Urteil des LG Stuttgart vom 08.05.2003, 10 T 495/02

Entschieden
08.05.2003
Schlagworte
Treu und glauben, Terrasse, Sanierung, Versammlung, Miteigentumsanteil, Verwirkung, Kostenverteilung, Miteigentümer, Bestandteil, Meinung
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LG Stuttgart Beschluß vom 8.5.2003, 10 T 495/02

Wohnungseigentum: Zuordnung des Eisenrohrs der Betonbrüstung einer Dachterrasse zum Gemeinschaftseigentum; Umdeutung eines nichtigen teilungserklärungsändernden Beschlusses hinsichtlich der Instandhaltungskosten für das Brüstungsgeländer

Leitsätze

Das Eisenrohr auf der Betonbrüstung einer Dachterrasse gehört zum Gemeinschaftseigentum. Zur Frage der Umdeutung eines nichtigen teilungserklärungsändernden Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft in eine Kostenteilungsregelung, mit der aufgrund einer Öffnungsklausel in der Teilungserklärung der Verteilerschlüssel bezüglich der Kosten für das Gemeinschaftseigentums abgeändert wird.

Tenor

1. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Amtsgerichts Nürtingen vom 29.11.2002 wird zurückgewiesen.

2. Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten. Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten findet nicht statt.

Beschwerdewert: 1.000,00 EUR.

Gründe

I.

1 Die Beteiligten sind Mitglieder der WEG F - Str. 7 in L. Der Antragsteller ist Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 11 bezeichneten Dachwohnung im obersten Stock des dreistöckigen Gebäudes mit einem Miteigentumsanteil von 210/1.000stel. Zur Wohnung des Antragstellers gehört eine große Dachterrasse, die mit einer Betonbrüstung umgeben ist. Auf der Betonbrüstung verläuft ein aus einem vierkantigen Eisenrohr gefertigtes Geländer. Die Beteiligten streiten darüber, wer die Kosten für die Instandhaltung, insbesondere den Anstrich des Eisengeländers, zu tragen hat.

2 Die Teilungserklärung vom 29.05.1972 (i.f. TE) enthält u.a. folgenden Bestimmungen:

3 A § 2:

4 "Gegenstand des Sondereigentums sind die nach §§ 5, 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räume, die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes und die in § 1 genannten Balkone und Terrassen mit Ausnahme der konstruktiven Teile. Sondereigentum sind demnach insbesondere ... e) der Innenverputz und die Innenverkleidung der Brüstungen vor Terrassen und Balkonen, die im ausschließlichen Gebrauch eines Wohnungseigentümers stehen, ..."

5 B § 5 Abs. 1:

6 "Die Instandhaltung und Instandsetzung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen einschließlich des Grundstücks obliegen grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft. Nicht konstruktive Gebäudeteile, soweit sie im Bereich des Sondereigentums eines Eigentümers liegen, Außenfenster, Außentüren und die dem Sondereigentum abgekehrte Seite der Abschlusstüren der Raumeigentumseinheiten sind auf eigene Kosten ausschließlich von dem betreffenden Eigentümer instand zu halten und instand zu setzen."

7 B § 14 Abs. 1:

8 "Die das gemeinschaftliche Eigentum betreffenden Lasten, Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und sonstigen Verwaltungskosten tragen im Innenverhältnis die Eigentümer nach dem Verhältnis ihres im Grundbuch gebuchten Miteigentumsanteils, soweit nicht nachfolgend etwas anderes oder ergänzendes festgesetzt ist.

9 Abs. 2: ... Betriebskosten ...

10 Abs. 3: nicht belegt

11 Abs. 4: ... Verwaltungsgebühren ...

12 Abs. 5:

13 Eine Änderung des Verteilerschlüssels kann von den Eigentümern einstimmig nach § 23 Abs. 3 WEG oder von der Eigentümerversammlung mit 2/3-Mehrheit beschlossen werden. ... ..."

14 Der Antragsteller hat in den vergangenen 25 Jahren die Instandhaltung, insbesondere den Anstrich des Geländers, selber durchgeführt und hierfür der Gemeinschaft keine Kosten berechnet. Im Zuge von Sanierungsmaßnahmen wurden die Balkone aller Eigentumswohnungen renoviert. Die Sanierungskosten bezüglich der Innenseiten der Balkone wurden nach den Miteigentumsanteilen durch die Gemeinschaft abgerechnet.

15 Die Antragsgegner waren bei der WEG-Versammlung vom 16.01.2002 zunächst der Auffassung, der Antragsteller müsse die Kosten selber tragen. Auf der Versammlung vom 14.05.2002 (Bl. 18 d.A.) erfolgte folgende Festlegung:

16 "Die Eigentümer-Versammlung ist einstimmig der Meinung, dass das Geländer zum Gemeinschaftseigentum zählt, nicht jedoch der Anstrich der Innenseite. Dies bedeutet, dass die Kosten für das Streichen des Geländers "hälftig" zu bezahlen sind".

17 Nach den unwidersprochenen Angaben des Verwalters kam die Festlegung so zustande, dass alle anwesenden Eigentümer die Meinung äußerten, dass man es so machen sollte und entsprechend die Hand gehoben hätten. Sie sei so gemeint, dass der Antragsteller die Hälfte bezahlen sollte und die andere Hälfte die Eigentümergemeinschaft unter Einschluss des Antragstellers. Der Antragsteller war bei dieser Versammlung nicht anwesend. Eine Anfechtung der Festlegung durch den Antragsteller erfolgte nicht.

18 Mit Beschluss vom 29.11.2002 (Bl. 85/89 d.A.) hat das Amtsgericht Nürtingen dem Antrag des Antragstellers in vollem Umfang stattgegeben und festgestellt, dass die Kosten der Instandhaltung des Eisengeländers auf der Dachterrassenbrüstung des Gebäudes F.-Str. 7 in L. in voller Höhe von allen Teilnehmern der WEG F.-Str. 7 entsprechend dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen sind.

19 Gegen den am 04.12.2002 zugestellten Beschluss haben die Antragsgegner mit Schriftsatz vom 17.12.2002, eingegangen am 18.12.2002, sofortige Beschwerde eingelegt.

20 Sie sind der Auffassung, dass das Brüstungsgeländer auf der Terrassenbrüstung gemäß Teil A § 2 e TE zum Sondereigentum gehöre. Dabei sei das Brüstungsgeländer kein konstruktives Teil der Terrasse. Teil B § 5 Abs. 1 der TE sehe für die nicht konstruktiven Gebäudeteile vor, soweit sie im Bereich des Sondereigentums eines Eigentümers liegen, dass dann der Eigentümer die Instandhaltungsaufwendungen zu tragen habe. Jedenfalls hierunter sei das Brüstungsgeländer zu fassen. Weiterhin sind die Antragsgegner der Auffassung, dass die Regelungen in Teil A § 2 e der TE auf den vorliegenden Fall jedenfalls analog anzuwenden seien. Am 14.05.2002 sei ein bestandskräftiger Beschluss durch die Antragsgegner jedenfalls hinsichtlich der Verteilung der Kosten für die Instandhaltung des Eisengeländers gefasst worden. Insoweit habe die Eigentümerversammlung von der Öffnungsklausel nach Teil B § 14 Abs. 5 der TE Gebrauch gemacht. Schließlich sei ein Anspruch des Antragstellers auf Erstattung der Instandsetzungskosten, insbesondere für das Streichen, gegenüber der Eigentümergemeinschaft verwirkt, weil der Antragsteller in den letzten 25 Jahren die Kosten selbst getragen habe.

21 Die Antragsgegner beantragen,

22 den Beschluss des AG Nürtingen abzuändern und den Feststellungsantrag kostenpflichtig abzuweisen.

23 Der Antragsteller beantragt:

24 Zurückweisung der sofortigen Beschwerde.

25 Der Antragsteller ist nach wie vor der Auffassung, dass das Brüstungsgeländer nicht zum Sondereigentum gemäß Teil A § 2 e der TE gehöre, weil es dort nicht explizit aufgeführt sei.

26 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird verwiesen auf die gewechselten Schriftsätze, jeweils mit Anlagen, und insbesondere auf die Teilungserklärung vom 29.05.1972 (Bl. 19/41 d.A.).

II.

27 Die zulässige sofortige Beschwerde ist nicht begründet.

28 Zutreffend hat das Amtsgericht festgestellt, dass die Antragsgegner verpflichtet sind, die Kosten der Instandhaltung des Eisengeländers auf der Dachterrassenbrüstung des Gebäudes F - Str. 7 in L. in voller Höhe von allen Teilnehmern der WEG F - Str. 7 entsprechend dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, weil es sich bei dem streitgegenständlichen Brüstungsgeländer um Gemeinschaftseigentum handelt, die Antragsgegner mit Beschluss vom 14.05.202 keine wirksame andere Kostenverteilungsregel aufgestellt haben und sich auch nicht auf Verwirkung berufen können.

29 1. Wie das Amtsgericht ist die Kammer der Auffassung, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Brüstungsgeländer auf der Brüstung der Terrasse um Gemeinschaftseigentum handelt.

30 a) Dies ergibt sich zum einen aus einem Umkehrschluss aus A § 2 e TE, weil das Brüstungsgeländer selbst dort nicht explizit als Bestandteil des Sondereigentums aufgeführt wurde. Dabei kann das Balkongeländer nicht zum Innenverputz oder der Innenverkleidung der Brüstung gerechnet werden, weil es selbst nicht verputzt oder verkleidet wird. Ansonsten wäre die Deckfarbe als Bestandteil des Sondereigentums zu qualifizieren, während die darunter liegende Schutzfarbe für das Metallgeländer bereits Gemeinschaftseigentum mit den entsprechenden Konsequenzen für die Instandhaltung wäre. Dies wäre jedoch lebensfremd.

31 Zum anderen ergibt sich aus A § 2 1. Halbsatz TE, dass es sich bei dem Brüstungsgeländer um Gemeinschaftseigentum handelt, weil es ein konstruktives Teil der Terrasse im Sinne dieser Regelung darstellt. Konstruktive Teile sind danach aus Sicht der Kammer die baulich notwendige Teile der Terrasse, weil nur dann von einer vollwertigen und funktionstüchtigen Terrasse gesprochen werden kann (vgl. auch OLG Düsseldorf, BauR 1998, 640). Das Brüstungsgeländer stellt ein baulich notwendiges Teil der Terrasse dar, weil es, wie die Antragsgegner selbst ausführen, baurechtlich erforderlich ist. Es schließt die Terrassenbrüstung nach oben hin ab und bestimmt die Außenfassade des Gebäudes mit.

32 b) Für eine analoge Anwendung von A § 2 e TE ist kein Raum, weil für die Kostentragung des hier vorliegenden Gemeinschaftseigentums B § 14 Abs. 1 TE, der § 16 Abs. 2 WEG folgt, eine klare Regelung vorsieht. Eine Lücke in der Teilungserklärung besteht nicht.

33 c) Die Qualifikation des Brüstungsgeländers als Gemeinschaftseigentum wurde auch nicht durch einen Beschluss vom 14.05.2002 der Wohnungseigentümergemeinschaft geändert. Dabei kann dahinstehen, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt einen wirksamen Beschluss gefasst hat, weil die Aufteilung des Geländers in eine zum Gemeinschaftseigentum zählende Außenseite und einen zum Sondereigentum zählenden Anstrich der Innenseite durch einen Beschluss nicht möglich ist. Dieser wäre vielmehr nichtig (vgl. BGH NJW 2000, 3500).

34 2. Die Eigentümergemeinschaft hat im vorliegenden Fall gemäß B § 14 Abs. 1 TE i.V.m. § 16 Abs. 2 WEG die Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, also hier des Brüstungsgeländers, zu tragen.

35 Bei dem Brüstungsgeländer handelt es sich nicht um ein nicht konstruktives Gebäudeteil gemäß A § 5 Abs. 1 der TE, weil es einen konstruktiven Teil der Terrasse darstellt (vgl. o. 1 a).

36 b) Eine Abänderung des Verteilerschlüssels nach B § 14 Abs. 5 TE mit Beschluss vom 14.05.2002 wurde nicht wirksam beschlossen, weil eine Auslegung des Beschlusses als Kostenteilungsregelung i.S.v. B § 14 Abs. 5 TE zu einem mehrdeutigen Ergebnis führt und daher nicht möglich ist.

37 Entgegen der Auffassung der Antragsgegner greift im vorliegenden Fall die Entscheidung des OLG Hamm vom 22.08.1991 (vgl. NJW-RR 1992, 148 ff.), wonach eine Bestimmung der Teilungserklärung, die zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnende Gebäudeteile dem Sondereigentum zuordnet, als Kostenverteilungsregel umgedeutet werden kann, nicht ein, weil die Teilungserklärung das Brüstungsgeländer eindeutig dem Gemeinschaftseigentum zuweist.

38 Lediglich der Beschluss vom 14.05.2002, wenn man die Festlegung als Beschluss der Eigentümergemeinschaft ansieht, könnte auslegungsfähig sein, weil eine teilungserklärungsändernde Beschlussfassung nichtig wäre. In diesem Fall wäre der Beschluss vom 14.05.2002 aber dahingehend zu verstehen, dass in Abänderung von B § 14 Abs. 1 TE als Verteilerschlüssel für die Kosten bezüglich des Gemeinschaftseigentums der Antragsteller die Hälfte der Instandhaltungskosten und die Eigentümergemeinschaft ohne den Antragsteller die andere Hälfte zu tragen hätte. Denn wenn einem Miteigentümer ein größerer Anteil im Rahmen dieses Verteilerschlüssels aufgebürdet werden soll, dann kann dies nur in Abgrenzung zu den übrigen Eigentümern erfolgen, weil B § 14 Abs. 1 TE die gemeinschaftsbezogenen Kosten auf die einzelnen Eigentümer verteilt.

39 Eine Kostenverteilung, wonach die Eigentümergemeinschaft insgesamt nur 50 % zutragen hat und die übrigen 50 % ein einzelner Eigentümer, so dass dieser insgesamt mehr als 50 % tragen müsste, würde diesem Prinzip widersprechen.

40 Im konkreten Fall sollte jedoch der Antragsteller gemäß der Festlegung vom 14.05.2002 nicht mit 50 %, sondern mit ca. 60 % der Kosten belastet werden (aus 50 % der Kosten direkt und bezüglich der anderen 50 % mit 21 % aus seinem Miteigentumsanteil). Insoweit führt die Auslegung der Festlegung vom 14.05.2002 als Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels zu einem anderen Ergebnis als von der Eigentümerversammlung gewollt. Eine Auslegung, die dem erklärten Willen der Eigentümer in der Eigentümerversammlung entgegenläuft, ist nicht möglich.

41 Jedenfalls wäre ein Beschluss vom 14.05.2002 im Hinblick auf die Kostentragungspflicht des Antragstellers in Höhe von 50 % oder 60 % objektiv mehrdeutig und kann daher nicht Grundlage für eine Kostenverteilungsregelung sein. Er wäre vielmehr nichtig.

42 Hinzu kommt, dass Änderungen aufgrund einer Öffnungsklausel wie § 14 Abs. 5 TE nur unter der Voraussetzung zulässig sind, dass ein sachlicher Grund vorliegt und kein Wohnungseigentümer gegenüber der bisherigen Regelung unbillig benachteiligt wird (vgl. BGH, Beschluss vom 27.06.19985, VII ZB 21/84; BayObLG, Beschluss vom 21.10.1999, 2Z BR 126/99). Hier würde der Antragsteller in unbilliger Weise belastet, wenn er mehr als 50 % der Kosten für den Anstrich tragen müsste, weil die Innenseite des Balkongeländers weniger als die Hälfte der zu streichenden Fläche ausmacht, da die Ober- und Unterseite des Geländers nicht zur Innenseite zu rechnen sind, und die übrigen Eigentümer die Kosten der Sanierung ihrer Balkoninnenseiten nur entsprechend ihres Miteigentumsanteils bezahlen müssen. Insoweit fehlt es auch an einem sachlichen Grund für eine abweichende Kostenverteilung von § 14 Abs. 1 TE.

43 3. Es kann dahinstehen bleiben, ob der Antragsteller sein Recht, von der Gemeinschaft die Instandhaltungskosten für das Brüstungsgeländer erstattet zu erhalten, verwirkt hat, da er ca. 25 Jahre lang dieses Geländer selbst und auf eigene Kosten gestrichen hat, weil sich hier die Antragsgegner gemäß § 242 BGB nach Treu und Glauben nicht auf die Verwirkung berufen können.

44 Die Antragsgegner haben im Rahmen der Sanierung der Balkone die Kosten für die Sanierung des Innenverputzes und der Innenverkleidungen der Balkonbrüstungen über die Gemeinschaft nach der Kostenregelung des B § 14 Abs. 1 TE abgerechnet, obwohl es sich hierbei gemäß A § 2 e der TE um Bestandteile des Sondereigentums der jeweiligen Eigentümer handelt. Dies hätten sie dann konsequenterweise auch hinsichtlich des Brüstungsgeländers tun müssen. Warum der Antragsteller mehr als die Hälfte dieser Kosten allein tragen soll, erschließt sich vor diesem Hintergrund nicht. Vielmehr durfte der Antragsteller dann, wenn er anteilig zur Sanierung des Innenverputzes und der Innenverkleidungen der Brüstungen der Balkone herangezogen wird, entsprechend von der Gemeinschaft verlangen, dass diese die Kosten für das Brüstungsgeländer trägt. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass der Antragsteller mit Abstand den größten Miteigentumsanteil hält und insoweit mit 21 % die Sanierungskosten der Innenseiten der Balkone trägt.

45 4. Der Antragsteller musste nicht vorab einen ausdrücklichen Antrag auf Kostentragung durch die Gemeinschaft in einer Wohnungseigentümerversammlung stellen, weil sich die Miteigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.01.2002 auf den

Standpunkt gestellt hatten, dass der Antragsteller dieses Geländer auf eigene Kosten, wann auch immer er möchte, streichen könne (vgl. Bl. 10 d.A.). Vor diesem Hintergrund und vor dem Hintergrund der Festlegung vom 14.05.2002 wäre eine entsprechende Befassung der Eigentümerversammlung durch den Antragsteller reine Förmelei gewesen.

46 Gemäß § 47 WEG entsprach es der Billigkeit, dass die unterlegenen Antragsgegner die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens tragen. Dagegen sah die Kammer keine Veranlassung, hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten vom gesetzlichen Regelfall des § 47 WEG i.V.m. § 13 a FGG, wonach jeder sein eigenen außergerichtlichen Kosten trägt, abzuweichen, weil es sich im vorliegenden Wohnungseigentumsverfahren um komplizierte Rechtsfragen im Hinblick auf die Auslegung der Teilungserklärung und der Festlegung vom 14.05.2002 handelt. Insoweit kann nicht gesagt werden, dass die sofortige Beschwerde der Antragsgegner offensichtlich unbegründet war.

subjektives recht, geschäftsführer, vertragliche haftung, eigenes verschulden

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befragung, polizei, stadt, auto

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Anmerkungen zum Urteil