Urteil des LG Saarbrücken vom 27.10.2010
LG Saarbrücken: rechtskräftiges urteil, konstitutive wirkung, einbau, nichtigkeit, teilzahlung, anfechtbarkeit, firma, ergänzung, klageänderung, dokumentation
LG Saarbrücken Urteil vom 27.10.2010, 5 S 7/10
Leitsätze
Die Missachtung einer Regelung der Gemeinschaftsordnung, wonach zur Gültigkeit eines
Wohnungseigentümerbeschlusses die Eintragung des Beschlusses in ein Beschlussbuch
erforderlich ist, führt grundsätzlich nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit
des nicht in das Beschlussbuch eingetragenen Wohnungseigentümerbeschlusses.
Tenor
1. Die Berufung wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird festgesetzt auf 1.262,83 Euro.
Gründe
A.
Die Beklagte ist Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft.
Das Verfahren betrifft Wohngeldforderungen aus dem Zeitraum 2006 bis 2009, die von
der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft gestützt werden auf die
Hausgeldabrechnung für 2006 und 2007, auf die Wirtschaftspläne für 2007, 2008 und
2009, die sämtlich durch Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt
worden sind sowie auf eine Rechnung der Firma ... über den Austausch von Wasserzählern
in der Wohnung der Beklagten über einen Betrag von 244,19 Euro in Verbindung mit einem
Wohnungseigentümerbeschluss vom 06.12.2005.
Die Genehmigungsbeschlüsse der Eigentümerversammlung betreffend die
Hausgeldabrechnung für das Jahr 2006 und den Wirtschaftsplan für das Jahr 2007 sind
bestandskräftig geworden. Die übrigen Genehmigungsbeschlüsse sind in einem
gesonderten, noch nicht rechtskräftig entschiedenen Verfahren von der Beklagten
angefochten worden.
Die Beklagte hat gegen die eingeklagte Forderung in Höhe von 1.262,83 Euro
erstinstanzlich eingewandt, die Wohnungseigentumsverwalterin sei nicht berechtigt
gewesen, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt mit der
Klageerhebung zu beauftragen.
Die die Wirtschaftspläne und Hausgeldabrechnungen genehmigenden
Wohnungseigentümerbeschlüsse seien nichtig wegen Verstoßes gegen § 12 Nr. 1 der
Gemeinschaftsordnung, der folgenden Wortlaut hat:
„Der § 23 WEG wird dahingehend ergänzt, dass zur Gültigkeit eines
Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung außer den in §
23 WEG genannten Bedingungen die Eintragung des Beschlusses im
Beschlussbuch erforderlich ist.“
Die wegen des Austauschs der Wasserzähler geltend gemachte Forderung stehe nicht der
Klägerin, sondern der Fa. ... zu, die die Wasserzähler eingebaut hat.
Die Klägerin hat beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.262,83 Euro nebst 5
% Zinsen über dem Basiszinssatz seit Antragzustellung zu zahlen;
2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Kosten
in Höhe von 83,54 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz
seit Antragzustellung zu zahlen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen und die Kosten des Rechtsstreits der
Verwalterin aufzuerlegen.
Das Amtsgericht hat durch sein am 07.04.2010 verkündetes Urteil die Beklagte verurteilt,
an die Klägerin 1.262,83 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz seit dem 14.08.2009 zu zahlen. Im Übrigen hat das Amtsgericht die Klage
abgewiesen.
Gegen dieses dem Zustellungsbevollmächtigten der Beklagten am 08.04.2010 zugestellte
Urteil hat die Beklagte am 03.05.2010 Berufung eingelegt.
Die Berufungsbegründungsfrist ist bis zum 12.07.2010 verlängert worden.
Am 12.07.2010 ist die Berufungsbegründung bei der erkennenden Kammer eingegangen.
Die Beklagte ist der Auffassung, die Genehmigungsbeschlüsse der
Wohnungseigentümergemeinschaft seien wegen Verstoßes gegen § 12 Nr. 1 der
Gemeinschaftsordnung nichtig.
Das bloße Abheften von Niederschriften der Wohnungseigentümerbeschlüsse in einen
Ordner genüge nicht den an eine Beschlusssammlung gestellten Anforderungen und erst
recht nicht den Erfordernissen eines Beschlussbuches im Sinne des § 12 Nr. 1 der
Gemeinschaftsordnung.
Die Forderung wegen Einbaus der Wasserzähler stehe nicht der Klägerin, sondern der Fa.
... zu.
Erstmals trägt die Beklagte vor, auf diese Forderung auf das Konto der
Wohnungseigentümergemeinschaft am 30.09.2007 165,-- Euro überwiesen zu haben.
Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Saarbrücken vom
07.04.2010 die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil und rügt Verspätung des Vortrags der Beklagten, sie
habe auf die Rechnung für den Einbau der Wasserzähler 165,-- Euro gezahlt.
Eine Zahlung der Beklagten in Höhe von 165,-- Euro sei auf die Wohngeldverbindlichkeiten
der Beklagten verbucht worden.
Da dies bei der Berechnung der eingeklagten Forderung berücksichtigt worden sei, spiele
es für die Höhe der eingeklagten Forderung keine Rolle. Allenfalls habe in den
Entscheidungsgründen des Urteils eine Änderung zu erfolgen.
Die Beklagte erwidert, hinsichtlich der von ihr überwiesenen 165,-- Euro eine
Tilgungsbestimmung zu Lasten der Forderung für den Einbau der Wasserzähler getroffen
zu haben.
Der Ergänzung oder Auswechslung des Streitgegenstandes seitens der Klägerin werde
widersprochen.
B.
I.
Die Berufung der Beklagten ist zulässig. Der Wert des Beschwerdegegenstandes übersteigt
600,-- Euro (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), die Berufungsfrist (§ 517 ZPO) ist ebenso gewahrt
wie die von dem Vorsitzenden der Berufungskammer verlängerte
Berufungsbegründungsfrist (vgl. § 520 Abs. 2 ZPO).
II.
Die Berufung ist jedoch nicht begründet und war deshalb zurückzuweisen.
1. Das Amtsgericht hat die eingeklagte Forderung in Höhe von 1.262,83 Euro zu Recht und
mit zutreffender Begründung zugesprochen.
Die Beklagte ist gemäß §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2, Abs. 5 WEG aus den Jahresabrechnungen
2007 und 2008, aus den Wirtschaftsplänen 2007, 2008 und 2009 in Verbindung mit den
entsprechenden Genehmigungsbeschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft und
aus dem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 06.12.2005 TOP 10
zusammen mit der Rechnung der Fa. ... vom 04.05.2007 zur Zahlung der eingeklagten
1.262,83 Euro an die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet.
2. Die von der Beklagten erstinstanzlich gerügte Bevollmächtigung der
Prozessbevollmächtigten der Klägerin durch die Wohnungseigentumsverwalterin hat das
Amtsgericht zutreffend unter Hinweis auf § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG und § 14 Ziff. 2 b der
Gemeinschaftsordnung für ordnungsgemäß befunden.
Da die Beklagte diesen Einwand in dem Berufungsverfahren nicht mehr geltend macht,
wird diesbezüglich auf die zutreffenden Ausführungen des angefochtenen Urteils verwiesen.
3. Der Zahlungsverpflichtung der Beklagten steht § 12 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung,
wonach zur Gültigkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses die Eintragung des
Beschlusses in ein Beschlussbuch erforderlich ist, nicht entgegen.
Die Auslegung dieser Klausel der Gemeinschaftsordnung führt zu dem Ergebnis, dass die
Eintragung der einzelnen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft keine
Voraussetzung für die Existenz oder für die Wirksamkeit eines
Wohnungseigentümerbeschlusses darstellt (vgl. BGH NJW 1997, 2956 – 2957, zitiert nach
juris, Rn. 14; KG WuM 1993, 710, 711; OLG Köln OLGZ 1979, 282; OLG Köln ZMR 2006,
711-712, zitiert nach juris Rn. 11, OLG Düsseldorf, NJW-RR 2005, 165, zitiert nach juris
Rn. 17; OLG München, NJW 2008, 156 – 157, zitiert nach juris Rn. 23, OLG Hamm, ZMR
2002, 540 – 542, zitiert nach juris Rn. 18).
Wenn die Wohnungseigentümer wie im vorliegenden Fall abweichend von § 24 Abs. 6 WEG
vereinbart haben, dass eine bestimmte Form der Protokollierung der
Wohnungseigentümerbeschlüsse Voraussetzung für die Gültigkeit sein soll, so ist durch
Auslegung zu ermitteln, ob die Eintragung des Wohnungseigentümerbeschlusses in ein
Beschlussbuch konstitutive Wirkung für den Wohnungseigentümerbeschluss haben soll oder
ob die fehlende Eintragung in das Beschlussbuch lediglich zur Anfechtbarkeit des
Wohnungseigentümerbeschlusses führen soll (vgl. Bärmann/Merle, WEG, 10. Auflage, § 23
WEG Rn. 183).
4. Die Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung sind entsprechend der für
Grundbucheintragungen maßgeblichen Gründsätze auszulegen, wobei auf den Wortlaut der
Vereinbarung, auf deren Sinn und auf den systematischen Zusammenhang abzustellen ist
(vgl. BGHZ 121, 236, 239; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2005, 165, juris, Rn. 16). Da in der
Gemeinschaftsordnung von der „Gültigkeit“ der Wohnungseigentümerbeschlüsse die Rede
ist und eine Ergänzung des § 23 WEG erfolgen soll, ist davon auszugehen, dass die
fehlende Eintragung der Wohnungseigentümerbeschlüsse in das Beschlussbuch nicht zur
Nichtigkeit der Beschlüsse, sondern lediglich zu deren Anfechtbarkeit führt (vgl. BGH NJW
1997, 2956 – 2957, juris Rn. 14; Bärmann/Merle, a.a.O., m.w.N.).
Die Formulierung „Gültigkeitsvoraussetzung in Ergänzung des § 23 WEG“ bedeutet, dass
im Fall der fehlenden oder fehlerhaften Eintragung des Beschlusses in dem Beschlussbuch
der Wohnungseigentümerbeschluss erst auf einen entsprechenden Anfechtungsantrag in
einem gerichtlichen Verfahren nach §§ 23 Abs. 4, 43 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt werden
soll.
Gemäß § 23 Abs. 4 S. 2 WEG ist ein Wohnungseigentümerbeschluss grundsätzlich gültig,
solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist. Anders verhält es sich
nur dann, wenn der Wohnungseigentümerbeschluss nichtig ist. Von seiner Nichtigkeit ist
auszugehen, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung
rechtswirksam nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 S. 1 WEG) oder wenn die
Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Regelungskompetenz überschritten hat, weil sie
für die Beschlussfassung absolut unzuständig war (vgl. BGH NJW 2000, 3500;
Bärmann/Merle, § 23 WEG Rn. 137 m.w.N.).
Die in § 12 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung geregelte „Gültigkeit“ der Beschlüsse der
Wohnungseigentümergemeinschaft ist – wie die gesetzliche Regelung des § 23 WEG zeigt,
die durch § 12 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung ergänzt werden soll, keine
Wirksamkeitsvoraussetzung. Dies wird an § 23 Abs. 2 WEG deutlich, wonach es zur
Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich ist, dass der Gegenstand bei der Einberufung
bezeichnet ist. Ein Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG macht den betreffenden
Wohnungseigentümerbeschluss jedoch nicht nichtig, er rechtfertigt lediglich dessen
Anfechtung (vgl. Bärmann/Merle, § 23 WEG Rn. 86 m.w.N.).
5. Unabhängig davon rechtfertigt auch die Gewichtigkeit des von der Beklagten gerügten
Formmangels – der fehlenden Eintragung in ein Beschlussbuch – nicht, von dem Grundsatz
des Wohnungseigentumsrechtes abzuweichen, wonach eventuelle Rechtsfehler
grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit der Wohnungseigentümerbeschlüsse führen, nicht
jedoch zu deren Nichtigkeit. Davon ist insbesondere deshalb auszugehen, weil – nach dem
insoweit unbestrittenen Vortrag der Klägerin – die Verwalterin die gemäß § 23 Abs. 6 WEG
gefertigten Niederschriften der Wohnungseigentümerbeschlüsse in einem Ordner
abgeheftet hat, in dem sich auch die übrigen Beschlüsse der Gemeinschaft befinden.
Es kann für die vorliegende Entscheidung offenbleiben, ob dieser Ordner den Anforderungen
genügt, die an eine nunmehr gesetzlich vorgeschriebene Beschlusssammlung (vgl. § 24
Abs. 8 WEG) zu stellen sind oder ob dadurch gar die Voraussetzungen des in § 12 Nr. 1
der Gemeinschaftsordnung verlangten Beschlussbuches erfüllt sind. Jedenfalls erlaubt es
diese Art der Dokumentation und Aufbewahrung der Wohnungseigentümerbeschlüsse den
Wohnungseigentümern – ebenso wie eventuellen Erwerbern von Wohnungseigentum – sich
über die von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse zu informieren.
Wenn auch diese Form der Dokumentation der Eigentümerbeschlüsse nicht im gleichen
Maße eine nachträgliche Veränderung der Beschlussdokumentation ausschließt, wie dies
bei einer Eintragung in ein gebundenes oder broschiertes Buch der Fall ist (vgl. dazu OLG
Köln, ZMR 2006, 711 – 712, zitiert nach juris Rn. 7), so rechtfertigt es dieser Unterschied
in der Beschlussdokumentation jedoch nicht, den jeweiligen Wohnungseigentümerbeschluss
deshalb als unwirksam oder als nichtig anzusehen (vgl. BGH NJW 1997, 2956; OLG
Düsseldorf NZM 2005, 24; OLG Köln a.a.O., juris Rn. 11).
6. Die Beklagte hat zwar in einem parallel geführten Rechtsstreit die streitgegenständlichen
Genehmigungsbeschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Ausnahme der
Genehmigung der Jahresabrechnung 2006 und des Wirtschaftsplans 2007 gerichtlich
angefochten. Da jedoch die betreffenden Beschlüsse in dem Parallelverfahren noch nicht
durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt worden sind (vgl. dazu § 23 Abs. 4 S. 2
WEG), berührt dies die Zahlungsverpflichtung der Beklagten nicht.
Erst recht ist die Beklagte zahlungsverpflichtet hinsichtlich der sich aus der bestandskräftig
genehmigten Jahresabrechnung 2006 und des Wirtschaftsplans 2007 ergebenden
Forderungen.
7. Die von der Beklagten erstmals im Berufungsverfahren erwähnte Teilzahlung in Höhe
von 165,-- Euro durch die Überweisung vom 30.09.2007 verhilft der Berufung ebenfalls
nicht zum Erfolg.
Der entsprechende Sachvortrag der Beklagten ist – obwohl die Voraussetzungen des § 531
Abs. 2 ZPO für die Zulässigkeit neuer Verteidigungsmittel nicht erfüllt sind – zulässig, da
diese Teilzahlung der Beklagten von der Klägerin – nach entsprechender Prüfung der
Buchungsunterlagen – nicht mehr bestritten wird.
Ferner ist davon auszugehen, dass die Beklagte durch den Hinweis in der Überweisung
„Rechnung der Fa. ...“ eine Tilgungsbestimmung (vgl. § 366 Abs. 1 BGB) mit der Folge
getroffen hat, dass durch diese Überweisung die Forderung aus dem Einbau der
Wasserzähler teilweise erloschen ist. Deshalb durfte die Verwalterin diese Teilzahlung der
Beklagten nicht auf die laut genehmigtem Wirtschaftsplan für das Jahr 2007 geschuldeten
Wohngeldvorauszahlungen verrechnen.
Dies hat jedoch nicht zur Folge, dass die Klage insoweit unbegründet ist. Die Klägerin hat
ihre Klage insoweit abgeändert und die Teilforderung in Höhe von 165,-- Euro auf den durch
Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigten Wirtschaftsplan für das
Jahr 2007 und die sich daraus ergebenden Wohngeldforderungen gestützt. Diese
Klageänderung ist als sachdienlich zu erachten (vgl. § 533 Nr. 1 ZPO) und deshalb in dem
Berufungsverfahren zulässig. Bei dieser Bewertung ist einerseits zu berücksichtigen, dass
die Klageänderung in Reaktion auf den neuen Sachvortrag der Beklagten in dem
Berufungsverfahren erfolgt ist. Andererseits wird durch die Zulassung der Klageänderung
ein neuer Rechtsstreit über diese Teilforderung vermieten.
8. Die Berufung ist auch unbegründet soweit sie den Differenzbetrag des Werklohns der
Fa. ... über den Einbau des Wasserzählers in der Eigentumswohnung der Beklagten betrifft.
Für diese Arbeit hat die Fa. ... der Wohnungseigentumsverwalterin am 04.05.2007
244,19 Euro in Rechnung gestellt. In Höhe dieses Rechnungsbetrags hatte die
Wohnungseigentümergemeinschaft eine Forderung gegen die Beklagte. Die Klägerin stützt
ihre Klage insoweit zu Recht auf den Wohnungseigentümerbeschluss vom 06.12.2005 TOP
10. Damals hat die Eigentümerversammlung unter dem Tagesordnungspunkt
„Beschlussfassung über den Einbau von Wasserzählern zur Verbrauchserfassung von
Warmwasser und Kaltwasser“ einstimmig beschlossen, die Anschlussteile bei der Firma ...
zu kaufen und die Messkapseln zu mieten. Die Anschlussteile sollten je Wohnung
rapportiert und den entsprechenden Eigentümern in Rechnung gestellt werden. Entgegen
der Auffassung der Beklagten ist dieser Beschluss nicht so auszulegen, dass die einzelnen
Wohnungseigentümer gegenüber der Fa. ... zahlungspflichtig sind. Dies ergibt sich nicht
aus dem Wortlaut des Wohnungseigentümerbeschlusses und auch nicht aus dem
Sachvortrag der Parteien. Denn es ist nicht vorgetragen, dass der Werkvertrag über den
Einbau der Wasserzähler mit der Fa. ... von den einzelnen Miteigentümern abgeschlossen
worden ist. Der Umstand, dass die streitgegenständliche Rechnung der Fa. ... vom
04.05.2007 nicht an die Beklagte gerichtet ist, sondern an die
Wohnungseigentumsverwalterin, erlaubt die Schlussfolgerung, dass die
Wohnungseigentumsverwalterin als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft die
Fa. ... mit dem Einbau der Wasserzähler in die einzelnen Wohnungen beauftragt hat. Da
diese Auftragserteilung auf der Grundlage des Wohnungseigentümerbeschlusses vom
06.12.2005 erfolgt ist, ist die Beklagte der Wohnungseigentümergemeinschaft zur
Erstattung des Rechnungsbetrages verpflichtet.
Davon ist vor Beginn dieses Rechtsstreits auch die Beklagte selbst ausgegangen. Sie hat
ihre Teilzahlung in Höhe von 165 Euro nicht an die Firma ..., sondern an die
Wohnungseigentümergemeinschaft geleistet.
9. Somit war die Berufung mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.
10. Die Revision zum Bundesgerichtshof (vgl. dazu §§ 543 ZPO, 62 Abs. 2 WEG) wird nicht
zugelassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Revision
weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung
erforderlich ist.
Der Anregung der Beklagten auf Zulassung der Revision wird nicht gefolgt. Die in dem
vorliegenden Urteil vertretene Rechtsauffassung der Berufungskammer zur Bedeutung der
Eintragung eines Wohnungseigentümerbeschlusses in ein Beschlussbuch steht im Einklang
mit der gesamten höchstrichterlichen Rechtsprechung einschließlich derjenigen des
Bundesgerichtshofs (vgl. BGH NJW 1997, 2956 – 2957).
11. Da die Nichtzulassungsbeschwerde (§ 544 ZPO) durch § 62 Abs. 2 WEG für die vor
dem 1. Juli 2012 verkündeten Entscheidungen ausgeschlossen ist, wird dieses Urteil mit
seiner Verkündung rechtskräftig. Eines Ausspruchs zur vorläufigen Vollstreckbarkeit bedarf
es deshalb nicht (vgl. Musielak/Lackmann, ZPO, 6. Auflage 2008, § 705 ZPO, Rn. 4).
12. Der Streitwert des Berufungsverfahrens entspricht der geltend gemachten
Hauptforderung der Klägerin.