgrundlage konkret nachfragen müssen.
16 Die Klägerin beantragt nunmehr (Bl. 153 d.A.):
17 Das am 23.11.2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Stuttgart, Az. 64 C 3431/5 WEG, wird abgeändert:
1.
18 Die Beklagte Ziff. 1 wird verurteilt, an die Klägerin EUR 7.149,22 EUR zzgl. Zinsen i.H.v. fünf
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.04.2015 zu bezahlen.
2.
19 Die Beklagte Ziff. 1 wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 729,23 EUR
zzgl. Zinsen i.H.v. fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
20 Die Beklagten beantragen (Bl. 186 d.A.):
1.
21 Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.
2.
22 Bezüglich der Beklagten Ziff. 2 ist die Klägerin des Rechtsmittels der Berufung verlustig.
23 Die Beklagte Ziff. 1 verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Zudem sei die Klage schon deshalb unbegründet,
weil den Beklagten in Höhe der Klageforderung ein Schadensersatzanspruch zustehe, den sie der
Klageforderung nach § 242 BGB entgegenhalten könne. Ein geschädigter Wohnungseigentümer sei
verpflichtet, nicht die schädigenden Miteigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft auf
Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein anderer Schadensersatzverpflichteter vorhanden sei,
dieser die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht in Regress nehmen könne und keine besonderen
Umstände vorlägen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft
rechtfertigten (Bl. 186 ff. d.A.).
24 Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.
II.
25 Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere frist- und formgerecht eingelegt. In der Sache hat sie
keinen Erfolg. Wenngleich das erstinstanzliche Urteil unter Verletzung der Hinweispflicht nach § 139 ZPO
ergangen ist (1.), hat das Amtsgericht im Ergebnis richtig entschieden (2.).
26 1.) Dem Amtsgericht kann schon nicht darin gefolgt werden, dass der Vortrag der Klägerin hinsichtlich der
Schadenshöhe unsubstantiiert gewesen sei. Die Klägerin hat im Einzelnen vorgetragen, in welchen
Bereichen ihrer Wohnung welche Schäden entstanden seien. Durch Sachverständigengutachten hätte ohne
weiteres überprüft werden können, ob zur Beseitigung dieser Schäden der von der Klägerin behauptete
Aufwand 6.300,00 EUR erforderlich ist. Weiterer Anknüpfungstatsachen bedurfte es insoweit nicht.
Insbesondere war die Klägerin nicht gehalten, sämtliche einzelnen Arbeitsschritte aufzulisten, die ihrer
Auffassung nach notwendig sind. Unabhängig davon hätte die erste Instanz der Klägerin Gelegenheit geben
müssen, auf den in der mündlichen Verhandlung vom 26.10.2015 erteilten richterlichen Hinweis betreffend
eine fehlende Substantiierung der Schadenshöhe (Bl. 115 d.A.) weiter vortragen zu können. Allein der
Umstand, dass die Beklagtenseite mit Schriftsatz vom 24.08.2015 ausgeführt hatte, es fehle an einer
schlüssigen Darlegung zum Schaden und zur Schadenshöhe, machte einen richterlichen Hinweis nicht
entbehrlich. Zwar kann die gerichtliche Hinweispflicht entfallen, wenn die Partei von der Gegenseite die
gebotene Unterrichtung erhalten hat. Dies setzt aber voraus, dass sie erkennbar das Vorbringen der
Gegenseite richtig verstanden hat (vgl. BGH, Beschluss vom 20.12.2007 - IX ZR 207/05). Vorliegend ist
gerade nicht ersichtlich, dass die Klägerin vor dem im Termin erteilten Hinweis von weiterem Vortrag zur
Schadenshöhe bewusst abgesehen hätte. Soweit ein richterlicher Hinweis erfolgt, hat das Gericht auch
Gelegenheit zur Reaktion zu geben, andernfalls das rechtliche Gehör verletzt wird (vgl. Zöller-Greger, ZPO,
31. Aufl., § 139 Rn 14 m.w.N.). Dem noch im Termin gestellten Antrag des Klägervertreters auf Gewährung
eines Schriftsatzrechts zur Stellungnahme auf den richterlichen Hinweis hätte mithin stattgegeben werden
müssen.
2.)
27 Im Ergebnis erweist sich die Abweisung der Klage jedoch als richtig. Die Kammer folgt der Auffassung der
Beklagtenseite, dass es einem Wohnungseigentümer im Hinblick auf die schuldrechtliche Sonderverbindung
zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft verwehrt sein kann, die
Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband in Anspruch zu nehmen, wenn für den geltend gemachten
Schaden ein Dritter - hier die Streithelferin - in Anspruch genommen werden kann. So ist bei bestehendem
Versicherungsschutz durch eine Gebäudeversicherung ein geschädigter Miteigentümer verpflichtet, nicht
den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn der geltend
gemachte Schaden Bestandteil des versicherten Interesses ist, der Gebäudeversicherer nicht Regress
nehmen könnte und nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme des
Schädigers durch den Geschädigten rechtfertigen. Hierfür ist ausschlaggebend, dass der Geschädigte bei
dieser Sachlage im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran hat, sich an den Schädiger zu halten und dass
durch eine Inanspruchnahme des Miteigentümers das Miteinander der Wohnungseigentümer ernsthaft
beeinträchtigt wird (vgl. BGH, Urteil vom 10.11.2006 - V ZR 62/06 m.w.N.). Diese Grundsätze sind nach
Auffassung der Kammer auf den vorliegenden Fall übertragbar. Auch bei der Inanspruchnahme der
Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband wird das Miteinander der Wohnungseigentümer ernsthaft
belastet. Die Klägerin kann auch kein besonderes Interesse daran haben, statt der Streithelferin die
Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch zu nehmen, zumal sie bei einer etwaigen Verurteilung der
Wohnungseigentümergemeinschaft den daraus auf sie selbst entfallenden anteiligen Betrag mit zu tragen
hätte. Der Klägerin musste bekannt sein, an wen der Auftrag durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
erteilt wurde, da der Auftragserteilung eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft
vorausgegangen war. Soweit ihr Namen und Anschrift der Streithelferin nicht von vornherein bekannt
gewesen sein sollten, hätte sie dies durch einfache Nachfrage bei der Hausverwaltung klären können. Die
Überlegung, dass - wie mit Schriftsatz vom 23.05.2016 ausgeführt wurde - der Klägerin gegen die
Wohnungseigentümergemeinschaft ein vertraglicher Anspruch, gegen die Streithelferin indes lediglich ein
deliktischer Anspruch zustehe, trifft nicht zu. Das Vertragsverhältnis zwischen der
Wohnungseigentümergemeinschaft und der Streithelferin ist als Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten
Dritter anzusehen und entfaltet Schutzwirkung für die Klägerin. Den Gefahren von
Schutzpflichtverletzungen der Streithelferin ist die Klägerin bestimmungsgemäß in gleicher Weise
ausgesetzt wie die Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin selbst. Bei dieser Sachlage wird der
Dritte in die vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflichten in der Weise einbezogen, dass er selbst einen
eigenen vertraglichen Schadensersatzanspruch gegen den Schuldner hat, der sich auch auf Sach- und
Vermögensschäden erstrecken kann (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 75. Aufl., § 328 Rn 13 ff. m.w.N.).
28 Unter diesen Umständen konnte die Berufung der Klägerin keinen Erfolg haben.
29 Ein Ausspruch, dass die Klägerin des eingelegten Rechtsmittels der Berufung hinsichtlich der Beklagten Ziff.
2 ist gem. § 516 Abs. 3 ZPO verlustig ist, ist nicht veranlasst. Zwar legte die Klägerin mit Schriftsatz vom
05.01.2016 gegen das Urteil insgesamt Berufung ein, wobei sie auch die Beklagten Ziff. 2 als
Berufungsbeklagte bezeichnete. Antragstellung und Begründung blieben aber einem gesonderten
Schriftsatz vorbehalten. Mit der Berufungsbegründung vom 03.02.2016 führte die Klägerin aus, dass der
gegen die Beklagte Ziff. 2 erstinstanzlich gestellte Klageantrag nicht mehr weiter verfolgt werde. In der
Beschränkung der antragslos eingelegten Berufung liegt jedoch noch keine Teilrücknahme, sondern die
erstmalige Bestimmung des Rechtsmittelumfangs (vgl. Münchener Kommentar/Rimmelspacher, ZPO, 4. Aufl.,
§ 516 Rn. 17 m.w.N.).
III.
30 Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 97, 101 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
31 Gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO war die Revision zuzulassen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung,
da die entscheidungserhebliche Rechtsfrage, ob ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft unter
bestimmten Umständen für eine Schadensersatzklage vor dem Verband zunächst einen außenstehenden
Dritten in Anspruch nehmen muss, höchstrichterlich nicht geklärt ist. Die Frage kann sich in einer
unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen und berührt das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der
einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts.